Главная --> Публикации --> "дон-строй" застроит территорию фабрики "моснитки" в хамовниках Московским строителям не удастся сдвинуть мемориал жертвам тоталитарного режима на лубянской площади Жильё поднимает голову Арендные заработки Стройка без цемента

По данным компании Акцент девелопмент, в Ростове работает более 10 современных торговых центров, на перспективу (2008-2010 гг.) заявлено еще 12 проектов общей площадью почти 0,7 млн кв. м.

В 2007 г. в Ростове было введено 226 000 кв. м в торговых центрах и гипермаркетах, подсчитал коммерческий директор ADM Group Алексей Щипицын. Объем рынка качественных торговых площадей вырос вдвое и составил 456 000 кв. м. Всего же ростовские магазины занимают более 1,42 млн кв. м.

На 2008 г. запланировано открытие торговых центров Metro Cash Carry (10 500 кв. м) в Александровке, Камелот (11 870 кв. м, застройщик Роспромпроект), Золотой Вавилон (78 000 кв. м, инвесторы ADM Group, Патеро девелопмент), Мегамаг (88 782 кв. м, инвестор концерн Единство).

В 2007 г. был сдан ТЦ на ул. Космонавтов (3600 кв. м, инвестор ЗАО Водопад), на Военведе было завершено строительство ТЦ Джанфида (общая площадь 5600 кв. м, частные застройщики), в Западном жилмассиве введены в эксплуатацию ТРК Сокол (13 500 кв. м, Сокол), гипермаркет Castorama (11 500 кв. м, инвестор Касторама рус), Clover House (25 983 кв. м, инвестор Clover Group) и Мега (IKEA, 130 000 кв. м).

По мнению директора АН Парус Максима Хмеля, сейчас основная борьба за арендаторов и посетителей идет между Мегой и Горизонтом. Полонский отрицает, что с открытием Меги у Горизонта начались проблемы с арендаторами или посетителями. Центры работают для разной аудитории, в Горизонте есть большое количество брендов, которые не представлены в Меге, говорит он.

Расширять свои торговые площади планирует и ТРК Горизонт, рассказал его гендиректор Дан Полонский. В 2008 г. центральный вход ТРК будет переделан в торговую галерею площадью 5000 кв. м, где разместятся 13 магазинов марок для среднего класса (Massimo Dutti, Penny Black, Pinko, Дикая Орхидея, Calvin Klein, Furla). К концу года в Горизонте откроются три ресторана на 350 посадочных мест, появятся новые магазины Sisley, Karen Millen, Pepe Jeans London, Marks Spencer, Camel Active, Geox. Компания работает и над проектом крытого аквапарка, который займет 17 000 кв. м. Все работы планируется завершить в течение полутора лет, обещает Полонский.

Практически все бренды, представленные в крупных ТЦ, хотят иметь отдельные магазины в центре города, признаются риэлторы и девелоперы. Но все первые этажи жилых домов на первых линиях уже заняты, а новые площади негде взять, говорит Литвинов. По его словам, из-за недостатка торговых площадей арендные ставки для бутиков выросли за 2007 г. почти на 30%. Если в 2006 г. 1 кв. м обходился арендаторам в $100-120 в месяц, то к концу 2007 г. дешевле $150-200 арендовать 1 кв. м было невозможно.

Город испытывает недостаток в высококачественных торговых площадях, поэтому все заявленные проекты будут востребованы, отмечает директор Accent Real Estate Investment Managers Румен Калчев. Спрос на торговые площади превышает предложение рынка в два-три раза, приводит данные специалист отдела коммерческой недвижимости АН Титул Владимир Литвинов. Свободных земельных участков в центре Ростова под строительство новых магазинов уже не осталось, говорит он. Для строительства крупного торгового центра необходим участок от 1,5 га, в историческом центре таких площадок просто нет, добавляет Хмель. И предлагает девелоперам идти в промзоны и за город.

Урезанный спрос
Спрос, в отличие от предложения, снизился. По словам Тухашвили, в 2007 г. число сделок купли-продажи на вторичном рынке уменьшилось на 20%. Платежеспособный спрос был практически исчерпан в связи с резким ростом цен в 2006 г., объясняет Алексей Осинцев, замгендиректора Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК), крупнейшего ипотечного оператора области. Даже ипотека не смогла в значительной мере его подстегнуть. Хотя на вторичном рынке она побила ранее установленные рекорды. По данным исполнительного директора УПН Рустема Галлеева, если в 2006 г. по ипотеке приобреталось 22% екатеринбургских квартир, то средний показатель по итогам 2007 г. составил 28%, а в декабре был зафиксирован рекорд 40% от общего числа сделок были заключены на ипотечные деньги. Директор Центрального ипотечного агентства Евгений Шубин считает, что в сегменте жилья экономкласса доля ипотечных сделок даже превысила 50%.

