Главная --> Публикации --> Хорошие «средние» соседи В европе распродается историческая недвижимость Оформить по-крупному Обитель для миллиардера Девелоперов хотят заставить работать по-белому

Упомянутое выше правило можно обрисовать примерно так. Цены на тот или иной товар после появления на рынке положительных слухов о данном товаре начинают расти, так как потенциальные покупатели начинают его активно покупать. Такое поведение легко объяснимо. Если положительная информация в последствии подтвердится, то это будет означать, что при текущих ценах данный товар недооценен, а также потом его можно будет перепродать дороже. Собственно для этой цели и покупается недооцененный товар. Но даже если о перепродаже речь не идет, покупателю всегда приятно покупать ниже рынка. Именно поэтому на фоне положительных для товара слухах он начинает дорожать: спрос превышает предложение, начинается, как говорится, бычий тренд.

Давно известно, что рынок недвижимости инертен. Однако и эта незыблемая истина, судя по некоторым признакам, перестает быть истиной в последней инстанции. И сказывается это, прежде всего в том, что недвижимость становится все более и более подвержена влиянию законов, действующих на фондовом рынке. Так обычно считается, что правило покупай на слухах, продавай на фактах действителен лишь для инвестиционных инструментов. Но, как выясняется, в некоторых районах Москвы, динамика цен на недвижимость уже полностью ему соответствует! И проследить это обстоятельство можно на примере районов, в которых происходит появление заметного улучшения, например, открытие новой станции метро.

Точно такая же динамика цен проявилась, казалось бы, в совершенно несвойственной для этого области увеличении цен на жилье при появлении в районе новой станции метро. Речь идет о московском районе Строгино, где метро открылось в конце 2007 года. Однако оказывается, что на фоне общей волны подорожания московских квартир в 2008 году рост стоимости жилья в районе Строгино после открытия метро получился даже ниже, чем по городу в целом! При этом заметное опережение темпов подорожания квартир в Строгино имело место, но гораздо раньше.

Когда же положительный слух подтверждается и становится свершившимся фактом, спекулятивные участники рынка начинают продавать купленный ранее недооцененный товар уже, но новой выросшей стоимости. Начинается новый ажиотаж: продавцы торопятся продать подорожавший товар раньше остальных, а покупатели уже не очень то торопятся покупать по возросшим ценам, в результате чего стоимость начинает снижаться (или расти медленнее цен на другие товары): рынок переходит в стадию медвежьего тренда.



Как показывают приведенные ниже графики, составленные аналитиками ирн.ru, цены на квартиры в Строгино стали опережать по темпам роста общее подорожание жилья в Москве как раз после появления первых заявлений московского правительства о том, что Арбатско-Покровскую ветку метро дотянут до этого района летом 2005 года. После этого, начиная с сентября 2005 года, жилье в Строгино обгоняет по темпам роста цен общегородской среднерыночный показатель. И такая картина сохраняется в течение примерно 12 месяцев вплоть до сентября 2006 года, после которого цены на квартиры в Строгино по темпу роста снова начинают отставать от общегородского среднерыночного уровня.

В итоге, средний уровень цен на квартиры в Строгино на короткий период с августа по ноябрь 2006 года даже превысили общегородской уровень цен. Так в сентябре 2006 года индекс стоимости жилья в Строгино превышал индекс стоимости жилья по Москве на 112 долларов или на 2,9%. В то время как в августе 2005 года индекс стоимости жилья в Строгино был ниже общемосковского индекса 172 доллара или на 8,8%. То есть за период с начала осени 2005 по начало осени 2006 года жилье в Строгино подорожало на 114,2%, тогда как общегородской уровень цен за тот же период увеличился только на 91,7%. Получается, что дополнительный прирост цен в Строгино, спровоцированный строительством метро, составил за тот период около 22%!





