Главная --> Публикации --> Екатеринбург стоит на пороге бума торговой недвижимости Выставка дает возможность увидеть, сравнить, выбрать… Хорошие «средние» соседи В европе распродается историческая недвижимость Оформить по-крупному

Строительство загородных малоквартирок какое-то время считалось необычным для России, в то время как в Европе данный формат распространен уже давно. Первый дом в рамках подмосковного комплекса был возведен в 1998 году в поселке Новогорск, (корпорация Подмосковье).

Отреагировав на желание многих горожан жить в пригороде, рынок загородной недвижимости предложил новый формат жилья: апартаменты в малоквартирном доме на территории коттеджного поселка. Если еще три года назад можно было насчитать не более полутора десятков подобных проектов, то сегодня их количество заметно возросло.

Многие девелоперы на стадии проектирования включают малоквартирные дома в структуру крупного загородного жилого комплекса. Свежий пример объект Резиденция Лесной городок (16 км по Минскому шоссе), который был сдан в эксплуатацию в конце прошлого года. Наряду с таунхаусами на его территории есть два малоквартирных дома.

Выгода от таких проектов обоюдная, говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость. Девелоперам они позволяют получить максимум прибыли от земельного участка. В то же время цены на квартиры доступны для людей, у которых либо не хватает денег на коттедж или таунхаус, либо они не готовы полностью отказаться от городского образа жизни.

Нередко дома такого типа планируют при освоении масштабных территорий, отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Квартиры эконом- и бизнес-класса уже заявлены в мегапроектах А101 на Калужском шоссе (компания Масштаб), Рублево-Архангельское (Новорижское шоссе), Остров Барвиха (Рублево-Успенское шоссе).

Стимулом для дальнейшего роста формата директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Валерий Мищенко считает сокращение количества участков в ближнем Подмосковье. Это обстоятельство вынуждает застройщиков более рационально подходить к использованию земли. В отличие от отдельных коттеджей и таунхаусов малоквартирным домам не нужны большие площадки; невысока и себестоимость строительства подобного жилья.

Тенденция к увеличению числа малоквартирных домов в Подмосковье бесспорна. В настоящее время их доля составляет примерно 15 20% от общего объема предложений на рынке загородной недвижимости.

Иногда объекты возводят вне организованных поселков, чаще всего вблизи крупных инфраструктурных центров и на развивающихся направлениях. Малоквартирный формат легко приживается среди живописных природных ландшафтов в лесном массиве, на берегу водохранилища, рядом с горным склоном. Например, проект Витро Вилладж на Калужском шоссе был разработан для любителей активного отдыха на природе. Хорошим соседством, как утверждает руководитель отдела маркетинга и экономики компании Велес Капитал Девелопмент Наталья Манько, могут стать брежневские дачи или известные санатории.

Вместе с тем у этого вида недвижимости есть и недостатки. По сравнению с загородниками, его жители обделены участками собственной земли, а по сравнению с горожанами лифтами и мусоропроводами.

Достоинства и недостатки
В чем же плюсы проживания в загородном малоквартирном доме? Во-первых (и это самый весомый аргумент), человек, купив квартиру за МКАД, получает возможность дышать чистым воздухом и находиться в окружении природы. Во-вторых, загородные комплексы имеют более низкую плотность населения по сравнению с городскими: 100 150 человек на гектар, в то время как в мегаполисе ту же площадь делят не менее 500 жителей. В-третьих, плата за проживание и различного рода налоги намного ниже, чем в индивидуальных коттеджах или таунхаусах, и сопоставимы с расходами на обычную городскую квартиру. Ну и, наконец, девелоперам просто невыгодно размещать малоквартирные дома далее 20 км от МКАД, а потому добираться до своего загородного жилья при условии хорошей транспортной доступности несложно.

Не низок, не высок
Загородный малоквартирный формат на подмосковном рынке чаще всего представлен строениями малой или средней этажности (от четырех до семи этажей). В домах обычно не более трех подъездов, где могут располагаться до ста квартир. Наличие апартаментов с разным числом комнат зависит от класса объекта.

