Главная --> Публикации --> Инфраструктурный акцент Продать недвижимость без чиновников не возможно Стройсберкассы: альтернатива ипотеке для бедных? Мифы и легенды о дереве Дирижеры столичных новостроек

Ответ: Если вы купили жилье по инвестиционному договору, то есть на этапе строительства, вы заплатили за количество квадратных метров, соответствующее проектному плану. Однако в силу самых разнообразных технических факторов к завершению строительства параметры квартиры могут немного расходиться с планом. После сдачи дома и обмера квартир техниками БТИ будут получены точные данные о площадях, причем они могут оказаться как немного больше, так и немного меньше того, на что вы договаривались с застройщиком.

Слышал, что, когда покупаешь квартиру в строящемся доме, она потом может оказаться чуть больше, чем предполагалось. И что, приходится доплачивать?

Консультант: Юлия Купко, заместитель генерального директора компании Кредитмарт по правовым вопросам.

Обычно в договоре закреплены обе ситуации, предполагающие либо доплату, либо возврат переплаченных денег исходя из стоимости квадратного метра. Очень важно при заключении договора обратить внимание на то, чтобы такие обстоятельства в нем были описаны.

Ответ: Закон допускает сдачу в аренду жилья, принадлежащего государству (ст. 76 ЖК), - это называется поднаем. Для этого проживающему в квартире надо, во-первых, получить письменное разрешение наймодателя (то есть государства) и всех членов семьи, вписанных в договор социального найма. При этом после сдачи площадь квартиры на одного проживающего не должна быть ниже нормы. То есть сдать всю квартиру, скорее всего, не получится - только комнату. И то, если в муниципальной квартире проживает не много человек.

Мы с женой - арендаторы со стажем. Нашли подходящую квартиру, но выяснили, что она неприватизированная. По закону можем ли мы снять такое жилье, чтобы потом не было проблем?

Иногда хозяева предлагают хитрый договор аренды, где вместо квартиры прописывается имущество, находящееся в квартире. Таким образом вы арендуете не помещение, а имущество, находящееся в этом помещении (мебель, стиральную машинку...), и приобретаете право им пользоваться. Это своеобразная лазейка в законодательстве, придуманная агентами недвижимости. Нарушаете ли вы закон, подписывая подобное соглашение? И могут ли вас за это привлечь к ответственности? В опрошенных нами агентствах подобных прецедентов не было. Если хозяин не нарушает закон и платит со своего дохода налог, ему, вероятно, бояться нечего.

Самое сложное, как вы догадываетесь, получить разрешение муниципалитета на сдачу в аренду части квартиры. В риелторских агентствах нас уверили, что это практически невозможно. Если хозяева муниципального жилья предлагают вам стандартный договор аренды, знайте, что, подписывая его, вы совершаете незаконную сделку. Распоряжаться квартирой как своей собственностью хозяева не вправе. И если, например, подкованные юридически соседи настучат на вас в налоговую, разговор будет коротким - договор признают недействительным, а вас в кратчайшие сроки выселят. Правда, хозяев обязуют вернуть вам уплаченные за весь период аренды деньги. Если денег у них нет (а в большинстве случаев, как показывает практика, их нет), вы будете получать процент от МРОТ до тех пор, пока хозяин не выплатит всю сумму, - это может занять несколько лет.

Ответ: С юридической точки зрения гараж в гаражно-строительном кооперативе - это недвижимое имущество, на которое может быть получен ипотечный кредит. Однако на практике случаи оформления ипотечного кредита на приобретение гаража единичны. Большинство банков не предоставляют такой возможности потенциальным клиентам. Сегодня гораздо более распространенный вариант кредитования подобных приобретений - потребительский заем или предоставление средств под залог уже имеющейся недвижимости.

Собираюсь в кооперативе в кредит купить кирпичный гараж. Есть ли банки, кредитующие покупку такой недвижимости под ее же залог или на каких-либо других условиях?

Слышали, что можно деприватизировать жилье, передав его в собственность государства. Что такое деприватизация жилого помещения? Когда она возможна, в каких случаях может быть выгодна жильцам, а в каких - нет?

