Главная --> Публикации --> Для дома, для семьи Мэрия пытается взять под контроль автосервисы Почему стали строить медленнее 63% москвичей мечтают круглый год жить на даче Кризис не помеха

Средний рост цен на новостройки в Московской области достиг в мае 3,1%. И на вторичное жилье в Подмосковье цены растут быстрее, чем в столице по итогам мая их прирост достиг 4%. На сегодня квадратный метр в подмосковных городах стоит в среднем 3270 долларов, отмечается в последнем аналитическом отчете агентства недвижимости Инком. Самый большой рост цен, по данным за май, был отмечен в ближайших к столице населенных пунктах в Красногорске, Реутове и Мытищах. В то же время в городах, удаленных от столицы на 50 и более километров, таких как Истра, Дмитров, Электрогорск, имеет место некоторая стабилизация среднего уровня цен. При этом объем предложения в Московской области в мае снизился в целом на 0,2%. Несмотря на большой неудовлетворенный спрос, в течение всей первой половины года общая тенденция к уменьшению объемов предложения остается неизменной. Важным ограничителем для большинства покупателей являются и растущие цены, в связи с чем общий уровень спроса на подмосковные новостройки в последние два месяца весны был сравнительно низким, отмечается в отчете.

Поселения занимают менее 2% территории страны, и даже в Центральной России их доля не доходит до 10%, однако, несмотря на фактический избыток свободной земли в РФ, этот ресурс становится все более дефицитным и дорогим для большинства населения. Гражданам все труднее приобрести собственное жилье или земельный участок под строительство. Обещанные президентом Дмитрием Медведевым меры по стимулированию жилищного строительства пока никак не улучшили ситуации. Более того цены на недвижимость растут опережающими темпами, в том числе и по причине искусственного дефицита земли.

Главная проблема в том, что основные земельные ресурсы находятся в публичной государственной, муниципальной и неразграниченной собственности и эти земли пока не вовлечены в оборот, считает замдиректора направления Реформы в сфере недвижимости Института экономики города Леонид Бандорин. По его словам, все, что осваивается в последние годы в Подмосковье, это приватизированные в 90-е годы земли сельхозпредприятий, если бы этого запаса не было, то строительный рынок, как и рынок недвижимости, просто бы встал. Государство пока только приняло комплекс мер по привлечению земель в оборот, но они еще не реализованы, сказал эксперт, отметив, что запас приватизированных подмосковных земель близок к исчерпанию.

В Подмосковье предложений земли, пригодной для жилищной застройки, все меньше и меньше, особенно в ближайшем удалении от МКАД, поэтому зона жилья для постоянного проживания отодвигается от города, считает эксперт рынка малоэтажного домостроения Валерий Мищенко. По его словам, еще три года назад участки на удалении 30 км от МКАД никто из покупателей и инвесторов серьезно не рассматривал. Сегодня же дистанция в 50 км от столицы никого не пугает, и даже работающие в столице граждане покупают такие удаленные квартиры для постоянного проживания. По словам Мищенко, эта абсурдная ситуация объясняется дефицитом пригодных для застройки территорий.

Когда государство и муниципальные власти не выделяют землю под тем предлогом, что она не будет застроена, то они ничем не отличаются от тех же спекулянтов, которые ее придерживают, соглашается с ним Бандорин. По его мнению, единственный честный выход в этой ситуации это массовая приватизация земли. Идея создания Федерального фонда содействия строительству, который должен отобрать земли у неэффективных владельцев типа Министерства обороны или Академии наук и пустить ее в оборот, правильная, считает эксперт. Крупные государственные владельцы земли давно ведут себя на рынке как независимые земельные спекулянты, противореча интересам населения и политике государства, уверен Бандорин.

Предложение земли крайне ограничено, и какие-либо земельные аукционы в Московской области проводятся крайне редко, говорит Мищенко, уточнив, что все земельные ресурсы в регионе уже давно распределены по крупным юридическим лицам. Не секрет, что в Московской области имеется около десяти крупных землевладельцев, которые контролируют основную часть территорий области, а муниципальные власти свои земли почти не выставляют на торги, отметил Мищенко. По его словам, в регионе налицо искусственное сдерживание земельного предложения и механизм его прост: дорожающая на 30% ежегодно земля является беспроигрышным вложением и хорошим источником сбережений, поэтому крупные игроки ждут, когда она капитализируется. Если бы сегодня на рынок было выведено хотя бы 6 7 тысяч гектаров в различных районах Подмосковья, то цена бы на нее уменьшилась сразу как минимум на 10%, считает эксперт.