Активное строительство малоквартирных домов идет на западных, северо-западных и северных направлениях. Элитные объекты данного формата считаются перспективными на Рублево-Успенском и Ильинском шоссе, поскольку участков под застройку там остается все меньше. А жилье эконом- и бизнес-класса может быть востребовано на Ярославском, Дмитровском, Ленинградском, Калужском, Киевском направлениях. В последние два года активно осваивают площадки под малоквартирное строительство на Варшавском и Симферопольском шоссе.

Площадь квартир различна от 50 до 150 кв. м. Поселков, где спроектированы дома с однокомнатными квартирами, совсем немного, чаще всего представлены двушки и трешки.

По мнению Натальи Манько, рынок загородных комплексов можно разделить на четыре сегмента. К классу А относят элитные квартиры для постоянного проживания в таких поселках как Chalet Жуковка, Жуковка-1, Сосны на Николиной горе, Грюнвальд, Мещерский, Новое Лапино, Двенадцать месяцев. К классу В принадлежат апартаменты для отдыха и временного пребывания в комплексах Витро Вилладж, Сенеж. Сегмент С представлен квартирами бизнес-класса для постоянного проживания (поселки Опалиха, Семь звезд, Кореневский хуторок, Северная слобода-2, Заречье). Наконец, к категории D относят апартаменты бизнес-класса для временного пребывания и отдыха (комплекс Жемчужина).

Если говорить о соседстве с другими видами загородного жилья, то, по мнению многих экспертов, лучше всего малоквартирные дома сочетаются с дуплексами и таунхаусами. Например, в коттеджном поселке Барвиха-Village на Рублево-Успенском шоссе, где основным форматом застройки являются таунхаусы, планируют возвести многофункциональный комплекс переменной этажности. Это будет большое современное здание, в цокольной части которого предусмотрена подземная парковка, а на первом этаже разместят офисы, помещения бытовых услуг и магазин. Второй, третий и четвертый уровни отведены под одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

Что касается архитектурных стилей, то, как правило, малоквартирные дома соответствуют общей концепции поселка. Обычно это классика или модерн. Евгений Иванов, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости Усадьба, подмечает, что довольно популярен хай-тек: рубленые формы с большим количеством стекла, плитки и других отделочных материалов, характерных для стиля.

Впрочем, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ Петр Кирилловский в корне не согласен с возможным совмещением малоквартирных комплексов с другими форматами жилья на территории одного поселка. Такое объединение, говорит он, приводит к смешиванию людей из разных социальных групп. В тесном соседстве друг с другом они будут чувствовать себя некомфортно.

Наиболее целесообразна комбинация, когда малоквартирные дома располагают на одной территории с таунхаусами, как в поселке Павлово-2 по Новой Риге или во втором микрорайоне Северной слободы по Дмитровке, соглашается с предыдущим экспертом Мария Литинецкая. Но есть удачные примеры сочетания на территории одного поселка нескольких видов загородного жилья. Так, в Рублево-Архангельском запланированы все виды загородной недвижимости от вилл и коттеджей до малоквартирных домов. По сходным принципам будут застроены поселки Остров Барвиха (Новорижское шоссе), Новое Лапино (Рублево-Успенское шоссе), жилой комплекс Мечта на Дмитровском шоссе.

Мария Литинецкая считает, что к приобретению подобного жилья (за исключением самых престижных и дорогих направлений) готовы и клиенты со средним доходом. По данным риелторских компаний, квартиры в загородных комплексах дешевле городских, не говоря уже о значительной разнице в цене с таунхаусами и коттеджами. Поэтому покупатель не будет долго выбирать между квартирой или таунхаусом, если вопрос метража не является решающим.

Дети асфальта
Покупателями элитных квартир в пригороде обычно являются молодые семьи с высоким уровнем дохода. Они предпочитают жить на природе и в то же время не желают расставаться с городским комфортом.

Клиенты, для которых представляют интерес малоквартирные дома, отмечает Савелий Орбант, уже накопили необходимую сумму для приобретения однушки в спальном районе Москвы. Однако они хотят что-то более престижное, а потому готовы рассмотреть пусть удаленные, но весьма интересные предложения за ту же цену. Например, всегда есть спрос на квартиры в жилых комплексах Новопеределкино или Одинцово.

В отличие от загородного дома, который обычно используют в качестве второго жилья, квартира, как правило, основное место проживания. Кроме того, наряду с приемлемой стоимостью один из определяющих факторов при покупке недвижимости за городом экологические преимущества.

