Главная --> Публикации --> Как разделить миллиарды? В 2007 г. темпы роста цен на первичную недвижимость в ростове-на-дону заметно снизились Необычное жилье для необычных людей "кому удобно, что на курской не стало площади? это не добавило красоты городу" Рынок жилья санкт-петербурга: плавный рост цен

Но обо всем по порядку. Сейчас подать заявку на участие в программе Молодой семье доступное жилье могут лишь две категории молодых людей: те, у кого дети, и их возраст не превышает 35 лет, и бездетные семьи моложе 35 лет, но при этом они должны состоять в зарегистрированном браке не менее года. Есть и другие условия желающие вступить в программу должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (иметь менее 10 кв. метров жилплощади, если они проживают в отдельной квартире, и менее 18 кв. метров в коммунальной) и быть прописанными в Москве. Зато что сегодня крайне важно под действие программы подпадают матери-одиночки. Если незамужняя женщина и ее ребенок лишены жилья, то они тоже могут стать участниками программы Молодая семья.

Люди встречаются, люди влюбляются, женятся И начинаются проблемы, главная из которых где жить? В прошлом году в Москве по программе Молодой семье доступное жилье новые квартиры получили 1129 молодых семей столицы, а вступили в брак более 94 тысяч молодых людей в возрасте до 30 лет Сейчас планируется изменить условия программы, с тем чтобы в ней смогли принять участие больше молодых семей. В 2008 году в рамках программы им будет выделено 470 тыс. кв. метров жилья

Что дает программа? В зависимости от того, к какой категории относятся претенденты, молодым людям может быть предложено несколько разных вариантов улучшения жилищных условий. Но самое главное это то, что московские семьи получают возможность купить квартиру по льготной цене, которая равна примерно 24 тыс. руб. за квадратный метр. Стоимость, естественно, меняется в зависимости от того, о какой квартире идет речь на вторичном рынке или в новостройке.

Кроме того, сейчас, на втором этапе реализации программы, в столице разработана специальная система приоритетов, позволяющая предоставить квартиры в первую очередь тем, кто больше в них нуждается. Ведь на социальное жилье также существует очередь, и участия в Молодой семье не всегда достаточно, чтобы получить квартиру немедленно. Приоритет отдается тем, кто встал в очередь на улучшение жилищных условий до 2005 года, молодым семьям, в которых более одного ребенка, жителям коммуналок. Рассчитывать на быстрое решение проблем могут и те семьи, жилплощадь у которых значительно меньше установленной нормы.

Оплачено жилье тоже может быть по-разному в рассрочку до 5 лет, с использованием собственных средств или при помощи государственной субсидии, которая предоставляется очередникам (тем участникам программы, которые более десяти лет ожидают улучшения жилищных условий). К каждой семье, претендующей на приобретение социального жилья, применяется индивидуальный подход. Районные управы подбирают наиболее удобную семье программу оплаты, выбирают подходящую квартиру из имеющегося жилищного фонда.

Хоромы, впрочем, по льготной цене приобрести нельзя правительство Москвы установило ограничение: на одного члена молодой семьи положено 18 дешевых метров. Но у супругов всегда есть возможность купить более просторную квартиру, доплатив за излишки. При этом цена лишних метров также далека от рыночной, просто льгота по ним меньше.

Семьям, принявшим участие в программе, предоставляют квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье. Место проживания молодые люди выбирают не самостоятельно все зависит от фонда, которым располагает управа района, где прописаны нуждающиеся в улучшении условий. В некоторых районах Москвы молодым семьям пока может быть предложено лишь жилье на вторичном рынке. Однако в большинстве столичных округов молодежи все-таки предлагаются квартиры в новостройках.

Тем семьям, которые не могут заплатить за квартиру из своего кармана и не имеют права на субсидию, государство предлагает специальную ипотечную программу. При этом льготная цена на жилье сохраняется, а ипотека гораздо доступнее действующих предложений коммерческих банков. Семья может выплачивать кредит за квартиру хоть двадцать лет. Процентная ставка по такой ипотеке в 2008 году не будет превышать 7%.

