Главная --> Публикации --> Долой хрущевки, да здравствует комфорт Столичные чиновники не спешат терять контроль над землепользованием Город свое возьмет из-под земли Подмосковные власти не намерены отдавать москве щербинку Чем интересна российскому инвестору недвижимость панамы

Едва заступив в должность, новый президент страны Дмитрий Медведев вознамерился провести административную реформу системы учета недвижимости и регистрации прав на нее. Планируется упразднить Федеральную регистрационную службу, Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов, передав их функции Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, деятельность которого будет курировать глава Минэкономразвития.

Участники рынка опасаются, что очередная реформа системы регистрации прав на недвижимость может на время парализовать сделки с квартирами. Чиновники обещают, что перераспределение полномочий пройдет безболезненно для продавцов и покупателей жилья.

Участники рынка недвижимости грядущие изменения восприняли неоднозначно. Последний раз система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней реформировалась в 2004 году. Тогда регистрационные полномочия были переданы от региональных регпалат, которые находились в двойном подчинении Минюста РФ и местных администраций, федеральному ведомству Росрегистрации. Также были установлены единые сроки (один месяц) и тарифы при регистрации права собственности на недвижимое имущество, отменена ускоренная регистрация за дополнительную плату.

Таким образом, федералы намерены создать вспомогательную инфраструктуру для эффективного функционирования рынка недвижимости, ядром которой должна стать сеть многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг, действующих по принципу одного окна (проект их создания также курирует Минэкономразвития). В том, что касается регистрации недвижимости, то решение давно назревало, потому что государство остро нуждается в наведении порядка в сфере учета недвижимости. Там полный беспорядок, заявил на днях министр юстиции Александр Коновалов. По его мнению, учетом недвижимости, составлением кадастров, статистикой, регистрацией прав и другими подобными вопросами должно заниматься одно ведомство, что и должно быть реализовано в рамках Минэкономразвития.

Некоторые участники рынка полагают, что в этом году регистрационный коллапс может повториться. Эксперты признают, что теоретически объединение трех ведомств должно способствовать повышению технологичности бюрократических процедур, но опасаются, что переходный период может затянуться.

Из-за перехода на федеральное финансирование зарплаты сотрудников регпалат резко сократились, поэтому штаты многих регистрационных палат сдулись в два-четыре раза. Сроки регистрации увеличились, очереди растут, регистраторы увольняются из-за сокращения зарплат, клиенты нервничают, так описывали ситуацию риэлтеры. Долгое время органы регистрации фактически работали лишь на прием документов, а регистрационных действий не производили служащие ожидали новых бланков свидетельств и штампов.

Во-вторых, нынешняя система регистрации прав и сделок с недвижимостью не гарантирует юридической чистоты и безопасности операций с недвижимостью. По сути, государственные органы ведут реестры сделок, не проверяя ее предмет и участников, а за допущенные на этом этапе ошибки чиновники никакой ответственности не несут.

По мнению директора по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании Квартал Сергея Лушкина, систему регистрации прав на недвижимое имущество давно нужно было реформировать. Во-первых, потому что она была не технологична. Из-за перегруженности регистрационных палат сложилась спекулятивная система, когда близкие к регпалатам структуры, контролирующие очередь, вымогают у людей деньги за возможность ускорения процесса. Расценки колеблются от 500 до 5 тысяч рублей, говорит руководитель общественного проекта Российский дом будущего Сергей Журавлев.

Методика проведения исследования ADAC учитывала как минимум трехкратное приобретение каждого наименования товара или услуги в разных торговых точках всех исследуемых курортов. Наиболее часто потребляемыми товарами являются: оплата лежака на пляже и крем для загара, минеральная вода и пиво, шарик мороженого, чашка кофе и т. д. (всего 48 позиций). По возможности покупались либо абсолютно идентичные, либо сопоставимые по качеству и классу товары. Средняя цена включалась в расчет. Тестовые покупки производились единовременно во всех 50 курортах в самый разгар отпускного сезона с 16 июля по 19 августа прошлого года. По итогам расчетов средняя потребительская корзина (ПК) на всех курортах была оценена в €322,56.

