Главная --> Публикации --> Компания братьев ананьевых построит логистический комплекс в подмосковье Область догоняет столицу Причины удорожания жилья Кризис 1998 года может вернуться Федеральные земли раздадут под жилье

Подлетая к Сочи, вместо города видишь одну сплошную стройку серый бетон скрывает вечнозеленые пальмы и кипарисы многочисленных парков и старых санаториев.

Вместо гостиниц и спортивных объектов в Сочи пока строят жилье: высотные комплексы в центре и коттеджи на месте санаториев.

В городе строятся и высотные жилые комплексы (самый большой на сегодня 26 этажей), и коттеджи. Высотки (Премьер, Александрийский маяк, Новая Александрия, Миллениум Парк) с видом на море заметны из любой точки города. По информации компании Blackwood, площадь квартир в таких домах варьирует от 40 до 500 кв. м. При этом, как сказали Пятнице в девелоперской компании Сунжа, работающей в Сочи, цены на элитное жилье колеблются в пределах 5500-12 000 у. е. за кв. м. Цена пентхаусов и квартир на верхних этажах может быть в полтора раза выше, чем на нижних. Предложений по коттеджам гораздо меньше, и возводят их либо в горной Красной Поляне, либо в удаленных районах Сочи, либо на территории бывших советских санаториев (например, Камелии и Зари), уплотняя таким образом застройку.

Казалось бы, при подготовке Сочи к Олимпиаде-2014 главным должно стать строительство спортивных объектов и дорожной инфраструктуры. На деле, однако, в городе преобладает возведение жилья. Уже несколько лет подряд на сочинских стройках сооружаются преимущественно жилые дома, говорит Ольга Широкова руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, активно работающей на сочинском рынке недвижимости. Проекты коммерческой недвижимости только начинают реализовываться, но в любом случае строительство жилья еще долго будет занимать основную долю рынка.

Оставьте лыжи у себя дома, На отдых к себе домой гласят рекламные плакаты, развешанные по всему городу. Они свидетельствуют о возникновении нового для России типа недвижимости resort dwelling (жилье для отдыха; как, например, в Майами). В связи с тем что по закону 800-метровая береговая полоса не может быть застроена жильем, в этой зоне можно возводить только апарт-отели. Формально они отличаются от обычных домов тем, что в них невозможно прописаться. Эта недвижимость считается элитной из-за приближенности к пляжам и благодаря обслуживанию, характерному для апартаментов. На данный момент есть несколько подобных проектов, в которых предполагается обеспечить обслуживание и внутреннюю инфраструктуру, как это принято в западной практике, рассказывает Широкова. В таких комплексах можно будет приобрести и полностью отремонтированные и меблированные апартаменты. Мы сейчас разрабатываем варианты планировки и отделки наших апартаментов под ключ, рассказала Пятнице Ирина Дзюба, коммерческий директор одного из застройщиков Сочи компании MR Group. Во-первых, это принятая для формата апартаментов практика, во-вторых, покупателям из других городов будет физически сложно самим найти местных подрядчиков и проследить за выполнением работ, ведь это все требует личного присутствия.

Покупателям из других городов будет физически сложно самим найти местных подрядчиков и проследить за выполнением работ

Судебные приставы описали хранящуюся на складах технику Ultra Electronics, рассказал вчера член правления Ассоциации предприятий компьютерных и информационных технологий Александр Гуккин. По его словам, опись инициировал Сбербанк, один из крупнейших кредиторов Ultra, за просрочку погашения кредита. Эту информацию подтвердил вчера гендиректор Ultra Electronics Алексей Галущенко: 19 февраля судебные приставы описали технику, которая хранится на складах на улице Коломенской и в подмосковном Дзержинском, и передали ее нам на ответственное хранение. Сбербанк, которому компания должна 220 млн руб., подал исковое заявление в Нагатинский районный суд Москвы и добился обеспечительных мер. Они заключаются в описи техники на складах и передаче ее нашему представителю на ответственное хранение. Господин Галущенко отказался назвать стоимость арестованной техники, но отметил, что Ultra Electronics ведет переговоры со Сбербанком по реструктуризации долга. Думаю, к концу этой недели мы уже договоримся. Упущенная выручка может составить около $1 млн, рассказал господин Галущенко. Пресс-секретарь Сбербанка Сергей Гирнис не смог вчера ни подтвердить, ни опровергнуть информацию о претензиях к Ultra.

