Главная --> Публикации --> Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости С мая у всех многоквартирных домов должны появиться новые управляющие компании Недвижимый кризис На снос ветхих пятиэтажек уйдет еще пятнадцать лет Московские квартиры дорожают неравномерно: плохое жилье прибавляет в цене быстрее

Сейчас в Москве около 150 отелей в общей сложности на 22 000 мест. Из них, по данным правительства Москвы, восемь являются пятизвездными, 15 - четырехзвездными, 37 - трехзвездными, 26 - двухзвездными, семь - однозвездными, а остальные - некатегорийные. За последние три года в Москве введено в эксплуатацию девять новых гостиниц общей вместимостью примерно 1000 мест. В августе правительство Москвы выпустило постановление N 688 "О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 г. ", где упоминается о строительстве в течение трех лет еще 122 таких объектов. В настоящее время в Москве строится 18 гостиниц (включая перестраиваемые "Москву" и "Интурист") суммарной вместимостью более 5000 мест. По данным московского правительства, оборот городского гостиничного хозяйства в 2002 г. составил около $600 млн.

Расположенное на Пушкинской площади здание "Московских новостей", откуда выехали газеты "Московские новости", "Время МН" и радио "Максимум", планируется перестроить в гостиницу. В утвержденной столичными властями схеме размещения гостиниц до 2005 г. указано, что в этом здании будет трехзвездный отель. Однако владельцы здания утверждают, что еще не определились с концепцией проекта.

Как заявил "Ведомостям" главный акционер ЗАО "Московские новости" Александр Вайнштейн, это здание может быть преобразовано в отель. По его словам, строительство гостиницы является одним из приоритетных вариантов дальнейшего использования этого здания, однако данный вопрос находится только в стадии обсуждения. Какие еще рассматриваются варианты, Вайнштейн не сообщил.

В течение осени 6-этажное здание на "Пушкинской" (по адресу: Тверская улица, владение 16/2, строение 2) одна за одной покидают населявшие его организации. Переехали в другие офисы газеты "Московские новости" и Moscow News, права на издание которых недавно перешли к фонду "Открытая Россия", учрежденному совладельцами НК "ЮКОС", уехали радио "Максимум" и ряд других предприятий. Здание осталось в собственности ЗАО "Московские новости".

Замдиректора по маркетингу консалтинговой компании Hotel Consulting and Development Group (HCDG) Марина Смирнова говорит, что строительство с нуля номера в отеле экономичного класса в центре города обходится в $40 000, но реконструкция здания обойдется на 20 - 24% дороже. Юрий Куц, директор департамента недвижимости холдинга "Металлоинвест", владеющего гостиницей "Минск" на Тверской, считает, что организация номера в отеле в здании "Московских новостей" независимо от категории обойдется как минимум в $100 00 При этом Куц говорит, что рентабельность гостиницы будет "приличной" - около 25% в год. А по мнению директора отдела продаж и маркетинга гостиницы "Катерина-Сити" Марины Тихомировой, базовая цена за сутки в таком отеле может составить "от $100 - 120 за номер".

О преобразовании в гостиницу бывшего газетного здания говорится также в постановлении "О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 г. ". В документе идет речь об отеле, инвестором которого выступает ЗАО "Московские новости", на 200 номеров категории "три звезды". Пожелавший сохранить анонимность сотрудник комитета по внешнеэкономической деятельности правительства Москвы (этот комитет курирует гостиничное хозяйство) сообщил, что Александр Вайнштейн лично попросил внести объект в схему размещения отелей. Однако, по данным собеседника "Ведомостей", проекта реконструкции здания еще нет. А источник в ЗАО "Московские новости" сказал "Ведомостям", что с московскими чиновниками обсуждается также вариант создания пятизвездного отеля.

Наиболее упорядочена риелторская деятельность в странах Бенилюкса. Тут каждый агент должен не только получить лицензию, но и вступить в одну из профессиональных организаций BIV или IPI. После регистрации он получает индентификационный номер, что подтверждает его статус и обязывает соблюдать кодекс профессиональной этики. Этот же номер агенты впоследствии указывают на каждом документе и в договоре, которые оформляют во время работы с клиентом.

"Металлоинвест", в свою очередь, намерен создать на месте "Минска" отель категории "три звезды плюс". И директор департамента недвижимости холдинга считает, что Вайнштейну тоже есть смысл выбрать "трехзвездную" концепцию. "Пятизвездными отелями рынок перенасыщен", - считает Куц. Среди дорогих отелей (четыре-пять звезд) в районе Тверской уже сейчас довольно сильная конкуренция, которая еще больше усилится после реконструкции "Интуриста" и "Москвы", соглашается с ним Смирнова из HCDG. Генеральный менеджер гостиницы "Орленок" Лисандро Платцер тоже отмечает, что городу нужны новые трехзвездные отели международного уровня для расселения бизнес-туристов. Однако, по мнению Тихомировой, на Тверской традиционно строятся дорогие объекты, в том числе и отели, и появление менее дорогих, но хороших гостиниц может "нарушить рынок".
В каждой стране работа специалиста по недвижимости имеет свою специфику, которая связана в первую очередь с особенностями законодательства, обеспечивающего цивилизованные отношения между покупателем, продавцом и посредником. Основных вариантов такого взаимодействия два рынок регулируется сообществами профессиональных организаций или государством с помощью законов.

