Главная --> Публикации --> Ближе к цели Зима навынос Недвижимость всего мира - в центре москвы «пятерочке» нужны свои склады Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости

ОАО Холдинговая компания Объединенные кондитеры, входящее в группу Гута (73,7% акций), распространило информационный меморандум, где озвучило планы по перебазированию фабрики Рот-Фронт до 2012 года.

Группа Гута планирует вывести фабрику Рот-Фронт из центра Москвы до 2012 года. На эти цели будет потрачено 3,5 млрд рублей (140 млн долларов). Как стало известно газете ВЗГЛЯД, часть мощностей предприятия будет переведено на ОАО МПК Крекер, часть в регионы. После этого, как считают аналитики, на месте производственных корпусов вырастут элитные дома. Их строительство может принести владельцам группы, Юрию Гущину и другим, от 400 500 млн долларов.

Согласно документу, это делается в рамках программы правительства Москвы по выводу промышленных предприятий из центра города. Напомним, что в настоящее время фабрика расположена в районе Замоскворечья на участке около 3 га.

Часть линий фабрики смонтируют на московском комбинате Крекер

Однако источник в Объединенных кондитерах сообщил газете ВЗГЛЯД, что часть линий фабрики смонтируют на московском комбинате Крекер, часть отправят на региональные предприятия холдинга.

Ее перемещение на новые площадки обойдется владельцам в 3,5 млрд рублей. Пресс-секретарь группы Гута Андрей Першин отказался сообщать, куда будут выведены мощности Рот-Фронта.

Эта компания уже имеет опыт реализации подобных проектов: в 2005 2007 годах Гута-девелопмент осуществляла перебазирование фабрики Красный Октябрь с Берсеневской набережной на территорию концерна Бабаевский.

Задача перевода Рот-Фронта на новые места, скорее всего, будет возложена на компанию Гута-девелопмент, также входящую в группу Гута.

По оценкам ряда специалистов, нынешняя стоимость участка составляет примерно 100 млн долларов.

Как считают аналитики, освобождение крупного земельного участка в центре Москвы позволит владельцам не только с лихвой окупить затраты, но и получить значительную прибыль.

Максим Гасиев, региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости компании Colliers.Int, уверен, что на месте фабрики Рот-Фронт перспективно строительство любого вида недвижимости, так как это центр Москвы.

Назвать точную цифру трудно, но она никак не меньше 100 млн долларов, пояснил коммерческий директор компании Urban Group Роман Большаков. Для сравнения: в начале 2008 года группа Гута выкупила земельный участок под фабрикой Рот-Фронт всего за 5,25 млн долларов.

По мнению аналитика, тип недвижимости, которую построят на месте кондитерской фабрики, во многом будет зависеть от ограничений по разрешенному типу строительства, а также от ограничений по высотности застройки.

Здесь выгодно инвестировать и в коммерческую, и в жилую недвижимость, и возможно многофункциональное использование площадки, пояснил он.

Офисы в центре Москвы строить запрещено, а торговый комплекс в этом районе возводить не так выгодно, как жилье, пояснил Роман Большаков. По подсчетам специалиста, на месте фабрики можно построить примерно 20 тыс. квадратных метров жилья, если, конечно, инвесторы будут соблюдать условия высотности.

Аналитики считают, что на месте фабрики Рот-Фронт будет сооружен элитный жилой комплекс.

Всего же доход инвесторов от строительства элитного жилья на месте фабрики Рот-Фронт составит 400 500 млн долларов и даже больше. Таким образом, группа Гута не только сможет с лихвой возместить затраты на перебазирование предприятия, но и получит значительную прибыль.
Критика со стороны общественности и СМИ проекта Градостроительного кодекса Москвы не прошла даром. Мосгордума вчера приняла его во втором чтении со значительными поправками. В новом варианте документа исправлены многие скандальные положения, дававшие чиновникам право застраивать город по своему усмотрению.

По данным других аналитиков, общая площадь комплекса может составить 50 тыс. квадратных метров, однако половина из них пойдет под парковки. Средняя цена одного квадратного метра элитного жилья в районе Замоскворечья на сегодняшний день составляет 20 тыс. долларов.