Еще одна особенность resort dwelling: соседи по дому зачастую оказываются из городов, находящихся в разных концах страны. Так, по данным риелторов, 60% покупателей сочинского жилья из так называемых сырьевых и промышленных регионов, около 25% москвичи, остальные ростовчане и краснодарцы. Заместитель службы безопасности компании ООО ГП УПП Владимир Савельчев, живущий в Челябинске, не так давно приобрел квартиру в Сочи. Наш город уже давно находится за гранью экологической катастрофы, сказал он Пятнице. Наши елки и трава в основном красного цвета, поэтому Сочи для меня истинный оазис. Впрочем, по его мнению, цены на недвижимость здесь излишне высоки, и искупает этот недостаток лишь отсутствие необходимости оформлять визы и слишком далеко лететь.
Работа торговой сети Ultra Electronics вновь парализована. Как стало известно Ъ, Сбербанк, которому Ultra должна 220 млн руб., добился в суде ареста имущества компании, хранящегося на двух складах. Ultra, которая не в состоянии рассчитаться с кредиторами и поставщиками, намерена продать недвижимость в счет погашения кредитов, а также конвертировать долги поставщикам в акции Ultra.

Сейчас кредиторами Ultra являются Сбербанк, ВТБ, Московский кредитный банк (МКБ), Промсвязьбанк и АБ Россия. Общая сумма задолженности составляет около $70 млн. Алексей Галущенко признает, что компания не в состоянии рассчитаться с кредиторами за счет собственных средств. Мы предложили банкам погашать задолженность за счет продажи недвижимости, стоимость которой примерно равна сумме задолженности. Все, кроме Сбербанка, в целом приняли эту схему. Сбербанк даст свой ответ в конце недели, рассказал господин Галущенко. Связаться с представителями АБ Россия вчера не удалось. В ВТБ, МКБ подтвердили, что Ultra является их клиентом, но от комментариев отказались. Директор департамента привлечения ресурсов Промсвязьбанка Василий Усенко отметил, что Ultra Electronics является клиентом банка с 2004 года, просрочек по действующим кредитам у этой компании нет.

ЗАО Ультра электроник АГ Рус (оператор сети Ultra Electronics) создано в 2001 году. Занимается торговлей компьютерной и бытовой техникой. Учредители Андрей Иванов, Ольга Кутузова, Алексей Галущенко, Юлия Ротанова. Выручка компании с НДС в 2007 году составила $620 млн, что на $180 млн меньше аналогичного показателя 2006 года. Такая динамика вызвана тем, что два московских склада и магазин находились под арестом с июня по август. Сейчас у Ultra есть два магазина в Санкт-Петербурге и по одному в Перми, Казани и Москве.

Президент группы компаний Verysell Михаил Краснов полагает, что погашение кредитов за счет продажи недвижимости вполне реально, но конвертация долгов в акции вряд ли будет интересна поставщикам. Поставщики обычно не покупают партнеров по сбыту, им это не нужно. Кроме того, для такой конвертации компания должна быть прозрачной, иметь аудит. Не думаю, что это относится к Ultra, пояснил господин Краснов.

Ultra задолжала не только банкам, но и поставщикам техники. Чтобы рассчитаться с ними, владельцы Ultra предложили им вчера конвертировать задолженность в акции ЗАО Ультра электроник АГ Рус. Я пока не могу назвать поставщиков, которым мы сделали это предложение. По предварительным данным, они получат около 50% акций ЗАО. Поставщикам это выгодно, ведь они получат налаженный канал сбыта, хорошую систему продаж через интернет, пояснил господин Галущенко.

Результаты проверки по окончании должны быть переданы в городскую прокуратуру, которая и решит, насколько был нарушен закон. Сам г-н Митволь уверен, что известных фактов уже достаточно для возбуждения нескольких уголовных дел в отношении ряда чиновников, оформлявших сделки. Впрочем, как показывает практика, одной уверенности в этом деле недостаточно. Парк Москворецкий -- своего рода аномальная зона, где законы и власти вдруг почему-то теряют свою эффективность и начинают буксовать. (Об истории противостояния дачников Речника и Огородника газета Время новостей подробно рассказывала в номере от 31 октября 2007 года.)