После ажиотажного периода, начиная с сентября 2006 года динамика цен на жилье в Строгино начинает отставать от общегородской. Сначала средний уровень цен на квартиры в столице постепенно догнал уровень цен в этом районе, а потом и перегнал его. Однако на прежний уровень разница цен между индексом стоимости жилья в Строгино и индексом стоимости жилья в Москве не вернулась. Если в августе 2005 года эта разница составляла 172 доллара, или 8,8%, то в феврале 2008 года она равнялась 98 долларам, или 2,1%. Таким образом, за счет появления станции метро, цены на жилье в Строгино выросли по отношению к среднему уровню цен в Москве за весь рассматриваемый период на 6,7%. Это конечно не рекордный прирост максимального взлета цен в Строгино с осени 2005 по осень 2006 года, но тоже кое что.

А спустя год 11 сентября 2006 года мэр Москвы заявил, что на станции Строгино уже идет сооружение перекрытий и к концу 2007 года она точно будет пущена в ход. Фактически это означало, что станция метро уже почти готова, так как самые сложные работы позади. К этому моменту цены на недвижимость в Строгино уже опередили общегородской индекс стоимости жилья на 2,9%. То есть, по сути, этот район оказался переоцененным. И заявление Юрия Лужкова сыграло роль факта, после которого на рынке недвижимости Строгино началось замедление темпов роста.

Получается, что своего рода спусковым крючком ценовой гонки в Строгино с осени 2005 года послужили слова мэра Москвы, сказанные им 15 августа 2005 года на открытии станции Международная. Он заявил тогда, что первый этап развития Арбатско-Покровской ветки метро завершился, и теперь начинается второй туннель дотянут до Кунцевской, а потом и до Строгино. Эта новость, по мнению специалистов аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости и послужила отправной точкой активизации покупателей и инвесторов в отношении Строгинского жилья.

Из всего вышесказанного можно сделать два вывода. Во-первых, по мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, покупать жилье в районах, где по слухам скоро появится метро, нужно не позже, чем этот слух подтвердят официальные источники. Во-вторых, если вы не успели, то не следует покупать жилье на пике ажиотажа, а имеет смысл повременить, пока метро откроют, страсти улягутся и уровень цен в районе скорректируется по отношению к среднему уровню цен в городе. При этом, как показывает пример Строгино и других районов, где за последние годы открывалось метро, величина влияния этого фактора на стоимость жилья имеет порядок 10% (в каких-то случаях несколько, больше, в других несколько меньше).
Чешская Республика образовалась 1 января 1993 г. А интерес к покупке квадратных метров в Праге возник у российских граждан задолго до того, как произошло это судьбоносное событие. Первыми покупателями чешской недвижимости, безусловно, были романтики: Прага располагает к особому состоянию души, трудно устоять перед ее обаянием. Цены в те времена были сказочно низкими ($30–60/кв.м), и вчерашние «некоммерческие» приобретатели жилья в Праге сегодня чувствуют себя более чем успешными инвесторами.

И это вполне объяснимо. Никаких дополнительных положительных известий рынку не сообщили, а лишь подтвердили уже имевшуюся информацию. Потенциальные покупатели осознали, что выставленные цены в районе Строгино уже достаточно велики, и не уступают по стоимости аналогичным районам, где метро уже есть. В итоге, цены на жилье в Строгино по темпам роста стали отставать от общегородских среднерыночных показателей. В 2008 году, когда метро уже открыли, этот процесс продолжился, и сейчас разница между ценами на жилье в Строгино и общегородским уровнем цен стабилизировалась.

Но все это – уже страницы истории. Что же сулит день сегодняшний тем, кто всерьез задумывается о покупке недвижимости именно здесь? Прежде всего, продолжают прогнозироваться несомненные прибыли от инвестиций в жилье. Вступление Чехии в Евросоюз уже привело к увеличению цены на квадратные метры и в дальнейшем ожидается их рост. Возможно, скачок цен не будет таким баснословным, каковым он бывал в те времена, когда в единое Шенгенское пространство вошли территории Австрии, Греции, Испании, Италии, Португалии. Причина тому – чрезвычайно высокий уровень цен на недвижимость в Шенгене вообще: предложение на риэлторском рынке во многих странах ЕС уже превышает спрос, что, по мнению аналитиков, сулит переход к спаду дороговизны. Однако произойдет все это не в одночасье, коснется, главным образом, Европы Западной, и те, кто инвестирует сегодня в чешскую недвижимость, свои 15–20% прибыли «пожнут» при любом развороте событий.