Ни плана без комиссии
Например, в проекте Градостроительного кодекса появилась новая статья 9, согласно которой будут созданы комиссии по градостроительству, землепользованию и застройке - общегородская и по одной в каждом административном округе. Как пояснил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, они будут чем-то напоминать возглавляемую им комиссию по точечной застройке. Только статус у новых комиссий окажется выше - на уровне города ее возглавит заместитель мэра, а в заседаниях смогут участвовать не только городские чиновники, но и представители органов местного самоуправления и депутаты Мосгордумы.

Градостроительный кодекс должен заменить дюжину существующих сейчас в столице законов, посвященных практически всем аспектам градостроительной политики: от планирования развития территорий до защиты прав граждан при строительстве. В первой версии документа его разработчики так инкорпорировали нормы действующих законов, что от прав горожан осталась лишь общая декларация. А вот за новую редакцию проголосовала и оппозиция: Градкодекс значительно переписали с учетом поправок Яблока и КПРФ.

Первая редакция Градкодекса отдавала составление таких территориальных и отраслевых схем на полный откуп чиновникам. Причем нормы были сформулированы так, что правительство вполне могло втихую подправить генеральный план. Принять, например, решение о строительстве новых торгово-развлекательных центров. Вторая редакция переводит составление схем в публичную сферу - через участвующих в комиссиях депутатов. Кроме того, в проекте Градкодекса четко обозначено, что генплану схемы не могут противоречить.

Градостроительная комиссия, в частности, будет участвовать в подготовке так называемых территориальных и отраслевых схем развития территорий. Эти два понятия - новации, в федеральном Градостроительном кодексе таких терминов нет: все планирование территорий должно идти в рамках генплана, который утверждают законодатели, в данном случае Мосгордума.

Кстати, строить в жилых районах проект кодекса разрешает лишь социальное жилье и объекты социальной инфраструктуры. То есть точечную застройку теперь будет вести только город. Инвесторы же пусть осваивают не застроенные жильем территории, - подчеркивает Кузьмин. Здесь, правда, есть несколько нюансов. Во-первых, жителям по большей части все равно, кто уплотняет их двор - государство или частная фирма. А во-вторых, столичные власти уже начали переход от точечного строительства к комплексной реконструкции микрорайонов. И такие предложения, появившиеся в проекте актуализированного генплана города до 2025 года, уже вызвали несколько скандалов.

Уплотниловкой займется город
Другая задача комиссии - наладить взаимодействие правительства Москвы с местным самоуправлением и горожанами, в том числе через информирование о планах застройки и процедуру публичных слушаний. Этому разделу (глава 12 проекта) Кузьмин уделил особое внимание: в обновленном документе, в отличие от первой его редакции, нормы зафиксированы четко. На сайтах правительственных органов будут публиковать как широкий объем градостроительной документации города, так и, например, информацию о выдаче разрешений на новое строительство в пределах жилых районов.

Жителей послушают
Впрочем, новый проект Градкодекса Москвы дает горожанам возможность если не прямо влиять на принятие таких планов, то по крайней мере заранее о них узнавать. Как известно, предупрежден - значит вооружен. По федеральному законодательству проекты застройки в обязательном порядке должны проходить через процедуру публичных слушаний. Однако пока нормы эти обозначены слишком общо, и у чиновников достаточно возможностей превратить публичные слушания в фикцию. Нередко попросту устраивается междусобойчик в управе, о котором жители не информируются, и это называют публичными слушаниями, - поясняет лидер фракции Яблоко в Мосгордуме Сергей Митрохин.

Например, как писала Газета в номере от 8 апреля, жители элитных советских домов на Мосфильмовской улице обнаружили и свой микрорайон в планах реновации (фактически сноса) с уплотнением жилой застройки.

Парад объединений - укрупнение российских регионов, участником которого стали уже 11 субъектов федерации, домаршировал до столиц. Обе желают принять в свое ведение окружающие их области. Москва-богачка, не вступая в лишние разговоры, просто скупает подмосковную землю, не дожидаясь юридического оформления процесса объединения. Идею строительства городов - спутников Москвы, куда предстоит переселять очередников, недавно озвучил глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Он сообщил, что Москва уже приобрела земельные участки в Люберцах, Электростали, Домодедове и Химкинском районе под жилищное строительство, - мол, строить муниципальное жилье в границах Москвы дорого и негде. Северная столица предпочитает административно-политические методы. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко в кулуарах съезда Единой России открытым текстом предложила объединить Питер и Ленобласть в один регион.

