Главная --> Публикации --> Ищем доступное жилье: почем подмосковные вечера в своей квартире Российские резервы угодили в ипотечный переплет Россияне все активнее используют зарубежную недвижимость как инвестиционный инструмент С космическим размахом Вторичный рынок жилья в подмосковье

Все остальные рынки падали, рекордсменом стала Латвия рижские квартиры потеряли в стоимости 38,2%. Волна заокеанских ипотечных проблем докатилась до европейских рынков полгода спустя, как происходило с любыми негативными явлениями, зародившимися в США и докатившимися до Старого Света. По данным Global Property Guide, сейчас рекордный спад цен на недвижимость наблюдается также в Ирландии (-13,2%), Люксембурге (-5,8%), Португалии (-4,3%) и на Мальте (-4,9%). В Великобритании, где вложения в жилой сектор всегда считались выгодными инвестициями, спад начался совсем недавно, поэтому пока британские цены снизились лишь на 0,7% (или на 2,1% с учетом инфляции). Среди азиатских рынков замедление наблюдается в Японии, где жилая собственность за год с учетом инфляции подешевела на 1,9%.

Глобальный ценовой бум на рынках недвижимости, долго манивший инвесторов, подошел к концу. По данным Global Property Guide, стоимость жилья в разных странах мира вслед за США и Великобританией снижается. Спад продлится больше года, причем восстановление американского жилищного рынка, вошедшего в прошлом году в период сильнейшей со времен Второй мировой войны депрессии, затянется. Рекордный уровень выселений, ограниченное кредитование, а также снижение потребительских расходов в США спровоцировали общемировую коррекцию цен на жилье. Эксперты отмечают, что квадратные метры повсюду дешевеют, кроме десятка стран, в их числе и Россия, которым еще удается поддержать рост.В Global Property Guide отмечают, что показатели цен на жилье, по данным за годовой период, завершившийся в первом квартале, продемонстрировали рост только в 13 странах мира. Среди лидеров Китай, где шанхайские площади подорожали на 40,5%. В числе других стран роста фигурируют Болгария (31,6%), Гонконг (31,1%) и Сингапур (29,8%). Подорожали также домики на Кипре, выросла в цене недвижимость в Австралии, а также на Тайване. Однако если оценить динамику с учетом инфляции, то наибольший рост был отнюдь не в Китае или Сингапуре, а в Словакии, где жилье подорожало на 29,3%.

Эксперты называют три основные причины, которые повернули общемировые цены на дома вспять. Во-первых, вследствие длительного бума изменилось соотношение цены на жилье и стоимости его аренды, и многим стало выгоднее квартиру снимать, а не покупать. Во-вторых, инфляционное давление вынудило центробанки увеличить учетные ставки, что тут же отразилось на чувствительном к переменам в кредитной политике рынке жилья. В-третьих, на цены повлияла та самая негласная политика американской администрации, которая не ограничивала избыточное кредитование рискованных заемщиков, что в итоге привело к финансовому кризису наихудшему в послевоенной истории Америки. Цены на жилье вновь пойдут вверх вслед за тем, как со спадом в жилищной сфере справится экономика США. Эксперты, опрошенные РБК daily, отмечают, что это будет возможно только после ее собственной регенерации.

В России цены на жилье пока растут, утверждает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. В Москве жилье с начала 2008 года подорожало на 2025%, говорит он. Впрочем, г-н Репченко уточняет, что в течение всего 2007 года на рынке жилья в Москве наблюдалась стагнация и цены начали расти только с четвертого квартала. В условиях недостатка предложения цены в России растут в противофазе рынкам Европы и других стран, заявил эксперт. Между тем он ожидает, что в России в 2008 году тоже произойдет коррекция цен на жилье: до конца года он ожидает стагнацию рынка и даже снижение цен на 515% на отдельные переоцененные типы жилья.

