Главная --> Публикации --> Продать проще, чем оформить Познаются в сравнении Затерянный эконом-класс Оазис в потенциале Двор дождался инвестора

Несмотря на мировой финансовый кризис, ипотека в России продолжает развиваться. По данным Банка России, сумма ипотечных жилищных кредитов, выданных населению в 2007 году, составила 556, 4 млрд руб., что более чем в два раза превосходит показатели 2006 года. Вместе с тем российские банки в последнее время испытывают трудности с рефинансированием ипотечных кредитов, в том числе через механизм секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг, что может негативно сказаться как на дальнейшей динамике ипотеки, так и на темпах жилищного строительства.

Проблемы мировых финансовых рынков пока едва затронули Россию, но почему бы не подготовиться к возможным ударам? Ведь даже если страхи преувеличены, мобилизация сил поможет отечественной ипотеке выйти на качественно иной уровень и стать действительно доступной большинству населения. О том, как поддержать российский ипотечный рынок, рассказывает Андрей Крысин, президент Европейского трастового банка, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию.

Свой вклад в удорожание ипотеки внес и Высший арбитражный суд, который удовлетворил иск Роспотребнадзора и признал незаконным требование банков об обязательном страховании жизни и трудоспособности граждан при получении ипотечного кредита. Если не будут предприняты срочные меры по внесению необходимых поправок в законодательство и такое решение будет окончательным, то процентные ставки по кредитам вырастут на 2 3% годовых, а трудоспособным гражданам, имеющим проблемы со здоровьем, и людям старшего возраста кредитные организации будут просто отказывать в ссудах.

В первую очередь пострадают мелкие и средние банки, на долю которых приходится больше половины ипотечного рынка. В силу незначительности собственных средств данные финансовые организации не в состоянии длительное время удерживать на балансе долгосрочные кредиты и предоставлять новые ссуды. Фактически небольшие банки работают за счет оборота: выдавая кредиты, сразу же продают их (рефинансируют) региональным операторам. Однако из-за снижения объемов выкупа закладных, прежде всего со стороны Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, региональные операторы практически приостановили рефинансирование, что в свою очередь сделало невозможным для мелких и средних финансовых организаций привлечение новых заемщиков. В результате часть банков прекратила ипотечное кредитование и ушла с рынка. Например, по данным Фосборн Хоум, значительно сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты, в Екатеринбурге: из 50 таких организаций, работавших в 2007 году, в январе 2008 года осталось 4 В Татарстане в январе текущего года объемы ипотечного кредитования снизились в три раза. Аналогичная картина складывается и в других регионах. Многие кредитные организации, пытаясь удержаться на рынке, ужесточили требования к заемщикам, сократили число ипотечных программ, повысили процентные ставки по кредитам (в среднем на 1,5% годовых).

Банковское сообщество обеспокоено возникшими трудностями ликвидности и подчеркивает необходимость выработки превентивных мер в целях защиты российского рынка ипотечного кредитования от негативных последствий кризиса.

Для российских кредитных организаций ситуация на мировых финансовых рынках делает привлечение ресурсов из-за рубежа более дорогим, в то время как внутренняя банковская система испытывает нехватку длинных и дешевых денег. С февраля текущего года ЦБ РФ поднял ставку рефинансирования с 10 до 10,25% (хотя в течение последних десяти лет она плавно снижалась). Кроме того, банки лимитированы в объемах предоставления ипотечных кредитов установленными Банком России ограничениями по рискам и резервам, формируемым под потери по предоставленным ссудам. Так, ипотечный портфель вне зависимости от его параметров и качества получает весовой коэффициент риска 100%. Это означает, что даже самый надежный ипотечный кредит, полностью обеспеченный залогом недвижимости, оценивается как рискованный и требует резервирования значительного объема собственных средств. Европейская практика (Базельский комитет по банковскому надзору) присваивает подобному ипотечному портфелю коэффициент по уровню риска, равный 35%.

