Главная --> Публикации --> Рынок загородного жилья подмосковья - количественный рост и качественные перемены Возле парка победы построят "лунный город" Златые горки Россия – страна квартиросъемщиков, в которой треть населения живет вместе с родителями Законные решения

Встает вопрос: неужели те, кто еще недавно имел хотя бы слабую надежду на приобретение собственного жилья или улучшение жилищных условий, могут распрощаться с мечтой?

В последнее время в профессиональных кругах все чаще заходит речь о том, что либерализация условий выдачи ипотечных кредитов обусловила возникновение кризиса в США. На этой волне многие отечественные банки не только перестали предоставлять кредиты без или с отсроченным первоначальным взносом, но и вообще отказались от выдачи ипотечных ссуд, посчитав, что это слишком рискованно в сложившейся экономической ситуации.

Спецдепозиты
В первую очередь надо отдать должное российским банкам, которые даже в условиях кризиса не только не свернули направление ипотечного кредитования в своей линии продуктов, но и позаботились о гражданах, действительно нуждающихся в собственном жилье. Ряд финансовых организаций предлагает специальные депозиты, ориентированные на тех, кто самостоятельно осуществляет накопления для выплаты первоначального взноса. Учитывая то, что условия по депозитам сегодня выгодные, этот инструмент вполне может быть использован для накопления первоначального взноса, уверена вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Динара Юнусова.

В развитых странах ипотека привычный и удобный механизм улучшения жилищных условий. Практически для всех категорий населения имеются специально адаптированные кредитные продукты. Например, ипотечные программы как для молодых, так и для людей старшего возраста (соответственно, с повышающимися или понижающимися аннуитетными выплатами), программы гибких ставок, государственные дотации и т. д. Поскольку российский рынок развивается на базе уже апробированных на Западе технологий, то в далеком будущем мы тоже придем к этому. Но что же делать тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия сейчас, а не через пять десять лет? Оказывается, выход все-таки есть. И не один.

Минус таких программ в том, что рассчитаны они на людей с хорошим уровнем дохода, имеющих возможность ежемесячно откладывать определенную сумму и самостоятельно в течение небольшого периода накопить на первоначальный взнос. Те же, у кого нет собственного угла, кто вынужден ежемесячно платить за аренду жилья, вряд ли смогут откладывать деньги.

Открыв ипотечный депозит, будущий заемщик может рассчитывать, в частности, на более высокий, чем по остальным программам, процент. Кроме того, в договоре можно указать срок такого вклада и условия его пролонгации. Если по истечении срока накопленная сумма окажется недостаточной, банк продлит депозит. Но, пожалуй, главное преимущество для клиента состоит в том, что он имеет право взять ипотечный кредит раньше истечения срока договора по вкладу. Само наличие вклада делает банк более лояльным к будущему заемщику и повышает его шансы получить одобрение кредитного комитета. В таком случае при досрочном закрытии счета заемщик не потеряет проценты, как это бывает при размещении средств на срочных депозитах. Юниаструм банк предлагает вклад Жилищный накопительный под 10 10,5% в рублях с возможностью ежемесячного пополнения и капитализацией процентов. По вкладу Ипотечный Абсолют банка процентные ставки меньше, от 6,5 до 9,25%, накопление средств на первоначальный взнос осуществляется в любой валюте: долларах, евро или рублях. В банке Зенит вклад Срочный с пролонгацией предусматривает неоднократное автоматическое перезаключение договора на тот же срок. В зависимости от вносимой суммы и срока вклада в рублях проценты по депозиту изменяются от 2,25 до 9,5.