В дальнейшем мотивации россиян менялись: на каком-то этапе нашим соотечественникам мечталось покинуть царящий в родной стране хаос. Чехия в этом отношении была «тихой гаванью» в самом центре Европы с весьма умеренной стоимостью квадратных метров. Чуть позже стала очевидной привлекательность инвестиций в строящуюся недвижимость или же сдача в аренду купленных площадей. Финансовые интересы двигали и теми, кто открывал здесь, в Чехии, свой маленький бизнес. Весьма популярным стало гостиничное дело и деятельность в области бальнеологии (лечение минеральными водами). Причем, дело приняло такой размах, что знаменитейший на весь мир курорт Карловы Вары сегодня сами чехи именуют «Русскими Варами» – по разным данным от 60 до 75% недвижимости здесь принадлежит россиянам.

Существуют и другие преимущества. Например, географическая и культурная близость наших государств, мягкий климат, и, конечно, тот уровень цивилизованности общественных отношений, который мы всегда отмечаем, побывав на Западе.

Второй, совершенно очевидный плюс покупки жилья именно в Чехии для россиян, как, впрочем, и для жителей других республик СНГ (а также, например, граждан Израиля, в последнее время проявляющих заметный интерес к недвижимости в Восточной Европе) заключается в вероятности приобретения вида на жительство в Евросоюзе, куда Чехия вступает в следующем году. О том, что сулит получение вида на жительство, писалось уже не раз: Шенген – это прозрачные границы, ненасыщенные рынки труда, c перспективными возможностями для бизнеса. При этом покупка квартиры в Чехии обходится значительно дешевле приобретения другого западноевропейского жилья, а все плюсы шенгенской жизни вы обретаете так же, как если бы купили виллу в Провансе.

Цены на недвижимость в Чехии резко взлетели за последние год-два. Сегодня тем, кто делает ставку на инвестиционные программы, следует обратить свой взор на вложение капитала в строящееся жилье. В Чехии цена на землю растет примерно на 15–20% в год. Прибавьте к этому разницу между ценой «готового» метра квадратного и его истинной себестоимостью – и вы получите солидный прирост капитала. По свидетельству чешской прессы, коттеджи, построенные в нужном месте и в нужное время, в течение года приносили своим хозяевам до 100% прибыли. При менее удачном стечении обстоятельств такого рода постройки полностью окупаются в течение 2–5 лет. Так или иначе, но спрос на участки под застройку среди наших соотечественников стабильно высок.

Цены на дома и угодья

Не менее доходный бизнес – возведение многоквартирных домов. При этом следует осознавать, что в Чехии, как и во всей Европе, под строительством домов подразумеваются такие вещи, как инфраструктура и ландшафтное обустройство. Интерес к современному жилью в многоквартирных домах проявляют не только иностранцы, но и сами жители страны. Часто квартиры раскупают полностью еще до начала строительства. Стоимость готового жилья – разговор отдельный.

Обычный размер приобретаемых «угодий» в пределах Праги – 4–7 соток. На окраине можно позволить себе некоторые излишества, купив 8–12 соток. Стоимость и того, и другого варианта будет практически равной за счет разницы цен на землю: $500 стоит предместье и $1000–2000 – собственно столичная территория. Площадь возводимых коттеджей колеблется от 100 кв.м у наиболее скромных застройщиков до 600–800 кв.м при постройке элитных коттеджей; себестоимость – от $400 до $1200/кв.м, а цена реализации стартует от $150 Процесс занимает время от 4-х месяцев до года.