В Резиденции Лесной городок квадратный метр стоил чуть больше 2 тыс. долл. А в Королевских соснах по Ярославке квартиры площадью от 60 до 115 кв. м продавались по цене 2,3 тыс. долл./кв. м, в то время как стоимость таунхаусов в том же поселке составляла чуть больше 2,7 тыс. долл./кв. м. Рекорд был поставлен, когда желающие поселиться в Chalet Жуковка на Рублевке платили за квадратный метр по 35 тыс. долл.

Несмотря на относительно недавнее появление загородных малоквартирок, на отечественном рынке сложилась определенная тенденция: чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра, анализирует Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент. В среднем цена такой недвижимости на Рублевке и Новой Риге от 3 до 4 тыс. долл. за 1 м, на северных направлениях Дмитровском, Ленинградском и Ярославском шоссе 1,5 2,5 тыс. долл.

Сегодня так называемые длинные инвестиции едва ли смогут вскружить голову крупным игрокам рынка. А если учесть, что в складском сегменте таковых немного, то прогнозы некоторых аналитиков по поводу сокращения общих объемов строительства крупных логистических терминалов кажутся весьма убедительными. Впрочем, предположение из серии новых складов сдадут вдвое меньше, чем запланировано скорее выглядит страшилкой, нежели тенденцией.


Однажды обжегшись на молоке, наши банки усиленно дуют на воду. Примерно такой подтекст сопровождал деловую активность на рынке коммерческой недвижимости первые два месяца 2008 года. Действительно, мировой кризис ликвидности и нестабильная ситуация на финансовых рынках заставили кредитные организации быть предельно осмотрительными при выдаче заемных средств на всевозможные девелоперские проекты.

За минувшие два месяца ситуация оставалась достаточно ровной, лишь по некоторым показателям наблюдались небольшие колебания. Например, в течение января на продажу было выставлено 68 объектов, что на 50% больше, чем за аналогичный период 2007 года. Однако суммарная площадь предложений понизилась примерно на 14% и составила за месяц 451 тыс. кв. м, отмечают в компании Russian Research Group (RRG).

Большинство экспертов склоняются к тому, что развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вообще и складского сегмента в частности продолжится, но примерно такими же умеренными темпами, как в прошлом году. Напомним, что общий объем качественных складских площадей, введенных тогда в эксплуатацию, по оценке компании Praedium, составил около 1,1 млн кв. м, из них примерно 900 тыс. кв. м пришлось на Московский регион.

Еще одна тенденция, о которой уже начали слагать легенды, насыщение и даже перенасыщение рынка. Мол, нечто подобное уже случилось в Казани. Однако пугать проблемами татарского девелопмента, как жупелом, по меньшей мере неэтично. В данном случае причина перепроизводства коммерческих площадей не имеет никакого отношения к экономике. Просто люди готовились достойно отметить 1000-летие родного города и немного переусердствовали.

Сегодня квадратный метр производственно-складской площади в Москве стоит в среднем чуть более 2,5 тыс. долл. С начала года, по мнению экспертов, цены выросли примерно на 23%. Соответственно, объем предложений в денежном эквиваленте увеличился не менее чем на 6% и достиг 1,14 млрд долл., превысив показатель января прошлого года в 2,5 раза. Средняя площадь экспонируемых помещений (примерно 6,6 тыс. кв. м) практически не изменилась.

Южное направление продолжает привлекать потенциальных арендаторов и, по данным компании Colliers International, оттягивает на себя примерно 45% общего объема спроса на складские помещения. При таком раскладе местные склады едва ли будут пустовать, во всяком случае, пока экономика России находится на подъеме, а грузопотоки из Москвы и обратно стабильно растут. Кстати, интенсивное развитие этого сегмента рынка продолжается и в регионах. О соответствующих планах в I квартале 2008 года заявили Х5 Retail Group и Евразия логистик, активно действующая не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

В Москве первичное насыщение рынка складской недвижимости если и возможно, то лишь на отдельных направлениях и не ранее, чем к 2011 году, а для всей России это еще более далекая перспектива. С подобным прогнозом согласны и в компании Blackwood. Сейчас под прицелом аналитиков юг Московского региона. В районе Каширского шоссе продолжается реализация нескольких крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн. кв. м. Прежде всего речь идет о производственно-складском комплексе Северное Домодедово, третью очередь которого (600 тыс. кв. м), скорее всего, сдадут к концу года. Еще один значимый проект общей площадью не менее 600 тыс. кв. м Логистический Парк Домодедово класса А на пересечении шоссе М4 Дон и А107 (в 29 км от МКАД и в 12 км от аэропорта Домодедово).



