Главная --> Публикации --> Кризис не помеха Панама: инвестиционный бум Как самому продавать квартиру В мэрии готовы зарыть в землю миллионы ради новых участков для застройки Восстановление американского рынка недвижимости не за горами?

По структуре предложения рынок подмосковных коттеджей и рынок московских новостроек антиподы. На рынке московских новостроек новых объектов становится все меньше, предложение сокращается. Даже если по официальной статистике строится примерно столько же, сколько и раньше, в отличие от прошлых лет теперь уже не 25%, а половина жилья уходит на социальные программы. При этом вторичный рынок так же постепенно сужается. Все это приводит к тому, что цены на московском рынке жилья ведут себя очень нестабильно. Постоянно наблюдаются резкие скачки цен.

Краткий конспект выступления руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко

Все это способствует расширению предложения на рынке подмосковных коттеджей. И это, естественно, отображается на динамике цен. На рынке подмосковных коттеджей она гораздо более плавная и сглаженная, чем на рынке московского жилья. Последние 3 года средняя динамика прироста стоимости квадратного метра с учетом цены земли составляет порядка 30% в год. При этом и дифференциация цен на рынке подмосковных коттеджей больше, чем на рынке московского жилья.

На рынке подмосковных коттеджей ситуация, скорее, обратная. Коттеджей и таунхаусов год от года возводится все больше. И это вполне объяснимо. Земли в Подмосковье больше. Тем более, что за последние годы строительство коттеджей все больше смещается подальше от МКАД. Так, в 2004 году дальше 60 км от МКАД ничего не строилось. На данный момент граница проходит уже на уровне 125 км, и все больше поселков появляется на уровне 100 км. И, по всей видимости, эта тенденция будет сохраняться. При этом стоит отметить, что далеко не всегда объекты, расположенные дальше от Москвы, оказываются дешевле своих аналогов, возводимых ближе к столице. Кроме того, появляются новые очереди в уже отстроенных и сформировавших поселках. В итоге, прежде небольшие поселки постепенно превращаются в большие конгломераты, где общее число домов уже превышает 100

Так же весьма велик потенциал у земельного рынка Московской области. Этот рынок очень сложен и специфичен. Здесь зачастую можно под видом замечательного товара купить неликвид. И в этом смысле приобретает особое значение детальное ознакомление с документами, в том числе о переведении из одного вида землепользования в другой, о перемене права собственности и т.д. Но при прочих равных данный рынок обладает очень высоким потенциалом для роста. Прежде всего, речь идет о недооцененных землях, например, расположенных на юг от Москвы.

И все же, хотя в 2007 году на рынке московского жилья наблюдалась стагнация, в целом, за 2 последних года цена квадратного метра жилья в Москве в процентном соотношении выросла больше, чем цена квадратного метра подмосковных коттеджей с учетом стоимости земли. При этом надо иметь в виду, что, по сути, речь идет об одном регионе. В итоге, по оценкам аналитического центра ирн.ru, у рынка подмосковных коттеджей в отличие от рынка московского жилья есть еще потенции для стабильного роста по 30%-35% в год на 1-2 года вперед. А рынок московского жилья, скорее всего, уже достиг своего потолка, и его ожидает период новой продолжительной стагнации. Именно поэтому инвестиционный и девелоперский потенциал у рынка подмосковных коттеджей гораздо выше, чем у рынка московского жилья.

В то же время, следует отметить появление тенденции к расслоению рынка подмосковных коттеджей. Если на рынке московского жилья разрыв цен между дорогим и дешевым жильем сужается, то на рынке подмосковных коттеджей он только расширяется. Происходит это за счет того, что на московском рынке жилья дешевых объектов мало, и они уходят очень быстро. В итоге, цены на дешевое жилье растут быстрее, чем цены на жилье дорогое. В свою очередь на рынке подмосковных коттеджей как раз из-за расширения предложения сравнительно дешевых объектов становится много, и цены на них растут медленнее, чем на дорогие объекты на престижных направлениях, которых по определению мало. За счет этого за последние 2 года существенно выше других подорожали объекты, расположенные до 30 км от МКАД по Новорижскому, Рублево-Успенскому и Киевскому шоссе.

