Главная --> Публикации --> Ипотека от сбербанка стала дешевле Малый бизнес получит преимущественное право выкупа арендуемых помещений Столичные власти намерены строить города в подмосковье Московские новостройки. районы от третьего транспортного кольца (ттк) до мкад Торговый центр под асфальтом

Другая логика
Алексей Улюкаев
первый зампред ЦБ
Когда у тебя $10 млрд резервов, ты думаешь, как бы их не потерять, вкладываешь в максимально надежные активы. А когда денег много, хочется заработать, и ты начинаешь руководствоваться логикой инвестбанкира
Fannie Mae и Freddie Mac
крупнейшие ипотечные корпорации в США
Частные компании, пользующиеся государственной поддержкой
Ипотечный портфель Fannie Mae $721 млрд, объем гарантированных ею ценных бумаг $2,9 трлн (на 31 января 2008 г.).
Капитализация $26,85 млрд
Ипотечный портфель Freddie Mac $794,4 млрд, объем гарантированных ею ценных бумаг $1,4 трлн (на 31 декабря 2007 г.).
Капитализация $17 млрд

Банк России владеет бумагами ипотечных компаний США Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) и Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Об этом рассказал вчера первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев.

Назвать объем средств, вложенных в эти бумаги, Улюкаев отказался, отметив, что он незначительный.

У нас нет специального портфеля Минфина. Есть общий инвестпортфель, и в нем бумаги Fannie Mae и Freddie Mac и сейчас есть, цитирует Улюкаева Интерфакс.

В эти бумаги ЦБ разместил резервы давно, но в последний год сократил вложения более чем вдвое, рассказывает источник Ведомостей в Национальном банковском совете (НБС). Бумаги Fannie Mae и Freddie Mac, по словам Вьюгина, были в портфеле ЦБ еще во время его работы.

Fannie Mae и Freddie Mac входят в список компаний инвестиционной декларации ЦБ, облигации которых можно покупать в резервы, рассказывает председатель совета директоров МДМ-банка Олег Вьюгин, в 2002-2004 гг. работавший первым зампредом ЦБ. Центробанк может покупать облигации агентств, выпуски которых гарантируются министерствами финансов их стран. Как раз такими и являются Fannie Mae и Freddie Mac.

Убыток от снижения котировок этих бумаг, по словам Улюкаева, ложится на ЦБ.

Особых рисков эта инвестиция не сулит ЦБ не занимается краткосрочной спекуляцией, а держит бумаги до погашения и получает запланированную доходность, говорит источник в НБС, а способность агентств расплатиться пока не вызывает вопросов.

Вьюгин считает вложения резервов ЦБ в облигации Fannie Mae и Freddie Mac нормальными это надежные бумаги. По его словам, политика ЦБ по инвестированию резервов в приоритет ставит надежность вложений, а затем уже ликвидность и доходность.

Ипотечный кризис в США спровоцировал падение цен акций Fannie Mae с начала 2007 г. на 54,2%, Freddie Mac на 63,3%. В последние два дня компании сообщили об убытке по итогам 2007 г. в $2,1 млрд и $3,1 млрд соответственно. Freddie Mac прогнозирует дальнейшие убытки в 2008-2009 гг. в размере $2,9 млрд, агентство Moody's ожидает значительных убытков у Fannie Mae в первом полугодии и, возможно, убытка по итогам 2008 г..

Цена облигаций Freddie Mac с погашением в ноябре 2009 г. (объем выпуска $3 млрд) с 1 сентября 2007 г. выросла с номинала 100% до 103,5%, а ее доходность снизилась с 4,5% до 2,5%, подсчитал аналитик Ренессанс капитала Николай Подгузов. По его словам, это происходит под влиянием снижения ставки ФРС. Облигации Fannie Mae ведут себя аналогично, их спрэд к казначейским облигациям США 40-60 б. п.

По данным ЦБ, с 1 апреля 2006 г. по 31 марта 2007 г. процентный доход и переоценка ценных бумаг активов ЦБ в резервных валютах составили $10,9 млрд.

Moody's вчера подтвердило рейтинг старших (наименее рискованных) долговых обязательств Fannie Mae и Freddie Mac на уровне ААА, субординированных на уровне Аа2, поскольку считает, что в случае финансовых проблем обе компании получат высокий уровень поддержки от правительства США.