Спрос на складские комплексы в 15 30 км и 30 45 км от МКАД сегодня составляет соответственно 44 и 34% общего объема. Около 15% потенциальных арендаторов уже сейчас готовы обратить внимание на объекты, расположенные далее 45 км. Скорее всего, со временем их станет больше, так как в перспективе девелоперы намерены возводить склады в 50 60 км от МКАД, считают эксперты компании Blackwood. Это обусловлено прежде всего дефицитом земельных участков промышленного назначения рядом с Москвой и планами федеральных властей по строительству ЦКАД. В отличие от растущего спроса на удаленные склады средние ставки аренды на качественные складские площади, расположенные в области, существенных изменений не претерпели. Так, для класса А они составляют около 135 150 долл., для класса В 120 130 долл. за 1 кв. м. в год. В Москве картина несколько иная. Наиболее востребованным направлением остается север, за ним следуют юг и юго-восток столицы. Здесь самый высокий уровень ставок в складских помещениях класса А 210 260 долл., класса В 160 220 долл. за 1 кв. м в год. В Западном и Северо-Западном округах аренда обходится несколько дешевле. По мнению аналитиков, в 2008 году главными рыночными тенденциями в этом сегменте можно считать увеличение спроса на качественные складские помещения, повышение арендных ставок в пределах 5 10%, а также усиление конкуренции между собственниками объектов из-за роста предложений. Анализ реализуемых и заявленных проектов позволяет экспертам той же компании Blackwood прогнозировать к концу года удвоение качественных складских площадей. В абсолютных величинах общий объем предложений может приблизиться к 5 млн кв. м.

Итак, в соответствии со ст. 8 Налогового кодекса (НК) РФ налог это обязательный и безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения денежных средств для финансового обеспечения деятельности государства или муниципальных образований.

Налоги и сборы составляют важнейшую статью дохода государственного бюджета. Неслучайно взаимоотношения граждан и государства в этой сфере регулируются специальным Налоговым кодексом. Знакомство с основными его положениями будет весьма полезным для читателей, каждый из которых, чем бы он ни занимался и каким достатком ни располагал, прежде всего остается налогоплательщиком. Начинаем серию публикаций на эту тему.

Какие налоги и сборы существуют?
В Российской Федерации налоги и сборы делятся на федеральные, региональные и местные. В соответствии с НК РФ установлены следующие федеральные налоги, действующие на всей территории России:

Помимо налогов существуют также различные сборы, в отличие от налога представляющие собой возмездный платеж. Если налог взыскивается без встречного удовлетворения (налогоплательщик взамен ничего не получает), то сбор это плата за оказание определенных услуг, например регистрацию фирмы или прав собственности на недвижимость, выдачу лицензии или паспорта, внесение изменений в учредительные документы и т. д. Государственная пошлина тоже относится к категории сборов.

На территории субъектов РФ обязательны к уплате региональные налоги:

* налог на добавленную стоимость;
* акцизы;
* налог на доходы физических лиц;
* единый социальный налог;
* налог на прибыль организаций;
* налог на добычу полезных ископаемых;
* водный налог;
* сборы за пользование объектами животного мира и водных биологических ресурсов;
* государственная пошлина.

И, наконец, на территориях муниципальных образований в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов действуют местные налоги:

* налог на имущество организаций;
* налог на игорный бизнес;
* транспортный налог.

Отменить какой-то налог или установить новый можно только путем внесения изменений в НК РФ. Ни местные, ни региональные, ни федеральные власти не могут взимать налоги, не предусмотренные Налоговым кодексом.

* земельный налог;
* налог на имущество физических лиц.

* единый сельскохозяйственный налог;
* упрощенная система налогообложения;
* единый налог на вмененный доход для определенных видов деятельности;
* система налогообложения при выполнении соглашений о разделе продукции.