Покупка готового жилья в свете экстремального подорожания чешской недвижимости по политическим причинам (вступление в ЕС) – не самое выгодное мероприятие в плане получения прибыли от перепродажи в дальнейшем. Однако есть немало причин, по которым такое приобретение более чем уместно. Иметь «свою норку» в центре Европы, в стране, откуда за четыре-пять часов «резвой рыси» по автобанам можно попасть в Германию, Францию, Италию и т.д., чрезвычайно важно тем, кто часто совершает продолжительные бизнес-вояжи в страны шенгенской зоны. Удачен такой вариант и для тех, кто решил иммигрировать в страну: в Чехии достаточно либеральное по отношению к переселенцам законодательство сочетается с умеренно низкими ценами на жилье.

Вторичный рынок

Аренда столичных площадей вполне соответствует закономерностям рынка продаж: цена однокомнатной квартиры в спальном районе около $200–300 в месяц, все то же самое в центре города стоит уже $800–1000; аренда виллы или коттеджа предполагает оплату от $1000 до 500 Офисные помещения обходятся в $10–20/кв.м в месяц. Правда, есть сведения, что арендные цены на офисы падают в связи с перенасыщением рынка недвижимостью этой категории.

Разброс цен чрезвычайно велик даже в пределах одного города. Впрочем, не так уж много чешских городов активно заселяют наши соотечественники. На первом месте, конечно же, столица. В самых престижных ее районах (Прага-6, Винограды) стоимость квадратного метра колеблется от $1000 до $5000 в суперэлитных зданиях, а цена комфортабельного коттеджа в хорошем месте стартует от $600 тыс. Самое недорогое пражское жилье, в изобилии представленное на риэлторском рынке, – панельные многоэтажки в спальных окраинах города (от $500/кв.м). Далее следуют дома улучшенной планировки и таунхаусы (по-чешски – «рядные дома») с ценами в $800–1200/кв.м.

Довольно дешево стоит жилье в экологически не слишком благополучных Остраве, Брно и Оломоуце. Заплатив примерно $400 за кв.м, здесь можно устроиться более чем комфортно, забыв про репутацию промышленного района страны – в конце концов, даже такое состояние окружающей среды не хуже, чем российское…

Цены знаменитого курорта Карловы Вары сейчас практически сравнялись с пражскими. Однако здесь совершенно иной покупатель – основательный, не стремящийся к кипучей коммерческой деятельности. Карловы Вары скорее место для отдыха, чем поле деятельности рьяных бизнесменов. Прикупить здесь, на западе Чехии, скромный замок (от $500 тыс.) и любоваться пейзажами из окон – это для тех, кто хочет проводить свою жизнь в неспешной атмосфере красоты, довольства и спокойствия.

Конечно, самое лучшее время для покупки готового жилья было года 2–3 тому назад. Но и сейчас еще не все потеряно, особенно если удастся приобрести статус юридического лица.

Юг Чехии сулит проблемы с трудоустройством. Тот, кого это не слишком тревожит, может приобрести здесь домик всего за $10 тыс. (примерно 100 кв.м) или за $20–30 тыс., если нужен простор (от 150 кв.м).

Ажиотаж на риэлторском рынке в конце ушедшего столетия привел к принятию знаменитого «Валютного закона» Чешской республики. Согласно этому акту недвижимость и землю могут приобретать резиденты, т.е. физические лица с постоянным видом на жительство в Чешской республике, либо юридические лица, имеющие юридический адрес. Такая мера была предпринята для чешских граждан как смягчающая в условиях катастрофического роста цен. Закон был направлен на то, чтобы помочь собственно жителям страны в первую очередь стать владельцами недвижимости и угодий. Вступление страны в ЕС позволяет властям продлить мораторий еще на 8 лет. Аналогичная практика встречается почти во всех странах Шенгена.

В согласии с законодательством

В Чехии можно взять ипотечный кредит минимум на десять лет, однако, по свидетельству чешских риэлторов, удобнее пользоваться краткосрочным банковским кредитом под 9–10% годовых. Содержание жилой собственности в Чехии в месяц обходится от $50 до $200–300 в зависимости от площади, а в целом не дороже, чем в Москве.

Впрочем, улаживать дела с законом можно при помощи все тех же риэлторов. А поскольку уставный капитал открываемой фирмы не так уж высок, ограничение, касающееся продажи жилья только фирмам, по сути, действует лишь на бумаге.

