Главная --> Публикации --> Москва обогнала все города европы по привлекательности инвестиций в недвижимость и риску этих вложений Рынок загородного жилья подмосковья - количественный рост и качественные перемены Возле парка победы построят "лунный город" Златые горки Россия – страна квартиросъемщиков, в которой треть населения живет вместе с родителями

Госстрой решил навести порядок в домах
Новые правила эксплуатации жилого фонда разграничивают права и обязанности жильцов, обслуживающих организаций (ДЕЗов, РЭУ, ЖЭКов и прочих), владельцев муниципального жилья (то есть городских и районных властей). Несмотря на расплывчатость формулировок, правила получились весьма жесткими - особенно в части, касающейся обязанностей владельцев и нанимателей квартир.

Госстрой России утвердил новые правила эксплуатации жилья. Вступив23 октября 2003 года в силу, они являются обязательными для работников ДЕЗов и жителей. Теперь арендаторы и владельцы квартир не имеют права заниматься их переоборудованием (правда, федеральные правила более лояльны, чем московские), но обязаны ремонтировать жилье за свой счет. Жильцы также не должны парковать машины во дворах. Зато они могут жаловаться властям на обслуживающие организации, которые вовремя не убирают подъезды и дворы, не меняют лампочки на лестницах и не дезинфицируют мусоропроводы содой и мылом.

В квартирах запрещено устанавливать металлические двери без разрешения пожарных и без согласия соседей. Правда, меры наказания за такого рода нарушения в правилах не оговариваются. Однако правила допускают, что по жалобе соседей сотрудники обслуживающей организации могут заставить демонтировать дверь или перекрасить стеклопакет. Заниматься перепланировкой квартир также запрещено.

Теперь все жители обязаны поддерживать в квартирах определенную температуру (не ниже 18 градусов) и влажность (60%). Для этого они обязаны утеплять окна и двери (разумеется, за свой счет). Причем на окна следует ставить стеклопакеты только определенного цвета: как у всех соседей. Цветочные горшки на балконах также должны быть одинаковой формы и цвета - чтобы не портить архитектурный облик здания.

Даже если вы купили квартиру, вы не имеете права без ведома ЖЭКа, Межведомственной комиссии и Жилищной инспекции установить электроплиту взамен газовой, перенести нагревательные сантехнические или газовые приборы, устраивать новые и переоборудовать существующие туалеты, ванные комнаты, прокладывать новые или заменять электрические сети для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Что запрещено перестраивать в квартире
Госстроевские правила запрещают собственникам и нанимателям жилья заниматься переоборудованием и перепланировкой квартир без разрешения компетентных органов.

Надо получить 'добро' на устройство дополнительных кухонь и санузлов и на расширение жилого пространства за счет коридоров и темных комнат. Объединять комнаты тоже нельзя.

Также без разрешения нельзя переносить и разбирать перегородки, переносить двери, делить большие квартиры на маленькие и объединять несколько квартир в одну.

Москве придется подчиниться
Надо сказать, что госстроевские правила перепланировки мягче московских.

Если вы все-таки нарушили запреты, вас заставят вернуть квартире первоначальный облик - других наказаний новые правила не предусматривают.

В Москве уже не выдаются (если только не используются обходные пути) разрешения на переоборудование квартир в домах, предназначенных к сносу в ближайшие три года, на объединение квартир по вертикали (с полной или частичной разборкой перекрытий между этажами), а также на перенос и увеличение санузлов и ванных комнат. Получается, что Госстрой не запрещает выдавать разрешения, например, на перенос батареи на балкон и на обустройство туалета над кухней соседа, а Москва – запрещает.

Столичный законопроект «О порядке переустройства помещений в жилых домах» (он прошел два чтения в Мосгордуме), кроме всего прочего, предусматривает штраф за несанкционированное переустройство в размере 20-25 МРОТ (на сегодня 2-2,5 тыс. рублей).

