Главная --> Публикации --> Постновогоднее обострение Покупка зарубежной недвижимости - еще и средство сохранить и приумножить свой капитал Четыре мифа об экологии жилья Цены на жилье сорвали крышу Недвижимость, которую предпочтут россияне после кризиса на фондовом рынке

Для того, чтобы понять масштабы кризиса, поразившего мировую банковскую систему, управляющий партнер компании Knight Frank Russia and CIS Екатерина Тейн привела некоторые цифры. По данным на апрель 2008 г, объем списанных активов в мировом банковском секторе составил 232 млрд долл. По оценкам инвестиционного банка Goldman Sachs, наиболее крупные убытки понесла финансовая корпорация Citigroup. Размер ожидаемых потерь для мирового финансового сектора может составить порядка 1,2 трлн долл. В общем, в конце лета прошлого года стало ясно кризис в США затронет всю мировую экономику. После обвала английского гиганта Northern Rock такие подозрения переросли в уверенность.

Реакция российского рынка недвижимости на коррекцию, которой подверглись мировые финансовые рынки на фоне кризиса ликвидности, занимает не только специалистов, но и самую широкую аудиторию. Обывателей интересует, насколько потеряет или приобретет в цене их зачастую единственное жилье. Инвесторов волнует куда вкладывать деньги, имеет ли смысл уводить их с фондового рынка, перекладывая в недвижимость, или стоит пока обождать. Об этом и о многом другом говорили участники состоявшейся сегодня пресс-конференции. В целом, они сошлись на том, что российская недвижимость на фоне мирового кризиса продемонстрировала высокие темпы роста. За прошедший год западные инвесторы переоценили риски, сделав ставку на дальнейший рост сектора Real Estate в России. Правы ли они покажет время.

В результате инвесторы, после 2006 г отвернувшиеся от рынка недвижимости, якобы не обещавшего больше баснословных прибылей, начинают пересматривать стратегию. Если в начале 2007 г они выводили деньги из недвижимости, вкладывая их в фондовый рынок, демонстрировавший завидную тенденцию к росту, то уже летом и осенью многим пришлось пожалеть об этом. В первом полугодии текущего года, после того, как инвесторы подсчитали убытки, начался возврат к недвижимости, сулящей пусть не баснословную, но стабильную прибыль.

На этом фоне недвижимость на западноевропейских рынках продемонстрировала рост в цене на 2-5 проц по итогам прошлого года, а в некоторых странах и вовсе наблюдался спад. На фоне ценового скачка в 30 и более процентов, зафиксированного в развивающихся странах, это выглядит как очевидная стагнация, отмечает Е.Тейн. Чемпионами прироста стали Болгария, Сингапур и Россия. В целом появилась группа стран, на которых мировой кризис либо не отразился вовсе, либо отразился в минимальной степени. Как объясняет эксперт, это произошло из-за того, что сектор ипотеки здесь фактически не развит, а экономика растет ударными темпами.

Причины возможной коррекции в децентрализации, к которой стремится сегодня столичный бизнес. Все большим спросом пользуются бизнес-парки и офисные центры, расположенные за МКАД, и в ближайшем будущем тенденция к переводу бизнеса подальше от слишком загруженного центра будет лишь расти. Как следствие, ожидается некоторое снижение спроса на офисные объекты внутри Третьего транспортного кольца. Но вряд ли это коснется самых лакомых кусочков, расположенных на Тверской, Остоженке и в других районах исторического центра столицы. Впрочем, особого роста здесь ждать тоже не приходится, ибо такие объекты уже достигли своего ценового потолка. Для того, чтобы стронуть их с места, понадобится масштабный кризис, который перетряхнет весь рынок недвижимости. А предпосылок к такому кризису ни один эксперт пока не наблюдает.