Если же говорить о загородном рынке в целом, то, прежде всего, следует сказать, что объекты будут располагаться все дальше от Москвы. И это в порядке вещей. При этом стоит отметить, что в поясе 30-50 км от МКАД еще много свободной земли, соответственно, потенциал для девелопмента есть и в этом районе. И этот потенциал еще увеличивается, если учесть тот факт, что часть земель придерживается землевладельцами и девелоперами, часть земель подвисла из-за проблем с переводом из одного вида землепользования в другой. И, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, в ближайшие 3-5 лет, если не больше, рынку коттеджных поселков Подмосковья хватит этого потенциала для того, чтобы помимо дальних объектов здесь появлялись новые поселки средней удаленности. Кроме того, старые поселки продолжат тенденцию расширения за счет новых очередей.

Для вынесения таких выводов достаточно вспомнить уже имеющийся опыт автоматизации московского метро. Впервые автоматический режим был опробован в московском метрополитене на самой старой Сокольнической ветке. В качестве образца был взят опыт работы так называемой 14-ой ветки метро в Париже. Вместо светофоров в туннелях метро установили специальное оборудование, которое подключало и отключало ток от двигателя электропоезда в зависимости от загруженности дороги. Кроме того, эта система регулирует действия машиниста. В случае любого отклонения действий машиниста от режима ведения поезда предписанного техникой безопасности, автоматика исправляет нарушенную характеристику движения.

Стоит отметить тот факт, что вместе с рынком подмосковных коттеджей растет предложение и на рынке таунхаусов. При этом таунхаусы до сих пор не стали популярным форматом среди населения. Здесь, конечно же, сказывается значительное влияние советских стереотипов, когда было только 2 вида жилья: либо квартира, либо загородный дом. Однако таунхаусы зачастую оказываются единственным форматом пригодным для девелопмента целого ряда площадок. Особенно это свойственно для площадок близких к Москве, где земля очень дорогая, и при реализации ее путем застраивания коттеджами прибыль окажется очень маленькой. Если же возвести на этих площадях таунхаусы, то рентабельность резко возрастает. Поэтому, по оценкам компании Индикаторы рынка недвижимости, девелоперы будут в среднесрочной перспективе активно пользоваться этим инструментом и всячески его рекламировать. А на дефицитном рынке, как известно, спрос порождается предложением, а не наоборот, поэтому люди будут постепенно привыкать и к этому нетрадиционному для них формату. Таким образом, можно сделать вывод, что во всех своих подвидах сегмент загородного рынка будет расти.
Недавно глава метрополитена Дмитрий Гаев сообщил, что столичный метрополитен будет расширен еще на две линии. Это будет дополнительный пересадочный контур, и Солнцевская ветка, которые протянут от станции Парк Победы. Главной особенностью этих двух новых веток станет то, что они будут функционировать в автоматическом режиме. По оценкам Индикаторов рынка недвижимости, это может привести к сбоям в работе метро.

Изначально предполагалось ввести такой режим вслед за Сокольнической веткой и на Кольцевой, однако в силу уже указанных причин рисковать не стали и ввели его на самой молодой на тот момент ветке Серпуховско-Тимирязевской. И на этой ветке до сих пор наблюдаются периодические остановки поездов внутри перегонов. Конечно, время простоя теперь значительно сократилось. Обычно он не превышает одной минуты. И все же дополнительного комфорта эти явления пассажирам не доставляют.

Формально данная система считается более надежной, с точки зрения безопасности пассажиров. Однако к чему привело внедрение данной системы помнят все, кто ездил по Сокольнической ветке в 2000-2001 годах, когда это автоматическое оборудование проходило свою первую обкатку. Тогда пассажирам метро вновь пришлось вспомнить эпоху 1993-1995 годов, когда поезда внезапно и резко тормозили в перегонах, или, (чего лучше!) останавливались в них как минимум минут на 5, а в худшем минут на 4 Все это происходило из-за того, что автоматика в случае обнаружения нарушения какого-либо из правил техники безопасности имеет, в частности, право затормозить поезд.

Однако в данном случае не учитывается тот факт, что техника, по определению не может работать идеально. В итоге, когда происходят какие-то незначительные сбои, и автоматика на них реагирует, машинист может ввести ручное управление, в случае же его отсутствия поезд, застрявший внутри перегона, может парализовать движение в метро как минимум на несколько часов. Кроме того, и пассажиры, на защиту которых вроде бы направлено внедрение автоматики, так же ведут себя преимущественно не идеально. Достаточно вспомнить с каким боем берут они вагоны в часы пик. Настроить технику можно на 2 режима: либо тотальное ожидание пока в дверных проемах не окажется никого, либо установить жесткое время, выделяемое под посадку и высадку.

