Главная --> Публикации --> Недвижимость всего мира - в центре москвы «пятерочке» нужны свои склады Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости С мая у всех многоквартирных домов должны появиться новые управляющие компании Недвижимый кризис

Современность часто называют эпохой больших городов. Как свидетельствуют данные ООН, при неуклонном росте абсолютного числа городов все большее количество населения в мире аккумулируют крупные мегаполисы. В середине прошлого века городами-миллионерами могла похвастаться каждая седьмая страна, в настоящее время уже каждая третья. К 2008 году на планете сформировались 459 агломераций с населением более одного миллиона человек, в которых проживает примерно 40% горожан и 20% всего населения планеты.

Центрами нового мирового сообщества стали глобальные города. Агломерации, наделенные колоссальными финансовыми, управленческими, информационными и политическими функциями. Ни одна страна мира не может быть в числе лидеров, если не имеет хотя бы одного глобального города.

Немного теории
Термин глобальный город появился совсем недавно, в 90−е годы, в работах профессора социологии Чикагского университета С. Сассен. Госпожа Сассен сформулировала ряд гипотез, почему возникли такие города.

Но крупнейшие отнюдь не означает сильнейшие. В последнее время особая категория мегаполисов глобальные города (от англ. global cities) стали главными центрами активности мирового сообщества.

Во-вторых, эти функции управления стали настолько сложными, что глобальные фирмы начинают передавать их на аутсорсинг специализированным сервисным компаниям, работающим по контрактам со штаб-квартирами корпораций.

Во-первых, растущая географическая разбросанность экономической деятельности ведущих корпораций мира усилила значения их центральных функций. Чем больше разбросаны экономические операции фирмы по различным странам, тем сложнее ее центральные стратегические функции управление, координация, обслуживание, финансирование всей системы операций компании.

В-четвертых, чем больше функций передается штаб-квартирой на аутсорсинг, тем проще становится выбор места размещения самой штаб-квартиры. Из этого следует, что ключевой сектор, для которого определяющее значение имеют преимущества глобальных городов, высокоспециализированный и высокоинформатизированный сектор услуг.

В-третьих, специализированные сервисные компании, вовлеченные в сложные глобализированные рынки, как правило, размещаются в крупнейших городах. Сложность услуг, которые требуется произвести, неопределенность рынков, на которых они действуют, возрастающее значение скорости во всех сделках вот совокупность условий, дающих новый импульс к развитию мегаполисов. Собирание компаний, талантов, экспертиз приводит к тому, что по набору функций городская среда становится похожей на информационный центр. Пребывание в городе можно сравнить с нахождением в крайне интенсивном и плотном информационном потоке.

Геоэкономическая мощь глобальных центров
Даже поверхностное знакомство с международной статистикой позволяет признать, что экономический потенциал глобальных городов колоссален. Только их первая десятка дает свыше 1/10 всего ВВП мира. Беспрецедентны показатели Большого Токио и Большого Нью-Йорка, занимающих две первые позиции в рейтинге главных производящих городов мира. Параметры остальных также внушительны, но намного меньше в 2 2,5 раза, чем у лидеров. Москва, занимающая 25−е место в рейтинге 2005 года, имела 181 млрд долларов ВВП, почти в десять раз уступая двум первым позициям.

Кто входит в клуб глобальных?
Классификаций и ранжирований глобальных городов градоведами, особенно на Западе, предпринималось много. Эмпирически доказанную, интересную и современную классификацию предлагает научный коллектив из британского Университета Лафборо (Loughborough) Исследовательская группа глобализации и мировых городов (Globalization and World Cities Study Group GAWC). Их ранжирование выполнено на основе балльной оценки функций городов в сфере четырех типов высших услуг: бухгалтерский учет и аудит, реклама, финансы и банки, страхование. В зависимости от суммы набранных баллов все города разделены на четыре ранга α, β, γ, d и параллельно на 12 категорий (12−я высшая, 1−я низшая). На основе анализа выделено 55 глобальных городов разного ранга, в том числе четыре: Лондон, Нью-Йорк, Париж, Токио наивысший командный состав, а 67 имеют достаточный потенциал, чтобы в будущем приобрести статус глобальных. Москва входит в эти 67.

В уже сложившуюся географию штаб-квартир ведущих ТНК в последнее десятилетие активно вторгаются ранее вторичные центры. Так, Пекин в сжатые сроки буквально ворвался в топ-10 и ныне занимает пятую строчку в рейтинге городов лидеров по числу штаб-квартир нефинансовых ТНК. Прогрессируют позиции и целого ряда других относительно молодых и совсем юных глобальных центров Сингапура, Шанхая, Сянгана (Гонконга), Сан-Паулу и проч.

Усиливают элитарность глобальных городов в геоэкономической сфере расположенные там штаб-квартиры крупнейших ТНК мира. Сводные рейтинги самого различного происхождения традиционно возглавляют Токио, Нью-Йорк, Лондон и Париж. Согласно списку Global-500, в совокупности на них приходится более 1/4 всех штаб-квартир ТНК из числа 500 крупнейших в мире. Однако первым среди равных выступает Токио (см. таблицу 4 [4]). Здесь находится 56 штаб-квартир ТНК из числа 500 крупнейших нефинансовых корпораций мира и 9 из 12 крупнейших промышленно-финансовых групп страны. Каждая из них располагает огромными бизнес-активами и возможностями. Неслучайно некоторые исследователи склонны считать, что именно Токио сейчас ведущий центр по управлению всей мировой промышленностью. Весьма представителен список ТНК, базирующихся в Париже, Лондоне, Нью-Йорке или его окрестностях.