На первый взгляд наличие бумаг ипотечных агентств США в российских золотовалютных резервах выглядит угрожающе, говорит Подгузов, но у них рейтинг ААА, это государственные агентства и вряд ли [их бумаги] будут сильно падать в цене. А если упадут, то плохо чувствовать себя будут все другие облигации, которые есть в портфеле ЦБ, отмечает он.

Ростехнадзор вчера объявил о переходе на новый порядок надзора в строительной отрасли. С марта 2008 года подавляющее большинство проверок на подведомственных службе объектах станут комплексными, включающими все необходимые виды надзора. Проверка будет проводиться единовременно, после чего будет выдаваться единое заключение о соответствии всем требованиям безопасности. Новый порядок направлен на повышение уровня безопасности, упрощение процедуры надзорных мероприятий и снижение административного давления на бизнес. Теперь на объекты не будут без конца приходить разные уполномоченные с теми или иными проверками. Проверка будет комплексная и только одна, заявил вчера глава управления государственного строительного надзора Юрий Артюх на встрече с представителями Деловой России.

Ростехнадзор объявил о намерении свести к минимуму количество целевых проверок в строительной отрасли. С марта 2008 года надзор за строительством и реконструкцией особо опасных и уникальных объектов, объявила служба, будет осуществляться только в рамках плановых комплексных проверок, совмещающих разные виды надзора. Представители бизнеса не верят, что визитов проверяющих станет меньше, кроме подведомственных Ростехнадзору в строительстве работают десятки других проверяющих служб.

В РСПП выразили сомнение, что новый порядок надзора значительно сократит количество проверок. Я работал в составе комиссий, осуществлявших комплексные проверки строящихся объектов. Конечно, надо отказываться от внезапных проверок и переходить к комплексным. Но не надо забывать, что кроме инспекций Ростехнадзора существуют и другие проверяющие структуры, заявил Ъ ответственный секретарь комитета РСПП по техрегулированию Антон Зубихин. По его словам, в Москве гражданское строительство сегодня проверяют 22 различных органа надзора, функции которых во многом пересекаются. Существуют федеральные и региональные инспекции с аналогичными функциями, дублируются процедуры получения различных лицензий. С проверками на стройплощадки приходят представители Федеральной миграционной службы, профсоюзов, представители региональных властей. Конечно, тут надо наводить порядок, ведь это приводит к росту стоимости строительства, полагает Антон Зубихин.

Ростехнадзор осуществляет 24 вида надзора за особо опасными, технически сложными и уникальными объектами. В строительной сфере под надзором службы находится 8861 объект. Проверки Ростехнадзора делятся на комплексные и целевые. Комплексные проводятся по плану примерно каждые два-три года, целевые могут проводиться чаще. Как пояснили Ъ в Ростехнадзоре, до сих пор соотношение комплексных и целевых проверок составляло примерно 50% на 50%. С марта 2008 года соотношение будет примерно 95% на 5%. Ростехнадзор оставляет за собой право проводить целевые проверки, но они будут осуществляться только в исключительных случаях. Мы поняли, что строительный надзор не может существовать сам по себе. Нет и не может быть такого инспектора, который, придя на строительство, например, атомной станции проверил бы и радиационную безопасность, и экологическую безопасность, и резервные источники энергоснабжения, и так далее, пояснил Ъ пресс-секретарь Ростехнадзора Евгений Аношин. По его словам, новый порядок надзора стал результатом эксперимента, проведенного в Северо-Западном федеральном округе, где количество целевых проверок удалось сократить вдвое.

Столичные власти планомерно работают над тем, чтобы существенно обновить жилой фонд Москвы, в котором пока преобладают здания 60-70-х годов постройки. Завершив в 2009 году снос пятиэтажных хрущоб, власти обещают взяться за здания, которые раньше ликвидировать не предполагалось это оставшиеся кирпичные пятиэтажки, а также некоторые 9- и 12-этажные дома. По словам чиновников, они морально устарели, и жители будут рады перебраться в новое комфортабельное жилье. Переселять москвичей планируется по тем же правилам, что уже действуют в городе.

В 2008 году комплексным проверкам Ростехнадзора подвергнутся олимпийские объекты в Сочи, объекты, строящиеся к форуму АТЭС на Дальнем Востоке, все российские горнообогатительные комплексы, а также трубопроводы и морские порты, в том числе строящийся по проекту ВСТО. Именно на примере этих проверок будет выясняться работоспособность новой модели работы ведомства Константина Пуликовского.


