Главная --> Публикации --> Выставка дает возможность увидеть, сравнить, выбрать… Хорошие «средние» соседи В европе распродается историческая недвижимость Оформить по-крупному Обитель для миллиардера

Прибыльная окраина
Не секрет, что большинство коренных москвичей пенсионного возраста проживают в центре столицы. Одни в коммуналках, другие вместе с внуками и детьми, в собственных квартирах. Но Москва за последние годы заметно разрослась, и в новых спальных районах цены на жилье чуть ли не вдвое ниже, чем в обжитых. Так что продажа квартиры в центре и дальнейшая покупка жилья в спальном районе теперь спасательный круг не только для пенсионеров, но и для рабочего люда и мелких служащих, оклады которых даже ниже среднестатистического.

Риэлторы утверждают, что в моду снова входит обмен. Как в прежние советские годы. Одни из центра перебираются на окраину, другие, напротив, готовы сменить тишину спального района на суетную жизнь в окрестностях Садового кольца. А кто-то бежит за МКАД города ближнего Подмосковья заманивают дешевыми квадратными метрами.

Но у обменов типа центр периферия есть и свои минусы. Главный заключается в том, что, переезжая в спальный район, новосел навсегда расстается с престижным местом проживания. Исторический центр с его бульварами, шумными площадями, памятниками искусства и архитектуры всегда считался привлекательным не только для туристов, но и для самих москвичей. Зато, перебираясь на окраину, человек попадает в куда более чистый район.

Для центрального округа Москвы до сих пор актуален вопрос расселения жильцов коммунальных квартир, говорит начальник группы вторичного жилья одной из компаний по недвижимости Татьяна Майорова. В городе немало желающих за любые деньги купить квартиру в старом доме, сделать в ней капитальный ремонт. А у жильцов коммуналок появляется возможность приобрести современное качественное жилье как на окраине столицы, так и в городах ближнего Подмосковья. Причем с существенной доплатой. Правда, максимальная выгода при таком обмене возможна лишь при условии продажи всей коммунальной квартиры.

Только слепой не заметит, как быстро и споро застраиваются города восточного и северо-восточного направлений. В расположенных сразу за МКАД Мытищах, Королеве, Балашихе, Железнодорожном, Щелкове, растущих как на дрожжах, ежегодно ощущается прибавка нового населения. Покупателей провинциальной недвижимости привлекает не только близость к столице, где многие служат и работают, но и цена квадратного метра. Что ни говори, а переезд из Москвы в Подмосковье позволяет существенно улучшить жилищные условия.

Когда манит область

Однокомнатная квартира в пределах Садового кольца или двухкомнатная в спальном районе Москвы легко обмениваются на трехкомнатную в центре Химок или Троицка. Естественно, с доплатой, которая в течение долгого времени позволит вести безбедное существование. Цифры говорят сами за себя. Средняя цена двухкомнатной квартиры в Москве начинается от $220 тысяч, в то время как в Люберцах аналогичная стоит от $150 тысяч, в Мытищах и Королеве от $170 тысяч. Разница, которую пенсионер сможет положить себе на сберегательную книжку, составит от $50 до 70 тысяч, что равняется его суммарной пенсии как минимум за полвека.

Чаще всего жителями подмосковных городов становятся молодые семейные пары, а также люди, которым надоело снимать жилье в столице, объясняет директор департамента одной из инвестиционных компаний Иван Шульков. Подмосковная квартира у большинства покупателей становится первым собственным жильем. Конечно, многим хотелось бы жить в мегаполисе, где учатся или работают, но нет финансовой возможности купить жилье даже в спальном районе.

Впрочем, в обмене московской квартиры на город-спутник немало и недостатков. И один из самых существенных потеря преимуществ и льгот, которыми обладает каждый столичный житель. Для пенсионеров это обернется потерей денежной надбавки к пенсии, придется забыть о комфорте районной поликлиники, к которой успел привыкнуть. Что касается молодых семей, то многие сомневаются в высоком качестве преподавания в образовательных учреждениях Подмосковья. А если кто-то работает в столице, до офиса приходится добираться по перегруженным дорогам.