Следует отметить, что на двух новых ветках автоматика будет доведена до совершенства. Автоматическая система Серпуховско-Тимирязевской и Сокольнической веток еще требовала присутствия в рулевых кабинах поездов машинистов, и на них как раз таки можно было списать все те неудобства, с которыми обычно связывают автоматическую систему движения в московском метрополитене. Главные аргументы в пользу автоматики сводятся к тому, что машинисты увлекаются и нарушают правила движения, предписанные техникой безопасности, а автоматика лишь поправляет их. И логика сторонников автоматики заключается в том, что если бы все машинисты действовали правильно, то никаких неудобств у пассажиров бы из-за работы автоматики не возникало бы.

Для преодоления этой проблемы потребуется вводить дополнительные составы, на которые, по крайней мере, на данный момент у руководства московского метро денег нет. Следует отметить, что более-менее отладить работу автоматики на Сокольнической ветке представителям метрополитена удалось только к 2004 году. Все это, по мнению аналитического центра ирн.ru, вряд ли улучшит транспортную ситуацию в Москве, которая и без того крайне напряжена. Единственно, что в этом плане утешает, так это тот факт, что решать проблемы с автоматикой руководству метрополитена придется не в ближайшие 4 года. Ведь построить Солнцевскую ветку планируется не раньше, чем через 3 года, а дополнительный контур лишь к 2015 году. А тогда, может быть, и проблем с транспортом в российской столице будет меньше.

В первом случае поездам придется гораздо дольше стоять на станциях, так как в них пожелает набиться, как это показывает практика, преобладающее большинство ожидающих поезда пассажиров. В результате будет сорван график движения поездов. Во втором случае точно не обойтись без жертв особо неуклюжих и любопытных. При этом на станции начнет скапливаться огромное количество пассажиров не успевших сесть в поезд. И если сейчас в вагон можно попасть с 3-его-4-ого раза пока только на Выхино (где, кстати, еще не введена автоматика, а только лишь действует единый узел метро и железной дороги), то после введения автоматики в режиме хронометража стоянки, синдром Выхино может распространиться и на другие станции московского метрополитена.

При обзоре состояния региональных рынков городского жилья, может сложиться впечатление, что почти всюду произошел ценовой скачок, после которого квартиры становятся инструментом с достаточно умеренной доходностью проще говоря подорожали за короткое время настолько, что дальше почти некуда. Однако это не так. Существуют региональные центры, где различные сегменты рынка недвижимости находятся в состоянии бурного развития, но радикального ценового скачка еще не пережили. Классический пример такого рода Псков. Хотя, стоит заметить, недвижимость этого города, помимо инвестиционного интереса, обладает рядом других особенностей, делающих ее привлекательной.



Одна из приятных особенностей недвижимости Пскова связана с его градостроительной историей. Это фактически самый большой древний город по территории, находящейся внутри крепостных стен. Современные жилые кварталы устроены так, что рядом с квартирными домами стоят средневековые церкви и палаты их здесь много десятков. Поэтому приобретение квартиры в доме, где во дворе стоит церковь 15 или 16 века дело вполне обычное.
Есть во Пскове и свои выселки, они расположены в Завеличье, по левую сторону реки Великой. Это тоже недалеко от исторической части города, пара минут на машине. Однако здесь возводятся кварталы, внутри которых исторические здания отсутствуют. Земли здесь по меркам местных объемов строительства очень много. Естественно, что к таким территориям проявляли интерес крупные девелоперские компании России, однако получить землю под строительство фактически нового куска города пока никому не удалось.

В Пскове есть все типы недвижимости: от местных выселок до особняков в центре города. В крупных штрихах ситуация такова. Средняя стоимость метра жилья составляет в городе 38,6 тыс. руб., при этом с начала 2008 года этот показатель вырос всего на 13,2%. Для сравнения средняя цена метра жилья в Гатчине, довольно неблизком к центру городе соседней Ленинградской области, выросла за первое полугодие 2008-го с 53640 до 65900 руб., то есть на 22,9% (данные взяты из аналитических материалов работающей в Северо-Западном регионе риэлтерской компании Итака).
В настоящее время обычную однокомнатную квартиру в Пскове на вторичном рынке можно приобрести за 1,5 млн руб. (в начале года она стоила примерно 1,3 млн), а цена дома в пригороде начинается примерно от 2,2 млн руб. (есть частные дома в самом городе, но об этом отдельно).

