Главная --> Публикации --> Как я снимал квартиру за 20 тысяч рублей Отцов и детей уравняют в праве на налоговые вычеты Наценка за «изюминку» Продать проще, чем оформить Познаются в сравнении

Согласно опубликованным вчера данным Росстата, в 2007 году введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 60,4 млн кв. м. Это на 19,4% больше, чем в 2006 году, выше и темпы роста жилищного строительства -- в 2006 году по сравнению с 2005 годом он составлял 16,1%.

Темпы роста в строительной отрасли России в 2007 году еще немного выросли в сравнении с 2006 годом, констатируют опубликованные вчера данные Росстата об итогах ее работы в 2007 году. Исходя из них, плановые показатели нацпроекта Доступное жилье выполняются лишь в регионах--лидерах строительной отрасли, главным из которых окончательно стала Московская область -- там построено 7,6 млн кв. м жилья против 4,8 млн кв. м в Москве. Данные декабря 2007 года, впрочем, позволяют предположить, что рост на строительном рынке может стабилизироваться уже к весне.

Темпы роста индивидуального строительства в 2007 году оказались значительно выше, чем в среднем по отрасли. Большая часть населения, похоже, хорошо осознает, что надежды на решение проблемы доступности жилья в ходе нацпроектов вряд ли оправданны. Уже 42,6% (25,7 млн кв. м) всей новой жилой площади построено населением за счет собственных и заемных средств, а всего такого жилья было возведено на 28,9% больше, чем в 2006 году. Именно частный интерес и позволил в 2007 году строительству уверенно выйти в локомотивы экономики. Если темпы роста ВВП составили по итогам года 8,1%, то добавленная стоимость в строительстве выросла на 16,4% (в реальном выражении, с поправкой на инфляцию). В 2006 году соответствующий показатель составлял 11,6% при росте ВВП на 7,4%.

Однако ввод жилья на душу населения в среднем по стране -- всего 0,43 кв. м. Этого явно недостаточно для решения квартирной проблемы. В регионах-лидерах уже давно строят больше чем 1 кв. м в год на душу населения, а соответствующим нацпроектом такой уровень выбран как один из конечных ориентиров. Крайне неоднородна и динамика строительства по регионам. Быстрее всего росло жилищное строительство в Сибири и на Урале -- 125,7 и 124,4% к уровню 2006 года соответственно. А медленнее всего -- на Дальнем Востоке и в Центральной России -- 113,1 и 113,3% соответственно. Впрочем, эти различия отчасти объясняются эффектом низкой базы: в абсолютных показателях на Урале и в Сибири объем жилищного строительства все еще довольно низок. Регионы Уральского округа построили 5,45 млн кв. м жилья, а Сибирского -- 6,83 млн кв. м. В одной Москве, где темпы роста жилищного строительства оказались слабо отличимыми от нулевых (1%), было построено 4,83 млн кв. м. А Московская область обеспечила ввод 7,59 млн кв. м. Впрочем, понятно, что в значительной степени это было сделано силами московского стройкомплекса.


Недавно в одном из ведущих деловых изданий была опубликована статья, в которой с цифрами в руках доказывалась уже навязшая в зубах истина цены на российскую (и, прежде всего, на московскую) недвижимость продолжат рост. Если еще совсем недавно мировой кризис ликвидности выставлялся в качестве повода для снижения цен на недвижимость в России, то теперь этот кризис выставляется в качестве очередной причины для нового подорожания жилья. Индикаторы рынка недвижимости считают необходимым обратить внимание читателей на некоторые особенности как одного, так и другого рассуждения.

Несмотря на то что 2007 год стал лучшим за последние годы периодом для отрасли, данные Росстата свидетельствуют о том, что при сохранении существующих трендов на дальнейшее ускорение жилищного строительства рассчитывать не приходится. Индексы ввода в действие новой площади (см. график) показывают умеренное снижение показателей темпов роста в течение всего 2007 года, а в декабре 2007 года количество сданной жилой недвижимости впервые за многие месяцы было меньше, чем год назад. Пока невозможно говорить об устойчивом тренде, однако, если в январе--феврале эта тенденция продолжится, уже к весне 2008 года можно ждать стабилизации и застоя в строительной отрасли, правда, на достаточно высоком уровне.

