Главная --> Публикации --> Девелопмент притягивает "магнит" Постновогоднее обострение Покупка зарубежной недвижимости - еще и средство сохранить и приумножить свой капитал Четыре мифа об экологии жилья Цены на жилье сорвали крышу

Одним из главных и наиболее наглядных макроэкономических показателей, достоверно определяющих степень экономического развития каждого региона и реальный уровень жизни людей, был и остается объем возведения жилья. Экономическое благополучие Москвы напрямую связывают с развитием строительного комплекса. Сейчас строительный бум начинается во многих регионах страны. Специалисты связывают это явление с реальным подъемом экономики государства и эффективной деятельностью московских инвесторов на региональных строительных рынках.

Столичные инвесторы идут в регионы за большими объемами.

В прошлом году в столице построено 4,5 миллиона квадратных метров жилья - на миллион больше, чем два года назад. Отцы города неоднократно заявляли о том, что в планах строительного комплекса Москвы - выйти на пятимиллионный рубеж и на этом приостановить рост объемов строительства. Тем более что в столице с катастрофической скоростью заканчиваются свободные площадки, пригодные для застройки. Небывалые темпы роста объемов в условиях нарастающего дефицита строительных территорий стали одной из главных причин создания программы сотрудничества московских девелоперских компаний с регионами России, которая стартовала в середине 2002 года.

Потребность в новом строительстве в регионах назрела уже давно. Но у региональных властей не было достаточного уровня финансирования, а крупные инвесторы предпочитали работать главным образом на стабильном и динамично развивающемся московском рынке. Вместе с тем еще несколько лет назад наиболее дальновидные экономисты строительной отрасли стали серьезно задумываться о возможности инвестирования средств в возведение жилья в регионах. Конечно, инвестиционная деятельность в других городах не сулит таких доходов, как в Москве, но за счет грамотного распределения инвестиций по регионам она может в целом обеспечить стабильную и вполне приемлемую прибыль для инвестора.

Первый год совместной работы с региональными администрациями, по мнению столичных инвесторов, был непростым. Но благодаря полной прозрачности экономических моделей и скрупулезному соблюдению всех пунктов заключенных договоров удалось преодолеть барьер первоначального недоверия и установить нормальные деловые отношения с партнерами.

Начало долгосрочной крупномасштабной программы было с энтузиазмом встречено губернскими администрациями. И не случайно. Практика Москвы показала, что строительство - это тот локомотив, который способен не только провести экономику региона через трудности переходного периода, но и создать прочную базу для развития многих отраслей промышленности, оживить бизнес и увеличить занятость населения и в целом обеспечить рост жизненного уровня людей.

Как мы говорили, инвестиционная привлекательность регионов основана на больших объемах строительства. Однако здесь же заключена и опасность, грозящая инвесторам. Дело в том, что платежеспособный спрос в российских городах значительно ниже, чем в Москве. Кстати, именно Москва и оттягивает на себя часть потенциальных покупателей из регионов. Поэтому слишком быстрый рост объемов строительства грозит "проседанием" рынка - затовариванием и, как следствие, падением цен. А падать им с точки зрения инвестора практически некуда: норма прибыли и так невысока. Поэтому, очевидно, в ближайшее время главной проблемой московских строителей в регионах станет разумное соотнесение объемов строительства и платежеспособного спроса.
РСПП не смог убедить Кремль в необходимости бесплатной раздачи земли под предприятиями и просит отсрочить окончательное решение этого вопроса до 2006 года.

Московские компании пришли в регионы не только в качестве инвесторов. Они привезли с собой новые экономические модели, которые до этого были успешно опробованы на определенных этапах развития строительного рынка в Москве. В частности, с внедрением модели "Земля - квадратные метры", когда городская администрация за предоставленные инвестору площадки получает готовые квартиры, был связан резкий рост объемов строительства в Москве. Как не раз подчеркивал мэр Москвы Юрий Лужков, благодаря такой схеме строительные организации столицы смогли оправиться от последствий кризиса 1998 года и увеличить свой экономический потенциал. Сейчас эта модель эффективно внедряется в некоторых регионах России, в частности в Ярославле. В 2003 году в рамках совместной программы в этом городе будет построено около 40 тысяч квадратных метров жилья. Кроме этого планируется строительство жилья в Ханты-Мансийске, Сочи, Новороссийске и Омске. Всего в этом году с участием московских инвесторов в регионах России будет построено около 250 000 кв. м жилья.