Процентная ставка зависит от стоимости привлечения денежных средств и уровня инфляции, меньше которого упомянутая ставка быть не может (в России в 2007 году инфляция составила 11,9%) плюс маржа банка. Последняя определяется издержками и рисками, которые банк несет после выдачи кредита. По подсчетам экспертов, операции кредитования выгодны кредитной организации в том случае, если маржа составляет 3 4%. Примерно такой же размер маржи имеют банки в других странах (при инфляции 2 3% ставка по кредиту составляет 5 6%). Таким образом, для снижения процентных ставок по ипотеке необходимо сначала снизить инфляцию в России и обеспечить стабильное развитие экономики.

Прежде всего, по мнению Комитета по ипотеке АРБ, банки обязаны соизмерять свои действия с реалиями мировой и отечественной банковской системы, в том числе в определении процентной политики по ипотечным кредитам. Повышение или снижение кредитных ставок должно быть продиктовано объективными факторами и стремлением к эффективной работе банка. Недопустимо, чтобы подобные действия становились инструментом популистских и маркетинговых ходов, направленных на привлечение клиентов и создание нездоровой обстановки на финансовом рынке.

Первостепенными задачами на современном этапе должны стать развитие в России внутреннего рынка секьюритизации и привлечение неиспользованных до настоящего времени резервов. Речь идет о накоплениях Пенсионного фонда РФ, ресурсах инвестиционного фонда, средствах институтов развития (Банк развития, госкорпорации). Данные ресурсы, направленные в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов и обеспеченные ипотекой жилых помещений, станут еще одним источником фондирования кредитных организаций.

В течение 2006 и 2007 годов было приложено немало усилий как для формирования законодательных основ, обеспечивающих функционирование рынка ипотеки, так и для его финансового поддержания через развитие механизма рефинансирования. Однако до настоящего времени не решена одна из основных проблем, влияющих на развитие ипотечного кредитования и размер процентных ставок, повышение цен на жилье, которое по-прежнему опережает рост доходов населения.

Для поддержания ликвидности банковской системы следует пересмотреть нормативы по рискам и резервам в сторону их смягчения применительно к ипотечным жилищным кредитам как к наиболее ликвидным и качественным финансовым продуктам.

Одним из способов получения банками дополнительного финансирования могло бы стать включение ипотечных ценных бумаг российских эмитентов в ломбардный список, что позволило бы не только крупным, но и средним и малым финансовым организациям привлекать денежные средства для дальнейшего кредитования населения.

Есть все основания полагать, что правительство со вниманием отнесется к предложениям банковского сообщества. Прошедшая в феврале встреча представителей Ассоциации российских банков и премьер-министра Виктора Зубкова привела к появлению ряда поручений главы правительства Банку России, направленных на разработку мер по поддержанию стабильности и обеспечению краткосрочной ликвидности финансово-кредитной системы России. В частности, необходимо рассмотреть вопрос о размещении временно свободных средств федерального бюджета и Фонда национального благосостояния на банковские депозиты, в долговые обязательства и акции юридических лиц. Кроме того, Минэкономразвития и Минфин России должны обсудить вопросы инвестирования средств пенсионных накоплений в облигации российских эмитентов, в ипотечные ценные бумаги, а также изменения порядка управления этими средствами. Банковское сообщество ожидает, что более активное использование денежных ресурсов, имеющихся внутри страны, положительно скажется на темпах роста банковского сектора и кредитовании экономики.

Предлагаемые меры позволят сохранить высокий темп развития ипотеки и помогут достичь целей, обозначенных национальным проектом Доступное и комфортное жилье гражданам России. При этом риск увеличения инфляции минимален, поскольку предоставляемые средства практически сразу возвратятся в бюджет, что в свою очередь будет способствовать дальнейшему развитию строительных отраслей и постепенному снижению процентных ставок по кредитам.

Всевозможных сооружений в районе Бульварного кольца немало, застройка плотная. Однако доля жилой недвижимости здесь незначительна. Территория в основном занята административными зданиями, памятниками, храмами.


Общеизвестно, что практически в каждом крупном российском городе цена квартиры в значительной степени определяется близостью ее расположения к центру. Районы внутри Бульварного кольца столицы являются исключением из этого правила: несмотря на то что они находятся центрее некуда, жилье тут не самое дорогое и престижное.