Арендаторы торговых центров в более выгодном положении. По информации Полонского, за 2007 г. арендные ставки в Горизонте выросли на 7-10%. Треть арендаторов платят Горизонту определенный процент с оборота. Полонский говорит, что такая форма арендной политики является наиболее эффективной и для девелопера, и для арендатора.
Сильный рост предложения в 2007 г. в 2,4 раза аналитик риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Гурам Тухашвили называет главной особенностью прошлого года. Директор АН Диал Александр Дмитриев дает еще более смелую оценку: по его подсчетам, объем предложения к лету 2007 г. вырос в четыре раза по сравнению с пиковым показателем 2006 г.: 16 000 против 3800 объектов. Он объясняет это тем, что в продажу поступили квартиры, которые в 2006 г. приобретались с инвестиционными целями.

Заработать не удалось
По итогам 2007 г. средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Екатеринбурга практически не изменилась, констатируют в УПН и КБ Ярмарка. Тухашвили говорит, что в начале года еще наблюдался инерционный рост, но в феврале марте он остановился и началась корректировка и дифференциация цен, которая продолжается до сих пор.

Осенью рост предложения замедлился. В октябре, судя по базе УПН, продавалось 13 500 объектов, говорит Тухашвили. В декабре в базе было выставлено уже 13 000 квартир и комнат.

По оценкам Ярмарки, в декабре 2007 г. 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга стоил в среднем 64 300 руб.

По данным КБ Ярмарка, квартиры в относительно новых домах подорожали в 2007 г. на 9%, на 3% увеличились цены на так называемое полнометражное жилье (современный вариант хрущевки: с большей кухней и лоджией). А пользовавшиеся в 2006 г. наибольшим спросом малосемейки и хрущевки в 2007 г., наоборот, подешевели на 5% и 6% соответственно.

Опрошенные эксперты наблюдали в 2007 г. растущий интерес покупателей к первичному рынку жилья. Здесь и выбор побольше, и застройщики более оперативно стали корректировать цены, говорит Тухашвили. В первую очередь, по его словам, это касается покупателей квартир экономкласса, для которых вопрос цены стоит на первом месте: за сопоставимые деньги они получают совершенно новое жилье. По данным УПН, к концу 2007 г. средняя цена предложения на первичном рынке Екатеринбурга составила 55 500 руб. за 1 кв. м (понизившись за год почти на 1%). По словам Маслаускене, оттоку покупателей со вторичного рынка на первичный мешает остающееся по-прежнему невысоким качество типового строительства и невнятные планировки.

Приоритеты сместились
Аналитики Ярмарки отмечают, что в 2007 г. усилился спрос на качественное жилье. То, что теперь покупатели более тщательно выбирают квартиры, оценивая все варианты по оптимальному соотношению цены и качества, подтверждают все участники рынка. В 2006 г. брали что угодно. Хитом продаж были хрущевки, брежневки и пентагоны (девятиэтажные дома, построенные в брежневские времена). В 2007 г. они превратились в низколиквидный товар, говорит Дмитриев. По мнению директора АН Роттердам Юлии Маслаускене, наиболее перспективный сегмент на вторичном рынке дома, построенные не более пяти лет назад.

Крупные в выигрыше
Крупнейшим в Новосибирске стал введенный в прошлом году ТРЦ Мега (133 000 кв. м, девелопер IKEA). Среди заметных открытий 2007 г. Большая Медведица (46 200 кв. м) и Ройял парк (43 600 кв. м, Успех).

По данным Сибакадемстрой недвижимости, в 2007 г. в Новосибирске было введено около 1 млн кв. м торговых площадей. В начале 2007 г. мэрия сообщала, что объем рынка не превышает 0,5 млн кв. м. На 2008-2009 гг. заявлено проектов еще почти на 1 млн кв. м.

Денис Шаров, директор по маркетингу Сибрегионразвития, отмечает, что в 2007 г. уже усилился переток покупателей и арендаторов в современные и крупноформатные торговые центры. Объекты, неудачно расположенные, а также с непродуманной концепцией стали испытывать сложности с наполняемостью и вынуждены были корректировать арендные ставки, говорит Шаров.

Директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева говорит о неравномерной застройке торговыми центрами городской территории: например, площадь Маркса, пойма реки Каменки и район Димитровского моста уже перегружены магазинами. Эксперт прогнозирует, что после ввода всех заявленных объектов некоторые неизбежно пострадают из-за усиления конкуренции.

Еще больше магазинов
Светлана Кузьмина, консультант Торгового квартала, считает, что рынок Новосибирска уже довольно насыщен, однако большинство представленных на нем проектов нельзя отнести к категории качественных. Поэтому, говорит она, несмотря на обилие проектов, Новосибирск все еще остается привлекательным для девелоперов и инвесторов.

За 2007 г. цена аренды увеличилась в среднем на 20%, подсчитали аналитики Сибрегионразвития. Дороже всего (по 5000-6000 руб. в месяц) обходился арендаторам стрит-ритейла 1 кв. м в традиционных торговых коридорах (Вокзальная магистраль, Красный проспект, проспект К. Маркса), а также в современных торговых центрах (Ройял парк, Мега). По мнению Ермолаевой, аренда в 2007 г. подорожала на 12%.

