Главная --> Публикации --> Как правильно выбрать объект и инструмент инвестирования Ресторатор новиков купил дачу "от версаче" Компания братьев ананьевых построит логистический комплекс в подмосковье Область догоняет столицу Причины удорожания жилья

Прибрежная экономика
Основной потенциал использования прибрежной зоны рекреационное назначение, так как строительство жилья и других капитальных объектов здесь запрещено или серьезно ограничено. Учитывая западный опыт развития береговой линии в городах и пригородах, прибрежные зоны могут экономически эффективно использоваться при размещении там инфраструктуры: строительстве набережных, развлекательных комплексов и т. д.

Из общего объема предложения земли на подмосковном рынке участки под рекреационное назначение рядом с водоемами встречаются крайне редко и составляют 0,2%. Между тем непосредственная близость к воде делает эти участки самыми дорогими и востребованными на рынке. Стоимость земли на Клязьминском и Пестовском водохранилищах сейчас иногда превышает 50 000 евро за сотку, если все в порядке с документами. В других местах цены ниже, но также в несколько раз превышают стоимость обычного участка в отдалении от береговой линии. На верхней Волге за сотку просят иногда до 20 000 евро, делится информацией генеральный директор компании Гео Девелопмент Максим Лещев.

По словам экспертов девелоперских компаний, особенности получения земли под рекреационные цели на данный момент напоминают времена середины 1990-х гг. без участия рыночных отношений. Рынка земли под яхт-клубы и дома отдыха, по их мнению, в Подмосковье не существует, практически все действующие сейчас объекты были созданы на основе старых баз еще в советское время.

Но в Подмосковье и ближайших областях высокая стоимость сделала береговую линию практически закрытой для инвесторов, а власти вовсе не заинтересованы в ее развитии. На близлежащих к Москве водохранилищах, в том числе и на Иваньковском (так называемое Московское море), практически не появляется новых проектов. Мы не видели предложений на оформление рекреационных территорий ни в собственность, ни в аренду на первичном рынке около трех лет, говорит Лещев.

Рекреация по-русски
Такая ситуация, по мнению экспертов, закономерна: с одной стороны, власти бояться пустить все на самотек, что может привести к полной приватизации прибрежной линии, с другой слишком дорогим делают входной билет для инвесторов. Оформление земли под яхт-клуб и гостиницу в г. Тверь у речного вокзала идет уже 2,5 года. Я консультирую не одну фирму по теме строительства рекреационных центров есть замечательные проекты, но земля пока так и не получена. Если компания стремится все делать вбелую, по закону, то препятствий много и оформление затягивается на годы от трех до семи лет, возмущается директор по развитию группы компаний Ridel Алексей Ушаков.

Еще один аспект земля и вода в России изначально воспринимались как общее достояние, частная собственность на которое невозможна. Западный подход, когда ты занимаешь кусок земли и кусок воды и пользуешься этим, воспринимается негативно. Власти понимают это, и когда кто-то пытается получить документ на собственность, то часто следует отказ или серьезное затягивание сроков.

Те яхт-клубы и другие рекреационные зоны, которые все же появляются, как правило, строятся вместе с коттеджным поселком. Если яхт-клуб привязан к поселку, гостинице или бизнес центру, то он окупился в тот момент, когда появился на плане участка. Само наличие такого объекта сейчас повышает стоимость недвижимости в этом месте минимум на 30%, утверждает Ушаков.

Кроме того, далеко не каждый будет рисковать собственными средствами для разработки документации без гарантии результата. Подготовка полного списка документов, не говорю про согласования, стоит $100 000 -200 000 (концепция, ТЭО, маркетинговые исследования, бизнес-план, проект, эскизный проект, изыскания), и это все до согласования. Можно сказать, проект дарится чиновникам, добавляет Ушаков.

В результате на берегах Подмосковья и близлежащих областей сегодня работают в основном дорогие яхт-клубы, созданные на базе старых советских, а также дома отдыха с такой же историей. Оптимальной базой для создания таких объектов по-прежнему служат старые пансионаты, пионерские лагеря на берегах водоемов, которые сейчас используются не по назначению. На таких площадках проще всего оформить разрешения под рекреационное использование того или иного объекта.