В последнее время правительство Москвы и девелоперы занялись самыми ветхими из дореволюционных зданий: в них проводят реконструкцию, причем иногда довольно масштабную с устройством подземных гаражей. Такие дома пользуются большей популярностью. Их исторический облик сохранен, квартир мало, зато коммуникации и межэтажные перекрытия новые. Да и по социальному статусу жители примерно равны. Стоимость 1 кв. м в обновленных домах начинается от 25 тыс. долл., что сравнимо с ценами на элитное жилье. Цены на нереконструированные объекты значительно ниже от 12 тыс. долл. за 1 кв. м.

Можно выделить следующие категории имеющегося жилья. Первая дореволюционные дома. Их достаточно много, и некоторое время назад они даже соперничали по ценам с новыми элитными зданиями, говорит Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. В частности, их плюсами считались толстые кирпичные стены, высокие потолки, небольшое количество квартир. Но, из-за того что подобные дома заселены смешанной публикой, спрос на квартиры в них с каждым годом уменьшается покупатели стали отдавать предпочтение домам с однородным статусом жильцов. К тому же в дореволюционных постройках не предусмотрена профессиональная охрана и подземные паркинги.

Но далеко не все специалисты рынка столь категоричны по отношению к сталинкам. По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании Новый город, квартира в таком доме вполне может стоить 15 20 тыс. долл. за 1 кв. м, при условии что здание полностью отремонтировано, а в подъезде не осталось нерасселенных коммуналок.

Во вторую категорию входят здания сталинской застройки. По оценке О. Твороговой на сегодня в районах Бульварного кольца они наименее привлекательны. Сталинки обладают всеми недостатками дореволюционных доходных домов (изрядная изношенность, смешанный контингент жильцов). Многие здания лишены придомовой территории. Это по нынешним временам большой минус, ведь в результате невозможно организовать детскую площадку или стоянку для автомобилей. Квартиры в сталинках пользуются спросом у тех, кто не имеет достаточно средств для покупки новых домов или особняков, но при этом принципиально хочет жить в центре, жестко резюмирует эксперт. Такой человек согласится закрыть глаза на подобные недостатки. Стоимость квартир в сталинских домах от 9 тыс. долл. за 1 кв. м.

И, наконец, четвертая категория в нашем списке современные элитные дома. Их тоже очень мало. К середине-концу 90-х годов, когда стали появляться первые подобные проекты, свободной земли внутри Бульварного кольца уже не осталось. Застройщики обратили свое внимание на Остоженку (рядом, но уже вне интересующей нас зоны) и другие районы. В результате новых элитных зданий здесь всего ничего: в Колымажном, Гнездниковском, Дмитровском и Брюсовом переулках, Шведском тупике, на Неглинной улице и Страстном бульваре. Жилье в этих домах стоит от 20 тыс. долл. за кв. м в зависимости от того, на каком этаже находится квартира, каковы видовые характеристики и степень готовности здания. Площадь квартир разнообразна от 80 110 (небольшие студии) до 300 400 (просторные апартаменты) кв. м.

Третья категория так называемый кирпич ЦК, то есть дома, построенные в 70 80-е годы такими организациями, как ЦК КПСС и Совмин. В основном царские села находятся дальше от центра (в разных районах от Малой Бронной до Новых Черемушек), но один-два объекта построены и внутри Бульварного кольца. Квартиры в них по-прежнему востребованы. По словам Елены Ижболдиной, руководителя направления Элитная недвижимость компании Национальная риэлторская группа, цены начинаются от 20 тыс. долл. за 1 кв. м. Столь значительный отрыв от сталинок объясняется наличием у таких домов отдельной территории, охраны, отсутствием коммуналок, поскольку цековки изначально строили для элиты. Существенно меньше степень износа зданий: 20 30 лет для дома совсем не то же самое, что 50 6 Недостатком кирпича ЦК по сравнению с современным элитным жильем является отсутствие подземного паркинга. Но это несложно исправить, ведь в данном случае есть возможность организовать парковку на придомовой территории.