Но особенно тормозит развитие малоэтажного домостроения сложная процедура согласования проектов. На практике с каждым годом появляется все больше инстанций, в которые приходится обращаться застройщикам, чтобы получить разрешительную документацию. Только в ходе процесса изменения вида использования земли, а не перевода ее в другую категорию надо получить около 40 разрешительных подписей, что, естественно, связано с дополнительными административными нагрузками на участников рынка, пояснил Мищенко.

Еще одним драйвером столь быстрого роста цен, по мнению Мищенко, является монополизм, приводящий к тому, что получение технических условий на присоединение к газовым и электросетям становится для застройщиков очень трудоемким и затратным процессом. Мало того что в Подмосковье подключение к электросетям минимум в три раза дороже, чем в соседних областях, так его еще и очень трудно оформить из-за того, что мало вкладывается средств в реконструкцию питающих центров и поэтому просто нет свободных линий. Аналогичная ситуация и по газу: точки врезки, как правило, расположены далеко от осваиваемых территорий, поэтому инвесторы вкладывают крупные средства в обеспечение магистральным газом отдельных участков. Земля с сетями и разрешениями стоит не меньше 35 45% от базовой стоимости готового продукта недвижимости, констатирует эксперт.

Государство является крупным, но неэффективным землевладельцем. Можно, например, выставлять земельные участки с инженерией на торги и взамен получать квадратные метры или деньги на их приобретение, предложил эксперт, уточнив, что такая форма взаимодействия государства и застройщиков в Подмосковье, к сожалению, пока не практиковалась, но есть надежда, что это произойдет. Я надеюсь, что в будущем станет больше пригодных для освоения территорий, барьеры вхождения в отрасль снизятся, а на рынке появится больше других игроков, что в результате приведет к появлению массового продукта и снижению цен, заключил Мищенко.
Весна - пиковый сезон для проведения конференций, семинаров и форумов - в этом году была отмечена целым рядом знаковых выставочных событий на международном рынке недвижимости.

Еще одна беда рынка земли это то, что никак не сдвинется с мертвой точки процесс утверждения схем территориального зонирования, который власти планировали завершить к 2010 году. Таких прецедентов по России пока нет и в Подмосковье тоже, что приводит к тому, что девелопер должен подменять собой государство, вкладывать деньги и доказывать, что некая территория пригодна для того или иного вида использования, сказал Мищенко.

Форум Real Vienna, проходящий уже в третий раз, в этом году собрал еще большее количество участников. Объединив под одной крышей экспоцентра Messe Wien представителей международного рынка недвижимости более чем из 27 стран, Real Vienna продемонстрировал не только общеэкономические успехи различных регионов мира, но и отразил новейшие архитектурные тенденции.

В числе крупных мероприятий в этом году - премия CRE Moscow Awards 2008, собравшая более 1000 участников, V Международная ярмарка недвижимости и инвестиций CEPIF 2008, в которой приняли участие более 5000 игроков рынка недвижимости, MIPIM-2008 - один из наиболее авторитетных и представительных европейских инвестиционных форумов, Международная выставка инвестирования и развития городского хозяйства Cityscape в Абу-Даби. Кульминационным событием весеннего сезона стал форум Недвижимость и инвестиции в Новой Европе - Real Vienna-2008, прошедший с 27 по 29 мая в Вене.

Более двух третей экспонентов приехали из других стран мира. Превалирующее число представителей Восточной Европы - а именно на этом регионе был сделан акцент форума в 2008 году - прибыло из России (37 экспонентов), Польши, Чехии, Румынии и Украины. Впервые за три года на выставке Real Vienna был представлен Будапешт. Венгерская делегация привезла на выставку внушительный багаж проектов, в числе самых значимых из них - проект офисного комплекса, который к 2016 году планирует возвести компания CPB Hungaria в одном из округов венгерской столицы. Самое удивительное, что в нем едва угадывается чопорный офисный комплекс - это настоящий город-сад, скрывающийся в кронах зеленых деревьев. Укутанный зеленью, он больше напоминает не будущий центр деловой жизни, а скорее парк культуры и отдыха.