Яхт-клубов в чистом виде сейчас не строится, это нерентабельно. Если делать яхт-клуб по современным технологиям, как во всем мире, с плавучими понтонами, то его окупаемость составит как минимум 10 лет. Так, один понтон в 25 м будет стоить около 30 000 евро. Если ставить яхты кормой к понтону, то при ширине каждой 4 м всего можно разместить шесть корпусов. То есть, для того чтобы окупить только понтон, не считая электричества, проведения воды и других затрат по клубу, с каждого судовладельца надо получить 5000 евро. Такие суммы могут платить только очень обеспеченные люди, рассказывает эксперт по проектированию и строительству яхт-клубов Дмитрий Соловьев.

В первую очередь вопросы возникают с переводом категории земли, где главным препятствием служит путаница в законодательстве. Существует двойственность понятия земли рекреационного назначения, допускаемая действующими законами, а именно Земельным кодексом. По словам руководителя юридического департамента компании IntermarkSavills Аллы Лягиной, рекреационные зоны могут быть выделены как из категории земель населенных пунктов, так и из земель особо охраняемых территорий. Такая двойственность накладывает свой отпечаток на сложность процедуры перевода иных категорий земель в земли рекреационного назначения, говорит она.

Законодательная путаница
Для тех, кто является владельцем участка на берегу водохранилища или реки, пригодного для создания рекреационной зоны, оформление разрешений может затянуться на неопределенный срок.

Оптимальное устройство яхт-клуба расположение на его территории переносного шатра под ресторан, без капитальных строений, и проведение там корпоративных мероприятий. Это приветствуется и экологами. Сам ресторан может окупиться и за полсезона, другое дело, что в нагрузку идут причалы, говорит Соловьев.

Если говорить о землях населенных пунктов и рекреационных зонах в них, то правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Если говорить о землях особо охраняемых территорий и выделяемых среди них землях рекреационного назначения, то согласно статье 98 ЗК РФ к таковым относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Казалось бы, именно последние наиболее пригодны для строительства яхт-клубов, однако строительство постоянных причалов усложняет этот процесс.

Кроме того, в Москве вся инвестиционная деятельность, включая предоставление земельных участков, происходит на конкурсной основе. Разработка исходно-разрешительной документации стоит немалых денег, которые инвестор не готов платить без гарантии того, что участок достанется ему. В итоге резко сократилось выделение городских участков под какие-либо рекреационные цели. Складывается впечатление, что все существующие на реке объекты инфраструктуры хотят убрать, а новое не создают. В Подмосковье ситуация также не простая, говорит Соловьев.

Чтобы выделить землю под рекреационное назначение из категории особо охраняемых земель, требуется, чтобы был сделан проект планировки всей территории. Это касается и Москвы, и Подмосковья. Мы столкнулись с тем, что парк Москворецкий (пятая часть Москвы), на территории которого мы создавали объекты, проекта планировки не имел, и поэтому, когда мы пытались спроектировать и создать конкретные объекты, нам говорили, что это невозможно. Проект планировки предполагает четкое разделение на зоны: где можно строить, где нельзя, что отдать под рекреацию, а что нет, где будут проходить границы водоохранных зон и т. д. А чтобы это все сделать, требуются серьезные затраты, которые никто не хочет нести. Как правило, эта процедура финансируется инвесторами, которые строят жилье и кварталы, делится информацией Соловьев.

Более того, Водный кодекс до сих пор до конца не изучен ни чиновниками, ни инвесторами. Для простого обывателя и бизнесмена в отличие от Гражданского и даже Земельного кодекса новый кодекс является чем-то экзотическим. Выделение земель под рекреационные нужды, а также перевод земель для этих целей практически не ведутся.

Еще одним серьезным препятствием на пути реализации рекреационного проекта выступает новый Водный кодекс. До его выступления в силу вообще ничего нельзя было строить в водоохранной зоне. Новый документ дает возможности это делать, но здесь также существует несколько парадоксов. Так, кодекс предполагает продажу или сдачу в аренду прибрежной территории на конкурсной основе. Но если владелец земельного участка захочет приобрести прибрежную зону или арендовать ее, если он проиграет в конкурсе, то территория может достаться кому-то другому. Эти вопросы не имеют четких ответов.

Между тем мировой опыт показывает, что для стран, не обладающих морским берегом, даже на небольших водных пространствах можно создавать доступную инфраструктуру, которая приносит гораздо более ощутимый экономический эффект, чем отдельные дорогие объекты.

В итоге, как констатируют девелоперы и игроки земельного рынка, развитие береговой линии и водного пространства в России сегодня отстает в своем развитии от всех остальных сфер на 15 лет. Ближайшие водохранилища осваиваются без учета какого-либо единого плана. Появляются разрозненные проекты, которые предназначены только для ограниченного контингента. Как правило, это дорогие элитные яхт-клубы или базы отдыха.