Не исключено, что теперь депутаты МГД внесут в свой документ поправки. «Если московский закон будет противоречить федеральным нормам, его оспорит прокуратура, - тогда мы учтем все требования при работе над городским документом», - заявили в МГД.

«Возможно, кое-где разработчики московского закона перестраховались. Но надо помнить, что в Москве из-за несанкционированных нелегальных перепланировок и стены рушились, и соседей после установки джакузи затапливали, – этим и объясняется строгость московского закона», - объяснили ГАЗЕТЕ в аппарате комиссии по городскому хозяйству.

Во-вторых, автовладельцам запрещено парковать машины на придомовой территории. За тем и другим будут следить коммунальщики.

Нельзя парковать машины во дворе
Еще несколько неприятных сюрпризов для жителей. Во-первых, за текущий и капитальный ремонт квартир им придется платить из своего кармана.

Главное достижение: жильцам разрешили жаловаться на обслуживающие организации (в Госстрое даже разработали форму заявления).

Владельцам жилья разрешили жаловаться
Впрочем, новые правила регулируют не только обязанности, но и права граждан.

Можно потребовать, чтобы ЖЭКи и ДЕЗы красили окна, лестницы и стены в подъездах (один раз в 5-6 лет), ремонтировали чердаки, крыши и подвалы. Жители также имеют право контролировать, как дезинфицируются мусоропроводы: по правилам, их должны промывать мыльно-содовым раствором (100 г соды и 25 г мыла на ведро воды).

Жаловаться можно на сантехников, которые в течение суток не ликвидировали неисправность, на уборщиц, которые наводят порядок в подъезде реже чем раз в пять дней. Принимаются претензии к электрикам, которые вовремя не меняют лампочки в подъездах и во дворах.

Надо полагать, что ЖЭКи крупных городов неплохо на этом заработают (в Москве за такое разрешение платят от 5 до 50 тысяч долларов, в зависимости от размера щита), во всяком случае на ремонт подъездов раз в пятилетку хватит с лихвой. Впрочем, опрошенные ГАЗЕТОЙ столичные обслуживающие организации с новыми правилами пока не знакомы. Игорь Егоркин, директор ГУП ДЕЗ района 'Якиманка', рассказал ГАЗЕТЕ: 'Большинство этих правил уже существовало в виде рекомендаций, а теперь их просто узаконили. Если возникнут новые обязанности – будем выполнять. Конечно, для этого потребуются дополнительные средства, которые мы будем запрашивать из бюджета».
Вэтом году торговый центр Смоленский пассаж может расстаться с ключевым арендатором универмагом Калинка Стокманн. В опубликованном на прошлой неделе бюллетене об итогах продаж Stockmann за 2007 г. в разделе Риски сообщается, что компания ведет судебную тяжбу за продление 10-летнего договора аренды помещения в ТЦ Смоленский пассаж. Срок аренды истекает 1 апреля 2008 г.

ДЕЗы заработают на рекламе
Любопытно, что обслуживающие организации получили право выдачи разрешений на установку рекламных щитов на фасадах домов.

Stockmann работает в России с 1989 г. Объединяет четыре универмага Стокманн в Москве (в Смоленском пассаже и ТЦ Мега), дисконт-центр на Ленинском проспекте, магазины Seppala, Bestseller и Nike и компанию торговли по каталогам Hobby Hall.

Stockmann в убытке
6,6 млн евро cоставили убытки Stockmann в России по итогам 2007 г. Основная их часть возникла из-за трудностей с работой российской таможни.

Директор по международным операциям Stockmann в России Юсси Куутса подтвердил, что договор скоро истекает: Мы не можем договориться о его продлении с арендодателями ООО Смоленский пассаж и Мосстройэкономбанком (владеет 100% долей Смоленского пассажа. Ведомости), поэтому предоставили решение этого вопроса независимой инстанции, пояснил он. Начальник юридического управления Мосстройэкономбанка Марина Курзина также подтвердила факт разбирательств, уточнив, что дело рассматривается в Международном коммерческом арбитражном суде (МКАС). Ответственный секретарь МКАС Игорь Филатов отказался предоставить информацию об иске, сославшись на закрытость всех процедур суда.