Учитывая огромное количество выселений в США из-за невозможности платить банкам, а также напряжение на кредитном рынке, спад в секторе американской недвижимости продлится дольше, чем казалось в начале кризиса. Рынок был очень сильно перегрет, причем сильно варьировался географический типаж спроса, поэтому сегодняшнее состояние и грядущее восстановление будут зависеть от каждого конкретного региона, сказал РБК daily руководитель отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин. Основное давление сейчас идет со стороны отказа людей от платежей. Из опубликованного вчера ежегодного доклада Гарвардского университета о состоянии жилищного рынка США следует, что количество выселений за период 20052007 годов удвоилось, с 660 тыс. до 1,3 млн случаев. Наиболее проблемными считаются штаты Огайо, Мичиган и Индиана.
Компания Итера нашла партнеров для строительства делового центра Минск-Сити стоимостью $4,8 млрд в столице Белоруссии московские ГК СУ-155 (получит 15% в проекте) и Внуково-Инвест (5%). Из всех стран СНГ российские девелоперы пока предпочитают для работы Украину: внутренняя норма доходности (IRR) проектов в Киеве близка к московской 35-40%, в Минске же она намного ниже всего 18-22%.Компании Итера и Су-155 подписали соглашение о строительстве делового центра Минск-Сити стоимостью $4,8 млрд, говорится в совместном сообщении компаний. К 2020 году на 318 га, частично занимающих территорию аэропорта Минск-1, партнеры должны возвести около 1,5 млн кв. м жилья, 550 тыс. кв. м офисных и гостиничных площадей, а также 200 тыс. кв. м торговых.

Ожидается, что уже грядущей зимой эксперты заговорят даже не о глубокой рецессии американской экономики, а о ее депрессии. Этот период продлится до апрелямарта 2009 года, и обстановка будет более суровой, чем обычно предсказывается, сказал РБК daily директор исследовательского центра CEMI-EHESS Жак Сапир. К концу 2009 года американская экономика начнет медленное восстановление, и этот процесс наберет силу не ранее 2010 года. По мнению директора объединенного центра исследований жилищного рынка Гарвардского университета Николаса Ретсинаса, исторически жилищные рынки восстанавливаются лишь после того, как экономика вошла в стадию рецессии.

По словам председателя совета директоров Внуково-Инвест Виталия Ванцева, в УК Минск-Сити компания будет владеть 5% долей. Глава пресс-службы СУ-155 Федор Сарокваша сообщил, что ГК получит 15% в проекте. Помимо участия в Минск-Сити как соинвестор московский застройщик выступит генподрядчиком строительства жилой части. Эту информацию подтвердили гендиректор Минск-Сити Сергей Киселев и глава минского офиса Colliers International Михаил Градович.

Как пояснил вчера Ъ первый вице-президент Итеры Валерий Коротков, специально для реализации этого проекта была создана управляющая компания СООО Минск-Сити. В ближайшее время в состав ее учредителей войдут СУ-155, ОАО Международный аэропорт Внуково (основной акционер ОАО Внуково-Инвест), которое является стратегическим партнером Итеры по выносу с территории застройки Минского авиаремонтного завода и аэропорта Минск-1, а также несколько крупнейших российских банков, пояснил Валерий Коротков. Компании будут инвестировать в проект согласно долям, которыми они владеют в УК, добавил он.

ГК СУ-155 основана в 1954 году, специализируется на панельном строительстве. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка в 2006 году 13,938 млрд руб. Контролирует председатель совета директоров Михаил Балакин.

Нефтегазовая компания Итера создана в 1992 году. 30,5% акций принадлежит председателю совета директоров Игорю Макарову. Другим крупнейшим акционеров является индийская Sun Group около 26%. Стоимость активов по итогам 2007 года 29,9 млрд руб. Портфель проектов девелоперской дочки Итераинвестстрой более 5,7 млн кв. м.

Российские девелоперы Интеко, Система-Галс, Mirax Group, уже работающие на рынке недвижимости Украины, выходить в Белоруссию не спешат. Отсутствие интереса со стороны строителей эксперты объясняют невысокой доходностью девелоперского бизнеса в Минске. Для сравнения, IRR проектов в Киеве и его окрестностях достигает 35%, в Москве 40%, оценивают московские застройщики. По словам Михаила Градовича, IRR Минск-Сити может составить от 18% до 22%. По данным Colliers International, сейчас в столице Белоруссии общая площадь офисов класса А и В составляет всего 140 тыс. кв. м, в перспективе пяти-семи лет потребуется до 1 млн кв. м. С начала года средняя стоимость жилья в Минске снизилась с $1,9 до 1,8 тыс. за 1 кв. м, отмечают аналитики агентства Твоя столица.

Проект Минск-Сити Итера представила президенту Белоруссии Александру Лукашенко еще в июле 2007 года. К тому моменту у компании был большой опыт работы с белорусскими властями: с 1997 года Итера начала поставлять в страну газ. Если бы в 2006 году не был принят Закон об экспорте газа, установивший единый экспортный канал и законодательно запретивший продажу Итерой газа в страны СНГ, в 2008 году компания поставляла бы 12 млрд кубометров из 21 млрд кубометров газа, потребляемого Белоруссией в год.