Скандальная эпопея с попытками ликвидации садовых обществ Речник и Огородник, около полувека отстаивающих свое право на существование на землях природного исторического парка Москворецкий в Крылатской пойме Москвы, получила новое развитие. Росприроднадзор вчера объявил о возбуждении административных дел и начале проверки по факту заключения сделок по аренде этой земли с нецелевым использованием. Как оказалось, в конце прошлого года, уже после того, как прокуратура начала выигрывать в судах процессы о сносе возведенных в Речнике и Огороднике коттеджей, властями были заключены новые договоры о передаче злополучной земли -- около 600 тыс. кв. м -- в аренду, а потом и в субаренду. Замглавы Росприроднадзора Олег Митволь заявил, что договоры эти -- очередная попытка узаконить самовольно возведенные в охраняемой зоне элитные коттеджи.

Олег Митволь считает, что проблема не только в том, что земли сданы в аренду просто по смешным расценкам, но и в том, что они расположены на территории природного исторического парка. По мнению замглавы Росприроднадзора, договоры, оформленные на непонятные ООО, не более чем способ узаконить строительство коттеджей на заповедной территории парка. На одном из участков таких строений насчитывается не один десяток, а меньший сейчас хоть и пустует, но, уверен г-н Митволь, будет обязательно застроен.

Договоры, вызвавшие недоумение г-на Митволя, были подготовлены, по его словам, в октябре прошлого года и уже в декабре в экстренном порядке подписаны. Сначала договор аренды на два участка площадью 378 тыс. и 203 тыс. кв. м -- на их территории как раз и расположены Речник и Огородник -- ФГУП Канал им. Москвы заключил с территориальным управлением Росимущества по Москве. В этом документе, по данным Росприроднадзора, указано, что целевое назначение земли -- эксплуатация сооружений и зданий, входящих в состав гидроузлов, эксплуатации канала и его гидросооружений. Цена аренды рассчитана была по госрасценкам, предусмотренным для таких случаев, -- чуть более 15 тыс. руб. в год за один участок и около 7,5 тыс. руб. за другой. Практически сразу на эти же земли уже между ФГУП и двумя частными фирмами были подписаны соглашения о субаренде. Два вышеуказанных участка были переданы компаниям ООО Логард групп и ООО Депо Менеджмент на 49 лет. К договорам была приложена экспертиза независимого оценщика, который установил стоимость арендной платы участков в те же самые суммы, что и государство, -- 15 и 7,5 тыс. руб. в год. Правда, в этом договоре, по словам г-на Митволя, уже отсутствовала обязательная в подобных случаях графа целевое использование земли.

В 2005 году, после того как специальным положением был регламентирован режим особой охраны парка, война властей и дачников вошла в новую фазу. Тогда г-н Митволь пригрозил даже открыть шлюзы, чтобы просто смыть все постройки в реку. Начиная с апреля прошлого года Московская межрайонная природоохранная прокуратура уже выиграла порядка двух десятков дел о сносе незаконных построек в парке Москворецкий. Но до сих пор снести хоть один коттедж или даже сарай не удалось.

Эпопея с Речником и Огородником тянется еще с 50-х годов прошлого века, когда московские власти впервые пытались снести ветхие сараюшки, возведенные гражданами на участках, выделенных им под садоводство и огородничество без права застройки. Тогда земля эта еще не особо ценилась, но и при этом несгибаемые садоводы не сдались даже в 1979--1980 годах, когда власти их решили выселить из-за подготовки к Олимпиаде (по соседству строили гребной канал). В 90-е годы на месте скромных дач появились уже коттеджи, и, понятно, стимулов бороться за свою землю у обитателей Речника и Огородника прибавилось. Не помогло даже специальное постановление правительства Москвы, которым в 1998 году здесь была создана особо охраняемая природная территория -- парк Москворецкий.

Возможно, поэтому на сегодняшний день единственной реальной победой властей в парке Москворецкий, да и то с некоторыми оговорками, стало выдворение с его территории скульптора-монументалиста Зураба Церетели, пообещавшего еще в 1994 году построить там некое подобие Русского Диснейленда. 31 июля 2007 года правительство Москвы издало постановление №622-пп, фактически закрывшее этот проект. В соответствии с ним права возглавляемого г-ном Церетели фонда на бессрочное пользование земельными участками, предназначавшимися для возведения Парка чудес, принудительно прекращались. Отводилось на это три месяца.

С исполнительными листами происходили поистине удивительные вещи. То судебные приставы не могли найти участок, по которому нужно было проводить действия, то просто не у кого было спросить, кому принадлежит дом, то исполнительные листы вовсе пропадали. И хотя по решению суда постройки должны были быть снесены в десятидневный срок, все как стояло, так и стоит. Ни время, ни судебные приставы на территории Речника и Огородника не властны. И виноватых, собственно, нет. Как объяснил один из непосредственных участников этой эпопеи, срок исполнения можно отложить не менее чем на полгода, используя законные способы. А если хорошенько подумать, так тянуть можно беспредельно.