Уровень развития потребительского кредитования в России в отличие, например, от того же ипотечного значительно выше. В первом случае от заемщика требуется меньше документов, да и вероятность положительного решения банка относительно выдачи ссуды значительно выше. Полученные деньги теоретически можно направить на оплату первоначального взноса. Тем не менее здесь таится опасность, что данные о проведенной операции поступят в базу, по которой другая финансовая организация, куда обратится заемщик уже за ипотечной ссудой, сможет проверить его кредитную историю. В результате высока вероятность того, что в предоставлении второго, ипотечного кредита, гражданину откажут. Все зависит от дохода заемщика: если он достаточен, чтобы погашать два кредита, то банк выдаст ему еще один например, ипотечный. Конечно, человек должен подтвердить свои доходы, считает Д. Юнусова.

Взаймы у банка
Для такого рода заемщиков одним из вариантов формирования первоначального взноса является потребительский кредит.

Сдать квартиру в ломбард
Если будущий заемщик имеет в собственности квартиру, банк расценивает это как существенный плюс. Из всех перечисленных вариантов улучшения жилищных условий это наиболее удобный и наименее рискованный.

Даже в случае уверенности в получении второй ссуды лучше все же предварительно взвесить все за и против. Необходимость ежемесячно выплачивать долг не по одному, а сразу по двум кредитам, безусловно, скажется на доходах семьи по крайней мере в течение трех лет, а может, и дольше. Ведь придется значительно ограничивать себя в обычных тратах. И к этому надо быть готовым, в том числе психологически. Другой минус потребительского кредита как правило, высокие проценты. Это значит, что вернуть банку предстоит большую сумму, чем та, которая была взята для внесения первоначального взноса.

Во-вторых, под залог имеющегося жилья заемщик получает так называемый ломбардный кредит в сумме, составляющей до 60% от стоимости заложенной квартиры, а при подтвержденном доходе до 80%. Балтийский Банк, в частности, предоставляет такой кредит на срок до 25 лет под 12,5% в евро. Наиболее подходящим подобный вариант может быть в том случае, если заемщик покупает вторую квартиру или испытывает определенные сложности с платежеспособностью, считает генеральный директор небанковской рефинансирующей компании АТТА Ипотека Александр Черняк. Ломбардный кредит, предоставляемый нашими банками-партнерами по всей России, один из самых популярных. А это говорит о многом.

Использовать это преимущество можно сразу несколькими способами. Во-первых, сам факт наличия такой собственности способен не только снизить для заемщика объем первоначального взноса с 20 до 10%, но и стать дополнительным аргументом в пользу принятия банком положительного решения о выдаче кредита.

Как говорится, волков бояться в лес не ходить. Первоначальный взнос это своеобразный тест на финансовую прочность как банка, так и самого заемщика. Если человек в состоянии скопить денег на первоначальный взнос, грамотно сбалансировать доход и расход в своем персональном бюджете, то тогда финансовая организация будет уверена в сознательности заемщика и при выплате ипотечного кредита.

И в-третьих, кредит выдают под залог имеющейся квартиры с ее последующей продажей. В этом случае заемщик получает деньги в залог недвижимости, которая на данный момент находится в собственности, оформляет ипотечную ссуду на приобретаемое жилье, а затем, после переезда, продает заложенную квартиру и таким образом гасит большую часть кредита. По мнению генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж Алексея Шленова, несомненный плюс этой схемы в том, что жилье продают только тогда, когда найдено новое. Этот способ подойдет для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия путем приобретения квартиры большего метража или, допустим, в другом районе.

Как и в черте города, быстрее всего росло в цене самое недорогое, а потому самое спрашиваемое и ходовое жилье - однушки (плюс 6,6% за месяц) в панельных домах.


За март - первую половину апреля сенсаций на подмосковном рынке жилья не произошло. Квартиры продолжали дорожать - как, впрочем, и в столице.

Цена предложения в марте, $/кв. м в среднем
(населенные пункты в пределах 40 км от МКАД)

Однако разница в цене между соседними московскими и подмосковными микрорайонами в домах примерно одного качества по-прежнему составляет не менее $500 - 1000 за квадратный метр. И это лучшая реклама Подмосковью. Поскольку, если вы не готовы платить больше $3500 за квадрат, деваться особо и некуда.