От ярких презентаций и громких проектов пестрило в глазах: участники проявляли изобретательность, чтобы привлечь посетителей к своим стендам. Так, по территории роскошно декорированного стенда итальянской компании, украшенного огромной статуей римского легионера, прохаживались патриции, облаченные в белоснежные туники. А на стенде другой компании толпились желающие опробовать аттракцион - совершить путешествие по орбите, в центре которой был установлен виртуальный экран с 3D-изображением мини-города.

Двум крупнейшим регионам Восточной Европы - России и Украине - был посвящен весь первый день форума. В связи с Олимпиадой Сочи-2014 в России и EURO-2012 на Украине в этом году к этим двум странам участники выставки проявляли особый интерес. О чем говорит, в частности, и тот факт, что выставочные площади, отведенные Украине в текущем году, выросли более чем в пять раз по сравнению с предыдущим годом. Да и список украинских участников был более чем солидным: в их числе были представлены Торгово-промышленная палата Украины, компания ADC Group, адвокатское бюро Arzinger Partners law firm и самый крупный украинский девелопер Mistral Capital. После того как долгие годы в центре Киева не возводилось современных зданий, в последние несколько лет стали появляться масштабные проекты, способные внести свежую струю в развитие столичной застройки. В последнее время представляемые на киевских градсоветах проекты изобилуют причудливых форм карандашами, башнями, шпилями, минаретами, и зодчих не пугает стремление украинской столицы ввысь. Помпезные высотки Mistral Capital в неоклассицистическом, имперском стиле (что подчеркивается даже на уровне латинских названий - Aurum Deus, Attus Regnum) имеют все шансы стать предвестниками новой эпохи, наступающей в жизни города.

Настоящей сенсацией Real Vienna стал проект многофункционального комплекса на берегу Дуная Marina City со 100-метровой башней, предложенный компанией CPB Immobilientreuhand. Marina City, похоже, готов потягаться со своим одноименным собратом в Чикаго не только именами. Как и чикагский проект, он будет возведен на берегу реки и, как и его американский тезка, займет чуть ли не целый квартал - территорию размером 60 000 квадратных метров.

Еще одним запоминающимся проектом, представленным на стенде, стал масштабный проект бизнес-центра российской девелоперской компании MR Group. Новый 13-этажный комплекс, разработкой которого занималось архитектурное бюро Speech, планируется возвести на юго-востоке российской столицы, на Новоданиловской набережной. Имя архитектурного бюро не на слуху, однако проекты Speech говорят сами за себя. Наиболее яркие и известные из них - самое высокое здание в Европе - многофункциональный комплекс Башня Федерация на территории ММДЦ Москва-Сити и крупнейший в Сочи апарт-отель европейского уровня Актер Гэлакси.

Приятно удивляли в этом году российские проекты. Так, официальная делегация города Москвы в рамках развития и реализации инвестиционных проектов презентовала на стенде Новое кольцо Москвы - городскую программу строительства высотных зданий, согласно которой до 2015 года в столице должно быть построено до 200 высоток различного функционального назначения на отведенных 60 земельных участках.

Приятно отметить, что в этом году отечественные компании поднялись на еще более высокую ступень по сравнению с аналогичными мероприятиями предыдущих лет. Став своеобразным подведением итогов инвестиционно-строительных форумов первой половины 2008 года, Real Vienna продемонстрировала, что наметившаяся в прошлом году тенденция увеличения интереса к России получила свое продолжение: российские компании уже становятся равноправными игроками мирового рынка недвижимости, а уникальные проекты, создаваемые ими, получают все более широкое международное признание.

Впрочем, проекты российских компаний можно было встретить и не только на стенде Москвы. На церемонии вручения одной из самых престижных европейских премий в области недвижимости Premier Real Estate Awards награды была удостоена именно российская компания. Проект многофункционального комплекса Апельсин, представленный компанией Интеко, победил в номинации The Best Concept Project at MIPIM-200 Проект создавался в рамках одного из самых перспективных направлений современной архитектуры - бионики - на основе концептуальной идеи Интеко, разработанной компанией Foster + Partners под руководством выдающегося британского архитектора Нормана Фостера. В здании многофункционального комплекса разместятся жилые апартаменты, гостиничные номера, а на нескольких уровнях в центральной части - музей. Эта победа, безусловно, стала одним из ярчайших событий форума и еще одним подтверждением того, что российские проекты сегодня снова в авангарде мировой прогрессивной архитектурной мысли.

