Главная --> Публикации --> "соколиные джунгли" большого города Черный маклер – это невыгодно Себестоимость строительства завышена в несколько раз Мэрия готова оспорить в кс закон о льготах при приватизации помещений Городок на рублевке

Это бизнес-центры Купеческий двор (Плеяда, 32 000 кв. м), Clover House (Clover Group, 17 000 кв. м), Белый слон (Единство, 7200 кв. м) и Гедон (Гедон, 5300 кв. м).

Когда в 2007 г. в Ростове были введены в эксплуатацию новые бизнес-центры, ростовские риэлторы жаловались, что не могут найти клиентов для их заполнения.

В апреле 2008 г. был открыт БЦ Ростовский на ул. Греческого Города Волос (Ростстройинвест, входит в ГК Мир-комвек, 18 000 кв. м). Арендные ставки 800-900 руб. за 1 кв. м в месяц. В IV квартале текущего года в эксплуатацию будет введен бизнес-центр класса В+ Гвардейский (19 000 кв. м) в центре города. Застройщик офисного комплекса Мис (входит в ГК Мир-комвек), генеральный инвестор Желдорипотека. По информации отдела продаж Желдорипотеки, уже продано 30% помещений и спрос на них растет по мере приближения срока сдачи. Цена 1 кв. м в Гвардейском от 75 000 до 85 000 руб.

Сейчас ситуация изменилась, говорит руководитель отдела Нирлана Дмитрий Чебанный: Люди ищут помещения, куда было бы не стыдно привести партнеров. Специалист коммерческого отдела Титула Владимир Литвинов соглашается, что количество заявок от ростовчан на качественные офисные площади возросло.

В Clover House ставки, по данным Титула, составляют 1100-1200 руб., заполняемость на уровне 60%. По словам Литвинова, комплекс предлагает арендаторам чересчур большие по ростовским меркам минимальные блоки (от 160 кв. м). Это по карману в основном федеральным компаниям. Ростовские фирмы предпочитают офисы средних размеров (60-120 кв. м), говорит риэлтор.

Белый слон заполнен на 80-90%, Ростовский уже нашел 20-25% арендаторов, говорят опрошенные Ведомостями риэлторы, арендаторы оценили выгодное расположение и транспортную доступность этих бизнес-центров. Ростовский потребитель уже готов платить за комфортные условия, считает директор управляющей компании БЦ Гедон Илона Шилина. По ее словам, пул арендаторов Гедона на две трети состоит из местных компаний. Объект заполнен на 80%, арендные ставки 1000-1500 руб. за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: в популярном в Ростове офисном центре на Буденновском, 80 (класс С), можно арендовать помещение по цене 700-1000 руб. за 1 кв. м в месяц.

На 2009-2010 гг. в Ростове запланировано открытие первых в городе офисных комплексов класса А. Строительные компании Мазанова недавно завершили строительство первого этажа бизнес-центра Пять морей (37 000 кв. м, класс А). Концерн Единство уже наметил дату сдачи бизнес-центра Риверсайд-Дон (23 500 кв. м, класс А) на II квартал 2009 г. ADM Group планирует в 2009 г. ввести Театральный (42 700 кв. м) и А'стор (15 000 кв. м).

В апреле этого года Южный строительный альянс получил разрешение на строительство первой очереди многофункционального комплекса Альянс в Северном жилом массиве. Первый этап строительства возведение торгово-офисного центра площадью 15 000 кв. м и высотой 10 этажей. Как сообщил гендиректор компании Сигма-сити (отдел продаж застройщика) Игорь Гофман, срок сдачи офисного центра по проектной декларации I квартал 2010 г., инвестиции в строительство всего комплекса 1,5 млрд руб.

Российская газета: Не обусловлено ли это неуклонным удорожанием жилья?

Крупные банки становятся все более активными игроками на рынке жилья. Это одна из причин того, что объем ипотечного кредитования на Дону в первом квартале года достиг двух миллиардов 858 миллионов рублей - в три раза больше, чем год назад.Почти втрое увеличилось число жителей, воспользовавшихся услугами ипотеки. Вырос и средний размер таких кредитов. Если ранее он составлял 1,42 миллиона рублей, то в нынешнем году превысил 1,7 миллиона. Такие данные в интервью корреспонденту Южного представительства РГ привел заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили.

