Главная --> Публикации --> Элитная недвижимость разучилась дешеветь Квартир больше, чем покупателей Клубный дом как вариация на тему «элитное жильё» В москве открылись новые выставочные залы Летать - так поездами!

Готовятся к борьбе
Credit Agricole нанял консультантов для оценки вероятности поглощения банка Societe Generale через день после того, как то же самое сделал BNP Paribas. SocGen, в свою очередь, нанял инвестбанк Rothschild для защиты от поглощения. Французские Credit Agricole и BNP считаются наиболее вероятными претендентами на покупку SocGen после того, как президент Николя Саркози заявил, что предложения от иностранных банков не приветствуются.

Сегодня банк DeltaCredit, входящий в группу Societe Generale, объявит о снижении ставок по долларовым ипотечным кредитам. Об этом Ведомостям рассказал председатель правления DeltaCredit Игорь Кузин. Снижение ставок составит 0,5 процентного пункта вне зависимости от срока кредитования.

Такое изменение стоимости кредитов выводит DeltaCredit в число банков, предлагающих самые низкие ставки по стандартным ипотечным программам. Покупателю с официально подтвержденным доходом взять заем на покупку жилья на вторичном рынке под 9% в долларах сейчас предлагают из крупных банков лишь Абсолют-банк, Городской ипотечный банк, Оргрэсбанк, ММБ и ВТБ 24.

По программе Delta стандарт при подтвержденном белом доходе ставки снизятся с 9,5-10,5% до 9-10%. По предложению с плавающей ставкой Delta вариант с 5% + LIBOR до 4,5% + LIBOR (срок кредита 10 лет) и с 5,5% + LIBOR до 5% + LIBOR (срок 20 лет). При подтверждении дохода справкой по форме банка ставка, как и сейчас, увеличивается на 1 п. п. Требования к заемщикам и другие параметры кредитов не меняются.

Теоретически занимать на западных рынках сейчас стало дешевле, что связано со значительным снижением базисной ставки, признает зампред правления Абсолют-банка Анатолий Максаков. Только за последние две недели ставка ФРС США снизилась на 1,25 п. п. Базисная ставка годового LIBOR, которая еще 10 января составляла 3,864%, упала в прошедшую пятницу до 2,849%.

Решение о понижении ставок связано с привлечением банком средств на международных долговых рынках, объясняет действия банка Кузин. DeltaCredit привлек средства дешевле, чем раньше, что и позволило ему поделиться выгодой с клиентами, говорит он. Банк не раскрывает, какой объем средств и под какую ставку удалось привлечь. Наш статус высококачественного заемщика и международная материнская компания позволяют нам привлекать дешевое фондирование именно в долларах, добавляет Кузин.

Конечно, снижение ставки благоприятно для потребителя и это хороший ход участника рынка, признает зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Однако он напоминает, что инвесторы по-прежнему рассматривают ипотечные активы как излишне рискованный инструмент вложения. Поэтому кредиты с низкой ставкой и, соответственно, низкой доходностью, скорее всего, не будут пользоваться спросом, если банк пожелает их рефинансировать, полагает Жигунов. Банку, скорее всего, придется держать такие кредиты какое-то время на своем балансе.

Однако для российских банков заимствования по-прежнему дороги. Это хорошо отражает маржа, которую банки должны платить в виде премии к базисной ставке LIBOR: если до начала кризиса летом 2007 г. банки могли занять под LIBOR + 1,5%, то к осени уже не дешевле LIBOR + 2,5-3%, напоминает Максаков. И этот показатель не снижается, стабилизации ждут не ранее чем через полгода, добавляет он. Удорожание заимствований за рубежом заставило многие российские банки увеличить ставки по ипотечным кредитам. На это пришлось пойти в том числе таким лидерам рынка, как КИТ финанс, Райффайзенбанк и Урса банк.