В принятом вчера во втором чтении проекте Градкодекса Москвы процедура информирования жителей о проведении публичных слушаний и порядок проведения таких слушаний обозначены куда более конкретно. Например, информация о собрании должна заранее публиковаться в интернете на сайтах исполнительных органов власти и в местных СМИ. Более того, на первом этапе жителей района пригласят на экспозицию проекта (предупредив о ней не позднее чем за неделю) и лишь потом - собственно на обсуждение. На слушаниях должны будут вести аудиозапись либо стенограмму выступлений участников, а все предложения горожан и организаций вносить в итоговый документ публичных слушаний. Главное - чтобы этот документ исполнительная власть еще и учитывала.

- Москве катастрофически не хватает земли для расселения ветхих и пятиэтажных домов и для социального жилья очередникам. Мы будем предлагать людям переселяться в ближнее Подмосковье.

Впервые идея административной экспансии столицы в Подмосковье прозвучала 12 декабря 2007 года из уст тогдашнего начальника управления градостроительных программ Алексея Шепеля:

Тем временем набирали обороты и два вполне осязаемых пограничных конфликта. Первый - столица судится с областью из-за нескольких гектаров поселка Щербинка, застроенных на московские деньги для москвичей-военнослужащих, но по-прежнему остающихся вне административной границы Москвы. Второй - дебатируется уточнение границы между двумя субъектами на участках за МКАД: многочисленные торговые центры, построенные вблизи автодороги, пока что перечисляют налоги и арендные платежи в область.

- В Мособласти мы приобретаем жилье для тех очередников Москвы, которые сами имеют желание получить там площадь, - объяснялся с журналистами на следующий день Владимир Ресин. - И, между прочим, желающих уехать туда много. Нет разницы, где человек получает жилье: в Куркине областном или в Куркине московском.

Но на каком основании купленные на аукционе земли войдут в административную границу Москвы, дабы распространить на них прелести вроде прописки, субсидий по ЖКХ и надбавок пенсионерам и бюджетникам? Подмосковные власти не без оснований опасаются, что от скупки земель под строительство до изменения административных границ недалеко.

На таком фоне заявление Владимира Ресина на заседании правительства 25 марта о городах-спутниках при всем своем внешнем эффекте трудно назвать неожиданным. Собиратели московских земель с Тверской, 13 наступают по всем фронтам. На следующий день после памятного заседания правительства на другом заседании - Мосгордумы - депутаты рассматривали законопроект о поправке в статью 31 федерального закона О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Если поправка будет одобрена на федеральном уровне, она значительно упростит процедуру оформления права собственности Москвы на землю и на застроенные ею участки за границами города.

Словом, вопросов в этой истории больше, чем ответов. При этом разрубить затягивающийся гордиев узел можно, если перестать рассматривать Москву и Подмосковье как аналог Татарстана и Ульяновской области. Разделение многомиллионного столичного региона на два субъекта федерации целесообразно для оптимизации текущего администрирования, и не более того. Глобальными задачами вроде развития авто- и железнодорожной сети, оздоровления окружающей среды, решения проблем бедности и жилья невозможно заниматься в коротких промежутках между феодальными войнами.

- Прежде чем говорить о выкупе земельных участков и начале строительства, нужно было бы посоветоваться с нами, - напоминает об этикете губернатор Борис Громов. - Кто и как будет выделять земли под строительство дорог и жилых кварталов? Кто и как будет переводить земли сельхозназначения в земли, на которых разрешено строительство, чтобы потом можно было законно сдать эти дома в эксплуатацию?

Питерский губернатор предлагает решить проблему кардинально - вчера Валентина Матвиенко заявила, что после формирования нового правительства России планирует предложить объединить Санкт-Петербург и Ленинградскую область в единый субъект федерации. Кроме того, Матвиенко хочет поставить вопрос об упрощении самого механизма объединения субъектов федерации и намерена поговорить об этом с Дмитрием Медведевым. Сейчас эта процедура длинная, и многие не рискуют ее проходить, - пояснила она. Напомним, что сегодня объединение регионов, как и изменение административных границ путем присоединения территорий от одного субъекта федерации к другому, решается на референдуме, итоги которого должны быть утверждены Советом федерации.

Гипертрофированный статус прописки (постоянной регистрации - по-новому) осложняет положение еще больше. Она давно переросла свое милицейское предназначение и превратилась в кастовую метку. Тогда как ни один здравомыслящий чиновник не сможет объяснить, почему бабушка из Реутова, всю жизнь проработавшая на ЗИЛе, недостойна доплаты к пенсии и субсидии на квартплату, в отличие от ее ровесницы из Марьиной Рощи, отработавшей полвека на Мытищинском метровагонмаше, или дедушки из Череповца, перебравшегося на старости лет в столицу вслед за своим разбогатевшим потомством.