Последствия широко обсуждаемого ипотечного кризиса в США, безусловно, дали знать себя и в России, в том числе в Ростовской области. Но не в такой болезненной форме, как многие опасались. Видимо, сыграл роль и тот факт, что местные банкиры в хорошем смысле слова более консервативны, менее падки на рискованные финансовые операции.

Игорь Далаксакуашвили: Я бы не утверждал так категорично. Действительно, в первом квартале текущего года произошел всплеск цен, прежде всего на однокомнатные квартиры. Это связано, в частности, с тем, что многие мелкие игроки фондового рынка предпочли перевести свои средства в недвижимость. Но сейчас ценовая ситуация стабилизируется.

В результате к концу первого квартала число обращений в банки по вопросу ипотечного кредита снизилось примерно на 40 процентов, однако общее количество выданных кредитов выросло. Повысилось и их качество. В этом смысле американский кризис обернулся для нашей ипотеки не столько потерями, сколько приобретениями. Сделав из него необходимые выводы, банки стали проводить более взвешенную политику по отношению к заемщикам, что обеспечивает высокую надежность выдаваемых кредитов.

Хотя дополнительные меры предосторожности, с учетом заокеанских уроков, ими были приняты. Произошло ужесточение требований к заемщикам, становится проблематичной выдача кредита без андеррайтинга, то есть тщательной проверки платежеспособности клиента. По этим же причинам ушла в прошлое практика, когда квартиры можно было приобрести без уплаты первоначального взноса, что повлекло за собой отсев большей части ненадежных клиентов.

РГ: Тем не менее, есть категории граждан, которым кредитование и на таких льготных условиях не по карману. Как быть с ними?

При этом изыскиваются меры, позволяющие повысить доступность ипотеки для всех категорий населения. Так, один из банков известил о намерении продлить срок погашения кредита до 50 лет. До сих пор максимальным сроком было 30 лет, а средним - 15.

РГ: Распространено мнение, что ипотека адресована прежде всего жителям крупных городов.

Далаксакуашвили: Государство прибегает к рычагам помощи населению с невысокими доходами путем субсидирования платежей по погашению процентных кредитных ставок, приняты программы поддержки молодых семей с привлечением средств федерального и областного бюджетов. Дон - один из первых регионов России, принявший и реализующий программу строительства жилья для бюджетников, что можно назвать социальной ипотекой, в Ростове в настоящее время возводятся нескольких подобных домов.

Состоявшееся в пятницу заседание общественного градостроительного совета при мэре столицы оказалось почти революционным. Все экстремальные проекты, представленные на суд руководителей Москвы и профессиональной общественности, совет завернул. И сконцентрировался на технологиях, способных мягко, без душевного травматизма для населения превратить Москву в уютный и нарядный город.Потемкинские деревни на Ярославском шоссе

Далаксакуашвили: Если считать в рублях, то более половины от общей суммы выдаваемых кредитов действительно приходится на южную столицу. Что и закономерно, ведь там самое дорогое на Дону жилье. Но если брать количество кредитов, то большая их часть приходится на периферийные города - Таганрог, Шахты, Волгодонск, Новочеркасск. Активно развивается жилищное кредитование и в сельской глубинке. Правда, в силу того, что жилье там менее ликвидно, в качестве залога обычно используется другое имущество заемщика - например, автотранспорт. Но по мере социально-экономического развития районов и повышения привлекательности сельской жизни у ипотеки и там должны появиться хорошие перспективы

- Мы насчитали около 600 различных рекламно-информационных носителей в охранной зоне Кремля, - сообщил презентатор этого и всех остальных проектов, вынесенных на градсовет, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. - Исследовали каждый объект. Есть незаконные установки, но большинство владельцев имеют легальные контракты. Расторгать их и подбирать компенсацию в новом месте нецелесообразно. Контракты недолгосрочные, поэтому, дождавшись окончания срока, нужно просто их не перезаключать. Мы уберем перетяжки с Тверской, снимем в охранной зоне Кремля все пилоны (плоская или треугольная тумба на ножке. - Известия), пиллары (круглая или четырехугольная тумба. - Известия), экраны, резко сократим рекламу на фасадах и крышах зданий. Рекламные функции перейдут на малые носители: остановки транспорта, ограждения, лавочки.

Известия уже писали об обещаниях столичного правительства очистить от рекламы исторический центр. Для начала архитекторы и художники оценили масштаб бедствия.