Язык и мощнейший инструмент современного бизнеса свободный капитал. Неслучайно практически все исследователи идентифицируют глобальный город в первую очередь как мировой финансовый центр средоточие финансовых услуг, которые осуществляют транснациональные банки, фондовые и товарные биржи, финансовые, страховые компании и всевозможные другие институты, хотя сквозное ранжирование глобальных городов затрудняет их различная вовлеченность в отдельные виды финансовой деятельности. Например, Нью-Йорк заметно отстает от Лондона по торговле ценными бумагами иностранных эмитентов и по международным активам банков, но зато существенно превосходит по суммарным показателям фондовой биржи. Так или иначе, подавляющее большинство исследователей выделяет триумвират важнейших финансовых центров мира: Лондон, Нью-Йорк, Токио при лидирующей роли столицы Великобритании .

Глобальные города уже давно насквозь постиндустриальны. В Лондоне, Нью-Йорке, Париже, Сан-Франциско доля индустрии в структуре как занятого населения, так и стоимости ВВП составляет менее 6 7%, хотя еще несколько десятилетий назад достигала 1/3 и более.

Все глобальные центры располагают, как правило, несколькими аэропортами. По общему объему пассажирских перевозок авиатранспортом Париж уже преодолел планку в 80 млн человек в год, Токио 90 млн, Нью-Йорк 100 млн, а Лондон 125 млн. В 2006 году на эти четыре агломерации приходилось более 1/10 всех мировых пассажиро и грузоперевозок воздушным транспортом. Более того, столичные аэропорты Великобритании и Франции уверенно возглавляют мировой рейтинг аэропортов и по объему международных пассажирских перевозок (см. таблицу 5 [6]). При этом отметим, что наибольшая интенсивность связей отмечается между главным квартетом глобальных городов. Например, почти половина ежегодного объема международных пассажирских авиаперевозок Нью-Йорка, который составляет около 30 млн человек, приходится только на десять центров, а на Лондон, Париж и Токио более четверти.

Но важнее, что в условиях формирования новой экономики глобальные города аккумулируют функцию производства и распространения информации и, безусловно, выступают ведущими центрами массовой коммуникации. По данным компании TeleGeography [5], учитывающим только международный трафик, который проходит по международным бэкбонам, самый крупный хаб во всемирной сети Лондон (1,1 Тбит/с; пиковая нагрузка 439 Гбит/с), а главный маршрут Лондон Нью-Йорк (320 Гбит/c; пиковая нагрузка 153 Гбит/с). Закономерно, что глобальные города служат местом размещения штаб-квартир компаний, специализирующихся в области телекоммуникационных услуг, информационных систем и технологий, а также ведущих медиаконцернов. В число ключевых медиацентров мира входят Нью-Йорк, Лондон, Париж, Лос-Анджелес, Мюнхен, Берлин и Амстердам. На эти семь городов приходится более 30% всех подразделений 33 ведущих глобальных фирм медиаиндустрии.

Половина из общего числа официально зарегистрированных МНПО базируется только в 20 городах, причем 13 из них находятся в Европе. Среди всех городов явно выделяется Брюссель. Здесь расположены штаб-квартиры 1,4 тыс. МНПО, это почти столько же, сколько в Лондоне и Париже вместе взятых. Каждый из этих городов традиционно считается оплотом свободомыслия, очагом национальных и международных общественно-политических объединений и движений самого разнообразного характера. На этом фоне весьма скромными оказываются позиции Нью-Йорка и особенно Токио. Отметим, что во второй десятке геополитических центров в качестве новых точек роста выделяются такие города развивающихся стран, как Буэнос-Айрес (110 штаб-квартир МНПО), Найроби (100) и Мехико (87).

Не только бизнес
Глобальные города замкнуты в единую сеть геополитических центров. В них концентрируется подавляющая часть штаб-квартир как международных межгосударственных (межправительственных) организаций (ММО) и групп, так и международных неправительственных организаций (МНПО). По предварительным подсчетам, на семь ключевых геополитических центров Нью-Йорк, Париж, Лондон, Брюссель, Женеву, Вашингтон и Вену приходится более 2/3 всех штаб-квартир ММО. Безоговорочный лидер Нью-Йорк место размещения штаб-квартиры ООН и ряда ее крупных структурных подразделений. По масштабам деятельности с ним не сопоставимы остальные центры, включая Лондон и Париж.

Наблюдается ренессанс глобальных городов как крупнейших образовательных и исследовательских центров. Все глобальные города располагают десятками вузов и замкнуты в единую систему университетских центров, все в большей мере комплектующих многотысячную студенческую аудиторию из представителей разных стран мира. Например, только в Нью-Йорке находятся такие форпосты высшего образования международного класса, как Колумбийский, Нью-Йоркский, Фордемский, Рокфеллеровский университеты и ряд других. Стремительно набирает вес сфера фундаментальной науки и особенно НИОКР, увеличивается значимость городов как главных игроков на глобальном рынке новейших технико-технологических достижений. За 2002 2004 годы в рейтинге исследовательских центров мира по индексу научного цитирования два очевидных лидера Токио-Иокогама (более 80 тыс. ссылок) и Лондон (более 70 тыс.), от которых прочие мегаполисы, включая Париж и Нью-Йорк, отстают в полтора и более раз. Знаменательно, что замыкает первую десятку рейтинга новобранец Пекин (более 40 тыс.) (см. рисунок 1 [7]).