Специальные налоговые режимы
Наверняка каждому приходилось слышать такие слова, как упрощенка и вмененка. Так принято называть специальные налоговые режимы. На сегодняшний день их несколько:

Правила применения специальных налоговых режимов устанавливает Налоговый кодекс, а также иные акты законодательства о налогах и сборах.

Выбрав специальный налоговый режим, организация или индивидуальный предприниматель освобождаются от некоторых других налогов. Например, при упрощенке организация не платит налоги на прибыль, имущество и единый социальный. Кроме того, специальная система налогообложения может исключить налог на добавленную стоимость, за исключением НДС при ввозе товаров на таможенную территорию РФ.

Налогоплательщиками и плательщиками сборов являются граждане и организации, с которых и взимают денежные средства.

Налоги в лицах
В налоговых правоотношениях принимают участие налогоплательщик, плательщик сбора, налоговый агент и взаимозависимые лица. Каждая из сторон имеет свои права и обязанности.

Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица или организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

Налоговыми агентами признаются лица, исполняющие обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации. Так, любой работодатель выступает налоговым агентом своих сотрудников. При начислении им зарплаты налоговый агент обязан удержать с каждого НДФЛ и другие налоги.

Суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Например, при предоставлении имущественного налогового вычета право на вычет теряется, если сделка купли-продажи была заключена между взаимозависимыми лицами.

* одна организация непосредственно или косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 %;
* одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
* в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации лица состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Уполномоченными представителями не вправе быть должностные лица налоговых и таможенных органов, государственных внебюджетных фондов, органов внутренних дел, судьи, следователи и прокуроры.

Налогоплательщик может участвовать в налоговых отношениях через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом. При этом полномочия представителя должны быть документально подтверждены. Законным представителем организации считается лицо, имеющее такие права на основании закона или учредительных документов. Например, генеральный директор. Законными представителями физического лица (налогоплательщика) признаются лица, выступающие в этом качестве в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Например, опекун от имени недееспособного гражданина. Его обязанность в том числе представлять интересы налогоплательщика в отношениях с налоговыми органами (таможенными службами, органами государственных внебюджетных фондов и т. д.).

* получать от налоговых органов по месту своего учета бесплатную информацию (в том числе в письменной форме) о действующих налогах и сборах, о порядке их исчисления и уплаты; формы налоговых деклараций (расчетов) и разъяснения о порядке их заполнения;
* в случае необходимости обращаться за разъяснениями в Министерство финансов РФ, в финансовые органы субъектов РФ и муниципальные образования;
* использовать налоговые льготы;
* рассчитывать на зачет или возврат излишне уплаченных сумм налога;
* получать в полном объеме возмещение убытков, причиненных незаконными актами налоговых органов или незаконными действиями (бездействием) их должностных лиц;обжаловать в установленном порядке акты налоговых органов, иных уполномоченных органов и действия (бездействие) их должностных лиц.

Права и обязанности налогоплательщика
О многочисленных обязанностях гражданам напоминают постоянно, о правах рассказывают реже, а их необходимо знать каждому налогоплательщику. Согласно Налоговому кодексу граждане РФ имеют следующие основные права:

Что такое налоговая декларация?
Налоговая декларация это документ, который заполняет налогоплательщик. Как следует из НК РФ, в декларации должны быть указаны: объект налогообложения, полученные доходы и произведенные расходы, источники доходов, налоговая база, налоговые льготы, исчисленная сумма налога или другие данные, служащие основанием для исчисления и уплаты налога.

Главной обязанностью налогоплательщика является оплата законно установленных налогов. Это касается как обычных граждан, так и организаций и индивидуальных предпринимателей. Кроме того, налогоплательщик должен вставать на учет в налоговых органах и представлять в эти структуры ежегодные декларации о своих доходах (расходах) и объектах налогообложения; выполнять законные требования налогового органа об устранении выявленных нарушений; не препятствовать исполнению должностными лицами налоговых органов своих служебных обязанностей и т. д.

Тот, кто хоть раз сталкивался с заполнением налоговой декларации, знает, что составить этот документ непросто. Если налогоплательщик подал декларацию и только потом обнаружил в ней ошибки (например, не полностью отразил сведения о доходах), он обязан внести в документ необходимые изменения и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию.

Декларация может быть представлена в налоговую инспекцию лично или через представителя. Допускается подача налоговой декларации в виде почтового отправления с описью вложения или по телекоммуникационным каналам связи.