Впрочем, пока грядущая реформа системы регистрации прав на недвижимость не снимает эту проблему. Кроме того, перераспределение полномочий чревато серьезными бюрократическими проволочками. По мнению управляющего партнера консалтинговой компании Mayfair Properties Марины Маркаровой, в связи с реорганизацией, которая всегда сопровождается передачей огромной базы информации от одного органа другому, могут увеличиться сроки оформления некоторых документов. Некоторые участники рынка полагают, что переходный период затянется как минимум на полгода. В свою очередь, чиновники обещают, что полномочия Росрегистрации будут перераспределены максимально безболезненно для собственников недвижимости.
Помимо затрат на жилье, путешественников, отправляющихся на европейские курорты, ожидают и другие расходы. В жару вряд ли можно обойтись без стакана минералки, мороженого, пива, лежака на пляже. Эти мелочные траты в итоге могут превратиться во внушительную сумму. Эксперты германского автомобильного клуба ADAC проинспектировали 50 наиболее посещаемых туристами пляжных курортов в десяти европейских странах и подсчитали стоимость наиболее типичных продуктов и услуг, которыми пользуется практический каждый отпускник.

Второе место у Греции €281, Как особо доступные названы цены на курортах Фалираки и Кос. Несмотря не дороговизну отдельных позиций (так, крем для загара стоит €16,44), греческий шопинг один из самых необременительных для кошелька отпускников. Следом за Грецией идут португальские курорты (€297,1), ставшие абсолютным лидером в категории еда и напитки: если на курорте Лагос за 1 кг бананов с туриста спросят €1,05, то в Турции и Италии он обойдется почти вдвое дороже (€2,00 и €1,97 соответственно). Стоимость бутылки вина в ресторане отличается еще разительнее: при €6,85 в Португалии идентичная бутылка обойдется в Италии в €9,63, в Дании €19,77, а в Турции и вовсе в €25,9 Именно товары категории еда и напитки опустили турецкие курорты на пятое место в рейтинге (€299,9).

Первое место в рейтинге стоимости сопутствующих расходов заняла Польша здесь стоимость товаров, составляющих потребительскую корзину (ПК) отпускника, составила всего €26 Из 48 наименований товаров и услуг по пяти категориям: здоровье и предметы ухода за телом, средства коммуникации и фототовары, еда и напитки, свободное время и транспорт, шопинг 20 позиций оказались в этой стране самыми дешевыми. Эксперты отмечают, правда, в целом недостаточно развитую инфраструктуру польских курортов, не соответствующую пока европейским стандартам, а также небольшой выбор спортивных и развлекательных мероприятий. Победитель внутри страны стал курорт Устка (ПК €239,84), расположенный на побережье Балтийского моря.

Стереотип в Хорватии наиболее дешевые в Европе курорты, похоже, в корне не верен седьмое место (стоимости ПК €338,6). Недоумение экспертов вызвали цены на товары категории средства коммуникации: за батарейки придется выложить €5,16, в то время как в Польше они стоят €2,01, а час доступа в интернет обойдется в €5,30 (в Польше €1,37, а в Турции €1,50).

Значительно подорожала Германии, которая опустилась на четыре позиции по сравнению с прошлым рейтингом шестое место (€311). Однако в категории пиво (излюбленный немецкий напиток) она оставила позади и Италию (€3,54), и даже Турцию (€3,50) всего €2,8 Удивление экспертов вызвали цены на одежду на немецких курортах, сопоставимые уже с традиционно высокими французскими: €13,97 за пляжную маечку против €15,05 во Франции (в Турции €8,33).

Самым дорогим европейским курортом является французский Аркашон, расположенный на берегу Бискайского залива. Стоимость пляжного лежака здесь составляет €11,50 (при €3,17 в Турции). Франция уже не первый год занимает последнее место в рейтинге по стоимости сопутствующих расходов (€402,2). В то же время эксперты отмечают у местных курортов, имеющих весь комплекс развлечений на любой возраст, хорошую подготовку к семейному отдыху с детьми.

Среди аутсайдеров Дания, занявшая предпоследнее, девятое место (€376,9). Еда и напитки в этой стране на 20% дороже французских, не говоря о других странах. Как очень дорогие оценены курорты Нордбью (на острове Фано) и Блаванд. Кроме того, по словам экспертов, датские курорты ориентируются на туристов от 40 лет и старше, поэтому путешественники, имеющие детей, вряд ли будут в восторге от предложенных им развлечений из-за их скромного ассортимента.