В итоге, после кризиса на рынок была выброшена масса никому не нужного жилья. В США сейчас количество брошенных домов растет невиданными темпами даже в крупных городах. В России же ипотека занимает не более 10% всего рынка недвижимости, и пользуются ей не для спекуляций, а для реального улучшения жилищных условий, поэтому вероятность наступления массового банкротства российских заемщиков крайне низка. На данный момент банкротства по ипотеке в России измеряются единичными случаями. А уровень просрочек по платежам не превышает 4% от общего объема займа, тогда как в США этот показатель близок к 20%. Но даже если допустить, что вдруг все российские заемщики обанкротились бы, то это событие никакого существенного влияния на рынок недвижимости не оказало бы, так как доля людей покупающих недвижимость по ипотеке, как уже говорилось, не превышает в России 10% от общего числа сделок.

Первое рассуждение строилось на том, что обычно все финансовые кризисы, так или иначе, затрагивают Россию. И в России постепенно начинают происходить те же процессы, которые происходят во всем мире. В данном случае это означает удешевление жилой недвижимости. Однако удешевление жилой недвижимости на западных рынках в данном случае началось после того, как большое количество ипотечных заемщиков оказалось банкротами. Дело в том, что на западе ипотека занимает 80% рынка недвижимости. При этом большинство сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки были сделаны в спекулятивных целях по плавающим ставкам. И когда последние стали расти, многие заемщики посчитали более выгодным признать себя банкротами, чем платить высокую ставку.

Естественно ожидать, что при замедлении темпов возведения жилья снижается объем готового предложения. И в результате в год завершения строительного цикла можно ожидать увеличения темпов роста цен на недвижимость. Обычная длительность строительного цикла 1,5-2 года. И, участники рынка легко прогнозируют, что к 2010 году можно ожидать небывалых темпов роста цен на российскую недвижимость.

Тогда взволнованные участники российского рынка недвижимости стали прибегать к другому рассуждению. На фоне кризиса ликвидности для российских заемщиков дорожают внешние кредиты. Прежде всего, это бьет по российским банкам, так как именно они среди российских предприятий выступают в роли главных заемщиков у зарубежных фондов. Но как следствие деньги дорожают и для российских производителей, которые занимают у российских банков. И вот, дошло подорожание и до застройщиков. Кредиты для них в разных банках подорожали от 2% до 10%, а некоторые банки вообще прекратили кредитовать строительную отрасль. При этом строительство за счет заемных денег стало для девелоперов обычной практикой. На этом фоне не удивительно, что стали сокращаться объемы возводимых квадратных метров. Именно это сейчас, по словам многих участников рынка, и наблюдается как на рынке коммерческой, так и на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, на первый взгляд получается, что уже в ближайшее время следует ожидать еще большего роста цен, чем наблюдается на данный момент. Однако при более детальном анализе ситуации становится ясно, что подобного рода выводы девелоперов вытекают не из логики рынка, а из намерения выдать желаемое за действительное. Проблема в том, что главной причиной высокого роста цен в 2005-2006 годах стало активное перетекание бывших потенциальных дольщиков с первичного рынка на вторичный. Сейчас так же на первичном рынке высока доля частных покупателей. Но их уже не так много, как это было в эпоху засилья долевых схем.

События, схожие с явлением, наблюдаемым сейчас на рынке недвижимости, происходили в России в 2005 году, когда в марте вступил в силу злосчастный закон №214, фактически уничтоживший долевое строительство. Тогда, по словам участников рынка, темпы введения в строй жилья сократились почти на 70%. При чем восстановиться они смогли лишь спустя год. И большинство представителей заинтересованных сторон тогда прогнозировали, что во II половине 2006 и 2007 году темпы роста цен превзойдут все возможные ожидания. Однако, как все помнят, рост цен произошел авансом, а во II половине 2006 года началось как раз замедление темпов роста цен на жилье, а в 2007 году цены сначала остановились, а потом поползли вниз. И хотя осенью 2007 года рост цен возобновился, по итогам года в целом он не превысил 15%.

Наконец, те затруднения, о которых говорят строители, сами по себе слишком преувеличены. Худшее из того, что они описывают это полное закрытие всеми банками кредитных линий для строителей. Однако это произойти не может по определению. Так как всегда найдется банкир, готовый за большой процент предоставить строителям кредит. Именно это сейчас и происходит подорожание кредитов. Максимальное подорожание, которое называли строители, это дополнительные 10%. Учитывая, что длительность строительного цикла, связанного с займом, не превышает 2 года, такое сильное подорожание означает увеличение себестоимости строительства примерно на 20%.