К 2009 году Моссельпром, еще недавно специализировавшийся на производстве куриного мяса, превратится в многопрофильный агропромышленный холдинг, утверждает господин Камашев. Сейчас Моссельпром владеет двумя подмосковными птицекомплексами в Домодедове и Константинове, Узловской птицефабрикой в Тульской области и Ожерельевским комбикормовым заводом. Дочка холдинга компания Орелсельпром строит в Орловской области свинокомплекс на 216 тыс. голов. В начале года Моссельпром объявил о программе по развитию молочного животноводства в Новгородской и Орловской областях стоимостью $60 млн (см Ъ от 4 декабря 2007 года).

Через два года холдинг Моссельпром Сергея Лисовского планирует продать на бирже до 25% бизнеса к этому моменту его капитализация должна достичь $1 млрд, рассказал Ъ заместитель гендиректора компании Вадим Камашев. Укрупняться он собирается не только за счет птицеводства (сейчас основной бизнес оценивается всего в $200 млн) и нового животноводческого направления Моссельпром уже приобрел свыше 64 тыс. га в Подмосковье, Курской и Орловской областях, где будет выращивать овощи и зерно. Это сопоставимо с земельными банками Разгуляя, Черкизово и акционеров Вимм-Билль-Данна.

О подмосковном земельном активе Моссельпрома знает замминистра сельского хозяйства Мособласти по переработке сельхозпродукции Константин Сапожников. А в администрации Курской области подтвердили, что у холдинга большой земельный проект в регионе.

Помимо этого, сообщил господин Камашев, Моссельпром начал скупать сельхозугодья: холдинг купил 3,5 тыс. га в Луховицком районе Московской области и более 60 тыс. га в Курской и Орловской областях. Овощекомплекс под Москвой, по его словам, рассчитан на производство 5 тыс. тонн овощей в год и будет использован для выпуска брэндированного картофеля. На остальной земле будет выращиваться пшеница, в первую очередь для обеспечения сырьем собственного комбикормового завода.

В частности, в начале года Моссельпром приобрел птицефабрику Курский бройлер вместе с сетью одноименных магазинов, а сейчас ведет переговоры о покупке Ставропольского бройлера у группы Агрос, уточнил менеджер. На сайте администрации Курской области уточняется, что холдинг приобрел 74,5% Курского бройлера у ОАО Стройтрансгаз, а еще 25,5% остались под контролем региональных властей. Сумма сделки, по оценкам аналитиков, составила $18-20 млн. В Агросе вчера отказались комментировать возможную продажу Ставропольского бройлера. Но сотрудники АПК Черкизовский, Агрика ПП и Продо осведомлены, что Агрос продает актив.

По оценке директора по маркетингу Международной зерновой компании (дочка Glencore в России) Николая Демьянова, стоимость земли сельхозназначения в Курской области может составлять $500-700 за 1 га, а в Луховицах с учетом специализации земельных участков под выращивание овощей $1,5-2 тыс. за 1 га. По словам Вадима Камашева, общий бюджет Моссельпрома в укрупнение птицеводческого направления и диверсификацию бизнеса составляет не менее $300 млн.

Инвестпрограмма должна превратить Моссельпром в компанию стоимостью не менее $1 млрд к 2009-2010 годам, заявил господин Камашев: через два года Моссельпром планирует продать на российской или иностранной бирже до 25% бизнеса. Для сравнения: земельный банк холдинга Разгуляй (капитализация $940 млн) составляет около 40 тыс. га, примерно столько же у Черкизово ($890 млн). Крупными землевладельцами считаются акционеры Вимм-Билль-Данна ($5,2 млрд) Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев, хотя им принадлежит всего около 35 тыс. га.

Моссельпром был создан в 2001 году бывшим гендиректором ЗАО ОРТ-Реклама и сенатором от Курганской области Сергеем Лисовским. Выручка с НДС ЗАО Моссельпром в 2007 году выросла на 47%, до 2,545 млрд руб., объем производства более чем на 45%, до 45 тыс. тонн.

Заявки подали консорциумы, сформированные УК Лидер и французской Vinci. Еще за одним участником предположительно стоит турецкая Enka. Структуры Базэла Олега Дерипаски, в том числе ПГК Трансстрой, от этих проектов отказались. Эксперты считают это логичным, полагая, что Базэл будет, скорее, претендовать на южные автодороги.