А территории довольно серьезны и интерес застройщиков к новостройкам тоже. На местном рынке был прецедент продажи участка в 10 га за 110 миллионов рублей такая цена считается здесь прецедентной. Строят в новых районах дома довольно небольшие 9-этажные, задачи высотного строительства здесь не ставятся.

Дело в том, что ситуация в отношениях власти и застройщиков здесь, скажем так, относительно недавно стала более или менее определенной. Судя по материалам, которые появлялись в прессе, на рынке происходит некий переход контроля. Чего стоит одна фраза из интервью губернатора области Михаила Кузнецова: для нас является делом чести обеспечить инвестору нормальные условия для реализации проекта, даже если потребуется пересажать половину администрации города! Позиция этого чиновника как раз состоит в том, что крупную территорию нельзя отдавать одному инвестору. Мотивируется данный подход тем, что построить надо сразу много жилья, чтобы сбить цены, а инвестор будет ради выгоды строить новые кварталы очередями. Трудно сказать, насколько реалистично много построить может как раз инвестор, ведущий комплексное освоение территории. Тем не менее в планах делить крупные участки на много небольших.

Есть, впрочем, в городе и проекты точечной застройки. Так, новостью для Пскова стали попытки реализации проектов строительства жилья бизнес-класса в исторической части города. Самая бурно обсуждаемая площадка комплекс по Гражданской улице, 27 (около площади Героев-десантников). Дело в том, что девелопер запланировал создать комплекс переменной этажности, высота которого 7-9 этажей значительно превышает окружающую застройку. Поскольку речь идет о месте близ реки и Покровской башни (памятник федерального значения), понятно, что появление здесь подобного объекта существенно изменит градостроительную ситуацию.

В планах строительство примерно 900 тыс. кв. м жилья, причем предполагается, что земля инвесторам будет предлагаться с проектной документацией и техусловиями. Не исключено, что на рынке новостроек в итоге центром притяжения средств окажется именно не девелопер, а именно подрядные организации, готовые работать с известными техусловиями и проектами домов. Но так или иначе бум новостроек на околице во Пскове впереди.

Кстати, сам проект нового комплекса у площади Героев-десантников довольно нетипичен для развитых рынков дорогого жилья. Так, в доме, где предусмотрено 88 квартир, будет парковка всего на 6 автомобилей. Такого рода недвижимость через какое-то время может стать неким девелоперским анекдотом. Зато на местном рынке уже хорошо известна практика продаж не построенного жилья по предварительным договорам, что позволяет обойти законодательство о долевом инвестировании. При подготовке к строительству 19 квартир было продано именно таким образом. В местной прессе можно встретить сведения, что 12 из них принес застройщику в общей сложности 25 млн рублей. Не совсем понятно либо продажи по преддоговорам были завуалированным способом профинансировать какую-то часть работ, либо на местном рынке на ранних фазах строительства девелоперы считают возможным давать частным инвесторам потенциально высокую доходность (2 млн за квартиру в центре древнего города сумма по меркам псковского рынка достаточно скромная).

Что любопытно, псковские власти и правоохранительные органы не проявляют единства позиции с девелопером. В какой-то мере прецедентом служит недавнее решение об уменьшении этажности практически построенного 63-метрового здания Товарно-фондовой биржи в Петербурге. Однако в случае с Псковом речь о таких высотах не идет вовсе.


Осторожная инициатива
Не так давно мэр Москвы Юрий Лужков в очередной раз поднял тему объединения Москвы и области, только в этот раз, он был куда более осторожным. Как пояснил градоначальник, он подразумевал слияние программ их развития, а не слияния регионов. Стоит напомнить, что в нашумевшей апрельской статье текущего года опубликованной в Известиях он рассказал о необходимости процесса интеграции Москвы и Московской области и высказался за формирование трехсторонних управленческих структур с участием представителей Москвы, области и федеральной власти для решения ключевых вопросов развития. По словам мэра, речи об объединении двух регионов не идет, речь идет о тесной работе по решению общих проблем.

