Главная --> Публикации --> Россияне все активнее используют зарубежную недвижимость как инвестиционный инструмент С космическим размахом Вторичный рынок жилья в подмосковье Минэкономразвития снижает взнос по ипотеке Земля: собственность без риска

Ипотечное кредитование – единственный способ решить жилищную проблему в России. К такому выводу в конце прошлой недели пришли участники президиума Госсовета РФ. Признав, что обеспечить «дармовыми» квартирами всех «страждущих» граждан страны государство просто не в состоянии, власти фактически решили совсем отказаться от строительства бесплатного жилья и вместо этого заняться развитием «общенародной ипотеки». Подогревает интерес крупных чиновников к данному вопросу тот факт, что, по мнению политологов, решение жилищной проблемы российских граждан станет основной задачей внутренней политики Владимира Путина на протяжении его следующего президентского срока. И соответственно, одним из важных тезисов в ходе будущей избирательной компании.

Проблемой развития ипотечного кредитования всерьез заинтересовались федеральные чиновники. Связано это с тем, что, по мнению политологов, обеспечение россиян жильем станет одним из козырей Владимира Путина в предвыборной кампании.

Из-за отсутствия конкуренции и больших рисков, ведущих к высоким процентным ставкам, она доступна лишь очень небольшой прослойке населения. «Лишь 5% граждан от общего числа жителей страны могут пользоваться сейчас ипотекой, - сказал RBC daily руководитель отдела ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Максим Силаев. – Нижняя планка заработной платы, которую устанавливают сейчас большинство банков, это 1000 долларов. При таком доходе гражданин может рассчитывать на однокомнатную квартиру. Самое обидное, что в дореволюционной России система ипотечного кредитования была очень развита, и элементы российской ипотеки потом взяли на вооружение другие страны. Однако в 1922 году термин «ипотека» был исключен из всех словарей, и теперь в России институт ипотеки надо развивать практически с «нуля»».

На данный момент жилищная проблема в России, по словам выступавшего на заседании Госсовета губернатора Самарской области Константина Титова, не менее актуальна, чем в начале перестройки. Статистика неутешительна – каждый второй гражданин страны нуждается в улучшении жилищных условий. Каждая десятая семья стоит в очереди на жилье, а более двух с половиной миллионов человек живут в «аварийных» квартирах. «В развитых странах, например в США, на одного человека приходится 64 м. кв. жилья, - сказал RBC daily Кирилл Цветков, замдиректора Северо-западного филиала Агентства по ипотечному кредитованию. - В нашей же стране только каждый десятый житель имеет площадь более 18 м. кв». Тем временем, система ипотечного кредитования, запущенная более шести лет назад, пока что не дала ощутимых результатов.

На данный момент предполагается, что ими станут люди «государственно значимых профессий», граждане, проживающие в неблагоприятных для жизни районах России, потерявшие жильё в результате чрезвычайных обстоятельств, а также молодые семьи с детьми и нынешние очередники с низким уровнем доходов. Сами участники рынка уверены, что, если государство всерьез возьмется за проблему ипотеки – в частности, приняв обсуждающиеся сейчас в правительстве законопроекты -- это может помочь сдвинуть ее с «мертвой точки». «Если государство действительно займется развитием ипотеки, - говорит Максим Силаев, - количество банков, работающим на данном рынке увеличится, между ними появится реальная конкуренция за клиентов. В этом случае, процентные ставки снизятся и ипотека станет более доступной».

Неудивительно, что сегодня ипотека в России существует в основном за счет бюджетного финансирования. По мнению президента, такой подход к ипотечному кредитованию противоречит здравому смыслу. «Система ипотечного кредитования, - подчеркнул Владимир Путин, - должна быть только рыночной, а не дотационной. Только в этом случае можно будет привлекать средства, адекватные жилищной проблеме». Сделать ипотечное кредитование более доступным для широких слоев населения можно, как это ни парадоксально, лишь переведя систему ипотеки на «рыночные рельсы». Государство должно лишь регулировать работу коммерческих банков и выделять адресные дотации малоимущим слоям населения - например, предоставлять помощь для оплаты первоначального взноса или понижения расходов по оплате процентов. Правда, такая поддержка, по мнению чиновников, должна касаться только определенных категорий граждан, перечень которых дан в соответствующем законе.