Консультант: Николай Грачев, руководитель юридической службы экспертного риелтбюро Тактик Практик

Расприватизация прежде всего выгодна тем, кто не может и/или не хочет нести бремя содержания собственности, например тратиться на капитальный ремонт здания. Также при несчастных случаях, связанных с риском разрушения или утраты приватизированного жилья (к примеру, при взрыве бытового газа), органы власти формально не несут ответственности за его возмещение. Помимо этого при сносе дома тем, кто живет по соцнайму (то есть не является собственником), предоставляется жилое помещение исходя из предусмотренной нормы (в Москве - 18 кв. м на человека). Получается, нескольким жильцам однокомнатной квартиры это может сулить значительное увеличение занимаемой площади. А вот, скажем, единственному собственнику большой двухкомнатной квартиры расприватизация не принесет желаемого результата, то есть получить большее жилье в новом доме не получится.

Ответ: Под деприватизацией, или расприватизацией (это более корректный термин), подразумевается, что жильцы могут добровольно передать приватизированную квартиру в государственную или муниципальную собственность. Расприватизация возможна, если жилье свободно от обязательств, то есть не заложено и не имеет долгов, к примеру по квартплате. И еще оно должно быть единственным местом постоянного проживания его обитателей. Соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими люди (в Москве это Департамент жилищной политики и жилищного фонда) обязаны принять жилые помещения в собственность на основании обращения владельцев и заключить с ними договор социального найма.

Консультант: Николай Грачев, руководитель юридической службы экспертного риелтбюро Тактик Практик
Не так давно критерием высокого статуса и достойной жизни были столичная квартира и дача в пригороде. Однако спокойно отдохнуть от городского шума и динамичной жизни здесь уже не получится в предстоящие несколько лет общая площадь бизнес-центров в ближнем Подмосковье составит 2 млн. кв. м. Увеличится и количество коттеджных поселков их будет более тысячи. Поэтому критериями успешности москвича двадцать первого века стали московская квартира, коттедж неподалеку от МКАД и дача в лесном массиве рядом с водоемом. Появилась и новая тенденция к резкому разделению дачных направлений на маргинальные и престижные.

У социального найма есть кроме потенциальных выгод и потенциальные неудобства. Наниматель в отличие от собственника не может распорядиться жильем (например, продать, завещать, подарить квартиру). В этом один из главных минусов расприватизации. А еще расприватизированную квартиру граждане уже не смогут приватизировать назад бесплатно, так как данным правом можно воспользоваться только один раз.

Появление поселков, дома в которых возводились в единой архитектурной концепции, стало следующим этапом в развитии структуры загородной недвижимости. Тогда же застройщики начали предлагать таунхаусы. Это был оптимальный вариант для тех, кто хотел жить за городом, но не имел слишком больших средств. Альтернатива московской квартире в то время обходилась в 300 тысяч долларов, и часто требовала дополнительных вложений на переделку и благоустройство, однако отсутствие соседей и некоторое повышение собственного статуса, очевидно, компенсировали эти минусы.

У коттеджных поселков столичного пригорода есть своя история. Первые коттеджи появились в конце девяностых годов прошлого века. Они привлекали состоятельных людей наличием статусного соседства, забора и охраны. Сначала появились замки из красного кирпича, которые сегодня упали в цене настолько, что их нельзя продать даже по себестоимости.

2006 год открыл новую эпоху в строительстве загородного жилья появились масштабные проекты, обеспечивающие строительство целых конгломератов: отдельные поселки и дачи, малоэтажные кварталы, спортивные комплексы и бизнес-центры наводнили рынок. Был реализован проект Большое Домодедово, и в результате появился город-миллионник площадью 3 тысячи га, вдоль Калужского шоссе строится экономический мини-район, где предусмотрены не только жилые массивы, но и парки, промышленные зоны и офисы. Повышение материального благосостояния влечет за собой переселение за город, а следом идет перемещение бизнеса. Аналитики предсказывают скорую массовую миграцию из Москвы в пригород и рост объемов рынка загородной недвижимости, который к 2012 году достигнет солидной цифры 50 млрд. долларов.