Если говорить о трехкомнатных квартирах, то средняя стоимость московской находится в пределах $350 тысяч, а подмосковной на 150 тысяч меньше! Обмен московской квартиры на равноценную в Подмосковье, с теми же качеством и услугами, всегда происходит с существенными компенсациями. Допустим, обмен двухкомнатной квартиры с параметрами 45/28/7 в районе станции метро Свиблово на аналогичный вариант в городе Королеве даст возможность получить доплату в пределах от $40 до 60 тысяч.

Продав типовую московскую двухкомнатную квартиру, можно рассчитывать на комфортабельный загородный дом в районе 50 70 км от МКАД или коттедж с участком 10 соток в 50 км от МКАД, уверен директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Валерий Мищенко. Существует и возможность обмена двухкомнатной квартиры в Москве на таунхаус площадью от 100 кв. м в Московской области. К примеру, стоимость таунхауса в Троицке площадью 112 кв. м $240 тыс.

В родовое гнездо
Сегодня немало московских семей, кому тесны рамки городской квартиры, мечтают обзавестись собственным домом. Даже не домом или дачей для сезонного проживания, а благоустроенным коттеджем с постоянной пропиской.

Правда, стоит оговориться, что на Рублевке, Новой Риге, и даже в районе Калужского и Дмитровского направлений такое жилье можно приобрести разве что по счастливой случайности. Тут даже сотка земли меньше $20 тысяч не обойдется. Зато практика показывает: на Ярославском, Симферопольском, Щелковском, Горьковском и других направлениях за эти деньги не трудно приобрести настоящие хоромы.

А расставшись, к примеру, с трехкомнатной квартирой, можно рассчитывать на коттедж общей площадью до 300 кв. м в среднем Подмосковье. Если столичное жилье удалось реализовать за полмиллиона долларов, то бывшему москвичу представится возможность жить в 30 40 км от города, иметь приличный по размерам кирпичный дом с гаражом и участком до 15 20 соток.

Все, без исключения
Бытует мнение, что выселить из квартиры могут только нанимателей. Это не так. Собственника попросить на выход с вещами тоже могут. Закон это позволяет. Правда, выселить из государственного жилья намного проще, нежели из собственного.


А решившимся на взаимовыгодный обмен в первую очередь следует проверить юридическую чистоту предложенных вариантов, выбрать удобный район, учесть транспортную загруженность направления и социально-бытовую инфраструктуру. Переезд закончится, и жизнь снова покажется счастливой и многогранной.
Не важно, собственник вы или нет, лишиться крыши над головой вряд ли кто захочет. Ведь чтобы купить новое жилье, придется вкалывать не один десяток лет. И не каждый может себе позволить взять кредит. Так что домом лучше дорожить. Чтобы его однажды не потерять. А на каких основаниях? спросите вы. Вот об этом сегодня и поговорим.

Хорошее выселение

Выселение нанимателя и членов его семьи может происходить на следующих условиях:
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
С предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
Без предоставления другого жилого помещения.

Что дадут

В соответствии со ст. 85 Жилищного кодекса РФ хорошее или вынужденное переселение происходит, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в жилом доме проводится капитальный ремонт или реконструкция.

В соответствии с московским законодательством размер жилплощади, предоставляемой гражданам по договорам социального найма, должен соответствовать размеру жилья, предоставляемого с помощью города. Квартиры, которые предоставляются москвичам из городского жилищного фонда, должны иметь площадь в пределах нормы предоставления площади жилого помещения для одиноко проживающего гражданина или семьи определенного состава и численности.

При переселении нанимателю и членам его семьи обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору соцнайма. Статья 89 Жилищного кодекса РФ определяет критерии благоустроенности. Благоустроенным считается жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего поселения.

Нехорошее выселение

Размер жилплощади, предоставляемой семье определенного состава и численности, составляет:
1) на семью, состоящую из супругов, однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи.