На пути внедрения государственной программы развития ипотеки есть и проблемы «административного» характера. В последние месяцы в борьбу за управление ипотечным включились сразу несколько государственных ведомств – Госстрой, ЦБ, Минфин, Минэкономразвития, Минимущество. Например, Госстрой считает, что, раз речь идёт о жилье, «главным» должен быть именно он. Центральный банк также намерен контролировать ипотечные банки и специализированные ипотечные компании. Правда, если Владимир Путин действительно намерен сделать ипотеку своим «избирательным коньком», проблема жилищного кредитования в ближайшее время должна сдвинуться с мертвой точки. Участники рынка соглашаются с тем, что, похоже, власти собираются после нескольких летбесплодных усилий заняться ипотекой всерьез. «Скоро вся недвижимость будет покупаться в кредит, ведь если ставки будут снижаться, такой способ покупки жилья станет очень привлекательным для населения, -- считает Максим Силаев из Московского ипотечного центра. -- Незачем платить деньги за съем чужой квартиры, лучше тратить их на выплату кредита, взятого на приобретение своего собственного жилья».
Столичные власти пытаются обеспечить москвичей гаражами, сдавая их в аренду. Однако выделить каждой машине место на стоянке удастся не ранее 2010 года.

Сейчас же отсутствие конкуренции зачастую ведет к тому, что банки-монополисты диктуют свои, порой очень обременительные, условия для заемщиков. Например, риэлторы отмечают, что большинство московских банков пока что не хочет работать с Подмосковьем, которое пользуется большим спросом у клиентов, а также вводят различные ограничения, например, на покупку квартир в сталинских домах с деревянными перекрытиями. Кроме того, большинство банков требуют «юридической чистоты» квартиры – то есть в жилплощади, на которое претендует заемщик, не должно быть прописанных жильцов. «Если на вторичном рынке найти подходящую юридически «чистую» (где никто не прописан) одно- или двухкомнатную квартиру еще возможно, - сказала RBC daily сотрудник компании «БЭСТ-недвижимость», - то с трехкомнатным жильем это практически неосуществимо. Ведь жильцам таких квартир, как правило, некуда выписываться, так как они продают квартиру, чтобы разъехаться или поменять эту жилплощадь на меньшую или большую. Кроме того, заемщику приходится платить довольно крупную сумму денег при оформлении квартиры, так как банк требует указать в документах ее реальную стоимость».

Централизованно проблемой парковок в городе стали заниматься только в 1995 году, когда ее решение поручили ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». В начале 1996 года это предприятие разработало единую общегородскую программу строительства гаражей и паркингов, однако за семь лет ее работы постоянные места парковки обрели лишь 400 тыс. автомобилей. «Сейчас по Москве ездит около 5 млн машин. По данным официальной статистики, около 40% москвичей имеют 2 и более автомобилей», – отметил Петр Аксенов, выступая на брифинге в прошлый четверг. Учитывая, что ежегодно автопарк Москвы увеличивается примерно на 250 тыс. новых легковушек, гаражное строительство в городе сильно отстает от резко растущего количества машин. По данным главы Москомархитектуры, главного архитектора столицы Александра Кузьмина, сегодня «цивилизованными формами хранения» (паркингами, подземными гаражами и автостоянками) обеспечены лишь около 20% автомобилей (430 тыс. машин).Остальные 2,3 млн машин, по его словам, ночуют на тротуарах или в гаражных кооперативах.