Юрий Бочаров,
академик Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН)

Мнение
Генплан, разработанный в перестройку, был единым для города и области

Так почему бы Москве, как и большинству городов, особенно в Европе и Америке, не развиваться центробежно, то есть за счет периферии? Тем более что российские города занимают всего 1,1% земельного фонда страны ( в Англии - 9%, в США - 6% ). Территория Москвы составляет 0,006% территории страны, но живет здесь 9% населения. По плотности населения российская столица - один из самых неблагополучных городов современного мира. Кстати, перспективу развития города вширь обсуждают давно. А, например, Генплан развития Москвы, разработанный в перестройку, был сделан единым для города и области. Но столица превратилась в субъект федерации и попала в окружение другого субъекта федерации, лишившись территориальных резервов для дальнейшего развития.

- Российская столица сегодня - самая крупная в Европе. Да и в мире больше ее только два города. При этом населенность мегаполисов Европы и Америки неуклонно уменьшается. Сокращается население Вашингтона, Лондона, Парижа. Оно переселяется в пригороды, где условия жизни лучше. А Москва продолжает расти центростремительно и на 200-250 тыс. человек в год. На Западе в столичных агломерациях город занимает 20%, пригород - 8 В столице - наоборот.

В XIX веке Москва дважды меняла административную границу. К Октябрьской революции в городе площадью 177 кв.км проживало 1 млн 850 тысяч человек.

Как окольцевать столицу
До середины 1600-х годов площадь Москвы не превышала 6 кв.км, население - 30-40 тысяч человек. С постройкой Земляного вала площадь города увеличилась втрое, население - вдвое. Спустя 100 лет новая граница - Камер-Коллежский вал добавил Москве 50 кв.км земли и 70 тысяч горожан.

В 1930-е годы в Москву вошло несколько крупных пригородных поселков: Измайлово, Преображенское и др. К началу войны площадь города составляла 325 кв.км, население - 4,5 млн. С 1941 года и до середины 1950-х годов территория Москвы не менялась, численность населения, сократившаяся в годы войны, была восстановлена. В 1954-1960 годах к Москве присоединили еще несколько поселков, в основном на западе и юго-западе. Площадь города достигла 335 кв.км, число горожан приблизилось к 5 млн. В тот период шло массовое выселение коренных москвичей из центра столицы. Освобожденные от жильцов особняки отдавали расплодившимся госучреждениям.

Советская власть определила пределы новой-старой столицы Московской окружной железной дорогой. Площадь города к 1920-м годам составила 240 кв.км, население - 2 млн 25 тысяч.

Другим крупным приобретением 1960-х стал строящийся поселок Зеленоград в 37 км от Москвы. В 1963 году столице отошли 11 кв.км подмосковной земли (сейчас площадь Зеленограда около 30 кв.км).

Следующим и пока что крупнейшим территориальным захватом в новейшей истории Москвы стало решение Никиты Хрущева раздвинуть границы города до МКАД. Окружная автодорога в спешном порядке строилась в начале войны для обеспечения обороны столицы. После войны она быстро пришла в запустение и почти не использовалась. Но с 1957 по 1962 год дорогу восстановили и закольцевали. Тогда-то Никита Х рущев и начертал новую границу Москвы. Площадь города выросла почти втрое - до 885 кв.км, население - на полтора миллиона человек. На новых территориях началось массовое строительство дешевых панельных хрущевок.

Хуже всего дела обстоят в Усть-Ордынском Бурятском автономном округе, среднестатистическим жителям которого придется копить на малобюджетный домик почти 32 года.

В 1984 году Указом Президиума Верховного Совета РСФСР в состав Москвы было включено порядка 20 подмосковных деревень за МКАД: Митино, Жулебино, Внуково и др. Площадь города превысила 1000 кв.км, численность населения приблизилась к 9 млн. В начале 1990-х москвичами стали жители еще нескольких поселков, в частности Молжанинова и Северного. Площадь Москвы в ее административных границах приблизилась к 1100 кв.км.
Планы Дмитрия Медведева по обеспечению россиян доступным жильем за счет массового строительства сравнительно дешевых домов реализуемы, и то с оговорками, всего в нескольких российских регионах. Для большинства россиян эта программа остается недоступной, так как заставит их копить на самый ординарный домик на протяжении от четверти до половины и более срока их трудовой карьеры. Это вытекает из обнародованного вчера компанией Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU) исследования.

