Главная --> Публикации --> Область догоняет столицу Причины удорожания жилья Кризис 1998 года может вернуться Федеральные земли раздадут под жилье Под новосибирском по-прежнему нет организованных коттеджных поселков, хотя спрос на них уже сформировался

Новоиспеченному соинвестору уже на этапе выбора застройщика стоит найти надежного страховщика, который согласится застраховать его вложения в строительство. Страховой полис позволит дольщику не остаться на бобах при негативном для него варианте развития событий, например при банкротстве застройщика. Если обнаружится, что квартиры в новостройке, как и перечисленных за нее средств, не видать, то за нерадивого контрагента ответит страховщик, вернув клиенту вложенные деньги.

Купили квартиру на этапе котлована стоит подумать о безопасности своих вложений и поискать компанию, которая застрахует ваши риски. Впрочем, вы уже опоздали. Этим вопросом нужно было озаботиться еще до заключения договора с застройщиком.

Несмотря на долгосрочное сотрудничество с некоторыми застройщиками, сотрудники компании проверяют строительную документацию на каждый новый объект, говорит Дарья Крючкова, руководитель отдела управления страхования имущественных видов и ответственности СК Стандарт-резерв. Вероятность отказа всегда существует, в том числе по причине предоставления неполного перечня документов о строящемся объекте и о застройщике, при возникновении сомнений относительно застройщика, объекта строительства, сроков завершения строительства и других факторов. В случае отказа страховщика клиенту стоит призадуматься, а стоит ли вообще покупать квартиру в данном доме?

Первые на очереди
Сегодня далеко не каждый участник рынка готов страховать такой финансовый риск. А те немногие, кто берется за это (Стандарт-резерв, Московская страховая компания (МСК), РОСНО, Спасские ворота, Югория), прежде тщательно проверят застройщика. Страховка будет оформлена только после предварительной экспертизы приглянувшегося клиенту объекта недвижимости. Помимо того что страховщики не страхуют дома, возводимые компаниями, имеющими негативную репутацию на рынке или большую кредиторскую задолженность, они крайне ограниченно принимают на страхование риски по серым договорам (вексельным схемам, договорам предварительной купли-продажи и соинвестирования).

Не добавляют популярности продукту и страховые схемы, которые используют сами застройщики при продаже квартир. Некоторые застройщики в схемах оплаты долей используют так называемое страхование, когда часть денег уплачивается дружественной страховой компании якобы как страховка (до 25% от стоимости доли) по явно дефектным договорам страхования, при этом продвижение реального страхования финансовых рисков вовсе не выгодно таким застройщикам, подчеркивает Виталий Ус. Как отмечают страховщики, дольщики мало информированы о последствиях такого страхования и часто не понимают, что при наступлении страхового случая они останутся без квартиры и без денег. Впрочем, сколько бы ни говорили участники рынка о нежелании покупателей жилья страховать свои риски и о непрозрачности строительной отрасли, определенная доля ответственности лежит и на них.

Впрочем, не всегда отказ страховщика подразумевает под собой возможные проблемы с завершением строительства дома девелопером. Дело в том, что ни один страховщик, как правило, не возьмет на себя риски всех дольщиков возводимого объекта. Для кого-то границей в принятии на страхование будут вложения в три-пять квартир по одному дому, для кого-то не предел и 20% от общего числа покупателей. При большем объеме страховой компании придется решить вопрос перестрахования принимаемых рисков. Да и пока такая избирательность страховщиков клиентам не помеха: желающих страховаться немного. По многолетнему опыту работы на данном рынке можно утверждать, что количество желающих застраховать свои риски не превышает 5 10%, говорит Виталий Ус, начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО. И дело не только в ограниченном числе страховщиков, принимающих на себя риски дольщиков. По мнению Дарьи Крючковой, развитие этого вида страхования сдерживает еще и нежелание девелоперов предоставлять документы по объекту строительства, а также высокая стоимость страхования.

Страховка в минимальном варианте предусматривает защиту интересов страхователя исключительно от наступления обстоятельств, связанных с воздействием объективных внешних факторов, не зависящих от воли сторон. Таких, например, как банкротство или ликвидация застройщика, остановка строительства из-за пожара, взрыва, аварии, стихийных бедствий. Данное покрытие предполагает, что риски, связанные с рыночной привлекательностью объекта, добросовестностью застройщика, несет дольщик, комментирует Виталий Ус. Стоимость такого страхования при его сроке один год будет составлять 0,8 1,0% от страховой суммы (стоимости жилья. Прим. D’).

Дороже, но надежнее
Каждая из компаний, работающая на рынке страхования новостроек, предложит клиенту свой вариант защиты. Речь может идти о защите инвестированных средств на случай банкротства застройщика или возникновения чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств. При этом причины иных возможных ситуаций будут в идеале обобщены. Хотя примеры детализации также нередки: мошенничество (приведшее к возникновению права собственности на квартиру дольщика третьих лиц), неисполнение обязательств контрагентами застройщика, несоблюдение сроков ввода дома в эксплуатацию, непредоставление пакета документов для госрегистрации права собственности.

Рассмотрим пример, где в качестве объекта покупки выступает квартира, приобретаемая у СУ-155: двушка в ЖК Красногорье (второй микрорайон, третья очередь). Сейчас на объекте установлен башенный кран, начат монтаж наземной части корпуса. Размер вложений 4,9 млн руб. Предположим, что компания в договоре инвестирования определила срок передачи квартиры покупателю март 2009 года. Срок страхования составит 13 месяцев. Тарифная ставка у разных страховщиков при этом (по полному набору рисков) будет соответствовать 1,08 1,73%. Таким образом, за свое спокойствие инвестору придется заплатить как минимум 52,9 тыс. руб.