Даже если 80% из заявленных проектов будут реализованы в срок, рынок ждет насыщение, говорит Шаров. Он ожидает в 2009 г. стагнации арендных ставок в сегменте крупноформатной розницы. На 2008 г. эксперт прогнозирует увеличение ставок на 15-20%. Они продолжат расти по инерции, объясняет Шаров.
По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН), сейчас в Екатеринбурге без учета рынков более 950 000 кв. м торговых площадей. Аналитики Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) подсчитали, что в 2007 г. в городе функционировало 18 торговых центров общей площадью 553 000 кв. м, 12 из них качественные.

Аналитик Сибакадемстрой недвижимости Татьяна Высоцкая подсчитала, что к концу 2009 г. общая площадь торговых объектов может увеличиться до 2,4 млн кв. м. Самый крупный из анонсируемых проектов ТЦ площадью 250 000 кв. м на территории будущего жилмассива Береговой. Его строительство в 2008 г. намерен начать Самарский деловой мир. Второй по величине объект Гранд сити (230 000 кв. м, Многофункциональные центры) строится в районе Димитровского моста, ввод первой очереди намечен на весну 2008 г. Возводятся ТРЦ от Росевродевелопмента (150 000 кв. м), Омега Plaza (140 000 кв. м, RID Group), Сибирский молл (67 000 кв. м, Росгрупп).

Он объясняет это удорожанием себестоимости строительства и проблемами финансирования у девелоперов. Замгендиректора по связям с общественностью УК Система (реализует проект мебельного центра Гулливер) Светлана Белобородова говорит о смене приоритетов у собственника, но обещает, что в 2008 г. объект будет сдан и его концепция не изменится.

Сорванный ввод
В 2007 г. сроки сдачи практически всех новых торговых объектов были сорваны. Гендиректор Оборонснабсбыта Игорь Суханов приводит примеры: ТЦ Гулливер (10 500 кв. м), ТЦ Мегаполис (30 000 кв. м), ТЦ Призма (100 000 кв. м), ТЦ Рок-н-молл (66 000 кв. м) были заявлены к открытию год назад и более, но до сих пор сроки их ввода туманны.

В середине февраля в центре Екатеринбурга открылся ТРЦ Girl's-маркет Гринго (14 500 кв. м). Девелопер проекта Малышева, 73 заявил о вводе торгово-развлекательного центра нового формата, ориентированного на молодежную аудиторию: с соответствующим интерьером и подбором арендаторов (Adidas, Ile de Beaute, Кира Пластинина, Oggi, Красный куб, Accessorize), а также необычной архитектурой на фасаде помещена инсталляция в виде строительной бабы, врезающейся в центр здания.

Девелоперы всех отстающих ТЦ обещают сдать их в текущем году. Кроме того, на 2008 г. заявлен ввод ТЦ Седьмое небо (девелопер Тэн, общая площадь 47 000 кв. м), Neon Mall (Фининвестстрой, 30 000 кв. м), ТЦ Европа (Пред-групп, 10 600 кв. м) и White Market (22 000 кв. м).

Кроме того, множество застройщиков, специализирующихся на жилой недвижимости, предлагают на продажу коммерческие площади в новостройках. По информации аналитиков РИЦ УПН, подобное предложение превысит в 2008 г. 170 000 кв. м.

Много заявили
Аналитики УПН насчитали 35 площадок в городе, на которых сейчас ведутся работы по строительству крупных торговых объектов. Общий объем заявленных площадей составляет более 375 000 кв. м.

Строящиеся торговые центры становятся не только крупнее, но и лучше по концепции, качеству предоставляемых услуг и ассортимента, говорит гендиректор Торгового квартала Дмитрий Зотов. Доминирующими становятся проекты с мощной развлекательной составляющей. Некачественные объекты постепенно заменяются современными торговыми центрами, отмечает он.

По их мнению, основной причиной продолжающегося бурного развития сектора торговой недвижимости является рост потребительского рынка. По данным администрации Екатеринбурга, объем товарооборота по итогам 2007 г. составил 264,9 млрд руб., что на 30% больше, чем в 2006 г.

По данным CW/SR, в 2007 г. средняя ставка арендной платы в торговых центрах Екатеринбурга составляла $626 за 1 кв. м в год, включая НДС. В наиболее востребованных объектах она достигала $1500-3000 за 1 кв. м в год.

Доход уже не тот
Суханов добавляет, что рынок близится к насыщению, что ведет к увеличению сроков окупаемости проектов: с пяти-шести до семи-восьми лет. В CW/SR отмечают, что сейчас ставка доходности екатеринбургских торговых проектов находится на уровне 9,5-10,5%. Аналитики ожидают дальнейшего снижения ставок. Согласно исследованию DTZ, екатеринбургские ТЦ среди регионов России (не считая двух столиц) находятся сейчас на третьем месте по уровню инвестиционного потенциала (после самарских и ростовских). Однако уже к 2010 г. местные проекты опустятся на четвертое место, уступив позиции еще и Новосибирску.



Главная --> Публикации