Уникальность южной столицы, включенной в список исторических городов России, в том, что еще на рубеже прошлого и позапрошлого веков здесь сложился четко спланированный центр, застроенный добротными особняками и деловыми домами в стилях эклектик и модерн, на проектирование которых амбициозные ростовские купцы не скупились приглашать известных российских зодчих. Эта старина сумела более или менее благополучно пережить бурный ХХ век: свыше 400 зданий, в большинстве своем поделенных на коммунальные квартиры, но по-прежнему сохраняющих выразительный облик, числятся в реестре памятников архитектуры. Но к 90-м годам в городе выросло новое поколение предпринимателей и купцов, для которых жить и работать в центре вновь стало модно, престижно. Изменилось и представление о качественном жилье.

Истек срок введенного по инициативе губернатора и мэра моратория на новое строительство в исторической зоне Ростова. Тайм-аут использован для проведения открытого конкурса на разработку концепции планировки и застройки центральной части города.

Впрочем, грязь - это цветочки, а ягодки обнаруживаются при техническом обследовании старого жилья специалистами. По статистике, сегодня в городе свыше 900 домов площадью 327 тысяч квадратных метров, построенных до 1900 года, еще 3,5 тысячи жилых строений эксплуатируются более 70 лет. С учетом того, что последние 20 лет никто не занимался их ремонтом, практически все они достигли морального и физического износа и могут быть отнесены к категории ветхого жилого фонда.

- Еще пять лет, и мы рисковали бы навсегда потерять старый Ростов, - говорит архитектор Александр Стадник. - Обитатели коммуналок, не мудрствуя лукаво, избавлялись от излишеств в виде каминов, настенной лепнины или ажурных лестничных решеток, остатки которых еще сохранились в построенном в 1902 году знаменитым архитектором Нидермайером доме на Большой Садовой, 9 Но если отскрести копившуюся десятилетиями грязь, можно увидеть образцы действительно качественного, проверенного временем жилья - с высоченными потолками, толстыми, не пропускающими ни холод, ни жару, стенами.

В Кировском районе за последние годы пришлось снести более 70 домов конца ХIХ - начала ХХ века, пришедших в аварийное состояние. Продолжает разрушаться и защищенное в последний момент от сноса здание архитектора Нидермайера. Единственное, что смогли предпринять власти, - это переселить на новое место занимавшую нижнюю часть дома центральную библиотеку имени Горького.

И ни мораторий, ни другие ограничительные меры сами по себе спасти старый город неспособны. Власти стоят перед непростой дилеммой. С одной стороны, нужно переселять людей из лишенных удобств обветшавших домов в человеческие условия. С другой - здравый смысл подсказывает, что при надлежащем уходе многие старички еще способны послужить городу и горожанам. Иначе список аварийного жилья будет пополняться до тех пор, пока весь исторический центр не исчезнет с лица Ростова.

- Старые городские особняки сегодня пользуются большим спросом, чем современные башни-высотки, жить и работать в них становится престижно, - говорит председатель Ростовского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кожин. - Если раньше однозначно считалось, что выгоднее сносить старые дома и строить на их месте многоэтажки, то теперь на рынке недвижимости другая арифметика. И находятся предприниматели, которые, не дожидаясь, когда кто-то приведет разваливающуюся старину в порядок, приходят туда и берутся за эту работу сами.

С приходом частного инвестора, выигравшего конкурс на реконструкцию здания на Большой Садовой, 94, удалось расселить большинство коммунальных квартир. В облезлом, с сырыми разводами на стенах подъезде сохранились следы былого великолепия: лестница с металлическими розами в стиле модерн, поддерживающими дубовые перила. Уже есть желающие приобрести себе здесь помещения после реконструкции.

Но если в доме Нидермайера жильцы сделали из чердачного помещения пентхауз, то здесь старая мансарда стала предметом конфликта: выкупить ее и вывести из аварийного состояния владелец не может, поскольку она не приватизирована.