Важная миссия глобальных городов в том, что они являются базой для краткосрочных официальных, деловых, научных, представительских и иных контактов самого разного рода. Сюда прибывают люди для обучения, работы по контрактам, посещения родственников, проведения досуга и отдыха и так далее. Достаточно сказать, что первая десятка в рейтинге глобальных городов аккумулирует более 10% всех посещений международных туристов и поглощает львиную долю самого крупного сектора делового туризма корпоративных поездок. География связей каждого истинно глобального города чрезвычайно обширна, их форланд практически весь мир. Иными словами, эти центры служат опорными точками циркуляции людских потоков в рамках всего мирового сообщества.

Москва за нами
Далеко не каждый город способен попасть в элитный клуб мировых центров. Москва близка к этому, но ей придется пройти не только через жесткое противостояние других городов-лидеров, но и решить множество других проблем, о которых вряд ли сегодня кто-то думает в связи с понятием глобальный город. Но несмотря на дистанцию, которую надо пройти, нельзя не понимать, что попадание в систему глобальных городов имеет колоссальное значение для повышения конкурентоспособности любой агломерации, ее ближайшего окружения, региона и страны в целом.
При нынешних правилах игры строить доступное жилье нереально. К такому выводу пришли участники очередной сессии проекта Российский дом будущего, посвященной экономике жилья.

Существование глобальных городов далеко небезоблачно. К старым, исторически накопленным противоречиям добавляются новые. В первую голову это касается многократно возросшей скорости распространения по городским сетям как инноваций, так и кризисных явлений. Именно глобальный город первым принимает на себя удар подобных стихий. Кроме того, как отмечают специалисты-градоведы, налицо тенденция унификации облика глобальных городов под давлением стандартов транснационального бизнеса, все большая утрата культурной самобытности под влиянием процесса интернационализации, рост социально-этнической дифференциации в результате международной миграции, усиление социальных диспропорций, поляризации городской территории и проч.

Для меня оказалось удивительным, что в стране нет специалистов по экономике жилья, экономике поселений, отмечает руководитель методологической части проекта Российский дом будущего Сергей Попов. Отдельные вопросы экономики самого строительного процесса проработаны, а всем циклом жизни жилья (от проектирования до эксплуатации) и вопросами функционирования поселений наши специалисты не занимаются.

Прошедшая на днях сессия, посвященная экономике жилья, завершает серию семинаров проекта Российский дом будущего. Экономическая составляющая жилищной политики России на сегодняшний день практически не сформирована. Достаточно сказать, что из массы существующих механизмов, обеспечивающих доступность жилья (система стройсберкасс, программы арендного жилья, самостоятельного строительства и т. д.), у нас активно развивается только ипотека, которая пока лишь раскручивает маятник роста цен.

Что нам стоит дом построить
Почему цены продаж новостроек так сильно превышают строительную себестоимость? Какова экономика проекта по созданию нового жилого поселения? Есть ли возможность для радикального снижения себестоимости? Эти вопросы на сессии Российский дом будущего были рассмотрены на примере кейса по строительству коттеджного поселка в Подмосковье, любезно предоставленного одним из девелоперов.

Между тем переход от точечной застройки к освоению новых территорий предполагает введение государством новых правил игры. Механизм, когда застройщик и выступает инициатором проекта, и берет на себя затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, уже не срабатывает в крупных проектах затраты на создание новой инфраструктуры оказываются слишком велики для частного бизнеса. Необходимо не только увеличение финансовых вложений со стороны государства, но и выработка новых механизмов освоения территорий (к примеру, создание корпораций развития), увязывающих интересы государства, бизнеса, естественных монополий и общества. Без этого крупные проекты будут либо буксовать, либо выводить на рынок непомерно дорогое жилье.

Перейдем к цифрам. Земельный участок обошелся девелоперу по 5 тыс. долларов за сотку, предстроительная стадия заняла более двух лет. Себестоимость коттеджей по распространенной в Подмосковье технологии железобетонный каркас + стены из пенобетонных блоков даже без отделки составила 1 тыс. долларов за квадратный метр. На нескольких поселках мы нанимали пару десятков подрядчиков, снизить цену более чем на 100 150 долларов c метра нам не удалось, прокомментировал эту цену застройщик. Местные власти наложили обременения в размере примерно 5% от стоимости проекта в целом. Взносы на развитие района незаконная практика, но без этого обходится редкий проект: кого-то просят профинансировать строительство школы, кого-то разработку генплана.

Технические характеристики проекта в общих чертах даны в таблице. Поселок планировался как место для полноценного проживания, поэтому кроме жилья в его состав вошли школа, детский сад, спортивно-оздоровительный комплекс, магазины, бытовой комплекс и некоторые другие объекты. Все коммуникации центральные, их финансирование по общепринятой схеме полностью взял на себя застройщик.

Из всех сложностей в процессе строительства особо стоит выделить две. Первая несмотря на наличие нацпроекта по жилью и давление со стороны областной администрации, местные власти совершенно не заинтересованы в новом строительстве. Чиновники прямо говорят: нам новые стройки не нужны. Старых проблем навалом. Местные власти получают от новых проектов только обострение транспортных и других проблем, а роста налоговых поступлений не происходит, рассказывают девелоперы. Вторая проблема судьба построенных инвестором школы и детского сада. Это не прибыльные объекты, и в идеале они передаются на баланс местной администрации. При строительстве данного коттеджного поселка это оказалось невозможно, и застройщик вынужден субсидировать их за счет эксплуатационных платежей с хозяев коттеджей или других источников.