Олег, был ли нынешний скачок цен на столичное жилье прогнозируемым?

Законодательством определены сроки подачи деклараций, причем для каждого налога свои. Опоздание рассматривается как налоговое правонарушение. Однако есть ряд уточнений, позволяющих на законных основаниях избежать ответственности за просрочку. В частности, даже если, исправляя ошибки, налогоплательщик замешкался и подал уточненную декларацию после истечения отпущенного для этих целей срока, но до окончания срока уплата налога, то он освобождается от ответственности. Правда, при условии, что это произошло до назначения выездной налоговой проверки по поводу допущенных ошибок или после проверки, в ходе которой не были обнаружены сведения, не отраженные или не полностью отраженные в налоговой декларации, а также ошибки, приводящие к занижению подлежащей уплате суммы налога (п. 4 ст. 81 НК РФ).
В последние несколько недель участники рынка недвижимости (специалисты, продавцы и покупатели) активно обсуждают новый скачок цен на московское жилье. Ряд крупных компаний уже заявили о том, что число сделок в данном секторе в январе текущего года увеличилось вдвое по сравнению с декабрем минувшего. Риелторы в свою очередь охотно делятся с представителями СМИ своей маленькой радостью: ощутимо сократились сроки экспозиции предложений, а цены заметно подросли. Потенциальные клиенты, еще недавно не проявлявшие особого рвения в покупке недвижимости, начали сметать с рынка объект за объектом. Стоимость отдельных квартир, по мнению риелторов, увеличилась по сравнению с концом 2007 года на 15 20%. При этом средний рост цен на столичное жилье за этот период, по данным аналитического центра ирн.ru, составил 7,8% в долларовом выражении. Похожую картину можно наблюдать и в отношении рублевых показателей. Свои комментарии по поводу сложившейся ситуации и ответы на наиболее часто задаваемые вопросы дает руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

Значит должны быть веские причины, по которым в январе рыночные показатели настолько превысили предварительные расчеты?

Мы предвидели постепенное увеличение стоимости квартир в Москве, но предполагали, что темпы все же будут более умеренными. Согласно нашему прогнозу, прирост за весь 2008 год должен составить 15 20%, то есть в среднем 1,5 2% в месяц.

Вы имеете в виду кризис на фондовом рынке?

Во-первых, не надо делать преждевременных выводов. Как говорит народная мудрость, цыплят по осени считают. Когда год будет завершен, тогда уместно будет делать выводы о том, насколько верными оказались прогнозы. Во-вторых, нынешний ценовой скачок вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. На мой взгляд, сейчас московский рынок вошел в фазу неадекватности. Произошло совпадение сразу нескольких психологических факторов, что и привело к подобному развитию событий. Однако я считаю, что длительное сохранение нынешнего положения дел вряд ли возможно.

Почему?

Да, это первое, что приходит в голову при анализе экономической ситуации в январе. Очевидно, что фондовый рынок и рынок недвижимости два основных инвестиционных инструмента, и проблемы на одном из них могут привести к росту другого. За последние недели идею о том, что средства перетекают с фондового рынка на рынок недвижимости, не обсуждал только ленивый. Естественно, продавцы квартир как застройщики и риелторы, так и частники не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достойно. В какой-то мере перенаправление потоков действительно происходит, однако здесь все не так просто.

Но что тогда напугало людей?

Крупные и средние инвесторы, которые оперируют суммами в десятки или сотни миллионов долларов, вряд ли будут вкладывать средства в розничную покупку квартир на вторичке. Они скорее переведут инвестиции в объекты коммерческой недвижимости приобретут офисное здание, торговый центр, купят землю или девелоперский проект. То есть большие деньги придут в сферу недвижимости, но, скорее всего, не в квартирный сегмент. А для мелких инвесторов людей, которые вкладывают свои сбережения в размере от 10 до 100 тыс. долл. в ПИФы, порог входа на рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же многих игроков фондового рынка недвижимость пугает своей низкой ликвидностью ее в отличие от акций не продашь за один день. Да и вероятность того, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья в столице вырастет ощутимым образом, сейчас даже менее реальна, чем постепенная стабилизация фондового рынка.