Из ряда прочих московских колец (Садового, МКАД, Третьего транспортного и Четвертого, которое сейчас прокладывают) Бульварное выделяется прежде всего тем, что кольцом оно только называется: с юга, от станции метро Кропоткинская до площади Яузские ворота, оно не замкнуто. Но главное его отличие не в этом. Остальные московские кольца являются не только магистралями, но и границами. Они разделяют зоны, серьезно отличающиеся друг от друга по престижности и стоимости. Подберите мне квартиру внутри Садового кольца подобное требование, по словам риелторов, клиенты высказывают довольно часто. Третье транспортное кольцо также стало существенным водоразделом. Весьма разнятся по цене и районы, разграниченные МКАД. Бульварное же кольцо в этом смысле будто бы и не существует.

Что касается других категорий жилых домов, то их в зоне Бульварного кольца просто нет ни хрущевок, ни недалеко ушедших от них по качеству девятиэтажек конца 60-х начала 70-х. Панельные 12 16-этажные здания 70-х годов тоже отсутствуют. Внутри Садового кольца они еще встречаются, но в пределах Бульварного их не решились возводить даже в те годы, когда никакой элитной недвижимости в стране (официально) не существовало, и все строители коммунизма были между собой (опять же официально) равны.

Сказать, что внутри Бульварного кольца цены выше, никак нельзя, переходит к разговору о стоимости жилья Сергей Лупашко, президент группы компаний Рескор. Покупатели понимают, что здесь слишком уж тесно, невозможно поставить машину, совсем нет парков. Самые дорогие районы находятся за пределами Бульварного кольца (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды). А зону, расположенную в его границах (Китай-город, Петровка, Рождественка) лучшим районом Москвы не назовешь. Одним словом, если цены внутри и корректируются, то никак не вверх. Это уже чересчур центр.

За долгие годы работы мне не попался ни один человек, который хотел бы приобрести жилье именно внутри Бульварного кольца, говорит Н. Ветлугина. Те, кто требовал в паспорте прописку непременно на Остоженке, были. Встречались покупатели, желавшие деревню Барвиху на Рублевке. А вот жилье в границах Бульварного кольца не востребовано. Случается, покупатель обозначает район, например окрестности Никитской улицы, а после решает, что в пределах Бульварного кольца ему будет лучше, поскольку так удобнее ездить на работу. Но совершенно очевидно: подобные пожелания результат стремления к практическому удобству, а никак не гонка за пафосным названием.



Вряд ли Бульварное кольцо в перспективе станет наиболее престижным районом Москвы. Новые элитные объекты появятся на Золотом острове, Плющихе там, где будут желающие продвигать их.

Приобрели квартиру в новостройке. Дом сдан в эксплуатацию год назад, но мы до сих пор там не живем и не зарегист-рировались. А управляющая компания выставляет нам счета на оплату коммунальных платежей. Должны ли мы на это тратить деньги?

При приобретении квартир в новых домах у покупателей возникает много вопросов. На некоторые из них отвечает юрист Алексей Абрамов.

Перед тем как подписывать акт приема-передачи новой квартиры, я обнаружил в ней много недоделок. Есть ли гарантийный срок для их устранения?

Безусловно, должны. В соответствии со ст. 155 п. 11 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) неиспользование собст-венниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Я купила квартиру по договору инвестирования в начале 2005 года. То есть закон об участии в долевом строительстве, вступивший в силу позже, меня не затрагивает. Какие нормативно-правовые акты регулируют отношения в моем случае? Могу ли я требовать с застройщика уплату неустойки за то, что дом не был сдан в сроки, указанные в договоре инвестирования?

В соответствии со ст. 7 Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и исчисляется со дня передачи объекта по акту, если иное не предусмотрено названным соглашением. Вы вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если изъяны выявлены в течение гарантийного срока. Вы также можете потребовать от застройщика составления акта, где будет указано несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора, технических регламентов, проектной документации и так далее, и не подписывать передаточный акт до тех пор, пока недоделки не будут устранены.

Получил уведомление от застройщика с просьбой прийти на подписание передаточного акта, но в настоящее время у меня нет такой возможности, поскольку нахожусь в другом городе в длительной командировке. Что предпринять в этом случае?