Подсчет всех затрат на строительство поселка дал интересные результаты. Стоимость земли составила в общем бюджете менее 9%, а стоимость возведения коттеджей в общей цене проекта лишь 35%. Примерно в такие же суммы обошлось строительство социальной и инженерной инфраструктуры вместе с благоустройством территории. Полная себестоимость коттеджа с учетом всех затрат составила 560 тыс. долларов (2,8 тыс. долларов за квадратный метр). С учетом срока реализации проекта в три-четыре года и запланированной рентабельности в 20 25% годовых на вложенный капитал (в основном в покупку земли, проектные и часть строительных работ) продажная цена оказалась около 760 тыс. долларов. Довольно дорого для дома площадью 200 квадратных метров на участке в 10 соток.

Другой вариант снижения затрат отказ застройщика от любой социальной инфраструктуры: не только школы, но и спортивного центра и т. д. Такое поселение вряд ли можно назвать полноценным, но даже в крупных поселках такая экономия распространена. Даже при том, что у этой медали есть и обратная сторона: в поселке с инфраструктурой коттеджи продаются значительно быстрее. Другие разделы сметы также имеют резервы для снижения затрат, но возможны только при изменении отношений между властью и девелопером. Отказ от незаконных обременений и сокращение сроков предстроительной стадии на год дали бы застройщику экономию в 15 20%. Снижение цен на спекулятивном земельном рынке, контролируемом группой крупных ленд-лордов, также невозможно без участия государства. Последняя инициатива властей по активному вовлечению незадействованных федеральных земель в жилищное строительство могла бы быть сильным ходом (подробнее об этом см. Федералы готовятся к вторжению на стр. 80).

Возможно ли сокращение общей стоимости строительства? Конечно, возможно. Самый очевидный способ снизить стоимость коттеджей это покупка заводика по производству каркасно-панельных домов. Линия с производительностью в один-два коттеджа в день стоит примерно 5 6 миллионов евро, средний срок поставки такой линии из-за рубежа полгода. Стоимость коттеджей при наличии своего завода составляет 500 700 долларов за квадратный метр без внутренней отделки, говорит генеральный директор компании Комстрин Максим Сотников.

Большие затраты на инженерную и социальную инфраструктуру предопределяют высокую себестоимость не только коттеджных поселков, но и массовой многоэтажной застройки. Даже в расчетах у нас не получается полная себестоимость ниже 1,8 тысячи долларов за квадрат. Мы хотели бы строить доступное жилье, но при нынешних правилах игры это нереально, заключает Наталья Чукаева.

Власти могли бы также взять часть затрат на строительство инженерной и социальной инфраструктуры. К примеру, по словам директора департамента маркетингового анализа компании Масштаб Натальи Чукаевой, в масштабном американском проекте Rancho Irvine, где частный девелопер саккумулировал около 40 тыс. гектаров в Калифорнии, власти берут на себя массу финансовых обязательств. Это касается и магистральных трасс (включая железнодорожную ветку), и внешних инженерных сетей, и программ субсидирования работников социальной сферы, и развития университета как якорного объекта новой территории.

Куритиба в градостроительных кругах известна как замечательный пример решения транспортной проблемы. Как город, где общественный транспорт победил автомобиль. Вместо строительства дорогостоящего метро в 70−е годы здесь была разработана и внедрена уникальная система автобусного движения metrobus. Автобусы летают по городу со средней скоростью 50 км/ч, а интервал движения в час пик меньше минуты. Эта транспортная система обошлась в 100 раз дешевле, чем метро, и эта дешевизна главная причина, почему эксперимент введен лишь в десятке городов мира: строительное лобби не дремлет. Жилищная политика Куритибы известна намного меньше, хотя в ней также есть ряд интересных элементов.

Бразильский самострой
Следствием текущей российской жилищной политики является поляризация населения. Лишь небольшая, сокращающаяся группа людей способна купить жилье (с ипотекой или без), а основная часть населения отсечена от рынка. В качестве примера совершенно иных подходов к жилищной политике можно назвать программу бразильского города Куритиба, которая также была представлена на прошедшей сессии.

Другой вариант продажа квартир в кондоминиумах в рассрочку. Программа рассчитана для людей с доходами в три-шесть минимальных зарплат. Большинство квартир весьма экономичны: на 48 квадратных метрах располагаются гостиная, две спальни, кухня и санузел. Месячная плата за квартиру составляет 124 доллара (еще 41 доллар коммунальные платежи). После 15 лет аренды и выплаты 70% стоимости квартира переходит в собственность жильца.

Программы социального жилья основаны не на бесплатной раздаче квартир, а на вовлечении низших слоев населения в более перспективный образ жизни. Одна из программ провоцирует даже бедных бразильцев к так называемому самостроительству и самообустройству. Программа рассчитана на людей с доходами от одной (240 долларов) до десяти минимальных зарплат. Город выкупает большие участки земли, делает план территории, подводит коммуникации и продает очередникам в рассрочку наделы от 1,5 сотки под строительство жилых домов. При сроке стояния в очереди в один-два года средний участок обходится новому владельцу в 12 тыс. долларов эта сумма выплачивается в течение десяти лет (ежемесячный платеж всего 140 долларов). Если нахождение в очереди растягивается до пяти-шести лет, то более мягкими оказываются и условия: участок обходится в 7,7 тыс. долларов, которые выплачиваются за 20 лет, ежемесячный платеж 65долларов в месяц. При этом город не ограничивается только выдачей земли: предлагаются типовые проекты коттеджей, по желанию предоставляется архитектор (студенты старших курсов вузов под руководством преподавателей). Кроме того, существует программа кредитования строительства, причем кредит выдается не деньгами, а стройматериалами.

Программы по развитию арендного жилья и самостроительству могли бы быть очень полезны России. Они позволяют отказаться от предоставления бесплатного жилья и при этом в них могут быть вовлечены очень широкие слои населения. Интересно, что в СССР программа самостроительства вводилась в 1944 году для смягчения жилищной нужды. Она включала и кредитование индивидуальных застройщиков, и помощь местных властей в заготовке деловой древесины, и обеспечение транспортом.