Чтобы понравится инвесторам, Моссельпрому нужно сократить долю мяса птицы в выручке холдинга до 50-60%, считает директор департамента управления активами ГК Русские фонды Владимир Вольперт. Из расчета текущей маржинальной доходности птицеводческого бизнеса Моссельпрома, я бы оценил компанию с мультипликатором 8 EBITDA, то есть текущая капитализация этого направления соответствует примерно $200 млн, подсчитал управляющий партнер ИК Falcon Advisers Игорь Кованов. Конкуренция на рынке куриного мяса очень высока в краткосрочной перспективе этот рынок сократит темпы роста с 15-20% в год до 10-12%, а инвесторы прежде всего оценивают потенциал роста отрасли, добавил вице-президент Международной программы развития птицеводства Альберт Давлеев.

Все юридические лица, подавшие заявки на участие в конкурсе, зарегистрированы специально для участия в конкурсе. В Минтрансе и Росавтодоре отказались прокомментировать реальный состав участников. Пока единственным претендентом на строительство платных автодорог, официально объявившим об участии в конкурсе, была российская УК Лидер, управляющая средствами Газфонда. Исходя из требований конкурсной документации (годовой оборот участника должен составлять не менее 30 млрд руб., а опыт строительства и эксплуатации платных дорог -- не менее десяти лет), Лидер сформировал консорциум в составе Газпромбанка, португальской автодорожной компании Brisa, немецкой Alpine Bau и испанской FCC Construccion. В Лидере Ъ подтвердили, что консорциум подал заявки на оба конкурса, а его интересы представляют ОАО Столичный тракт и ОАО Главная дорога. По словам источника Ъ, знакомого с ходом конкурса, еще один из претендентов на строительство участка трассы Москва--Петербург -- французская Vinci, банковскую гарантию которой, скорее всего, дает ВТБ. По словам собеседника Ъ, интересы Vinci представляет ООО Северо-западная концессионная компания.

Вчера конкурсная комиссия на право заключения концессионного соглашения о финансировании, строительстве и эксплуатации автодорог на платной основе вскрыла конверты с заявками на участие в первых конкурсах. Как сообщила вчера пресс-служба Минтранса, на конкурс по участку 15-й--58-й км скоростной автодороги Москва--Санкт-Петербург были поданы заявки от ООО Северо-западная концессионная компания, ОАО Столичный тракт и AERU Highway B.V. На конкурс на строительство 19,5 км участка международной трассы Москва--Минск в обход подмосковного Одинцово подано четыре заявки -- от ООО Западные дорожные концессии, ОАО Главная дорога, AEMOS Highway B.V. и ЗАО ЦНИИЭУС.

Гендиректор аудиторско-консалтинговой компании Финэкспертиза Агван Микаэлян считает отказ Базэла от участия в конкурсе логичным: Их главные строительные объекты сосредоточены в Южном федеральном округе, поэтому, скорее, он может рассчитывать на участие в строительстве трассы Дон, автодорог и олимпийских объектов в Сочи. Глава аналитического департамента Ингосстрах-инвестиции Евгений Шаго полагает, что наиболее высокие шансы на победу в конкурсах у УК Лидер. У него больше лоббистских возможностей, чем у иностранцев. Кроме того, сейчас деньги на Западе очень дорогие, и в финансовой части иностранцы не будут иметь серьезных преимуществ,-- объясняет господин Шаго. Агван Микаэлян, напротив, считает, что у иностранцев неплохие шансы: это первый такой проект в России, и российским компаниям может просто не хватить опыта.
Владелец более 15% сети Магнит и председатель правления банка Система Алексей Богачев вложит около $150 млн в строительство элитного жилого комплекса площадью 21 тыс. кв. м на улице Большая Никитская в Москве, недалеко от Кремля. Часть средств для этого он может выручить, продав в апреле-мае примерно 1% Магнита во время SPO сети в Лондоне сейчас этот пакет стоит почти $35,6 млн.