Оптимально же получить наиболее полную страховку с покрытием, защищающим дольщика от невозврата вложенных средств с окончанием срока (включая сроки переноса) инвестиционного контракта по не зависящим от воли страхователя причинам. Этот риск сам по себе дороже первого (1,6 4,5% на один год) и предлагается только в отношении надежных девелоперов (с многолетним опытом работы, имеющим высокую репутацию на строительном рынке). По первому, более бюджетному варианту круг страховщиков, желающих застраховать такой риск, будет шире, чем по второму. Аналогичная ситуация и по застройщикам: по первому варианту их число значительно больше, нежели по второму (около десятка наиболее надежных компаний).

Еще один момент, на который обращают внимание страховщики, этап строительства. Для одних компаний этот вопрос принципиальный, и они готовы будут рассмотреть ваше предложение только в случае, если начато строительство коробки будущего дома. Покупка квартиры на этапе котлована рискованный шаг, отмечает Виталий Ус. Застраховать возникающий при этом риск убытков, связанных с утратой уплаченных денег, скорее всего, возможно будет только через некоторое время, после окончания фундаментных работ и начала работ по возведению объекта недвижимости. Для других этот этап особой роли не играет, но у них могут быть иные требования. Например, в МСК оформить страховку можно только при условии, что с генеральным застройщиком выбранного вами объекта у страховщика заключен договор, гарантирующий ему предоставление всех сведений о строительных проектах, условиях привлечения инвестиций. В этом случае этап строительства, с которого может быть застрахован финансовый риск, не столь важен, отмечает Александр Федонкин.

В год не уложиться
Для покупателя актуален не только вопрос стоимости полиса, но и его срока. Как показывает практика, за один год возвести и сдать дом строителям редко удается, обычно страховать вложения в новостройку приходится года на два. Поэтому поинтересоваться тем, сколько в итоге придется заплатить за страхование, если строительство растянется, отнюдь нелишне, особенно в случае, если у девелопера возникнут серьезные затруднения при строительстве. Вероятность того, что страховое событие произойдет после завершения договора страхования, достаточно высока, считает замдиректора дирекции имущественного страхования СК МАКС Александр Агапов. Понятно, что пролонгация договора по проблемному застройщику приведет к резкому (в разы) увеличению тарифа. Впрочем, не все участники рынка идут на это. Природа данного риска не такова, чтобы требовать дополнительную премию за пролонгацию срока страхования, считает Александр Федонкин, заместитель гендиректора МСК. Некоторые компании не повышают тариф на страхование при пролонгации договора. Обычно договор страхования заключается на срок строительства, указанный в договоре между покупателем и застройщиком, отмечает Дарья Крючкова. При этом в договоре страхования может быть предусмотрена оплата страховой премии ежегодно. Если срок строительства затягивается, но страхователь готов ждать окончания строительства, не заявляя об убытке, мы можем продлить договор страхования. Например, если застройщик не уложился в установленные договором сроки (допустим, в один год), а страхователь предпочел продлить договор со страховщиком на новый срок, предположим, еще на год, то он заплатит за полис прежнюю сумму.

После подачи уведомления у вас есть 20 или 30 дней (этот срок также оговорен в вашем договоре) на подачу письменного заявления о выплате страхового возмещения, к которому следует приложить требуемые в этом случае документы (все четко прописано в договоре). В минимальном варианте это может быть копия полиса; справка органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, об отсутствии права собственности страхователя на объект недвижимого имущества; документы, подтверждающие принятие страхователем мер по урегулированию убытка (претензия, ответ на нее, если он получен, исковое заявление, отзыв на него и т. д.). Однако в любом случае страховщик оставляет за собой право затребовать у страхователя и другие документы, если их отсутствие делает невозможным установление факта наступления страхового случая и определение величины убытка.

Не уведомил в срок забудь про деньги
Предположим, случилось страшное: застройщик подвел-таки и к прописанному в договоре с вами сроку дом не построил. Вы решаете не продлевать договор долевого участия в строительстве и обращаетесь к страховщику за выплатой страховки. Действуете в соответствии с договором, заключенным со страховщиком. Если вы должны сразу же сообщить ему о случившемся, не затягивая, ставьте его в известность. Лучше написать письменное заявление о факте неисполнения должником своих обязательств по договору и зарегистрировать его у страховщика (оставив себе копию). Некоторые компании (в частности, Стандарт-резерв, Спасские ворота) определяют страхователю весьма короткий срок на то, чтобы известить их о факте наступления события, имеющего признаки страхового случая: три рабочих дня. Не успел уложиться в указанный в договоре срок денег не видать.

Размер страховой суммы, которую выплатит страховщик в случае наступления страхового события, всегда равен сумме средств, внесенных вами за квартиру. Компенсации возможной прибыли (упущенной выгоды) ждать не приходится. Размер может быть увеличен только за счет роста суммы средств, внесенных вами по такому договору. При этом за страховку придется еще и доплатить. А вот компенсировать рост стоимости квадратного метра по мере готовности объекта ни один страховщик не станет.

Нередко такие договоры страхования предполагают период ожидания срок, по истечении которого страховое событие может быть признано страховым случаем. Он может составлять не меньше двух месяцев (например, у МСК он составляет шесть-девять месяцев) именно столько времени пройдет между подачей вашего заявления и выплатами страховщика.

Сегодня о фирмах, которые бы замораживали объекты или не были бы в состоянии выполнить свои обязательства перед соинвесторами, слышно меньше. После ухода с рынка Стройметресурса, Социальной инициативы и ряда других печально известных компаний, оставивших без жилья десятки тысяч граждан, на строительном рынке доминируют крупные игроки. Но исключить, что и они подведут, нельзя. Так, дольщики ОАО Главмосстрой-недвижимость обвиняют руководство в необоснованном отказе от передачи правоустанавливающих документов для оформления права собственности на жилые помещения, находящиеся по адресу ул. Вилора Трифонова, д. 1 7 города Красногорска, и требуют провести прокурорскую проверку. Проблемы с затягиванием сроков возникли и у другого строительного гиганта компании СУ-15 Соинвесторы микрорайона Новая Трехгорка (Одинцово) утверждают, что девелопер не выполняет принятых на себя обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов, необоснованно затягивает их возведение на неопределенный срок.