В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Еще одно основание для выселения нанимателя долги по оплате жилья и услуг ЖКХ. Могут предоставить другое жилье меньшее и менее благоустроенное.

Просрочка по оплате без уважительных причин не должна составлять более шести месяцев. Не совсем, правда, ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как более шести месяцев. Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут входить любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась?

Что нужно знать должникам по квартплате.

Могут выселить в другую квартиру, размер которой как при вселении в общежитие. Напомним, что в соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных мет- ров жилой площади на одного человека.

Выселение за неуплату может быть произведено только на основании судебного решения. Даже если наниматель не платит за квартиру в течение нескольких лет, наймодатель не может его выселить без судебного разбирательства. Суд может дать отсрочку платежа на определенный срок, например, на год. О рассрочке можно попытаться договориться и с коммунальными службами.

Самый тяжелый случай когда нанимателя оставляют вообще без квартиры.

Выселение совсем плохое

Сначала наймодатель обязан предупредить провинившихся жильцов о необходимости устранить допущенные нарушения. Если эти нарушения ведут к разрушению помещения, наймодатель также вправе назначить разумный срок на приведение его в порядок. Если жильцы не отремонтируют разрушенную квартиру или продолжат использовать ее не по назначению (например, устроят в ней притон или склад горючих материалов), или будут продолжать дебоширить, нарушая права и законные интересы своих соседей, жилплощадь точно потеряют. И взамен ничего не получат. Выселение будет производиться на основании судебного решения.

Так, в соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение:
не по назначению;
систематически нарушают права и законные интересы соседей;
бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то наймодатель может выселить на улицу то есть без предоставления другого жилого помещения.

Еще одно законное основание для выселения без предоставления другого жилья распространяется на людей, самоуправно занявших жилплощадь. Их попросят освободить помещение в административном порядке по санкции прокурора.

Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также его дети и родители. Таковыми признаются также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Избавиться от бывших

В соответствии со ст. 69 Жилищного кодекса РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Но подчеркнем: для того чтобы право пользования сохранилось, необходимо продолжать проживать в данной квартире.

Может сложиться ситуация, когда ответственный квартиросъемщик хочет выселить человека, который стал бывшим членом семьи. Например, жена хочет выселить бывшего мужа.

Если думаете, что собственника квартиры выселить нельзя, то ошибаетесь можно. Но за долги собственника выставить из квартиры нельзя. Законом не предусмотрено такого выселения в качестве штрафных санкций за неуплату жилищно-коммунальных услуг (независимо от длительности просрочки). Если собственник задолжал ЖКХ, то ему могут лишь начислить пеню или отключить воду, свет и газ.

Для собственника

При отсутствии у должника денежных средств, достаточных для погашения образовавшейся задолженности, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, в том числе на заработную плату, пенсию, банковские вклады, авто Судебные приставы устанавливают, каким имуществом обладает должник, описывают его, накладывают арест и в дальнейшем осуществляют его реализацию, выставив на торги.

В случае если долг по оплате за услуги ЖКХ будет расти, то на такого неплательщика могут подать в суд и на основании судебного решения взыскать долг. Если же должник не захочет выполнить судебное решение в добровольном порядке, его заставят сделать это принудительно с помощью судебных приставов.

В статье 293 Гражданского кодекса РФ сказано, что если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить хулигана о необходимости устранить нарушения и также назначить соразмерный срок для ремонта поврежденного жилья.

Внимание! Взыскание может быть обращено и на квартиру.

На эти средства он может попробовать купить другое жилье меньшей площади и более дешевое.

Но если собственник жилья, наплевав на эти предупреждения, продолжает вести прежний образ жизни, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Из вырученных средств возмещаются расходы на исполнение судебного решения организацию и проведение торгов, остальные передаются бывшему хозяину квартиры.

Под равнозначным понимается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, и с тем же количеством комнат. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых квартир не взимается.