В субботу в Сочи прошел митинг протеста жителей против переселения их с территории, на которой должны быть построены олимпийские объекты. Около 500 жителей Имеретинской бухты (там по плану будет размещен гостиничный комплекс, пресс-центр, выставочные залы, несколько стадионов и ледовая арена) заняли открытую площадку для мотокросса на первой береговой линии. Примечательно, что именно в этом месте в июне 2006 года под звуки олимпийского гимна губернатор Краснодарского края Александр Ткачев в присутствии председателя национального Олимпийского комитета Леонида Тягачева, вице-премьера правительства Александра Жукова и председателя Госкомспорта Вячеслава Фетисова заложил первый камень в основание будущего Олимпийского парка. Теперь жителей Имеретинской бухты беспокоит, что по принятому Госдумой закону об изъятии земель под олимпийское строительство их участки могут отобрать (хотя на данный момент таких прецедентов еще не было), предложив выкупить землю. Напомним, закон Об организации и о проведении XXII зимних Олимпийских игр и ХI зимних Параолимпийских игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ был принят Госдумой в ноябре 2007-го.


В субботу в окрестностях Сочи состоялся митинг жителей Имеретинской бухты, чьи дома должны быть снесены из-за строительства олимпийских объектов. Манифестанты требовали от властей либо не выселять их из домов, либо выкупать землю по $100 тыс. за сотку. В противном случае имеретинцы грозят массовыми акциями протеста и гражданского неповиновения.

Приглашение прийти на митинг было отправлено и самому господину Колодяжному, но он приехать отказался. Единственное, чего удалось добиться, это договоренности о встрече с представителями ГК Олимпстрой и краевого департамента по подготовке к проведению Олимпийских игр 2014 года. Я считаю, что городским властям легче разработать архитектурный проект поселка, чем сгонять людей с насиженных мест, рассказал Ъ член инициативной группы митингующих Дмитрий Дрофичев.

Ранее мэр Сочи Виктор Колодяжный и губернатор Краснодарского края Александр Ткачев публично заверяли имеретинцев, что их дома для нужд олимпийского строительства сноситься не будут. Однако 1 марта Виктор Колодяжный предупредил жителей Имеретинской бухты о предстоящем сносе 120 домов, подпадающих под олимпийскую застройку. Конкретные сроки, место, куда будут выселяться имеретинцы, названы на встрече не были, как и цена компенсации. Однако митингующие Имеретинской бухты вспомнили слова министра регионального развития Дмитрия Козака, которые он произнес на одном из совещаний в Госдуме, что компенсация будет составлять $12 тыс. за сотку. Понятие выкупной цены неадекватно понятию справедливой цены, возмущался житель бухты Андрей Коротун. В ситуации, когда рыночная стоимость сотки земли на Имеретинке начинается от $100 тыс., выкупная цена в $12 тыс. это чистое рейдерство.

Российские железные дороги (РЖД) определились с концепцией застройки первой железнодорожной станции в Санкт-Петербурге: на территории Московской-Товарной, занимающей 21 га в самом центре города, появится 900 тыс. кв. м офисной и жилой недвижимости. Объем инвестиций оценивается в $1,5-2 млрд. Проект реализует неизвестное ООО Росрегионпроект девелопмент, которое участники рынка связывают с самой железнодорожной монополией.

В резолюции митинга, направленной президенту РФ Владимиру Путину, спикеру Госдумы Борису Грызлову и губернатору Краснодарского края Александру Ткачеву, имеретинцы заявляют, что в случае принятия решения об изъятии земли, находящейся в собственности или владении гражданина, будут предприниматься массовые акции протеста и гражданского неповиновения.

Идея реорганизации зоны станции Московская-Товарная возникла несколько лет назад. Изначально администрация Петербурга собиралась предоставить РЖД взамен этих территорий площадку в Шушарах, а освободившийся участок, ограниченный улицами Кременчугской, Миргородской и Обводным каналом, выставить на инвестиционный конкурс. Но в связи с возобновлением проекта высокоскоростного движения между Москвой и Петербургом РЖД решило самостоятельно заняться развитием привлекательного пятна в центре города.