Хотя в некоторых сегментах рост, по мнению участников пресс-конференции, был более чем стабильным. Это касается, в первую очередь, элитной недвижимости. По словам Е.Тейн, в 2007 г здесь был зафиксирован рост цен в среднем 23 проц на первичном рынке, а на некоторых эксклюзивных и знаковых объектах он и вовсе доходил до 40 проц. Вторичный рынок, в прошлом году демонстрировавший умеренные темпы роста, за первый квартал 2008 г поднялся на 10 проц. Ликвиден и сектор коммерческой недвижимости, полагает директор по финансовым рынкам и инвестициям компании Knight Frank Russia and CIS Евгений Семенов. При наличии политической и экономической стабильности России в 2007 г существенно вырос спрос на качественные объекты. В Россию приходят игроки из инвестфондов всего мира, причем даже из наиболее консервативных, ранее не имевших с нашей страной никаких дел. На фоне мирового кризиса они переоценили риски, сделав ставку на российскую недвижимость. Прослеживается тенденция, связанная с формированием вторичного рынка инвестиций, связанная с перепродажей ранее приобретенных объектов недвижимости, - отмечает Е.Семенов. Здесь наиболее оптимален баланс рисков и доходности, полагает эксперт, поэтому отечественный рынок наиболее перспективен. По этому показателю опережает его разве что турецкий Стамбул. Эта ситуация, по мнению эксперта, сохранится еще в течение ближайших 3-5 лет, после чего наступит определенная коррекция. Прежде всего, речь идет о Москве.

Намного лучше, чем в Москве, растет сегодня стоимость недвижимости в регионах. Как рассказал начальник отдела маркетинга и продаж Ренова-Строй Групп Павел Смирнов, сегодня регионы поле непаханое для профессиональных московских девелоперов. Здесь есть огромное количество возможностей применить накопленный опыт, типология объектов недвижимости куда более бедная, чем в столице, а финансовые возможности постепенно догоняют Москву и Санкт-Петербург. При этом в регионах можно реализовать даже те проекты, о которых в столице нечего и задумываться. Например, программа комплексного освоения территории, которую Ренова-Строй Групп реализует в Екатеринбурге. В Москве это невозможно, поскольку город с давними столичными традициями представляет собой совершенно иную жилую среду, где функционалы разнесены в разные уголки города. Если говорить проще, москвич ездит на работу из какого-нибудь Куркино в центр, после рабочего дня на фитнес в Кунцево или за покупками в торговый комплекс IKEA-Мега на Теплом стане. В Екатеринбурге, например, такое невозможно, поскольку вся жизнь сосредоточена вокруг одного или нескольких градообразующих предприятий, и все необходимое для жизни традиционно находится в шаговой доступности. Поэтому проект, предусматривающий комплексное освоение территорий, здесь не только возможен, но и будет воспринят на ура. Особенно с учетом того, что в крупных промышленных городах появляется все больше людей, заинтересованных в улучшении качества жизни, а возможностей для этого пока не так много. Поэтому рост цен на недвижимость в некоторых городах по итогам 2007 г составил 70-80 проц, отметил П.Смирнов. Неплохо растет в цене коммерческая недвижимость в Подмосковье, главным образом в динамично развивающихся городах вроде Сергиева Посада или Подольска.

Наименее выгодной в секторе коммерческой недвижимости сегодня является складская, считает он. Средние арендные ставки здесь составляют 85-90 евро за кв м в месяц, а затраты на нее постоянно растут. По сравнению с офисной /от 1000 евро за кв м/ или торговой /1600-2000 евро за кв м/ эти ставки крайне невелики, поэтому ожидается сокращение числа предложений. Может быть, это подстегнет спрос на склады, которые, как ни крути, необходимы любому предпринимателю?

Во-первых, Юрий Лужков предложил переименовать Концепцию формирования в городе сети жилых домов коммерческого использования и доходных домов в Концепцию бездоходных домов. Во-вторых - строить их только за счет бюджета, исключив из программы частных инвесторов. Кроме того, как удалось выяснить Известиям, согласие арендовать квартиру в бездоходном (по версии мэра) доме будет означать для очередников добровольный отказ от перспективы когда-нибудь дождаться от города бесплатного жилья.