- А Екатерина Великая будет проезжать по этой дороге? - сыронизировал он. И чтобы не омрачать восторг слушателей, объяснился: - Вещь сама по себе хорошая. Но эту идею нужно обязательно обсудить с жителями. А то потом начнутся разговоры о потемкинских деревнях на Ярославском шоссе.

Но если в центре города задача - не испортить исторические виды, то на окраинах - нужно виды создать. Для начала государственные художники взялись за скучнейший 10-километровый участок Ярославского шоссе между улицей Докукина и МКАД. Они попытались связать в единую композицию все, что видно с шоссе. И колористически объединить клумбы, фонтаны, рекламу, подсветку и раскраску зданий. Как это может выглядеть в реальности, из представленных иллюстраций понять сложно. Но уж больно хороша задумка. Хороша настолько, что мэр и его первые заместители потребовали срочно увязать проект с планами капремонта домов и реконструкции кварталов, выходящих на магистраль. Правда, опытный Лужков и в этом невинном начинании усмотрел опасность, незнакомую легкомысленным художникам.

Следом перешли к высоткам. Они посыпались одна за одной. Устояла только первая из заявленных в повестке - на Ленинградском шоссе у метро Войковская, на углу между Ленинградкой и Окружной железной дорогой. Пока что здесь самые примечательные объекты - автозаправка и огромный торговый молл в бывших цехах чугунолитейного завода им. Войкова. Облагородить это депрессивное место можно чем угодно. Почему бы не небоскребом в 48 этажей? Тем более что проектировщики обещают устроить тут нечто, смахивающее на продвинутый западный аэропорт: прямо из метро на плоском эскалаторе попадаешь и в небоскреб, и на будущую пассажирскую станцию Окружной железки.

Огурцы и бананы столице не нужны

- В Сити мы уже ставим серую массу палок, - спохватился первый заместитель главного архитектора Москвы Юрий Григорьев, - несоразмерные человеку здания. Хватит.

Очередной высотке в районе метро Беговая повезло меньше. Там уже есть одна, неподалеку подрастает вторая. А третьей не бывать, порешили члены градсовета. Докладчик уговаривал: это как бы ворота на пересечении Третьего кольца и Ленинградского проспекта, будет красиво... Не подействовало.

- Мне это не нравится, - объявил Юрий Лужков. - Ближние подступы к Сити должны быть свободными, пустыми. И хватит повторять за Западом, - здесь он намекнул на огурец архитектора Норманна Фостера, построенный в Лондоне, - был я в Лондоне в этом здании. Там мэрия находится. И знаете, радости не испытал. Тем более что того мэра не переизбрали...

Представить заседание градсовета без Сити невозможно. Так сложилось, что этим кварталом питается весь градостроительный азарт московского чиновничества. В этот раз с собственной инициативой (редкий случай) на градсовет вышел частный застройщик - Миракс-груп. И потерпел фиаско - возможно, временное. Через реку от Сити расположена электроподстанция, которая питает и высотный квартал, и старые дома поблизости. Инвестор готов замуровать подстанцию в стилобат, а сверху водрузить здание-яйцо (или огурец, или сосновая шишка) в 60 этажей, от которого перекинуть на другой берег игривый мост в форме банана.

Особая тема заседания, отнявшая львиную долю времени, - восстановление двух монастырей на территории бывшего Печатного двора (ныне комплекс зданий Российского государственного гуманитарного университета на Никольской). Но об этом читайте в рубрике Осторожно, Москва! в одном из ближайших номеров.
Решить вопрос ветхого жилья и хрущоб столичные власти пытались в конце 1980-х, однако до конца столетия эта проблема так и не сдвинулась с мертвой точки. За хрущевки и прочую отжившую свой век ветхость по-настоящему взялись лишь недавно, но уже сейчас мы можем наблюдать реальные сдвиги в этом направлении.Эта унылая типовая застройка исчерпала свой ресурс, еще немного, и она бы начала представлять реальную опасность для жильцов. А кроме того, когда-то казавшиеся сносными квартирки с 5-метровыми кухоньками, крохотными комнатушками-пеналами и низкими потолками теперь совсем морально устарели и никакому капремонту не подлежат. Сносить и строить на их месте новые современные дома, параллельно улучшая инфраструктуру микрорайонов плотной хрущевской застройки, единственный выход из положения.

Неудача ждала и проект застройки Золотого острова (там, где кинотеатр Ударник и фабрика Красный Октябрь). Глава Москомнаследия Валерий Шевчук объявил, что его ведомство проект не утвердило - нарушены исторические высотные параметры. К тому же в соответствии с постановлением правительства России N 315 застройка в охранной зоне Кремля должна согласовываться с Министерством культуры. А оно все это не согласует однозначно.