Сегодня количество коттеджных поселков постоянно увеличивается, меняется и их функция: если поначалу коттедж воспринимался как своеобразная дача, то теперь это место постоянного проживания. Неудивительно, что придомовые площади уменьшаются, сами поселки увеличиваются в размерах и обзаводятся собственной инфраструктурой: магазины и бассейны, спортзалы и рестораны, детские сады, часовни, службы быта они стали неотъемлемой частью современных коттеджных поселков. Теперь возникла необходимость в появлении офисов, чтобы не тратить время на поездки на работу в центр столицы. Спрос рождает предложения между Ленинградским и Калужским шоссе началось строительство деловых центров, способных обеспечить рабочими местами 150 тысяч человек - их общая площадь составляет более двух миллионов квадратных метров.

Цена на землю в Подмосковье диктует имущественное разделение переселяющихся на востоке сотка стоит от $2000, на западе до $15000 Дешевая загородная недвижимость это не для столичного пригорода. За землю в 10 соток, например, под Люберцами, придется заплатить $20000 Несмотря на живописную природу, богатый человек вряд ли прельстится участком в этом районе экология оставляет желать лучшего, а о престиже говорить не приходится. Но москвич, который хочет переехать из обычной городской квартиры в собственный дом на природе, вполне может здесь поселиться.

На запад переселяются люди с высокими доходами, средний класс осваивает юг и север, остальные отправляются на юго-восток.

Дома в Дальнем Подмосковье пока остаются летними дачами, проживать в которых будут как богатые люди, обладатели обширных поместий со всеми соответствующими атрибутами (собственный лес, водоем, скакуны и гольф поля), так и средний класс с загородным домом среднего размера повышенной комфортности.

Западное направление это престижно и модно, поэтому здесь собирается высокодоходная группа населения столицы. Рублевка уже не вмещает всех желающих, поэтому в скором времени она или потеряет свою уникальность, или станет местом проживания для избранного круга лиц. Крутизна жителей Рублевки на фоне владельцев загородных резиденций в районе Красногорска и Одинцово ничем особо не выделяется, да и Киевское и Пятницкое направления постепенно догоняют Рублевку.

Бурные события столичного рынка недвижимости почти не касаются загородного жилья, поиск подходящего загородного дома обычно длится почти год, а квартиры в Москве находят своего покупателя 3-4 месяца. Срок экспозиции, превышающий полгода, становится катастрофой для городских новостроек, но для загородных норма составляет полтора года.

Многие покупатели продолжают искать в Ближнем Подмосковье коттеджи, по стоимости равные московской квартире (200-300 тысяч долларов), но спрос превышает предложение более чем в два раза.

Какой должна быть идеальная загородная резиденция в представлении покупателей? За последние несколько лет вкусы поменялись. Раньше это был коттедж площадью от 300 до 400 кв. м, с участком в 30 соток, подальше от соседей, с претенциозным архитектурным решением. Сегодня площадь загородного дома не должна превышать 250 кв. м., земельный участок не более 15 соток, архитектурное решение нейтральное, при этом особые требования предъявляются к качеству строительства (безупречное), общественной территории и наличию развитой инфраструктуры. Представление об идеальном доме изменились, однако сохранились вечные ценности водоем неподалеку от поселка, лес, централизованная канализация, водоснабжение, круглосуточная охрана и автономное отопление, как и раньше, входят в современное понимание загородной резиденции, приближенной к совершенству.

Но падение цен на московском рынке недвижимости все-таки сказывается: рост цен на загородные дома снижается примерно в два раза.

На рынке недвижимости есть такой феномен: чем дороже объект, тем меньше вероятность, что он будет рекламироваться в прессе. Большие сделки не терпят суеты суждение расхожее. Но какие именно поселки и дома можно и нужно продавать без рекламы и насколько удачно это получается тут мнения экспертов не всегда совпадают.

Желание переехать за город на постоянное проживание для представителей среднего класса может быть сопряжено с дополнительными расходами, на которые не всегда люди бывают готовы. Высокие коммунальные платежи, необходимость сдавать деньги на благоустройство территории (не всегда обоснованная), санобработку, доплату охране и т.п. все это может привести к тому, что возникнет желание избавиться от такого дорогого удовольствия, как загородная резиденция. Тем более, если изменились жизненные обстоятельства, снизились доходы семьи, и содержание дома стало просто не по карману. В таких случаях обычная квартира в столичном многоквартирном доме покажется намного привлекательнее. Однако одного желания недостаточно, и как долго придется искать покупателей это большой вопрос.