Деньги или компенсация?
Так же, как и при переселении нанимателя из сносимых домов, собственника квартиры переселяют в другое благоустроенное жилье. Но предоставляется выбор получить денежную или натуральную компенсацию. Если должник выберет деньги, то размер компенсации должен будет соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилья.
Компенсация в натуральной форме предоставляется в виде другого благоустроенного жилого помещения. Для этого с собственником заключается договор мены или иной договор, определяющий переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом.

О перепланировке
Одним из оснований для выселения гражданина может стать банальная перепланировка, если она проведена без необходимого разрешения и согласований.


Для собственников, стоящих в очереди за квартирой, при переселении существует возможность улучшить жилищные условия без учета даты постановки на жилищный учет.

Для этого собственнику квартиры или нанимателю жилого помещения дается определенный разумный срок. Такой срок устанавливает орган, который дает согласие на перепланировку (Мосжилинспекция).

В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ, если гражданин осуществил незаконную перепланировку, то при невозможности оставить все в новом виде он должен привести квартиру в прежнее состояние.

В отношении собственника квартиры суд может вынести решение о продаже ее с публичных торгов. А вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения отдаются собственнику.

Если в течение этого времени квартира не будет приведена в прежнее состояние, то как собственника, так и нанимателя могут ожидать совсем не радужные перспективы судебный процесс.

Пустят с молотка
Прекращение права собственности для собственника также возможно при обращении взыскания на квартиру по обязательствам собственника. Что это значит?


В отношении нанимателя квартиры может быть вынесено решение о расторжении договора социального найма с возложением на наймодателя, предоставившего жилье, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

Но если он просрочил внесение платежей по ипотечному кредиту, на который приобретена квартира, то ее могут выставить на продажу. Конкретные условия, при которых должник может лишиться жилплощади, определяются в договоре с банком. Из вырученных денег банк заберет свои деньги и, если что-то останется, вернет бывшему клиенту.

Так, например, подписался человек под ипотеку, а в качестве залога оставил свою квартиру. Если он платит по кредиту своевременно и в полном объеме, то бояться нечего.

По нашим законам проще выселить из собственной квартиры бывшую половину. В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования квартирой за бывшим членом его семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между сторонами.

Избавиться от бывших
Законом к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов своей семьи.

Если собственник выселяет свою бывшую половину, то у нее еще есть возможность немного пожить в квартире.

Над внесением изменений в Жилищный кодекс РФ по поводу сохранения права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника (а именно за детьми) сейчас бьются законодатели. Поправки в закон еще не приняли.

Но даже если суд сохранил право пользования квартирой на определенный срок, до окончания этого срока такое право пользования можно потерять. Так, например, если собственник продаст квартиру, то и сохраненное право пользования теряет силу.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что если у бывшего члена семьи:
отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
если имущественное положение бывшего члена семьи не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда. (При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию).

Почему дорожают квартиры в Москве
В этом году в Москве планируется построить более 4,5 млн. квадратных метров жилья, а через семь лет ежегодные объемы жилищного строительства должны вырасти почти вдвое. Между тем в столице наблюдается дефицит свободных площадок. Как городские власти собираются решать жилищные проблемы москвичей, редактору отдела денег ГАЗЕТЫ Инге Замуруевой рассказал первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин.

Владимир Ресин: "Все, что сэкономили строители, перекупщики кладут себе в карман"

- Каковы сегодня главные проблемы жилищного строительства в Москве?
- Основная проблема жилищного строительства заключается в том, что средняя обеспеченность жильем в Москве составляет около 23 кв. м на человека, в то время как в столицах Европы этот показатель достигает 40-70 кв. м на одного горожанина.

- "Город поставил перед строителями задачу: самим брать кредиты и самим продавать жилье, без посредников"

Мы решаем эту задачу: если в прошлом году было построено 4,5 миллиона кв. м жилья, то в этом планируется возвести около пяти миллионов. Причем около трети построенного жилья предназначено для реализации городских социальных программ: 1087 тысяч кв. м предназначено для переселения москвичей из сносимых ветхих домов и пятиэтажек, более 400 тысяч кв. м - для очередников и около 260 тысяч кв. м - по программе "Молодой семье - доступное жилье".

