Главная --> Публикации --> Почему стали строить медленнее 63% москвичей мечтают круглый год жить на даче Кризис не помеха Панама: инвестиционный бум Как самому продавать квартиру

По данным Jones Lang LaSalle, около 20 московских девелоперов уже заявили о своих планах строить в регионах торговые центры. По разным оценкам, лишь 5-7 из них пока довели свои проекты до конца. На втором месте по популярности после торгового сегмента находится жилье. Некоторые девелоперы подумывают и о вторжении в другие города с офисными проектами. Стоит заметить, что большинство столичных девелоперов только говорят о своем стремлении выйти в регионы. На практике это удается немногим, считает директор департамента инвестиций компании МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость Максим Брусов.

Столичные, а вслед за ними и региональные девелоперы констатируют факт: рынок регионов в массе своей настолько ненасыщен, что речи о серьезной конкуренции между строительными организациями пока не идет. Из этого правила есть исключения например Екатеринбург, Краснодар, Новосибирск, Тюмень и т. д. В то же время крупные девелоперы, которые совсем недавно предпочитали миллионники, сегодня стараются строить в регионах с наименьшей насыщенностью рынка. Этот показатель не всегда зависит от количества жителей и от географического удаления города от столицы. Например, на строительном рынке Тюмени с населением в 500 тыс человек конкуренция в несколько раз сильнее, чем в Брянске с примерно таким же количеством жителей. СНИП выяснял, как встречают москвичей в регионах.

Занимательная география
По словам ведущего аналитика консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Татьяны Ващенко, процесс освоения столичными застройщиками городов-миллионников уже заканчивается. Продолжается этап активного освоения полумиллионников. Первым делом московские колонизаторы обращают внимание на города, расположенные в радиусе 400-500 км от Москвы, с населением 300-500 тыс. человек, куда уже начали приходить крупные торговые операторы. Следующим этапом должно стать освоение городов с населением 100-300 тыс. человек. Как считают девелоперы, нижней планки здесь не существует. Все зависит от проектов, которые хочет реализовать компания. Если девелопер предпочитает строить торговые центры площадью 200тыс. м2, в городе с населением 100 тыс. человек ему делать нечего. Но если его профиль небольшие ТЦ площадью 10 тыс. м2, маленький город вполне подойдет. Несколько игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы уже заявили о создании сетевых проектов ТЦ по освоению населенных пунктов величиной в 100-300 тыс. человек, конкретизирует Татьяна Ващенко.

Марш-бросок
По какому принципу московские девелоперы выбирают регион, в который им предстоит выйти со своими проектами? Среди экспертов нет единогласия по этому вопросу. Большие города, как отмечают девелоперы, уже порядком избалованы вниманием инвесторов. Местные администрации если и не чинят препятствия пришельцам, то по крайней мере не помогают в покупке участков и осуществлении проектов. Небольшие города, как правило, принимают московских застройщиков с распростертыми объятиями. Приходя в небольшой город с населением 400-500 тыс. человек, наша компания, как правило, встречает содействие со стороны местной администрации. Правда, подобная ситуация возникает лишь в тех случаях, когда девелопер намерен прийти в регион с готовым проектом, а не просто выражает абстрактное желание расширить свои земельные активы, рассказывает вице-президент компании ADG-Group Григорий Печерский. Девелоперы говорят, что совсем недавно власти небольших городов могли активно препятствовать москвичам в приобретении земли. Происходило это потому, что чиновники сами занимались девелопментом. Одному из наших клиентов выделили в регионе участок с плохим грунтом. Он постоянно проседает, так как находится в пойме реки. Нависла угроза затоплений. Все эти особенности стали явными уже на этапе строительства объекта. Заранее никого об этом не предупредили. Местные власти иногда пользуются тем, что пришельцы не имеют возможности досконально и быстро изучить все вопросы, например состояние почв на участке, рассказывает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. Сейчас подобные ситуации редки. Местные власти заинтересованы в том, чтобы повышать инвестиционную привлекательность своего региона, поскольку ее показатели отслеживаются федеральным центром.

Сами справимся!
Эксперты выделяют несколько регионов, которые оказывают наиболее сильное сопротивление пришельцам. Среди них Екатеринбург, Пермь и Краснодарский край. Единственный сетевой торговый девелопер, которому удалось прорваться на рынок Екатеринбурга это Мега. Все остальные проекты принадлежат местным игрокам. Аналогичная ситуация на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга: хотя на нем присутствует ряд московских застройщиков, но доминировать им не удается.
Сложность сотрудничества инородцев с Краснодарским краем объясняется сознательной политикой губернатора Александра Ткачева. В преддверии Олимпиады-2014 здесь образовались очень высокие цены на землю и сильная конкуренция. Не в последнюю очередь это связано с множеством анонсированных, но так и не запущенных олимпийских проектов.

Агрессор или товарищ?
Когда девелоперу становится тесно в своем регионе, перед ним встает принципиальный вопрос, какую форму экспансии выбрать при выходе на чужой строительный рынок.
Самым эффективным ходом является поиск местного партнера. Большинство девелоперов идут именно по этому пути. Какрассказал СНИПу Григорий Печерский, аналитический центр компании ADG-Group производит исследование рынка интересующего города, после чего туда направляются специалисты департамента экспансии. Они изучают рыноки осуществляют поиск местных девелоперов, которые владеют интересными участками и настроены на сотрудничество.
Далее партнеры делят между собой права и обязанности и приступают к проекту. Всеми согласованиями занимается местная команда. Аналитики отмечают, что московскому девелоперу рискованно брать на себя административные вопросы. Гораздо проще найти местного партнера, у которого уже отлажена система взаимодействия с властями.