Кроме того, в отличие от марта 2005 года, когда потенциальная покупательская способность была еще высока и бывшие дольщики могли решить квартирный вопрос с помощью ипотеки, сейчас же для многих недвижимость становится не доступной даже с помощью ипотеки. При этом активной становится услуга по прибретению жилья даже на стадии строительства с помощью ипотеки. Это означает, что у людей не хватает средств даже для покупки квартиры по цене недостроя. И если участники рынка попытаются поднять цены, они только ускорят наступления периода коррекции.

На улице Мусы Джалиля в районе Зябликово на юге Москвы началось строительство первого в столице доходного дома эконом-класса. А масштабная программа под названием О концепции развития жилых домов коммерческого использования (доходных домов) в городе Москве, обещающая возродить забытый горожанами дореволюционный способ решения квартирного вопроса, будет рассмотрена на одном из ближайших заседаний правительства Москвы. Накануне обсуждения Известия попытались оценить сильные и слабые стороны готовящейся жилищной новации.

Однако, как известно, себестоимость строительства составляет не более 50% от рыночной цены продажи недвижимости. Таким образом, увеличение стоимости кредита означает не увеличение рыночных цен, а снижение рентабельности с 50% до 40%. И даже если допустить, что эта разница будет переложена на плечи покупателей, рост цен не превысит 10%. Ни о каких 50%, на которые рынок вырос в 2005 году, и уже тем более о 100% прироста, прославивших 2006 год, в данном случае говорить не приходится. По оценкам аналитического центра ирн.ru, прогнозы о резком росте цен на недвижимость в ближайшее время со стороны застройщиков только выдают их тоску по лучшим временам и не имеют к реальности никакого отношения.

Предполагается, что это будут здания типовой планировки - вроде серии Т-44-П, расположатся они в районе МКАД, в кварталах массовой жилой застройки, таких, как Некрасовка, Щербинка, Кожухово, поселок Северный... Причем будут предназначаться исключительно для льготников: очередников или, например, студенческих семей. Для очередников введут специальные понижающие коэффициенты среднерыночной арендной ставки, чтобы платить за съемное жилье можно было исходя из принципа: чем дольше стоишь в городской очереди на бесплатное жилье, тем дешевле обходится тебе наем квартиры. По расчетам столичных чиновников, минимальная месячная стоимость аренды стандартной 50-метровой двушки эконом-класса составит около 6000 рублей (не считая стопроцентной оплаты коммунальных платежей).

Возрождение порушенного после октября 1917-го института доходных домов, жилье в которых сдавалось внаем по рыночным ценам (до революции таких в Москве было больше 800, от ночлежек до элитных, что составляло примерно 40% всего жилого фонда), мэрия собирается со строительства домов эконом-класса.

Промелькнула также информация о том, что частным застройщикам город предоставит ряд льгот, требуя взамен обязательств не повышать арендную плату чаще раза в год и не менять предназначения домов на протяжении 15 лет, после чего инвесторам разрешат реализовать квартиры на рынке. Наконец, известно, что заключить договор найма в доходном доме - как в государственном, так и в частном - смогут только москвичи, живущие в столице не меньше 10 лет.

Доходных домов эконом-класса намечается построить около 50, причем первые 20 - уже до 2010 года. Возводить их город собирается на собственные деньги. Но позже планирует подключить к программе и частных инвесторов, чтобы строить доходные дома, квартиры в которых поступят в относительно свободный доступ: сдаваться они будут, естественно, уже по рыночным ценам. Со временем общее число доходных домов дойдет до 380.

- Концепция меняется изо дня в день. Пока вопросов больше, чем ответов. Все окончательно прояснится после заседания правительства, - объяснили в пресс-центре департамента жилищной политики свое нежелание комментировать Известиям волнующие нас вопросы накануне обсуждения в правительстве.

Прочие подробности важного для горожан жилищного новшества пока не разглашаются. К примеру, никто не решился четко и ясно сформулировать, на какие сроки предполагается предоставлять квартиры в аренду тем же очередникам, хотя это многих интересует.

Однажды посадив бывших очередников на договор аренды, мэрия может постепенно довести цену найма жилья до рыночной.

Пять страхов по поводу дешевой аренды
Тем временем даже немногие уже обнародованные положения программы второго пришествия на столичную землю доходных домов активно обсуждаются горожанами. Известия составили список главных связанных с новой жилищной программой страхов.

