Главная --> Публикации --> Сверхдоходные дома Екатерина радченко: «доход повысился. переходи в другую категорию» Квартира в москве или вилла в испании? На названиях элитных поселков русский язык сломаешь Недвижимости пропишут единый налог

Мы подыскали участки для малоэтажной застройки еще в целом ряде районов, - добавил корреспонденту РГ руководитель департамента земельных ресурсов города Москвы Виктор Дамурчиев. - Они расположены практически во всех округах города, за исключением разве что самого центра столицы. Участки непростые, часто связанные с серьезными обременениями, необходимостью расселения жителей ветхих домов, а порой и расторжения ранее заключенных договоров аренды земли. Но других в Москве нет.

Стали известны адреса первых 22 коттеджей из тех, что московские власти обещают возвести для московских многодетных семей в течение 2008 года. Как сообщил первый зам. руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Александр Косован, эти дома начнут строиться в деревне Захарьино, расположенной на территории района Южное Бутово, что на юго-западе столицы. Строители выйдут на площадки в мае-июне, - пообещал Косован.

Но если прежде жилье большим семьям предоставлялось в обычных домах, возводимых в городе по социальному заказу, то оставшимся напоследок повезло явно больше: им решено построить за счет бюджета по целому особняку. Чем это объясняется? Жить в доме, имеющем хоть и небольшой земельный участок, на котором детям привольно и весело играть друг с другом, где имеются подвалы для запасов продовольствия и гаражи для тех же газелей, которыми город уже снабдил все большие семьи, конечно же, удобнее, чем в квартире, расположенной в многоэтажке, - считает мэр Москвы Юрий Лужков. - Но это еще и экономичнее для самого города.

Несмотря на сложности, столица твердо намерена именно в Год семьи закончить обеспечение жильем всех нуждающихся в улучшении квартирных условий семей с пятью и более детьми. Эту работу правительство Москвы начало еще в прошлом году, объявленном в столице, как известно, Годом ребенка, - пояснил корреспонденту РГ первый зам. руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев. - 218 таких семей в результате уже справили новоселье. Осталось 90.

Это не будет дворец с бильярдной, сауной и огромным фитнес-центром в подвале, какие предлагаются на рынке богатым людям, - счел нужным отметить еще одно важное обстоятельство Федосеев. - Москва для этого просто еще не так богата. Но в том, что это будет нормальный дом для комфортабельной и счастливой жизни хорошей семьи, можно не сомневаться. Проект такого коттеджа и поручено сейчас срочно разработать Москомархитектуре.

На первый взгляд такое утверждение кажется парадоксальным. Но если вникнуть в аргументы властей, не согласиться трудно. Дело в том, что в стандартной типовой панельке просто нет квартир, предназначенных для больших семей. Поэтому, улучшая им условия стандартным путем, до сих пор власти вынуждены были предоставлять семьям по две-три квартиры, расположенных на одной площадке. Ломали стены, и получалось, что семья получает в свое распоряжение кучу коридоров, несколько кухонь, ванных комнат и туалетов, что совершенно нерационально и накладно для бюджета. Построить же дом размером 126 квадратных метров (по 18 метров, предусмотренных по московской социальной норме на каждого члена семьи с пятью детьми) значительно дешевле. Умножим эту площадь на 35 тысяч рублей - себестоимость социального жилья в Москве, вот и цена, по которой такой домик обойдется бюджету, ведь никакой прибыли правительство получать не собирается, - пояснил Николай Федосеев. Да и место найти под такой дом при всем дефиците столичной земли гораздо легче. Годится любой кусочек, не подходящий для многоэтажки либо по геологии, либо по инсаляции и другим, действующим в Москве критериям.


Справка РГ
Как сообщили РГ в департаменте социальной защиты населения, всего в Москве проживают 25 тысяч многодетных семей. Среди них троих детей имеют 20,9 тысячи семей, четверых - 2,9 тысячи, пятерых - 744, шестерых - 241, семерых - 75, восьмерых - 28, девятерых -11, десятерых и более - 90 семей.