Что касается массовой жилой недвижимости эконом-класса, то она более, чем другие сегменты, зависит от ипотеки. А ипотечный сектор сегодня переживает непростые времена. Банки, испытывая трудности с ликвидностью, все реже раздают кредиты без первоначального взноса, или даже с 10-проц взносом. Ужесточаются и требования к заемщику, так что клиенту с неподтвержденными доходами в кредитной организации уже ничего не светит. Поэтому данный сегмент напрямую испытывает на себе влияние финансового кризиса на Западе. Если раньше банки снижали ставки по принципу кто больше, стремясь завлечь клиентов, то сейчас некоторые из них осторожно начинают обратный процесс. Правда, повышение ставок пока составляет не более 1-2 проц. В перспективе, в ближайшие год-два следует ожидать замедления роста ипотеки, полагает Е.Тейн. Это повлечет за собой некоторое снижение темпов роста цен, однако сам рост продолжится. Возможно и снижение объема кредитов, выдаваемых банками застройщикам из-за перебоев с ликвидностью и ужесточением требований. Однако, как отмечают участники дискуссии, тот, кто уже имеет хорошую кредитную историю и связи в банках, от этого застрахован.
До конца следующего года в Москве должны появиться 23 доходных дома эконом-класса площадью 26 тыс. кв.м. Квартиры в них сдадут в аренду тем москвичам, кто не может позволить себе купить жилье или участвовать в ипотеке, а таких в столице, по официальным подсчетам, около 75%. Впрочем, масштабная программа возрождения в Москве доходных домов, утвержденная на вчерашнем заседании столичного правительства, принята с серьезными, если не сказать, кардинальными поправками. Напомним, что детали этого важного для горожан жилищного новшества Известия подробно описывали в полосе Правила съема.

Как уже писали Известия, сеть новых доходных домов мэрия начнет создавать с домов эконом-класса - типовой планировки (вроде серии Т-44-П), расположенных на окраинах Москвы в кварталах массовой застройки (Некрасовка, Щербинка, Кожухово и др.). Они будут предназначены исключительно для льготников (очередников или, например, студенческих семей), а цены аренды предполагаются значительно ниже среднерыночных (для очередников обещали ввести специальные понижающие коэффициенты по принципу чем дольше стоишь в очереди, тем меньше платишь за аренду). Заключить договор найма и в государственном, и в частном доходном доме смогут только горожане, живущие в столице не менее 10 лет.

Решение квартирной проблемы с помощью доходных домов - вполне в русле общемировых тенденций: например, в Нью-Йорке доходные дома составляют 60% жилищного фонда, в Вене - около 80%. А главное, и динамика спроса на съемное жилье, и данные соцопросов подтверждают, что более половины нуждающихся в жилье столичных семей готовы улучшить свои жилищные условия с помощью долгосрочного найма. Причем они предпочли бы иметь дело с профессиональными домовладельцами и заключать официальные договоры. Увы, столичный рынок найма представлен сегодня в основном квартирами, находящимися в собственности граждан. Причем, как заметил руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин, из 115 тысяч москвичей, владеющих двумя и более квартирами, только 5 тысяч сдают их официально и платят налоги.

Крупным инвесторам рынок арендного жилья сегодня не интересен, даже несмотря на высокие цены найма, - предупреждали и выступавшие на заседании чиновники. Значит, людей с капиталами придется специально стимулировать - к примеру, снижать налоги собственникам доходных домов или, например, предоставлять рассрочку по уплате аукционной стоимости земельного участка под строительство. Стоит ли это делать - большой вопрос. Нужно хорошо подумать, прежде чем устанавливать льготы для инвесторов. Мы же прекрасно знаем, чем заканчиваются подобные предложения, - мудро заметил один из докладчиков.

Однако некоторые подробности проекта чиновники скрывали до самого конца, дав повод для слухов, страхов и вопросов. Одна из основных проблем концепции, как в своей публикации предположили Известия, - участие в программе частных инвесторов. И оказались правы.