Тихие продажи могут начаться, как только купленная земля разбита на участки и уже понятно, какие из них будут самыми лакомыми. Такие продажи хороши тем, что можно заниматься ими, даже когда разрешение на строительство не получено и документы только в стадии разработки: свои верят на слово. А второй плюс банален: они не требуют затрат и (рекламного) бюджета, на условиях анонимности рассказали в одной из девелоперских компаний. Просто делается рассылка среди сотрудников компании или холдинга, куда эта компания входит. Цена на этом этапе самая низкая, ведь риски велики. Однако рассрочку своим сотрудникам мало кто дает: через год, скажем, цена на дома в наполовину построенном поселке уже будет вдвое выше.

Все делают это
В жизни каждого коттеджного поселка есть период, когда продажи идут только среди своих сотрудников ли, знакомых ли, круга приближенных лиц. Каждый так делает. В поселках есть выгодные зоны, как правило, это участки, большие по площади либо прилегающие к лесу. Бывает, проводятся по ним закрытые продажи, или девелоперы оставляют их для себя, для последующей перепродажи, рассказывает Анастасия Кротова, ведущий эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard.

Те покупатели, которые рискуют своими деньгами, вкладывая таким образом сотни тысяч долларов, а иногда и миллионы, как правило, делают уже не первую свою инвестицию в загородную недвижимость. Как говорят специалисты, вряд ли стоит таким образом покупать у того девелопера или риэлтора, делающего свой первый загородный проект, намного ниже риски покупки у того застройщика, в чьем активе хотя бы один законченный поселок.

Тихие продажи приносят средства, весьма необходимые на первоначальном этапе, когда трудно получить финансирование от банка, если он, конечно, опять же не родственный.

Такая тактика помогает продать дома и участки дороже, говорит Анастасия Кротова. Участки намного чаще бывают предметом продажи среди своих, потому что покупать землю всегда выгоднее, чем дом. Бывает и так, что девелоперы отдают такие лакомые участки за получение каких-то разрешений или за подключение к коммуникациям.

Стадия тихих продаж на начальном этапе присутствует в жизни поселка любого класса от эконом до de luxe, продолжаясь от нескольких месяцев до двух лет. Открытые продажи начинаются только тогда, когда поселок достроен, характерный пример тому Павлово-2.

Дальнейшая рекламная судьба любого загородного поселения зависит от его позиционирования, класса и стратегии продаж.

Есть группа застройщиков, не нуждающихся в быстрых продажах, которые по разным причинам (финансовым или маркетинговым) начинают использовать некоторые виды маркетинговых коммуникаций лишь на последней (завершающей) стадии строительства поселка. Соответственно, пару лет о поселке широкому кругу лиц практически не известно, рассказывает Светлана Земцова, директор департамента рекламы и PR компании Усадьба. По ее данным, доля таких проектов на подмосковном рынке приблизительно 20% (от 50 до 100 поселков во всей МО). В случае если проект удачный и молниеносно заинтересует целевую аудиторию, компания может выбрать точечную рекламную стратегию, что никак не затруднит реализацию. Потребитель ждет подобных предложений и сам их отслеживает, резюмирует она.

В поселках бизнес-класса, где количество домов бывает достаточно велико, без рекламной кампании опять же не обойтись. Рекламная стратегия призвана донести до покупателя степень комфортности поселка. Именно это, по мнению продавцов, является главным для круга покупателей, готовых отдать от $1 млн за дом. В дело идут качественный брендинг и маркетинговые исследования аудитории. Девелоперы должны учитывать не только уровень достатка, но и уровень образования потенциального покупателя, его знания рынка недвижимости, в том числе и зарубежного, считает Маргарита Моисеева, начальник управления маркетинга компании Газпромбанк-Инвест. Одним из первых этапов в создании коттеджного поселка Лион на Рублево-Успенском шоссе было детальное изучение рынка и целевой аудитории проекта. Базой для анализа стали наш собственный опыт, экспертные мнения специалистов в области продаж загородной недвижимости и даже рекомендации психологов. В результате получился практически тюнинговый продукт, максимально соответствующий представлениям о комфорте нашей целевой аудитории, делится опытом Маргарита Моисеева.