Концепция развития территории станции Московская-Товарная была представлена в минувшую пятницу на градсовете, проводимом Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. Площадь застройки составляет примерно 40 га, из которых 21 га занимает грузовой двор РЖД, а еще 19 га находятся в собственности или в аренде у различных лиц, с которыми сейчас ведутся переговоры об использовании их земель. По словам архитектора Евгения Герасимова, проектом предусматривается строительство 300 тыс. кв. м жилья бизнес-класса и столько же офисных зданий класса А. Еще примерно 300 тыс. кв. м займут несколько уровней подземной парковки. В квартале, рассчитанном на проживание примерно 5,8 тыс. жителей, также появятся три гостиницы уровня три-четыре звезды на 650-700 номеров. Как добавил гендиректор ООО Росрегионпроект девелопмент (инвестор и девелопер проекта) Валентин Чимпоакэ, строительство торгово-развлекательных комплексов здесь не предполагается. Срок реализации проекта 2015 год, начать строительство планируется в конце 2010 года. Объем инвестиций оценивается в $1,5-2 млрд.

ООО Росрегионпроект девелопмент создано в 2006 году специально под проект. По данным системы СПАРК Интерфакс, 24% ООО принадлежат ОАО Ленгипротранс, остальные 76% кипрской Росрегионпроект лимитед.

В качестве инвестора и девелопера было привлечено неизвестное ООО Росрегионпроект девелопмент дочерняя структура ОАО Ленгипротранс, института в сфере проектирования объектов транспортной инфраструктуры. Полтора года назад с ООО Росрегионпроект девелопмент был заключен инвестиционный договор, согласно которому компания должна до 2010 года на 18 га в промзоне Шушары-3 построить новый грузовой двор, куда будет переведены все объекты с Московской-Товарной. По мнению участников рынка, Росрегионпроект девелопмент действует в интересах самой железнодорожной монополии. Согласно отчету Ленгипротранса за IV квартал 2007 года, председателем совета директоров ОАО является вице-президент РЖД Олег Тони.

Помимо Московской-Товарной в Петербурге РЖД также участвует в застройке 460 га территории так называемой Измайловской перспективы, находящейся между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе. Около 30 га (десять участков) в этом районе принадлежат РЖД, их развитием занимается дочка монополиста ЗАО Желдорипотека. По соглашению с ЗАО почти одну треть территории будет развивать петербургский холдинг Адамант, который построит здесь 500 тыс. кв. м торгово-офисных площадей.
Чем дороже и оригинальнее объект недвижимости, тем толще пакет документов, необходимых для совершения сделки. Благополучно и в короткий срок довести до конца операцию с элитной квартирой берутся сотрудники специальных департаментов риэлтерских компаний. Получается далеко не всегда.

Застройка Московской-Товарной первый девелоперский проект РЖД на территории грузовых дворов станций в Петербурге. В Москве железнодорожникам удалось продвинуться дальше: в планах РЖД и столичных властей закрыть и перепрофилировать грузовые дворы Рижского, Белорусского, Киевского и Ярославского вокзалов всего около 92,5 га (см. Ъ от 2 ноября 2007 года). Ведомство уже анонсировало параметры строек, которые развернутся на месте Рижского и Курского вокзалов, 735 тыс. кв. м (см. Ъ от 21 ноября 2007 года) и 790 тыс. кв. м (см. Ъ от 5 марта 2008 года) соответственно. В обоих случаях основным претендентом на реализацию проектов выступает корпорация Mirax Group.

Однако бывает, что полное исключение покупателя из процесса приобретения недвижимости приносит неожиданные и неприятные сюрпризы, причем и при покупке новостройки, и при сделке на вторичном рынке, и при приобретении загородной недвижимости.