- Михаил Евгеньевич, так какими же критериями определяется элитность недвижимости?

Недавно в Петербурге завершила работу первая международная конференция Elite Estate. Одним из главных вопросов повестки дня стало выявление единых критериев, определяющих принадлежность объекта недвижимости к категории элитного жилья. Своим мнением по данному вопросу с Большим Сервером Недвижимостиподелился Михаил Евгеньевич Грин, Вице-президент Московской Ассоциации Риэлторов (МАР), Член Совета МАР, генеральный директор Гранд энд Метро консалтинг.

- Дело в том, что российский рынок недвижимости развивается очень быстрыми темпами. И сегодня сложилась такая ситуация, когда словосочетанием элитный объект называют всё, что угодно. Мы постоянно слышим элитная недвижимость по цене обычной, элитный сервис за маленькие деньги и т.п. Настал момент поставить точку. прекратить спекулировать эмоциями потребителей при реализации ничем не выдающихся объектов недвижимости. Должны появиться четкие критерии, и общество должно на них реагировать. То есть должны появиться какие-то правовые границы, определяющие параметры и характеристике класса элитного жилья. И развивая элитную недвижимость, в конечном счете, мы развиваем целую структуру появятся элитные архитекторы, строители. профессионалы данного класса. Даже вспомогательные службы такие как клининговые компании должны соблюдать стандарты элитности. Только тогда мы сможем сказать, что существует класс элитного жилья.

- Пожалуй, основной критерий это уровень предоставляемого сервиса, предлагаемых услуг в конкретном жилом объекте. При этом хочу подчеркнуть, что уровень сервиса должен ощущаться уже при подъезде к участку, на котором расположен объект, может быть за несколько километров до него, а не только непосредственно в месте проживания.
- Почему возникла необходимость в проведении конференции по тематике элитной недвижимости?

- Позволю себе возвратиться к вопросу почему мы именно сейчас обсуждаем данную тему? Потому что в конце прошлого года был принят закон О саморегулируемых организациях, и теперь профессиональное сообщество обладает правом самостоятельно формулировать стандарты работы, идеи в форме каких-то постулатов. И если, скажем, разработанные критерии элитной недвижимости будут приняты Российской гильдией риэлторов, то все участники рынка, входящие в неё, будут работать по тем же стандартам.

- Какой Вы видите правовую форму этих критериев?

- Почему местом обсуждения данных вопросов был выбран именно Петербург? Почему не Москва?

И это касается, конечно, не только термина элитности, рынок недвижимости нуждается в принятии многих единых стандартов. которые должны быть приняты и соблюдаемы обществом.

- Сегодня действительно словосочетание элитное жилье слышно на каждом шагу. А каково реальное соотношение спроса и предложения в данном сегменте рынка?

- В общем-то, по ряду причин. Если коснуться существующего соотношения властей сейчас Москва переживает эпоху, когда должен появиться новый мэр, что, естественно. повлечет за собой какие-то перемены. В Петербурге же, напротив, сегодня есть крепкий, устойчивый губернатор, дающий импульс к развитию города. И если вспомнить Москву 90-х годов ведь имя Лужкова стало связано с Москвой в первую очередь благодаря градостроительной деятельности. Точно так же, думаю, и имя Валентины Ивановны Матвиенко будет связано с эпохой активного строительства, бурного роста. Стоит отметить, строительства системного, а такого хаотичного, чем ранее отличался не только рынок недвижимости, но и петербургский рынок вообще, начиная от торговли. заканчивая системой здравоохранения. Сегодня можно говорить о том. что всё в городе упорядочено, структурировано, и Петербург развивается с учетом не только российского, но и мирового опыта. Я думаю, что этот город как нельзя лучше подходит для данного мероприятия.

- Что такое для Вас идеальный дом, дом Вашей мечты?

- Мне кажется можно сказать, что предложений действительно по элитной недвижимости сегодня попросту нет. А спрос он определяет элитность, как близость к МКАДу и вообще центрам мегаполисов, пожалуй сегодня это основополагающий принцип. В какой-то степени это определено нашим менталитетом: элитарность часто определяется местом жительства знаменитостей представителей культурной элиты, когда-то медицинской, сегодня скорее звезд шоу-бизнеса, спорта, олигархов. Возможно это одна из составляющих элитного жилья, но основой критерий всё же инфраструктура.