Это только две из жилищных программ Куритибы. Все они нанизываются на сильную транспортную политику, продуманную систему расселения, на многочисленные социальные программы по вовлечению людей с низкими доходами в экономическую жизнь и их перемешивание с более успешными слоями населения. В целом же ключевым понятием городской политики является качество жизни, и по этому показателю Куритиба является одним из благополучных городов Бразилии.

В поля!
Прошедшая сессия завершила этап проекта Российский дом будущего под названием Лаборатория. На новом этапе проект будет состоять из нескольких направлений: исследовательского, консультационного (в том числе и семинары в регионах) и практического (Полигон). В рамках последнего отобранные проектные группы уже начали работу над концепцией освоения территории в 1000 га, расположенной в Подмосковье и принадлежащей партнеру Российского дома будущего. Планируется, что эта территория станет зоной архитектурно-строительных инноваций под названием ЦеХ (центр хаузинга центр домоустройства). Здесь разместятся несколько экологически чистых предприятий строительной индустрии, несколько жилых поселений, демонстрационная площадка экспериментальных домов, коммуникационный центр и, возможно, архитектурно-строительный вуз нового типа с кампусом. Одним из главных принципов проектирования этой территории является так называемая sustainability (устойчивость, политика незакрывания возможностей в будущем), что позволит сделать проект гибким и способным отвечать на любые вызовы времени.

Вторая волна самостроя в Советском Союзе связана с дачным строительством в 70−е годы, когда власти выделили земельные участки под индивидуальное строительство. Дачный проект, при всех его плюсах, не стал примером комплексного подхода, свойственного Куритибе. Участки представлялись без коммуникаций, соответственно, и домики могли использоваться только летом. Не была создана система рационального строительства: многие участки были застроены очень некачественными сооружениями. По сути был упущен исторический шанс: при выделении участков в непосредственной близости от городов и централизованном обеспечении инженерными коммуникациями дачные кооперативы могли бы стать полноценными пригородами для постоянного проживания, что сильно снизило бы остроту жилищной проблемы в стране. Всего этого не произошло, и дачные поселения так и остались неполноценными, земля в таких кооперативах сегодня даже рядом с Москвой стоит относительно недорого. Это отражает и низкий уровень комфорта, и отсутствие потенциала развития: такие поселения можно только снести и перепланировать, заново отстроить. Иными словами, произошло растрачивание энергии населения на плохо организованную жизнь.

Крупные скандалы, связанные с крушением строительных пирамид, слава богу, поутихли. Власти города помогли, предоставили обманутым дольщикам новое жилье. Случаев явного мошенничества со стороны застройщиков по принципу: собрали деньги и скрылись тоже стало меньше. Но проблемы, связанные с нарушением прав новоселов, остались. И они носят массовый характер. Особенно когда новостройки реализуются по сомнительным предварительным договорам и прочим серым схемам, что позволяет застройщикам нарушать свои обязательства.

Результаты работы Лаборатории будут представлены на I Московской архитектурной биеннале, которая откроется 25 мая. Там же пройдет выставка Квартальный вопрос (одним из организаторов выступил Российский дом будущего) с крупными жилыми проектами от ведущих российских архитекторов, анализ которой позволит увидеть, куда же идет российское градостроительство.

I. Долгострой
Затягивание сроков строительства дома и сдачи в эксплуатацию, передачи квартиры гражданину проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики. Вы вложили деньги в строящийся дом, и вам обещали его построить к такому-то времени. Например, в договоре с дольщиком конкретный срок окончания строительства дома апрель 2007 года. На дворе апрель 2008-го, а новоселье все откладывается. Что делать?

О наиболее типичных нарушениях и о том, как защитить свои права в сегодняшнем выпуске Справочного бюро.

Если вы заключили со строительной компанией инвестиционный договор, договор финансирования строительства жилья или какой-то другой на такие договоры распространяется законодательство о защите прав потребителя. Если указан срок исполнения работы, и он сорван, или нарушен разумный срок, то, согласно ст. 28 закона РФ О защите прав потребителей имеете полное право требовать компенсацию 3% от цены договора за каждый день просрочки. Неустойка не может превышать цену договора.

Требовать неустойку и возмещение убытков

Обычно застройщик избегает внесения в договор условий о неустойках или, если и назначает, то совсем незначительный размер. В любом случае, закон на стороне участника долевого строительства. Он вправе требовать выплаты законной неустойки.

Например, гражданин заключил договор инвестирования строительства жилья и внес оплату в размере 750 000 рублей. Размер договорной неустойки составит аналогичную сумму без учета индексациии. При этом часто конкретный срок не указывается. В этом случае можно его установить, исходя из рекламных материалов застройщика и документов (срок обычно есть в инвестиционном контракте, официальных документах органов власти о строительстве).

Можно просить суд взыскать убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ).

Но надо учесть, что в случае предъявления иска в суд, судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки, если придет к выводу о несоразмерности нарушения обязательств (в нашем случае несоблюдение сроков) сумме неустойки. Во всяком случае, в Москве и Московской области сформировалась такая практика. Так что на все сто рассчитывать не приходится. Но выиграть где-то от 5% до половины от внесенных по договору средств (в зависимости от обстоятельств) возможно. Так что игра стоит свеч. При этом потребитель получает еще и квартиру. Четко установлена неустойка для договоров долевого участия в строительстве 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (если участник долевого строительства гражданин), что составляет около 25% от цены договора за год просрочки. На этот размер суды часто ориентируются и по другим договорам.