Согласно Генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице будет построено около 70 миллионов кв. м жилья.

А как они могут дешеветь, если все, из чего делается дом, дорожает? Цемент, дерево, энергия...

- Квартиры в Москве дорожают не по дням, а по часам. В конце октября квадратный метр в типовых новостройках стоил как минимум 850 долларов. Городские власти контролируют цены на первичном рынке?
- Что касается цен, то их определяет рынок, то есть соотношение между уровнем спроса и уровнем предложения. В настоящее время спрос на новые квартиры в Москве продолжает оставаться стабильно высоким. Новые квартиры раскупаются еще на стадии начала строительства. Отчасти поэтому квартиры дорожают.

- Почему?
- Потому что все, что сэкономили строители, перекупщики кладут себе в карман. Поэтому сейчас город поставил перед строителями задачу: самим брать кредиты и самим продавать жилье, без посредников. Тогда цены будут назначаться без дополнительных "накруток".


Сегодня, в условиях рынка, правительство города не может устанавливать цены директивно, но мы делаем все возможное, чтобы их обуздать: выбираем подрядчиков на конкурсной основе, используем технологии скоростного строительства. Но, к сожалению, часто все идет насмарку.

С февраля этого года в комплексе работает "горячая линия", по которой любой житель новостроек может позвонить и пожаловаться на те недоделки, что оставили строители.

- На "горячую линию" стройкомплекса продолжают поступать жалобы от жильцов на качество строительства в новых домах. Какие меры применяются к нарушителям?
- Во многих строительных фирмах внедряется международная система управления качеством ИСО-900 В этом году проводится сертификация по новому стандарту ИСО-9000-200

Благодаря работе "горячей линии" компании, которые раньше допускали огрехи, поняли, что недолжное качество строительства приводит к серьезным проблемам, и вплотную занялись этим вопросом.

Ряд столичных компаний, такие как холдинговая компания "Главмосстрой", ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155 и "Мосстроймеханизация-5", уже внесли ряд конструктивных доработок во вновь возводимые и проектируемые здания.

- До 2010 года в Москве должны быть снесены все ветхие пятиэтажки. Но многие жители не хотят переезжать на окраины из обжитых райнов. Как решается эта проблема?
- Сегодня большинство жителей, выезжающих из ветхих домов и пятиэтажек, остаются в своем районе. Практика показала, что самой эффективной схемой решения задачи расселения является "волновое переселение", дающее возможность расселять жителей в их родном районе. Бывает так, что москвичи с удовольствием переезжают в другие районы в квартиры большей площади. Согласно статистике, в среднем по Москве на одного жителя сносимой пятиэтажки приходится менее 16 кв. м общей площади, а в итоге он получает от города в 1,55 раза больше - почти 26 кв. м. Статистика говорит, что для переселения жителей из ста ветхих квартир город предоставляет им сто тридцать новых.

- "Новая квартира имеет более высокую рыночную стоимость, чем та, откуда жильцы выезжают"

Все юридические вопросы переселения жильцов из сносимых пятиэтажек регулируются законом "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", который был принят в 1998 году.

В любом случае новая квартира имеет более высокую рыночную стоимость, чем та, откуда жители выезжают. Иначе программа просто не могла бы быть реализована.

Затем предстоит реконструировать около 18,5 миллиона кв. м пятиэтажек так называемых несносимых серий (панельные дома серии 1-515, блочные и кирпичные серии 1-510, 1-511 и 1-44 - - ГАЗЕТА). Это огромная работа.

- Когда дойдет очередь до пятиэтажек несносимых серий?
- Сейчас основная задача - снести и реконструировать дома первых индустриальных серий, так называемые хрущобы. На сегодняшний день снесено уже около трех миллионов квадратных метров таких домов.