А для того чтобы нерадивые семьи (увы, и среди многодетных такие встречаются) не пустили на ветер свалившееся на их голову богатство, в готовящемся сейчас постановлении правительства Москвы планируется записать, что владельцы получат дом в бессрочное пользование, но без права приватизации и перепродажи. Но ведь дети вырастут и захотят создать свою семью, зажить отдельно, а родители, выходит, не смогут выделить их долю, как это нередко бывает в обычной квартире? - поинтересовалась я. В документе будет прописано право семьи на расселение коттеджа в обмен на отдельные квартиры, - пояснил Федосеев.

* пос. Малино (Зеленоград)- 175 тыс. кв. м;
* Строгино (СЗАО)- 12 тыс. кв. м;
* Бутово (ЮЗАО) - 11,5 тыс. кв. м;
* Митино (СЗАО) - 7 тыс. кв. м;
* Дмитровское шоссе (СВАО) - 5,8 тыс. кв. м;
* Косино (ВАО) - ул. Оренбургская, 4,5 тыс. кв. м;
* ул. Большая Косинская (ВАО)- 1, 8 тыс. кв. м.

Коттеджи для них будут строиться по следующим адресам:

Новый расширенный список товаров и услуг, закупки которых госструктурами на основании закона О госзакупках разрешены только на аукционах, правительство опубликовало лишь вчера, хотя ряд вступивших в силу с 1 января законов уже предусматривал перевод на аукционную основу закупок с начала года. Предыдущий список был опубликован в мае 2007 года. По словам начальника управления ФАС по госзакупкам Михаила Евраева, теперь этот перечень существенно расширен. Этот перечень еще один большой шаг вперед по повышению прозрачности и открытости госзакупок. Экономия бюджетных средств благодаря аукционам составила в прошлом году в среднем 20-30% по сравнению с конкурсами. Цены на товары и услуги в некоторых случаях снижаются в разы. По экспертным оценкам, госзаказы на 70% товаров и услуг теперь размещаются на аукционах. Аукцион, как ФАС и добивалась, стал главной формой размещения госзаказа в стране.


Правительство существенно расширило список товаров и услуг, госзаказы на которые могут размещаться госструктурами только на аукционной основе. По оценкам ФАС, расширение списка обеспечит проведение аукционов примерно по 70% госзакупок. Крупнейшее расширение списка включение в него услуг строительства и объектов недвижимости. Действия правительства выгодны крупным игрокам на строительном рынке, для которых удешевляется доступ к региональным строительным госзаказам.

Эти нормы были в прошлом году внесены в закон О госзакупках по инициативе Минрегиона. При этом чиновников нисколько не смущает, что в большинстве регионов рынок ЖКХ остается монополизированным, к тому же к аукциону по размещению госзаказа на строительство будут допускаться только компании, которые в предыдущие пять лет выполнили работу, по объему превышающую 20% от объема строительства необходимого по госзаказу объекта. Сейчас идет активная демонополизация рынка, чем и занимается Фонд содействия реформе ЖКХ. Но если в каком-то городе нет конкуренции совсем, значит, пока услуги будут предоставляться монополистом по той цене, которая будет объявлена на аукционе. Уже в ближайшем будущем у этого единственного поставщика появятся конкуренты, заявили Ъ в Минрегионе. Для любой компании желание получить господряд настолько велико, что проблем не возникнет. Более того, на услуги строительства действуют дефляторы, которые учитывают изменение цен на услуги и материалы, отмечают в Минрегионе.

Расширение списка произошло в основном за счет включения в него более широкого списка товарных групп так, отдельные виды нефтепродуктов заменены на все виды нефтепродуктов по классификатору ОКВЭД, равно как и все виды услуг ЖКХ. Еще одним серьезнейшим изменением списка стало включение в него всех видов финансовых услуг. Однако наиболее серьезное расширение включение в перечень всех видов услуг строительных и объектов строительства. Норма об аукционной или конкурсной закупке строительных услуг была внесена в закон О госзакупках в апреле 2007 года. Строительные госзаказы, кроме особо опасных объектов, теперь должны размещаться только на аукционах.

Проблемы с ликвидностью, которые российские банки стали испытывать еще осенью, в марте-апреле войдут в новую фазу. Особенно нашумел прогноз инвестиционного банка Citi, в котором из-за пика платежей по корпоративному долгу и квартальных налоговых выплат прогнозируется потребность в ежедневном рефинансировании в 300-400 миллиардов рублей. Расследование, проведенное нашей газетой, показывает, что банки на самом деле боятся даже не кризиса ликвидности, а изменений в правилах игры.