Не прибавит ли упрощение условий программы проблем городским властям? Ни в коем случае. Для Москвы программа Молодой семье доступное жилье это мощный и эффективный инструмент по созданию благоприятной экономической ситуации. Чем больше будет спрос на социальное жилье, тем больше его будет построено. А это уже касается не только молодых семей, которые сами оплачивают квартиры (пусть и по льготной цене), но и всех категорий населения, имеющих право на помощь города, инвалидов, ветеранов, многодетных семей. В идеале большие объемы сдаваемого социального жилья должны привести к сокращению числа людей, нуждающихся в квартирах. Чем больше москвичей примут участие в социальных программах, тем меньше будет спрос на рынке, а значит, постепенно властям удастся замедлить рост цен на жилье в столице.

Один из первых шагов по популяризации Молодой семьи увеличение возрастного ценза. Правительство РФ приняло решение увеличить максимальный возраст участников программы по обеспечению жильем молодых семей с 30 до 35 лет. Это правило будет действовать во всей стране, однако наиболее важно оно именно для Москвы. В Москве, по статистике последних нескольких лет, молодые люди вступают в брак в среднем на 2 года позже, чем в других регионах страны. Москва отличается от других регионов еще и тем, что в столице больше ресурсов, больше жилья, которое можно сделать доступным. Темпы строительства в Москве гораздо выше, чем в остальных городах России, соответственно, больше возводится и социального жилья. Есть еще один фактор в Москве в целом выше уровень жизни, есть рабочие места, достойный средний заработок, в том числе и у молодежи.

Треть всех молодых семей после получения новой квартиры обзаводятся детьми у кого-то в муниципальных домах родились первенцы, а кто-то решился и на второго или третьего ребенка. Тем более что при рождении или усыновлении ребенка установлены льготы в виде списания части долга: для первого ребенка в размере стоимости 10 кв. метров; для второго ребенка 14 кв. метров; для третьего и каждого последующего по 18 кв. метров за ребенка. По словам руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петра Сапрыкина, эти меры поддержки апробированы на молодых семьях, а сегодня мы предлагаем распространить их на все семьи с несовершеннолетними детьми без учета возраста родителей.

К сожалению, сегодня основная проблема программы Молодой семье доступное жилье некомпетентность местных органов управления. Если бы решения по предоставлению квартир по льготной цене принимались непосредственно в правительстве столицы, в департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, возможно, сама процедура вступления в программу была бы проще. Нередко чиновники в управах, принимающие решения о том, включать или не включать ту или иную семью в число участников программы, руководствуются только им понятными критериями. А ведь сегодня для большинства молодых семей главным условием для рождения детей является прежде всего наличие необходимого жизненного пространства.

Жилье в статистике
В столице ежемесячно выставляется на продажу более 20 тысяч квартир. Бывают сезоны, когда эта цифра увеличивается чуть ли не вдвое. И это при том, что стоимость квадратного метра неуклонно ползет вверх.

Особое внимание уделяет правительство Москвы многодетным семьям и семьям, в которых растут дети-инвалиды, а также детям, оставшимся без попечения родителей. Детям-сиротам выпускникам детских домов и школ-интернатов за два года планируется предоставить около 1,2 тыс. отдельных квартир, более тысячи будет выделено семьям с несовершеннолетними детьми-инвалидами. Около 500 семей, имеющих троих и четверых детей (из 6 тыс., стоящих в очереди), в 2007 году были обеспечены жильем за счет городского бюджета. В нынешнем году планируется полностью обеспечить квартирами семьи с пятью и более детьми, которые встали на жилищный учет до 1 марта 2005 года. Однако, к сожалению, некоторые из многодетных семей являются неблагополучными, констатирует Петр Сапрыкин. Есть случаи, когда они сдают или даже продают полученное от города жилье, не оплачивая при этом коммунальные услуги. В результате потраченные городом средства не достигают своей главной цели улучшения жилищных условий детей. В связи с этим защита прав детей требует максимально индивидуального подхода к каждой семье при выделении городского жилья.
Один мудрец решил купить себе квартиру. И когда риэлтор задал ему вопрос о ее размерах, старик ответил: Настолько большой, чтобы из-за домашних дел у моей жены не было времени торчать у своей мамочки, и настолько маленькой, чтобы теща не переселилась к нам. Хотя желание и попало в разряд анекдотов, но, наверное, отыскать такую квартиру в Москве вполне реально.

Согласно базе данных БТИ почти две трети домов относятся к муниципальному жилью, по 6 процентов приходится на ЖСК и федеральный жилой фонд. Что касается приватизированных квартир, то по некоторым данным в Москве в личную собственность граждан перешло почти 80 процентов жилого фонда.