Вопреки опасениям некоторых, связанным с тем, что численность жителей квартала после реконструкции пятиэтажек неизбежно увеличивается, а значит, должна вырасти и нагрузка на коммуникации, энергосети и социальную инфраструктуру района, этого не происходит. Не происходит благодаря тому же комплексному подходу. Поскольку хрущевки, как правило, строились целыми кварталами, то планирование их сноса и следующего строительства тоже происходит в масштабах квартала. То есть проектировщикам заранее понятно, сколько людей будет проживать в реконструированном районе. Отталкиваясь от этого, заранее просчитывается необходимое количество больниц, школ, детсадов, гаражей и дорог и даже расход горячей и холодной воды, электроэнергии и тепла. Поэтому никаких перегрузок не возникает.

В прошлом году по городской программе комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда в Москве были снесены 373 здания площадью 715,1 тыс. кв. метров. Очередникам и жителям пятиэтажек и ветхих домов в 2007 году досталось 2 миллиона 544 тысячи кв. метров жилья. При этом жители снесенных жилых зданий переселены в новые благоустроенные дома, отвечающие современным требованиям. Московские власти реализуют эту программу в рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, применяя комплексный подход в реконструкции жилой застройки. Жильцы снесенных пятиэтажек получают взамен не просто новое удобное жилье, заодно улучшается вся инфраструктура района: благоустраиваются дворы, появляются новые магазины и объекты соцкультбыта шаговой доступности, открываются новые школы и садики.

Есть и второй путь получить квартиру большей площади на окраине. Это, как правило, более оперативно, и для многих людей, которые не могут купить лишние квадратные метры самостоятельно, это единственный выход улучшить свои жилищные условия. Популярность такого варианта растет год от года, подальше от суетливого центра стремятся и молодые, и пожилые. Кто за чистым воздухом и налаженной инфраструктурой, кто за более низкими ценами на продукты и покоем. В любом случае, никого насильно на выселки не отправляют.

У жильцов подлежащих сносу пятиэтажек, как правило, есть два базовых варианта выбора нового жилья. По закону города Москвы переселенцы получают жилье в пределах своего округа или района. Однако по объективным причинам это новое жилье не всегда строится быстро, и если человек решил остаться в родных краях, ему иногда приходится подождать.

Избавление от хрущоб, в зависимости от района, идет разными темпами. Например, в Восточном административном округе столицы практически все жилые пятиэтажки прекратят свое существование в течение двух лет. В этом округе разворачивается одна из самых масштабных реконструкций микрорайонов. Там после тщательной подготовки и публичных согласований вариантов реконструкции с местными жителями уже готовы проекты сноса и обновления целого ряда микрорайонов.

Что касается настоящего момента, то есть первого полугодия текущего года, в нем предусмотрено построить жилые дома общей площадью 1 млн. 532,6 тыс. кв. метров, в том числе социального назначения (для граждан, переселяемых из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, для очередников города и молодых московских семей) 430,4 тыс. кв. метров. В целом же в этом году в Москве планируется построить жилые дома общей площадью 5 млн. 300 тыс. кв. метров, из них 2 млн. 584 тыс. кв. метров жилья социального назначения.

Другой акцент на пятиэтажках так называемых несносимых серий и на 9 - 12-этажных домах, построенных в 60-е годы. Износ основных конструкций и у тех, и у других составляет 10 - 15%, а общий износ доходит до 30 - 40%. Привести эти дома в соответствие с современными стандартами невозможно никаким капитальным ремонтом; их дешевле и правильнее снести и заменить новым, качественным жильем. Но общая площадь такого жилищного фонда колоссальна: 20 млн. квадратных метров. Поэтому затевать полную реконструкцию всех таких домов сразу пока невозможно. К каждому зданию будет применен индивидуальный подход исходя из его возраста и состояния.

Заботясь о качестве жилого фонда города, власти, помимо обреченных хрущоб, не забывают и о других жилых зданиях. В частности, в ЦАО, где проблема пятиэтажек уже решена, внимание приковано к домам с деревянными перекрытиями, особенно к тем из них, в которых процент износа составляет более 70%. Такие дома подлежат либо сносу, либо капремонту, в зависимости от конкретных обстоятельств.



Главная --> Публикации