Собственники: деньги или метры
Собственники, как известно, бывают разные. Есть люди, которые помимо квартиры в пятиэтажке, доставшейся в наследство, владеют еще одним жильем в границах МКАД. Другие, напротив, всемером ютятся в двух комнатах и мечтают любым способом вырваться из коммунального рабства. При выселении дома под снос закон позволяет учесть интересы различных категорий собственников. Изначально владелец квартиры может выбирать между компенсацией за освобождаемое жилье в денежном или в натуральном выражении.

Помимо Жилищного кодекса, в столице действует целый ряд городских законодательных актов, регламентирующих переселение из ветхих и аварийных домов. В первую очередь - Закон Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений, действующий с конца 2006 года. В основу переселенческой политики правительства Москвы заложены два основных принципа. Во-первых, москвичи должны получать новое жилье преимущественно в своих районах (в ЦАО и Зеленограде в границах округов). И во-вторых, в отношении собственников и нанимателей действуют разные правила.

Юристы напоминают, что выкупная цена включает рыночную стоимость квартиры, издержки, понесенные хозяином при переезде, упущенную выгоду, а также компенсацию за несделанный капремонт. Впрочем, ее получат только владельцы единственного жилья.

Первый вариант имеет смысл предпочесть, если освобождаемая жилплощадь, хотя и не отличается большим размером, зато расположена в престижном районе, например, в ЦАО или рядом с метро. Тогда ее выкупная цена окажется вполне достаточной для улучшения жилищных условий. Более просторное и удобное жилье можно будет приобрести на периферии города или в Московской области.


Равнозначность стала шире
Опыт показывает, что подавляющее большинство жителей сносимых домов не хотят связываться с деньгами и рассчитывают получить от правительства Москвы другую квартиру в новом доме в том же районе. В законе указывается, что предоставляемая жилплощадь должна быть равнозначной, иными словами, что имеют жильцы, то они и получат. Никакого улучшения жилищных условий в данном случае не предусматривается.

Кроме того, многие собственники (особенно те, кто имеет несколько квартир) могут высказать пожелание вселиться в новый дом, который планируется возвести на месте сносимого. Отказать им ни власти, ни инвесторы не имеют права. По закону, собственники, получившие денежную компенсацию за жилое помещение, имеют преимущественное право участия в инвестиционном проекте. Выкупная стоимость прежнего жилья в таком случае вносится ими в качестве платы за новую квартиру. Причем эта квартира по площади должна быть равнозначна освобождаемой. Уменьшение размеров жилплощади возможно только с согласия самого дольщика.

Тем не менее, люди часто не соглашаются с размером предлагаемой компенсации или с вариантами переселения. В таком случае они имеют право пригласить независимого оценщика и на основании его расчетов попытаться отстоять свою позицию в суде. Однако опыт показывает, что наибольшую практическую пользу имеет конструктивный диалог с жилищным отделом или инвестором, которому поручено расселять дом. Человек, живущий в пяти минутах пешего хода от Садового кольца, вряд ли добьется, чтобы его переселили в соседний дом, однако вполне может претендовать на квартиру чуть большей площади, расположенную в 4-5 станциях метро от прежнего места проживания.

Еще недавно понятие равнозначное жилье трактовалось по-разному. Подыскивая варианты для переселения, чиновники принимали во внимание только рыночную стоимость квартиры, не учитывая ее другие параметры. Вместо двушки общей площадью 42 кв.м собственников настойчиво пытались вселить в однушку аналогичной площади. Сейчас на основании судебной практики в понятие равнозначности входят такие характеристики жилья, как количество комнат, планировка, степень благоустройства и т.д.


Наниматели: пан или пропал
Жители муниципальных квартир при переселении могут рассчитывать на предоставление жилья по социальным нормам. Для одних это существенный плюс, для других, напротив, - минус. Поскольку имеющиеся излишки не учитываются. На практике это означает, что из трехкомнатной квартиры одинокого пенсионера переселят в однокомнатное жилье площадью не более 33 кв. м, а семейную пару в двушку площадью до 42 кв. метров.