Столичные власти решили сделать строящиеся в Москве паркинги более доступными для москвичей, для чего их предлагается не только продавать, но и сдавать в аренду. На днях первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель комплекса городского хозяйства Петр Аксенов сообщил, что город разработал программу развития гаражей и стоянок до 2010 года: к этому времени каждая машины в городе будет обеспечена местом для хранения. За счет доступной по цене аренды мест для хранения машин городские власти хотят решить проблему дворов и обочин, заставленных автомобилями круглые сутки. Для этого они создадут льготный режим для инвесторов в гаражное строительство и продолжат борьбу с «ракушечниками» (в рамках программы владельцев тентов хотят обязать платить за землю). Однако для того, чтобы воплотить программу в жизнь, московскому правительству нужно решить ряд непростых вопросов, например, убедить инвесторов, что гаражи необходимо сдавать в аренду, а не продавать, а автовладельцев – отучить бросать машины возле дома.

Для автовладельцев, которых Госстрой «заталкивает» в гаражи, городские власти предлагают законодательно прописать разные условия аренды места для машины – это долгосрочная, краткосрочная, почасовая оплата, которую предполагается сделать невысокой. Правда, о том, сколько – хотя бы предположительно – будет стоить аренда бокса в месяц (сегодня 50-200 долл.), в комплексе городского хозяйства сказать затрудняются. «Говорить о какой-то примерной цифре невозможно, поскольку стоимость аренды будет зависеть от того, где расположен паркинг, оснащен ли он специальным оборудованием, сколько в нем мест», – сказали RBC daily в пресс-службе комплекса городского хозяйства Москвы.

Неожиданную помощь столице в развитии гаражного строительства оказал Госстрой. Поскольку его новая инструкция по эксплуатации жилья запрещает парковку во дворах, всем московских автолюбителям по большому счету останется лишь два способа решить проблему парковки: купить (арендовать) гараж или место на стоянке. Для строительства гаражей Москва привлечет частных инвесторов. В программе по строительству паркингов им обещан целый пакет льгот: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, от оплаты долевого участия в строительстве коммуникаций и т.д. В комплексе городского хозяйства считают, что в обмен на эти льготы новые стоянки и гаражи станет выгодно строить не только на продажу, но и для сдачи в аренду. «Разница состоит в том, что окупаемость мест в многоуровневых автостоянках будет растянута по времени», – сказал RBC daily представитель комплекса городского хозяйства.

Другая проблема – огромное количество гаражей-«ракушек» в городе, которые составляют жесткую конкуренцию многоуровневым автостоянкам. Демонтировать «ракушки» московские власти не смогут, потому что по закону они являются не незаконно установленными гаражами, а всего лишь «металлическими тентами». И хотя в программе по строительству паркингов предусмотрено введение арендной платы за землю для владельцев «ракушек» (в перспективе столичные власти предполагают уравнять цены аренды места в паркинге и земли под гаражами-«ракушками»), юристы еще не решили, на каком основании можно будет требовать арендную плату. Ведь согласно действующему законодательству об этом речи также идти не может, потому что «металлический тент» может быть убран его хозяином в любой момент. Тем не менее, в правительстве RBC daily сообщили, что сейчас идет активная работа над решением этой проблемы.

Несмотря на то, что все заинтересованы разгрузить улицы и дворы от припаркованных машин, реализовать столь необходимую городу программу пока что мешает ряд проблем. Первая проблема – высокая себестоимость строительства новых гаражей, следовательно – и их конечная цена. Застройщики в погоне за быстрой окупаемостью часто забывают о нуждах небогатых автовладельцев: цена места в новых паркингах составляет в среднем 9 тыс. долл., приобрести его в собственность могут далеко не все. «Строить многоуровневые стоянки не очень выгодно. Поэтому, например, там, где сегодня продаются боксы, цена за 1 кв. метр достигает 400–500 долл.», – сказал RBC daily Дмитрий Янин, председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП).