Источник Ъ не смог уточнить, кто стоит за третьим участником конкурса по петербургской трассе AERU Highway B.V. и схожим по названию AEMOS Highway B.V., но, по его данным, в числе участников конкурсов может оказаться турецкая девелоперская компания Enka. В России турецкая группа пока не занималась дорожным строительством, но участвует в подобных проектах в Хорватии, Румынии, Албании и родной Турции. В российском представительстве Enka информацию об участии в конкурсе не смогли ни подтвердить, ни опровергнуть. Кроме того, свой интерес к конкурсу Ъ в декабре подтверждала проектно-строительная компания Трансстрой, 50% которой в прошлом году купил Базэл Олега Дерипаски. Вчера в Трансстрое отказались от комментариев, а в Базэле Ъ сообщили, что ни Трансстрой, ни другие структуры, аффилированные с Базэлом, заявку на конкурс не подавали.

Один из столичных риэлтеров, осведомленный о планах бизнесмена, уточнил, что проект на Большой Никитской был приобретен у Уральской нефтяной компании (Пермская область). В пятницу связаться с Уральской нефтяной компанией не удалось.

Как пояснил Ъ господин Богачев, еще в начале 2007 года он купил две компании ЗАО ВИС-Инвест и ЗАО Л.О.Ф., на которые были оформлены инвестконтракты по реконструкции двух зданий на Большой Никитской, д. 9/15/2, стр. 1 и стр. Он собирался передать эти здания под нужды банка Система, но так как строительство офисов в центре Москвы сейчас запрещено, концепция поменялась: здесь будет возведен комплекс общей площадью 21 тыс. кв. м, часть его займет жилье (30 квартир и 20 апартаментов), остальное торговые помещения и подземный паркинг на 170 машиномест. Инвестиции в проект, включая покупку инвестконтракта и затраты на расселение жителей, господин Богачев оценивает в $130-150 млн.

ОАО Магнит владеет одноименной сетью дискаунтеров более 2 тыс. магазинов. Прогнозная выручка в 2007 году $3,497 млрд. В апреле 2006 года ОАО провело IPO на ММВБ и РТС (сейчас в свободном обращении 20,72% акций), после которого доля Алексея Богачева составляла 15,06%. Теперь, согласно отчетности компании, 51% Магнита контролирует гендиректор Сергей Галицкий, 7,53% принадлежит топ-менеджменту, 13,3% владеет компания Labini Investments Ltd, 7,45% принадлежит Lavreno Ltd (конечные бенефициары компаний не раскрываются, среди них господин Богачев).

По словам источника, близкого к Магниту, Алексей Богачев может продать около 1% ОАО Магнит в виде GDR на Лондонской фондовой бирже в апреле-мае. Сейчас бизнесмен контролирует около 15% компании (см. справку). Всего в ходе SPO может быть продано более 14% акций сети, включая допэмиссию и бумаги нынешних акционеров; free float возрастет до примерно 32,4% (см. Ъ от 14 февраля). По итогам торгов в РТС в пятницу капитализация Магнита составляла $3,557 млрд, то есть 1% стоил около $35,6 млн.

Первый девелоперский проект Алексея Богачева удачно расположен: неподалеку от планируемого жилого комплекса находятся Манежная площадь и Александровский сад, поэтому инвестор может рассчитывать на очень высокие цены продажи 1 кв. м, комментирует ведущий аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев. На Большой Никитской цены составляют $15-20 тыс. за 1 кв. м, но сами дома, как правило, не являются новыми. А в соседних переулках, где построены новые элитные дома, цены уже устанавливаются от $30 тыс. за 1 кв. м, объясняет господин Кудрявцев. По его словам, стоимость машиноместа в паркинге в этом районе Москвы начинается от $150 тыс. Только на продаже квартир при средней цене $20-22 тыс. за 1 кв. м. Алексей Богачев сможет заработать около $224-246,4 млн (из расчета, что выход жилых площадей составит около 70% от площади комплекса без учета паркинга, или 11,2 тыс. кв. м), подсчитывает риэлтер. Еще около $26 млн принесет реализация машиномест.

Алексей Богачев разносторонний инвестор: кроме продуктового ритейла и банковского бизнеса он занят строительством розариев на 200 га в Краснодарском крае (является совладельцем компании Сельхозпроминвест). В этот проект, по собственным подсчетам предпринимателя, уже инвестировано около $40 млн. В начале 90-х каждый бизнесмен мечтал иметь собственный ресторан, биржу и модельное агентство, потом пришла мода на колбасные комбинаты, а теперь все дружной толпой ринулись в девелопмент, прокомментировал основатель сетей Пятерочка и Карусель Андрей Рогачев. Алексей (Богачев. Ъ) вкладывает средства в те сектора бизнеса, которые считает высокодоходными, отметил совладелец Магнита Сергей Галицкий.



Главная --> Публикации