Используя официальные данные Росстата, сотрудники аналитического центра ИРН выделили 43 региона, в которых на каждого жителя приходится меньше чем по 21 кв. метру жилья, т.е. нормы достаточности. Поскольку данные по официальной зарплате не полностью отражают уровень доходов, за основу был принят месячный валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения в регионе, прожиточный минимум, а также предположение, что на накопления традиционно уходит около половины месячного дохода.

Аналитики ИРН исходили в своих расчетах из того, что жилая площадь дома в новых городах и поселках должна составить от 70 до 120 150 кв. метров. Далее они опирались на мнение самого Медведева, который полагает, что себестоимость квадратного метра в этих низкобюджетных домах будет примерно 20 тыс. руб., или 850 долл. То есть в среднем себестоимость дома составит около 95 тыс. долл. Учитывая площадь дома, такое предложение смотрится вполне привлекательно для московского региона, отмечает ИРН. Ведь на бюджет, предложенный г-ном Медведевым, в Подмосковье средней удаленности можно купить лишь однокомнатную квартиру. Однако речь идет о заселении всей страны, где цены существенно ниже, и 95 тыс. долл. выглядят уже не столь привлекательно.

Выходом, по мнению аналитиков компании, могла бы стать ипотека: по их данным, сейчас самые благоприятные условия по кредиту это заем под 10% годовых в рублях на 40 лет при 10% первоначального взноса. В этом случае жители нуждающихся в жилье регионов в среднем на первоначальный взнос могли бы накопить менее чем за год. И даже в Усть-Орде на это потребуется 3,2 года. Дело за малым власти должны активнее заняться пропагандой этого направления, поскольку сегодня лишь 5% населения страны готово взять ипотечный кредит, хотя доходов для покупки жилья с помощью ипотечных программ хватает как минимум у 14% граждан.

В результате, как отмечается в исследовании, в среднем по стране срок накопления на жилье по проекту Дмитрия Медведева составит в нуждающихся регионах примерно 8,5 года. Однако разрыв между регионами огромен: например, семьям Усть-Ордынского Бурятского автономного округа придется копить 31,97 года. В Калмыкии срок этот почти в два раза меньше 17,25 года, в Марий Эл на доступное жилье придется копить 14,13 года. Быстрее всех смогут решить свой домашний вопрос жители Ямало-Ненецкого автономного округа (ЯНАО) для этого им понадобится 2,09 года. Для москвичей этот срок составит 2,39 года. Кроме того, в три года могут уложиться жители Ненецкого и Ханты-Мансийского АО 2,44 года и 2,81 года соответственно. Для остальных регионов, как отмечает ИРН, время накопления в условиях не очень стабильной экономики представляется слишком долгосрочным планированием.

Другие эксперты отмечают, что с чисто математической точки зрения параметры, озвученные Дмитрием Медведевым, вполне реализуемы уже сегодня, однако проблема куда сложнее и в одну себестоимость она не упирается. Если дом стоит 70 тыс. долл. и есть возможность получить кредит под 10% годовых в валюте на 30 лет, то около 20% российских семей смогут решить для себя жилищную проблему в ближайшее время. Достаточно, чтобы хотя бы один работающий член семьи получал тысячу долларов в месяц или выше, уверен гендиректор ФинЭкспертизы Агван Микаелян. Причем это проверено практикой я сам в прошлом году построил дом в Рязанской области при площади в 150 квадратных метров его стоимость составила 75 тыс. долл.. Другой вопрос, отмечает аналитик, что при нынешней ситуации, когда есть спрос на квадратный метр по цене в 2 3 тыс. долл., застройщику можно строить меньше все равно он окажется в прибыли. Ситуацию можно изменить лишь массовой застройкой, финансируемой государством, считает он.

Впрочем, как пояснил НГ замруководителя аналитического центра ИРН Борис Деревягин, столь привлекательные предложения по ипотеке пока не являются массовыми. Представленные нами предложения существуют правда, не у крупных, а у средних банков, пояснил эксперт. Однако расчеты строились на ожидаемое расширение стандартов по кредитам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и других банков. Срок в 40 лет вопрос практически решенный, а что касается ставки в 10% ожидаемый.



Главная --> Публикации