Между тем в регионах уже начали выражать недовольство происходящим. В комитете по строительству Санкт-Петербурга Ъ вчера заявили, что сомневаются в эффективности аукционов на строительство. При подготовке сметной документации по объектам городского строительства норматив прибыли составляет 10-11%. Неоправданный демпинг на аукционе может привести к негативным последствиям для подрядчика, говорит заместитель председателя комитета Станислав Логунов. В строительных компаниях, крайне редко комментирующих госзаказы, отмечают, что основная проблема строительства по господряду общепринятые отсрочки платежей, сложность оформления изменений в документации. Почти всегда работа за бюджетные деньги сопряжена с отсрочками платежей, говорит источник в одной из генподрядных компаний. Пройдя все долговременные процедуры оформления документации, генподрядчик вынужден ждать поступления денежных средств полгода. В принципе крупным холдингам это выгодно, второму эшелону нет.

Уже осенью ее принялись спасать. Банкиры предлагали подпитать их из Стабфонда, что, кстати, может быть реализовано после его разделения. В Красноярске тогда еще первый вице-премьер, а теперь избранный президент Дмитрий Медведев говорил так: Нужно запустить инструменты долгосрочного рефинансирования банковской системы. Эта система у нас нуждается в длинных деньгах. Надо посмотреть, каким образом задействовать и средства Фонда национального благосостояния, и пенсионные накопления, для которых, в свою очередь, целесообразно создать систему страхования, подобную системе страхования банковских вкладов. Осенью обошлись без экзотики. Но март уже наступил.

Все устроено просто: российские банки берут на зарубежных рынках деньги дешево и реализуют их в России дорого, - поясняет нам вице-президент одного из крупнейших банков страны. - На этом зиждется бизнес львиной доли банков. Как только западные деньги подорожали, пришлось резко удорожить деньги и в России, что оттолкнуло от банков клиентуру. И случился сбой, угрожающий всей банковской системе.

Сегодня в своих многочисленных интервью банкиры как правило хорохорятся, но их действия выдают озабоченность. В конце минувшей недели банки заняли у ЦБ за день 193 миллиарда рублей. После этой операции ставки процента по межбанковским кредитам выросли на 2 процента (до 6,5-7,5 процента) и вскоре могут вырасти до 10 процентов. Это как в МММ - кто первым встал, того и тапки. Банки, не допущенные к займам в ЦБ в первую очередь, скорее всего, или не смогут этого сделать потом, или сделают на грани фола. Вполне эффективные действия Центрального банка России по нивелированию последствий заграничного кризиса ликвидности, тем не менее, показали, что ресурсами ЦБ может воспользоваться достаточно ограниченный круг отечественных банков, - говорит депутат Анатолий Аксаков. Даже у мощных банков первого круга в обеспечение займа пошли уже не только ценные бумаги, но и валюта. По факту в такой ситуации бедные и мелкие становятся еще беднее и мельче, богатые - наоборот. Эксперты говорят, что в самом начале месяца напряжение может несколько спасть, однако первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев ждет второй волны на стыке марта и апреля.

Наступил с неприятной новостью: с 1 марта ЦБ повысил нормативы обязательного резервирования. Именно требования снижения этих нормативов были первой реакцией банкиров на проблемы осенью. По разным оценкам эта норма уведет с рынка от 22 до 77 миллиардов рублей (первая цифра - производная от второй с учетом коэффициента усреднения).

Тем временем комбанки сталкиваются с тем, что необходимость повышать ставки совпадает с прогнозируемой волной неплатежей по плохим кредитам (без обеспечения) даже по старым ставкам. Как сказал в одном из интервью председатель совета директоров Русфинанс Банка Жан-Люк Пи, приближается такой момент, когда проблема плохих долгов не для всех, но для многих участников рынка потребительского кредитования становится очень актуальной. Понятно, что существенно обострил ее и кризис ликвидности... В результате не все, но некоторые игроки не могут кредитовать в прежних объемах, и доля плохих кредитов в их портфелях из-за этого стала увеличиваться.