30 октября 2001 г. вступил в силу Земельный кодекс РФ, которого так ждали владельцы промышленных предприятий. До этого момента земля под фабриками и заводами находилась в их бессрочном пользовании, а с вступлением в силу нового кодекса промышленники, по замыслам правительства, должны были активно ее выкупать. Для того чтобы стимулировать процесс, правительство первоначально установило достаточно низкие расценки на промышленные территории. Но в последний момент региональным лидерам удалось добиться возможности поднимать цены по своему усмотрению – в городах с населением свыше 3 млн человек выкупную цену было разрешено устанавливать до 30 ставок земельного налога на единицу площади участка, в городах и промышленных центрах с населением от 500 тыс. человек – до 17, а в остальных населенных пунктах, как и предлагало правительство, до десяти ставок.

Вчера в Москве состоялась конференция Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) «Проблемы землепользования в России», где представители крупнейших холдингов заявили о том, что государство должно безвозмездно передать им землю под предприятиями, – ну, или за очень небольшую цену. Их мнение основано на том, что во время приватизации им были переданы лишь права собственности на здания, сооружения, оборудование, тогда как они покупали «единый объект недвижимости». Повышение активности РСПП в сфере земельной реформы связано с тем, что 1 января 2004 года истекает срок, до которого предприятия должны определиться – будут ли они выкупать землю или возьмут ее в аренду. Арендовать землю представители крупного бизнеса не хотят. Однако ситуация сегодня такова, что Кремль не пойдет на уступки РСПП: для него земля остается одним из тех инструментов, с помощью которых можно поддерживать лояльность олигархических группировок; как минимум до середины следующего президентского срока этот вопрос не сдвинется с места. Очевидно, олигархи понимают это и готовы согласиться на отсрочку принятия решения о выкупе или аренде земли до 2006 г.

РСПП поставил задачу-максимум – получить землю под предприятиями бесплатно. «Выкуп есть не что иное, как повторная, т. е. нарушающая конституционные нормы, приватизация, – уверен Андрей Лазаревский, советник главы «Объединенных машиностроительных заводов» Кахи Бендукидзе. – «Неполноценные» арендные права на участок, низводящие право частной собственности на предприятие до кабальной аренды, возникли по вине государства. Поэтому государство обязано дооформить права собственников зданий и предприятий на участки под этими объектами. Это вытекает из ст. 2 и 18 Конституции РФ, согласно которым российское государство существует для того, чтобы соблюдать и защищать права граждан. Требование же «выкупа» участка под предприятием равноценно предложению заплатить за имущество, которое уже куплено и оплачено». В качестве одного из аргументов в пользу того, что стоимость земли завышена, представители РСПП регулярно приводят следующие данные: по их оценкам, сумма, которая требуется для выкупа всех участков под предприятиями, составляет 100 млрд долл., что якобы равно зарплате всех занятых в промышленности на 2 года вперед и достигает 24% ВВП. Затраты на выкуп участков под предприятиями в 2003 г. могут увеличить налоговую нагрузку на российскую экономику с сегодняшних 30,5% до 54,5%.

Олигархам такой расклад не понравился – цена земли им показалась слишком высокой. Однако от покупки они отказаться тоже не могли – согласно Земельному кодексу, право бессрочного пользования землей отменяется 1 января 2004 г., после чего участки под предприятиями должны быть оформлены в аренду или в собственность. Разумеется, предприниматели, которым достались основные промышленные активы в период приватизации начала 90-х, не удовольствовались первым вариантом – по словам вице-президента РСПП Олега Киселева, условия аренды «кабальные». Хотя в чем это выражается (кроме того, что сроки аренды не очень продолжительные), г-н Киселев не говорит.

Однако представитель ОМЗ все равно уверен, что по сравнению с зарубежными странами стоимость участков в России слишком велика. По расчетам Андрея Лазаревского, выкуп земли по сегодняшним правилам будет стоить в Челябинске 70 тыс. долл. за гектар, в Екатеринбурге – 186 тыс. долл., тогда как в США свободные участки для промышленной застройки можно купить по цене от 30-50 тыс. долл. за гектар, в индустриальном парке в Малайзии участки с инженерной инфраструктурой стоят от 60 тысяч долл. за гектар. Хотя, как отмечают эксперты, сравнивать эти цифры между собой некорректно. Тем более что стоимость коммуникаций в упомянутых зарубежных странах, где не бывает мерзлоты, гораздо ниже российской.

Впрочем, оппоненты РСПП возмущаются: «Какой толк брать в расчет стоимость всех промышленных земель? Тот, кто не может выкупить или не хочет, возможно, занимает даже больше территории (например, необъятные промплощадки предприятий ВПК), чем предприятия, подконтрольные олигархам из РСПП». Если предприятие генерирует нормальную выручку, а не выводит деньги через оффшоры в заграничные банки, то оно могло за последние годы накопить средства на выкуп земли – это ведь серьезно поднимет его капитализацию, а значит, позволит привлечь инвестиционные ресурсы – деньги вернутся очень быстро. Тем более что часть предприятий все-таки пошли на выкуп земли, посчитав цену адекватной. По информации того же г-на Лазаревского, Нижнетагильский металлургический комбинат выкупил свои 1150 га за 7,2 млн долл. по цене 6,3 тыс. долл. за гектар, Новолипецкий меткомбинат – почти 15 тыс. долл. за гектар. Существует еще масса примеров. «Мы выкупили землю еще в середине 90-х годов, – сообщил в кулуарах корреспонденту RBC daily руководитель одного из уральских предприятий. – Такая возможность была у всех, но не все ей воспользовались. Кстати, к оттоку оборотных средств это не привело: стоимость земли тогда составила всего лишь 500 долл. за гектар».

