Главная --> Публикации --> Российские резервы угодили в ипотечный переплет Россияне все активнее используют зарубежную недвижимость как инвестиционный инструмент С космическим размахом Вторичный рынок жилья в подмосковье Минэкономразвития снижает взнос по ипотеке

Жильцам залитых квартир выплатили по 100 тыс. руб. по договору страхования гражданской ответственности подрядной организации.

Представим ситуацию: в вашем доме затеяли ремонт кровли. Снять-то ее сняли, а вот водворить на место не успели. Хлынул дождь и затопил верхние квартиры. Как возместить причиненный ущерб? Очевидно, что ответственность за случившееся лежит на организации, подрядившейся чинить крышу. Значит, с ней и придется разбираться.

Три составляющие защиты
Система комплексной защиты жилищного фонда состоит из трех видов страхования:
жилых помещений;
общего имущества многоквартирного дома;
гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций.
Страхование гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города, призвано обеспечить:
защиту имущественных интересов собственников помещений;
cохранность жилых, нежилых помещений и объектов общего имущества;
снижение расходов управляющих и подрядных организаций на восстановление объектов, поврежденных вследствие оказания услуг или выполнения работ.
При первых двух видах страхования жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома причиненный вред устраняется с привлечением средств городского бюджета. В добровольном страховании гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций на восстановление поврежденных объектов направляются средства страховых компаний, то есть деньги из городской казны не расходуются.

Что собой представляет этот вид страховки жилищного фонда об этом в сегодняшнем выпуске Справочного бюро.

Самим управляющим и подрядным организациям. Страхование позволяет сократить непредвиденные расходы по возмещению вреда за счет страховых организаций.

Кому это выгодно?
Москвичам (как собственникам, так и нанимателям). Ущерб, нанесенный по вине управляющих и подрядных организаций их жилищам, будет возмещен страховщиком. Причем за страховку сами жители из своего кармана ничего не платят. Страховые взносы вносят подрядчики или управляющая компания в зависимости от условий договора страхования.

Внимание! Возникновение обязанности возмещения убытков при этом должно быть подтверждено обоснованной претензией потерпевшего, признаваемой управляющей или подрядной организацией и страховщиком.

Страховой случай
Страховым случаем является наступление гражданской ответственности страхователя за вред, причиненный имуществу третьих лиц, вследствие:
неумышленных действий или бездействия, ошибок или упущений страхователя либо его работников при оказании услуг/выполнении работ в многоквартирном доме;
недостатков выполненных работ (оказанных услуг), проявившихся при эксплуатации жилых/нежилых помещений и/или объектов общего имущества собственников в многоквартирном доме в период действия договора страхования.
Причиненный вред это повреждение или уничтожение жилого или нежилого помещения в результате непреднамеренной небрежности и допущении ошибок при выполнении работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, использовании неисправных инструментов, оборудования, материалов и т.д. Как правило, причины и их последствия приводят к пожарам, взрывам газа, авариям систем отопления, водопровода, канализации и иным событиям, вина за которые возлагается на управляющие и подрядные организации.

При сроке менее года страховой взнос выплачивается единовременно. Если заключен на год и более в рассрочку, по согласованию сторон. Договор на выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда должен предусматривать обязанность исполнителя возместить причиненный вред, в том числе владельцам и нанимателям жилых помещений.

Не считается
...если вред имуществу третьих лиц причинен вследствие:
умысла страхователя;
оказания услуг и/или выполнения работ после вступления в законную силу решения суда о приостановлении или прекращении страхователем такой деятельности в целом или на конкретном объекте;
действий работников страхователя в состоянии алкогольного, наркотического или другого опьянения;
выполнения работ и/или оказания услуг при отсутствии разрешения (лицензии) надзорного органа (в случае, когда наличие такого разрешения (лицензии) обязательно;
невыполнения страхователем в установленные сроки и в установленных объемах предписаний, выданных органами надзора;
действий работников страхователя, не имеющих документально подтвержденных профессиональных знаний и навыков.
Договор по форме
Жилищным Департаментом разработан примерный договор страхования гражданской ответственности управляющей или подрядной организации, осуществляющей работы по содержанию и ремонту жилищного фонда. Он заключается между страховой организацией и страхователем на срок действия договора подряда или управления многоквартирным домом. Это могут быть и полгода, и 5 лет.