Чужие хлопоты
Формально перед законом все равны: и элитный особняк в центре Москвы, и однокомнатная квартира в хрущевке правила оформления в собственность квадратных метров одинаковы для всех. Но элитный рынок диктует свои законы, причем на каждом этапе совершения сделки от выбора объекта до получения правоустанавливающих документов. Риэлтеры готовы полностью освободить клиента от необходимости самому совершать какие-либо действия в процессе сделки. По желанию покупателя на нашего сотрудника может быть оформлена доверенность, которая уполномочивает нас представлять интересы клиента на всех этапах сделки и решать все его задачи по приобретению квартиры или дома в собственность, говорит управляющий партнер консалтинговой риэлтерской компании Mayfair Properties Марина Маркарова. Как правило, так и происходит, и наша компания организует без участия клиента все необходимые процедуры.

Понятно, что если дело дойдет до суда, помощи агентства недвижимости может оказаться недостаточно. Понадобится опытный адвокат. В феврале, например, Пресненский суд Москвы принял решение в пользу известного футболиста о признании его права собственности на новую элитную квартиру, расположенную в доме в Малом Козихинском переулке. Футболист обратился в суд по причине неисполнения инвестором-застройщиком принятых им на себя обязательств, предусмотренных инвестиционным контрактом. У правительства Москвы возникли к этой компании претензии, из-за чего акт реализации инвестиционного контракта не подписан до сих пор, хотя дом был сдан в эксплуатацию еще в 2004 году. Что, в свою очередь, не позволило владельцам квартир, полностью оплаченных ими еще несколько лет назад, оформить их в собственность и зарегистрироваться. Компания отказалась предоставить своим частным соинвесторам акты приема-передачи оплаченных ими квартир и другие документы, которые позволили бы владельцам квартир попытаться самостоятельно осуществить регистрацию права собственности. Адвокату удалось убедить суд в необоснованности бездействия инвестора-застройщика, а также доказать факт неисполнения им принятых на себя обязательств. В результате суд признал право собственности футболиста на квартиру и взыскал с застройщика судебные расходы, понесенные истцом.

Дефект фикции
При покупке квартиры на первичном рынке неприятные неожиданности обычно связаны со схемами приобретения недвижимости и особенностями бизнеса инвестора-застройщика. Чаще всего он не исполняет принятых на себя обязательств, предусмотренных инвестиционным контрактом. Или между инвестором-застройщиком и правительством Москвы возникают споры, в связи с чем акт реализации инвестиционного контракта не подписывается, хотя жилой дом уже сдан в эксплуатацию, говорит руководитель отдела гражданского права и департамента недвижимости адвокатского бюро Щеглов и партнеры Дмитрий Новиков. Поэтому вновь построенный элитный жилой дом не может быть зарегистрирован инвестором-застройщиком в управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, и это мешает покупателю оформить полностью оплаченную им квартиру в собственность и зарегистрироваться в ней по месту жительства без судебного решения.

Проблемы на вторичке
Особенности ведения сделки на вторичном рынке связаны не столько со стоимостью и качеством жилья, сколько с особенностями клиентов. Клиент, являясь крупным предпринимателем или, скажем, чиновником, имеет опыт деловых взаимоотношений. Цели продажи или, наоборот, приобретения недвижимости могут быть разными проживание, инвестирование и т. д. От этих факторов напрямую зависит и схема самой сделки, объясняет юрисконсульт департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Ирина Пруцкова. Практикуемый на рынке обычной недвижимости механизм бронирования квартиры за определенным покупателем (внесение аванса по договору с агентством) для наших клиентов может быть достаточно рискованным не из-за недоверия к агентству, а из-за отсутствия гарантий заключения сделки со стороны продавца. Мы на этапе переговоров и подготовки документов к сделке рекомендуем заключение предварительного договора напрямую между продавцом и покупателем. Ведь личное общение не заменит никакая бумага, намерения сторон выражаются непосредственно, что способствует взаимному доверию. Сумма предоплаты обсуждается самими участниками сделки, а не диктуется агентством. Результатом обычно является не авансовый платеж, который в случае отказа от сделки подлежит возврату, а задаток, играющий помимо предоплаты еще и обеспечительную роль, то есть отказавшаяся от сделки сторона уплачивает его в качестве штрафа. При этом главным обязательством сторон по предварительному договору является подписание основного договора купли-продажи. То есть если одна сторона передумала, другая может понудить ее к заключению сделки в судебном порядке.