Если через 15 лет хозяин дома сможет продать квартиры, то ожидать создания нормального рынка арендного жилья не приходится. Ради чего тогда затевать весь сыр-бор?

Вполне обоснованное опасение. Такие вопросы в нашей стране есть смысл задавать заранее, чтобы не оказаться у разбитого корыта. Что говорится в концепции о возможном росте (в связи с инфляцией, ростом рыночных цен на съемное жилье и пр.) заявленной сегодня стоимости аренды для очередников? Разработан ли механизм ограничения арендных ставок - наподобие того, что существует, например, для социального жилья в Париже? Гражданам это пока неизвестно.

Правительство Москвы решило одним выстрелом убить сразу двух зайцев: и от очередников избавиться, и квартиры им предоставить на условиях, близких к рыночным.

Вопрос резонный. Возможно, чиновники уже все просчитали и уверены, что именно в такой конфигурации схема станет работать. Но в таком случае стоило бы озвучить, на чем основана эта уверенность.

Земля в городе дорогая. Реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно. Получив участки под социальный проект, инвесторы, как нередко случается в столице, возведут на них коммерческое жилье.

Явное преувеличение. Успевших встать в столичную жилищную очередь до 1 марта 2005 года - почти 178 тысяч семей. Малоимущих, попавших в очередь уже по новым правилам, - еще около 20 тысяч. Чтобы избавиться от такой армии претендентов на бесплатные квартиры, городским властям пришлось бы застроить дешевыми доходными домами весь город. Однако вопрос, будет ли согласие на аренду квартиры означать отказ от права на получение от города бесплатного жилья, а если нет, то каким образом это право будет осуществляться, жизненно важен для будущего очередника-съемщика. Пока известно только, что после заключения договора найма его снимут с жилищного учета и занесут в отдельный список. Но что произойдет, если в какой-то момент придется отказаться от аренды квартиры? Возможно, ответы в концепции имеются, но разъяснения на этот счет еще не звучали.

Если дома эконом-класса для очередников должны, как уверяют чиновники, лишь окупать свое содержание и никакой прибыли от них не предусмотрено, почему в программе они названы доходными, а не социальными?

Очень похоже на правду. Срок окупаемости доходных домов даже при рыночной стоимости аренды, по оценкам риэлторов, может затянуться на 20-25 лет. Вкладывать свои капиталы на таких условиях наши инвесторы явно не привыкли. Наглядное подтверждение тому - единственный в Москве современный коммерческий доходный дом в Б.Николоворобинском переулке, в котором арендная плата за квартиру достигает $14 тысяч в месяц. Вопрос в том: зачем вводить горожан в заблуждение, что программа будет социально ориентированной? Лучше уж прямо сказать, что новые столичные доходные дома станут жильем только для богатых и очень богатых людей. А если город все же предполагает ограничивать цены в коммерческих доходных домах, то почему не разъяснить гражданам, как именно это предполагается делать.

Остатки былой роскоши
На рубеже ХIХ-ХХ веков в строительство доходных домов в Москве, как в дело сугубо надежное и выгодное, охотно вкладывали капиталы богатые люди. У съемщиков квартир была своя выгода - они освобождались от уплаты налога на недвижимость. Доходные дома проектировали ведущие архитекторы своего времени, в том числе Шехтель, Кекушев, Шервуд, Клейн... Но прославились они не только запоминающимся обликом, но и разного рода новшествами, в том числе техническими. К примеру, доходный дом страхового общества Россия на Сретенском бульваре, украшенный живописной готической башней и эркерами со скульптурами диковинных животных, считался самым комфортабельным в Москве - за то, что первым из многоквартирных жилых домов завел у себя электричество и лифты. Всей Москве был известен и дом Нирнзее - первый в Москве небоскреб с эксплуатируемой крышей, квартиры в котором сдавались одиноким служащим среднего достатка, за что москвичи прозвали его домом холостяков. Кстати, в самом дешевом холостяцком жилище имелись три комнаты плюс прихожая, кухня, туалет и ванная.

Может, понятия путаются намеренно, чтобы социальное жилье проще было превратить со временем в доходное? Подобные опасения напрашиваются сами собой. Доходный дом нацелен на получение доходов. Социальное жилье - на помощь малоимущим. Почему город разрабатывает не две отдельные концепции, а соединил несоединимое в одной программе? Необходимо как минимум объяснить людям, почему мы всякий раз идем своим, отличным от проверенных всеми другими, путем.