- Новые районы массовой застройки

- Планируется ли реконструкция девятиэтажных домов?
- Реконструкция или снос девятиэтажных домов пока не планируется. Хотя ясно, что со временем это предстоит сделать - дома не отвечают тем требованиям комфорта, которые предъявляются к современному жилью.

Более 700 тысяч кв. м жилья будет построено в Новоподрезкове - там строительство начнется в 2006 году. Тогда же развернется активное строительство в районе Северный. В 2008-2010 годах будет вестись застройка района Выхино-Жулебино. На площадках Зеленоградского административного округа будет возведено около 200 тысяч кв. м. В целом до 2010 года в районах массовой застройки планируется построить более 6 миллионов кв. м жилья со всей необходимой для жизни инфраструктурой.

- В Москве не хватает места под новое строительство. Будут ли осваиваться новые районы?
- В ближайшие годы массовая застройка будет продолжаться в Куркине, Бутове, Митине, Загорье, Люблине. В 2004 году начнется освоение района Косино-Ухтомский - там планируется возвести около 800 тысяч кв. м жилья.

- Одновременно в столице реализуется программа строительства высотных домов "Новое кольцо Москвы". Тоже в целях экономии места?
- Программа "Новое кольцо Москвы" стартовала в 2000 году. Согласно проекту, до 2015 года в периферийно-срединном поясе города, между МКАД и Третьим транспортным кольцом, предстоит построить 60 высотных зданий. Уже определено 47 точек, где можно строить высотные жилые дома (в среднем до 60 этажей).

В Москве постепенно заканчиваются площадки для массовой застройки. Генеральным планом развития Москвы определены резервы территорий для возведения жилья. Это и реконструкция пятиэтажного и ветхого жилого фонда, и реорганизация промышленных предприятий, и точечная застройка.

Уже построен первый дом по этой программе на Давыдковской улице в Западном округе. Монолитно-кирпичный жилой дом-башня в 43 этажа высотой 165 метров был сдан в сентябре.

Перекликаясь со сталинскими высотками, эти новостройки стилистически свяжут воедино городское пространство, станут архитектурными доминантами безликих спальных районов Москвы.

- "Все споры можно решить цивилизованным путем"

Сейчас в стадии строительства находится еще два объекта - на проспектах Маршала Жукова и Ленинском.

Но строительство - это не только шум и другие временные неудобства. Это новые квартиры для очередников, школы и поликлиники, благоустройство территорий, озеленение.

- Часто ли жители выступают против нового строительства в своем районе?
- Протесты жителей бывают как раз в случаях точечной застройки. Ведь такое строительство - это вторжение в уже сложившийся микрорайон. В большинстве случаев конфликты решаются мирно. И я уверен, что все споры можно решить цивилизованным путем - это вопрос эффективности работы местных властей, которые должны грамотно организовать диалог с жителями.

Наша задача - минимизировать для москвичей неудобства "большой московской стройки". Это предполагает выполнение множества правил: чтобы машины не развозили по городу грязь, чтобы можно было без проблем пройти рядом со стройкой. Конечно, не все сразу наладилось, но сегодня уже можно говорить о том, что психология подавляющего большинства руководителей строительных организаций изменилась: пришло осознание, что строительная площадка - элемент городской среды. И что строим мы прежде всего для людей - современный, удобный для жизни город.

Перед началом строительства управа проводит встречу с жителями, знакомит их с проектом. Ведь бывает так, что строится детский сад, а против строительства выступают жители, чьи дети уже выросли.

Летом этого года в Петербурге начала работу Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК). Она прорабатывает до полутора десятков инвестиционных проектов на строительство примерно миллиона квадратных метров.
Управлять новым домом прибыльно жители там платят в 5 раз больше. А попробуй поуправлять где-нибудь в микрорайоне, где ржавые трубопроводы, а жители не платят даже то, что принято, жалуется высокопоставленный чиновник департамента имущества Москвы. Частные управляющие компании (УК), которые есть у каждого крупного девелопера, похоже, с этим согласны: они особенно и пробовать не хотят.