Pro contra
На практике страховые выплаты по договорам страхования новостроек случаются нечасто. Так, компании, отработавшие на рынке страхования финансовых рисков дольщиков от года до трех лет (РОСНО, Спасские ворота, Стандарт-резерв), выплат пока не проводили. Известен пример страховой компании Вотек (дочка Стандарт-резерва), правда, уже покинувшей рынок, которая года три назад выплатила по такой страховке частным инвесторам по 1 млн руб. Оба страхователя пострадали от компании Стройметресурс, не выполнившей свои обязательства по двум подмосковным проектам.

Возникает резонный вопрос: стоит ли страховать купленную квартиру в новостройке? С одной стороны, инвестированные в строительство жилого дома средства страховщик возьмет под защиту только в случае своей уверенности в надежности застройщика. С другой стороны, надежные застройщики понятие весьма условное, и от проблем не застрахованы и они. Если практика показывает, что дольщик в любом случае до последнего ждет квартиру, не выглядит ли покупка полиса лишней тратой денег? Отнюдь, поскольку причин, по которым срываются сроки строительства, может быть масса. Одно дело временные трудности у компании, а другое банкротство или заморозка объекта на неопределенный срок. В этом случае договор страхования гарантирует возврат хотя бы вложенных средств. Кроме того, наличие страховки позволяет урегулировать взаимные обязательства сторон без проведения выплаты. Например, вынуждает застройщика оформить в собственность определенный объект недвижимости либо позволяет заменить его равноценным.
Известная поговорка о том, что если где-то убывает, значит, где-то прибывает, пожалуй, как нельзя лучше объясняет ситуацию, сложившуюся на немецком рынке недвижимости. На фоне ипотечного кризиса в США Германия является тихой гаванью, страной хотя и с не слишком доходным, но зато стабильным рынком недвижимости. Чем он привлекателен для иностранных инвесторов, выяснял D’

Как показывает практика, даже столкнувшись с задержкой сдачи объекта (то есть фактически с наступлением страхового случая), дольщики не спешат получить причитающуюся им выплату. Пока есть надежда на получение квартиры, они будут ее ждать и не рискнут возвращать через страховщика вложенные в ее строительство средства. Чаще всего страхователи предпочитают продлевать договоры страхования на новый срок окончания строительства, предполагая, что сроки затягиваются, но не замораживаются, говорит Дарья Крючкова. Наш страхователь получает уведомление от застройщика о том, что срок сдачи объекта увеличен, и ставит нас об этом в известность, подтверждает Екатерина Мысина, заместитель начальника отдела страхования физических лиц компании Спасские ворота. Но за выплатой не обращается. Такое поведение вполне оправданно: той суммы, которую клиент получает через один-два года после инвестирования, никак не хватит на приобретение новой квартиры.

Не столь позитивные настроения отмечались по итогам года в жилом секторе. Начиная с третьего квартала 2007 года число сделок сократилось на 10%, а объем инвестиций уменьшился по сравнению с первым полугодием того же года на 43%. Но эксперты, уверенные, что инвесторы лишь пережидают шторм, разразившийся на мировых финансовых рынках, полны оптимизма. Рынок непременно активизируется, утверждает Йоахим Шпиль, руководитель операционной службы консалтинговой компании Ernst Young AG. Положительные изменения на рынке жилой недвижимости Германии были отмечены и экспертами международной риэлтерской группы Global Property Guide, повысившими рейтинг инвестиционной привлекательности страны с трех до четырех пунктов (из пяти возможных).

Начиная с 2006 года Германия находится в фокусе внимания иностранных инвесторов, констатируют эксперты из Ernst Young Real Estate. Причин такой заинтересованности несколько. В качестве главной выдвигается общая недооценка рынка недвижимости Германии на протяжении более чем десятилетия. Ведь примерно с 1995 года цены здесь оставались практически неизменными, и это на фоне существенного роста стоимости жилья в других странах Европы (на десятки, а то и сотни процентов). Стабильность экономики, рост курса евро, низкие операционные затраты, высокая доходность от сдачи в аренду коммерческих объектов, а главное, принятие законов о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ) и налогообложении в секторе недвижимости привлекли в страну стратегических инвесторов (так называемых core investor), участие которых в проведенных в течение 2006 года сделках составило чуть ли не две трети от общего объема. Особенно интенсивно иностранные инвесторы вкладывались в прошлом году в объекты коммерческого назначения €55 млрд (все инвестиции в недвижимость составили €75 млрд).

По стоимости частных домов среди лидеров Штутгарт (€3,2 тыс. за 1 кв. м), Гейдельберг, Висбаден и Франкфурт-на-Майне (€2,9 тыс. за 1 кв. м), Кельн и Нюрнберг (€2,2 тыс. за 1 кв. м), Гамбург и Бонн (€2,1 тыс. за 1 кв. м). Не стоит думать, что стоимость жилья зависит от статуса города или количества проживающих в нем жителей. Пример со 150−тысячным городом Гейдельбергом, где недвижимость одна из самых дорогих, в этом плане показателен. В Германии цены на жилье находятся в прямой зависимости от обеспеченности местного населения рабочими местами. Концерны Heidelberger Druckmaschinen AG и HeidelbergCement AG, а также одно из подразделений Henkel KGaA, расположенные в Гейдельберге, предоставили работу не только значительной части его жителей, но и населению соседних округов. Другой пример баварский город Фрайзинг с населением 43 тыс. человек, занимающий первое место в рейтинге стремительно развивающихся городов страны, в которых наиболее высокие темпы роста цен на недвижимость. Объяснение этому факту расположенный по соседству мюнхенский аэропорт. Цена новой квартиры в городе пока находится в районе €2,5 3 тыс. за 1 кв. м и продолжает расти.