ОАО Российские железные дороги (РЖД) и Mirax Group договорились о том, что корпорация выступит техническим заказчиком по подготовке к открытому конкурсу проекта модернизации и дальнейшей реконструкции Курского вокзала (существующая площадь 32 тыс. кв. м), рассказал Ъ председатель правления Mirax Group Максим Привезенцев. Объем инвестиций только в ремонт здания вокзала, по оценкам Mirax Group, составит 360 млн руб., или $15 млн.

Как стало известно Ъ, Mirax Group договорилась с РЖД об участии в застройке Курского вокзала. Группа выступит техническим заказчиком разработки конкурсной документации по проектам, предполагающим ремонт и реконструкцию территории вокзала (подразумевает строительство 790 тыс. кв. м). Обычно, если девелопер готовит проект к конкурсу по выбору инвестора, он сам и становится этим инвестором, добавляют строители. Сотрудничество Mirax и РЖД может включить реконструкцию и других московских вокзалов на части их земель можно построить до 2,8 млн кв. м.

Мы обсуждаем с рядом компаний, в том числе и с Mirax Group, проекты по реконструкции вокзалов, сообщили в пресс-службе РЖД, уточнив, что на текущий момент никаких контрактов не подписано. В РЖД отказались пояснить, будет ли закрыт на ремонт Курский вокзал.

По словам господина Привезенцева, Mirax планирует получить через конкурс право на управление Курским вокзалом, а также на разработку стратегии развития всех железнодорожных вокзалов вместе с РЖД. Нам интересно долгосрочное сотрудничество с РЖД, мы видим это в виде создания частно-государственного партнерства, пояснил господин Привезенцев. Конкурс по выбору инвестора по проекту ремонта вокзала должен состояться в апреле 2008 года, добавил собеседник Ъ.

Концепция масштабной перестройки Курского вокзала и прилегающих территорий была анонсирована еще в 2005 году на выставке Exporeal-2005 в Мюнхене. Планировалось, что общая площадь построенного здесь комплекса составит 790 тыс. кв. м, инвестиции оценивались в €1 млрд.

Источник Ъ в дирекции вокзалов РЖД подтвердил участие Mirax Group в проекте: корпорация получит контракт на комплексную реконструкцию Курского вокзала на условиях долевого инвестирования, отметил он. Проект увязан с реконструкцией набережной реки Яуза и кроме реконструкции самого вокзала предполагает строительство торговых и офисных площадей, гостиничного комплекса, многоэтажных парковок, а также возведения восьмиполосной дороги над железнодорожными путями и автомобильной развязки вблизи вокзала, говорит собеседник Ъ.

Участвуя в подготовке проекта на конкурс, Mirax Group обозначает свое присутствие в проекте, де-юре еще не войдя в него в качестве соинвестора, отмечает вице-президент ГК Ташир Виталий Ефимкин. Для московских проектов это обычная практика. Мы сами не раз выступали в этой роли разрабатывали конкурсную документацию по проекту, а потом становились через конкурс его инвестором и девелопером. Так, например, было с Сити-парком в Калуге (комплексная застройка территории более 220 га. Ъ) , вспоминает господин Ефимкин.

Всего, по оценкам экспертов, земли железнодорожников занимают в столице около 4 тыс. га. В планах РЖД и правительства Москвы закрыть и перепрофилировать также грузовые дворы Рижского, Смоленского, Киевского, Ярославского вокзалов всего около 92,5 га (см. Ъ от 2 ноября 2007 года). По оценке директора по инвестициям AFI Development Ивана Вашурина, на территориях грузовых дворов можно построить около 2,8 млн кв. м. Согласно представленным планам РЖД, только на Рижском вокзале планируется возвести более 700 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей (см. Ъ от 21 ноября 2007 года).

Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости кризис, сопровождающийся обвалом цен. По оценке специалистов, вряд ли это произойдет в первой половине 2008 года, скорее это прогноз на более отдаленную перспективу. D’ решил вспомнить, с чего обычно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в России.