Мэр посчитал нужным уточнить еще одну важную деталь: это жилье не может быть приватизировано, оно навсегда принадлежит муниципалитету.

Юрий Лужков оказался еще более категоричен. Так называемые доходные дома должны строиться только за деньги города, - заявил он. Арендаторами новых доходных домов, пояснил мэр свое предложение, станут прежде всего молодые люди из необеспеченных семей, живущие в небольших квартирах вместе с родителями: пока молодая семья не наберет денег на ипотеку, она может воспользоваться институтом доходных домов. Поэтому для города эти дома должны быть неприбыльными: стоимость аренды в них не должна превышать расходов города на обслуживание этих домов.

- Соглашаясь на аренду квартиры в сети доходных домов, - сообщил он, - очередник обязан будет покинуть очередь на получение бесплатной квартиры. Правда, взамен он получит гарантии, что льготную аренду можно будет продлевать бессрочно. А также возможность в случае пополнения семейства арендовать у города льготное жилье попросторнее. Если семья получает свою долгожданную однушку или двушку у города или покупает по ипотеке, она так и остается в ней навечно. Так что такая возможность бесценна.

Вопрос Известий, будет ли согласие на аренду в доходном доме означать отказ от права на получение от города бесплатного жилья, прояснил вчера начальник управления жилищной политики департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Владимир Брыков.

Мы внесли ряд предложений ЦБ и правительству по наращиванию ипотечного кредитования. Они направлены на то, чтобы банкам, в том числе и ВТБ, было проще заниматься ипотечными кредитами, сообщил журналистам в четверг президент председатель правления банка Андрей Костин.

ВТБ, который на днях повысил ставки по ипотечным кредитам, направил в правительство и Центробанк свои предложения по совершенствованию банковского ипотечного кредитования. Развитие ипотеки в России начало меняться не в пользу потребителя. Стоимость заемных ресурсов для банков выросла, поэтому банки начинают повышать ставки или переквалифицируются на предоставление других услуг. Позволить себе предоставлять ипотечные кредиты могут только крупные банки, располагающими длинными деньгами.

По его словам, ВТБ предлагает привести нормативные требования ЦБ в соответствие с международными нормами Базель- Базель-2 предусматривает норматив достаточности капитала (отношение капитала к активам) для банков на уровне 8%. Сейчас данный норматив 10%. По мнению Андрея Костина, это позволит высвободить средства на развитие ипотечной системы. Также ВТБ-24 намерен выпустить в этом году ипотечные облигации. Мы готовимся к выпуску ипотечных облигаций для фондирования активных операций, заявил в четверг глава банка Михаил Задорнов.

В ближайшем будущем ипотечный рынок ожидает волна роста процентных ставок

Ипотечный кризис в США нашел свое отражение в виде кризиса банковской ликвидности в других странах. Если в США и Европе центральные банки пошли по пути сохранения банковской ликвидности, то Центробанк России, поставленный перед задачей борьбы с инфляцией, повысил ставки и размеры обязательных резервов для банков. Поскольку стоимость заемных ресурсов для банков возросла, банки начали повышать ставки по кредитам для населения и ужесточать параметры ипотеки.

Дело в том, что на днях ВТБ-24 повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Ставки по кредитам на покупку жилья выросли на 0,7% годовых. Таким образом, ипотеку в валюте теперь можно получить под 9,7 13,2% годовых, в рублях под 11,7 14,2% годовых. В самом банке повышение процентных ставок называют вынужденной мерой из-за удорожания заемных ресурсов, которые служат источником кредитования для большинства российских банков.

В ближайшем будущем ипотечный рынок ожидает волна роста процентных ставок, утверждают эксперты. В то же время, например, Сбербанк позволил себе снизить ставки по трем видам кредитов на жилье. Если одни банки изменяют ставки, то менее крупные игроки попросту предпочитают диверсифицировать бизнес.