Разорвать отношения

Допустим, будущий новосел на время строительства дома снимал квартиру и рассчитывал вселиться в него в обещанный срок. Однако застройщик не сдал дом вовремя. Можно попробовать взыскать с него деньги, которые вы переплатили за съемную квартиру. Но при этом на руках должен быть официальный договор аренды, документы, подтверждающие факт оплаты (достаточно просто расписок), которые понадобятся для предъявления в суд.

Так, если долгострою не видно конца, терпение инвестора на пределе, и он больше не желает иметь дела с этой строительной компанией, то может отказаться от исполнения договора, подать на нее иск в суд и взыскать денежные средства по цене квартиры на текущий момент. То есть столько, сколько она стоит, если бы уже была построена.

При заключении договора человек рассчитывал получить квартиру в определенный срок, однако не получил, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. Если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, согласно ст. 15 ГК и ряду положений закона РФ О защите прав потребителей (ст. 24, 28, 29) инвесторы могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости квартиры (с учетом разницы в цене) и иных убытков на день вынесения решения.

Для того чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков, нужно очень внимательно подходить к выбору застройщика, анализировать документы, обосновывающие строительство и предлагаемый к подписанию договор. Если же права все равно нарушаются (а в той или иной степени это происходит практически по всем объектам, гражданин должен понимать, что если он заключает договор на этапе строительства, то денег он заплатит меньше, но проблем будет больше, чем при покупке на вторичном рынке) вовремя начать их отстаивать.

При заключении договора (если это не договор долевого участия в строительстве, где срок должен быть указан обязательно) желательно указывать срок, в который должна быть передана квартира. Причем четкий, конкретный, а не ориентировочный. Суды часто к ориентировочному сроку набрасывают еще один. Например, если в договоре написано ориентировочно 3-й квартал, то суды толкуют как не позже 4-го. Так что лучше сразу четко написать: 4-й квартал. Желательно также прописать в договоре хотя бы минимальную неустойку и срок, с которого она начинает исчисляться. Хотя строительные компании на это идут очень неохотно, а при заключении договора предварительной продажи вообще не идут.

Единственное спорное обстоятельство может возникнуть, если квартира приобреталась по вексельной схеме, либо по иной, связанной с предварительным договором. Ведь получается, что человек деньги за квартиру не вносил, а просто купил вексель у строительной фирмы. Есть юридические основания для отказа во взыскании неустойки. Но можно попытаться такой договор признать притворным и попытаться взыскать неустойку через суд. Прецеденты успешных дел уже есть. Но сначала надо направить претензию застройщику, указать в ней о нарушении срока и изложить просьбу выплатить неустойку, допустим, в течение 10 дней. Строительная компания не отреагировала тогда в суд. Впрочем, можно и сразу обращаться в суд, если точно известно, что компания не намерена выплачивать деньги.

Комментарий
Артем Сидоров, председатель коллегии адвокатов Правовая защита:

II. Признание права собственности на квартиру в построенном доме

Дело обычно выигрышное, прецедентов уже немало. В судебной практике были случаи, когда взыскивали сумму в 5-10 раз превышающую внесенную по договору. Единственное но у компании может не оказаться денег. В этой ситуации имеет смысл подавать в суд, если иски единичные или явно видно, что строительство не будет завершено. Желательно предварительно проконсультироваться с юристом, проверить финансовое состояние фирмы-строителя. Возможно, застройщик близок к банкротству. Тогда, наверное, имеет смысл создавать инициативную группу и добиваться, чтобы власти признали дольщиков обманутыми соинвесторами и предприняли меры по смене застройщика. Хотя во многих случаях, если не подать в суд в процессе банкротства, можно остаться и без денег (пусть и не возвращенных в полном объеме), и без квартиры.

Это очень большая проблема: когда жилой дом построен, проведены обмеры БТИ, но он не сдается в эксплуатацию. Либо дом сдан, но по каким-то причинам, например, из-за разногласий между администрацией и застройщиком либо между инвестором и заказчиком, из-за невозможности подписать акт о реализации инвестиционного контракта, нежелания застройщика оформлять право собственности на квартиры и по другим причинам, оформление квартир в собственность затягивается на неопределенный срок. Известен случай, когда люди жили без регистрации в новостройке... семь лет. С нарушениями срока оформления права собственности в новостройке сталкивается большинство новоселов. Чем чревата задержка с оформлением в собственность? Непонятен статус квартиры без свидетельства о регистрации люди не могут зарегистрироваться в квартире, совершить с ней сделку продать, обменять. Без регистрации невозможно встать на учет в поликлинику, вызвать врача на дом, устроить ребенка в школу, оформить наследство и т.п.

Регистрация по суду

Дом построен и сдан в эксплуатацию. Как получить свидетельство, если застройщик не оформляет документы, и еще взыскать неустойку и убытки.

Что делать?

Юристы рекомендуют следующий алгоритм действий в случае, если дом сдан в эксплуатацию:

Пытаться через суд признать право собственности на квартиру. Дело вполне выигрышное. Случаи регистрации права собственности на квартиру в новостройках по решению суда уже давно не редкость.

Оплатить госпошлину, если цена иска (определяется, исходя из цены квартиры по договору) более 1 000 000 рублей. Максимальная пошлина по таким делам составляет 10 900 рублей. В случае выигрыша дела она будет взыскана с ответчика. Рассчитывается по правилам ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

Сформировать пакет документов для подачи иска в суд. Для этого нужно правильно определить состав лиц, участвующих в деле. На практике в качестве третьего лица привлекают обычно федеральную регистрационную службу. Также важно правильно определить состав ответчиков (особенно если квартира приобреталась не напрямую у застройщика).