Адвокат может понадобиться и в случае, если качество строительства окажется неудовлетворительным такое, по наблюдениям гендиректора компании Самета Недвижимость и право Ольги Григорьевой, встречается в элитных новостройках сплошь и рядом. Вот что она рассказывает: Крупные и неожиданные дефекты свойственны исключительно элитному жилью, так как связаны именно с уникальностью объекта. В результате уже в момент, близкий к оформлению права собственности, обращаются к нам клиенты, у которых мокрые стены, так как течет из зимнего сада вышерасположенной квартиры, переливается через балкон вода в квартиру, так как забит сток, или остается дыра в стене шириной 60 см и высотой в шесть этажей. В последнем случае вызванный нами на объект сотрудник экспертной организации наотрез отказался входить в квартиру, поскольку с первого взгляда определил, что недостатки строительно-монтажных работ носят критический характер и находиться в таком доме опасно. Иногда отговорки, касающиеся сроков исправления недостатков, понять можно например, чтобы выявить нарушения гидроизоляции, нужно ждать дождя. Но часто ответы на претензии невразумительны. Был случай, когда адвоката, который представляет интересы вот такого пострадавшего инвестора, даже запретили пускать на объект.

Поскольку каждый владелец элитной квартиры стремится сделать ее максимально удобной для себя, он обычно затевает перепланировку, и при продаже объекта из-за этого возникают проблемы. При получении документов БТИ выясняется, что перепланировка квартиры не узаконена. В этом случае у покупателя есть право отказаться от ее приобретения или он может согласиться купить объект с обременением, а именно в свидетельстве о праве собственности в графе Существующие ограничения (обременения) права будет указано: Имеется переоборудование (перепланировка). Разрешение не предъявлено. Выяснение такого обстоятельства может обернуться неприятностями для продавца, если покупатель отказывается покупать с такой формулировкой объект, так как процесс согласования длится от трех до шести месяцев. В нашей практике был случай, когда продавец был уверен в том, что у него все узаконено, но на самом деле компания, которая оказывала продавцу услуги по узакониванию перепланировки, просто подделала разрешительные документы и документы БТИ. Против физических лиц было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества и подделки документов, рассказывает управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. В процессе регистрации тоже может возникнуть проблема. Например, когда-то на имущество налагался арест. Часто бывает, что арест суд снимает, а уведомление до регистрационной палаты не доходит. В этом случае регистрационная палата приостанавливает регистрацию до момента устранения указанного препятствия.

В процессе даже хорошо продуманной риэлтерами сделки могут возникнуть нестыковки. Например, до момента подписания основного договора хозяин может передумать продавать квартиру или покупатель может отказаться от ее приобретения, рассказывает Марина Маркарова. Также на любом этапе собственник может потребовать изменить цену. Например, выясняет, что за последний квартал цены на недвижимость выросли на 10-15%, и, соответственно, стремится извлечь больше средств из своей квартиры, завышая цену. Мы, как консультанты, со своей стороны ведем переговоры с собственником, пробуем добиться реальной цены, но он не всегда на это идет.