Если договор на покупку квартиры в новостройке заключен до 01.04.2005 г., то Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ не распространяется на данные отношения. Но это вовсе не значит, что они не урегулированы. В свое время ситуацию прояснил Роспотребнадзор. Глава ведомства заявил, что все когда-либо заключенные договоры долевого строительства (инвестирования и т. д.) являются договорами подряда и регулируются Законом РФ № 2300 1 от 07.02.1992 г. О защите прав потребителей. В связи с этим стоит ознакомиться с Письмом Роспотребнадзора № 0100/5932 03 32 от 01.08.2005 г. О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья. По поводу ответственности за несвоевременную сдачу объекта строительства ст. 309 Гражданского кодекса РФ говорит следующее: обязательства, взятые на себя сторонами по договору, следует исполнять надлежащим образом согласно условиям обязательства и требованиям закона. Поэтому, если в установленный договором срок не выполнен весь комплекс работ, связанных с возведением дома и передачей потребителю в собственность соответствующей квартиры, то исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 Закона РФ О защите прав потребителей.

Должен ли новосел платить за коммунальные услуги до момента оформления права собственности на квартиру?

При уклонении или отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства в назначенный срок застройщик, если иное не установлено договором, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного соглашением для передачи квартиры, вправе составить односторонний акт (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Я собираюсь покупать квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве. Хотелось бы знать, какие условия обязательно должны быть прописаны в этом документе? Какие последствия влечет отсутствие обязательных условий?

В соответствии с ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на объект недвижимости. Но на практике все обстоит иначе. Многие вынуждены нести эти расходы еще до оформления документов на квартиру. Почему так происходит? Во-первых, обязанность платить за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) может быть установлена договором, который дольщик подписывал с застройщиком. Как правило, в названном документе указывают, что дольщик должен вносить платежи с момента подписания акта приема-передачи. Так что если вы подписали такой акт, то выхода нет придется платить. Во-вторых, многие граждане, после того как принимают квартиру, подписывают различные соглашения с управляющими компаниями и, соответственно, обязуются платить за ЖКУ. Но если в вашем договоре об участии в долевом строительстве нет пункта об оплате услуг ЖКХ до момента оформления квартиры в собственность, или же вы не подписывали договор на техническое обслуживание и так далее, а тем более до сих пор не приняли объект недвижимости по акту, то вы не обязаны нести эти расходы. До тех пор, пока дольщик не получит квартиру по акту, бремя затрат по ее содержанию несет застройщик.

* определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
* срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
* стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты;
* гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., в договоре следует указать:

Впрочем, и здесь подземная торговля пока очень медленно набирает обороты: планируемых объектов больше, чем реализованных. Эксперты считают, что причина скрыта в дороговизне строительных работ и в проблемах, связанных с состоянием столичного грунта, который буквально пронизан всевозможными инженерными коммуникациями. Тем не менее власти города не отказываются от идеи создать еще один мегаполис под асфальтом.

Все эти условия являются существенными. При их отсутствии в договоре он считается незаключенным.
Торговые центры, главной архитектурной изюминкой которых является не высота возведения, а глубина залегания, пользуются сегодня у жителей крупных западных городов огромной популярностью. У нас подобный формат можно встретить, пожалуй, только в Москве.

Лайф-стайл центры, бутиковые галереи, похожие на сады Семирамиды, все это существует уже не первый год. Однако на фоне торгового бума кажется, что подземный формат развивается очень медленно. (Киоски и мини-магазины, обустроенные в подземных переходах, не в счет.) Площадь существующих подземных торговых центров составляет около 32 тыс. кв. м. на самый крупный комплекс Охотный ряд приходится 29 тыс. кв. м и 2,7 тыс. кв. м на Тверской пассаж. Среди всех торговых центров, введенных в строй в 2007 году, не оказалось ни одного подземного, хотя открытие таковых было запланировано и два, и три года назад.