Цены ценам рознь
Стоимость недвижимости в Германии, как и в любой стране, зависит от ряда факторов. В первую очередь это географическое расположение. Самым дешевым считается жилье, относящееся к территории Восточной Германии. Здесь средняя стоимость новой квартиры площадью 70 кв. м в типовом многоквартирном доме составляет около €90 тыс. (€1,3 тыс. за 1 кв. м). Причины тому, кроме экономического отставания бывших территорий ГДР, лежат в низком стандарте жилого фонда по сравнению с Западной Германией. Немалое количество многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте или полной реконструкции. Исключение составляют близлежащие к Берлину Потсдам, Лейпциг и Дрезден (€1,7 тыс. за 1 кв. м). Это объясняется их статусом туристических, а также международных выставочных центров. Самыми дорогими в Западной Германии считаются города, расположенные в земле Бавария, а также ее столица. В Мюнхене стоимость частного дома типовой постройки с небольшим участком в среднем составляет €3,8 тыс. за 1 кв. м (€3,6 тыс. за 1 кв. м квартира). Положение ценового лидера объясняется не столько средоточием здесь офисов крупнейших немецких компаний, хотя и это имеет место быть, сколько большей трудоемкостью, а значит, и себестоимостью строительных работ в предгорных районах. По ценовой шкале за Мюнхеном следуют квартиры в Гейдельберге и Штутгарте (€2,9 тыс. за 1 кв. м), Фрайбурге, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге (€2,8 тыс. за 1 кв. м). Однако не следует рассчитывать, вспоминая муссируемую в прессе статистику о дороговизне жилья в российской столице, что элитная квартира в центре этих германских городов обойдется по цене типовой московской квартиры. Стоимость жилья класса люкс в центре Мюнхена составляет €10 13 тыс. за 1 кв. м. С учетом того, что подобные квартиры имеют, как правило, площадь от 200 кв. м и больше, минимальна сумма инвестирования в элитное жилье €2 млн.

Дистанционное владение
Владельцем недвижимости в Германии может быть как частное, так и юридическое лицо, как граждане страны, так и подданные других государств. Однако следует учитывать, что приобретение и владение недвижимостью в Германии частному лицу не предоставляет никаких преференций ни в получении немецкого гражданства или вида на жительство, ни даже при получении виз. Решение о выдаче визы на пребывание сроком до 90 дней каждые полгода выносится, как показывает практика, не по факту владения, а по всем основаниям, главное из которых материальная обеспеченность запрашиваемого визу лица и гарантии возврата в страну проживания, к коим относится, например, высокооплачиваемая работа. Поэтому цель приобретения недвижимости, в случае намерения в ней проживать, должна непременно быть подкреплена акцептируемым страной основанием для пребывания.

Традиционным фактором при оценке недвижимости является уровень престижности конкретного района города или загородного поселения. Он определяется наличием благоприятного социального статуса, инфраструктурой или удаленностью от нее. Дом, расположенный в лесном массиве, будет, как правило, на 20% дешевле такого же, но находящегося в населенном пункте. Более дешевой будет и городская квартира, например в районе массового поселения эмигрантов или по соседству с социальными квартирами. Кроме вышеперечисленных факторов, оцениваемых в первую очередь покупателем, существуют более глубокие критерии, определяющие перспективность регионов в целом и, как следствие, инвестиционную привлекательность недвижимости. Так, Институт формирования имущественных ценностей (IVA) недавно опубликовал исследование, включающее 440 населенных пунктов, на предмет потенциала изменения стоимости недвижимости в период до 2020 года, основываясь исключительно на оценке внутренних факторов развития регионов, без учета возможной внешней конъюнктуры. Увеличение цен до 70% на жилые объекты ожидается в 79 населенных пунктах, причем почти половина из них находятся в Баварии. Эксперты IVA предсказали также снижение до 40% цен на недвижимость в районах с высоким процентом безработицы, что, как следствие, сопровождается оттоком населения и демографическим кризисом. Имеются в виду прежде всего ряд округов земель Мекленбург Передняя Померания, в которой безработица по состоянию на декабрь 2007 года составила 15,1% (при среднем показателе по Германии 8,1%), Саксония-Анхальт (14,6%) и Саксония (13,4%).

Риски исключаются
Процедура оформления сделки, призванная соблюсти интересы и исключить риски для покупателя и продавца, законодательно полностью регламентирована. Полномочиями оформления сделки наделен исключительно независимый нотариус. В его обязанности входит как консультирование и договорное оформление сделки, так и проверка недвижимости на предмет юридической чистоты. Главным условием исполнения договора является принцип объект недвижимости против денег. Покупатель перечисляет сумму по договору купли-продажи на расчетный счет нотариуса. Только после поступления денег нотариус осуществляет переоформление прав собственности на недвижимость с продавца на покупателя. Оно включает получение выписки из поземельного кадастра (Grundbuch). По выписке всегда можно установить, кто является владельцем в настоящее время, какова была прежняя стоимость объекта, его общая площадь и площадь прилегающей территории, находится она под залогом или нет. После получения выписки, согласно которой устанавливается факт нового собственника в лице покупателя, денежные средства по сделке поступают на расчетный счет продавца.

Для того чтобы приобрести жилье в Германии, нерезиденту даже не нужно ехать в страну самому. Существует практика приобретения жилья по доверенности, которая выдается покупателем местному агентству недвижимости. Кроме того, если жить в приобретенной квартире или доме вы не собираетесь, вопросы управления жильем можно поручить специализирующимся в этом секторе услуг компаниям. Такие фирмы, в частности, обеспечат сдачу жилья в аренду, начиная от поиска арендатора, составления и ведения договора аренды, обеспечения зачисления выплат за аренду на текущий счет владельца и заканчивая контролем за санитарно-техническим состоянием объекта. За все эти услуги управляющая компания берет порядка 3% от арендной платы. Дополнительно может быть предложена юридическая поддержка в случае возникновения спорных ситуаций. Если квартира/дом не планируется к сдаче, существует также возможность подписания договора на оказание полного пакета услуг по содержанию жилья.