Для потребителя банковских услуг это означает рост процентных ставок по кредитам, который к тому же вряд ли будет сопровождаться аналогичным ростом процентов по депозитам. Из Сбербанка, который известен как податель едва ли не самых дешевых денег (и населению, и хозяйствующим субъектам, в особенности из малого бизнеса) уже прозвучали невнятные сигналы о том, что этот банк может пересмотреть кредитные проценты в сторону повышения. Впрочем, представители мелких банков подозревают, что игра будет выстроена совсем по-другому: Сбербанк скорее всего предпримет колоссальные усилия - а государство ему поможет - с тем чтобы сохранить низкие процент ные ставки, - уверен представитель небольшого московского банка, просивший не называть его имени. - Это позволит ему сконцентрировать кредитование физлиц и наряду с парой других банков стать практически монополистом. Слишком хороший шанс, чтобы его упустить. Тем более, что государство такое намерение только поддерживает - гораздо проще контролировать прозрачность частных денег в двух-трех банках, чем в тысяче.

Однако покупка товаров в сетевых магазинах - это лишь верхушка айсберга. Настоящие неприятности могут ожидать такую системообразующую отрасль, как строительная индустрия. Мы загнаны в тупик, - говорит представитель одной из региональных строительных компаний. - С одной стороны, наша клиентура в основном - это люди, покупающие недвижимость по ипотеке. У нас ведь не Москва, где народ берет по 3-4 квартиры про запас, потому что есть лишние деньги. Это значит, что рост ипотечных ставок грозит нам потерей клиентуры. С другой стороны, нас поджимает растущая цена на стройматериалы, на электричество, да и на землю тоже. Мы оказываемся в ножницах, из которых без массированной помощи государства банкам будет трудно выпутаться. Наблюдения нашего собеседника подтверждаются и выводами директора департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы: Девелоперам приходится брать кредиты по более высоким ставкам, которые банки подняли, борясь с кризисом ликвидности, - говорит он. На этом фоне требования ввести особую, льготную ипотеку для отдаленных регионов вроде Дальнего Востока лишь подливают масла в огонь. Государству и так придется изрядно напрячься, чтобы спасти простую ипотеку, а чтобы спасти банки, работающие по льготной (которой, правда, пока нет), - придется напрячься вдвойне.

Для представителей сетевой торговли, которая опережающими темпами наращивала обороты именно за счет кредитования (и не секрет, что эти кредиты часто были плохими), кризис ликвидности - нож в сердце. Ритейлеры любят говорить, что рост их оборотов - следствие растущего уровня жизни, но достаточно сопоставить цифры, чтобы понять, что на самом деле некоторые из них просто строили пирамиду. Первым ударом по ней стало требование раскрытия эффективной ставки, кризис ликвидности может оказаться еще серьезнее. Честно говоря, учитывая, что в нашем обороте доля товаров, проданных в кредит, почти критична, - говорит анонимный представитель одной из торговых сетей, - у меня самые пессимистичные предчувствия. Они обостряются еще и от того, что нас жмут с другой стороны - все чаще можно слышать от чиновников, какие сетевики плохие, как они производителей наклоняют. Конечно, это в большей степени относится к продуктовым магазинам, но кто поручится, что за компанию не пострадают все?

Аналитики пытаются найти системные решения. Так, г-н Аксаков воскресил старую мысль о том, чтобы бюджетные средства поступали в экономику через кредитные организации, прямое инвестирование должно быть минимальным. Вообще, тренд современной лоббистской мысли - ликвидировать гэп между гигантскими государственными день гами в экономике и теми крохами, которые проводятся через систему коммерческих банков. Между тем г-н Улюкаев не считает, что нужно искать какие-то экзотические решения: по его словам, ЦБ гарантированно обеспечит текущую ликвидность через уже имеющиеся инструменты, особенно если сами банки возьмут передышку для своих амбициозных планов.

Тем не менее ряд аналитиков не склонен драматизировать ситуацию. Так, управляющий директор департамента корпоративных финансов ИК Ист Кэпитал Андрей Червов назвал картину умеренно негативной, отметив, что мартовские проблемы будут мягче осенних. Провал по ликвидности окажет сдерживающее влияние для котировок, но он не будет оказывать сильного негатива, - заявила в одном из интервью и инвестиционный консультант УК Метрополь Елена Чернолецкая. Андерс Аслунд, сотрудник Института международной экономики Петерсона (США) также считает, что Россия в целом не сильно пострадала от ипотечного кризиса в США, и называет главной проблемой нашей страны не кризис ликвидности, а инфляцию.