Сходня 2121
Химки 3728
Долгопрудный 3323
Лобня 2872
Мытищи 3523
Пушкино 2669
Королев 3266
Ивантеевка 2374
Щелково 2454
Фрязино 2395

Север

Балашиха 3066
Реутов 3753
Железнодорожный 2748
Люберцы 3055
Томилино 3025
Малаховка 2532
Жуковский 2675
Раменское 2441
Дзержинский 3292
Лыткарино 2696

Восток

Видное 3418
Домодедово 2843
Щербинка 2996
Подольск 2708
Троицк 2869
Климовск 2741

Юг

Апрелевка 2399
Одинцово 3504
Красногорск 3555
Нахабино 2925
Дедовск, Снегири 2402
Лесной Городок 3300

Запад

Советы покупателям

По данным arn.ru

...главный критерий - чтобы цена была как можно ниже

Что выбрать, если...

Однако, если вы покупаете квартиру не для родителей-пенсионеров, стоит подумать, где вы будете работать и как и на чем до этой работы ездить.

Чем дальше от Москвы, тем ниже цены. В дальнем Подмосковье (от 40 км за МКАД) они к тому же и растут медленнее (за исключением запада), чем в ближнем и среднем. Это выгодно, если нужно совершить обмен через куплю-продажу из другого региона.

- Обратите внимание на города ближнего Подмосковья, где, помимо шоссе, есть еще и удобно расположенные железнодорожные станции, - советует Павел ПУЗЫРЕВ, генеральный директор группы компаний ИТЭК. - Железнодорожное сообщение сейчас модернизируется. Это шанс доехать до центра Москвы без пробок. Скажем, если вы покупаете квартиру в 10 минутах ходьбы от станции Сходня, в центре вы окажетесь за 40 минут (10 минут пешком плюс полчаса на электричке).

...важнее всего - хорошая экология

...цена имеет значение, но и быстро добираться на работу хотелось бы

Но стоит отметить, что города без промышленности обычно находятся не менее чем в часе - полутора часах езды от Москвы.

- Выбирайте города-спутники, где нет ярко выраженной промышленной инфраструктуры, например, Пущино, Звенигород, - говорит Павел Пузырев.

Прогнозы экспертов
Татьяна Пальчикова заместитель генерального директора компании Трест-1991:

- Ищите вариант своей мечты и увольте риэлтора, который торопит выбирать из того, что есть, уверяя, что дальше будет только хуже, - советует также Максим Каталов, директор агентства недвижимости Открытая Компания.

Максим Каталов, директор АН Открытая Компания:

- В дальнейшем, вероятнее всего, рост цен будет более плавным: в районе 1,5 - 2% в месяц. А в период конца весны - начала лета он, возможно, замедлится еще больше - до 0,5 - 1,5%. Спрос на подмосковные квартиры мог бы быть более высоким, если бы не снизилось число выдаваемых ипотечных кредитов.



- Цены достигнут апогея к концу весны. А летом можно ожидать увеличения объема предложений.

От вчерашнего заседания суда мало кто ждал сенсационных решений: в течение года, прошедшего со дня задержания и ареста господина Бойко оперативниками столичного УБОП в клубе Next Door, суд неизменно удовлетворял ходатайства СК о продлении сроков содержания подследственного под стражей. На этот раз судья Дмитрий Монекин, приступив 25 января к рассмотрению очередного ходатайства следствия о продлении ареста (на этот раз до 15 июня), сначала отложил вынесение решения до 28 января, сославшись на обилие представленных в суд материалов, а вчера отказал в ходатайстве. Теперь Василий Бойко может выйти на свободу 22 февраля, когда истекает его нынешний срок содержания под стражей. Как пояснили в Мосгорсуде, неожиданное решение было вызвано тем, что следователь СК не представил в суд надлежащим образом оформленное представление на продление сроков содержания подследственного в СИЗО.