Уровень развития ипотеки в России и раньше не был высок, однако теперь агрессивная политика в отношении банков привела к тому, что теперь предоставлять ипотечные программы могут только банки, располагающие длинными деньгами, а таких помимо ВТБ немного, поясняет Ольга Веселова из ИК Тройка Диалог. Что касается собственно норм Базель-2, то, по словам аналитика, Центробанк ранее уже озвучивал свои намерения реализовать данные подходы и предложения ВТБ на ускорение процесса вряд ли повлияют.

Депутат Госдумы, член Комитета Госдумы по собственности Иван Грачев предлагает в связи с этим переходить на использование рублевых долгосрочных ресурсов. Сейчас вынуждены сворачивать ипотечные программы те банки, которые ориентировались на привлечение внешних ресурсов, говорит он. Однако нельзя этого сказать обо всех российских банках. Сбербанк, например, изначально опирался на использование средств внутри страны. Больше трети банков в стране тоже рассчитывают на рубли.

Москоммерцбанк, один из крупнейших банков, специализирующихся на ипотеке, принял решение существенно сократить долю профильного бизнеса. По данным Коммерсанта, долю ипотеки в кредитом портфеле банка в 65% планируется за три года сократить в 2 раза, сосредоточившись на кредитовании малого и среднего бизнеса и потребительском кредитовании.

Квартиру с не узаконенной перепланировкой невозможно продать

По мнению эксперта, собственные средства России позволяют сохранить темпы роста ипотечного кредитования неизменными еще года 3 4 при использовании механизмов привлечения длинных денег наряду с выпуском ценных бумаг.
В прошлый раз мы начали обсуждение темы перепланировки и переустройства жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Как показала практика, самый первый этап бумажной работы - согласование дизайнерского проекта требует немалого количества времени и сил. Посмотрим, что нас ожидает дальше.

Но, пойдем далее.

Минимальный срок рассмотрения и утверждения проекта - 15 дней, максимальный, установленный законом, - 45 дней. Спустя 3 дня после принятия решения по проекту вас должны уведомить об этом. Но, как известно, на деле все происходит не так быстро. Обычно согласование проекта затягивается на долгие месяцы, редко кто тратит на него меньше полугода. На этапе согласования проекта, как правило, обнаруживается ряд мелких нарушений, которые приходится устранять. Поэтому еще раз подчеркнем, что гораздо эффективнее, когда изготовитель проекта и тот, кто его согласует, относятся к одной компании - это позволяет избежать бесконечных вопросов о том, кто в чем виноват и кому что переделывать?

Подписать протокол - дело тонкое!
Перед подписанием акта сдачи квартиры в эксплуатацию, то есть к моменту официального завершения всех ремонтных работ на руках у заказчика должны быть все необходимые акты на скрытые работы, подписанные строителями и представителями надзирающей организации. Данные акты дополняются копиями лицензий сторон их подписавших и передаются секретарю комиссии, проводившей согласование проекта. Далее комиссия в полном составе может выехать на место - то есть в отремонтированную квартиру и подписать протокол о соответствии проведенного ремонта утвержденному проекту, либо собственник (или его доверенное лицо) будет обходить каждого представителя комиссии по отдельности, пока не обойдет всех. Разумеется, мы рассмотрели ситуацию, когда расхождений между проектом и его исполнением не обнаружилось. В случае же если несоответствия обнаружены, комиссия выделяет время на их устранения и процедура подписания протокола повторяется. Итогом подписанного протокола является акт сдачи квартиры в эксплуатацию, который и направляется в БТИ.

Ремонт под зорким оком!
Допустим, что на основании ст. 28 ЖК РФ приемочная комиссия наконец-то утвердила проект. Можно приступать к его осуществлению, то есть непосредственно к ремонту. Но и тут тоже немало волокиты, ибо ряд ремонтных работ приходится подвергать обязательному контролю. Иными словами, руководителю ремонтной бригады следует предоставить компании, осуществляющей технический надзор за ремонтом, акты на все скрытые работы, проводимые в ходе вашего капитального ремонта (например, проведение коммуникаций в закрытых коробах). На всякий случай, отметим, что фирма, осуществляющая технадзор должна иметь лицензию на проведение этого вида деятельности. Заказчику также следует заранее продумать, кто будет заниматься поиском такой компании - он сам или стороннее лицо.