Имидж наше все
Продать 200-300 или тем более 500 домов в поселке экономкласса без рекламы невозможно, несмотря на то что спрос в разы превышает предложение. Более того, на подмосковном рынке девелоперы таких поселков все чаще прибегают к брендингу: время, когда можно было продать просто дом, проходит.

Потенциальный покупатель домов от $1 млн наиболее чуток к уличной рекламе. 70% звонков приходит благодаря рекламе на щитах. На втором месте по эффективности идет сайт компании, оценивает Анастасия Кротова. Основным принципом рекламной кампании поселка премиального класса является выбор деловых коммуникационных каналов, рассказывает Маргарита Моисеева.

В данном сегменте в отличие от продаж поселков экономкласса нередки случаи запрета со стороны застройщика на самостоятельную рекламу объекта агентством недвижимости. Чаще всего девелопер требует согласовывать любую рекламу с ним, запрещая использовать свой логотип в неодобренной рекламе, в малоизвестных СМИ. И в общем правильно делает: нанести урон имиджу в этом сегменте означает серьезно подорвать продажи.

Но в любом случае средства коммуникации чаще всего используют консервативные: щиты и размещение рекламы в СМИ, а случаи использования других каналов продаж скорее редкость. Или стремление к созданию громкого, звездного имиджа, где могут использоваться более эпатажные, обращающие на себя внимание методы. Практически все опрошенные эксперты отметили рекламную кампанию RIGroup, которая проводит в этом году в своем поселке Павловская слобода шоу дизайнеров (Russian Design Show). Из других перфомансов в области рекламы эксперты вспомнили совместные презентации, которые проводят поселки, объединяя усилия с производителями роскошных автомобилей и известных ресторанов.

Что касается времени размещения, то, по словам Кротовой, девелоперы в этом сегменте чаще всего дают более массированную рекламу на первоначальном этапе, а потом уже ее масштабы уменьшают или даже совсем сворачивают.

Что же касается продаж поселка или отдельного дома, то методы схожи. Когда владелец (как правило, человек из бизнеса или чиновник) просто не хочет заявлять широкой общественности о продаже своей недвижимости, то действует метод устных продаж: брокер рекомендует данный объект потенциальным покупателям, рассказывает Светлана Земцова. Как правило, реклама не дается, иногда мы даже не размещаем данный объект не только в базе, но и на сайте, тем самым сокращая круг людей, осведомленных о продаже. Это достаточно распространенный случай в элитном сегменте добавляет она.

Тихие поселки
Что касается сегмента элитных поселков, то тут чем выше цена покупки, тем малочисленнее целевая аудитория и тем тише кажется реклама поселка широкому кругу лиц, объясняет Моисеева. Девелопер зачастую либо вовсе не привлекает агентства недвижимости, либо привлекает их на условиях секретности и запрещает им рекламировать как поселок, так и конкретные объекты. Специфика этого рынка в том, что покупателями может выступать крайне ограниченный круг людей, способных выложить уже десятки миллионов долларов за дом. Впрочем, риэлторов радует тот факт, что эти люди меняют дома каждые 3-4 года такова специфика именно подмосковного рынка.

Анастасия Кротова рассказывает, что система продаж только для своих используется в поселках, которые проектируются как клубные. Они позиционируются в сегменте премиум и люкс, и число домов в них не превышает 3 По словам Кротовой, реклама не используется для продажи домов, цена которых переваливает за $20 млн. На слуху Николино, Агаларов-Эстейт, Монолит. Названия новых поселков, которые появились на Рублевке в последнее время, риэлторы отказываются называть, ссылаясь на условия договора о продажах с застройщиком. К тому же в отказе от рекламы и даже размещения фотографий в закрытых базах есть и прагматичное соображение не светить объект и его цену перед налоговыми органами.

Если говорить о поселках, которые не прибегают к традиционной рекламе вообще, то их доля на всем подмосковном рынке составит не более 5%, считает Земцова. Главное лицо здесь инвестор. Как правило, инвесторами выступают частные лица, которые строят проект под себя и задействуют свои денежные средства. Не обязательно, что в этом поселке они будут проживать сами, просто в этих случаях инвесторы своего конечного покупателя знают лично. Покупателями выступают люди не только одной социальной прослойки, но и одного круга общения. Желания и предпочтения покупателя учтены минимум на 80%, и зачастую это поселки, в которые привлекаются высокопрофессиональные, высокооплачиваемые архитекторы, дизайнеры с именем, рассказывает Светлана Земцова. Для покупателей из избранного круга личные продажи инвестора более убедительны и привлекательны. Но, безусловно, риск для инвестора присутствует, так как кто-то из друзей-знакомых может отказаться в итоге приобрести дом, в который были уже вложены значительные инвестиции. Также есть риск потерять по разным причинам (например, личным) потенциального покупателя.

