Главная --> Публикации --> Квартиры б/у: доходное вложение Слынчев бряг еще жив Дешевое строить невыгодно Мы наш, мы новый "детский мир" построим А будет ли «большая москва»?

В пятницу на конференции Ипотека в России 2008 президент фонда Институт экономики города Надежда Косарева представила свой прогноз роста цен на недвижимость.

Президент фонда Институт экономики города Надежда Косарева уверена, что реальные цены на жилье в России в 2008 году вырастут на 9%. Однако аналитикам такая перспектива представляется, мягко говоря, смутной. Рост стоимости жилья не может быть ниже инфляции, уверены эксперты. Более того, в ближайшие годы цены на жилье будут расти быстрее нее, так как спрос на недвижимость в России еще очень велик.

По ее словам, никакого реального падения цен на жилье не прогнозируется, а рост цен в 2008 году составит 9%, в 2010 году 5%, а в 2015 году 1,5%.

С начала 2008 года средний уровень цен в подмосковных новостройках уже вырос на 17,6% Исходя из нашего целевого прогноза динамики роста реальных цен на жилье, мы предполагаем, что цены в 2008 году стабилизируются и не будут расти драматическими темпами, как это происходило в 2007 году 20% по сравнению с предыдущим годом, цитирует Надежду Косареву РИА Новости.

Не последнюю роль в росте цен на жилье играет инфляция, которая оказывает значительное влияние на стоимость строительных материалов и энергоносителей. Это не может не отразиться на конечной цене недвижимости.

Такая точка зрения довольно спорная, прежде всего если речь идет о Москве. По мнению сотрудников аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru), темпы роста цен на столичные квартиры в 2008 году оказались довольно высокими: в среднем 5 6% в месяц, хотя они и уступают темпам роста 2006 года.

Рост цен на жилье будет продолжаться, пока в России не решен жилищный вопрос. В настоящее время порядка 60% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Значительная часть из них в принципе готова приобрести и приобретает собственные метры с помощью ипотеки. Это тоже является одной из причин роста стоимости жилья.

Предсказывать рост цен на жилье ниже инфляции в стране по крайней мере странно, считают игроки рынка недвижимости.

Постоянное ослабление доллара ко всем прочему создает иллюзию более высоких темпов роста цен на недвижимость, чем есть в действительности. В итоге чем выше становится уровень цен на квартиры в Москве, тем сильнее причины, ограничивающие его дальнейший рост. Инвесторы уходят в другие сегменты, такие как загородный рынок, региональная и зарубежная недвижимость, констатируют аналитики.

Кроме того, как считают аналитики рынка недвижимости, новая волна резкого роста цен на жилье в Москве была вызвана в том числе и психологическими причинами. Рынок пошел вверх, не имея такого потенциала для роста, какой был перед прежними волнами подорожания жилья.

Глуховский поставил темный рекорд
В Санкт-Петербурге, как подсчитали специалисты компании Эксперт, с начала года жилье подорожало на 11%, в Красноярске на 9,4%.

При этом начинают расти цены и за пределами Москвы. По данным компании МИЭЛЬ, с начала 2008 года средний уровень цен в подмосковных новостройках уже вырос на 17,6%.

По оценкам аналитиков, потенциал для роста московского рынка недвижимости в нынешних условиях находится на уровне 15 20% в год.

При таком росте цен на собственные метры значительная часть потенциальных покупателей вообще отказываются от идеи покупки жилья, предпочитая аренду, так как цены на нее растут значительно медленнее.

23 мая в Департаменте по конкурентной политике Москвы пройдет первый этап открытого аукциона на право заключения контракта на строительство второго участка Четвертого транспортного кольца. Оглашение результатов конкурса назначено на 30 мая.

В Подмосковье и ряде регионов России рост цен на недвижимость может оказаться несколько выше. Из-за заоблачных цен на московское жилье инвесторы начали уходить за МКАД, где их деньги окупаются быстрее. А повышение спроса на жилье в регионах повышает его стоимость.
Власти Москвы объявили конкурс на строительство второго участка Четвертого транспортного кольца. Начальная цена лота составляет более 67 млрд рублей. По мнению аналитиков, в ходе торгов цена вопроса вряд ли серьезно снизится, так как строительство участка будет идти в трудных условиях. При этом принять в аукционе участие смогу от силы 3 4 компании, считают эксперты.

Как говорится в сообщении тендерного комитета, второй участок Четвертого кольца в Восточном административном округе Москвы идет от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе.

