Главная --> Публикации --> Доступное жилье признали иллюзией Ошибки "дачной амнистии" Дмитрий медведев обозначил новый путь излечения россии от жилищной дистрофии Где взять недостающие метры? вопрос снят. Магистраль мкад-щербинка: работы идут на каждом сантиметре

Что строят
Поселок экономкласса Ореховка строится в окрестностях Зеленодольска, примерно в 40 км от Казани. Девелопер, компания Унистрой, выставил дома на продажу, в том числе по ипотеке, по цене от 30 000 руб. за 1 кв. м. В настоящий момент возводится вторая очередь, состоящая из 125 домов.

Организованные поселки начали строиться под Казанью в 2006 г. Сейчас объекты находятся в разной степени готовности.

В конце 2006 г. была сдана первая очередь (80 домов) в коттеджном поселке Загородный клуб в Зеленодольском районе. Заказчик объекта Ипотечное агентство Республики Татарстан, управляющая компания торговый дом Загородный клуб. Вторая и третья очереди поселка, которые планируется сдать до 2009 г., дадут еще 264 коттеджа. Общая площадь застройки 66,5 га. Объем инвестиций не раскрывается.

В 2006 г. стартовало строительство поселка Светлый в пятикилометровой зоне от Казани, в Пестречинском районе. Как сообщил сотрудник отдела продаж компании Антей Антон Хасянов, строительство 4500 коттеджей экономкласса из сэндвич-панелей рассчитано на 10 лет. Сдача первой очереди намечена на 2010 г. Сметная стоимость проекта около 10,5 млрд руб.

В 2007 г. в Верхнеуслонском районе, в 40 км от Казани, Рест начала строительство поселка Никольская усадьба. На 10 га к 2009 г. планируется возвести 60 домов.

Поселок клубного типа Загородная усадьба строится в 11 км от Казани. Девелопер Оримекс-Сувар. Территория застройки 149 га. Загородная усадьба заявлена как поселок бизнес-класса и состоит из 39 таунхаусов, 172 коттеджей, 24 усадеб площадью по 168-350 кв. м. Объем инвестиций в компании не раскрывают.

Проекты Ак барс холдинга масштабнее. Поселок Казанская усадьба в Приволжском районе Казани рассчитан на 287 домов. Его сдача намечена на конец 2008 г. Примерно на это же время компанией планируется и начало строительства Заповедного на 31 га в районе поселка Мирный, на берегу реки Подувалье. Объем запланированных инвестиций 6,7 млрд руб.

К концу 2008 г. компания Технология обещает закончить строительство поселка Радужный на участке в 4,2 га на берегу Волги, в 35 км от Казани. С мая 2007 г. здесь строится 31 дом, как эконом-, так и бизнес-класса.

Частный риэлтор Людмила Выборнова сомневается в целесообразности такого поведения девелоперов: Покупательская активность уже сейчас оставляет желать лучшего.

Мало денег на дома
Застройщики организованных поселков повышают цены. Хотя, как признаются риэлторы и девелоперы, часто такое повышение необъективно. В основном оно диктуется аппетитами девелопера, признается замгендиректора Технологии Лариса Гатауллина. По ее словам, цены в Радужном только с ноября 2007 г. по март 2008 г. выросли на 15%. Застройщик Никольской усадьбы, компания Рест, за 2007 г. поднял цены на 30%.

Гатауллина утверждает, что потребность в загородном жилье у населения есть, вопрос по какой цене. Казани очень нужны поселки экономкласса, отвечает Хасянов. Гатауллина советует девелоперам быть более гибкими, договариваться с банками об ипотеке и т. д.. Частный маклер Александр Шамов утверждает, что продажи стоят в основном из-за неподъемных для покупателей цен. Большого спроса на загородном рынке мы не наблюдаем, хотя уже пора бы, огорчается риэлтор АН Флэт Станислав Кусакин. По словам маклера Аллы Силантьевой, спрос активен только на недорогие дома до 25 000 руб. за 1 кв. м с участком до четырех соток.
Основной тенденцией загородного рынка в 2007 г. эксперты называют его активное пополнение. По данным КБ Ярмарка, к началу 2008 г. предложение домов и садовых участков увеличилось в полтора раза, земельных участков и коттеджей на 80-90%. Цены в среднем выросли на 35% до 38 500 руб. за 1 кв. м коттеджа (включая стоимость земли). Самая дорогая земля в окрестностях Екатеринбурга стоит 180 000 руб. за сотку, основное предложение в два раза дешевле.

Хасянов соглашается, что потенциальные покупатели часто сетуют на высокие цены. Если бы платежеспособный спрос населения был выше, продажи пошли бы активнее, говорит он.

По подсчетам экспертов, выступавших на конференции Загородная недвижимость: концепции, технологии, маркетинг, организованной журналом Деловой квартал, сейчас на различных стадиях строительства находится от 25 до 30 коттеджных поселков, еще столько же должно появиться на рынке в ближайшие два года.