Вероятность того, что Mirax Group станет одним из главных соинвесторов программы реконструкции столичных вокзалов, увеличивает и тот факт, что корпорации уже удалось договориться с РЖД по первой площадке: девелопер стал соинвестором застройки надпутевого пространства участка Киевского направления Московской железной дороги (МЖД) от третьего транспортного кольца до Минской улицы (строительство около 1млн кв. м; см. Ъ от 6 мая 2006 года).
Текущая ситуация на московском рынке жилья пока не вызывает беспокойства продавцов недвижимости. В то же время мировой опыт показывает: благодушное настроение может быстро смениться паникой.

Кризис на рынке Флориды разразился в 1926 году. Ему предшествовали несколько лет быстрого роста цен на жилье. С начала 20−х годов прошлого века во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех штатов. За пять лет стоимость жилья подскочила в четыре раза. Среди американцев появилась даже шутка, что 99% местных жителей либо брокеры, либо тугие кошельки. Итогом этого всплеска стали резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года, рассказывает управляющий партнер компании Новое качество Михаил Гец.

Мировая практика
Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. Однако ярких примеров лопнувших пузырей, когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризис на рынке Флориды (США) в 1926−м, кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997 1998 годах, в Японии в начале 1990−х, а также прошлогодний кризис в США.

В странах Юго-Восточной Азии подобное падение цен было спровоцировано выводом капиталов из страны. Долгое время этот регион оставался привлекательным полем для зарубежных инвесторов. Их деньги подогревали местный рынок жилья в Малайзии и Таиланде цены на нее выросли с 1986 по 1996 год в 5,6 и 7 раз соответственно. К середине 1990−х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы. Начался рост просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Ситуация осложнялась тем, что соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигало во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80 100% (данные Института открытой экономики). Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать активы в виде недвижимости, а также ужесточать условия кредитования компаний, занятых в строительной отрасли. Цены в странах Юго-Восточной Азии упали на 35 45%.

В Японии в 1980−е годы недвижимость неуклонно росла в цене во многом за счет большого притока иностранных инвестиций, сказались и такие факторы, как рост доходов населения и низкая учетная ставка Банка Японии. При низкой инфляции стоимость 1 кв. м выросла с 1980 по 1990 год в четыре с половиной раза. Основную роль в крахе рынка, наступившем в 1990−м, сыграли как раз внутренние факторы: Банк Японии поднял учетную ставку с 2,5 до 6%, в итоге выросли и ставки по кредитам. В результате кризиса цены на японскую недвижимость упали почти в два раза.

На первый взгляд причины обвала цен разнятся в зависимости от конкретной страны. В Японии кризис рынка недвижимости был связан с финансовым кризисом и обесцениванием денег. На кризис рынка недвижимости в США повлияли, скорее всего, общеэкономические факторы, рассуждает Михаил Гец. С другой стороны, объединяющие признаки присутствуют. Во-первых, это высокие (существенно превышающие инфляцию) темпы роста цен на жилье в предшествующие годы. Как правило, в результате общего увеличения внутриэкономических показателей и постоянного притока денег из-за рубежа. В результате такого сильного роста цен появляется большая разбалансировка между стоимостью жилой недвижимости и доходами населения, поясняет управляющий директор УК Финам менеджмент Сергей Хестанов. При этом низкая ставка рефинансирования позволила сделать ипотечные кредиты доступными для большинства населения почти в каждой из перечисленных стран. Так что спрос все время только увеличивался.

В США в 2007 году падение цен на жилье стало следствием ипотечного кризиса. По кредитной схеме здесь совершается более 90% всех сделок с недвижимостью. На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов неизменно повышалась. Постоянно снижалась ставка рефинансирования. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Успокоенные стабильным ростом цен на недвижимость, кредиторы стабильно снижали свои требования к заемщикам: выдавали займы без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime кредиты с повышенным уровнем риска). К прошлому году доля кредитов sub-prime в общем объеме достигла 40%. Однако рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему (ФРС) США поднять ставку по кредитам до 5,25%, банковские ставки по ипотеке в результате также выросли до 6,4% годовых. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться по кредитам. На рынок разом было выброшено огромное количество квартир обанкротившихся заемщиков.