Продажи Stockmann в России в 2007 г. составили 243,2 млн евро, инвестиции в бизнес в России 45 млн евро.

Мы пытались мирно договориться со Stockmann, но они не захотели пересматривать договор, поэтому дошло до суда, добавил источник, близкий к собственникам Смоленского пассажа.

Договор со Stockmann был заключен 10 лет назад и с тех пор практически не пересматривался. С учетом роста арендных ставок сегодня компания занимает площади Смоленского пассажа за символическую плату, в 10 раз ниже рыночной. Stockmann намерена продлить договор на тех же условиях, но мы не можем терпеть убытки второй десяток лет. Либо компания арендует по рыночным ценам, либо покинет Смоленский пассаж, рассказала Курзина.

Девелоперское подразделение нефтегазовой компании Итера, уже строящее два коттеджных поселка в Подмосковье, начинает подобный проект в Ленобласти: как стало известно Ъ, Итера-Инвест-Строй договаривается об аренде 328 га на берегу Мичуринского озера на Карельском перешейке (90 км от Санкт-Петербурга). По степени насыщенности рынка загородной недвижимости Ленинградскую область можно сравнить с Московской областью начала 2000-х годов, говорят эксперты: сейчас здесь продается только 90 поселков, а в Подмосковье -- 450.

Калинка Стокманн занимает в Смоленском пассаже три этажа (нулевой, первый и второй) торговой площадью 6400 кв. м. В 1999 г. Stockmann сообщала, что заплатила за аренду 8000 кв. м под универмаг на Смоленской площади $4,6 млн ($575 за 1 кв. м в год). Сейчас, по данным вице-президента девелоперской компании Громада-мегаполис Виталия Чекулаева, квадратный метр аренды на первом этаже торгцентра стоит $4000, на других этажах около $3500 за 1 кв. м в год. Если в договоре аренды, который заключался, прописано преимущественное право Stockmann продлевать его на неизменных условиях, у финской компании есть все шансы отстоять старые ставки, считает партнер юридической фирмы Джон Тайнер и партнеры Валерий Тутыхин.

Председатель ГУ Фонд имущества Ленинградской области Василий Батьянов подтвердил Ъ, что знает об интересе Итеры к земельному участку на берегу Мичуринского озера. Сейчас фонд ведет подготовку участка, что может занять около двух месяцев. Это земли сельхозназначения, которые предаются инвестору на условиях долгосрочной аренды для производства сельхозпродукции. Но новый собственник может изменить статус разрешенного использования участка под дачное некоммерческое партнерство,-- пояснил Василий Батьянов. По его словам, решение об изменении назначения земли будут принимать органы муниципальной власти. Василий Батьянов отметил, что если этот участок заинтересует других инвесторов, то будет проведен аукцион -- в ином случае земля будет передана Итере. Участник рынка, знакомый с ситуацией, сообщил Ъ, что на данный момент нефтегазовая компания является единственным претендентом на 328 га на берегу Мичуринского озера.

О том, что Итера-Инвест-Строй планирует реализовать проект малоэтажной загородной застройки на 328 га в Ленинградской области, Ъ узнал из информационных материалов компании. Согласно тексту презентации, участок располагается на северо-восточном берегу Мичуринского озера рядом с поселением Мичуринское на Карельском перешейке в 90 км от Санкт-Петербурга. Как пояснили в пресс-службе Итеры, на данный момент уточняются границы и размеры территории застройки, проводится оценка стоимости земли, ведутся предпроектные работы. Эта земля еще не является собственностью компании,-- уточнил руководитель департамента по связям со СМИ Итеры Виктор Черемухин.