Спрос на зарубежную недвижимость обусловлен не только увеличением доходов и наличием свободных средств. Покупка жилья за границей это и способ обеспечить сохранность своих накоплений от инфляции, и способ заработать. Директор московского офиса испанской компании Costa Real Елена Крылова отмечает, что расходы на содержание жилья во многих странах Европы намного ниже, чем в России. В то же время доходы от его сдачи в аренду, особенно в разгар курортного сезона, превышают аналогичные российские показатели. Инвестиционная привлекательность таких приобретений высока: по словам коммерческого директора ОАО Межрегиональная Девелоперская Компания Алексея Остробородова, в странах с развитой экономикой цены растут на 1015% в год. Согласен с такой оценкой привлекательности вложений в заграничную недвижимость и председатель совета директоров компании СУИхолдинг Азарий Лапидус: Они привлекательны и с точки зрения роста ее стоимости, и с точки зрения надежности таких вложений. Наличие доступных иностранцам ипотечных программ, налоговые льготы, возможность получать доход с аренды квартир, гибкие схемы приобретения, например, lease-back, позволяет окупить квартиру за 1520 лет, при этом используя ее часть года для собственного проживания.

Поводом для этого решения послужило ненадлежащее использование земли, а также массовые нарушения законодательства, выявленные в ходе проверок природоохранной прокуратуры. На территории заповедной зоны, как выяснилось, все прошедшие 15 лет вместо аттракционов работали десятки сторонних организаций, в том числе автосервисы, рынки и даже бетонные заводы. Самому парку Москворецкий, по данным прокуратуры, нанесен ущерб в миллионы рублей. Однако даже эту победу нельзя назвать полной. Некоммерческую организацию Фонд детского Парка чудес правительство Москвы окончательно лишило прав бессрочного пользования земельными участками в парке Москворецкий своим распоряжением №2747 лишь 11 декабря. При этом был зафиксирован добровольный возврат земли фондом г-на Церетели, благодаря чему ему удалось сохранить лицо и не участвовать в судебных разбирательствах. Правда, при этом так и остался невыясненным вопрос с деньгами, которые все эти годы фонд исправно получал за сдачу заповедной земли в субаренду.
Россияне все активнее инвестируют в жилье. И хотя еще многие продолжают по инерции скупать квадратные метры в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, более продвинутые сограждане вкладываются в недвижимость зарубежную. Следом за уже освоенными Францией, Великобританией и Чехией пришла очередь Испании, Кипра и Балканского полуострова. Неудивительно во многих европейских странах цены на жилье ниже, чем в российских городах-миллионниках. Зато качество существенно выше, а ипотечные схемы много проще и либеральнее тех, что предлагают банки в России.

Окно в Европу
Несмотря на уверенный рост новых рынков недвижимости, таких, как Турция и Арабские Эмираты, Европа сдавать позиции не спешит. Конечно, покупая сейчас квадратные метры в Турции или ОАЭ, говорит руководитель проекта DPM холдинга МИЭЛЬ Наталья Завалишина, есть шанс через три-четыре года продать их вдвое, а возможно, и втрое дороже. Однако многие инвесторы, в том числе и российские, стремятся покупать недвижимость на давно сложившихся европейских рынках (Великобритания, Франция, Германия), где рост стоимости недвижимости не столь высок, зато высока степень надежности самих инвестиций. Такие приобретения, уверена Завалишина, всегда будут востребованы и ликвидны в дальнейшем. Еще один стимул для покупки жилой недвижимости в Европе доступность ипотечных кредитов, отмечает коммерческий директор ОАО Межрегиональная Девелоперская Компания Алексей Остробородов. К примеру, большой интерес российские граждане проявляют к Испании. Именно в этой стране проще всего получить ипотечный кредит: заемщику достаточно подтвердить свой доход.

Наиболее привлекательны для инвестиций, по словам Азария Лапидуса, Объединенные Арабские Эмираты, Турция, страны Юго-Восточной Азии и США, где ипотечный кризис повлек значительное падение цен. Выбор определяется в основном кредитоспособностью покупателя. В ОАЭ предлагают преимущественно жилье класса люкс. В Великобритании спросом пользуются как загородные дома, так и небольшие апартаменты бизнес-класса. Болгария и Черногория открыты для покупателей эконом-класса.