Квартирная картина будет неполной еще без нескольких занятных цифр. Жилой фонд столицы составляет порядка 40 тысяч строений, а их общая площадь - более 218 млн. кв. м. По данным Бориса Флексера, руководителя исследовательского центра компании МИЭЛЬ-Новостройки больше всего жилых зданий приходится на Западный административный округ - 14,2 процента. Всего лишь на 0,3 процента отстает Восточный округ. Однако по общей жилой площади лидируют Южный и Юго-Западный административные округа, на которые приходится по 12,7 и 12,5 процента соответственно. Дело в том, что в ЗАО и ВАО преобладают дома низкой этажности, в то время как в ЮАО и ЮЗАО, напротив, очень много высоток.

Конечно, старинные усадьбы хотелось бы сберечь, да и спрос на них среди состоятельных клиентов быстро растет. В жилом фонде города их всего-то осталось 2429 или чуть больше шести процентов от общего числа зданий. Как ни странно, но больше всего московских домов было построено при Никите Сергеевиче Хрущеве. Несмотря на снос, доля хрущовок составляет 42,4 процента. Соответственно и покупателей в этом секторе больше чем в других. На брежневскую эпоху приходится 17,4% домов, и 18% составляют жилые строения, воздвигнутые после 1982 года.

Элитки, хрущобы, новоделы
Даже новичок-риэлтор обязательно спросит: в каком доме клиенту хотелось бы иметь жилье? В клубном элитном? Современном, монолитном? Или средств хватает только на квартиру в хрущевке? Были бы деньги, а предложения на любой вкус и достаток. Хотя сказать точно, сколько жилья того или иного класса имеется в мегаполисе, практически невозможно. Дело в том, что архитектурный облик Москвы постоянно обновляется: хрущобы нынче подвергаются активному сносу, а дома дореволюционной постройки коренной реконструкции. И даже специалисту трудно определить, что в результате такого ремонта получается то ли старая усадьба, то ли совершенно новый дом. Зато сами москвичи давно окрестили такие строения новоделами.

Конечно, и риэлторам проще всего торговать квартирами в домах новой постройки, где все квартиры с удобными планировками, большими кухнями и прихожими, где нет устаревших коммуникаций, ужасающих подъездов, где, наконец, во дворе без труда смогут разъехаться две машины. Да и наши покупатели запрашивают жилье в новых монолитных или панельных домах, современных улучшенных серий, - подтверждает Николай Андреев, генеральный директор ООО Пересвет-Недвижимость, - Например, ПЗ-М, КОПЭ, П-44Т, П-44М, ГМС-1, С-222, И-155, где помимо нормальных кухонных условий, имеются просторный холл, высокие потолки, застекленные лоджии. Понятно, что цена подобных предложений гораздо выше, чем стоимость маленьких квартир в хрущевских домах.

Такой разный покупатель
Идеально, когда вкусы покупателей совпадают с их бюджетом. - Говорит Надежда Кот, управляющий директор компании Кирсанова Риэлти, - Хотя существует и некий региональный окрас сделки. К примеру, покупателей из Санкт-Петербурга сложно испугать квартирами в старом доме на Мясницкой или Новой Басманной. Для состоятельного покупателя из областного города элитной может стать квартира в цековском доме, а москвич будет искать современное жилье, которое всегда хорошо покупается и продается, что считается лучшим и надежным способом для вложения квартирного капитала.

Недавно президент Союза инженеров-сметчиков и директор Департамента ценообразования Ассоциации строителей России (АСР) Павел Горячкин высказал мнение, что фразы чиновников и некоторых аналитиков, о том, что жилье будет дорожать в 2008 году в пределах 10%-15%, носят безответственный характер и говорят, что авторы этого мнения не владеют реальными цифрами. Сотрудники аналитического центра ирн.ru, решили выяснить, насколько это утверждение соответствует действительности.

Хорошо, если покупатель сразу определиться с выбором риэлторского агентства, - дополняет коллегу Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, - Например, мы ничем не сможем помочь клиенту со скромным бюджетом. Ведь наша специфика элитный рынок. А элитные дома и сосредоточены большей частью в дорогом и респектабельном Центральном округе Москвы. Тут и современный монолит и отреставрированные усадьбы.