Продажа жилья, находившегося в собственности более 10 лет, частным лицом налогом не облагается. Если объект находился в собственности меньший срок, то доход от прироста капитала от сделки облагается налогом на спекуляцию (Spekulationssteuer), составляющим 20% (с 2009 года данный вид налога будет увеличен до 25%). Величина получаемого продавцом дохода определяется не простым вычитанием продажной цены из покупной, а учитывает комплекс расходов, понесенных в свое время для приобретения дома или квартиры. Например, можно вычесть налог, уплаченный при покупке, нотариальные и маклерские услуги, но нельзя вычесть проценты по кредиту для приобретения дома. Если продажа состоялась по цене приобретения или ниже, то такая сделка также не облагается налогом.

Операционные затраты, как правило, несет покупатель. Они складываются из налога на продажу недвижимого имущества 3,5% от стоимости сделки, оплаты услуг нотариуса 0,6 1,5%, регистрационных взносов 0,2 0,5% и оплаты услуг маклера 3 6%. На последнем при желании можно сэкономить, поискав выставленные на продажу объекты через порталы недвижимости или по газетным объявлениям. Каждый город, не говоря уже об округах или землях, имеет свою газету, в которой, как правило, по субботам публикуется наиболее полная подборка подобных объявлений. Однако подавляющее большинство предложений в них публикуются риэлтерами.

К фактическим же платежам относят плату за потребление электричества и отопление. Последнее является самой дорогой коммунальной услугой; во многих домах она разделяется на два вида: собственно отопление и горячая вода. Каждый жилец сам решает, когда начинать или заканчивать отапливать помещение, до каких температур и в каких комнатах, поскольку все батареи оснащены термостатами. В среднем месячная плата за отопление составляет €0,86 за 1 кв. м, сюда же стоит приплюсовать и плату за потребление горячей воды (€0,22 за 1 кв. м). В холодные месяцы, когда потребность в тепле возрастает, фактические затраты на обогрев квартиры увеличиваются в два-три раза. Таким образом, в Западной Германии ежемесячные платежи за квартиру площадью 70 кв. м составляют около €300 350 в месяц.

Не живешь, но платить обязан
При приобретении в Германии недвижимости необходимо учитывать текущие расходы по ее содержанию, которые, в отличие от российских, на порядок выше, а их перечень полнее. Даже если владелец не проживает постоянно в квартире или доме, он обязан оплачивать целый ряд коммунальных услуг, разделяемых на фактические и побочные (Nebenkosten). Согласно опубликованной Deutscher Mieterbund e.V. информации, минимальные ежемесячные платежи за квартиру площадью 70 кв. м составляют в Западной Германии €127,4, в Восточной €97,3.

Поэтому если проживание владельца в доме или квартире не планируется в течение продолжительного времени, такое жилье целесообразно сдавать. В этом случае арендатор полностью принимает на себя оплату коммунальных услуг. Кроме того, при долгосрочной аренде договором может быть даже определен перечень и сроки проведения ремонта, возлагаемого на арендатора на условиях материального возмещения проведенных работ.

Если владелец жилья в многоквартирном доме поручает все заботы домоуправлению, исправно оплачивая лишь выставляемые счета, то владелец собственного дома должен все договоры с коммунальными службами заключать самостоятельно. Стоимость же вышеперечисленных платежей, как правило, оказывается выше. Взять, к примеру, содержание земельного участка и, что более важно, доступа к дому. Под этим подразумевается не только уход за посадками, но и, допустим, своевременная очистка дорог от снега или мокрой листвы. В противном случае, если почтальон или прохожий поскользнется в гололед и причинит себе тем увечье, находясь на прилегающей к дому территории, он вправе будет выставить его владельцу счет по возмещению оплаты лечения. Поэтому, даже когда владельцы находятся в отпуске, за домом, как правило, есть кому присмотреть. Не говоря уже о долгосрочном содержании частных домов. Управляющая компания берет на себя, согласно договору, обязательства содержать их в оговоренном порядке. Так что и через десяток лет, ни разу туда не наведавшись, можно быть уверенным, что зеленые луга и парковые насаждения не превратятся в заросли бурьяна. Стоимость работ по уходу за домом (Haussitting) почасовая, из расчета €20 25 в час плюс €0,69 за километр дороги, которую сотрудник фирмы проходит от офиса до дома и обратно. Стоимость работ по уходу за участками, садами и земельными угодьями контрактная и рассчитывается индивидуально исходя из трудоемкости заказываемых работ, периодичности их проведения и площади участка.

Правда, доходность от сдачи жилья в аренду в Германии сравнительно невысока: в зависимости от города она составляет 3,3 7,3% годовых. Лучше всего обратить внимание на квартиры и дома в Берлине, Дрездене, Франкфурте-на-Майне, Висбадене. По данным аналитиков из компании BulwienGesa AG, в этих городах арендная плата будет расти ежегодно до 2011 года на 1,75% (при инфляции 1,5%).

Аренда дело хлопотное
Владение недвижимостью в Германии как средство надежных инвестиций и источника доходов от аренды явление весьма распространенное, поскольку согласно статистике, опубликованной LBS Research, лишь 52% населения страны имеют собственную квартиру или дом. Рекордным городом по числу арендаторов является столица: лишь 16% берлинцев имеют свое жилье. В отличие от российской практики, где съем квартиры лишь временная и вынужденная мера, а мечтой каждого россиянина является собственное жилье, немцы часто являются перманентными арендаторами и становятся ими, отселившись от родителей, почти сразу после окончания школы. Причин тому, наряду с финансовыми, несколько. Среди наиболее значимых называют и разницу в менталитете, что подразумевает большую свободу и социальную независимость, и постоянную готовность к перемене места жительства при смене работы. Не стоит сбрасывать со счетов и сам цивилизованный рынок аренды. Съемщик, как правило, находит желаемый вариант не только в определенном районе города, но часто даже на нужной улице и по устраивающей его рыночной цене, существенно экономя тем самым время на дорогу.