Потеснив Париж, Москва заняла второе место в мире по стоимости аренды нежилых помещений, сообщил во вторник председатель бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы Игорь Антонов. По его данным, в настоящее время самым дорогим городом в этом сегменте недвижимости является Лондон. Однако, учитывая динамику роста цен, по цене на аренду коммерческой недвижимости к 2010 году российская столица может обогнать британскую. Аналитики с этим согласны.

Независимые эксперты также отмечают, что для успешного воплощения в жизнь «гаражной» программы в Москве необходимо решить и другую проблему: приучить москвичей, уже купивших гараж или место в паркинге, пользоваться ими постоянно. Нередко у столичных автовладельцев в собственности находится место на паркинге, но машину жители бросают возле дома, потому что до стоянки надо проехать 200-300 метров. На бумаге получается, что гаражей хватает на всех, а машины продолжают стоять во дворе.

В Москве не хватает качественных офисов по адекватным ценам При этом он отметил, что по уровню роста арендных ставок Москва опередила уже Париж, недалеко и до Лондона. Стоит отметить, что рост арендных ставок в прошлом году составил в Париже 9,2%, а в Москве 30,8%, сообщил Игорь Антонов. Он уверен, что, учитывая динамику роста цен, уже к 2010 году Москва обгонит Лондон и станет самым дорогим городом по стоимости аренды нежилых помещений.

На заседании столичного правительства во вторник председатель бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы Игорь Антонов рассказал, что к концу марта средняя стоимость аренды одного квадратного метра в офисных помещениях составила 24 тыс. рублей. Таким образом, Москва сейчас занимает второе место по высоте арендной платы за нежилые помещения, цитирует Коммерсантъ слова Игоря Антонова.

Наибольший рост ставок игроки рынка коммерческой недвижимости зафиксировали в апреле 2008 года. По данным Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CWSR), в апреле базовые ставки аренды (без учета НДС, расходов на коммунальные услуги и прочее обслуживание помещений) в офисах класса А в центре Москвы были зафиксированы на уровне 1,2 тыс. долларов за 1 кв. м на 75% больше, чем в апреле 2007 года. При этом арендные платежи в районе Садового кольца по сравнению с мартом увеличились на 200 долларов за 1 кв. м, или на 20%, превысив почти в 14 раз официальный уровень апрельской инфляции (1,2%).

Со своей стороны, руководитель столичного департамента имущества Владимир Силкин отметил, что в настоящее время в среднем в Москве годовая аренда одного квадратного метра офисов класса А составляет 1180 долларов, офисов класса В+ 835 долларов, офисов класса В 520 долларов. Для сравнения, в Берлине в среднем аренда одного квадратного метр офиса класса В, по данным Владимира Силкина, стоит около 360 долларов в год, в Париже 380 долларов.

В среднем, по подсчетам специалистов, в первом квартале 2008 года базовые платежи в центральных офисах ежемесячно увеличивались на 20 25 долларов за 1 кв. м.

В то же время в ММДЦ Москва-Сити с апреля 2007 по апрель 2008 года ставки выросли на 40% и составили в среднем 1,34 тыс. долларов за 1 кв. м. В спальных районах северной части города, где тоже высок спрос на офисы, аренда подорожала не так значительно на 1%, до 600 долларов.

Как считает ряд игроков рынка недвижимости, рост цен на офисы в центре Москвы во многом связан с решением столичного мэра Юрия Лужкова запретить офисное строительство в пределах Садового кольца.

Таких резких колебаний ставок не происходит даже в самой дорогой европейской столице Лондоне. На западе города ставки увеличиваются на 2 5% в год, сказал в одном из недавних интервью руководитель департамента исследования лондонского офиса Knight Frank Джеймс Робертс.

Однако, как считает Белайчук, не стоит забывать, что в Москве много неликвидных офисов¸ которые худо-бедно заполняют рынок. Я бы сказала, что в Москве не хватает качественных офисов по адекватным ценам, пояснила газете ВЗГЛЯД Лада Белайчук. В качестве примера она привела офисы Москва-Сити. Они стоят наполовину пустые, так как цены в них взвинчены, сказала аналитик.