И для того, чтобы избежать дальнейшего снижения уровня прибыльности строители будут вынуждены повышать цены на новостройки. По мнению департамента ценообразования АСР жилье будет дорожать благодаря трем основным факторам: растет стоимость земельных участков под застройку, поднимаются затраты на подключение к энергосетям и продолжается рост цен на стройматериалы. По данным АСР сегодня расходы на землю составляют в Москве около $700 на квадратный метр, а энергетика обходится еще в $50

Основная проблема, по словам г-на Горячкина, в том, что темпы роста затрат строителей опережают темпы роста цен на жилье. Если в 2006 году многие участники рынка говорили о сверхприбылях строителей, то сегодня, по мнению специалиста АСР, наметилось резкое сокращение разницы между продажной ценой и себестоимостью строительства. При этом Павел Горячкин утверждает, что нормальный мировой доход от строительной деятельности составляет 14%-18% годовых. А в России, судя по озабоченности представителя АСР, этот показатель находится на грани 14%.

Допустим, что затраты на строительство не исчерпываются приведенными выше тремя основными составляющими. Если приплюсовать к указанным затратам инфраструктурные нагрузки, непрозрачные схемы получения строительных площадок и другие непредвиденные расходы, получится что-то около $3000 за квадратный метр. При этом, по расчетам Индикаторов рынка недвижимости, средняя цена жилого метра на конец марта составила $522 И это только на вторичном рынке. На первичном рынке она превышает $6 тыс.При этом, стоит отметить, что затраты на строительство примерно одинаковы, что при возведении панельного жилья, что при строительстве кирпично-монолитного дома.

При этом, по данным ЦНИИЭП Жилище, собственно строительные затраты составляют в Москве в разных районах и проектах от $800 до $1500 за квадратный метр. Таким образом, общий объем затрат на строительство в Москве должен составлять порядка $2000-$2700 за квадратный метр.

Наконец, даже если же допустить, что полные затраты на строительство составляют 100% от продажной стоимости, то застройщики, как минимум, могут заработать на росте стоимости жилья. Если поверить Павлу Горячкину, то за 2008 год квартиры в новостройках подскочат еще примерно на 40%. 40% годовых снова больше, чем 14%-18%. При этом указанные некоторыми представителями власти и аналитиками темпы прироста 15% в год вполне укладываются в вилку 14%-18% нормальной европейской прибыли.

В итоге, рыночные цены примерно вдвое превышают полную сумму затрат на строительство. Для объективности отметим, что строительный процесс занимает около 3 лет, то есть годовой доход девелоперов составляет порядка 30-35%, что также больше указанных г-ном Горячкиным 14-18%.

Но даже если допустить, что ожидания представителей АСР вполне справедливы, им не позволит осуществиться уровень платежеспособного спроса. Для среднестатистической семьи с 1 или 2 детьми трехкомнатная квартира (средний размер порядка 120 кв. м) считается жильем, по минимуму соответствующим нормальным условиям жизни. Цена квадратного метра такой трехкомнатной квартиры, расположенной в не очень престижном районе Москвы составляет порядка $6 тыс. Общая стоимость такого жилья составит примерно $720 тыс. А если брать квартиру немного больше (порядка 150 кв. м) и в более-менее престижном районе Москвы, то цена квадратного у нее будет колебаться между $7-$8 тыс. В этом случае общая стоимость уже превысит $1 млн. Основная масса населения Москвы не обладает такими суммами. При этом представители власти и аналитического сообщества, указывающие на возможный рост в этом году стоимости квадратного метра в Москве на 15%, ориентируются именно на платежеспособность коренных москвичей.

Поэтому слушать доклады от специалистов АСР о попытках сохранить некую исчезающую дельту между себестоимостью и продажной стоимостью квартир несколько странно. Скорее всего, речь идет именно о попытках возвращения сверхприбылей, поскольку российские застройщики не имеют опыта работы на понижающемся рынке. Учитывая такой подход крупных компаний-застройщиков к строительству доступного и комфортного жилья гражданам России, вероятнее всего, наши граждане не получат ни первого, ни второго.