В Германии деятельность маклера, специализирующегося на сделках купли продажи жилья, также четко регламентирована. Прежде чем приступить к работе, необходимо окончить специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Довольно часто этим бизнесом по совместительству занимаются адвокаты, имеющие опыт ведения дел на рынке недвижимости. Следует отметить, что за серьезные нарушения при оформлении документов, за введение клиента в заблуждение можно лишиться лицензии в судебном порядке.

Однако вступить в профессиональную организацию не просто. Для этого нужно пройти как минимум трехлетний курс обучения, сдать соответствующие экзамены и получить диплом. В завершение молодой специалист должен принять участие в тренингах в любом агентстве недвижимости.

Желающим получить право самостоятельно работать на рынке жилья нужно прослушать специальный курс лекций, сдать экзамен и пройти ряд тестов. Обязательные условия: возраст старше 18 лет и отсутствие криминального прошлого. Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо получить хороший результат на дополнительном экзамене.

В США система лицензирования риелторской деятельности отсутствует. Ее регулирует законодательство на уровне штатов, которое и устанавливает общие требования, но в разных административно территориальных образованиях существуют и свои отличия в нормативах. Как правило, к оформлению сделки купли-продажи привлекают юристов. Заметную роль в развитии рынка недвижимости в США играют саморегулируемые организации ассоциации брокеров, оценщиков и агентов.

Похожая ситуация и в Австрии, где сертифицировать вышеуказанные услуги не требуется. Однако необходимо вписать этот вид деятельности в устав фирмы и внести соответствующую запись в реестр. Желательно, чтобы маклер состоял хотя бы в одной солидной организации, объединяющей специалистов по недвижимости, или выкупил франшизу на использование популярного сетевого бренда. Это может сделать любой человек, отмечает директор по продажам компании Just Real Consult Василий Лизунович.

В Испании нет специального закона, регламентирующего или лицензирующего деятельность риелтора. Вместе с тем упоминание о ней есть во многих документах, таких как Закон о недвижимости и земле, закон о профсоюзах, закон об ипотеке. Поэтому любой человек может зарегистрировать собственную фирму и начать продавать, покупать или сдавать в аренду дома, квартиры и т. д. Такому агентству нужно лишь уведомить соответствующие органы муниципалитета о том, что в таком-то офисе будет находиться такая-то компания, которая планирует работать на рынке жилья, а местные власти должны дать свое согласие на это, поясняет генеральный директор компании Импэкс Консалт Владимир Нагин. Правда, одобрения иногда приходится ждать от шести до восьми месяцев, но приступать к работе можно уже с момента подачи вышеуказанного заявления.



Непросто обстоят дела у риелторов в Черногории. Здесь их работа не регулируется законом. Наряду со множеством зарегистрированных фирм, деятельность которых продолжается порой только один два сезона, на рынке присутствуют множество черных маклеров. Сейчас даже рядовые жители предлагают купить дома россиянам. Этим занимаются все начиная от таксистов, официантов и заканчивая гидами из туристических агентств. Поэтому, чтобы стать риелтором в Черногории, нужно всего лишь иметь большое желание заработать, рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость Юлия Титова.

Московские власти и москвичи, похоже, первые нашли выход из положения. Уже прошли те времена, когда у города не хватало денег на комплексную застройку районов. Сегодня намного выгоднее вести комплексное строительство кварталов на месте выводимых с территории города промзон или опять-таки комплексной реконструкции (сноса и волнового переселения людей) кварталов. Москва давно уже отказалась от точечного строительства, но до последнего времени то тут, то там вспыхивали конфликты.

Сейчас уже не будет преувеличением сказать, что Москве впору начать передавать свой опыт в решении острой для каждого города проблемы точечного строительства. Каждому ясно, что когда в сложившемся заселенном квартале под окнами у людей возникает стройплощадка, вопросы и недовольство возникают у многих. Что за новое здание появится в нашем дворе и будет ли нам от этого какая-то польза такими вопросами вправе задаваться жители соседних точке домов. И власти обязаны на них ответить. Беда в том, что в нашей стране пока мало цивилизованного опыта решения подобных проблем.