Так появился хозяин у здания на улице Серафимовича, 77/27, занесенного в список памятников архитектуры как Доходный дом купца Пилипенко. Дом украсила мемориальная доска, разработана проектно-сметная документация на реконструкцию фасада. Предприниматель верит, что эти затраты обязательно окупятся. В отремонтированном им подвале и на первом этаже уже открыты магазины, а верхние этажи при софинансировании жильцов, объединившихся в ТСЖ, можно будет перестроить под элитное жилье.

Но тут возникает вопрос. Коль скоро ваять безликие коммерческие высотки в этом районе более непозволительно, а новоделы, пусть даже стилизованные под здания ХIХ-начала ХХ века, все равно уступают в цене оригиналам, то не следует ли считать инвестиции в старину пусть отчасти рискованными, но наиболее выгодными и перспективными?

Ситуация, по словам Александра Кожина, достаточно распространенная. Охотно выкупая подвалы и первые этажи зданий, инвесторы редко отваживаются подниматься выше, в коммунальные муравейники. В результате центр города пестрит контрастами.

Комментарий

Эту точку зрения разделяют в областном руководстве. Как сказал РГ министр территориального развития, архитектуры и градостроительства Владимир Киргинцев, в нынешнем году в центре Ростова впервые должны приступить не к точечному восстановлению отдельных памятников архитектуры, а к реконструкции целых кварталов. Что позволит, продвигаясь в решении важнейшей социальной задачи ликвидации аварийного жилья, сохранить неповторимый образ южной столицы.

- По результатам конкурса на создание концепции развития городского центра ведется разработка проектов планировки 13 расчетно-градостроительных районов, содержащих решения по сохранению исторически ценной застройки. Планы хорошие, но надо отдавать себе отчет, что выполнение их только за счет средств инвесторов нереально. По расчетам, при сносе или реконструкции старого жилого фонда до 30-35 процентов нового требуется для возмещения убыли и расселения жильцов из ветхих и аварийных квартир. Рентабельность таких проектов составляет всего не более 10 процентов, что при введенных в исторических зонах ограничениях на новое строительство и этажность зданий может заставить инвесторов уйти из центра.

Алексей Костин, директор департамента координации строительства и перспективного развития администрации Ростова:

Справка РГ

Для стимулирования инвесторов, работающих в зонах сохранения градостроительно ценной исторической среды, механизм частно-государственного партнерства. В договорах на развитие застроенных территорий должно предусматриваться участие муниципалитета. Такое право дает Градостроительный кодекс. Детальное положение о механизме частно-государственного партнерства в этой сфере пока еще разрабатывается, после чего поступит на утверждение городской думы.

Сегодня финансовые вливания в подержанные метры вполне оправданны, особенно если учесть, что с сентября прошлого года по сентябрь нынешнего рост долларовых цен на вторичное жилье составил 20%. Правда, данный рынок очень разнороден, и поэтому нельзя однозначно утверждать, что доходность от вложений в современную «панель» или «монолит» окажется сопоставимой с инвестициями в «хрущевки» или «брежневки». В зависимости от индивидуальных характеристик жилья доходность на вторичном рынке формируется за счет общерыночного роста (15–50%) и дохода от сдачи в аренду (7–20%). Наиболее заметными темпами дорожает дешевое жилье, спрос на которое в несколько раз превышает предложение и которое пользуется неизменным спросом среди тех, кто располагает минимумом средств. Характерно, что безоговорочными лидерами трехлетнего ценового роста стали панельные «хрущевки» — 95,8%. Причем пик удорожания данного неликвида (42%) пришелся на 2001 год, когда инвесторам катастрофически не хватало времени для принятия взвешенных и продуманных решений.

В 2008-2010 годах из бюджета города намечено ассигновать на реконструкцию и ремонт памятников архитектуры свыше 50 миллионов рублей, а консолидированный бюджет этих работ, с учетом средств инвесторов, реализующих, в частности, программу развития туристского потенциала Ростова, составит не менее 300 миллионов.
Вторичное жилье, равно как и первичное, является инвестиционно привлекательным в плане получения доходов. Именно более стихийный вторичный рынок, где основную часть игроков составляют физические лица, считается более объективным для анализа уровня цен и их динамики в большинстве столичных районов. Он отражает баланс спроса и предложения и во многом зависит от пожеланий продавца, ориентирующегося на ценовую ситуацию, складывающуюся на рынке.