Отношения между арендодателем и арендатором четко регулируются законами и нормативными актами, многие из которых защищают интересы именно последнего. Один простой пример относительно процедуры расторжения контракта с квартиросъемщиком. Если договор аренды заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о своих намерениях за три месяца до желаемого момента расторжения, если на срок от пяти до восьми лет за полгода, свыше восьми лет за девять месяцев. Главное он должен предъявить веские причины для расторжения контракта, к коим относятся: 1) данная квартира (дом) требуется для проживания непосредственно его семьи или детей; 2) арендатор не в состоянии оплачивать аренду; 3) арендатор неоднократно нарушает правила общежития в арендуемом доме, и все нарушения обязательно должны быть официально запротоколированы полицией или жильцами. Есть вариант краткосрочной аренды, однако съемщика на таких условиях найти значительно сложнее.

Пока же, согласно рейтингу, составленному компанией F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, самой высокой является арендная плата в Мюнхене в среднем €8,8 за 1 кв. м. Следует учитывать, что чистая арендная плата рассчитывается за вычетом побочных платежей и в данном случае составляет €5,7 за 1 кв. м. Из этой суммы придется еще уплатить прогрессивный подоходный налог. Далее в арендном рейтинге расположились баварские города Гермеринг (€8,2 за 1 кв. м) и Дахау (€7,8 за 1 кв. м). В тридцатку лидеров также входят Дюссельдорф (€7,4 за 1 кв. м), Штутгарт (€7,3 за 1 кв. м), Кельн (€7,2 за 1 кв. м), Висбаден (€7,2 за 1 кв. м), Франкфурт-на-Майне (€6,8 за 1 кв. м), Гамбург (€6,7 за 1 кв. м) и Бонн (€6,4 за 1 кв. м). Ни один город из бывшего восточного блока не вошел в топ-30, самым дорогим является Йена (€5,9 за 1 кв. м).

Экс-владелец сети продуктовых дискаунтеров Копейка Александр Самонов поможет ритейлерам справиться с дефицитом торговых помещений в регионах: его компания Акцент Девелопмент инвестирует $400 млн в строительство магазинов шаговой доступности для дальнейшей перепродажи нуждающимся в площадях сетям. Покупателями готовы выступить Х5 Retail Group (Пятерочка и Перекресток), Spar и Самохвал, а Мосмарт уже ведет переговоры с Акцентом.

У кого-то может возникнуть вопрос: А если, например, я хочу продать квартиру? На то есть известная немецкая шутка, имеющая под собой, однако, реальную практику: Продавайте с жильцами. Правда, цена будет намного ниже!

Для Акцент Девелопмент новый проект исключительно девелоперский: компания будет строить магазины и продавать их продуктовым сетям. Возвращаться в ритейл господин Самонов не собирается,-- заверил Юрий Дорофеев. Среди городов, где уже подобраны участки и происходит процедура по их оформлению в собственность, он назвал Электросталь, Нижний Новгород и Воскресенск. Также компания изучает земельный рынок в Липецке и Туле. О новом проекте Акцент Девелопмент осведомлен бывший партнер Самонова, другой экс-совладелец торгового дома Копейка Сергей Ломакин.

В феврале 2008 года Акцент Девелопмент запускает программу по строительству магазинов шаговой доступности в спальных районах городов Подмосковья и регионов, рассказал гендиректор компании Юрий Дорофеев. Площадь каждого двухэтажного магазина в среднем будет составлять 2 тыс. кв. м: первый этаж будет отдан под супермаркет, на втором разместятся сервисные службы (химчистка, парикмахерская). Общий объем инвестиций в программу оценивается в $400 млн.

В условиях дефицита качественных торговых площадей в российских городах и масштабных региональных планах многих продуктовых сетей магазины Акцент Девелопмент найдут своего покупателя, уверены опрошенные Ъ ритейлеры. Свой интерес к проекту Самонова подтвердили топ-менеджеры и совладельцы Х5 Retail Group, Самохвал и Spar. Первым покупателем магазинов экс-ритейлера может стать сеть гипермаркетов Мосмарт. Сейчас мы обсуждаем с Акцент Девелопмент условия сотрудничества: в частности, переговоры ведутся по Нижнему Новгороду,-- пояснил региональный директор департамента операций в ЦФО компании Мосмарт Алим Канчукоев.

Экс-президент сети продуктовых дискаунтеров Копейка Александр Самонов в 2007 году продал 30% сети корпорации Уралсиб, по экспертным оценкам, за $390 млн. Компания Акцент Девелопмент создана им в 2007 году, специализируется на девелопменте полного цикла и fee-девелопменте. Земельный банк компании (два коттеджных поселка на 2,3 тыс. домовладений) -- 510 га.

Дом расположен в экологически чистом районе такую приписку можно увидеть в каждом втором объявлении о продаже квартиры в Москве, и не важно, где она находится в промышленной зоне где-нибудь за Третьим транспортным кольцом, рядом с парком, расположенным на окраине города, или в центре столицы. Это не удивляет: продавцы используют любой повод, чтобы поднять цены, и экология одна из козырных карт в достижении этого. Однако зачастую вся экология представляет собой редкие и чахлые зеленые насаждения возле дома или в некоторой удаленности от него. Да и у покупателей жилья восприятие экологического аспекта двоякое. С одной стороны, популярность многих районов базируется как раз на представлении о степени их загрязненности. Люди готовы платить больше за возможность жить в районе, где воздух более чистый. С другой важность экологии блекнет на фоне соображений престижа и транспортного удобства. Ведь иначе никак не объяснишь тот факт, что наиболее популярным и дорогим остается Центральный административный округ (ЦАО) самый неблагоприятный для проживания.