Страхователями могут выступать управляющие и подрядные организации, выполняющие работы и оказывающие услуги по содержанию жилых, нежилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах. Источник уплаты страховой премии (взносов) собственные средства этих организаций.

Наш словарик

Страховщиками ответственности управляющих и подрядных организаций могут выступать юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданные для осуществления страховой деятельности, получившие в установленном порядке лицензию на осуществление данного вида страхования.

Выгодоприобретателями (получателями страхового возмещения) по договору страхования станут физические и/или юридические лица, в чьей собственности, найме или управлении находятся объекты жилищного фонда города (жилые, нежилые помещения и объекты общего пользования в жилых домах), которым может быть причинен вред при проведении страхователем работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

1-я категория:
Обслуживание вентиляционных и дымоотводящих систем.
Обслуживание внутренних водостоков.
Обслуживание и ремонт систем дымоудаления и противопожарной автоматики.
2-я категория:
Ремонт вспомогательных помещений (подъезды тамбуры, вестибюли, лестничные клетки, приквартирные холлы, пожарные переходы, помещения технических и подвальных этажей, машинные отделения, мусорокамеры и др.)
Техническое обслуживание, капитальный ремонт, замена и модернизация лифтов.
Текущий ремонт и установка электроплит.
Модернизация систем дымоудаления и противопожарной автоматики.
3-я категория:
Аварийно-техническое обслуживание жилых домов.
Техническое обслуживание жилых домов, текущий ремонт несущих конструктивных элементов, систем теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, мусороудаления, электроснабжения с соответствующим оборудованием.
Техническое обслуживание фасадов.
Техническое обслуживание кровли и наружных водостоков.
Ремонт, установка и обслуживание газового оборудования.
Установка внутриквартирных приборов учета коммунальных ресурсов.
4-я категория:
Капитальный ремонт несущих конструктивных элементов.
Капитальный ремонт систем теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, мусороудаления, электроснабжения с соответствующим оборудованием, газоснабжения.
Капитальный ремонт кровли, наружных и внутренних водостоков.
Герметизация межпанельных стыков.
Фасадные работы.
Очистка кровли от снега и наледи.
Для каждой категории работ устанавливается свой страховой тариф: от 0,5% от страховой суммы для первой категории до 1,5% для четвертой категории. Чем больше вероятность наступления страхового случая, чем значительнее предполагаемый размер ущерба, тем выше страховой тариф.
Страховая сумма по договору страхования ответственности зависит от суммы договора подряда.
Где об этом сказано

Подлежит страхованию
Виды работ можно разделить по категориям в зависимости от страхового тарифа.

l Постановление правительства Москвы от 15 апреля 2008 г. № 299-ПП О мерах по развитию страхования гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций за причинение вреда помещениям и объектам общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Постановление правительства Москвы от 23 сентября 2003 г. № 804-ПП. О Концепции страхования гражданской ответственности подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города за вред, причиненный жилым, нежилым помещениям и объектам общего пользования в жилых домах (с изм. от 31.08.2004).

- С уменьшением спроса условия предложения квартир, как правило, становятся более привлекательными, - говорит Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании Трест-199 - Продавцы охотнее соглашаются на скидки, рассрочки и т. п. Иными словами, рынок начинает больше ориентироваться на покупателя.

Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 16 октября 2006 г. № 870 О методическом сопровождении эксперимента по страхованию гражданской ответственности подрядных организаций, осуществляющих работы по содержанию и ремонту жилищного фонда в городе Москве в редакции от 4 мая 2008 г.).
Солнце, отпуска... О серьезных вопросах думать не хочется. Так большинство желающих решить свой жилищный вопрос и поступают. Именно поэтому лето считается лучшим временем для покупки квартиры - спрос падает, и продавцы более сговорчивы.

Иными словами, с какой стороны ни смотри, покупатель наконец может оказаться на коне, и этой ситуацией стоит воспользоваться.

В этом году на традиционное сезонное затишье наложились еще и экономические факторы: цены на недвижимость в столице явно перегреты, к тому же ужесточились условия ипотеки, и специалисты прогнозируют уменьшение количества ипотечных покупателей.

Речь идет о том, что у вас на руках уже имеется нужная сумма денег (своих или с учетом ипотеки): осталось только квартиру подходящую подобрать. То есть вы не планируете продавать какую-то уже имеющуюся недвижимость, чтобы расплатиться.

Чистая покупка

Вот только чистых покупателей нынче единицы. И те в основном смотрят в сторону Подмосковья, где цены все же подемократичнее.

Именно к таким покупателям (особенно тем, кому и кредит не нужен) в первую очередь относятся все слова о большей сговорчивости продавцов. И хотя вряд ли за летние месяцы продавцы квартир изменят ценники в меньшую сторону, реальная цена сделки для вас может оказаться ниже - за счет скидки. А вам не все равно, как это будет называться?

Обмен (альтернативная сделка)

СОВЕТ: если вы такой покупатель, торгуйтесь как можно активнее - продавец, скорее всего, явно или неявно пойдет на уступки.

Иными словами, человек оказывается и покупателем, и продавцом одновременно.

Увы, скопить на московскую квартиру непросто. Найти денег на доплату и поменять худшее жилье на лучшее куда реальнее. Поэтому самая ходовая схема покупки жилья у нас (до 80% сделок) - альтернативная. Это когда одна квартира продается, а взамен покупается другая.

- Сейчас обстоятельства для альтернативной сделки более благоприятны. У ее участников есть возможность подобрать оптимальный вариант нового жилья, не опасаясь, что за время подготовки сделки подскочат цены, - утверждает Евгений СОКОЛ, специалист Департамента маркетинга Инвестиционной компании МГСН. - С другой стороны, надо учитывать тот факт, что старая квартира в нынешней ситуации будет продаваться дольше, поэтому лучше сразу выставить адекватную цену. Зачастую квартиры долго не продаются именно из-за завышенной цены.

В последнее время ситуация для таких сделок была просто катастрофической (подробнее см. Лучше ипотека, чем альтернатива в Вашем доме за 10 июня и на сайте kp.ru).

Новостройки

СОВЕТ: не стоит тянуть с альтернативой в ожидании более благоприятных обстоятельств. Ведь если вдруг цены на некоторые классы столичного жилья по осени и просядут, что считают возможным некоторые эксперты, у вас опять будут проблемы - на этот раз с реализацией уже имеющейся квартиры. Если же начнется новый виток цен, тоже плохо - будут срываться варианты нового жилья. Иными словами, лучше всего действовать, пока цены относительно стабильны.

Большинство экспертов склоняются к тому, что застройщики в ближайшее время будут вести себя так: цены не снижать, но заманивать покупателей всевозможными скидками, беспроцентными рассрочками, специальными программами кредитования только для своих клиентов и прочими бонусами.

- С одной стороны, трудно ожидать существенного снижения цен - площадей под застройку остается все меньше, и застройщики учитывают этот нюанс в ценообразовании, - комментирует обстановку Валерия КОСЕНКОВА, руководитель отдела заключения договоров Открытой Компании. - С другой - покупательная способность в этом секторе (еще больше, чем на вторичном рынке) жестко ограничена требованиями банков к желающим купить новостройку с использованием кредита, так как рынок новостроек - зона повышенных рисков. Специалисты прогнозируют уменьшение ипотечных кредитов на покупку новостроек почти на 30%.