Квартира напрокат
В последнее время приобрести квартиру и затем сдать ее в аренду стало достаточно доходным бизнесом. В этом случае придется учитывать то, что определяющим фактором здесь будут не только рыночные тенденции, но и потребительские качества квартиры и местоположения дома. Даже несмотря на то, что прибыль от сдачи квартиры в аренду будет облагаться 13%-ным налогом на доходы (конечно, если действовать в рамках закона), выгода вполне очевидна. Особенно если учесть, что арендные ставки с наступлением осени стремительно поползли вверх. Поэтому сегодня даже однокомнатная квартира может приносить существенный доход (от $300–350 в месяц) в зависимости от района, дома, состояния жилья и прочих факторов. Как отмечают в АН МИАН, для последующей сдачи в аренду приобретаются квартиры среднего и выше среднего уровня в основном на вторичном рынке. Это предполагает обжитой район, близость метро или другого общественного транспорта, наличие телефона, приемлемый ремонт: факторы, которые значительно увеличивают арендную ставку и привлекательность квартиры для людей, желающих снять квартиру. По самым скромным подсчетам, официально сдающееся в аренду жилье (с заключением договора, с уплатой всех налогов) приносит 15–18% годовых в валюте, и приблизительно через 6–7 лет можно вернуть полную стоимость вложенных в недвижимость средств.

По данным аналитического отдела компании «Домострой», сейчас годовые показатели доходности по вторичке примерно такие: «хрущевки» и «брежневки» — 22–40%, типовая «панель» — 28–40%, «сталинки» — 30–60%, элитное жилье — 30–80% годовых. Причем приходится считаться и с тем, что в районах с уже сложившейся инфраструктурой вторичка неплохо дорожает на фоне масштабного нового строительства. Поэтому вполне доходным вариантом может оказаться приобретение подержанной квартиры в районе, где в обозримой перспективе планируется ликвидация промзон или свалок.

Совсем другое дело, когда новый дом построен в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Здесь люди охотно снимают жилье, а стоимость арендной платы достаточно высока. Следовательно, имеет смысл приобретать такую квартиру для последующей сдачи в аренду. По словам Дмитрия Кузнецова, заместителя генерального директора компании МИАН, если человек покупает однокомнатную квартиру за $40 тыс., то, сделав там ремонт, он может ее без проблем сдать за $600–650 в месяц.

Что касается приобретения для этих целей новостроек в спальных районах, то здесь зачастую отсутствует телефон, а в квартирах требуется провести капитальный ремонт, который в многоквартирном доме может затянуться не на один год. Поэтому стоимость аренды, а следовательно, и прибыль от сдачи квартир в новостройках (в спальных районах и в местах массовой застройки) не столь высока.

Активное оживление сегодня наблюдается и на рынке загородной недвижимости. По данным компании МИАН, спрос на аренду загородного жилья колоссальный, и граждане, желающие снять загородный дом на летний период, подавали заявки на аренду еще в феврале. «Однако загородная недвижимость — очень узкая специализация. Нужно знать и учитывать огромное количество нюансов при приобретении загородной недвижимости для ее последующей сдачи в аренду. И если по городским квартирам существует жесткая статистика, то по «загороду» данные более динамичны: чаще меняются предпочтения, стили и т. д. Поэтому в загородной недвижимости сложнее разобраться, а это необходимое и, пожалуй, основное условие для того, чтобы грамотно вложить средства», — отмечает Д. Кузнецов.

Сегодня немало покупателей элитных квартир приобретают их с целью дальнейшей сдачи внаем. При грамотном выборе района и дома, а также оправданных значительных денежных вложениях в первоклассный ремонт, дорогую мебель и бытовую технику, элитная квартира может приносить в дальнейшем хороший доход. Не случайно в последнее время на рынке отмечен рост спроса на квартиры, аренда которых превышает $2000 в месяц. А в агентствах недвижимости стоимость месячной аренды такой квартиры может доходить и до $10 тыс.