Правительство Москвы решает все проблемы, связанные со строительством в уже сложившихся кварталах, путем непосредственного диалога с горожанами. С лета прошлого года действует горячая линия, которой может воспользоваться любой москвич. По словам первого заместителя мэра Владимира Ресина, если в июле 2007 года на горячую линию по точечной застройке поступило 196 звонков, в августе - 202, то в январе 2008 года только 6 То есть количество обращений снизилось более чем в три раза, - подчеркнул Ресин.

Причин тому по большому счету две. Во-первых, на остром вопросе пытались нажить себе дивиденды многие политические силы, ведь все мы помним, что в нашей стране только недавно закончился длительный выборный сезон. Политпиарщики разыгрывали поднадоевшую пластинку про алчные московские власти, распродавшие всю Москву за бешеные деньги, поощряя эгоизм и нежелание жителей окрестных домов вникать в причины строительства. Во-вторых, большая часть недовольств возникает, как правило, из-за отсутствия информации по поводу строящегося объекта. А ведь всегда найдется проворная старушка, которая в строящемся детском саду заподозрит ночной клуб, и через неделю вся улица будет точно знать, что по соседству затевается форменное безобразие...

Другим шагом правительства Москвы стала встреча представителей властей с инициативными группами граждан, выступающих против точечной застройки. Следует отметить, что диалог получился очень успешным практически по всем вопросам стороны нашли общий язык. Как особо отметил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, представлявший власть в ходе встречи, решение проблем точечной застройки в столице это в первую очередь поиск компромиссов, а не поиск врагов. Теперь мы должны создать четкие правила игры, заявил Кузьмин. И для этого в новом Градостроительном кодексе есть глава Правила застройки на сложившихся городских территориях.

Такая динамика позволяет сделать вывод о том, что количество подозрительных, с точки зрения горожан, точек практически сведено к нулю. Все звонки на линию тщательно обрабатываются, каждый, вызвавший недовольство объект выносится на обсуждение специальной межведомственной комиссии. С лета прошлого года на 15 заседаниях комиссия рассмотрела 489 точек, в итоге было выявлено, что 51 объект не соответствует техническим и градостроительным регламентам, по 220 стройкам было предоставлено недостаточно информации и эти объекты пока находятся в рассмотрении, и 218 признаны неточечной застройкой (186 объектов неточечные, а 32 не входят в компетенцию комиссии). Вопросы решаются по следующему принципу: точечной застройки, как правило, не будет. Речь сегодня идет о том, чтобы достроить уже начатые объекты и ни в коем случае без согласования и обсуждения с жителями новых проектов ничего не начинать. И вообще такие проекты больше не принимать, - подчеркнул Владимир Ресин в одном из недавних телеинтервью.

Все это позволяет сделать вывод о том, что городские власти не только нашли мудрое решение острого вопроса, но и способствовали развитию в столице гражданского общества. Все чаще и чаще инициативы по благоустройству города поступают снизу, а значит, горожане начинают чувствовать себя настоящими хозяевами, а не квартиросъемщиками. Москвичи все отчетливей понимают, что для того, чтобы что-то изменить, нужно не только ждать решений властей, но и участвовать самим в принятии необходимых решений. Именно в диалоге, настоящем диалоге граждан и власти могут родиться взвешенные решения и найтись выходы из любых тупиковых ситуаций. Теперь все больше москвичей понимают, что если в сложившемся квартале начинается какая-то стройка, то на это существуют объективные причины власти не снимают с себя обязательств построить столь необходимые самим же горожанам новые детсады, школы, поликлиники и физкультурно-оздоровительные центры.
Варшавское шоссе - одна из самых напряженных вылетных магистралей столицы.

Кроме этого, правительство Москвы взяло за правило перед началом любого строительства в уже сложившихся кварталах в обязательном порядке проводить публичные слушания. Таким образом власть может довести до жильцов окрестных домов максимально полную информацию об объекте строительства, а жители имеют возможность высказать свои пожелания или опасения.

- Сегодня мы ведем сразу несколько крупных дорожных проектов, - говорит заместитель генерального директора ОАО Мосинжстрой Борис Прозоров.

И если бы не масштабный проект, который сегодня реализует ОАО Мосинжстрой, Варшавка скоро могла бы просто остановиться. Причин несколько: сужение проезжей части с 8 до 4-х полос при выезде из Москвы за МКАД, снижение скорости автомобилей в зоне старого узкого тоннеля под полотном железной дороги Курского направления, а главное постоянное увеличение количества транспортных средств и пассажиров в связи с массовым строительством и обустройством новых микрорайонов Щербинки, население которых составит 40 000 человек. Разрешить транспортную проблему поможет реконструкция участка от МКАД до Щербинки с вводом новых инженерных сооружений. Генподрядчик - ОАО Мосинжстрой - завершит все работы к концу 2008 года.