Растущая покупательная способность наших граждан позволяет торговым компаниям наращивать мощности, а девелоперам строить и строить все новые магазины. Достаточно сказать, что за последние пять лет розничный оборот в Москве увеличился на 149%, а с открытием в прошлом году десяти крупных комплексов общая площадь всех столичных торговых центров приблизилась к 1,8 млн кв. м.

Минусы андеграундного бизнеса
Московский покупатель совсем не против увидеть больше разных торговых форматов. Эксперты уже указывали на однообразие столичных торговых центров. Модель подземного комплекса с этой точки зрения скорее плюс, чем минус. Но существуют и риски. Потенциальную опасность в данном случае представляют террористические акты. Не каждый потребитель отваживался спуститься в подземный переход, расположенный рядом с кинотеатром Пушкинский, после 2000 года. Тогда власти города даже составили перечень товаров, запрещенных к продаже в таких местах. Но московская публика отходчива.

К сожалению, объекты под площадями Павелецкого и Белорусского вокзалов, а также кинотеатра Пушкинский существуют пока только в виртуальном мире. Иначе обстоят дела за рубежом. Как считает Ирина Дзюба, коммерческий директор девелоперской компании MR Group, интересен канадский опыт. Там подземная инфраструктура развита очень хорошо, возведены целые города с магазинами, пешеходными зонами, местами для проведения досуга. Например, в даунтауне Калгари некоторые сооружения, расположенные на поверхности (бизнес-центры, жилые дома), напрямую связаны с подземными объектами. Люди, выйдя из офисов или квартир, могут, минуя улицу, отправиться в город-невидимку, прогуляться по улицам, посетить рестораны и кинотеатры, встретиться со знакомыми одним словом, капризы погоды не мешают им вести активный образ жизни.

У девелопера и подрядчика свои проблемы. Во-первых, для проведения работ под землей надо владеть специальными технологиями. Во-вторых, сооружение одного уровня обходится на 10 12% дороже, чем в обычных условиях. По данным информационно-аналитического портала городского правительства Московские инвестиции при углублении на два этажа удорожание себестоимости работ составляет примерно 25%, на три 40 45%.

Намного больше минусов видят в андеграундном бизнесе представители делового сообщества. Тот же арендатор вынужден платить за торговые точки под землей совсем другие суммы, чем на поверхности. Например, средняя годовая ставка за 1 кв. м площади в Охотном ряду составляет 3,8 тыс. долл. без НДС, включая операционные расходы. Для сравнения: в ТЦ Европейский для крупных магазинов (от 800 кв. м) наем помещений обходится почти в два раза дешевле 1,5 тыс. долл. за кв. м. Поэтому, если уж и сооружать подземные объекты, то лучше всего в центре Москвы и на самых оживленных участках, считают специалисты. Впрочем, такая большая разница в арендной плате вполне логична инвестиции в девелоперский андеграунд существенно превышают расходы на обычное строительство. Кроме того, не каждый решится закопать свои деньги и долгие годы ждать, пока вырастет дерево с золотыми монетами. Но если отважится, то выберет совсем не поле чудес.

Для андеграундных проектов существуют свои требования к противопожарным системам, толщине перекрытий в конструкциях и т. п. Подземное строительство сопряжено с изучением грунтов, наблюдением за их поведением под соседними зданиями, проверкой состояния коммуникаций и использованием специальных технологий укрепления почвы, рассказывает Ирина Дзюба. Удлиняются и сроки сдачи объектов в эксплуатацию: при сооружении наземных этажей средняя скорость составляет три этажа в месяц, в случае проведения работ под землей один этаж за три-четыре месяца.

В-третьих, подземные работы в таком городе, как Москва, особенно в пределах Садового кольца, осложняются тем, что недра столицы уже перегружены инженерными коммуникациями. Еще в 2006 году профессор Московского государственного геологоразведочного университета Евгений Пашкин заявил, что активное освоение подземного пространства выводит город из равновесия. Так, в результате откачки воды из водоносных слоев происходят провалы грунта. А глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов неоднократно указывал на то, что при возведении объектов под землей рабочим, хотят они того или нет, придется уходить глубже первых 30 м грунта.