СОВЕТ: не торопитесь, однако, выбирать из самых дешевых вариантов, цена которых существенно ниже рыночных. Как правило, среднее значение скидки, которую застройщик или инвестор готовы дать на свой объект, не превышает 5 - 7%. Если продавец предлагает более весомый дисконт, будьте внимательны. Не исключено, что с возведением этой новостройки не все гладко (есть проблемы с разрешающей или правоустанавливающей документацией, затягиваются сроки строительства и т.п.

- Есть и еще один плюс в покупке новостройки именно летом, - говорит Евгений Сокол. - В отсутствие ажиотажа можно выбирать не по остаточному принципу. То есть больше шансов купить именно ту квартиру, которую хочется: на нужном этаже, с понравившимся видом из окна.

Вступают в права наследники тех, кто оформлял жилье в собственность на заре приватизации. Как правило, наследников оказывается несколько - и при определенных условиях и их жизнь, и жизнь новых покупателей может заметно осложниться, а то и обернуться настоящим кошмаром. Ведь одно дело, когда вы владеете жильем на паях с близким вам человеком, и совсем другое - если совладельцем вдруг оказывается чужак...



Традиционная ситуация: собственники долей в квартире хотят обособиться и получить свое личное пространство - так, чтобы один не мог ступать на жилплощадь другого.

Как справляться с трудностями, разбираемся вместе с генеральным директором агентства недвижимости Новый Дом Ольгой ПЕТРОВИЦКОЙ.

В соглашении определяется, какая жилая площадь становится личной территорией каждого из содольщиков. При этом места общего пользования - кухню, ванную, коридоры - делить нельзя, они остаются совместными.

Как это делается по закону: нужно заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением, для надежности можно заверить его у нотариуса.

НАПРИМЕР. Если в трехкомнатной квартире содольщиками окажутся супруги, имеющие половину (одну вторую доли) в праве собственности, и еще двое собственников-одиночек, имеющих по одной четвертой доли, то суд, скорее всего, определит каждому из одиночек по комнате и комнату - семейной паре. При этом, однако, коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи будут распределяться прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников.

Какие проблемы могут возникнуть: доли в праве собственности не измеряются в квадратных метрах жилплощади и автоматически не дают права занять какую-либо комнату. Между жильцами начинаются споры. Разруливает их суд, самостоятельно вынося решение о порядке пользования жильем. Причем судья исходит не только из размера доли в праве собственности, но и из других критериев: пола жильцов, родственных связей и т. д.

Происходит дальнейшее дробление долей, и определение порядка пользования жилплощадью становится более затруднительным, а то и вообще невозможным. Выходом для пострадавшего совладельца может стать продажа своей доли.

Возможен еще и малоприятный сюрприз в будущем: если одна или несколько из долей будут проданы и покупателями каждой окажутся по нескольку человек.

Отдельная комната минимальной площадью (8 - 9 кв. м) в отдалении от метро стоит минимум $ 80 - 85 тысяч.

СРАВНИ!

СПРАВКА КП

Доля в небольшой квартире в отдаленном районе, позволяющая занять маленькую комнату, - $ 60 - 65 тысяч.

Если квартира вашей семье досталась в результате приватизации или получена по наследству, то, скорее всего, она находится именно в долевой собственности.

Когда возникает такая форма собственности?

При этом каждый из совладельцев может свою долю завещать, а также продать. И если в однушке или двушке у совладельцев, которые имеют преимущественное право выкупа, на этот выкуп нет денег, часть квартиры вполне законным путем уйдет на сторону.

По-простому говоря, долевая собственность означает, что у квартиры несколько владельцев - каждому принадлежит доля в общем имуществе, и эта доля вовсе не обязательно равна комнате (скажем, если однушка или двушка принадлежит трем людям).

Дадут ли ипотечный кредит?