Между тем консервирование земельного вопроса в текущей ситуации выгодно предпринимателям новой волны. Они заинтересованы в росте капитализации своего бизнеса, и земля в этом также будет играть существенную роль. Но, передав землю за бесценок старым олигархам, Кремль дискриминировал бы «новичков» – им и так уже приходится с нуля строить свой бизнес в условиях жесткой конкуренции со стороны огромных холдингов, способных выпускать большие объемы продукции и за счет этого держать относительно низкие цены. В свое время существующие олигархи получили капитал за счет скупки дешевых госактивов и их капитализации; у «новичков» такой возможности не было. Давать в таких условиях старым олигархам новые преимущества, в то время как «новичкам» придется выкупать землю по нормальным расценкам, – это значило бы и дальше стимулировать зачастую неэффективный олигархический бизнес.

Тем временем представители РСПП умалчивают и о том, за сколько им достались промышленные активы. Очевидно, за столько, сколько они могли стоить без земли, и это отлично понимают в Кремле. Как пояснил RBC daily источник в правительственных структурах, «после раздела промышленных активов одним из инструментов, который позволял руководству страны удерживать новоявленных олигархов в своей обойме, была именно земля – формально она не принадлежит предприятиям, а манипуляции с ней могут существенно влиять на деятельность предприятий и, следовательно, финансовые результаты собственников». Собеседник RBC daily уверен, что в предвыборный период от этого ресурса никто не откажется, поэтому промышленники «зря разводят дебаты по этому поводу, да еще и привлекли на свою сторону Минэкономразвития». Дело в том, что в сентябре министерство Германа Грефа выступило с инициативой резкого снижения ставок выкупа земли, пообещав также добиться перенесения срока обязательного выкупа земли на 2006 год. Теперь компромисса с РСПП достигли также Минимущество и Росземкадастр.

Сейчас разрабатываются проекты для Москвы, Петербурга, Екатеринбурга и Ростова, сообщил руководитель отдела маркетинга компании Николай Дицман.

Неэффективно это и с точки бюджета, хотя, по уверениям замминистра имущественных отношений Андрея Алпатова, «наша задача – перейти от двух налогов, земельного и имущественного, только к одному – имущественному». Г-н Алпатов соглашается, что это привело бы к сокращению доходов бюджета, но надеется, что продажа земли позволит частично компенсировать эти потери. Но такая ситуация не устраивает регионы, которые по земельному вопросу выступают вместе с Кремлем. Сегодня руководство субъектов РФ вполне сознательно устанавливает максимальные ставки на выкуп имущества. С одной стороны, это возможность получения в местный бюджет средств от продажи земли, с другой – заставив предприятия ставить на баланс землю по высокой стоимости, регион страхуется от того, что предприятие попытается уклониться от налогов на имущество, занизив стоимость земельного участка в имущественном комплексе при бесплатной (или близкой к этому) передаче земли. Как отметил один из участников конференции, обращаясь к присутствующим предпринимателям, «вы же сами будете заказывать землеустроительные работы – как попросите, так и оценят». Очевидно, понимая, что им не справиться и с Кремлем, и с регионалами, члены РСПП сейчас готовы согласиться лишь на отсрочку выкупа земли до 2006 года, как об этом заявляло Минэкономразвития.

ООО Евразия логистик
девелопер логистических комплексов класса А на территории СНГ
Владельцы: ИПГ Евразия, принадлежащая казахстанскому банку Тураналем (90%), и генеральный директор Александр Волков (10%).
Занимает 15% российского рынка складской недвижимости класса А (собственные данные).
Финансовые показатели не раскрываются.

Инвестпроект
28 индустриальных парков Евразия логистик планируется оснастить контейнерными терминалами
130 га составит общая площадь контейнерных терминалов
$100 миллионов инвестиции в проект

Евразия логистик первой из логистических операторов собирается строить контейнерные терминалы на территории логопарков, говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Егор Дорофеев. По его словам, терминал позволит снизить логистические издержки в среднем на 10%. А Казимов считает, что Евразия просто ищет новые пути привлечения арендаторов. Услуги контейнерного терминала будут востребованы перевозчиками, полагает гендиректор National Customsbroker (аффилирована с Национальной логистической компанией, НЛК) Илья Козлов, но в планах НЛК подобных проектов нет это дополнительные расходы.