На загородный рынок вышли компании, ранее занимавшиеся проектами в других сегментах. Семен Кац из AVS Group (специализировавшейся на гостиницах и складах) объясняет это перегревом рынка квартир и потребностями населения, готового жить за городом.

Директор АН Титул Максим Федотов говорит, что девелоперы делают все более качественные проекты. Например, поселок Ривер-парк позиционируется как загородный жилой клуб для людей, интересующихся спортом и активным отдыхом, им предлагаются как коттеджи, так и таунхаусы на 5, 10 и 12 семей. Вблизи поселка расположены ипподром, водная станция, а внутри планируется создать гольф-клуб. 15 коттеджей уже продаются по цене 65 000 руб. за 1 кв. м, хотя будут построены к лету 2010 г., рассказал Сергей Пономарев, главный инженер Ривер-парка.

Оценивая предложение на загородном рынке, эксперты более или менее сходятся во мнениях, но оценка платежеспособного спроса вызвала бурную дискуссию. Директор Ярмарки Дмитрий Гусев заявил, что растущее предложение на рынке будет поддержано спросом: 50% опрошенных компанией екатеринбуржцев желали бы переехать за город. По подсчетам директора Центра социологических и маркетинговых исследований Ольги Рыбаковой, емкость рынка в 2008 г. составит 340 000 кв. м (при среднем метраже коттеджа 170 кв. м), или $530 млн. Директор по маркетингу АН Восточное Павел Боровиков оценивает ее гораздо скромнее в $180 млн и считает, что шанс быть проданными есть лишь у шести домов в каждом из имеющихся и строящихся коттеджных поселков.

По оценкам корпорации Перспектива, за 2007 г. предложение организованных поселков коттеджей и таунхаусов увеличилось в 2,5 раза.

В Николином ключе также будут и таунхаусы, и усадьбы. Цена коттеджей еще не определена, говорит Семен Кац из AVS Group , а 1 кв. м в таунхаусах, которые планируется сдать в середине 2009 г., будет стоить 30 000 руб. Для сравнения: готовый таунхаус в поселке Снегири стоит сейчас 34 000 руб. за 1 кв. м, говорит Светлана Голубева из СК Третья столица.

Если в прошлом году аналитики уверяли, что пермским девелоперам не грозит кризис перепроизводства, то сейчас ситуация изменилась. Эксперты отмечают дисбаланс спроса и предложения. Специалист аналитического отдела Камской долины Наталья Лагунова говорит, что на рынке появилось слишком много объектов, а спрос адекватно вырасти не успел.

Аналитики Камской долины насчитали более 30 таких объектов на разной стадии строительства. В прошлом году начато строительство поселков Южная усадьба (5,8 га, три очереди, инвестор и застройщик Камская долина), Горки-1 (10 га, 44 коттеджа, инвестор АН Респект), Демидково (10,5 га, 23 дома, Пермская финансово-производственная группа).

Специалисты Камской долины уточняют, что стоимость 1 кв. м в коттедже зависит от его качественных характеристик. По данным Лагуновой, в среднем цена дома (с учетом прилегающего земельного участка) в поселках премиум-класса составляет 50 000-60 000 руб. за 1 кв. м (Боровицкий, Демидково), в поселках бизнес-класса 30 000-40 000 руб. (Южная усадьба, Протасы, Протасы-2).

Спрос есть, но не на предлагаемые объекты, а на более дешевые дома, возражает директор Пермского аналитического центра Сергей Седов. Предложение по 3-5 млн руб. за дом с участком на рынке отсутствует, тогда как оно наиболее востребовано, соглашается Регина Давлетшина, руководитель информационно-аналитического отдела корпорации Перспектива. У немногочисленных платежеспособных клиентов, по словам Седова, выбор небольшой на рынке нет и не предвидится объектов, которые обеспечивали бы владельцам комфорт городского жилья. Давлетшина добавляет: сейчас абсолютное большинство жителей Перми, способных приобрести дорогой загородный дом, уже его имеют. На конец 2007 г. стоимость готового коттеджа, по оценкам Перспективы, составила не менее 6-7 млн руб.

Коттеджным домостроением в Перми в основном занимаются мелкие местные компании, каждая из которых реализует один проект, параллельно с ведением основного бизнеса. Например, Респект в основном занимается риэлторской деятельностью, Камская долина специализируется на строительстве городского жилья. Рынок еще формируется, объясняет Седов. Девелоперы только начинают проявлять интерес к загородному строительству, соглашается Лагунова. Среди компаний, ведущих сразу несколько проектов, она выделяет ИСК Новострой (является заказчиком и инвестирует строительство поселка таунхаусов Боровицкий, а также коттеджных поселков Ермаки и Лукоморье) и Гриндом (Протасы, Протасы-2).

Менее дорогой вариант в поселках экономкласса (Пальники, Новоселы, Солнечная сторона), здесь дома можно купить по 22 000-30 000 руб. за 1 кв. м.