Кстати, на Рублевке (а это 90% элитных домов в Подмосковье) агентов чаще всего выживают из сделки под предлогом того, что покупатель и продавец знали друг друга и раньше. А комиссия в отличие от более дешевых сегментов здесь ограничена фиксированной суммой от $100 000 до $400 000, рассказывает Анастасия Кротова.

Информация о каких-то предложениях передается как легенда: Я слышал про дом за $70 млн, но даже показывают его не каждому. Такая тактика подогревает интерес, превращает объект в эксклюзив. Как правило, никто не строит такие дома специально на продажу только для себя, а продаются они тоже не быстро: от двух лет и более. По ходу дела хозяин может постепенно достраивать что-то, отделывать и поднимать цену.

Что касается операций с недвижимостью celebrities, то в России обычно все звезды заявляют во всеуслышание о своей недвижимости и где она расположена, делится Светлана Земцова. На некоторую целевую аудиторию это вполне может подействовать мотивационно быть соседом, посещать одни и те же места (салоны красоты, спорт-клубы, магазины, рестораны и т. п.) и, конечно же, купить дом какой-нибудь звезды, импонирует определенной социальной прослойке (приезжим, например, добавляет она). Впрочем, продавая дом, звезды уже не спешат рассказывать об этом факте. Что до реализации домов поп-звезд, то эта информация чаще всего скрывается по требованию продавца. Про целевую аудиторию в данном случае Земцова говорит, что куда больше шансов продать такой дом спортсмену, в частности хоккеисту.

Но главная тенденция российский VIP устал от старых предложений, ведь большинство домов позиционируется более двух лет. Анастасия Кротова говорит, что выбор сильно сузился: пять лет назад на рынок поступало куда больше свежих объектов. На Рублевке спрос по-прежнему превышает предложение, однако есть дома, которые продать оказывается невероятно сложно именно потому, что они активно рекламировались.

Обычно девелопер начинает строить поселок активно и столь же активно его рекламирует, и покупатели, приезжающие на площадку, видят строительство, видят его качество, и это подталкивает совершить покупку. Другая стратегия девелопера, менее принятая на российском рынке, построить какое-то количество пилотных домов, не давая рекламы, и потом начинать продажи, и тут есть большие сомнения, что продажи будут удачными как закрытые, так и открытые, считает Наталья Баскаева, коммерческий директор компании АРМ-Строй, выступающей генподрядчиком в нескольких поселках.

Без суеты
Специалисты отмечают: решившись на закрытые продажи, застройщик может серьезно прогадать.

По словам Земцовой, известны случаи, когда реклама и какая-нибудь информация о поселке расходятся волнообразно. Например, изначально было принято решение застройщиком не рекламировать поселок, дождавшись начала завершающей стадии, но из-за возникших финансовых проблем объект выходит на рынок. Когда проблемы разрешаются, поселок перестает рекламироваться. Или наоборот: девелопер изначально громко заявляет о проекте, давая обширную рекламу, затем возникают проблемы (финансовые или с документацией и т. п.), и проекте замолкают.

Но, с другой стороны, не стоит спешить с выходом на открытые продажи. Кротова считает, что иногда главная ошибка девелоперов состоит в том, то что они слишком спешат: дают массивную рекламу в тот момент, когда поселок еще не готов к продажам, много несогласованных моментов, нет выноса в натуру, не разработаны проекты домов в общем, много девелоперских недоделок. Организуя поток потенциальных клиентов, они не получают продаж, потому что люди приезжают и понимают, что тут еще делать нечего. В лучшем случае клиенты возвращаются через год, в худшем уходят к другим застройщикам.