Правда, дебют оказался смазан. В июне 2007 г. Инвестсбербанк начал выдавать ипотечные кредиты, а через два месяца слово ипотека на финансовых рынках стало ругательным. Кризис необеспеченных жилищных кредитов в США закрыл российским банкам доступ к внешним долговым рынкам.

- Прежде всего, должно быть ощущение уюта, я должен знать, что моей семье: мне, моей супруге, детям, хорошо и комфортно. Чувство спокойствия за мою семью, когда я знаю, что ничего не случится. Не даром у нас необходимым атрибутом элитного жилья часто выступает высокий забор хочется отгородиться от всех и всего, но при этом не превращаю дом в этакую золотую тюрьму. Главный признак идеального жилья когда тебя тянет домой.
В декабре 2006 г. средний по российским меркам Инвестсбербанк был приобретен венгерской OTP Group. Спустя полгода венгры откомандировали в Россию Ласло Чуку развивать розничный бизнес по стандартам группы. До этого он восемь лет проработал в руководстве венгерского ипотечного банка FHB, что во многом и определило дальнейшую стратегию российской дочки.

Что в этих условиях стали делать крупнейшие российские игроки? Почти все ужесточили требования к заемщикам, а некоторые даже заморозили ипотечные программы из-за дефицита длинных денег и проблем с рефинансированием портфелей. Но венгерские банкиры посчитали, что российская овчинка стоит выделки. Снизившаяся конкуренция открывала хорошие возможности для завоевания такой доли рынка, на которую прежде неофиты рассчитывать не могли. Поэтому, вместо того чтобы последовать примеру старших товарищей, ОТП вдвое снизил первоначальный взнос за ипотеку (до 10% от стоимости квартиры) и добавил к традиционному перечню валют кредита швейцарский франк. Но все же основную ставку в банке делают не столько на условия кредитования, сколько на маркетинговую политику. В апреле ОТП презентовал новый канал продаж кредитных продуктов через своих агентов, которые впервые в практике российского ипотечного рынка стали выезжать к потенциальным клиентам на дом. А еще банк скупает портфели кредитов у менее удачливых коллег.

Кажется, и легко на вид, а рассмотришь просто черт возьми! После видят, нечего делать, ко мне. И в ту же минуту по улицам курьеры, курьеры, курьеры
Николай Гоголь
Ревизор

До ноября 2007 г. ипотечные портфели можно было купить только с премией, доходившей до 2-3%, сейчас по номиналу или даже с дисконтом. При таких условиях миллиард можно распатронить буквально за месяц, говорит Постнов. То есть хорошую долю в ипотеке ОТП занять сможет, но этих денег недостаточно, чтобы расти быстрее рынка: ВТБ 24, ДельтаКредит, Абсолют выкупают портфели значительно большими объемами. ВТБ 24, к примеру, сам выдал жилищных кредитов в I квартале 2008 г. на сумму чуть более 27 млрд руб. плюс ежемесячно выкупает в среднем на 5-6 млрд руб. Это наш постоянный, достаточно доходный бизнес. Мы не филантропы, просто он вдвое продуктивнее, чем собственно выдача кредитов (с точки зрения затрат на работу сотрудников), объясняет президент-предправления банка Михаил Задорнов.