И на закуску!
Необходимо предоставить оформленные изменения по отремонтированной квартире в единый государственный реестр (для многих сие означает получение нового документа о праве собственности в обмен на старый). Затем внести те же изменения в технический паспорт квартиры и домовую книгу.

И тут сразу же начинается заключительный юридический этап.

Кроме того, нелишним будет напомнить, что в силу ряда причин, согласующий орган может затребовать для рассмотрения проекта дополнительные документы, в частности технические заключения по состоянию межэтажных перекрытий, а также максимально возможной нагрузке на эти перекрытия (особенно в старых домах с деревянными перекрытиями), технические заключения по возможности проведения новой (в случае замены) или дополнительной электрической проводки.

Важные дополнения
В заключение описания всех мытарств можно добавить, что при вынесении положительного решения при согласовании проекта, определяется срок его исполнения. В среднем его определяют одним годом. А это значит, что завершить ремонт следует не позже чем, через год, иначе могут возникнуть неприятности. Причем, эти неприятности могут трактоваться как несоответствие выполняемых и выполненных работ утвержденной проектной документации.

Особо следует выделить такой показатель, как расчет инсоляции, то есть количества дневного света в ремонтируемых жилых помещениях. К сожалению, сегодня многие люди забывают об этом важном параметре. По закону определена норма естественного света в расчете на одну комнату (количество дневного света в течение светлого периода года). Уменьшать этот показатель в жилом помещении нельзя. И в случае, если, например, из двух комнат планируется сделать две или более, комиссия, занимающаяся согласованием проекта, имеет право попросить предоставить ей документ, содержащий расчет инсоляции в будущей комнате.

Известен пример, когда в квартире с деревянным полом была сконструирована небольшая межкомнатная перегородка из кирпича. Ее веса хватило для того, чтобы у нижней квартиры образовалась мелкие трещинки на стыке несущей стены и потолка. Слава богу, трещина задела только штукатурку, но и этого было достаточно для судебного разбирательства. В итоге безграмотным строителям пришлось разобрать кирпичную перегородку и оплатить ремонт соседям.

В какой-то момент, с неприятностями все равно придется столкнуться. Как минимум квартиру с не узаконенной перепланировкой невозможно продать, сделать предметом залога, проблематично сдавать в аренду. Хозяевам фактически незаконной квартиры будет проблематично приглашать сюда таких мастеров, как сантехники, представители службы газа, персонал, обслуживающий кондиционеры. Вдруг кто из приходящих людей расскажет о том, что видел. Да и потом, можно ли считать полноправными хозяевами владельцев такого жилья, ведь у них в свидетельстве о собственности описано одно жилье, а на самом деле они проживают в другом. Да Как бы тут не потерять статус собственника!

Незаконные собственники
К сожалению, очень часто собственники, приступают к ремонту, не дожидаясь решения по согласованию проекта, или забывают довести бумажный вопрос до конца. Тем самым им не удается придать законный статус своему переделанному жилищу. Хорошо, если это не приводит к серьезным проблемам, например, периодическому отключению электричества в подъезде, промерзанию стен или образованию грибка от конденсата, возникновению повышенного шума, проникновению неприятных запахов в свою и (или) соседские квартиры (перечисление можно продолжать довольно долго). Но, к сожалению, далеко не все переделки жилья остаются безболезненными.

Поэтому прежде, чем приступать к какой либо переделке помещения или коммуникации следует сто раз взвесить все За и Против и только после принятия положительного решения приступать к столь непростому с точки зрения юридического оформления делу.

Возможно, такой поворот событий несколько утрированный, но кто знает, как к подобным фокусам (имеется в виду незаконная перепланировка) будут относиться через 5-7 лет. Уже сегодня подобные случаи уже не проходят незамеченными.



Главная --> Публикации