- Московские строители вышли уже на рынок Санкт-Петербурга. С какой целью?
- Столичные строители примут активное участие в реконструкции исторической части Петербурга и тех районов, которые были построены в 50-60-е годы. Первым совместным проектом московских и питерских строителей станет реконструкция квартала пятиэтажек в районе Купчино. В ходе реализации этого проекта будет построено 100 тысяч кв. м нового жилья. В новые дома переселятся жители 27 пятиэтажек. Строительные работы предположительно начнутся в первом квартале 2004 года.

Миллиардный рынок
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) оценивает столичный рынок услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) примерно в 60 млрд руб. это только обслуживание и капитальный ремонт домов без учета платы за газ, свет, воду и т. д. Главное достоинство этого рынка постоянный спрос: на протекающий кран жилец всегда найдет деньги, и чем старше дом, тем чаще ломается кран. Но никто не знает, как подступиться к этому денежному потоку, говорит предправления Mirax Group Максим Привезенцев.

Цитата
Максим Привезенцев
Предправления Mirax Group
Тот же ДЕЗ в Тропареве-Никулине говорил об убытках, а персонал не соглашался идти на наши зарплаты. Допустим, электрик получает официальную зарплату в 10 000 руб., а меньше чем на $1500 не идет

Первый самими жильцами-собственниками. Его выбрали не более десятка домов в Москве, чтобы не тратиться на УК, рассказывает ведущий юрисконсульт Института экономики города (ИЭГ) Дмитрий Гордеев, добавляя, что способ этот не очень эффективен. Если в доме ЧП, его некому устранять людям нужно собираться, решать, кого нанять, за сколько, а на это не всегда есть время, комментирует Гордеев.

На 16 апреля 2008 г. способ управления был выбран в 30 509 московских многоквартирных домах (99,4%), сообщила пресс-служба комплекса ЖКХ и благоустройства Москвы. По новому Жилищному кодексу есть три варианта управления.

ТСЖ может заключить договор непосредственно с эксплуатирующими компаниями (4910 московских домов, или 16%). Но в доме есть сложные системы лифты, насосы и т. д., а просто хорошие люди, избранные в правление, зачастую не имеют навыков управления домом, продолжает Гордеев. Утопия, чтобы 30 000 домов в Москве управляли 30 000 ТСЖ. Для властей ведь еще важно, чтобы город не расползся, ведь граждане звонят префектам, главам управ, мэрам, уверен Привезенцев.

Второй способ управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).

В подавляющем большинстве столичных домов (22 271, или 73%) жильцы выбрали третий способ управления, поручив свое ЖКХ ГУП Дирекция единого заказчика (ДЕЗ), которых в Москве 124 штуки.

ТСЖ может нанять УК и поручить управление ей (так устроено в 3299 домах, или 11%). Поручить отбор поставщиков услуг и управление профессионалам, прописав в договоре требования и цены, наиболее эффективный путь, уверен начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС Владимир Ефимов. Но все это возможно, если жильцы вообще хотят заниматься ЖКХ. А они не хотят.

Низкорентабельный бизнес
Частные УК пока серьезной конкуренции ДЕЗам не составляют. Они в основном управляют новыми домами с платежеспособными жильцами чаще всего это дочерние структуры компании-застройщика. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам девелопера Квартал, говорит, что в состав холдинга входит ООО Кварт-сервис, управляющее 14 домами Квартала. По его словам, ежемесячные платежи по содержанию квартиры и дома составляют от 43 до 86 руб. за 1 кв. м. Тимур Баткин, гендиректор DS Realty, говорит, что в структуре Дон-строя есть компания ДС эксплуатация (управляет 14 домами Дон-строя более чем на 1 млн кв. м), она берет $2-4 за 1 кв. м.