Альтернатива есть
Некоторые компании предпочитают открывать в регионах свои филиалы. По этому пути пошла, например, компания РосЕвроДевелопмент. Такая форма экспансии тоже может быть эффективной, но только после того, как девелопер реализует в регионе хотя бы один успешный проект. Открытие филиала с нуля, пока у компании нет ни участков, ни налаженных связей в данном регионе, пустая трата времени и денег.
Возможны и другие, принципиально отличные от прочих способы экспансии регионов. В пресс-службе Интеко сообщили, что наиболее эффективная форма выхода в чужой регион приобретение в собственность местного производства строительных материалов, проведение его реконструкции и модернизации. Интеко уже имеет опыт подобных действий. Прежде чем строить городской район Левенцовский в Ростовской области, компания начала реконструкцию принадлежащего ей комбината крупнопанельного домостроения (ККПД). До 80% всей жилой застройки Левенцовского будет представлено типовыми панельными домами в 15-19 этажей производства ростовского ККПД. Остальное жилое пространство будет занято высотными домами в 20-24 этажа. Схема вхождения в регион, реализованная в ходе строительства Левенцовского, может быть эффективно воплощена в жизнь и в других регионах России, как считают в компании.
Одним из эффективных способов выхода в регионы является участие в Программе межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства. В списке выбравших такой путь 37 компаний. В 2008 году московские строители планируют возвести в регионах России и за рубежом 1,5 тыс. м2 жилья (подробнее на эту тему читайте в ближайших номерах СНИПа). Теоретически должен существовать еще один вариант входа в регион: поглощение какой-либо местной компании. Но на практике он, как выяснилось, встречается нечасто.

Однако нередки случаи, когда команды на местах начинают заниматься самодеятельностью, принимая решения, не соответствующие общей стратегии реализации проекта. Чтобы этого не случалось, стратегия должна быть оговорена заранее. Залог успеха на ранней стадии сотрудничества договориться о правилах игры. Обычно мы решаем, какая у проекта будет концепция, кого мы пригласим в качестве арендаторов, надо ли нанимать генподрядчика с громким именем и прочее. Все это будет влиять на стоимость проекта, на возможности и условия его финансирования в банках. Но есть решения, которые должны приниматься совместно, например решение о продаже проекта, конкретизировал Григорий Печерский. Сегодня компания ADG-Group проектирует два ТЦ в Новосибирске в сотрудничестве с местным партнером. В этих проектах новосибирский ритейлер выступает не только как партнер, но и фактически как служба заказчика, выполняя все необходимые согласования.
Местная компания тоже имеет очевидные выгоды от сотрудничества с крупным федеральным сетевым девелопером. Чаще всего желание что-нибудь построить у местных собственников продиктовано наличием определенного участка.
Под него подгоняются параметры проекта. В то время как у крупных сетевиков поискуучастка предшествует разработка концепции. Очевидно, что во втором случае проект будет более конкурентоспособен. Поэтому местному девелоперу выгодно пойти на своеобразный бартер. Кроме того, небольшим компаниям трудно финансировать проекты, поскольку все вкладываемые средства не могут быть заемными. 30-40% инвестиций должны быть взяты компанией из акционерного капитала. Если небольшая местная компания найдет себе столичного или иного крупного сетевика в качестве партнера, ей не придется искать средства. Кредит в банке гораздо охотней дадут крупной компании, у которой в портфеле много готовых и строящихся проектов, а не местному застройщику, который возвел 1-2 объекта и может не иметь достаточного акционерного капитала, говорит Григорий Печерский.

Пик конкуренции впереди
Максим Рогальский, генеральный директор BIG Development:
Если компания ставит перед собой цель завоевать лидирующие позиции в регионе, а также возвести значимые для города объекты, ей необходимо инвестировать в первую очередь в земельные участки. Для строительства заметных жилых объемов сумма инвестиций в землю достигает $юо млн. При строительстве объектов коммерческой недвижимости объем инвестиций составляет $30-50 млн. Сегодня почти в каждом городе-миллионнике присутствуют московские, или, как принято называть, федеральные застройщики. Однако на сегодняшний день их деятельность ограничена лишь скупкой участков. Поэтому о настоящей конкуренции можно будет говорить только через 2-3 года.

Региональные лидеры
Было бы заблуждением считать, что экспансия в регионы приоритет только московских и питерских застройщиков. История строительного бизнеса знает примеры, когда крупные региональные игроки успешно расширяют свой бизнес в чужих городах. Такие случаи, прямо скажем, редки, но все же встречаются. Например, компания ADM-Group собирается строить свои ТЦ Калинка-Малинка сразу в нескольких городах, помимо своей родины Ростова-на-Дону. В Краснодаре ТЦ находится на стадии проектирования, в Томске и Перми на стадии поиска подходящих участков. Кроме того, нас уже пригласили к сотрудничеству власти Саратова и Тюмени. Я не согласен с утверждением, что проекты москвичей и иностранцев всегда более масштабны. Например, ТЦ Мега обычно занимает площадь 130 тыс. м2, а Калинка-Малинка, согласно концепции, до 150 тыс. м2, рассказал СНИПу генеральный директор ADM-Group Герман Крашенинников.