Кредиты оптом
Сегодня президент ОТП-банка Алексей Коровин говорит, что процентные ставки и первичные требования к заемщикам у них лучше среднерыночных (нет дополнительных, скрытых платежей и комиссий, учитывается доход не только самого заемщика, но и его дальних родственников, гражданского супруга и т. п.). Мы готовы даже демпинговать и временно пожертвовать доходностью, для нас сейчас важнее развитие бизнеса, признается глава ОТП. Но демпинг в качестве стратегии часто работает в минус. Миллиард иметь хорошо, но еще лучше доступ к дешевым деньгам. Банк ДельтаКредит, к примеру, имел возможность выдавать кредиты под 5-6% вдвое ниже, чем российские банки. Но там предпочли не выделяться. Если венгры начнут демпинговать, все банки на них ополчатся, не надо рынок ломать, предупреждает коллег по-хорошему президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. Впрочем, пока демпинг остается только в теории: есть банки, которые кредиты выдают дешевле ОТП. 9% во франках стоит дороже, чем 9% в долларах, имеющихся у конкурентов. Опять же $1 млрд не такая крупная сумма, чтобы диктовать свои условия рынку и переманивать заемщиков у крупнейших игроков. Деньги быстро кончатся, говорит Постнов. Но в ОТП уже точно знают, как именно потратят заветный миллиард от OTP (эта сумма как минимум и для начала, по выражению Ласло Чуки). Конечно, на ипотеку, но оптовую. Все очень хорошо складывается, не скрывает радости Чука. Сейчас огромный выбор ипотечных портфелей по номиналу, по сравнению с прошлым годом число банков-продавцов удвоилось, а объемы выросли. Мы готовы покупать ипотечные портфели в России на многие сотни миллионов долларов. Действительно, грех не воспользоваться ситуацией: в ОТП даже пересмотрели свой бизнес-план, сверстанный еще в 2007 г., и решили утроить объемы выкупа. На ближайшее время запланированы первые сделки с четырьмя банками на сумму $150 млн. ОТП хочет поставить этот бизнес на поток, чтобы ежемесячно выкупать определенные объемы.

За вами придет ипотека
Но Ласло Чука и не претендует на чужие лавры. По его словам, основная цель ОТП развивать самостоятельную выдачу кредитов примерно в тех же объемах, что и выкуп портфелей. В банке делают ставку на технологии, применяющиеся материнским банком: автоматизацию системы выдачи ипотечных кредитов и услугу мобильный банкир.

30% кредитов ОТП-банк собирается выдавать через мобильных банкиров

Мобильные банкиры работают по контракту, не являются сотрудниками банка и, как правило, имеют опыт продаж, то есть это настоящие профессионалы, а не студенты какие-нибудь, уверяет Чука. И руководит мобильными банкирами опытный продавец. Специально созданную в банке дирекцию организации агентской сети возглавляет Илья Лимин, который подчиняется непосредственно Ласло Чуке и до прихода в ОТП был коммерческим директором в группе компаний Торговая компания Электрик Сити. Многие агенты бывшие сотрудники страховых компаний и торговых сетей, у которых уже наработан свой портфель клиентов. Впрочем, опыт работы агентом хоть и приветствуется, но не является обязательным для приема на работу и успешной карьеры. Многие люди вообще ничего не знают об ипотечном кредитовании и не могут оценить свои финансовые и иные возможности, зато полны слухов и мифов о банкротствах банков, огромных процентах, обмане, скрытых комиссиях, до сих пор удивляется один из первых собственных агентов ОТП Светлана Орлова. Среди мобильных банкиров у нее один из самых высоких результатов работы. В немалой степени этому помогает то, что она совмещает новый бизнес с собственной юридической практикой: Практически у каждого стоит жилищный вопрос, все дела так или иначе касаются недвижимости, и, естественно, клиенты предпочитают, чтобы всеми проблемами занимался один человек.

В Венгрии OTP Bank таким образом выдает до 3000 ипотечных кредитов в день, не без гордости рассказывает Чука. Для справки: недавно московское правительство похвасталось, что в столице с 2000-го до конца прошлого года (то есть за восемь лет) было выдано около 20 000 ипотечных кредитов.

Деньги выходят неплохие даже для юриста: 0,35-0,9% за каждый выданный с подачи агента ипотечный кредит. К примеру, премия за продажу двух ипотечных продуктов в Москве составляет порядка 50 000-80 000 руб. Такому заработку могут позавидовать и штатные сотрудники банков.

Мобильные банкиры помогают потенциальному заемщику в выборе продукта и сборе документов, которые сами и доставляют в банк. Кредитное решение принимается независимо от них, после проверки документов службой безопасности. Процедура стандартная для всех, но если заявку доставил агент, то, как правило, она одобряется в 99% случаев благодаря правильному оформлению. Кроме того, сейчас Светлана может спрогнозировать кредитное решение банка и уменьшить количество отказов. Достаточно просто корректно отсеять не соответствующую требованиям банка заявку, назвав причину и сроки, когда можно будет вернуться к оформлению ипотеки.