Необходимо развернуть кампанию подачи заявлений, и когда их будет тысяча, можно будет собрать 3 тыс. человек на митинг, вот каким путем нужно идти, -- поддержал инициативных горожан председатель совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению фракции Яблоко -- Объединенные демократы Дмитрий Катаев. Пока, по данным активистов ТСЖ, ни одному объединению жителей многоэтажек получить землю в собственность не удалось. Те же, кто активно взялся оформлять свое право на придворовую территорию, столкнулись с бюрократическими препонами и саботажем со стороны городских чиновников. Москомархитектура нам предоставляет эскизы размежевания от 1999 года, а сколько за это время в городе было понастроено, -- сетовали представители ТСЖ и других объединений собственников. Кроме того, по словам выступавших, сами межевые проекты представляют собой не столько границы придомовых участков, сколько так называемые красные линии города, в пределах которых приватизация невозможна. У нас весь квартал в красных линиях, из подъезда выйдешь -- красная линия, все так и говорит об установке властей, что даже песочницу во дворе нам не отдадут, -- заявил представитель ТСЖ по улице Ленинская, 76.

Между тем, даже во всей России потенциальное количество покупателей, которые были бы готовы заплатить $1 млн не велико. По оценкам Merrill Lynch, общее число долларовых миллионеров в России составляет порядка 250 тыс. человек. Даже если всех их заселить в Москву, они составят не больше 2,5% от общего числа жителей столицы. При этом, по оценкам аналитического центра ирн.ru, большинство из них уже имеет квартиры в Москве, то есть спрос на жилье в столице у них просто отсутствует. Следовательно, единственными потенциальными покупателями квартир в Москве остаются жители с меньшими доходами, а им как раз таки не хватает средств для покупки жилья. Именно поэтому рост цен, в этом году, скорее всего не превысит 15%.
Столичные власти, судя по всему, пытаются притормозить не только массовую приватизацию земли промышленных предприятий, но и оформление в собственность ТСЖ участков, прилегающих к многоквартирным домам. Землю без боя нам не дадут, -- сделали вывод из своей переписки с чиновниками те горожане, которые отозвались на призывы мэрии и самостоятельно занялись управлением своих кондоминиумов. Вчера в Мосгордуме на заседании круглого стола по проблемам оформления земельных участков в собственность выяснилось, что представители многих ТСЖ готовы не только завалить мэрию заявками на приватизацию дворовых участков, но и поддержать свои требования митингами на улицах.

С тем, что вся эта неразбериха создается чиновниками целенаправленно, согласен и лидер фракции Яблоко -- Объединенные демократы Сергей Митрохин. Оппозиционеры полагают, что цель городских чиновников -- застопорить оформление земли на время, пока в Госдуму не поступят московские поправки в федеральное земельное законодательство. В частности, в конце марта Мосгордума согласилась инициировать с подачи мэрии проект поправок в статью 3.1 федерального закона О введении в действие Земельного кодекса РФ. Этот документ предусматривает оформление в собственность субъекта федерации всех территорий, не занятых объектами капитальной застройки. Речь, по словам Сергея Митрохина, идет как раз о дворовых территориях, и этой поправкой мэрия пытается закрепить свое обещание передавать в собственность жителям только участки, находящиеся непосредственно под подошвой дома. Немногочисленным оппозиционным депутатам Мосгордумы, чьи попытки отклонить эту инициативу были проигнорированы Единой Россией, остается лишь объединять усилия с инициативными группами граждан и устраивать пикеты. Все это надо запомнить, ведь меньше чем через два года будут выборы в Мосгордуму, -- призвал коллег г-н Катаев.

Председателя территориальной общины Никольское Войковского района Викторию Васенкову насторожило, что в департаменте земельных ресурсов города ей объяснили порядок не приватизации участка, а лишь его оформления для эксплуатации. Г-жа Васенкова уверена, что с этого года серьезным препятствием станет и резкое повышение властями кадастровой стоимости участков, от которой рассчитывается налог на землю. В частности, для многоквартирных домов он составляет 0,1%. Напомним, что правительство Москвы в декабре прошлого года повысило кадастровые расценки в два-пять раз в зависимости от расположения участков. В нашем районе средняя кадастровая стоимость составляла 21 тыс. руб. за квадратный метр, а сейчас 30 тыс., а в районе Арбата она была 41 тыс. руб., а стала 119 тыс. за квадратный метр. У меня получается 15 руб. с многоквартирного дома за один квадратный метр в год -- набегает весьма приличная сумма, и это еще без платы за обслуживание земли, -- пояснила г-жа Васенкова. По ее мнению, это повышение заставит некоторые ТСЖ добровольно отказаться от притязаний на землю.



Главная --> Публикации