Обратная связь
Может быть, сопротивление администраций связано с тем, что приход крупного девелопера способен сильно повлиять на конкурентоспособность местных компаний? Вариантов развития событий в этой деликатной сфере действительно множество. По словам генерального директора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, первой реакцией на приход чужака обычно бывает волнение местных девелоперов и подрядчиков. Однако оно не всегда оборачивается большими проблемами. Директор одной из строительных компаний рассказал СНИПу на условиях анонимности, что приход крупнейшего федерального девелопера такого масштаба, как, например, ПИК, в город с численностью населения 300 тыс. человек это катастрофа для всех местных компаний, возводящих жилье. Их продукция может после этого вообще не пользоваться спросом, что приведет к разорению местных игроков. Но на город-миллионник подобный приход может оказать гораздо меньшее влияние.
Есть эксперты, которые советуют не преувеличивать значимость конкуренции с москвичами. Как рассказал СНИПу аналитик рынка недвижимости компании Сибакадемстрой Недвижимость Сергей Феокритов (Новосибирск), в городе уже сформировалась целая плеяда крупных местных игроков, которые обладают существенными финансовыми и административными ресурсами. На рынке коммерческой недвижимости за последний год значительно увеличилось количество крупных проектов. В Новосибирск пришли иногородние девелоперы, но их пока не очень много. Усилилась конкуренция между проектами. В связи с этим подход девелоперов к разработке концепции объекта стал более тщательным, охарактеризовал изменения Феокритов.
Происхождение девелопера само по себе, конечно, ничего не значит на строительном рынке. Другое дело, что возможности московских и иностранных застройщиков почти всегда превосходят потенциал региональных игроков. В первую очередь, дело в накопленном опыте. Как образно выразился один из наших собеседников, строительная отрасль в Москве ведет свою историю уже пять лет, а в регионах пять месяцев. А это, безусловно, накладывает свой отпечаток. Девелоперу с опытом проще разработать конкурентоспособную концепцию, получить права на большой участок земли и взять кредит в банке. К тому же акционерный капиталу него, как правило, тоже гораздо больше. Когда все это сможет делать региональный конкурент, происхождение девелоперской фирмы, разумеется, не будет иметь никакого значения. Уверенные в себе региональные девелоперы и сейчас не испытывают особенных притеснений со стороны столичных строителей. Для девелопера в регионе нет никакой разницы, кто с ним будет конкурировать московский игрок или местный. Значение имеют только реализуемые проекты. Если региональная компания разрабатывает концепцию развития, то она не терпит никаких убытков из-за прихода московского инвестора. Другое дело, что многие девелоперы пока не имеют никакой стратегии развития, а строят то, что вписывается в параметры приобретенного когда-то участка, рассказывает Герман Крашенинников из ростовской ADM-Group.

Компания DVI из Перми возводит объекты в Волгограде, Краснодаре, Липецке, Владимире, Омске, Иркутске и Тюмени. В планах девелопера освоение и многих других российских городов.
Саратовская компания Mall Management в партнерстве с австрийским Meinl Bank развивает сеть моллов под единым брендом PARK HOUSE. Региональные ТРЦ действуют в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге и Тольятти, Казани. Планируются проекты в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Уфе, Челябинске, Перми, Омске, Краснодаре, Тюмени, Саратове.
Хотя в другие крупные города выходят немногие региональные девелоперы, большинство из них покрывают собой весь регион, в котором работают. Например, торговый сегмент Сибирского региона обслуживает сеть гипермаркетов Алпи, которая выступает в том числе и как девелопер торговых центров. Компания родом из Красноярска.
Аналитики отмечают, что тенденция усиления местных девелоперов наметилась сравнительно недавно. На рынке укоренились небольшие девелоперские компании, которые работают в строго определенной территориальной нише, где они являются фактически единственными застройщиками. Примером может служить деятельность обнинской девелоперской компании Русский Дом (РД), которая строит жилую и коммерческую недвижимость как в Обнинске, так и в других городах и населенных пунктах Калужской области. ТРК Триумф Плаза, который сейчас строит РД, расположен в центре Обнинска. После ввода объекта в эксплуатацию рынок торговой недвижимости города Обнинска будет близоккнасыщению, поделился мнением директор ТРК Триумф Плаза Александр Макаренко.
При этом, однако, следует заметить, что компания ДоминионМ, входящая в столичную ГК Пересвет Групп, в третьем квартале следующего года планирует сдать в Обнинске семиуровневый ТРЦ общей площадью 13,8 тыс. м2.

В недавних статьях Загородные ЖК идут на север и Революция на рынке загородных ЖК аналитический центр ирн.ru обратил свое внимание на тот факт, что на рынке загородных жилых комплексов (ЗЖК) идет серьезное изменение структуры рынка. При этом в качестве одного из главных выводов был преподнесен тезис, что ЗЖК меняют класс. Если раньше большинство из них строили в сегменте бизнес-класс плюс, то теперь это, скорее, эконом-класс. Такая динамика вполне могла отразиться и на свойствах ЗЖК: количестве квартир в одном объекте, количестве комнат в квартире, высоте потолков, общей площади квартир и других.