Склады строятся
50 тысяч кв. м терминал класса А НЛК-Батайск (инвестор Национальная логистическая компания). Сдана первая очередь 10 000 кв. м.
220 тысяч кв. м Логопарк-Дон (ГК Авалон и инвестфонд Raven Russia). Сдача 2009 2010 гг.
300 тысяч кв. м ЛК в Батайской промзоне (Евразия логистик). Сдача 2010 г.
100,8 тысяч кв. м Атлант (Новое содружество). Первая очередь 2008 г., вторая 2009 г.
Источник: агентства недвижимости Нирлан и Macon Realty

Тем временем в среде мелких банков царит упадническое настроение. Но вызвано оно даже не самим кризисом по себе - он просто обострил извечные разговоры об отсутствии понятных правил игры по отношению к малышам. Как рассказал на правах анонимности директор одного такого банка (и это подтвердили топ-менеджеры еще трех кредитных учреждений), он и его коллеги ждут в самом ближайшем времени внедрения некой системы, по которой держателям счетов придется доказать проверяющим органам законность приобретения тех или иных финансовых средств. Это уже сокращает нашу клиентуру, хотя это только слухи, - говорит наш собеседник. О технических деталях нам не удалось узнать ничего определенного, однако руководитель одной из инвестиционных компаний рассказал нам, что при подписании годового отчета на прошлой неделе ему предложили - впервые - подписаться под заявлением, что он и его компания не имели финансовых отношений с физлицами - представителями органов власти и членами их семей. Возможно, это начало, - поговаривают в банковском сообществе и указывают, что эта мера, сама по себе, может, и правильная, сложившись с кризисом ликвидности в состоянии погубить сотни мелких банков.
Агроторг-Ростов (развивает сеть магазинов Пятерочка) в мае 2008 г. приступит к строительству собственного логистического комплекса класса А площадью 7500 кв. м в Шахтах, сообщил Ведомостям гендиректор компании Игорь Дмитренко. Компания получила в аренду участок муниципальной земли площадью 5 га на пять лет, подтвердил главный архитектор Шахт Вячеслав Сердюков.

Открытие комплекса запланировано в начале 2009 г., инвестиции в проект составят 250 млн руб. заемных средств. Назвать банк-кредитор и срок окупаемости проекта Дмитренко отказался. Совладелец компании Мега-Дон Ашот Хбликян оценил его в 5-7 лет при обороте сети около 200 млн руб. в месяц. Управляющий партнер Management Development Group inc Дмитрий Потапенко (бывший гендиректор розничной сети Пятерочка) сказал, что раньше Агроторг брал кредиты на развитие сети в Бинбанке (около 700 млн руб. в 2005 г.) и Сбербанке. В банках от комментариев отказались.

ООО Агроторг-Ростов
розничный оператор
Развивает по франшизе сеть Пятерочка с 2006 г.
Владеет 14 и управляет 21 магазином в Ростовской области.
Основной владелец Игорь Дмитренко.
Выручка в 2007 г. 700 млн руб. (данные компании).

Собственный логистический комплекс снизит примерно на 10% затраты на приемку, хранение, сортировку изделий, включая затраты на персонал, оборудование и коммуникации. Кроме того, рядом с участком проходит федеральная трасса М4, стоимость аренды земли и рабочей силы ниже, чем в Ростове, а большая часть магазинов находится в близлежащих городах, сказал Дмитренко. Сдавать его площади в аренду не планируется. Сейчас Агроторг-Ростов владеет и управляет 35 дискаунтерами Пятерочка, к 2009 г. их количество планируется увеличить до 60.

Сейчас Агроторг-Ростов арендует в Шахтах складские помещения общей площадью 4000 кв. м, но от аренды пока отказываться не будет, говорит Дмитренко, не назвав арендную плату. По данным Macon realty, средняя арендная ставка в отапливаемом складе 185 руб. за 1 кв. м, неотапливаемом 115 руб.



Главная --> Публикации