Мощность терминала в Ростове составит около 100 000 TEU, стоимость проекта до $5 млн, средства предоставит банк Тураналем (владелец ИПГ Евразия), рассказал Дицман. Строительство объекта начнется в 2009 г., сказал он, не назвав сроки окончания работ. Начальник складской недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов считает, что такой терминал можно построить за год.

Евразия логистик рассчитывает строить терминалы на территории Южно-Батайской промышленной зоны (создание ее инфраструктуры будет финансировать областная администрация), сказал Дицман, отказавшись сообщить затраты компании на создание инфраструктуры.

Сейчас в Ростове складские комплексы класса А строят НЛК (50 000 кв. м), Hermitage Construction Management Group (110 000 кв. м) и Raven Russia (200 000 кв. м).

По словам Дергилева, конкурс на управление участками будет объявлен в III квартале 2008 г. Однако не факт, что Евразия получит интересующий ее участок, зоной интересуются многие компании, сказал он, отказавшись сообщить их названия. Сейчас идет межевание зоны, добавила начальник отдела по управлению земельными ресурсами Батайска Галина Кобылко.

Постановление губернатора об организации Южно-Батайской промзоны будет принято во II квартале, объем бюджетных инвестиций определят только в 2009 г., пояснил начальник отдела инвестиционной и инновационной деятельности областной администрации Игорь Дергилев. Казимов из Penny Lane Realty считает, что компания может сэкономить до 20% от стоимости проекта, если создание инфраструктуры профинасирует обладминистрация.

Мосгордума приняла вчера в первом чтении проект закона О государственном имуществе города Москвы. Главная идея - законодательно закрепить состав и максимально широкий перечень видов имущества, необходимых городу для осуществления своих государственных функций. Дело в том, что вскоре столичным властям придется расстаться со всеми непрофильными активами, то есть не связанными с выполнением госфункций: так велит федеральный закон. В Москве такой перспективе совсем не рады.

Если Евразия логистик не получит участок, терминал будет построен рядом со складским комплексом компании класса А под Батайском (183 000 кв. м, вместимость 300 000 паллето-мест) на собственной площадке в 83 га, сообщил Дицман.

Принятый вчера в первом чтении законопроект о госимуществе Москвы дает однозначный ответ: имущество, необходимое для поддержки малого и среднего бизнеса, попало в соответствующий список. А вообще в нем содержится 28 видов имущества, необходимого для осуществления полномочий города. Под этот список можно подвести практически все, чем город сейчас владеет: объекты торговли, имущество для развития туризма и спорта, земля под размещение парковок и так далее. Причем речь идет не только об имуществе, расположенном в границах Москвы: документ охраняет от посягательств и зарубежное имущество города.

Речь идет о федеральных законах № 95 от 4 июля 2003 года и № 122 от 22 августа 2004 года: по ним до 1 января 2009 года имущество, которое не является необходимым для осуществления полномочий субъекта РФ, подлежит перепрофилированию или отчуждению. Существующие перечни имущества, которые отчуждать не надо, показались городу слишком уж узкими: речь идет непосредственно об обеспечении деятельности органов госвласти. Представители столичных властей давно критикуют эти законы. Хрестоматийный пример, который они приводят при этом: стоит ли считать непрофильными бизнес-центры или иную, пока принадлежащую городу коммерческую недвижимость? Ведь она позволяет столичным властям поддерживать малый бизнес за счет установления льготных арендных ставок. При этом, правда, столичные чиновники забывают обычно упомянуть, что сдача площадей в аренду - одна из прибыльных статей городского бюджета.

В общем, в отношении доходных домов предложенный законопроект оказался весьма туманен. Зато некоторые его пункты даже чрезмерно конкретные: например, в списке оказалось имущество, необходимое для обеспечения продовольственной безопасности города Москвы, в том числе для проведения лабораторных исследований пищевой продукции на содержание генно-модифицированных организмов. Владимир Силкин признался, что в документе собрали все предложения всех отраслей городского хозяйства. Так что законопроект еще предстоит обобщать и уточнять. Однако суть его поменяется вряд ли: город не намерен уступать ни пяди.

Попытались вчера депутаты найти в этом списке и пункт, на основании которого можно было бы признать необходимыми городу доходные дома, о массовом строительстве которых объявил на последнем заседании городского правительства мэр Юрий Лужков (см. Газету от 8 и 9 апреля). По мнению представлявшего законопроект заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Силкина, доходные дома могут проходить по статье Имущество, необходимое для решения вопросов в области жилищных отношений. Однако проблема в том, что федеральное законодательство неоднозначно трактует статус домов коммерческого использования, а потому будет не так просто доказать, что их строительство - одна из социальных функций органов госвласти.



Главная --> Публикации