Подать исковое заявление в суд по общему правилу по месту нахождения объекта.

Подготовить грамотное и обоснованное исковое заявление.

После того, как суд принял заявление, необходимо отвезти на подпись судье ряд судебных запросов. Если этого не сделать своевременно, суд будет постоянно откладывать слушания, что может затянуть дело на несколько месяцев. Также желательно предоставить судье решения других судов по аналогичным делам. Хотя у нас право и не прецедентное, судьи в большинстве случаев смотрят практику и учитывают ее при вынесении решения, т.к. всегда легче идти по уже пройденному другим судьей пути.

Если все действия совершены правильно, суд принимает исковое заявление и проводит по делу подготовку к судебному разбирательству. Если в документах есть какие-то недочеты, неверно посчитана госпошлина и т.п., суд оставляет заявление без движения и предлагает устранить недостатки. На практике суды часто немотивированно просто отдают документы, рекомендуя исправить недочеты. В этом случае необходимо требовать вынесения определения об оставлении заявления без движения с указанием конкретных недостатков.

Зарегистрировать признанное судом право собственности в регистрационной службе (ФРС) по месту нахождения квартиры. Для регистрации необходимы только решение суда и документы из БТИ. Предоставлять более 20 документов, которые необходимы для регистрации права собственности в общем порядке для первого обратившегося, не нужно.

Далее проводятся судебные заседания. Обычно по таким делам их бывает 4- Если ответчик с иском не согласен он представляет отзыв, на который можно написать возражения. Если решение положительное, не отменено, то необходимо получить нужное число его копий для регистрации права собственности (минимум две), заверить копии решения в установленном порядке.

Квартиры фактически уже готовы, но не сдаются в эксплуатацию

Судя по уже сложившейся практике, в среднем процедура признания права собственности от момента обращения в суд до момента вынесения решения занимает 4-5 месяцев.

В этой ситуации, поскольку инвестор исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он тоже может смело подавать в суд иск о признании права собственности на квартиру в стоящемся доме. Алгоритм примерно тот же, что и описанный выше. Получив решение суда, лучше все равно дождаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в Мосрегистрации уже на законченную строительством квартиру, хотя можно и не дожидаться. Смысл такого иска в том, чтобы после сдачи дома госкомиссии на эту квартиру потом никто из третьих лиц не смог предъявить права. Например, в случаях двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам, а также в случае банкротства застройщика или возникновения спора между различными юридическими лицами, которые уступали друг другу права на квартиры.

Ситуация первая. Дом построен, квартиры в нем выделены как обособленные объекты есть стены, окна...

Артем Сидоров:

Комментарий

Ситуация вторая. Дом не построен, и возник конфликт между несколькими участниками строительства, например, инвестором и застройщиком, или администрацией и застройщиком, и существует риск потерять свою квартиру. Как быть? Опять же подавать в суд. Существует такой вид иска, как иск о признании права гражданина на получение конкретной квартиры в доме по завершении строительства. Это тоже достаточно спорный вариант. Некоторые суды удовлетворяют такие иски, некоторые отказывают. Но пытаться все же стоит. Если суд удовлетворит иск, инвестор получит на руки документ о том, что он имеет право на получение квартиры в этом доме. И застройщик будет обязан ему ее передать.

Такие иски до недавнего времени были довольно редки. И до сих пор многие суды отказывают в их удовлетворении, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. Но процесс пошел, и по Москве и Московской области уже немало случаев, когда люди получали по решению суда право собственности на жилье в несданном в эксплуатацию доме. Важно, чтобы в нем было возможно каким-то образом определить квартиры. Либо обратиться в БТИ, чтобы их обмерили, либо к экспертам. Выиграв дело, стать собственником и жить спокойно никто квартиру уже не отнимет.

На трех китах
На минувшей неделе президиум Совета при президенте России под председательством Дмитрия Медведева обсуждал будущую стратегию жилищного строительства. Для кардинального улучшения ситуации с жильем надо к имеющимся объемам ввода добавить еще 80 млн. кв. м в год, напомнил избранный, но не вступивший в должность президент РФ. Иначе говоря, необходимо строить в два с лишним раза больше, чем сейчас. Решить задачу предлагается с опорой на граждан со средним доходом. То есть речь идет по-прежнему о приобретении жилья в собственность. При этом основной упор делается на частное домовладение. В дополнение к тому, что уже сегодня строится, Дмитрий Медведев считает необходимым способствовать строительству от полумиллиона до миллиона индивидуальных домов в год. В качестве образца для подражания взяты США, Канада, Великобритания, где от 70 до 90% жилищного фонда составляют индивидуальные дома. И не России ли с ее земельными просторами перенимать этот опыт?

Совет
Если вы видите, что застройщик тянет с оформлением права собственности, кормит обещаниями, либо у него начались какие-то проблемы не тяните сами, подавайте иск о признании права собственности в суд. Даже если дом не сдан в эксплуатацию. Это хорошо тем, что вы по решению суда зарегистрируете свое право собственности и не будете больше зависеть от застройщика. Ни создание инициативных групп, ни писание писем во все инстанции, ни хождения по приемным чиновников не заменяет судебного решения. И поэтому параллельно подавайте иск в суд. Одно другому не помешает. Но предварительно лучше показать свои документы опытному юристу, чтобы не вышло хуже...
Усиленное питание предлагается обеспечить через индивидуальное строительство, а в качестве витаминов рекомендованы земельный Фонд содействия строительству и земельная ипотека.