Мосгорсуд вчера отказался продлить срок содержания под стражей председателя совета директоров компании Вашъ финансовый попечитель (ВПФ) Василия Бойко. Это неожиданное решение суд мотивировал тем, что следователь неправильно оформил документы на продление ареста. Теперь бизнесмен, обвиняемый в мошенничестве при покупке крупных земельных участков в Рузском районе Подмосковья, может выйти из СИЗО 22 февраля. Впрочем, следственный комитет (СК) при МВД РФ, расследующий дело Василия Бойко, намерен опротестовать решение Мосгорсуда.

В компании Вашъ финансовый попечитель вчера решение Мосгорсуда назвали маленькой победой. Там сказали Ъ, что, хотя уверены в невиновности и освобождении господина Бойко, в случае необходимости компания готова внести залог за своего руководителя в размере 50 млн руб.

Напомним, что против Василия Бойко СК возбудил несколько уголовных дел. Суть обвинения во всех случаях практически одинакова: бизнесмену инкриминируются крупномасштабные махинации, совершенные в составе группы лиц при покупке земельных участков в Рузском районе Подмосковья, а также легализация имущества, нажитого преступным путем. Помимо председателя совета директоров ВПФ по этим же уголовным делам под стражей также находится практически все руководство компании -- гендиректор Мария Лобода, глава юридического департамента Олег Чудновский и директор по стратегическому маркетингу УК Альфа-капитал Кирилл Савицкий, который в ВФП занимал пост заместителя гендиректора. По версии следствия, в 2003 году все они участвовали в подделке учредительных документов бывших совхозов имени Доватора, Прогресс и имени Зои Космодемьянской, расположенных в Рузском районе, после чего земельные паи оказались в компаниях, подконтрольных господину Бойко.

Это мрак! -- воскликнул депутат ивановского сельсовета Николай Клюев, узнав от Ъ о вчерашнем решении суда. Напомним, что именно обращения господина Клюева в правоохранительные органы и стали поводом для возбуждения уголовных дел против Василия Бойко. По словам депутата Клюева, если Бойко отпустят, то в районе сложится угрожающая обстановка -- начнутся подкупы и гонения на тех, кто писал заявления на него.
Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга после ажиотажа 2006 года вошел в стадию плавного ценового роста. По итогам 2007 года квадратный метр жилья подорожал на 10 15%. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались малогабаритные квартиры.

В следственном комитете между тем не разделяют оптимизма коллег господина Бойко, считая, что, несмотря на решение Мосгорсуда, подозреваемому не удастся выйти на свободу в конце февраля: отсутствие правильно оформленного представления в СК объяснили технической накладкой и заявили, что намерены опротестовать решение суда в ближайшие дни.

Первичный рынок жилья: теория и практика
По данным корпорации Петербургская недвижимость, за первые 10 месяцев 2007 года город получил порядка 1,85 млн кв. м жилья (по сравнению с прошлым годом больше примерно на 17%).

Подводя общий итог 2007 года, можно сказать, что петербургский рынок жилой недвижимости сумел преодолеть постажиотажный синдром, считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Стабильный рынок выгоден всем. Ведь уверенность в завтрашнем дне необходима и риелтору, и застройщику, и гражданину, продающему и приобретающему жилье.

По данным специалистов холдинга Миэль, на первичном рынке квадратный метр подорожал за год примерно на 11 14%. При этом фактического увеличения цен не произошло. Дело в том, что застройщики проводили различные акции, благодаря которым стоимость жилья снижалась до 20%, разъясняет А. Бегунов. С ним согласны и специалисты корпорации Адвекс. Недвижимость. Продавцы, стараясь не допустить значительного снижения цен, шли на уступки клиентам, объявляли о скидках до 15 20% при условии единовременной оплаты всей стоимости квартиры, снижали ипотечный процент, говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации Адвекс. Недвижимость. Были предложены также и различные подарки. Например, застройщики некоторых элитных домов бесплатно предоставляли покупателям квартир машино-место в паркинге. Продавцы, действующие в других сегментах жилья, вычитали из стоимости квартир стоимость лоджии или балкона. Или проводили разнообразные розыгрыши путевок, бытовой техники. Отмечу, что застройщики и риелторы зачастую выставляли слишком высокие цены на объекты без отделки. При этом они не учитывали, что ремонт весьма существенная статья затрат для тех, кто, например, берет ипотечный кредит, добавляет Сергей Дроздов, генеральный директор корпорации Петербургская недвижимость. Естественно, чтобы продать такую квартиру, приходилось снижать ее стоимость.