К сожалению, покупателям редко предоставляют правила проживания (эксплуатации, обслуживания, управления) в коттеджном поселке. Ознакомившись с таким документом на стадии инвестирования, клиент составит представление о том, какие услуги ему будут предоставляться, какие права он будет иметь, какие будут действовать запреты на территории, каким образом весь перечисленный список будет дополняться или изменяться, говорит Ольга Григорьева. Часто приходится сталкиваться с тем, что все подготовлено именно к управлению жителями, а не поселком. Например, в уставе некоммерческого партнерства, уже созданного для последующего управления поселком на момент привлечения инвесторов, возможность принятия определенного решения заложена только при стопроцентной явке и единогласном голосовании участников, что недостижимо в принципе.

Область особого внимания
Сделки с элитной загородной недвижимостью требуют личного внимания участников. Подписав не глядя даже не самый важный на первый взгляд документ, покупатель может оказаться не полноценным владельцем роскошного дома, а бесправным жильцом. Ольга Григорьева советует особое внимание обратить на документы, касающиеся вопросов эксплуатации объекта. Проблема в неудержимом росте цен на предоставляемые услуги и неконтролируемом изменении набора услуг, предоставляемых в поселке.

Приобретая земельный участок, необходимо изучить основание его первоначального предоставления (постановление главы администрации и т. д.), поскольку сейчас нередки случаи, когда свидетельство о праве собственности на земельный участок у продавца имеется, в нем указано основание его предоставления номер и дата распоряжения главы администрации, а такого распоряжения в архиве главы администрации нет, предупреждает Дмитрий Новиков. Этот факт, как правило, свидетельствует о том, что земельный участок первоначальному собственнику не предоставлялся. Бывает, что на один и тот же участок имеется несколько правоустанавливающих документов, и в этом случае покупатель должен быть готов участвовать в длительных судебных разбирательствах.

Оформление сделок с землей тоже не обходится без неприятных сюрпризов.

Самым популярным способом расчетов остаются расчеты наличными через банковскую ячейку, однако встречаются и экзотические варианты: сделка между иностранцаминерезидентами РФ может предусматривать расчеты за границей с использованием экроу-агентов на основании двуязычных договоров. Также, как рассказывает директор департамента загородной недвижимости Миэль-Брокеридж Жанна Щербакова, на рынке элитной недвижимости бывают случаи оплаты наличными до сделки (как проявление уважения и доверия), возможны и особые договоренности сторон (исходя из их взаимного интереса друг к другу, перспектив развития их деловых отношений в будущем и проч.). Это разного рода обмены недвижимости на бизнес или часть бизнеса, на иную недвижимость, в том числе за границей и проч. (и частичная оплата). Возможны рассрочки платежа, причем финансовые отношения продавец и покупатель регулируют самостоятельно. Однажды продавец отдал элитную резиденцию взамен нескольких сотен гектаров сельхозземель и с небольшой рассрочкой платежа, вспоминает Жанна Щербакова. Хотя, надо признать, подобные случаи скорее исключение, чем правило.

Час расплаты
Как утверждает Ирина Пруцкова, наиболее уязвимым моментом сделки является порядок расчетов. Это объясняется и стоимостью элитных квартир, и формальными признаками порядок расчетов не является существенным условием договора купли-продажи и поэтому может остаться несогласованным даже в предварительном договоре. Недавно стороны, уже заключив предварительный договор, согласились с тем, что наиболее удобным порядком оплаты для них является прямое безналичное перечисление, однако никак не могли договориться о моменте трансакции: если до государственной регистрации у покупателя нет основания для платежа, ведь договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если после у продавца возник бы риск неоплаты квартиры и дальнейшего судебного разбирательства, рассказывает Ирина Пруцкова. Мы предложили компромисс: первый этап госрегистрация договора купли-продажи квартиры, после чего договор вступает в силу и, соответственно, возникают обязательства по нему, далее оплата в течение установленного периода, подписание сторонами передаточного акта; второй этап государственная регистрация права собственности покупателя. Этот не самый удобный в обычных случаях вариант позволил в данной ситуации сделке состояться.



Главная --> Публикации