Не так страшен черт...
Аналитики убеждены, что конкуренции не на жизнь, а на смерть среди девелоперов в регионах нет. Ситуацию можно охарактеризовать кратким, но емким место найдется всем. Тем не менее определенные вопросы все же могут спровоцировать столкновения интересов. Девелоперы говорят о конкуренции проектов. Местные власти часто готовят участки для комплексного освоения территории. Выиграть конкурс для участия в таких проектах девелоперам-аборигенам обычно не под силу. Банки не дают кредиты под покупку участка, а своих денег на это у местных игроков нет. В то же время у крупных московских и иностранных корпораций есть собственные свободные средства, и они могут себе позволить покупку больших участков. Безусловно, самая жесткая конкуренция в регионах происходит за участки, согласился генеральный директор BIG Development Максим Рогальский. Но также приходится конкурировать, например, за генподряд, так как спрос на эту услугу, а точнее на качественное ее исполнение, сейчас существенно превышает предложение.
Еще одна морока москвичей, которым не сидится дома, кадры. Квалифицированных специалистов не хватает и в Москве, однако в регионах ситуация еще хуже. По словам экспертов, на местах есть хорошие специалисты-строители, но воспользоваться их услугами практически нереально: их график расписан на несколько лет вперед. Поэтому москвичи вынуждены обходиться собственными сотрудниками, опираясь на помощь местных партнеров. Проектирование и консультацию проекта производят московские или иностранные специалисты. Административное взаимодействие местные партнеры. Само строительство местные или московские подрядчики. Каждый сетевик выходит из положения как может (см. также Ищу топ-менеджера в СНИП №4, 2008 Г., стр. 82).
Даже небольшие местные девелоперы предпочитают демонстрировать равнодушие к приходу в их регион москвичей. Сложно сказать, насколько это соотносится с реальным положением дел. Как нам рассказал Александр Макаренко из Обнинска, местный девелопер всегда лучше знает и понимает особенности рынка, на котором он работает. Даже если предположить, что в самое ближайшее время в Обнинске появится крупный московский девелопер, это вряд ли окажет какое-либо негативное воздействие на реализуемый нами проект ТЦ. Город имеет свою специфику. Первый, кто вошел на рынок с предложением современных качественных торговых площадей регионального масштаба, будет всегда занимать здесь лидирующую позицию, добавил Макаренко.
Есть масса примеров, когда московские девелоперы так и не сумели выбиться в лидеры на рынках других регионов. Как рассказал СНИПу Михаил Викторов из РСС, несколько лет назад на строительный рынок Санкт-Петербурга вышла Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), которая сначала вызвала волнение в кругу местных компаний, так как пользовалась прямой поддержкой городских властей. Спустя полтора-два года выяснилось, что заметной доли на рынке компания занять не сумела. Бывали и более прозаические варианты вторжений. Один из столичных девелоперов приобрел участки под строительство в Омске и начал свою деятельность. При этом ценовая политика у него не отличается от местных, но качество объектов, как отмечают местные эксперты, одно из худших.
Некоторые аналитики имеют и другую точку зрения. По их мнению, московский девелопер не может нанести ущерб местной конкурентной ситуации, потому что сознательно не пойдет на тот рынок, где уже хватает игроков. Это объясняется опасениями самого столичного девелопера. Выйти на рынок маленького города достаточно рискованное занятие. Там можно сделать не так много проектов. Если на рынке появляются одновременно два похожих объекта, один из них рискует не окупиться. В то же время в выходе на рынки городов-миллионников есть свои минусы: там сильны всевозможные спекуляции, - говорит Юлия Никуличева.
По словам аналитика инвестиционно-банковской группы CIG Business Consulting Андрея Рожкова, никакой конкуренции по цене между конечными продуктами не происходит. Причина тому достаточно высокий спрос. В таких условиях увеличиваются сроки экспозиции объектов. Это отмечают многие участники рынка, развивает мысль Рожков. В качестве глобальных последствий нашествия москвичей он называет ускорение строительства объектов и внедрение современных технологий строительства.
В одном аналитики региональных строительных рынков единодушны: для выхода в другой город компании не нужно обладать какими-то строго определенными параметрами. Единственное, что необходимо в работе, это опыт и надежная команда.



Количество квартир в одном объекте важный показатель, характеризующий класс объекта. Объекты бизнес-класс плюс и, тем более, элитного класса не могут быть многонаселенными. В элитных клубных домах обычно не более 50 квартир, а в объектах ЗЖК бизнес-класс плюс количество квартир находится примерно на уровне 10 И 2 года назад в большинстве ЗЖК количество квартир находилось именно на этом уровне. По данным Исследования рынка загородных жилых комплексов, завершенного Индикаторами рынка недвижимости, 2 года назад на долю ЗЖК с числом квартир до 130 приходилось 53,4% рынка. Однако к 2008 году их доля сократилась до 38,1%. При этом доля рынка увеличилась только у ЗЖК с числом квартир более 33 Стоит отметить, что в абсолютном выражении число ЗЖК с числом квартир до 130 не сократилось, оно сохранилось на прежнем уровне. В то же время, общее число ЗЖК по рынку выросло в 1,4 раза. Это произошло именно за счет увеличения количества объектов в сегменте ЗЖК с числом квартир более 33 В итоге, доля ЗЖК с числом квартир более 330 увеличилась за 2 года с 6,7% до 28,6% рынка.