Немалый потенциал эксперты видят и в Португалии. Россияне эту страну пока для себя не открыли, хотя, по мнению Алексея Остробородова, перспективы рынка жилой недвижимости в Португалии довольно высоки. Здесь тоже очень низкие ставки ипотечного кредитования стоимость обслуживания кредита составляет в среднем 4,75% в год.

Испания самая привлекательная страна Европы в плане кредитования при покупке недвижимости иностранцами, добавляет Елена Крылова из московского офиса испанской компании Costa Real. Самые низкие процентные ставки по кредитам, их долгосрочность и простота получения делают покупку очень заманчивой. Многие россияне, приезжая несколько раз в год отдыхать, в остальное время сдают свое жилье. И доходы от аренды покрывают выплаты по кредиту. При этом ежегодный рост цен на жилье составляет в курортной зоне Испании 21% в год. И эта тенденция, по словам Крыловой, будет сохраняться: ведь многие европейцы, выходя на пенсию, переезжают в Испанию из-за мягкого климата и чистого, теплого даже зимой моря.

В провинции, у моря
Состоятельные россияне охотно покупают жилье класса люкс в мировых столицах, таких, как Лондон или Париж. Но большинство соотечественников все же стремится к морю. По данным председателя совета директоров СУИхолдинга Азария Лапидуса, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры на средиземноморских курортах с просторной террасой и хорошим видом из окна. Для проживания их используют на время отпуска и каникул, а в остальное время сдают внаем. В пользу морских побережий говорит и цена: например, если в Париже средняя стоимость квадратного метра составляет 6128 евро, то в Канне 4581, а в Марселе всего 3035 евро. Однако, по мнению Натальи Завалишиной из холдинга МИЭЛЬ, трендами 20072008 годов и основными направлениями массовых покупок по-прежнему остаются Черногория, Болгария, Кипр и Испания: Черногория и Болгария близки России вероисповеданием, языком и ментально, Кипр привлекает географическим расположением, налоговыми льготами и хорошим климатом, Испания дает возможность чувствовать себя европейцем в полном понимании этого слова. Там высокий, именно европейский, уровень сервиса, богатое культурное наследие, прекрасный климат в любое время года. Менее стесненные в средствах покупатели отдают предпочтение Испании. Более экономные выбирают между Болгарией, Черногорией и Хорватией, где средняя цена квадратного метра того или иного объекта (в зависимости от класса) колеблется от 700 до 1700 евро. Кстати, черногорские и болгарские законы крайне лояльны к зарубежным приобретателям. В этих странах государство заинтересовано в привлечении зарубежных инвестиций, поэтому бюрократических барьеров практически нет, отмечает Завалишина. Нерезидент легко может купить дом, квартиру или земельный участок.

Разумеется, покупателю недвижимости в Западной Европе при оформлении сделки придется заплатить регистрационные пошлины и налог на передачу прав собственности, а также ежегодно платить налог на владение имуществом. Суммы этих налогов зависят от страны, но, как утверждают эксперты, в среднем по Евросоюзу размер первого составляет около 7% от цены проданного объекта, второго 0,8%. При этом налог на имущество не взимается до тех пор, пока собственник не погасит кредит. Еще либеральнее условия в странах Восточной Европы. В Хорватии, например, налог на недвижимость вообще не взимается, а в Черногории он чисто символический. Черногория вообще сейчас пользуется особенным интересом у россиян. До недавнего времени обстановка в этой части бывшей Югославии была нестабильной, что отпугивало потенциальных инвесторов. Но теперь, по словам менеджера по инвестиционным проектам ЗАО Сибпроминвест Марии Беляковой, ситуация в корне изменилась. Под опекой Евросоюза страна обрела возможность реализовать свой немалый туристическо-инвестиционный потенциал. На прошедшей в октябре 2007 года первой ежегодной конференции Рынок недвижимости в Адриатическом регионе новые горизонты Черногория была признана самой привлекательной для инвестирования страной Европы. Кроме того, наличие недвижимости в одной из европейских стран упрощает получение там вида на жительство, а это еще один существенный довод в пользу покупки. Ведь таким образом человек, сохраняя российское гражданство, без всяких виз может путешествовать практически по всей Европе. Вид на жительство в Черногории можно получить, просто имея права собственности, говорит Белякова.



Главная --> Публикации