Родные просторы для кризиса
На российском рынке недвижимости ряд признаков явно напоминает ситуацию в перечисленных странах накануне кризиса. Во-первых, активное удорожание стоимости квадратного метра в предыдущие годы привело к тому, что его средняя цена в Москве сегодня в несколько раз превышает среднюю заработную плату. По данным аналитического центра ирн.ru, с декабря 2005−го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% (с $2,2 тыс. до $4,2 тыс. за 1 кв. м). Как следствие, покупательская способность себя исчерпала. По крайней мере, на время. Затишье на рынке в течение всего прошлого года, постоянный рост предложения (даже несмотря на временную приостановку продаж квартир в новостройках многими крупными игроками) говорят именно об этом.

Непосредственное наступление кризиса провоцировалось неожиданными сбоями в экономике, которые приводили к тому, что предложение на рынке недвижимости начинало существенно превышать спрос и этот разрыв быстро увеличивается. Причем катализаторами сбоя в разных странах выступали различные факторы. Но насколько эти факторы можно примерить к России?

Таким образом, ситуация близка к той, которую можно назвать предкризисной. Но, чтобы эти признаки переросли в кризис, нужен катализатор стрессовый фактор, который приведет к сбою всего механизма. Им могут стать следующие обстоятельства:

Другой признак, прямо или косвенно сближающий ситуацию на нашем рынке с предкризисной ситуаций в той же Японии или в странах Юго-Восточной Азии, это большой приток инвестиций. Привлекательность российской недвижимости в глазах частных инвесторов особенно повысилась в 2003−м, после снижения курса доллара. По данным риэлтеров, в периоды роста цен в 2004 и 2006 годах доля так называемых инвестиционных квартир в общем объеме приобретаемого жилья занимала до 40%. Следующее настораживающее обстоятельство активная роль банков в качестве прямых и косвенных инвесторов. Косвенным инвестированием в таком случае можно считать ипотеку, особенно кредиты, выданные на весьма либеральных условиях (без первоначального взноса). В 2006 году такая политика оправдывала себя в полной мере. Если банк выдавал кредит без первоначального взноса, то прирост стоимости жилья за два-три месяца в полной мере компенсировал этот риск. Сегодня ситуация иная. Темпы роста цен пока едва успевают за инфляцией. Соответственно, риски банков, продолжающих выдачу кредитов sub-prime, существенно выросли.

ухудшение материального положения населения в результате макроэкономических факторов (падение цен в нефтяном или газовом секторе и, как следствие, уменьшение доходов в других секторах), что приведет к резкому снижению покупательской способности. Другой вариант ужесточение условий ипотечного кредитования, которое тоже приведет к сокращению платежеспособного спроса;

выброс на рынок большого числа квартир, что подстегнет застройщиков к снижению цен;

Разумеется, это далеко не все факторы. Но поскольку степень влияния других событий, например изменения курса валют, предсказать сложно, то мы разберем только возможности, которые можно прогнозировать хотя бы отчасти.
Потолок или пауза

достижение рынком потолка, как следствие покупатели просто уходят с рынка.

Критический рост предложения, похоже, России тоже не грозит. Так, американский сценарий 2007 года, когда рынок наводнили квартиры, выставленные на продажу банками по дефолтным закладным, нам будет сложно повторить. Ипотека все еще не играет у нас той роли, что в США: в целом ипотечные сделки занимают 15 20% общего числа, а доля кредитов sub-prime не более 5%. Таким образом, только поголовное банкротство российских заемщиков может повлиять на объем предложения на рынке.