Для начала, стоит отметить, что лидером рынка все-таки остаются ЗЖК с числом квартир до 13 Кроме того, последовательная динамика наблюдается лишь в 3 из 5 подгрупп ЗЖК с разным числом квартир. Наконец, следует обратить внимание на тот факт, что в 2007 году наблюдалось увеличение доли ЗЖК с числом квартир до 13 Именно поэтому следует рассмотреть структуру рынка ЗЖК в более крупном масштабе.

Казалось бы, картина, что называется, однозначная. Доля ЗЖК с малым числом квартир сокращается, а с большим растет. Естественно сделать вывод о том, что рынок ЗЖК гигантскими шагами переходит из одного класса в другой. Такие темпы развития, в общем-то, были бы крайне нетривиальными, так как рынок недвижимости всегда отличался плавной динамикой и общей инертностью. И при более внимательном рассмотрении структуры рынка ЗЖК становится ясно, что все не так просто, как кажется на первый взгляд.

В данном разрезе становится очевидным, что сегмент ЗЖК с числом квартир более 330 занимает, как и 2 года назад, последнюю позицию, а доля объектов бизнес-класс плюс, как и говорилось выше, по-прежнему занимает лидирующее место. Главным новшеством стало то, что разрыв между сегментами с малым, средним и большим количеством квартир в ЗЖК существенным образом сократился.



И все же, учитывая общую динамику структуры рынка ЗЖК по числу квартир в течение последних 2 лет, по данным Исследования рынка загородных жилых комплексов, завершенного Индикаторами рынка недвижимости в марте 2008 года, следует отметить, что, скорее всего, сегмент ЗЖК с большим числом квартир в дальнейшем постепенно начнет играть все более значимую роль на рынке, то есть сам рынок ЗЖК будет все больше тяготеть к эконом-классу.

В 2006 году разрыв между долей ЗЖК с большим количеством квартир и долей ЗЖК со средним числом квартир составлял около 33%, а между долей ЗЖК со средним числом квартир и долей ЗЖК с малым количеством квартир 13%. Тогда как на данный момент разрывы между соседними сегментами ЗЖК по числу квартир не отличаются друг от друга и составляют всего лишь 4,8%. Теперь на нем в равной степени присутствуют все виды ЗЖК по числу квартир. Такая универсальность является одним из существенных признаков выхода рынка на зрелую стадию развития. Обычно после этого значимых изменений в его структуре не происходит.

Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Согласно аудированной отчетности Сбербанка по МСФО за 2007 год, чистая прибыль крупнейшего банка страны составила 106,5 млрд руб. ($4,2 млрд), увеличившись на 28,6% по сравнению с 2006 годом. Активы банка выросли на 42%, до 4929 млрд руб. Сбербанк также продемонстрировал увеличение кредитного портфеля на 53%, до 4038 млрд руб., из которых розничные кредиты составляют 946 млрд руб.

Вчера Сбербанк опубликовал результаты деятельности за 2007 год по стандартам международной отчетности. В целом хорошие результаты сопровождаются ростом рисков Сбербанка в сегменте кредитования юридических лиц. По словам участников рынка, это следствие перетока корпоративных клиентов в крупнейшие банки страны в результате кризиса ликвидности.

Эксперты считают этот факт проявлением общей тенденции перетока корпоративных заемщиков в крупные банки. Только такие банки выиграли от международного кризиса ликвидности, говорит Марк Рубинштейн. Другие участники рынка указывают на возможную либерализацию кредитной политики Сбербанка, в том числе переход к более активному кредитованию высокорискованных заемщиков-юрлиц.

Вместе с тем, как видно из пояснительной записки к отчетности, Сбербанк продолжает снижать долю обслуживания розничных клиентов. Доля средств, привлеченных от физлиц, снизилась с 72,3 до 69,2% на конец 2007 года. В структуре кредитного портфеля Сбербанка доля кредитов физлицам за прошлый год уменьшилась на 2,8% и составляет сейчас 23,4% от общего кредитного портфеля Сбербанка. При этом резко увеличилось кредитование компаний, предоставляющих услуги (с 9,6 до 15,3%), а также компаний строительного сектора (с 2,9 до 4,5%).

Увеличении активности Сбербанка в рискованных сегментах, скорее, вынужденное, указывают аналитики. По словам Марка Рубинштейна, возросшее кредитование именно строительного сектора объясняется не столько либерализацией кредитной политики Сбербанка, сколько необходимостью длинных заемных денег для этой отрасли и наличием таких ресурсов у крупнейшего банка страны.

Как видно из отчетности, в 2007 году в объеме специализированных кредитов юрлицам (к которым относятся, в частности, инвестиции в строительную и девелоперскую деятельность) резко выросла доля группы заемщиков, относящихся к самой высокой, третьей группе риска. Если на начало 2007 года кредиты по третьей группе составляли 272 млрд руб., то на конец года уже 624 млрд руб. Другие банки придерживаются обратной политики. Экономя собственную ликвидность, мы в первую очередь отказались от работы со строительными компаниями, признался зампред российского банка из тор-5 Мы считаем, что если кризис случится, то в первую очередь он затронет жилье.