Впрочем, если решить проблему с землей, инфраструктурой и, скажем так, технологией строительства, то непонятно, почему предпочтение отдается индивидуальным домам в сравнении с многоквартирными? Себестоимость строительства у них практически не отличается, а инфраструктура в малоэтажной застройке, очевидно, обходится дороже за счет протяженности связей. Но если отвечающий за решение проблемы руководитель говорит, что так ему проще, это его право. Пусть будет малоэтажка. Тем более, что потребительские свойства индивидуального дома выше, жить в нем много приятней, чем в человеческом муравейнике. Другое дело, как выполнить обозначенные выше три главных условия.
Бесхозной земли не бывает

Для развития индивидуального жилищного строительства, по словам Дмитрия Медведева, необходимы три вещи: земля, заводы по серийному выпуску домов и комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки. Здесь с избранным президентом невозможно не согласиться, основные болевые точки проблемы обозначены им абсолютно конкретно и точно.

Замысел красив, однако его реализация дело не из простых. В комментариях к высказываниям Дмитрия Анатольевича по отношению к перечисленным землям получил хождение термин бесхозные. Однако, по определению, эти земли должны быть пригодны для строительства. А такая земля стоит хороших денег, и потому является очень даже хозной. Выбить ее из нынешних собственников будет весьма проблематично. Свидетельством тому хорошо известный опыт упорной борьбы между столичными и федеральными властями за каждый объект недвижимости, за каждый клочок земли при дележе имущества.

Известно, что громадный резерв земли находится сегодня в федеральной собственности. К примеру, в распоряжении министерства обороны. Дмитрий Медведев предлагает создать федеральный Фонд содействия жилищному строительству, куда будут переданы все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. Главной задачей Фонда должно стать вовлечение огромных неиспользуемых земельных ресурсов в программу строительства индивидуального жилья.

Однако можно ожидать, что пока правительство будет чухаться, нынешние хозяева успеют наиболее лакомые участки рассовать по нужным людям и карманам. Так уже было. Напомню, что в свое время усилиями заинтересованных структур распределение муниципальных земель через процедуру аукционов было отложено на 9 месяцев. За это время келейным образом было распределено все достойное внимания, и к началу аукционов ничего толкового из участков не осталось.

Предвидя эти трудности, Дмитрий Медведев заявил, что правительству необходимо принять решение, согласно которому должны быть приостановлены все операции с землей со стороны государственных предприятий и учреждений. Торговать землей это не их функция. И эту безобразную практику надо прекратить.

То есть проблема с развитием стройиндустрии рассосется чуть ли не сама собой, автоматически. Благодаря действию рыночных механизмов. У них (за рубежом) примерно так и происходит. Но это у них. А у нас получается как всегда. То есть не как у людей. Тому опять же есть примеры. Ведь точно так же строился расчет на то, что ипотека простимулирует у нас строительство жилья. Может быть, и простимулировала, но как-то уж очень слабо. Ипотека растет в разы, а объем строительства на проценты. Можно парировать, что ипотека еще молода и в абсолютных цифрах не велика. Однако же ее хватило, чтобы через повышение спроса поднять цены на жилье вдвое. За что ей большое спасибо.

Само не рассосется
Массовое вовлечение в строительные проекты новых земель должно, по мнению Дмитрия Медведева, помочь созданию индустрии индивидуального жилищного строительства и развитию производства современных и недорогих строительных материалов для такого жилья.

И понятно, почему так происходит. В сознании тех, кто его создает, жилье до сих пор является не предметом первой необходимости, а предметом роскоши (еще бы, только подумайте, сколько за него платят!). А потому к строительству жилья отношение не как к решению социальной задачи, а как к способу извлечения сверхприбыли. Без серьезного хирургического вмешательства проблема вряд ли рассосется сама.

Если кого-то слабо убедил этот пример у всех на слуху другой, с цементом. Было много заверений, что спрос на него (в связи с ростом объемов строительства) быстро приведет к росту предложения. Не знаю, как насчет предложения, а вот цены на него монополисты вздули беспардонно, за четыре года в 10 раз.

Сама по себе земельная ипотека вещь, безусловно, полезная и необходимая. Но ее одной вряд ли достаточно для решения проблемы финансирования инфраструктуры. В чем суть земельной ипотеки? Предположим, у кого-то есть неустроенная земля, и хозяин хочет ее облагородить. Для этого нужны деньги. Тогда хозяин идет в банк, берет кредит, а в залог предлагает землю. Дальше проводит улучшение участка (создает ту же инфраструктуру) и затем продает его или сдает в аренду или каким-то иным образом извлекает доход из улучшений, а с помощью части вырученных денег погашает кредит. Возникает вопрос, а кто расплатится за ужин в нашем случае? За чей счет будет возвращен кредит? Или по-другому, на кого повесят расходы за готовую инфраструктуру? Большинство регионов работы таких масштабов своими бюджетами не потянут, даже если растянуть погашение кредита на несколько лет. Заставить платить покупателей тогда стоимость жилья автоматом подскакивает вдвое, и прости-прощай вся идея. Есть еще один очевидный источник федеральный бюджет. Но о нем в выступлении Дмитрия Медведева нет ни слова.

Так кто же будет платить за ужин?!
Что касается инженерной, транспортной и социальной инфраструктур на площадках под индивидуальное домостроение, то для их создания наряду с уже действующими финасовыми инструментами предлагается запустить механизм кредитования под залог земельных участков. В этой связи избранный президент поручил министру финансов Алексею Кудрину и министру регионального развития Дмитрию Козаку обсудить с представителями банковского сообщества меры, необходимые для того, чтобы в полную силу заработала земельная ипотека.



Главная --> Публикации