Конечно, сложно представить, что человек, берущий 20-летний кредит, не найдет трех часов на оформление документов. Часто это оправдание перед самим собой психологический барьер, который мобильные банкиры помогают преодолевать. Моя задача найти индивидуальный подход, говорит Светлана. Некоторые готовы отказаться от своей мечты иметь квартиру при одном виде девятистраничной банковской анкеты.

Большая часть моих клиентов обращается по рекомендации знакомых. Как правило, это очень занятые люди, руководители высшего звена, которые просят встретиться на рабочем месте и в перерывах между звонками, переговорами и презентациями оформляют заявку. У них нет свободной минуты, чтобы дойти до банка, искренне сочувствует Орлова. Встреча и беседа с одним менеджером оптовой обувной компании проходила у нее прямо за большим столом, уставленным несколькими десятками новых образцов продукции. Клиент уже подобрал квартиру и срочно должен был оформить кредит. Пока я просматривала документы и задавала вопросы, он рассматривал обувь, параллельно знакомился с прайс-листами, отвлекался на телефонные переговоры и в итоге вынужден был ехать на встречу с крупным производителем. На все оставшиеся вопросы он ответил мне по телефону уже по дороге.

Начальник отдела сопровождения продаж ЗАО ОТП Банк (Украина) Екатерина Ладыженская вспоминает, что когда они в 2004 г. запускали пилот мобильных банкиров, то первые семь агентов также продавали дебетовые карты с овердрафтом. Сейчас более 700 мобильных банкиров не только работает со всеми кредитами банка, но и привлекает средства на депозиты. Однако самым продаваемым банковским продуктом на вынос стала ипотека. Ее доля составляет 71% от всех продаваемых мобильными банкирами продуктов и 12% от всего кредитного портфеля, рассказывает Ладыженская.

Зарубежные опыты
В России банки еще не исчерпали потенциал естественного прироста. Поэтому идти со своими продуктами к клиентам здесь готовы не все. Самые отважные предлагают кредитные карты. Ситибанк считает этот способ одним из самых эффективных каналов продаж. У нас это называется DSA, а в банке сейчас работает более 1000 агентов прямых продаж, говорит менеджер департамента по работе с частными клиентами Денис Денисов. Вот только предлагать ипотеку таким образом в Сити не захотели. На той же Украине, где кредитование физлиц сейчас тоже переживает бурный рост, мобильные банкиры встречаются чаще. По словам начальника управления по работе с партнерами и агентами Райффайзенбанк Аваль Алексея Денисюка, они помогают разгружать отделения, рекламируют банк и расширяют его зоны покрытия. Кроме того, мобильные банкиры являются хорошим кадровым резервом. У украинской дочки Raiffeisenbank за IV квартал 2007 г. (тогда и был запущен проект) с помощью мобильных банкиров было продано 30% от общего количества открытых кредитных карт.

По словам Коровина, они рассчитывают увеличить ипотечный портфель к концу года в 5 раз за счет выхода к клиентам. Пока же банк только теряет в росте активов из-за реструктуризации портфеля. Но это временные трудности. Тот же Постнов уверен, что долгосрочные вложения окупятся в дальнейшем. Это еще не все [участники ипотечного рынка] понимают. Банк получит лояльных клиентов, хороший имидж, слава будет идти долго и в итоге приведет новых заемщиков.

Впрочем, в российском ОТП больше вдохновляются примером не Украины, а материнского банка, который с помощью 5000 агентов продает в Венгрии свыше 50% всех розничных продуктов и более 80% ипотечных кредитов. Конечно, таких фантастических результатов в России стоит ожидать не скоро, но Ласло Чука доволен удачным стартом. Пока он планирует к концу года довести число мобильных банкиров до 1000 человек и с их помощью продавать до 30% кредитов. Сеть будет создаваться во всех регионах присутствия филиалов и отделений ОТП. В Омске и Санкт-Петербурге уже начался набор агентов, которые со временем будут продавать все розничные продукты банка. В будущем ОТП планирует предложить мобильным банкирам IT-поддержку, вплоть до возможности удаленной работы.



Главная --> Публикации