Согласно данным ирн.ru, нынешний ценовой скачок наметился даже не в январе, а уже в последние недели декабря. Некоторые эксперты делают выводы, что причиной нынешнего повышения цен стали итоги 2007 года, например бонусы топ-менеджеров.

Как всегда, банальные вещи, вроде тех, что побуждают бабушек скупать в магазинах всю соль. Последнее время активно муссируются слухи о якобы грядущей деноминации рубля и о возможности очередного дефолта, несмотря на категоричное отрицание президентом обоснованности подобных предсказаний. Не исключаю, что людей напугало признание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования. В реакции на все эти вещи можно усмотреть особенности отечественного менталитета граждан, всегда готовых к худшему. Возможно, здесь сыграла свою роль своеобразная подсознательная реакция людей на предстоящие выборы и смену руководителя страны, хотя умом все понимают, что никаких кардинальных перемен в нынешних условиях ожидать не стоит. Выходит, что причины заметной активизации покупателей на рынке недвижимости иррациональны.

Но существуют же объективные экономические предпосылки к росту цен на жилье в Москве. Ограниченность предложения, к примеру, или инфляция?

Тема бонусов топ-менеджеров не нова для рынка недвижимости, однако бонусы и дивиденды выплачивают обычно позже ближе к весне, а не в то время, когда год еще не завершен. Кроме того, по моему мнению, управляющие и совладельцы компаний, во-первых, все себе уже купили, а во-вторых, если и будут что-то покупать, то элитные квартиры или жилье бизнес-класса. Сейчас же основной прирост цен идет в сегменте экономкласса старых домах советского периода. Не очень-то подходящий вариант для топ-менеджеров. Скорее, к концу года стало происходить закрепление доходов и накоплений самыми обычными людьми под давлением боязни перемен или кризиса.

Каков ваш прогноз на ближайшее будущее?

Менее года назад при столь же ограниченном предложении стоимость московских квартир снижалась. То, что количество объектов жилой недвижимости в Москве не бесконечно, стало основной причиной, по которой цены здесь уже не ниже, но иногда и выше, чем на более комфортное жилье в Европе или США. Однако всему есть предел. Даже если квартир мало, но людей, способных купить их по заданной стоимости еще меньше, то дальше поднимать планку уже нельзя. Что же до инфляции, то именно по этой причине мы и прогнозировали рост цен в течение года, однако умеренная инфляция способна вызвать лишь умеренное увеличение стоимости. Надеюсь, что до гиперинфляции у нас все же не дойдет.

Что ждет рынок в среднесрочной перспективе?

По моему мнению, основной вывод из сказанного выше таков: все причины, вызвавшие скачок цен на московское жилье в начале 2008 года, имеют краткосрочный период действия. Менее чем через месяц пройдут выборы, станет понятна ситуация в стране при новом президенте, и все страхи уйдут. Фондовый рынок ждет постепенная стабилизация, так как реальных причин для глобального экономического кризиса или дефолта, как в 1998 году, сейчас нет. Отложенный спрос не бесконечен, как и бонусы топ-менеджеров. Поэтому я считаю, что довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, паника на московском рынке недвижимости утихнет. Я не верю, что в течение всего нынешнего года цены на квартиры в Москве могут расти по 5 10% в месяц и достичь к следующему году двукратного увеличения.



Мы по-прежнему ожидаем примерно 15 20% общего ценового роста за 2008 год. Разница лишь в его распределении по месяцам. Изначально аналитики всегда предполагают равномерный сценарий, согласно которому увеличение стоимости квартир в столице идет плавно в течение всех 12 месяцев. Однако благодаря нынешнему стечению обстоятельств рынок, по-видимому, израсходует весь свой потенциал уже в первые месяцы. Потом же, начиная, скорее всего, с майских праздников и до конца года, велика вероятность новой стагнации, причем она может быть даже еще более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие. Продавцам, потирающим руки от очередного взлета цен, следует понимать, что рынок за это спросит, когда вернется в нормальное состояние. Аналитический центр ирн.ru неоднократно предупреждал, что чем выше задрана ценовая планка на жилье в периоды ажиотажа, тем более вероятен последующий ощутимый спад. Хотелось бы верить, что нынешняя волна роста стоимости квартир в Москве все-таки будет умеренной и после своего окончания не оставит рынок на грани серьезного кризиса.



Главная --> Публикации