В конце октября 2007 года более 950 тыс. кв. м было выставлено на продажу в Приморском районе, что составляет приблизительно 19% от всех новостроек Санкт-Петербурга, рассказывает Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская недвижимость. Второе место по названному показателю занял Московский район (более 650 тыс. кв. м жилья, или 13%), третье Выборгский (более 620 тыс. кв. м, или 12,5%).

Вторичный рынок жилья: качество выходит на первый план
В этом сегменте петербургского рынка недвижимости ситуация почти не менялась в течение года. Квартиры экономкласса подорожали за 2007 год на 7 9%. Максимальное повышение стоимости объектов наблюдалось в наиболее популярных районах Василеостровском и Московском. В то же время рост цен дифференцировался по качеству жилья, отмечает А. Бегунов. Так, в среднем квадратный метр в пятиэтажных панельных зданиях, хрущевках и брежневках подорожал за год лишь на 2 3%, а в сталинках и домах старого фонда, где был проведен капитальный ремонт, примерно на 9%. Сейчас в среднем квадратный метр жилья в Питере продают за 2,8 тыс. долл. По информации АРИН, в конце года средняя стоимость однокомнатных квартир составляла 2,87 тыс. долл. за 1 кв. м, двухкомнатных 2,81 тыс. долл., трехкомнатных 2,78 тыс. долл., четырехкомнатных 2,75 тыс. долл.

В корпорации Адвекс. Недвижимость сообщают, что в конце октября на первичном рынке квадратный метр жилья экономкласса стоил свыше 2 тыс. долл., бизнес-класса 3 тыс. долл., элиткласса от 6 тыс. долл. Более всего на 20% с начала года подорожало жилье в Московском районе Санкт-Петербурга.

По данным корпорации Адвекс. Недвижимость в конце 2007 года наибольшее количество квартир было выставлено на продажу в Центральном районе (около 15% от общего числа предложений на вторичном рынке). Ему немного уступает Приморский район (12%). Меньше всего объектов поступило на рынок в Красносельском (5%), Кировском (5%) и Красногвардейском (6%) районах. При этом более 30% предложенного жилья трехкомнатные квартиры, далее следуют двух- и однокомнатные (30% и 23% соответственно).

Что касается жилья бизнес- и элит-класса, то, по сведениям АН Бекар, в конце года стоимость квадрата в нем достигла 4 тыс. долл. (рост за год 24%) и 7 тыс. долл. (12%) соответственно.

В то же время, как отметили специалисты АН Итака, спрос на недвижимость в течение года все больше смещался в сегмент экономкласса. Чаще всего клиенты приобретали малогабаритные однокомнатные квартиры и комнаты на вторичном рынке, студии и однушки в новостройках. Пытаясь компенсировать нехватку средств на покупку, граждане жертвуют площадью жилья. Так, если в 2006 году в Приморском районе были востребованы объекты средней площадью 38 кв. м, то в 2007 году этот показатель снизился до 36,5 кв. м, заметила Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН Итака. Похожего мнения придерживаются специалисты корпорации Адвекс. Недвижимость. В течение всего года наибольшей популярностью пользовались одно-, двухкомнатные квартиры средних размеров, рассказывает В. Гаврильчук. По сравнению с 2006 годом структура покупательских предпочтений несколько изменилась. Дело в том, что большинство клиентов приобретали квартиру не для извлечения дохода (перепродажи), а для собственного проживания. Поэтому в основном они интересовались пусть и маленькой, но двушкой, а не крупногабаритной однушкой.

