Главная --> Публикации --> Отцов и детей уравняют в праве на налоговые вычеты Наценка за «изюминку» Продать проще, чем оформить Познаются в сравнении Затерянный эконом-класс

Ландшафт рынка новостроек столичного региона меняется. С одной стороны, еще с прошлого года значительно сократилась скорость продаж. С другой, снижается количество предложений нового жилья, причем это касается как подмосковных объектов, так и домов, строящихся в Москве. Для рынка перестала быть характерной ситуация, когда к завершению строительных работ в домах эконом-класса не проданными остаются несколько крупных и не самых удачных по расположению квартир. Наоборот, в последнее время участились случаи появления в продаже небольших площадей в уже готовых домах покупатель подобной недвижимости может получить ключи и приступить к ремонту практически сразу после совершения сделки, правда, придется год-полтора подождать появления свидетельства о собственности.



Объем предложения сократился и в бизнес-классе. Правда, здесь снижение объема составляет всего 10,2%, однако это изменение произошло всего за неделю. Общее количество квартир в домах бизнес класса и класса бизнес+ составляет 104 Насколько нам известно, на рынке в настоящее время есть крупные жилые комплексы, выход которых на рынок был объявлен еще год-полтора назад, но продажи в которых не начаты до сих пор, либо ведутся не застройщиками, а инвесторами, купившими некие объемы оптом и ведущие их реализацию. Причем речь в числе прочего о крупных проектах, ради продвижения которых были проведены серьезные рекламные и пиаровские кампании.

Результатом развития данной тенденции стало сокращение предложения квартир во всех сегментах рынка. Что интересно, это касается не только эконом-класса Московской области и но и московских новостроек, которые дешевыми назвать весьма трудно. Так, по результатам последней недели, специалисты компании Агент 002 объявили как о новости рынка факт максимального с начала 2008 года снижения объема предложения квартир в новостройках. По их подсчетам, в Москве в настоящее время предлагается 1365 квартир эконом-класса в новых домах, при этом ровно год назад на рынке их было 257 Совокупное снижение 47%, практически наполовину.

Тенденция снижения объема предложения наблюдается уже не одну неделю, усредненный показатель за последнее время 8% в месяц. Если так пойдет и дальше, цены квартир в московских новостройках могут подрасти. На сегодня средняя температура по больнице в московском эконом-классе 3790 долл. за кв. м. Правда, пока ценового роста не наблюдается. Изменение долларовых цен в данном случае показателем не является это связано с динамикой стоимости доллара по отношению к рублю. Фактический рост цен на 0,1% за последнюю неделю (иначе говоря, при сохранении такой динамики совокупный рост 5,2% годовых) остается ниже показателей инфляции на потребительском рынке.

Сокращение затронуло и топ-класс новостроек по оценкам компании Агент 002, объем предложения снизился на 9,8% и составляет к настоящему времени 1068 квартир. Однако в последнем случае мы можем предположить, что результат является следствием несколько иной тенденции. Новых проектов на рынке появляется весьма немного, в то время как спрос не снижается покупатели берут что есть.

О том, как могут защититься жильцы от таких арендаторов, рассказывает юрист по жилищному праву Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна:


Ни для кого не секрет, что жизнь в коммунальной квартире не идеальна, сказывается общее жилое пространство, беспощадно разрушающее сладкое чувство собственничества. Но особенно ожесточенные конфликты возникают при вселении в коммуналку, ни для кого не угодных жильцов. Действительно, весьма непросто создавать видимость, что все в полном порядке, когда немного деклассированный сосед пляшет и поет до 6 утра, после чего идет в ванную комнату и заливает ее напрочь.

Закон о приватизации установил, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки. Однако право собственности не абсолютно. Согласно Конституции РФ право собственности может быть ограничено федеральным законом. Таким законом в этом случае является Жилищный Кодекс.

- Согласно действующему Жилищному Кодексу жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, комната в коммунальной квартире является самостоятельным жилым помещением.