В каких домах хотят жить пермяки
Камская долина провела в 2007 г. исследование потенциальных покупателей загородного жилья. Было выявлено, что большинство пермяков предпочли бы строительству дома собственными силами приобретение коттеджа в организованном поселке не далее 30 км от города. Аналитики компании выделили четыре приоритетных направления развития коттеджного домостроения: в экологически чистых микрорайонах города (Верхняя Курья, Окуловский, Левшино, Запруд, Висим, Костарево); в окрестностях поселка Сылва; вдоль дороги на курорт Усть-Качка и в Добрянском районе (недалеко от Пальников и Полазны).
Сбербанк снизил ставки по ипотечным кредитам и кредитам на недвижимость в среднем на 0,5--1,5 процентного пункта. Участники рынка полагают, что это решение вместе с недавним повышением доходности по депозитам может быть связано с изменением стратегии развития Сбербанка. Но вряд ли другие финансовые институты последуют его примеру и станут понижать доходность по кредитам -- по словам банкиров, макроэкономическая конъюнктура рынка сейчас неблагоприятна для этого.

Специалисты прогнозируют, что в ближайшие два года предложение будет перемещаться в более низкий ценовой сегмент. По словам Регины Давлетшиной, насыщения загородный рынок может достигнуть уже к 2011-2012 гг. Высокая конкуренция среди возводимых поселков приведет к стабилизации цен и максимальному соответствию строящихся домов потребностям покупателей уже в следующем году.

Одновременно с этим были снижены ставки по кредиту на неотложные нужды на 2 процентных пункта, с 15,5 до 13,5% годовых. По автокредитам ставки, напротив, были повышены -- в среднем на 0,5--1 процентный пункт.

С понедельника минимальная ставка по кредиту на недвижимость в долларах и евро составила 11,5% годовых (ранее -- 12% годовых), по ипотечному кредиту в валюте -- 11,5% годовых (ранее -- 12% годовых), а после оформления объекта недвижимости в пользу банка --- 9,75% годовых (ранее -- 11% годовых). Ставка по кредиту Ипотечный + в долларах и евро составляет теперь минимум 11% годовых (ранее -- 11,5%), после оформления объекта недвижимости в пользу банка -- 9,5% годовых (ранее -- 10,75%).

Тогда же руководство банка пообещало, что изменение ставок не приведет к сокращению процентной маржи. По словам зампреда Сбербанка Антона Карамзина, повышение депозитных ставок обеспечит больший объем привлечений, который будет эффективно размещен. Г-н Карамзин отметил, что в бизнес-плане в годовом горизонте Сбербанк рассчитывает на увеличение маржи на 0,1 процентного пункта.

Неделю назад Сбербанк поднял ставки по депозитам в среднем на 0,5 процентного пункта. День спустя глава кредитной организации Герман Греф заявил: В ближайшее время мы примем окончательное решение по некоторой корректировке кредитных ставок, но увеличения ставок мы не предполагаем. Ни по одной позиции повышения пока не будет.

Видимо, поэтому собеседники газеты и не видят экономических предпосылок для падения процентных ставок. Нынешняя конъюнктура неблагоприятна для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам в том случае, если ставки фиксируются на долгий срок, 20 лет, например, -- говорит г-н Шитов. -- К тому же не нужно забывать о том, что некоторые банки могут в одностороннем порядке пересмотреть ставки по кредитам. Иными словами, взяв ипотеку на 20 лет под 10% годовых, нельзя быть полностью уверенным в том, что именно по такой ставке будешь выплачивать кредит банку в течение всего срока.

Участники рынка, правда, полагают, что эти решения могут привести к сокращению маржи. Если исходить из сообщений в прессе о росте ставок по привлечению средств и понижению ставок при размещении их, то получается, что Сбербанк своими действиями хочет увеличить свою долю на рынке, и по идее эта политика должна привести к снижению процентной маржи, -- говорит президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. Для того чтобы точно определить, повлияют ли эти решения на сокращение прибыли, нужно четко понимать структуру финансирования Сбербанка, а эта информация есть только внутри кредитной организации, -- отмечает управляющий директор блока розничного бизнеса Банка Москвы Алла Цытович. -- Если рассматривать в качестве источника фондирования вклады, то по ним ставки растут, что касается займов на внешних рынках, то их стоимость для российских клиентов выросла в среднем на 1--1,5 процентного пункта.

Решение повысить ставки по автокредитам отражает текущую ситуацию на рынке. Банкиры отмечают, что общая тенденция к росту доходности по всем кредитам затронет и автокредитование.

Не исключено, что действия Сбербанка в отношении ипотечных ставок можно объяснить социальной нагрузкой, считает собеседник Времени новостей, представитель крупного коммерческого банка: Сейчас власти пытаются доказать населению, что мировой кризис на России никак не скажется, возможно, Сбербанк своими действиями пытается стабилизировать ситуацию.



Главная --> Публикации