Самая замечательная часть псковской жилой недвижимости частные дома в городе. Они стоят на месте старых индивидуальных домиков, близ все тех же церквей и памятников фортификации. В городской черте образовались свои территории, где есть много подобной недвижимости. Это, пожалуй, единственный сегмент рынка, где цены поднялись существенно именно за последний год. Так, можно найти датированные прошлым годом предложения домов в городской черте примерно за 60 тыс. долл. Более актуальный диапазон предложения 5-10 млн рублей. Однако для такой недвижимости это вовсе не предел. Дом, смотрящий окнами, например, на Гремячую башню очень серьезный показатель социального статуса. И скорее всего такие дома могут существенно подорожать. Как и иная недвижимость, доступная здесь инвестору с ограниченным бюджетом.

Настоящий неуправляемый монстр
В свою очередь хочется отметить, что сегодня Московский регион представляет из себя самого, настоящего неуправляемого монстра. Можно смело сказать, что господин Громов противоречит сам себе. Сразу же вспоминаются ежедневные многокилометровые пробки из Москвы в область и обратно, не говоря о многих других не самых лучших моментах. В действительности, пока не произойдет долгожданного слияния, говорить о долгожданном решении транспортной проблемы не приходится. Например, за последнее время в столице были реконструированы практически все крупные вылетные трассы. А область так и не смогла довести до конца ни одного масштабного транспортного проекта. В итоге складывается ситуация, так часто упоминаемого в последнее время, бутылочного горлышка на выезде из столицы.

По всей видимости, такое осторожное поведение было вызвано неудачным предложением объединения Москвы и области годичной давности. Тогда предложение мэра Москвы губернатору Московской области Борису Громову не понравилось. По мнению Громова, подобное слияние приведет к появлению плохо управляемого монстра. Комментируя мнение Лужкова, Громов отметил, что объединение регионов не имеет смысла. Громов заявил агентству Интерфакс: Если вдруг Москва и Московская область все-таки объединятся, - продолжил губернатор, - то с точки зрения финансового, экономического, научного и любого другого потенциала это будет настоящий монстр. К тому же возникает вопрос - как он будет управляться?.

Столица в большем интересе
Чтобы не говорили чиновники, а объединение Москвы и области поддерживает большинство жителей Московского региона, естественно при том условии, что льготы москвичей останутся на своих местах. По сути, объединение уже давно произошло. Например, сегодня трудно найти москвича не имеющего дачу в Подмосковье или жителя Подмосковья, который не работает в столице и дети которого не учатся в московском вузе. Кроме того, не стоит забывать, что слияние улучшит не только транспортную, но и экологическую ситуацию. Еще достаточно многочисленные вредные производства могут быть перенесены в область, при этом Большая Москва не лишится налоговых поступлений.

Еще одним ярким примером неуправляемого монстра, может служить спор по поводу принадлежности поселка Щербинка между руководством Москвы и Московской области. Стоит напомнить, что спор вокруг принадлежности поселка Щербинка начался около полутора лет назад. Внимание к поселку было вызвано тем, что он находится в непосредственной близости от Москвы. Тогда руководство столицы приняло решение о начале строительства на территории Щербинки загородной недвижимости, предназначенной для военнослужащих. Для решения вопроса о принадлежности поселка материалы по делу были переданы в судебные инстанции. Далее Высший арбитражный суд принял решение, что поселок и земельные угодья относятся к Москве. В свою очередь, прокуратура Московской области внесла протест на это судебное решение. В данный момент все материалы по этому делу находятся на рассмотрении в Верховном суде РФ. В результате заложниками споров властей Москвы и Московской области оказались простые жители. Их статус никому не известен. Действительно, как можно назвать последних москвичами, если проживают они в Московской области.

Делаем выводы
Идея объединения Москвы и области может быть как положительной, так и отрицательной. Все зависит от того, как она будет реализована. Например, если область будет развиваться на одних условиях со столицей это одно, а вот если область превратится в прилегающую помойку для бедных это уже совсем другое. Пока говорить по какому сценарию может пойти возможное слияние не приходится все еще только начинается!

Вполне возможно, что Борис Громов так неохотно идет на слияние по причине меньшей заинтересованности. Как известно, объединение (кроме простых граждан) в большей степени интересно властям столицы, нежели области. Объясняется это тем, что при условии вывода вредных производств за пределы столицы Москва получит внушительные земельные ресурсы для строительства далеко не дешевого жилья. В свою очередь Подмосковье рискует превратиться в экологически неблагополучный регион для бедных. По всей видимости, именно такая роль не устраивает областные власти.



Главная --> Публикации