В соответствии со статьей 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Согласно Жилищному Кодексу сделки по найму или аренде жилых помещений не могут противоречить законодательству и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Права и обязанности собственников определены ст. 30 ЖК. Собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение (пользование) принадлежащее ему жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом. При этом собственник обязан соблюдать права и интересы других граждан. Более подробно порядок предоставления собственником жилого помещения законодательством РФ не установлен.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Соответственно кухня, коридор, санузел находятся в общей долевой собственности собственников комнат. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если согласие не достигнуто - в порядке, устанавливаемом судом.

Так как места общего пользования в коммунальной квартире принадлежат всем собственникам данной квартиры, то сделки по найму или аренде одной из комнат коммунальной квартиры, будут являться сделками, затрагивающими права всех собственников квартиры, а это означает, что заключение Договора по отчуждению права пользования жилым помещением возможно только при согласии на это всех собственников комнат в коммунальной квартире.
Если комнату в коммунальной квартире сдает в аренду не собственник, а наниматель по договору социального найма, то для передачи в поднаем жилого помещения требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Также не допускается заключение договора, если при вселении гражданина общая площадь жилого помещения составит менее учетной нормы. Стандарт социальной нормы площади жилого помещения 18 кв.м на одного гражданина. То есть, если после вселения квартирантов размер площади уменьшается, соседи вправе подать в суд.

Традиционно считается, что реконструкция центральных районов Москвы ухудшает жилищные условия коренных москвичей. Действительно в эпоху точечной застройки 1990-х годов такая тенденция имела место. Однако сейчас пришло время комплексной реконструкции. В свете этого Индикаторы рынка недвижимости решили оценить насколько рискованным может оказаться для жильцов района будущий переезд. В качестве наиболее яркого примера был взят район Камушки. Он находится в непосредственной близости от делового центра Москва-Сити. Застройка его происходила в основном в 1960-е годы, поэтому он подпадает под требование о комплексной реконструкции района.

Места общего пользования должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. Об условиях пользования ими можно написать в договоре аренды, и лучше подробнее. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. В случае если права других собственников-соседей заключённым договором нарушаются, то они вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора и выселения нанимателей. Тогда будет необходимо доказать, в чём именно заключается нарушение прав.

Между тем пересечение улицы Антонова-Овсеенко и первого Красногвардейского проезда, к которому тяготеют Камушки, прилегает к строящемуся международному деловому центру Москва-Сити. Будущий деловой центр Москвы и находящийся рядом с ним Экспоцентр оказываются тесными соседями с несколькими десятками хрущевок и одной промзоны, обнесенной убогим забором. Низкая плотность заселения и запущенный внешний вид прямо-таки провоцируют власти на реконструкцию района. По оценкам аналитического центра ирн.ru, это принесет выгоду всем заинтересованным сторонам: жильцам, инвесторам и правительству Москвы.

Судьба квартала №804 (2439) микрорайона Камушки Пресненского района была предрешена еще несколько лет назад. Казалось бы Камушки расположены в престижном районе Москвы внутри ТТК, что подразумевает высокие цены на жилье. Но сам район в основном застроен кирпичными пятиэтажками, как и соседствующий с ним Шмитовский проезд.

При этом разработчики пока не удосужились четко прописать районы расселения. По этому компания Индикаторы рынка недвижимости оценивала весь район целиком. Исходя из баз данных различных агентств по торговле недвижимостью средняя стоимость квадратного метра в Камушках колеблется от $7,5тыс. до $8,2 тыс. в зависимости от типа дома (пятиэтажный кирпич или десятиэтажный кирпич и шестнадцатиэтажная панель). В расположенной по соседству монолитно-кирпичной новостройке (Шмитовский пр. д.16), которая находится на завершающем этапе строительства, средняя стоимость квадратного метра составляет $8,7 тыс. Наиболее дорогим предложением первичного рынка в этом районе выступает Дом на Пресне (Шмитовский пр. д.20), там средняя стоимость квадратного метра составляет $12,4 тыс.

В общем, разговоры о реконструкции ходили уже несколько лет, а недавно главный архитектор столицы Александр Кузьмин представил Мосгордуме проект развития квартала Камушки. Реализация проекта потребует переселения около 3 тыс. человек и сноса 24 жилых домов, одного детского сада и ряда хозяйственных построек. Мосгордума хоть и покритиковала проект, но в целом этот шаг санкционировала. Так что согласно действующему законодательству жителям района Камушки надо быть готовым к миграции в рамках всего ЦАО.