Несмотря на это, большинство экспертов сохраняют рекомендации к покупке акций Сбербанка. Как рассказали вчера в Сбербанке, результаты банка по РСБУ в значительной мере приблизились к показателям по МСФО, говорит Леонид Слипченко. Увеличившаяся чистая прибыль в первом квартале 2008 года на 51% ($1,5 млрд) может служить для рынка вполне надежным ориентиром. Вчера акции Сбербанка выросли на 1,73% и стоили 76,85 руб. за бумагу. Индекс ММВБ при этом снизился на 0,42%, акции ВТБ на 0,45%, банка Возрождение на 1,23%.
Государственная пропаганда прелестей дешевого загородного жилья породила высокий спрос на недорогие коттеджи, который остается неудовлетворенным: коттеджных поселков строится все больше, но по-прежнему в высоком ценовом сегменте.

Рост рисков в сегменте кредитования юридических лиц Сбербанк компенсировал их снижением в сегменте потребкредитования граждан. Доля высокорискованных кредитов физлицам в Сбербанке резко снизилась с 5,6 млрд на начало 2007 года до 784 млн на 31 декабря 2007 года. Начальник отдела рыночного анализа Собинбанка Александр Разуваев не исключает, что региональные отделения Сбербанка начали реализовывать просроченную задолженность коллекторским агентствам.

Застройщики прекрасно осведомлены о растущем спросе на недорогие объекты. Тем более что повышенный спрос на дешевое жилье возник не сегодня. Некоторые инвесторы торжественно обещали параллельно с дорогими объектами строить дешевые. Однако обещаний не сдержали. Застройщики, думаю, в иллюзиях пребывали, когда обещали недорогое жилье, иронизирует генеральный директор Северо-Западной строительной корпорации Михаил Голубев. Столкнувшись с реалиями рынка, они скорректировали планы, отдав предпочтение дорогостоящим объектам.

По данным маркетинговых исследований, большинство покупателей коттеджей в организованных поселках рассчитывают уложиться в 3−4 млн рублей. Между тем основная масса предложений начинается от 5 млн рублей.

По словам коммерческого директора компании Village Consulting Олега Карзова, в сегменте эконом спрос в три раза превышает предложение.

По мнению управляющего проектами компании Олимп 2000 Сергея Щербы, и спрос, и предложение сегодня ограничены возможностями застройщиков: Многие поселки строятся на землях сельхозназначения, садоводств. Новые земли застройщик осваивает с опаской. Он вынужден рассчитывать только на собственные средства банки не торопятся с кредитами. То есть пригодных для строительства участков мало и строительство поселков ориентировано не на спрос, а на количество денег у девелопера. Спрос неудовлетворенный явно есть, но сколько надо строить?

Товар с нечеловеческим лицом
Объем загородного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти сегодня оценивается в 5 млрд долларов. По данным компании Петербургская недвижимость (Setl Group), в первом квартале на петербургском рынке присутствовало примерно 140 поселков и малоэтажных комплексов. По словам руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании Петербургская недвижимость Ольги Трошевой, с начала года в продажу выведено свыше 20 новых проектов, еще несколько появятся до наступления лета, а в стадии проектирования более 80 поселков.

По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), доля поселков класса эконом составляет 50% в общем объеме спроса, на бизнес и элиту приходится 41%, остальные 9% относятся к еще более дорогому сегменту премиум.

Однако по количеству поселков по-прежнему будет превалировать высокий ценовой сегмент. Рост предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в южном и восточном направлениях, а также строительства на все большем удалении от города.

По словам руководителя отдела консалтинга и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, из 3030 представленных на рынке домовладений наибольшую долю занимает класс бизнес 48% общего объема предложения. На 2008 год запланирован ввод около 3400 домовладений эконом-класса, 2800 домовладений бизнес-класса, 741 домовладений класса элита и 670 премиум-класса.

Не слишком меняется и соотношение дорогие-недорогие объекты. По словам Ольги Трошевой, объекты дорогого сегмента (от 35 млн рублей, 100 тыс. рублей за 1 кв. м) составляют сегодня до 35% в структуре предложения. Динамика наметилась в перетекании объектов из бизнес-класса (8−10 млн рублей, 50 тыс. рублей за 1 кв. м) в эконом-класс (4−6 млн рублей, 35−40 тыс. рублей за 1 кв. м). Эконом отбирает долю у бизнес-класса, констатирует Олег Карзов. Элитных поселков меньше не становится.

Сегодня только 46% поселков расположены в дачной зоне. По-прежнему северные районы осваиваются намного активнее южного и восточного направлений, поэтому пока что в структуре предложения соотношение север юг остается неизменным.

На южное направление приходится, по данным Петербургской недвижимости, 23% проектов. Самый серьезный прирост в Гатчинском районе, где реализуется восемь проектов. Также внимания девелоперов удостоился Ломоносовский район, что обусловлено соседством КАД. С конца 2007 года здесь заявлено уже более десятка проектов, общая площадь застолбленных участков превышает 1500 га. По мнению специалистов Village Consulting, южное направление имеет несколько важных преимуществ: во-первых, здесь есть зоны недалеко от города, где проходит КАД, во-вторых, в этих районах невысокие средние цены на землю по сравнению с северным направлением (если рассматривать зону 50 км от черты города).