ВОПРОСЫ НА ЗАСЫПКУ

Как оформить регистрацию (прописку)?

На приобретение комнаты банки, хотя и не все, кредиты выдают. На приобретение долей - нет.

Для регистрации (прописки) в коммуналке по федеральному законодательству согласия собственников остальных комнат не требуется. Хотя на практике в Москве кое-где такое согласие до сих пор требуют.

При долевой собственности для вселения и последующей регистрации любых лиц, кроме несовершеннолетних детей, требуется согласие всех содольщиков. Причем их одобрение необходимо, даже если есть соглашение о порядке пользования квартирой, в которой каждому сособственнику отведена определенная жилплощадь.

По мнению руководителя стройкомплекса, подземные сооружения, построенные в Москве, свидетельствуют о высоком уровне развития инженерного проектирования и технологий. Строительство каждого сколько-нибудь крупного объекта в столице в обязательном порядке предусматривает активное освоение находящегося под ним подземного пространства, -сказал он. - Создаются сложнейшие гидротехнические сооружения, прокладываются современные коммуникации: водопровод, канализация, сети тепло- и газоснабжения, водостоки, электрические и телефонные кабели. Под поверхностью земли проходят сооружения и тоннели метрополитена, на который приходится основной пассажирский поток общественного транспорта. Благодаря строительству подземных переходов и многоуровневых транспортных развязок сокращается количество светофоров на дорогах, снижается количество дорожно-транспортных происшествий, сокращается количество пробок.


Вчера в Мариотт Гранд отеле прошла международная научно-практическая конференция по вопросам освоения подземного пространства МосквыОт имени Координационного совета по вопросам освоения подземного пространства города участников мероприятия приветствовал первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. Степень освоения подземного пространства во многом характеризует уровень развития города, - отметил он. - Рациональное и эффективное использование подземной части города - одна из важных задач, поставленных Генеральным планом развития Москвы.

По мнению Владимира Ресина, до начала минувшего десятилетия подземное пространство Москвы использовалось недостаточно полно. Город развивался экстенсивно. Однако в девяностые годы произошла переоценка целей и направленности градостроительной деятельности. Начался процесс переустройства городской среды, переход от территориального роста к качественному.

Как и всякий мегаполис, Москва - очень сложный в инженерном отношении город. Подземная часть столицы, которая несет на себе огромные нагрузки, должна быть такой же надежной и совершенной, как и его надземная часть, - подчеркнул руководитель стройкомплекса. - Любое строительство в этой области требует высочайшей квалификации проектировщиков, инженеров и рабочих. Для проведения работ используется сложная, иногда уникальная, техника.

Как известно, в процессе реконструкции Манежа, главной задачей которой было детально восстановить исторический облик здания, построены дополнительные подземные этажи. Центральный выставочный зал получил возможность разместить там выставочные галереи, инженерно-технические и подсобные помещения, - напомнил руководитель стройкомплекса. - При строительстве подземной части Манежа были применены технологии, успешно опробованные в свое время при строительстве торгово-рекреационного комплекса Манежная площадь. Благодаря большому опыту московских строителей реконструкция велась быстрыми темпами, и в рекордно короткие сроки Манеж был открыт.

В итоге, по словам руководителя стройкомплекса, Россия является одной из наиболее передовых стран в области освоения подземного пространства. И лидирует, вне всякого сомнения, столица. Создание подземных объектов в первую очередь призвано решить самую насущную проблему - сочетание задач сохранения исторического облика города и рационального использования территорий, - подчеркнул Владимир Ресин. - В Москве применяется все многообразие вариантов этого вида строительства - общественные и торговые центры, гаражи, автотранспортные туннели и тому подобное. Решение об использовании подземного пространства при проектировании тех или иных подземных объектов зависит от конкретной градостроительной, транспортной и экологической ситуации. Его применение позволяет сохранить исторический облик города, создавая при этом дополнительные полезные площади. Яркий пример тому - сооружение подземной части здания Манежа.