Умеренная активность
После ажиотажа 2006 года рынок жилья Санкт-Петербурга перешел в стадию плавного ценового роста. Граждане могли спокойно взвешивать все за и против и только потом приобретать понравившиеся квартиры. По словам А. Бегунова, постоянное увеличение покупательской активности наблюдалось с марта и до конца 2007 года. Это связано с тем, что люди перестали ждать падения цен, и в результате на рынке был зафиксирован приток отложенного спроса. Кроме того, в 2007 году банки стали намного лояльнее по отношению к потенциальным заемщикам, считает он.

Плавный рост
По мнению экспертов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, в 2008 году не следует ожидать резкого увеличения стоимости жилья. Цены медленно, но все же будут ползти вверх, считает В. Гаврильчук. В целом же за год прогнозируют подорожание объектов приблизительно на 15%. С ним согласны и специалисты АН Итака. Средний ежемесячный темп роста стоимости квадратного метра в 2008 году будет в пределах 3% в долларовом эквиваленте и до 2% в рублевом, говорит Я. Долотова.

Одной из причин роста покупательской активности специалисты называют развитие ипотечных программ. В 2007 году кредит стал действительно работающим инструментом покупки, считает Ирина Пряхина, занимающая должность заместителя генерального директора по развитию в Центральном агентстве недвижимости. Если в 2006 году доля сделок, совершенных с использованием ипотечного кредита, составляла 30% от общего объема продаж, то сегодня уже 80%. По данным корпорации Адвекс. Недвижимость, за весь 2006 год было выдано 11 тыс. кредитов на 19 млрд руб., а только за III квартал 2007-го их количество увеличилось на 154, а общая сумма достигла 26 млрд руб. В 2008 году по сравнению с предыдущим ожидается удвоение числа ипотечных сделок. И это несмотря на ужесточение требований к заемщику со стороны банков, а также небольшое повышение ипотечных ставок после кризиса в американской ипотечной системе, заметил В. Гаврильчук.

Наиболее же существенно подорожает элитное жилье (7 10% за полгода) за счет выхода на рынок новых объектов, где цена квадрата составит 15 20 тыс. долл. и выше.

В то же время, как предполагают специалисты корпорации Петербургская недвижимость, уже в первом полугодии в сегменте жилья бизнес-класса усилится расслоение, что означает неравномерный рост цен. Объекты, соответствующие этой категории недвижимости по местоположению и качеству, будут дорожать быстрее, чем те, что имеют недостатки по ряду параметров, но позиционируются застройщиками в бизнес-классе, говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская недвижимость. В течение первого полугодия 2008 года в данном сегменте рынка цены предположительно повысятся на 4 6%, заявляет он.



В ближайший год не ожидают снижения стоимости жилья, считает М. Бимон. Однако корректировка цен на квартиры в типовых домах может произойти в течение полугода после выхода на рынок масштабных проектов комплексной застройки. В то же время ситуация на вновь образованных территориях вряд ли окажется одинаковой. Цены здесь будут различаться в зависимости от характеристик и местоположения каждого объекта в отдельности. Например, квартиры в новых жилых массивах, расположенных рядом со сложившимися городскими районами с развитой инфраструктурой (Ново-Девяткино, Кудрово), могут стоить больше, чем находящиеся в отрыве от существующих объектов социальной инфраструктуры. По мнению А. Бегунова, после введения в эксплуатацию всех заявленных проектов комплексной застройки расслоение рынка пойдет по географическому признаку. Разница в стоимости однотипных квартир в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30 40%, а то и 50%, говорит он. Сегодня же местоположение диктует не более чем 15-процентный разрыв в цене.



Главная --> Публикации