Коттеджи двинулись на юг
По данным АРИН, сегодня значительная часть коттеджей класса эконом расположена в Выборгском и Приозерском районах. С учетом заявленных проектов компании Балтрос, лидером становится Пушкинский район, но ранее завоеванные позиции сохраняют Выборгский и Всеволожский. При этом северные районы (Всеволожский, Выборгский, Курортный и Приозерский) в совокупности предлагают чуть ли не 80% всех коттеджных проектов.

Новые тенденции
Отличительной чертой последнего времени можно считать укрупнение проектов. Жизнь за городом предполагает наличие поблизости объектов социальной инфраструктуры школ, магазинов, аптек. Однако содержание нежилых помещений в коттеджных комплексах стоит дорого, поэтому в ущерб комфорту застройщики нередко отказываются от сооружения социальных объектов, причем на финише проекта. Опыт показывает, что затраты на содержание нежилых объектов тем ниже, чем больше домовладений на территории поселка. По мнению Сергея Щербы, для этого нужны поселки на 200−400 домов или градообразующее предприятие, которое оплатит содержание социальных объектов. По данным Village Consulting, вывод на рынок таких мегапроектов ожидается в 2010−2011 годах.

По словам Ольги Трошевой, рост цен на земельные участки в Ленобласти не прекращается. Сегодня сотка во Всеволожском районе стоит 340 тыс. рублей (рост уже в первом квартале 2008 года составил 12,5% в рублевом эквиваленте), в Тосненском 220 тыс. рублей, в Гатчинском 130 тыс. рублей (рост 43%), в Ломоносовском 90 тыс. рублей. При этом на цены влияют не только транспортная и инженерная инфраструктура, но и появление новых проектов. Например, в Кировском районе в течение первого квартала 2008 года земля подорожала сразу на 88% благодаря выводу в продажу объекта Новый Шлиссельбург. В Петродворцовом районе земля подорожала в прошлом году на 100−150%, сейчас стоимость сотки здесь от 25 тыс. долларов. Из-за роста цен на землю стоимость готовых объектов в некоторых поселках увеличилась за прошлый год на 50−60%. Средний рост цен, по данным АРИН, составил 20%. В первом квартале 2008 года цена в среднем увеличилась на 5−10%.

Для минимизации рисков сегодня девелоперы практикуют строительство очередями. Если продажи идут хорошо, закладывается следующая очередь, если нет, со строительством можно повременить. Например, в поселке Новое Минулово компания Константа возводит уже третью очередь, о которой заранее не объявлялось.

Поселения становятся не только масштабнее, все чаще на продажу выводятся смешанные проекты коттеджи и таунхаусы в едином комплексе. Это позволяет девелоперу диверсифицировать риски, поясняют в Village Consulting. Также возрастают шансы удовлетворить спрос и ускорить процесс продаж, поскольку предложение не сводится к определенному классу (как по цене, так и по типу) жилья.

Элита от лукавого
Однако все эти тенденции мало помогают удовлетворить спрос на недорогое жилье. По крайней мере в ближайшее время. Факторы, тормозящие развитие дешевого загородного строительства, более весомы.

Ожидаемая тенденция выход на рынок Петербурга и Ленобласти новых игроков из других регионов и крупных диверсифицированных холдингов, для которых загородное строительство непрофильное занятие.

Серьезный тормоз проблемы с инженерной инфраструктурой. В целом ряде районов застройщики получают отказ от Ленэнерго на подключение. Кроме того, плата за подключение в некоторых районах Ленобласти в разы превышает среднюю по городу. Есть районы, где подключение невозможно в принципе: в суперпопулярном Курортном районе и в Касимово, где собираются обосноваться сразу несколько застройщиков, нет мощностей. Затраты на электричество достигают 1 тыс. долларов на 1 кв. м. Плюс стоимость земли и строительства (в районе 1 тыс. долларов на 1 кв. м) итого примерно 3,5 тыс. долларов на 1 кв. м, перечисляет Смирнова. Плюс рост цен на стройматериалы. Земля тоже дорожает. Сейчас земельная составляющая в цене продаж 40−60%, инфраструктуры 5−7%, дорог 18%.

По мнению многих застройщиков, возводить поселки эконом-класса просто-напросто невыгодно. Жители такого поселка не обязательно владеют автомобилями, следовательно, нужны дороги, общественный транспорт. То есть поселок должен располагаться недалеко от города не далее 30 км, поясняет заместитель генерального директора по инвестициям компании Содружество Ирина Смирнова. Но так близко к городу найти сегодня свободный участок крайне сложно. Кроме того, во многих случаях дом класса эконом единственное жилье для его владельца, поэтому возводить такие поселки можно только на предназначенных для застройки землях, где разрешена государственная регистрация. Но земель необходимого статуса вблизи города нет, их надо прежде переводить из земель другого назначения, а это лишние затраты средств и времени. Практика целевого выделения участков под строительство в области отсутствует, их надо приобретать или на конкурсе, или на вторичном рынке, что не способствует удешевлению земли скорее наоборот.

По словам Михаила Голубева, затраты на инженерные сети в коттеджном поселке любого класса почти одинаковы и соответствуют затратам на инженерную подготовку участка при строительстве многоквартирного дома. Инженерия обходится дорого, подтверждают в департаменте загородной недвижимости компании Адвекс. Районные власти требуют от застройщиков участвовать в инфраструктурных проектах, что иногда значительно удорожает коттеджный проект, а есть еще и неформальные отношения с властными органами.