Стоимость входного билета на участие в конкурсе составляет 3,53 млрд рублей

По данным пресс-службы тендерного комитета, строительство магистрали пойдет вдоль Малого кольца МЖД с учетом перспективной организации пассажирского движения на ней и с созданием остановочных пунктов Шоссе Энтузиастов и Соколиная Гора.

Длина участка составляет около 4 км, причем 1,6 км трассы будет проложено по эстакаде. Кроме того, там придется построить около 12 км съездов и выездов с прилегающими развязками, два надземных перехода и четыре подземных.

Впрочем, участникам аукциона есть смысл рисковать. По словам заместителя руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Петра Аксенова, начальная стоимость лота составляет 67 млрд 69 млн 878,479 тыс. рублей (2,8 млрд долларов).

Стоимость входного билета на участие в конкурсе составляет 3,53 млрд рублей. В случае проигрыша конкурсанта эти деньги ему возвращены не будут.

С этим согласен директор института ГУП Мосинжпроект Генрих Абрамсон. Он рассказал, что второй участок нового кольца Москвы очень сложный как по проектированию, так и по строительству.

Впрочем, эксперты считают, что начальная цена в ходе аукциона вряд ли серьезно снизится, так как строительство участка будет идти в трудных условиях.

Как считает аналитик Альфа-Банка Андрей Федоров, в России не так много компаний, которые могли бы выиграть тендер на строительство второй очереди Четвертого транспортного кольца Москвы. Это очень большой проект, рассчитанный на крупную компанию, обладающую серьезным потенциалом. Я мог бы припомнить две, от силы три таких, пояснил он газете ВЗГЛЯД.

На нем предусмотрено переустройство железнодорожных коммуникаций и путепровода. Кроме того, придется перестроить всю станцию Лефортово.

По словам источника в управлении капитального строительства, интерес к аукциону уже проявила структура Олега Дерипаски и Владимира Брежнева Трансстрой, а также структура Александра Рудяка наследника Михаила Рудяка, основателя компании Ингеоком, сообщает Интерфакс.

Глуховский поставил темный рекорд
Аналитик уверен, что вряд ли будет большое количество желающих получить этот контракт, несмотря на его высокую цену. Скорее всего, это будет Мосстройотряд, ну, может быть, еще одна-две компании, считает он.

Напомним, что Четвертое транспортное кольцо будет представлять собой чередование туннелей и эстакад. Его протяженность составит 74 км, оно в 2 раза превысит по объему Третье транспортное кольцо. Инвестиции в проект могут составить сотни миллиардов долларов.

Источник газеты ВЗГЛЯД в компании Трансстрой согласен, что проект очень интересный. Это как раз наша специализация, так что мы, скорее всего, примем участие в аукционе, сказал он.

Вопрос о покупке правительством Москвы земли в Подмосковье с некоторых пор стал довольно-таки щекотливым. И одно его упоминание вызывает у властей Московской области негативные эмоции. И это не удивительно. Земли в Москве катастрофически не хватает. И представители правительства Москвы уже несколько раз высказывали предложение об объединении города и области в единый регион. Когда стало ясно, что такое решение проблемы не возможно, мэр Москвы Юрий Лужков решил расширить свои владения города путем скупки областной земли. Но это вызвало очень эмоционально окрашенную реакцию со стороны властей Подмосковья.

Правительство Москвы намерено купить в этом году около 50 га в Подмосковье под строительство жилья для последующего переселения городских очередников. При этом, по планам правительства Москвы, очередь к 2010 году должна сократиться вдовое. По оценкам аналитического центра ирн.ru, указанных годовых объемов покупки мэрией земли в Подмосковье хватит для достижения поставленных целей только в том случае, если помимо указанных подмосковных земель для строительства социального жилья будут выделяться еще земли и в самой Москве.

Стоит отметить, что и здесь представители мэрии сохранили определенный уровень умолчания. Конечно, хотелось, чтобы это было ближе к Москве, но есть разные люди, например пенсионеры, которые хотели бы уехать подальше от гари и копоти, поэтому мы будем рассматривать разные варианты, цитируют заместителя мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Владимира Силкин РИА Новости.