В то же время в Москве, как ни в одной другой из мировых столиц, велик дефицит качественных офисов. По данным ведущего аналитика компании CWSR Лады Белайчук, в Москве на одного жителя приходится примерно 0,5 кв. м качественной офисной недвижимости, в то время как на жителя Лондона 6 8 кв. м.

В то же время если стоимость офисной недвижимости будет продолжать расти с такой же скоростью, то через несколько лет Москва действительно может занять первое место по размеру арендных ставок. При такой динамике Москва к 2010 году действительно сможет если не обогнать, то как минимум догнать Лондон, пояснила Лада Белайчук.
В территориальном споре Москвы и области вокруг участка земли у города Щербинка точка еще не поставлена, заявили вчера депутаты Мособлдумы и представители подмосковного правительства. Похоже, конфликт сможет разрешить только федеральный центр.

Поэтому в компании CWSR не ждут резкого взлета цен на столичные офисы в ближайшее время. По словам Белайчук, в среднем к концу 2008 года цены на офисную недвижимость в Москве вырастут на 25%.

О важности трактовки
Предыстория конфликта начинается в далеком 1987 году, когда совместным постановлением ЦК КПСС и Совмина СССР было решено построить на спорной в будущем территории комплекса МВТУ имени Н.Э. Баумана и жилого района. В следующем году на основании этого решения территорию передали в административное подчинение Моссовету - как проектировщику и генподрядчику проекта. Именно на этом основании Москва и включила территорию в свои границы в 1995 году, а теперь отстаивает свою правду в судах. У области другая трактовка. Решением 1987 года землю выделили не Москве, а Минвузу, то есть, как бы сейчас сказали, федеральному органу, - говорит Чаплин. - В административное подчинение Моссовету территорию передали именно для выполнения функций по строительству комплекса. Кроме того, добавляет депутат, по действующим тогда законам передача в административное управление не означала фактической передачи территории - соответствующее решение должен был принять Президиум Верховного Совета СССР. Но его не было. Как не был построен и комплекс МВТУ.

На днях Верховный суд (ВС) отменил ряд статей закона Московской области о статусе и границах Подольского муниципального района (см. Газету от 19 июня). Столичные власти тут же объявили: это значит, что лакомый кусок в 390 га признан московским. Утверждения, что Верховный суд поставил точку в территориальном споре, - ложь, - заявил в ответ зампред комитета по аграрной политике, землепользованию, природным ресурсам и экологии Мособлдумы Никита Чаплин.

Стояние при Щербинке
После этого конфликт вышел наружу - в поселке начались регулярные столкновения, несколько раз строительную технику просто не пускали на стройплощадки, пошла череда судов с переменным успехом, власти соседних регионов посыпали взаимными обвинениями. На руках у Москвы оказался сильный козырь - было объявлено, что в Щербинке ведется строительство 4 тысяч квартир для военнослужащих. В результате по поручению президента была создана согласительная комиссия при полпреде президента в Центральном федеральном округе Георгии Полтавченко, которая провела пару заседаний. Итогом их стал первый и пока последний компромисс. Губернатор Подмосковья Борис Громов принял решение выделить около 60 га спорной территории под строительство жилья для военных, - рассказывает первый замминистра по делам территориальных образований Московской области Виктор Лисовский. - Год назад было выпущено соответствующее постановление правительства Московской области (№417/21 от 7 июня 2007 года. - Газета), которое согласовал и глава московского стройкомплекса Владимир Ресин. Областной чиновник показал копию письма Ресина, где тот пишет о выделяемой земле как о территории Подольского муниципального района Московской области. То есть признает, что это наша земля! - говорит Лисовский.

Зато в 2005 году московская мэрия приняла постановление о жилой застройке нескольких микрорайонов поселка Щербинка (который столичные власти включают в район Южное Бутово), а в 2006 году на конкурсе был подобран и застройщик.



Главная --> Публикации