Дешево строить не получается, констатирует Сергей Щерба. Нужны участки в ближних районах, а там земля дорогая, инженерия дорогая. Сегодня минимальная себестоимость строительства без учета интересов застройщика это и есть цена эконом-класса.

Вариант недорогого жилья, по мнению Сергея Щербы, стандартный проект коттеджа площадью 100−120 кв. м, минимальный размер земельного участка, минимальный набор инженерии это то, что сопоставимо по цене с городской квартирой. Но таких коттеджей в поселке должно быть несколько сотен, а у застройщика не должно быть недостатка собственных средств, чтобы сдвинуть проект с большим количеством домовладений, уверен Щерба.

Кроме этого, существуют и конъюнктурные факторы. По словам технического директора Холдинга ПБЛ Андрея Скатова, отсутствие проектов эконом-класса реалии рынка, который сегодня ориентирован на удовлетворение потребностей клиентов с высоким достатком. Остальным придется ожидать своей очереди или найти способ обогатиться.

Поскольку стоимость земли растет, сегодня выгодны лэндерские проекты землю обеспечить по минимуму инженерией, нарезать на участки, которые и продавать дороже, чем цена сделки, в два-пять раз. Таких проектов все больше: землей торговать проще и выгоднее, подтверждает Олег Карзов.

И, конечно, плохо, что банки не идут за город. Каждый второй покупатель спрашивает ипотеку. Мы могли бы выставлять на рынок больше объектов, возросла бы конкуренция, говорит Ирина Смирнова. Кроме того, по ее словам, застройщики иногда вынуждены назначать заградительные цены: Нельзя дешево продавать, потому что появились перекупщики.

Олег Карзов полагает, что очевидным тормозом выступают сегодня сами застройщики, точнее непрофессиональные участники рынка: в загородное строительство приходят компании, которые не то что о загородном ни о каком строительстве понятия не имеют. Но даже если есть опыт возведения многоквартирных домов в городе, он не помогает понять специфику загородного рынка. Строительство могут инициировать, например, производители стройматериалов или сборных домов, которым надо куда-то сбыть продукцию. В последнем случае проект создается под ДСК, рассказывает Михаил Голубев. Такой бизнес нередко ограничивается одним-единственным проектом, отмечает Карзов: получили негативный опыт ушли с рынка.

Характерно, что риэлторы относятся к жалобам застройщиков с изрядной долей скептицизма. По их мнению, сегодня застройщики работают не с оборота, а с цены. Они предпочитают продать пять коттеджей по миллиону долларов, чем 50 по 100 тыс., отмечает Олег Карзов. Если серьезно исследовать, себестоимость строительства поселков любого класса примерно одинакова, утверждают в компании Адвекс. На строительство дорог и инженерию одинаковые расходы. Собственно, и земля стоит одинаково дорого в привлекательных местах и подешевле на удалении от города. И элитные объекты пытаются строить везде. Можно строить эконом, но не хочется застройщики рассчитывают получить больше прибыли. Кроме того, по мнению риэлторов, застройщики из Петербурга, работая на территории Ленобласти, редко заинтересованы в развитии тех районов, где ведется строительство. Жадность одолела, хотя это и недальновидно, комментируют риэлторы.

Мечта об американской мечте
По мнению Михаила Голубева, сейчас на рынке происходят весьма масштабные процессы: Мне думается, у нас завершается второй этап формирования городской среды. Люди только начинают сознавать, что такое жизнь в субурбии, появляются тенденции, формируется спрос. Рынок между тем затоваривается многоэтажными домами. 150 поселков, которые заявлены, это очень смешное количество комфортного жилья для новой городской среды. Эта среда формируется крайне медленно, поскольку целенаправленно ею никто не занимается, в лучшем случае решаются транспортные проблемы.

Большую проблему Олег Карзов также видит в непрофессиональном подходе к продажам. Во-первых, проекты плохо просчитаны. Причина может крыться в использовании маркетинговых исследований, которые не дают объективной картины, поскольку их выполняют компании, не работающие в загородном сегменте. Во-вторых, многие застройщики неверно позиционируют объекты. В-третьих, не всегда понимают, кому они могут продать то, что строят. Непрофессиональное отношение к коттеджным проектам поддерживается высоким спросом.

По мнению Олега Карзова, в ближайшие пять лет рост рынка коттеджных поселков продолжится. В последние годы рост составлял до 100% в год, но впредь предложение уже не будет увеличиваться столь интенсивно. Кроме того, структура предложения несколько изменится. Задуманы поселки под 300 домовладений: Cторожевая гора группы Родэкс, Янино Национальной жилищной корпорации, Новая Ижора от Балтроса, говорит Карзов. Это удачные проекты, их надо тиражировать. Но это не коттеджные поселки, это дома без воображения, аналоги американских поселений 1950−х годов. Однако реализация подобных проектов дает надежду, что в продаже появятся относительно недорогие объекты.

Может быть, лет через пять начнется третий этап развитие Петербурга как современного мегаполиса, его транспортной инфраструктуры (новые развязки, вторая кольцевая дорога, ЗСД), рассуждает Голубев. Это даст возможность притянуть к городу прилегающие территории, на которых развернется строительство сателлитов. Но ключевой момент для старта третьего этапа затоваривание рынка жилья высотными домами, что заставит петербуржцев обратить пристальное внимание на загородный рынок.



Главная --> Публикации