По обеспеченности жителей торговыми помещениями от европейских показателей отстает даже Москва: так, по данным Jones Lang LaSalle, на 1 тыс. горожан приходится 150 кв. м торговых площадей, тогда как в Лондоне -- 230 кв. м. В ЦФО эта цифра еще ниже: на 1 тыс. жителей приходится 20-50 кв. м при требуемых 100-150 кв. м. Из-за дефицита площадей практически у каждого ритейлера -- будь то Самохвал, Х5 Retail Group или Карусель -- был собственный опыт строительства магазинов под себя,-- сетует Сергей Ломакин. Его слова подтверждает президент ГК Самохвал Дмитрий Кувшинов: Мы строим сами, и эта мера вынужденная, потому что до сих пор от девелоперов не поступало подобных предложений. Гендиректор Spar в России Дмитрий Маслов пояснил, что компания рассматривает возможность заключения стратегического партнерства с застройщиком, который бы обеспечил сеть торговыми площадями. Ритейлеру легче купить или арендовать готовые площади, и он готов заплатить за это премию, вместо того чтобы строить самому, занимаясь бизнесом, в котором он не разбирается,-- подытожил общую позицию ритейлеров руководитель проекта Х5 Retail Group Пятерочка-экспресс Валерий Тараканов.
Москвичу, желающему жить в экологически чистом районе, придется отказаться от идеи поселиться ближе к центру. Ему стоит присматривать жилье на окраинах, а еще лучше в дальнем Подмосковье.

Стереотип первый: наличие промышленных предприятий говорит об экологически неблагоприятной обстановке в районе.

Если говорить объективно, то благополучная экология не удел москвича, в каком бы районе столицы он ни жил. Экологичность того или иного района это по большому счету набор стереотипов, навязанных риэлтерами и далеких от реальной картины.

Зато все большее влияние на состояние атмосферы и почвы приобретает другое обстоятельство отсутствие дорог с оживленным движением. Раньше основную роль играло наличие в районах промышленных зон и лесопарков. С этой точки зрения наиболее благоприятными в Москве являются Юго-Западный, Западный и Северо-Западный округа. Однако в последние годы наибольшее влияние на экологическую ситуацию оказывает транспортная нагрузка: выхлопные газы загрязняют воздух и почву, говорит управляющий директор Century 21 Запад Евгений Скоморовский.

Трудно поспорить с тем, что присутствие в районе действующих или бывших промышленных предприятий не сказывается на качестве воздуха и почве. Именно поэтому за южными и восточными районами Москвы закрепилась дурная репутация как наиболее экологически неблагополучных. Однако экологический статус районов в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах значительно повысился с прекращением работы крупных заводов (московский металлургический завод Серп и молот, Кусковский химический завод, Красный богатырь). Многие промышленные зоны реконструируются и выводятся из города. Само по себе наличие бывшего или действующего производства это только один из факторов, влияющих на экологическую обстановку. И в последнее время он играет все меньшую роль.

Стереотип второй: в северных и западных районах экология лучше, поэтому и цены выше

Состояние воздуха стало предметом исследования компании Экостандарт, задумавшей составить свой, понятный для потребителя рейтинг экологии городских районов. Эксперты проверили состояние атмосферного воздуха практически во всех округах Москвы. На основе этих данных столицу можно условно разделить на три зоны: районы с относительно благоприятной обстановкой, с напряженной обстановкой, неблагоприятные районы. То есть какой бы район вы ни выбрали для проживания, экологически чистым его назвать все равно нельзя.

Если исключить ЦАО, то экологическая карта столицы сегодня по пестроте напоминает лоскутное одеяло. Представление о благоприятности одних округов и неблагоприятности других ныне уже неправомерно, так как в Москве благоприятные и неблагоприятные районы чередуются независимо от направления. Так, экспертами Экостандарта к территориям с относительно благоприятной экологией был отнесен всего 31% районов Москвы. Из них три относятся к Северному административному округу, семь к Северо-Восточному, пять к Восточному, два к Юго-Восточному, три к Южному, семь к Юго-Западному, пять к Западному и четыре к Северо-Западному. Но в том же Северном округе восемь районов относятся к группе с неблагоприятной экологической обстановкой. Да, в целом на юге ситуация хуже, чем на севере, но это вывод из серии средняя температура по больнице, включая морг. В некоторых северных районах качество экологической обстановки даже немного хуже, чем в определенных районах на юге столицы, подтверждает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Так, согласно рейтингу Экостандарта, в таких южных и юго-восточных районах, как Орехово-Борисово, Чертаново, Гагарино, Коньково, Выхино-Жулебино, Кузьминки, обстановка куда более благоприятна, чем в ряде северных и северо-западных районов (Беговая, Войковская, Савеловская, Аэропорт, Сокол, Хорошево-Мневники и др.). Но стереотип экология на юге хуже, чем на севере по-прежнему явно отражается на ценах. Средняя цена 1 кв. м в домах, расположенных на юге ($4712, по данным АРН), юго-востоке ($4345) и востоке ($4567), гораздо ниже, чем на севере ($5023), северо-западе ($4777) и юго-западе ($5352).

Результаты исследования компании Экостандарт продемонстрировали, что понятия престижность, цена и экология пока еще мало связаны между собой, когда речь идет о московском жилье. Если сегодня посмотреть на экологический рейтинг столицы, видно, что самые неблагоприятные районы находятся ближе к центру города, в пределах Садового кольца, а наиболее благоприятные сосредоточены на окраинах. Это совершенно естественно, поскольку в них, к счастью, есть зеленые парки и лесопарки, которые способствуют чистоте воздуха. В центре эти функции призваны выполнять зеленые бульвары, которые в настоящее время уже явно не справляются с потоком выхлопных газов увеличивающегося с каждым годом парка автомобилей, замечает начальник отдела маркетинга и рекламы компании Пересвет-девелопмент Александр Козлов. Неудивительно, что ЦАО сегодня считается одним из самых загрязненных районов столицы. Один из основных источников загрязнения автомобильные выхлопы. Хорошо если местность продувается ветрами и вредные вещества уносятся. Однако в центре Москвы улицы изогнутые и узкие, продуваемость там низкая, а следовательно, и степень загрязнения высокая, поясняет управляющий партнер компании Миэль-новостройки Наталия Тихоновская. Даже при условии того, что в ЦАО практически не осталось действующих производственных территорий, санитарные нормы диоксида азота превышены в среднем в три раза.