С нового года парковка автомобилей во дворах будет запрещена
В августе этого года правительство Москвы одобрило законопроект "О размещении транспортных средств на территории города". По замыслу разработчиков, закон должен упорядочить правила парковки машин в Москве, избавить город от "пробок" и снизить вредные выбросы.

Столичные власти объявили, что в скором времени цены на места в паркингах будут стоить не дороже гаражей-ракушек. Впрочем, обольщаться автолюбителям не стоит: места в многоэтажных гаражах отнюдь не подешевеют. Дело в другом: разработчики законопроекта "О размещении транспортных средств на территории города" хотят заставить владельцев "ракушек" платить за аренду находящейся под ними земли. Кроме того, закон ужесточает правила парковки и хранения личных автомобилей (с 1 января 2007 года машины нельзя будет оставлять где попало). Таким образом, власти хотят стимулировать спрос на места в многоэтажных гаражах.

До конца 2006 года власти планируют построить 1 млн. 290 тысяч стояночных мест и с 1 января 2007 года запретить парковку машин в неустановленных местах. Тогда автомобили можно будет оставлять только на муниципальных стоянках, "перехватывающих" парковках при подъезде к центру и в многоэтажных паркингах. Между тем уже с 1 января 2004 года вступают в силу новые правила Госстроя по содержанию жилья, которые запрещают парковать машины на придомовых территориях. За нарушение этого правила предусмотрен штраф в размере 0,5 МРОТ (на сегодня 50 рублей). Это означает, что владельцам машин придется искать "квартиру" для своих автомобилей, не дожидаясь наступления 2007 года.

По словам руководителя комплекса городского хозяйства Петра Аксенова, эти проблемы поможет решить строительство многоэтажных гаражей. "Зимой в паркингах температура воздуха не опускается ниже 18 градусов тепла, благодаря чему на разогрев машины требуется всего 1-2 минуты. Если же она стоит на улице, то на разогрев нужно не менее 10 минут, за которые двигатель успевает выбросить в атмосферу большое количество вредных веществ", - пояснил Аксенов.

Какими будут ставки аренды, пока не разглашается. Впрочем, попробовать вычислить их можно уже сейчас. Сегодня место в многоэтажном паркинге стоит от 2500 до 4500 долларов. Если вычесть из этой суммы стоимость "ракушки", получается, что за землю под ними владельцам придется платить от 1700 до 3700 долларов в год. При таком раскладе им, безусловно, будет выгоднее покупать место в теплом многоэтажном гараже.

Земля под "ракушками" должна подорожать
Если до сих пор самым дешевым способом решения этой проблемы считались гаражи-"ракушки" (они стоят от 600 до 800 долларов), то в свете нового законопроекта такой выход вряд ли можно считать экономным. Дело в том, что авторы закона предлагают заставить владельцев "ракушек" платить арендную плату за находящуюся под ними землю. В пресс-службе комплекса городского хозяйства ГАЗЕТЕ пояснили:"Арендная плата за землю под металлическим тентами позволит уравнять стоимость места в "ракушке" с местом в паркинге. Таким образом, автовладельцы будут активнее покупать места в паркингах".

Как сообщили ГАЗЕТЕ в Мосгордуме, этот законопроект будет рассматриваться столичным парламентом следующего созыва, и еще не факт, что он будет принят.

"Говорить об этом не то что рано, а просто глупо"
И все-таки очередное наступление городских властей на "ракушки", похоже, обречено на неудачу. Во всяком случае, переселить все автомобили в дорогие гаражи в ближайшие два года не удастся.

По мнению Доброва, властям следовало бы установить разумную ренту, которая реально пополняла бы городской бюджет. Что же касается выравнивая ставок аренды за землю под "ракушками" и цен на места в паркингах, то для этого придется в разы поднимать арендные ставки на землю. "Говорить об этом не то что рано, а просто глупо. Мы же не сможем повысить базовую ставку аренды гектара на столько, чтобы цена на аренду земли под тентом выросла до трех тысяч долларов", - заявил ГАЗЕТЕ Петр Добров.