Раньше власти Москвы, чтобы не раздражать представителей Подмосковья, старались уйти от конкретики при ответе на вопросе о том, какой объем земли необходимо столице приобрести в Подмосковье, чтобы удовлетворить имеющийся спрос на жилье. Но теперь, когда, видимо, накал страстей достиг опасного, с точки зрения мэрии, уровня, представители столичных властей решили конкретизировать свои аппетиты. Однако возникает вопрос, в связи с чем была названа именно такая площадь, а не какая-либо другая.

Таким образом, договариваться правительству Москвы придется не с властями Подмосковья, а с частными владельцами. И вероятность того, что соглашение будет достигнуто, с точки зрения г-на Силкина, весьма велика. Ведь, по его словам, в настоящее время 77% из этих девелоперов составляют как раз именно московские фирмы. Наконец, земля, которую приобрели девелоперы, по словам руководителя комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы, в основном сельхозназначения. А она с момента покупки успела подорожать в несколько раз, то есть для потенциальных собственников пришло время зафиксировать прибыль.

При этом чиновник уделил особое внимание тому, как на инициативы Москвы реагируют представители правительства Московской области. Не очень понятна такая эмоциональная позиция руководства Московской области, касающаяся планов покупки правительством Москвы земли, удивился г-н Силкин. Ведь мы планируем покупать землю под строительство жилья на коммерческой основе, по рыночной стоимости. Кроме того, по его словам, на данный момент подавляющее большинство земли в Московской области скуплено девелоперами, работающими на территории Подмосковья.

При этом, по данным правительства Москвы, в настоящий момент в очереди на жилье стоят более 200 тыс. московских семей. И по планам правительства Москвы к 2010 году их число должно сократиться наполовину, а к 2012 по сути проблема очередей должна быть решена. В то же время в Москве предполагается выделять порядка 2 млн кв. м жилья в год в новостройках для предоставления очередникам. При средней площади квартиры в Москве 80 кв. м такого количества квадратных метров хватит на 25 тыс. семей в год. При таких темпах уполовинить очередь удастся только к 2012 году, а никак не к 2010 году. В то же время на указанных представителями мэрии 50 га можно построить порядка 1 млн кв. м жилья, или, иначе говоря, удовлетворить 12,500 тыс. семей-очередников. В таком случае за год суммарно очередь будет сокращаться на 37,5 тыс. семей. И хотя с помощью подмосковных земель уполовинить очередь удастся только за чуть более 2,5 лет, а не за 2 года, но это уже будет существенным прорывом.

Наконец, недоумевает по поводу эмоциональности подмосковных властей Владимир Силкин, при реализации своих проектов на территории Подмосковья столица строит дороги, подводит инженерные коммуникации и благоустраивает территорию, что, с его точки зрения, выгодно как для переселенцев, так и для местных жителей. При таких условиях можно будет договориться не только с частными владельцами, но и с муниципалитетами. И все же в случае жесткой позиции подмосковных властей вряд ли мэрии удастся закрыть подобную сделку хоть с частными владельцами земли, хоть с муниципальными.

Однако 0,001% от общего объема земельного фонда Московской области, которые составляют 50 га, упомянутые московским правительством, не могут составлять сколь бы то ни было серьезной опасности для подмосковных властей. Видимо, власти Москвы решили забросить пробный шар в рамках предстоящих переговоров с властями Московской области. И в случае позитивной реакции или позитивного молчания со стороны последних можно будет приобретать земли и большего размера. И вероятность такого сценария развития событий, по мнению специалистов компании Индикаторы рынка недвижимости, весьма велика.
Аналитический центр ирн.ru завершил Исследование рынка загородных жилых комплексов Подмосковья 200 В качестве одного из главных выводов можно сказать, что этот сегмент рынка недвижимости московского региона вступил в стадию насыщения и активной конкуренции. Это проявляется сразу в нескольких параметрах.

Конечно, Москве для ликвидации очереди необходимо приобретать в год в 2 раза больше порядка 100 га. В то же время, 50 тоже круглое число, но оно, формально, на порядок ниже, и поэтому его легче с психологической точки зрения воспринимать. При этом оно указывает на порядок претензий Москвы, демонстрирует отсутствие агрессии. Ведь одно из главных опасений представителей подмосковных властей, по всей видимости, это потенциальная возможность Москвы купить существенную долю земель в Подмосковье.

Средняя стоимость одного квадратного метра в целом по рынку измеряется с учетом всех этих объектов. Но так как у части объектов уже год назад была зафиксирована некоторая стоимость, то по отношению к ним можно замерить отдельную динамику. Обычно за счет более длинных продаж, перехода части объектов из более ранней стадии строительства в более позднюю и ряда других параметров изменение средней стоимости квадратного метра в этом сегменте рынка ЗЖК гораздо более динамично, чем в среднем по рынку в целом.