Отдельная история - собственники жилья, которые одновременно являются городскими очередниками. Если дом отправляется на слом раньше, чем подошла очередь, то гражданам, как правило, предлагают улучшить свои жилищные условия. Новая квартира им будет предоставлена по социальной норме из расчета 18 кв. м на человека, на условиях соцнайма в районе массовой жилой застройки - в Кожухове, Бутове, поселке Северный и т.д. Приватизировать такое жилье имеют право только несовершеннолетние члены семьи, если, конечно, успеют.

Чтобы остановить злоупотребления со стороны москвичей, решивших за счет города обеспечить квадратными метрами всех своих родственников, закон предписывает проверять, нет ли у переселенцев другого жилья, а также не пытались ли они искусственно ухудшить свои жилищные условия в течение последних пяти лет. Если такие факты обнаружатся, то ничего, кроме равнозначного по своим параметрам жилья, халявщикам не светит. Еще одним препятствием для получения второй (и более) квартиры является наличие единого договора социального найма у семей, которые хотят разъехаться, отселить молодежь и так далее.

Впрочем, такие случаи в московской практике редки. Обычно сотрудники жилищных отделов сталкиваются с перенаселенностью квартир в отписанной на слом пятиэтажке. По закону каждый прописанный на жилплощади гражданин имеет право на собственные 18 кв. метров. В итоге суммарная площадь новых квартир в разы превышает параметры прежнего жилья.

В конце прошлого года Мосгордума уже приняла два тематических закона: Об основах управления собственностью города Москвы и Об имущественной казне города Москвы. Как пояснил вчера на заседании столичного правительства первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Силкин, один закон регламентирует управление всем имуществом города, другой касается имущества, которым город распоряжается непосредственно (а не через госучреждения, например). Одобренным вчера законопроектом определяется состав имущества, которое может находиться в собственности Москвы, и перечень видов имущества, необходимого для осуществления государственных полномочий города. А во втором квартале 2008 года мэрия планирует обсудить городской закон о приватизации госимущества, то есть о том, с чем мэрии придется расстаться. На этом формирование упомянутого правового поля и завершится.

Очередники, проживающие в муниципальных квартирах, вправе написать заявление на предоставление им 100% субсидии на покупку жилья. Ее денежный эквивалент рассчитывается по специальной методике, утвержденной правительством Москвы исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в типовых домах в районах массовой застройки. Как правило, полученной суммы хватает на приобретение весьма скромного жилья на периферии города или квартиры большей площади в Подмосковье.
Столичное правительство одобрило вчера проект закона О государственном имуществе города Москвы. Через две недели текст должен поступить в Мосгордуму. Этот документ - очередное звено в формировании правового поля города в области имущественных отношений. Иными словами, в законодательном закреплении собственности Москвы и защите ее от посягательств, в том числе и от требований федерального законодательства, согласно которым региональные власти в ближайшем будущем должны избавиться от непрофильных активов. В Москве такой перспективе, мягко говоря, не рады.

Столичным властям воли не занимать. Согласно представленному законопроекту в перечень нужной Москве собственности вошло все что можно: и имущество, необходимое для поддержки малого бизнеса (читай: бизнес-центры), и имущество, необходимое для обеспечения горожан услугами торговли, общепита и бытового обслуживания (то есть практически вся остальная коммерческая недвижимость). К тому же указано, что потребность в городском имуществе определяет правительство Москвы в соответствии с генпланом и прогнозом социально-экономического развития города, и имущество это может находиться вне Москвы. Уточнение не лишнее: российская столица владеет значительными активами по всей стране и за границей - это и агрохолдинги, и доли в региональных аэропортах, и недвижимость на курортах. Похоже, когда дело дойдет до закона о приватизации, отчуждать уже будет нечего. По крайней мере, по воле федерального центра.

Подтолкнуло к такой законодательной активности городские власти требование федерального закона № 95 от 4 июля 2003 года: до 1 января 2009 года имущество, которое не является необходимым для осуществления полномочий субъекта федерации, подлежит перепрофилированию или отчуждению. В результате Москва может потерять, например, значительную часть нежилых помещений, которые сейчас сдаются в аренду и приносят прибыль в бюджет. Не буду судить, насколько закон № 95 соответствует Конституции, - сказал вчера Владимир Силкин. - Может ли один публичный собственник обязать своим законом другого публичного собственника продать свое имущество против его воли?



Главная --> Публикации