Сотрудник комиссии Мосгордумы по имущественно-земельным отношениям Петр Добров рассказал ГАЗЕТЕ: "По существующим законам, владельцы зарегистрированных "ракушек" и сейчас платят за аренду земли (в среднем 100 долларов в год за 15 кв. м. - ГАЗЕТА), но большинство "ракушечников" устанавливает гаражи нелегально. Почему? Потому что для того, чтобы получить разрешение, надо оформить договор с префектурой, то есть пройти столько инстанций и столько заплатить за оформление бумаг, что мало не покажется. При этом каждый год договор нужно продлевать. Такой короткий срок аренды выгоден Москомзему, потому что чем чаще человек переоформляет бумаги, тем больше он платит чиновникам, и тем больше денег соответственно поступает в их личный карман. У автовладельцев же просто нет времени заниматься оформлением всех документов, которое продолжается в среднем 9 месяцев и обходится в итоге не меньше, чем в 300-400 долларов".

Впрочем, по этим регулируемым ставкам город будет сдавать свое имущество по жестким квотам. Причем в традиционный список льготников могут включить детские и молодежные кафе, концепция развития которых сейчас обсуждается в мэрии.


Сегодня московское правительство рассмотрит проект концепции Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В появлении этого документа заинтересованы в первую очередь землепользователи, в основном арендаторы столичных земель. А вот чиновники, до сих пор регулирующие градостроительную деятельность при помощи постановлений московского правительства, в дальнейшем будут вынуждены изменить систему принятия решений и урезать собственные интересы. Но, скорее всего, обсуждаемое постановление О подготовке проекта правил землепользования и застройки города Москвы будет принято, поскольку существующее беззаконие федеральное законодательство разрешает творить еще только полтора года.Если до 2010 года правила землепользования и застройки не будут приняты, то, согласно закону о введении в действие Градостроительного кодекса, столичные власти просто не смогут ни предоставлять инвесторам участки под застройку, ни вести реконструкцию жилых кварталов, ни реализовывать комплексную застройку с изменением границ промзон, - объяснил корреспонденту Газеты эксперт фонда Институт экономики города Эдуард Трутнев.

Между тем Трутнев считает, что для нормального функционирования рынка недвижимости в столице гораздо важнее ПЗЗ, чем Генеральный план Москвы. Ведь генплан является стратегическим градостроительным документом, обязательным к исполнению лишь администрацией города. А вот ПЗЗ будут вынуждены подчиняться и чиновники, и субъекты хозяйственной деятельности. Фактически сегодня в мэрии обсуждают инструкцию по разработке единых правил деятельности чиновников, архитекторов, инвесторов и застройщиков в процессе перестройки Москвы. Приняв правила землепользования и застройки, власти Москвы сами себе на горло наступят, - рассказывает ведущий юрист компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максим Попов в интервью корреспонденту Газеты. Практическую ценность ПЗЗ, по его словам, трудно переоценить. Дело в том, что разрешенное использование того или иного участка земли сейчас определяется договором аренды. Но, чтобы приступить к любого рода работам на арендованной земле, столичное правительство обязательно должно выпустить постановление. А при наличии ПЗЗ арендатор или собственник земли самостоятельно сможет определять соответствие им своего решения по землепользованию и выбирать регламент использования арендованного участка земли без дополнительного разрешения чиновников.

В настоящее время в отсутствие ПЗЗ, проект концепции которых обсуждают чиновники, градостроительная деятельность регулируется исключительно постановлениями столичного правительства. И, как предположил Трутнев, именно наличие этого единственного фильтра доступа к земельному ресурсу и к строительной деятельности в Москве объясняет столь длительное созревание чиновников для разработки даже не самих ПЗЗ (их планируется разработать только к 1 января 2010 года), а лишь проекта концепции правил.

Между тем состав комиссии, которая должна разработать концепцию ПЗЗ, уже указывает на возможное соперничество двух команд в инвестиционно-строительном секторе правительства Москвы: ответственными назначены и глава Мосинвестконтроля Александр Рябинин и глава градостроительного департамента Владимир Ресин. В роли госзаказчика выступит Москомархитектура.

Поэтому-то чиновники и не торопятся: опрошенные корреспондентом Газеты юристы даже допускают перенос окончательной даты появления ПЗЗ. С принятием ПЗЗ в градостроительной деятельности будет меньше администраторской ренты, - не скрывает своей радости Трутнев. Но чтобы дожить до этого светлого будущего, по мнению некоторых экспертов, следует более четко обозначать порядок взаимодействия исполнителей, готовящих проект ПЗЗ с представителями префектур.



Главная --> Публикации