Уже ко Дню строителя будет проложена правая половина уникального тоннеля под железнодорожными путями, который расширит самое узкое место на Варшавке.

- Расширяем Дмитровское шоссе с модернизацией прилегающих к нему улиц и боковых проездов. Строим новую магистраль Вешняки Люберцы. Прокладываем второй выезд из Куркино на МКАД. Но самый масштабный наш проект с объемом работ в 12 миллиардов рублей - это расширение почти 6-километрового участка Варшавского шоссе с вводом трех новых инженерных сооружений.

- Пробок можно избежать, если выехать из Москвы не позднее 7.30 утра, - прокомментировал ситуацию руководитель Дорожно-мостового управления ОАО Мосинжстрой Анзор Сугкоев, познакомивший нас со строительством тоннеля, который поможет снять напряжение на всем Варшавском шоссе. Сколько раз в стареньком тоннеле под железнодорожными путями застревали высокие фуры, грузовики с контейнерами, останавливая движение в обе стороны на долгие часы. Теперь здесь появится новый тоннель - высотой более 5 метров и протяженностью 260 метров с четырьмя вместо двух - полосами движения в каждом направлении. Сооружение его ведется уникальным способом без прекращения движения на автомагистрали и на железной дороге, и с применением уникальных технологий. По рельсам, уложенным на насыпи и укрепленным уложенными рядом страхующими мощными металлическими балками, идут все время поезда, лишь немного замедляя ход. А рядом с насыпью чуть в стороне от старого тоннеля уже стоит мощный металлический каркас и идет 260-метровой длины монолитного корпуса нового тоннеля высотой 5,25 метра. Идет его обетонирование. Монолитный тоннель будет усилием 16 мощных домкратов с этого места перемещен и методом продавливания вставлен в насыпь под железнодорожные пути. Для этого его придется частично заглубить в землю. Пути железной дороги строители предварительно уложат на защитный экран, сооружаемый сегодня методом горизонтального бурения из металлических труб диаметром 820 мм. Идущие наискосок к насыпи, они укладываются на подпорные стенки вплотную друг к другу, образуя мощную опору для железнодорожного пути.

Убедиться в актуальности всего проекта и в том, что начатые в прошлом году работы из разряда подготовительных перешли уже непосредственно в фазу расширения и увеличения пропускной способности вылетного участка, стало возможным в результате преодоления тех пробок, в которые ежедневно попадают водители и пассажиры, движущиеся по Варшавскому шоссе как из Москвы в область, так и наоборот. Выехав с Малой Бронной от здания ОАО Мосинжстрой в 9.30 утра, мы оказались в точке пересечения Варшавки с железной дорогой Курского направления в 11.30.

Чуть в стороне здесь идет сооружение нового водопровода на глубине 9 метров, который тоже пройдет под железной дорогой.

- Уже уложено 9 из 55 труб. Сейчас устанавливаем второй щит, чтобы ускорить темп работ, - говорит заместитель директора по производству работ Тоннельного отряда номер 44 Нодар Гурушидзе. - Вести работу сразу двумя проходческими щитами стало возможным после того, как демонтировали и перенесли опоры контактной электросети на новые позиции.

Две эстакады и новые развязки также будут открыты для движения к концу этого года. Первая эстакада и развязка появится почти рядом с новым тоннелем она развяжет движение в месте встречи потоков с улиц Новобутовская и Грина и Варщавского шоссе. Сегодня уже идет подготовка к строительству этого развязывающего узла. А силуэт второй эстакады и другой развязки с каждым днем прирастает новыми метрами. Эстакада разворачивается со стороны 2-й Мелитопольской улицы над Варшавским шоссе, примыкая вплотную к жилым домам подмосковного Дрожжино. Обе эстакады будут иметь четыре полосы движения ( по две в каждом направлении) и оснащены шумозащитными экранами. Вместе с новыми боковыми проездами эстакады обеспечат бессветофорный выход на Варшавку из Южного и Северного Бутова и с нее - как в сторону области, так и в сторону МКАД. При этом будет расширено до 6 полос и дорожное полотно Новобутовской улицы.

А сколько других коммуникаций на протяжении 6 километров уже переложено - под и над землей, вдоль существующей магистрали Варшавки и поперек нее! Расширение дороги с увеличением проезжей части более, чем вдвое, потребовало не только переноса коммуникаций ( что выполнено без отключения подачи тепла, воды, электроэнергии в стоящие по обе стороны дороги жилые массивы), но и освобождения зоны расширения от частных владений и строений. Было снесено полсотни жилых одноэтажных домов, убрана масса гаражей, перебазированы предприятия и организации, одних электрокабелей переложено 77 километров. И в большей части своей освобожденная земля уже готова для укладки дорожного полотна.



Главная --> Публикации