В одобренной правительством Москвы Концепции освоения подземного пространства предполагается ежегодно увеличивать объемы подземного строительства на 150 тыс. кв. м. К 2010 году нам предстоит довести этот показатель с 700 тысяч до 1 миллиона квадратных метров в год, что составит около 15 процентов от общего объема строительства, - сообщил руководитель стройкомплекса. - И это только среднесрочные планы, В дальнейшем в зависимости от хода выполнения программы город будет стремиться к тому, чтобы не менее 20 процентов общей площади вводимых объектов приходились на подземные сооружения. По нашим оценкам, под землей может быть размещено до 80 процентов складских помещений, 70 процентов машиномест, 30 процентов предприятий сферы обслуживания. С каждым годом будет увеличиваться строительство подземных торговых и культурно-досуговых центров. Конечно, в разных городах мира существует весьма различное соотношение надземных и подземных помещений различного назначения. Мы не хотим никого копировать: нам надо найти свою формулу успеха, которая сделает Москву еще более красивой и комфортной.

Наиболее активно подземное пространство осваивается при реализации программ по строительству и ремонту инженерных коммуникаций, без которых невозможен ввод в эксплуатацию жилья и объектов соцкультбыта. Основные направления развития инженерной инфраструктуры города опираются на требования повышения надежности и эффективности функционирования всех систем, -подчеркнул Владимир Ресин. - Для улучшения инженерной инфраструктуры Москвы наряду со строительством новых инженерных коммуникаций и сооружений проводится их капитальная реконструкция. Разрабатываются и внедряются ресурсосберегающие технологии, применяются современные методы проведения работ.

Как подчеркнул главный строитель столицы, крайне важно создать для подземных проектов особый инвестиционный режим. Именно поэтому наряду с представителями стройкомплекса и Комплекса городского хозяйства в Координационный совет по вопросам освоения подземного пространства входят и руководящие работники Комплекса экономической политики. Хотя город намерен вкладывать значительные бюджетные средства в предпроектные проработки и подготовку конкурсной документации, сама программа является инвестиционной, - напомнил Владимир Ресин. - Мы в каждом конкретном случае будем реалистично оценивать потенциал рентабельности проекта с учетом техногенных факторов и функционального назначения будущего объекта и предлагать инвестору разумный пакет обременении. Хочу подчеркнуть, что правительство города рассматривает освоение подземного пространства не как краткосрочную доходную кампанию, а как стратегическое направление градостроительного развития, имеющее приоритетное социальное значение. Если все, что мы задумали, будет осуществлено, город рано или поздно возьмет свое за счет налоговых поступлений от новых коммерческих объектов, но на этапе строительства задача иная - создать благоприятный инвестиционный климат. Конечно, для реализации столь масштабной программы понадобятся специалисты и технологии самого высокого уровня. Поэтому очень важно, чтобы строительные высшие учебные заведения уделили больше внимания подготовке специалистов в сфере подземного строительства, которые будут способны на практике применять самые современные инженерные подходы и технологии. Считайте, что это городской заказ, -сказал руководитель стройкомплекса. - И если среднесрочная программа рассчитана на два года, то поверьте, что работа для таких специалистов в Москве будет всегда

Старт программы по освоению подземного пространства совпал с актуализацией Генерального плана развития города. Могу сказать, что фактически мы получили новый Генплан, в котором учтены реальные демографические и инфраструктурные перемены, произошедшие в городе, - заявил Владимир Ресин. - Подземное строительство впервые становится отдельным направлением градостроительного планирования. Причем это не альтернатива, а неотъемлемая часть комплексного развития территорий. Конечно, принципы зонирования территории города с точки зрения целесообразности и стоимости подземных проектов еще предстоит уточнять, но сам комплексный подход к решению этой задачи, на мой взгляд; является залогом успеха.



Главная --> Публикации