Торговый центр под площадью Тверской заставы, рядом с Белорусским вокзалом, возводит компания Стройинком-К дочка Africa Israel Investments. она, в свою очередь, принадлежит бизнесмену Льву Леваеву. Площадь объекта примерно 116 тыс. кв. м. О проекте стало известно в 2004 2005 годах, объем инвестиций, объявленный на тот момент, составлял около 200 млн долл. По последним данным AFI Development, в структуру которой входит Стройинком-К, сооружение транспортной развязки, многоярусного гаража-стоянки и торгового комплекса потребует вложений на сумму около 280 млн дол.

Проекты и девелоперы
Самые обсуждаемые в последние годы проекты это ТЦ под Павелецкой площадью и многофункциональный комплекс под площадью Тверской заставы. Для их разработки приглашали итальянских архитекторов. Павелецкий таково его рабочее название начинала возводить компания MosCityGroup (MCG). В 2004 году было создано ОАО Павелецкое, где MCG, принадлежащая предпринимателю Павлу Фуксу, владела 35% акций компании наравне с группой Евразия, совладельцем которой по неофициальным данным является банк ТуранАлем. Год назад MCG решила продать свою долю и выйти из проекта. Основным инвестором осталась Евразия. Другая часть акций принадлежит ГУП Городское имущество. Согласно информации авторов проекта площадь подземного торгового центра составит 120 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций достигает 300 млн долл.

AFI Development является девелопером ТЦ Moscow City Mall (торговая площадь 94 тыс. кв. м) в центральном ядре Сити. Его открытие намечено на 2009 год. Разработчиком концепции и эксклюзивным брокером выступила компания Colliers International. По сообщению экспертов компании часть здания будет размещена под землей сейчас уточняют предполагаемый объем в квадратных метрах.

Архитектурный план был разработан академиком Борисом Бодэ в 2001 2002 годах. Его цель масштабная реконструкция не только самой площади, но и прилегающих к ней улиц. Подземный торговый комплекс будет состоять из двух уровней с парковкой, рассчитанной на 1000 машино-мест.

А какова концепция?
В одном из интервью руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин сказал: В Канаде можно, не надевая пальто, выйти из дома и по подземным улицам попасть на работу, в магазин, кафе, кинотеатр, куда угодно. И в Москве такое уже не за горами. В кабинетах власти не раз звучали самые фантастические идеи. Обсуждали, например, создание торгового центра под гостиницей Москва и даже под Москвой-рекой между Москворецкой и Раушской набережными. Так или иначе, инициатива исходит от городской администрации.

Впрочем, за всем этим стоит городская программа.

Согласно Постановлению № 412-ПП от 29 мая 2007 года кроме упомянутых в этой статье торговых центров в городе должно появиться еще 25 многофункциональных комплексов подобного формата. Они уйдут под землю в районе Крымского Вала, Нового Арбата, Старой, Триумфальной, Тургеневской, Яузской площадей, Бульварного кольца. Аналогичные объекты возведут между гостиницами Метрополь и Москва, под Всероссийским выставочным центром, проспектом Академика Сахарова, Водоотводным каналом и в зонах семи станций метро Сокол, Петровско-Разумовская, Рижская, Шоссе энтузиастов, Текстильщики, Варшавская, Нагатинская. К реализации проектов предполагают привлекать в основном частных инвесторов. А программу в целом планируют выполнить до 2010 года. Таким образом, цифра 1,8 млн кв. м будет озвучена аналитиками еще раз, но теперь уже в отношении подземных торговых центров. Во всяком случае именно столько намечают построить в ближайшие три года.

По официальной версии заинтересованность в освоении подземных территорий мегаполиса связана с поиском новых площадок для строительства объектов социальной инфраструктуры. Как известно, на поверхности они нынче в большом дефиците. Кроме того, очевиден и тот факт, что подземные торговые центры смогут стать еще одним источником пополнения городского бюджета. Но, как ни крути, основная доля затрат ляжет на плечи частных инвесторов. Весной 2007 года столичное правительство на очередном заседании еще раз обсудило документ О концепции освоения подземного пространства и основных направлениях развития подземной урбанизации города Москвы.



Главная --> Публикации