И нет никаких гарантий, что, сделав ставку на закрытость и элитарность поселка, девелопер окупит вложенные средства. Как отмечают специалисты, на рынке есть закрытые поселки с весьма неудачной концепцией, которые застройщик не может продать по-тихому уже несколько лет, и они выглядят мертвыми. Причиной тому бывает и неудачная архитектура, и неоправданные ожидания активных продаж среди своих, и недостаточная эксклюзивность и тайна, а иногда и финансовые проблемы.

Мешает закрытым продажам порой складывающееся у покупателей мнение, что результат не оправдывает надежды и вложения. Примеры таких проектов имеют место быть, когда по разным причинам частный проект все-таки попадает на рынок добавляет Земцова.

На заседании президиума правительства его премьер Владимир Путин выразил недовольство тем, что темпы роста объемов вводимого в строй жилья снизились. Александр Жуков объяснил это эффектом базы. По его словам, отрицательная динамика связана с тем, что подорожали ипотечные кредиты и, соответственно, спрос на жилье упал. Однако доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью на данный момент не превышает 10%, так что вряд ли снижение ее объемов могло существенным образом снизить темпы строительства.

В понедельник на заседании президиума правительства вице-премьер Александр Жуков сообщил, что темпы роста объемов жилищного строительства за первые 5 месяцев этого года резко упали. Так, с января по май 2007 года объем введенного в строй жилья увеличился на 41% по сравнению с таким же периодом годом ранее. В то же время, по итогам мая 2008 года, прирост первых 5 месяцев этого года составил лишь 6%. По словам Александра Жукова главная причина этого в подорожании ипотеки. И хотя доля правды в словах вице-премьера есть, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости причина такой динамики лежит гораздо глубже.

Премьер-министр напомнил, что в пятницу был принят закон, устанавливающий принципы создания и деятельности федерального фонда жилищного строительства. По данному законопроекту предполагается, что неиспользуемые земли в регионах будут переданы фонду, который совместно с региональными властями подготовит их под строительство, а средства от продажи этих земельных участков пойдут, в основном, в региональные и муниципальные бюджеты.

Кроме того, по словам Александра Жукова, ощущается нехватка земельных участков с полностью подготовленной инженерной инфраструктурой под строительство жилья. В ответ на это Владимир Путин потребовал активизировать выделение земельных участков под жилищное строительство.



При этом преимущественно предполагается строить на землях, переданных в этот фонд, частные дома. В то же время, стоит отметить, что, как уже писал аналитический центр ирн.ru в статьях Частное строительство вытянет национальный проект и Половину жилья, сданного в 1 полугодии 2007 года, построил народ, основной прирост объемов вводимого в строй жилья по итогам первых 5 месяцев прошлого года был именно в сфере строительства частных домов. Частное строительство составило тогда почти половину от общего объема введенного в строй жилья. При этом темпы прироста частного строительства составили порядка 40%, тогда как у застройщиков объем вводимого в строй жилья увеличился не более чем на 30%. Но столь же значительного прироста во втором полугодии уже не было. Общий прирост введенного в строй жилья за 2007 год составил всего 20%. Это конечно больше, чем 16%, которые были продемонстрированы по итогам 2006 года, но торможение так или иначе имело место.



Главная проблема в данном случае заключается как раз в том, что основное увеличение темпов роста происходило в прошлом году за счет простых людей, которые на свои сбережения строили себе дома. А во втором полугодии прошлого года инфляция значительно превысила запланированные уровни.



При этом резко выросли не только продукты питания, но и стройматериалы.

При этом, как видно из графиков, темпы инфляции и роста цен на стройматериалы продолжили увеличиваться и в течение первых 5 месяцев 2008 года, еще больше снижая потенциал для частного строительства. Между тем, именно на него сделал ставку президент России Дмитрий Медведев. По его планам к 2010 году частное строительствол должно составлять 80% от общего объема вводимого в строй жилья. Однако, по оценкам аналитического центра ирн.ru, если существующие тенденции сохранятся, вряд ли планы правительства удастся осуществить.

В итоге, с одной стороны, у уровень потенциальных сбережений у простого народа резко снизился, а с другой, для них резко вырос порог входа на рынок строительства жилья. Если у застройщиков доля затрат на стройматериалы не превышает 30%, то у частного собственника они составляют все 100%. Поэтому рост по итогам года цен на стройматериалы на 20% был для них очень существенным.



Главная --> Публикации