В Москве вопрос о потолке цен поднимался не однажды, но ни разу эксперты не приходили к единому мнению. Так, по словам профессора РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, до предела московским ценам еще далеко. В частности, минувшей осенью он заявил, что в 2008 году начнется новый виток цен на московском рынке и к 2010−му средняя цена 1 кв. м в столице будет достигать $10 тыс. Разумеется, у этой позиции есть немало противников, которые доказывают, что цены давно достигли потолка. В качестве доказательства приводят отток покупателей из Москвы в Подмосковье. Такой факт имеет место, но он не означает, что квартиры в Москве перестали покупать. В ноябре-декабре прошлого года риэлтеры снова заговорили о возвращении покупателей на рынок. Если в ближайшие месяцы эта тенденция продолжится, значит, прошлогодняя стагнация не показатель достигнутого потолка цен, а всего лишь пауза, во время которой покупатели привыкали к новым ценам.

Более реалистичным выглядит сценарий, когда на рынок разом поступает тот объем инвестиционных квартир, который был скуплен за последние несколько лет. Наибольшая вероятность такого события была в прошлом году летом-осенью, когда цены на отдельные категории жилья начали понемногу ползти вниз. Тогда многие предсказывали, что инвесторы начнут сбрасывать квартирный балласт. Объем предложения на рынке в осенние месяцы действительно увеличился, но отнюдь не в разы. Инвесторы также решили выждать. Большинство из них по-прежнему считают недвижимость наиболее надежным активом и не спешат расставаться с ним.

Бума строительства также не наблюдается. В некоторые регионы сейчас активно начинают выходить столичные девелоперы, которые заявляют строительство целых районов. По мнению некоторых риэлтеров, это чревато затовариванием через несколько лет региональных рынков. Однако в Москве ситуация иная. Дефицит площадок, снижение количества нового жилья экономкласса, постоянный рост спроса (в том числе за счет инвесторов и покупателей из регионов) не позволяют говорить о перегреве рынка. Правда, остается перспектива массового вывода на рынок новостроек в Подмосковье в рамках нацпроекта. Но и здесь речь идет не о ближайшей паре лет.

Готовимся к худшему?
Как мы видим, реализация большинства сценариев, которые могут спровоцировать кризис в этом году, маловероятна. Даже если инвесторы начнут массово выставлять на рынок свой товар, это вряд ли сможет подорвать цены. Поскольку объемы пока не настолько велики, чтобы удовлетворить весь отложенный спрос. По подсчетам ирн.ru, сделанным еще три года назад, для того чтобы выброс инвестиционных квартир мог повлиять на цены, их объем должен составлять не менее 3 млн кв. м.

Покупательская способность населения и впрямь может снизиться при заметном ухудшении материального положения населения. Россия страна сырьевой экономики, и, например, падение цен на нефть неизбежно скажется на уровне жизни большей части народа. Альтернативы, которая могла бы в таком случае уравновесить потери, пока нет.

Но эти прогнозы можно с уверенностью отнести только к ближайшему году. В дальнейшем все более реальной становится такая опасность, как падение цен на сырье, в частности на нефть. Согласно некоторым прогнозам, во второй половине 2009−го нас ждут крупные экономические потрясения. Косвенный индикатор приближения кризисной ситуации динамика цен на нефть и промышленные металлы, предупреждает Сергей Хестанов. Если прогнозы оправдаются, то это неизбежно скажется на доходах населения и, соответственно, на покупательской способности. А дальше события будут развиваться по уже известному сценарию. В сложившейся ситуации московский рынок недвижимости действительно представляет собой пирамиду. Достаточно бросить камешек и она рухнет. Как глубоко отдельный вопрос. По опыту других стран падение цен обычно происходит постепенно: за год недвижимость в среднем теряет в цене 7 12%. По мнению Михаила Геца, в США вполне вероятно снижение цен на 50%, в Англии на 30%, в России же совокупное падение стоимости может быть максимально 20%. Сергей Хестанов придерживается более пессимистичных прогнозов: максимально возможное снижение 80%, наиболее вероятное 50%. Сергей Салнис предполагает, что можно ожидать падения цен на 30 40%.

Большинство аналитиков сегодня утверждают, что никаких стрессов и катаклизмов в ближайшее время нас не ожидает. Сегодня спровоцировать кризис на рынке недвижимости не могут практически никакие политические и экономические события, за исключением таких факторов, как инфляция или мировые цены на природные ресурсы, считает управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.



Главная --> Публикации