Парки, скверы и другие зеленые зоны, разумеется, являются большим достоинством района. Но парк парку рознь. Эксперты Экостандарта провели исследование городских парков и скверов на предмет их экологического благополучия. Полученная классификация опирается на все основные экологические нормы: уровень радиации, акустические стандарты (уровень шума), качество воздуха, а также учитывает наличие различных опасных и вредных объектов (свалки, захоронение промышленных отходов и т. д.) на данной территории. На основании совокупного анализа этих характеристик были выделены три основные категории парков. В первую попали парки, предназначенные для прогулок с детьми и занятий спортом. Самый жесткий критерий для этой категории качество и состав атмосферного воздуха. По нормативам, установленным для мест отдыха населения текущим законодательством, все исследуемые компоненты по концентрации не должны превышать 80% предельно допустимого уровня. В таких парках в норме находится и уровень радиации, и уровень шума, в них нет свалок и других вредных отходов. В эту категорию вошли парк Воробьевы горы, Ботанический сад, Нескучный сад, Царицынский, Филевский и Измайловский парки. Вторая группа парки, где экологическая ситуация менее благоприятна для занятий спором, а с детьми гулять и вовсе не рекомендуется. Содержание загрязнений в таких парках приближается к предельно допустимой норме. В их число вошли Лианозовский, Битцевский и Хамовнический парки. И, наконец, третья группа парки, рекомендуемые лишь для кратковременного посещения. Несмотря на зелень, здесь превышен предельно допустимый уровень для всех основных экологических характеристик. В этих парках наблюдается сильная загазованность, несанкционированные свалки, очень высокий уровень шума. В черный список попали Александровский сад, Поклонная гора, Чистопрудный бульвар, Пресненский парк, парк Горького, Кузьминский парк. В последнем наблюдается повышенный уровень радиации, а также чрезмерное содержание метана, что может быть индикатором наличия вредных отходов.

Стереотип третий: наличие парков и скверов гарантия хорошей экологии в районе

Периодически в рекламе того или иного жилого комплекса встречаются упоминания о его исключительной экологичности. Чаще всего речь идет о местоположении. Дом вблизи чахлого парка девелоперы уже готовы позиционировать как экологичное жилье. Хотя, как признают эксперты, мало какой дом на территории Москвы может без оговорок заслужить подобный статус. Даже в пределах 45 км от Москвы экология мало отличается от городской. Получается, позиционирование проекта как экожилья всего лишь маркетинговый ход, предупреждает Наталия Тихоновская.

Стереотип четвертый: в Москве можно купить экологичное жилье

К наиболее распространенным экологичным материалам относятся дерево, глина и ее производные (кирпич), натуральный камень, стекло, алюминий. Из более экономных можно выделить пенобетонные блоки, сэндвич-панели. Из таких экологически чистых материалов жилые дома в Москве до сих пор не строились, признается Евгений Скоморовский. За рекламными же слоганами, как правило, стоит обычное, вполне естественное желание поскорее реализовать свой объект. Материал при этом используется самый обыкновенный. Наличие вредных веществ в норме значит, можно назвать объект экодомом. Впрочем, управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев приводит в качестве примера экожилья, по крайней мере, один проект на территории Москвы микрорайон 2А в Куркине. Это комплекс экофлэтов жилые дома переменной этажности (от шести до восьми этажей), рассказывает Константин Ковалев. Комплекс расположен в особо охраняемой природной зоне в долине реки Сходни, на границе с лесным массивом. Основные принципы, заложенные в идею экофлэтов, соотношение территории застройки микрорайона и зеленой зоны, в которую вписаны эти дома. Особенное внимание уделялось правильной освещенности и шумозащите жилья, материалам строительства. Другая особенность экофлэтов зонирование территорий внутри района. Однако на этом единичном объекте все квартиры уже проданы, а когда на рынке появится что-то аналогичное, сказать трудно.

Кроме местоположения, объект, претендующий на статус экодома, должен быть построен из экологичных материалов. Под это понятие на рынке подпадают материалы, которые не выделяют токсичных и раздражающих веществ, имеют минимальную естественную радиоактивность, производятся по технологиям, оказывающим минимальный вред окружающей среде, перерабатываются, а при вторичном использовании не становятся опасными для здоровья. Для каждого из перечисленных параметров разработаны определенные нормативы, которые по всему миру с течением времени ужесточаются. Наиболее заметен этот процесс в странах Западной Европы и США. Особое значение имеют установленные предельно допустимые концентрации (ПДК) токсичных и раздражающих веществ, находящихся в атмосфере жилых помещений, рассказывает Наталия Тихоновская. Но в России существует только понятие опасных или неопасных материалов. Если ПДК вредных веществ выше нормы, то материал считается опасным, если вредные примеси есть, но ПДК ниже нормы, материалы считаются неопасными. Во многих случаях исключить вредные примеси возможно, но в результате либо увеличивается себестоимость, либо усложняется процесс изготовления, а зачастую и то и другое. Например, в Европе уже давно не производят эмали на алкидных маслах, а применяют эмаль на водной основе. Вредные испарения алкидных масел сохраняются и после того, как эмаль полностью высохла. В итоге производство эмали на основе алкидных масел обосновалось в России, где нет запрета на данный вид материалов. Также у нас могут применять западные строительные материалы, не соблюдая всех требований. Например, финская пропитка для дерева используется только для обработки наружных стен в нежилых помещениях. У нас пропитку применяют как класс люкс для любых типов зданий, как внутри, так и снаружи, рассказывает гендиректор компании Промикс Дмитрий Григорьев.



Главная --> Публикации