С доходного дома Сокол на Кузнецком Мосту начинают экскурсии по памятникам московского модерна. Архитектор И. Машков, 1902-1903 годы (фото: Владимир Суворов, 'Известия')Что касается коммерческих жилых домов, построенных за счет города для людей небольшого достатка, то таких до революции не имелось, если не считать домов призрения, ночлежек и прочих богоугодных заведений. Правда, летом 1913 года после совещания по жилищному вопросу в городской Думе появилась резолюция, что преимущественное внимание должно быть обращено на устройство дешевых квартир для семей и лиц, принадлежащих к низшему населению. Но началась Первая мировая война, за ней последовала революция, и эти намерения так и не осуществились.

Дом страхового общества 'Россия' Ле Корбюзье считал самым красивым зданием в Москве ХХ века. Архитектор Н. Проскурин, 1905 год (фото: Владимир Суворов, 'Известия')Лучшие из дореволюционных доходных домов прекрасно сохранились и до сих пор считаются элитными - за дислокацию в центре, просторные квартиры, высоченные потолки, огромные окна, стены чуть ли не в метр толщиной, уникальные системы шумоизоляции и вентиляции, паркет, лепнину и прочие остатки старины. Да и строили их на века. Практиковалась, например, такая проверка качества стройматериалов - с каждой подводы бралось по кирпичу, который бросали с высоты четвертого этажа. Если кирпич разбивался, его не покупали.

Напомним, что вступившей с 2002 года новой редакцией Закона О приватизации государственного и муниципального имущества были отменены все льготные способы приватизации, включая и наиболее распространенный в муниципальных образованиях до 2002 года способ приватизации - выкуп арендатором арендуемого государственного или муниципального имущества. Более того, согласно новой редакции Закона Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации был установлен срок, предписывающий до 1 января 2009 года осуществить в соответствии с законодательством о приватизации отчуждение всего коммерческого муниципального имущества, не предназначенного для реализации органами местного самоуправления законодательно предусмотренных публичных функций и полномочий.

На следующей неделе в первом чтении планируется рассмотреть законопроект о внесении изменений и дополнений в закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Данный законопроект предлагает введение нового способа приватизации - преимущественного выкупа арендованного государственного или муниципального имущества арендаторами. Только при их отказе от покупки имущество может быть приватизировано на общем основании. Новеллой законопроекта является также предложение о продаже арендованного имущества по начальной цене, устанавливаемой на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества.

Новые поправки вызвали отрицательную реакцию у думского комитета по собственности. В комитете считают, что реализация положений законопроекта создает условия для злоупотреблений со стороны государственных и муниципальных органов, которые могут заключать фиктивные договоры аренды с аффилированными лицами с передачей в аренду и последующей приватизацией объектов государственного и муниципального имущества на внеаукционной основе.

В результате предприятия малого бизнеса фактически были поставлены на грань выживания. Дело в том, что у них нет ресурсов крупняка, чтобы сохранить за собой арендуемые ими площади на общих основаниях. Органы же местного самоуправления сейчас не вправе предоставить им какие-либо преимущества при продаже указанных площадей на открытых конкурсах или аукционах.

Зато комитет рекомендовал депутатам принять во втором чтении другой законопроект об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества. В данном случае речь идет об оказании адресной государственной поддержки предприятиям малого бизнеса посредством установления для них временной преференции на участие в приватизации, заключающейся в введении на указанный срок специального внеконкурсного способа приватизации - выкупа указанными субъектами арендуемого ими в течение не менее чем трех лет государственного или муниципального имущества.

Кроме того, положение законопроекта о продаже имущества по начальной цене предоставляет чиновникам возможность самостоятельно устанавливать такую цену, что является благодатной почвой для коррупции.

Что касается порядка реализации, то законопроектом помимо осуществления единовременной оплаты приобретаемого арендатором имущества допускается возможность предоставления арендатору права на рассрочку платежа на срок не более трех лет с момента заключения договора купли-продажи.

Предлагается, что правительством, законом субъекта РФ и нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления может быть установлено, что преимущественное право приобретения по рыночной цене недвижимого имущества, находящегося соответственно в федеральной, региональной или в муниципальной собственности, имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся добросовестными арендаторами такого имущества, в случае, если арендованное имущество находится у них на праве аренды в течение не менее чем трех лет до дня принятия решения об условиях приватизации государственного и муниципального имущества. При этом может быть установлено, что такое право распространяется на субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие помещения, площадь которых не превышает установленную предельную величину.



Главная --> Публикации