Средняя стоимость одного квадратного метра в ЗЖК выросла, как и в прошлом году, на 10,8% и составила $383 Стоит отметить, что среди ЗЖК, в данный момент выставленных на продажу, есть как те, которые буквально недавно появились на рынке, так и те, квартиры в которых продаются уже около года. А есть и такие, которые попали в поле зрения Индикаторов рынка недвижимости еще год назад.

Но, в целом, такого уровня изменения темпов являются незначительными, и поэтому можно смело говорить, что, фактически, рынок ЗЖК сохранил тенденцию прошлого года к медленному (сравнительно с другими сегментами рынка недвижимости московского региона) приросту стоимости. И это неудивительно. Ведь изначально квартиры в ЗЖК стоили довольно дорого. Именно поэтому средняя площадь квартиры в ЗЖК продолжает год от года сокращаться. Так, за 2007 год этот показатель уменьшился почти на 9% и составил 114,38 кв. м. В то же время данное сокращение несколько меньше, чем год назад: за 2006 год средняя площадь квартиры в ЗЖК уменьшилась почти на 12%.

Такая же картина наблюдается и по результатам Исследование рынка загородных жилых комплексов Подмосковья 2008, проведенного аналитическим центром ирн.ru. По итогам марта 2008 года они подорожали на 24,9%. В то же время, в этом сегменте рынка даже наметилось некоторое торможение в темпах роста их стоимости, так как годом ранее прирост цен у таких объектов составлял 26,2%.

Так же осталось примерно на прежнем уровне число активных операторов в этом сегменте рынка. По итогам марта 2008 таковых насчитывалось 40 компаний против 39 годом ранее. Что тоже вполне естественно, ведь, за 2006 год их число резко возросло на 34,5%. При этом среднее число квартир в одном ЗЖК увеличилось почти на 27% и составило 217 квартир против 171 квартиры годом ранее. Следует отметить, что рост числа квартир в одном ЗЖК сохраняется уже второй год. И за 2007 год он только ускорился, так как по итогам 2006 года среднее количество квартир в ЗЖК выросло на 20,4%.

Кроме того, уже за 2006 год в этом сегменте был достигнут достаточно высокий уровень конкуренции, когда число ЗЖК, находящихся в свободной продаже, выросло с 15 до 2 И за 2007 год этот показатель, можно сказать, сохранился на прежнем уровне: в марте 2008 года на рынке находился 21 ЗЖК.

В итоге, за счет уменьшения площади квартир (что позволяет говорить о переходе в сегмент бизнес-класса) снижается их относительная стоимость, и это позволяет приобретать людям с меньшими доходами. Наконец, растет число квартир в одном ЗЖК, а это также один из признаков перехода смены рынком ЗЖК целевой аудитории. В целом, на данном этапе квартиры ЗЖК все более и более становятся объектами, скорее, бизнес-класса, нежели элитными.

Таким образом, конкуренция между участниками рынка только возросла. При этом, тенденция к увеличению числа квартир и уменьшению их площади приводит к постепенному изменению целевой аудитории. Изначально квартиры в ЗЖК были очень просторными, за счет чего их итоговая стоимость была высокой, что косвенно является признаком элитного объекта. При этом самих квартир в одном ЗЖК было не так уж много, и в этом также проявлялся один из признаков элитного объекта. Но для элитного сегмента квартиры в ЗЖК играют все-таки роль, скорее перевалочного пункта, нежели постоянного места жительства и столь значимые площади в данном случае являются даже в каком-то смысле излишними.

Всего Исследование рынка загородных жилых комплексов Подмосковья 2008, проведенное Индикаторами рынка недвижимости, составляет 90 страниц фактического материала. Оно содержит подробные паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным, как для операторов рынка загородной недвижимости, так и для граждан, желающих выбрать качественное жилье городского формата, расположенное в живописных природных зонах Подмосковья.

В том числе и в связи с постепенной сменой целевой аудитории в данном сегменте наблюдается столь незначительный прирост стоимости. И именно поэтому (на фоне заоблачных цен на другие виды жилья, ставших абсолютно недостижимыми для конечного потребителя) данный сегмент становится особенно интересным для большого круга потенциальных покупателей.



Главная --> Публикации