Однако, скорее всего, дома для переселения жителей Камушков будут построены близко этому району. Конечно, стоимость квадратного метра в этих домах не будет $12,5 тыс., как элитном Доме на Пресне, но будет заведомо выше, чем в старых домах Камушков. Не говоря о том, что современные квартиры обычно просторнее, чем их старые аналоги. Поэтому жильцам района Камушки, как и другим коренным москвичам можно не беспокоиться и спокойно встречать представителей городских властей со списком предложений на расселение.
Столичные власти намерены создавать в Подмосковье новые города-спутники, или микрорайоны наподобие Зеленограда. Такое заявление сделал вчера на заседании правительства Москвы глава городского стройкомплекса Владимир Ресин. Он даже назвал два возможных направления столичной градостроительной экспансии: Электросталь и Домодедово. Вполне вероятно, эти планы уже в ближайшее время начнут обрастать конкретикой: земельных ресурсов в границах Москвы все меньше.

Выходит, что стоимость ветхого жилья в районе Камушки не много уступает квартирам в расположенных по соседству новостройках. Один из самых неблагоприятных исходов для жителей района при расселении возможный переезд в самую дешевую и непрезентабельную часть ЦАО юго-восток. Но даже там стоимость квадратного метра в новостройках колеблется от $7,6 тыс. до $9 тыс., что чуть больше, чем стоимость квадратного метра в ветхом жилом фонде в Камушках.

Первый большой проект по освоению подмосковных земель уже реализуется: столичная мэрия совместно с администрацией Московской области начала освоение бывших люберецких полей аэрации недалеко от МКАД общей площадью более 400 га. По соглашению Москва получила 145 га и построит на них 1,5 млн кв. м жилья, а также объекты инфраструктуры. При этом 1 млн кв. м пойдет на обеспечение московских очередников и другие социальные программы мэрии. Власти Московской области на оставшейся территории возведут 3,5 млн кв. м жилья.

Один из таких ресурсов - долгосрочная программа по сносу ветхих пятиэтажек и строительству на их месте нового, более вместительного жилья. В этом году должны разрушить 315 таких домов площадью около 800 тысяч кв. м. За все годы реализации программы снесут около 6 млн кв. м. Однако уже в 2010 году пятиэтажек не останется. В мэрии думают о сносе 9-, 12- и 16-этажных панельных домов. Это тоже может стать неплохим ресурсом для нового строительства. Но, как ни крути, возвести дом в чистом поле все же дешевле.

Продолжит мэрия искать земельные участки и в границах города. Например, столичные власти инициируют поправки к Земельному кодексу, по которым к списку оснований для резервирования и изъятия земли для госнужд добавится строительство муниципального жилья (см. номер Газеты от 22 января). Такой тренд - все в казну - виден даже по работе межведомственной комиссии по точечной застройке, созданной в августе прошлого года после многочисленных акций протеста горожан. На деле чаяния москвичей эта комиссия не очень-то и удовлетворяет. Как сообщил вчера на заседании столичного правительства главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, из 700 проверенных по запросам жителей объектов лишь 59 признаны точечной застройкой. При этом в большинстве случаев комиссия рекомендовала не отменять проекты, а лишь скорректировать их: отмена инвестконтрактов и разрешений на строительство требуется только по 15-17 объектам, заявил Кузьмин.

Будет ли в Электростали и Домодедово реализована схожая схема раздела, пока неизвестно. Ресин говорит именно о покупке крупных участков земли. Однако важнее другое: как заманить москвичей в города-спутники. Проблема доставки жителей того же Зеленограда на работу в другие районы Москвы столь очевидна, что городские власти одним из приоритетов сделали создание достаточного количества рабочих мест в самом округе. Переселенцев в будущие города-спутники тоже должны обеспечивать работой, заявил Ресин. Кроме того, по его словам, новые Зеленограды должны соединяться со столицей скоростными дорогами и магистралями. В это верится с трудом: пока приоритеты московских властей таковы, что темпы жилищного строительства сильно отстают от темпов развития транспортной инфраструктуры.



Главная --> Публикации