Москва форсированно провела собрания жильцов. Зачастую они оформлялись таким образом, что собственники потом с удивлением узнавали, что выбрали УК. Москва отчиталась, что проведены собрания более чем 97% собственников. Достоверность этих данных вызывает большие сомнения, говорит Гордеев из ИЭГ.

По словам Баткина, для девелоперов УК скорее поддерживающий бизнес: О рентабельности сложно говорить, так как не было единовременного вложения денег в этот бизнес. Баткин не имеет представления, как можно зарабатывать, управляя старыми домами: Скорее всего это убыточно.

Между тем городские расценки гораздо ниже. Себестоимость обслуживания сейчас составляет 16 руб., указывает Ефимов из ФАС. Принятая городская ставка 17,5 руб. за 1 кв. м. Причем дотация города составляет около 10 руб., а человек платит порядка 40%, добавляет Константин Борисов, гендиректор Управляющей городской компании (УГК, входит в Mirax). По информации департамента экономической политики Москвы, город тратит на эти дотации порядка 20 млрд руб. в год.

УК могут заработать либо на новом жилищном фонде, который не требует больших затрат, либо на больших объемах, соглашается Владимир Сидоров, гендиректор ООО ПИК-комфорт (всего обслуживает 97 объектов, из них 50 в Москве, общая площадь 1,673 млн кв. м). У компании в управлении 20% сторонних домов. По словам Сидорова, управлять менее чем 500 000 кв. м невыгодно и желательно, чтобы эти дома находились в одном районе.

Mirax Group рассчитывает, что нет. Летом 2006 г. компания предложила отработать механизм управления многоквартирными домами в московском районе Тропарево-Никулино. По постановлению правительства Москвы № 299 департамент имущества Москвы до 20 декабря 2007 г. должен был провести конкурс на доверительное управление акциями ОАО ДЕЗ Тропарево-Никулино. Пресс-служба департамента имущества Москвы сообщила вчера Ведомостям, что не только конкурс не проведен, но и сам ГУП еще не акционирован. Привезенцев из Mirax оценивает возможную доходность от управления домами в 5-15%, добавляя, что управление ЖКХ это в первую очередь огромные потоки, которые исчисляются миллиардами.

Капитальные надежды
Еще одним источником дохода для частных УК мог бы стать капитальный ремонт. Вообще-то у властей нет обязанности его проводить, напоминает Ефимов из ФАС. Тем не менее Москва ежегодно выделяет деньги на капремонт: в 2007 г. было направлено 23 млрд руб., в 2008 г. планируется 40 млрд руб., а к 2014 г. увеличить до 100 млрд руб.

В дальнейшем ДЕЗы предполагается акционировать. В прошлом году правительством Москвы принято решение поделить функции нынешних ГУПов между инженерными службами районов (ГУ ИС) и АО ДЕЗ, сообщила пресс-служба департамента имущества Москвы. Первые будут на бюджетные деньги содержать дворы, не попавшие в состав общего имущества многоквартирного дома, и диспетчерские службы. АО ДЕЗ займутся обслуживанием жилого фонда. 100% акций АО как минимум на три года останутся в собственности города, потом в зависимости от результатов правительство Москвы примет решение, продавать их или нет.

УК могут претендовать на бюджетные деньги. В одном из домов в Тропареве-Никулине УГК пошла таким путем: создано ТСЖ, описан объем капитального ремонта и что нужно сделать по каждому конкретному виду работ, составлены сметы, рассказывает Привезенцев из Mirax. Капремонт ведется за счет привлеченных денег под гарантии муниципальных властей. УК вместе с жилинспекцией делает паспорт дома и определяет объем работ, а город дает гарантию, что эти деньги будут оплачены. Таким образом, исчезают фирмы-однодневки: нашей УК банк даст деньги, а, скажем, ЖЭК-9 нет, объясняет он.

Пресс-служба департамента экономической политики Москвы объясняет, что по новому федеральному законодательству собственники должны ремонтировать дома сами. Но поскольку налицо недоремонт, старые дома город отремонтирует за свой счет.



Главная --> Публикации