Александр Гениевский
Заместитель генерального директора АН «Новый город»:
— Квартиры на вторичном рынке всегда имело смысл рассматривать как способ вложений средств. По сравнению с банками и ценными бумагами недвижимость всегда была гораздо более независима от административных ресурсов. Ее цена гораздо менее реагирует на изменения экономической и политической ситуации, а право на нее сложнее оспорить. Недвижимость прежде всего остается воплощением частной собственности.
В отличие от времени начала 90-х годов, сегодня при минимальных вложениях получить высокий доход уже не удастся. Остаются два варианта: идти либо на снижение доходности, либо на изменение инструментов получения прибыли.
Квартира на вторичном рынке может быть рассмотрена как один из таких инструментов. Например, если приобрести квартиру на вторичном рынке в центре Москвы по средней цене — $2,5–3 тыс., а затем сдавать в аренду (а адекватной ставкой аренды для такой квартиры будет минимум $450–500), то вложения окупятся через 5 лет. При учете невысокого риска результат операции можно назвать очень хорошим.
Кроме того, квартиру в черте Садового кольца можно использовать как нежилое помещение с целью последующей сдачи в аренду. Если же впоследствии человек захочет получить кредит в банке, то такую собственность можно использовать как предмет залога.
Сегодня есть несколько способов вложения денежных средств. Владелец может сделать следующее: а) организовать свой бизнес, б) положить деньги в банк, в) вложить деньги в другие ценные бумаги, г) вложить в недвижимость. Первый способ влечет за собой определенный риск, к тому же люди, имеющие свободные средства, чаще всего уже имеют свой бизнес. Вкладывая деньги в иностранные банки, можно потерять часть средств при конвертации валют. Доверять свои деньги российским банкам сегодня еще достаточно рискованно. Также большим риском является вложение средств и в ценные бумаги, поскольку на фондовый рынок довольно сильно влияет политическая ситуация.
Кстати, если вспомнить рынок страхования, то заметим, что ценные бумаги не страхует никто, поскольку большой риск, вклады в банках страхуют очень немногие, а недвижимость страхуют все.

Прогнозы
Понятно, что даже при самых благоприятных условиях в соответствии со здравым смыслом продолжающийся ценовой рост на недвижимость не может длиться бесконечно. Сейчас большинство аналитиков и риэлторов солидарны в своих прогнозах относительно того, что рынок явно «перегрет» и уже продолжает расти по инерции под влиянием маркетинговых акций строительных и риэлторских компаний. Поскольку никаких предпосылок для ощутимых ценовых скачков не прослеживается, а цены на новостройки и так уже близки к предельным, в ближайшей перспективе следует ожидать снижение темпов роста.

Михаил Гороховский
Председатель совета директоров корпорации «Бест-Недвижимость»:
— Считаю, что сейчас уже дальнейшее бурное повышение цен на вторичном рынке вряд ли возможно. Цены уже выросли чрезмерно, и аналитики спорят о том, когда наступит период стагнации и падения цен. Заданный вопрос был актуален в начале 2002 года, но не сейчас. Сейчас наступает период, когда выгодно приобретать квартиры высокого качества для их последующей сдачи в аренду. Но здесь нужны грамотные консультанты для того, чтобы приобрести недвижимость должного качества.

Дмитрий Кузнецов
Заместитель генерального директора компании МИАН:
— Еще несколько лет назад человек приобретал квартиру с одной-единственной целью — жить в ней.
Примерно два года назад мы зафиксировали для себя тот факт, что некоторые люди покупают жилье не для того, чтобы в нем жить, а с целью сохранения и дальнейшего увеличения имеющихся у них финансов. Они стали рассматривать приобретение недвижимости как один из самых эффективных, безопасных и доступных способов инвестирования свободных средств.
В последнее время инвестиции в недвижимость частных лиц приняли достаточно широкий размах. Количество частных инвесторов в этом году возросло по сравнению с прошлым годом в несколько раз. И причин для этого несколько.
Во-первых. Политическая и, самое главное, экономическая стабильность в нашей стране в последние годы способствовала повышению уровня жизни. Кроме того, не так давно вступил в силу закон, отменяющий налоговый контроль за крупными расходами физических лиц, в том числе при приобретении недвижимости. Во-вторых, увеличилась прослойка людей, которая имеет высокий доход. У них появились свободные средства, и они заинтересованы не только в их сохранении, но и в увеличении. И, оценивая все имеющиеся возможности, люди приходят к пониманию того, что в недвижимость средства вкладывать действительно выгодно.



Главная --> Публикации