Для Итера-Инвест-Строя коттеджный поселок в 90 км от Санкт-Петербурга станет третьим загородным проектом в девелоперском портфеле компании (не считая проектов в Татарии и на Украине). Первые два реализуются в Подмосковье: уже начаты продажи коттеджей в поселке Павловы озера на 14-м км Новорижского шоссе (180 га, площадь 240 тыс. кв. м), ведутся предпроектные работы по 1,9 га земли рядом с деревней Онуфриево в Истринском районе. На берегу Мичуринского озера девелопер сможет построить более 300 тыс. кв. м, оценивает руководитель группы загородной недвижимости петербургского отделения Миэль-Недвижимости Игорь Мазурин. Около $16,4 млн будет стоить аренда земельного участка, еще от $6,5 млн до $16 млн компании придется инвестировать в перевод земли, добавляет эксперт.

Девелоперская компания Итера-Инвест-Строй зарегистрирована в начале 2006 года. Является 100-процентной дочкой IteraInvest Holding. Общий объем девелоперского портфеля достигает 8 млн кв. м. Стоимость активов оценивается в $3 млрд.

Мария Нащокина, историк архитектуры:
- Почти все здания московских вокзалов - памятники архитектуры, некоторые - выдающиеся, например, Казанский, Ярославский, Киевский. Для того чтобы продолжать существовать в этом качестве, они должны сохранять вокруг себя ту же пространственную среду, которая была характерна для них изначально. Ведь не случайно вокзалы строились такими заметными: с башенками, причудливыми высокими крышами. Это здания-ориентиры. Когда застраиваются привокзальные площади, нарушаются и историческая логика их появления, и элементарная сигнальная функция вокзалов.

По ценам на землю и степени насыщенности рынка загородной недвижимости Ленинградскую область можно сравнить с Подмосковьем начала 2000-х годов, отмечает Игорь Мазурин. По данным Миэль-Недвижимости, сейчас на рынке Московского региона присутствует 450 поселков. По подсчетам руководителя отдела загородной недвижимости департамента маркетинга ЦРП Петербургская недвижимость Ольги Трошевой, в Ленобласти продажи открыты примерно по 90 поселкам. Спрос на загородное жилье эконом- и бизнес-класса в Ленобласти очень большой, он не будет удовлетворен до 2015 года,-- уверена замдиректора департамента консалтинга и оценки коммерческой недвижимости АРИН Зося Захарова.
Столичные вокзалы стремительно меняют ориентацию. Рижский обещают закрыть и превратить в музей - поезда переведут на другие вокзалы, электрички спрячут под землю, на освободившемся месте построят офисы и жилье. Курский в нынешнем виде также исчезнет - его собираются встроить в торговый центр, который появится над железнодорожными путями. Киевский, Павелецкий и Белорусский на глазах теряют свои главные градостроительные достоинства - привокзальные площади, превратившись в необязательные приложения к возведенным и возводимым там торговым комплексам. Чего в этом процессе больше - потерь или приобретений, Известия спросили у экспертов.

Михаил Хазанов, архитектор:

Какие здания строятся на площадях, к которым мы привыкли? Торговые, развлекательные, зрелищные центры. Это огромная нагрузка. Мало того что вокзал является центром притяжения людей и машин - эти сооружения также начинают привлекать транспорт. Что создает сложные узлы в городской застройке и грозит трудно решаемыми транспортными проблемами. Торговля в здании вокзала, наверное, должна быть - во время ожидания поездов людей нужно занимать. Но одно дело - занимать пассажиров, другое - привлекать людей со всего города. Это два разных типа задачи. Тенденция нагружения вокзалов общегородскими функциями, на мой взгляд, разрушительна. Она создает неудобство для всех. Кому удобно, что на Курской не стало площади? Это не добавило красоты городу и сделало запутанным это место. Я сама несколько раз, бывая там, слышала растерянные вопросы от людей с чемоданами: А где вокзал? Для города в целом это неудобно. На Курский, честно говоря, даже страшно ехать. Ладно бы, мы научились на этом отрицательном примере - так не учимся: Павелецкий, похоже, скоро будет иметь те же проблемы...

Олег Баевский, замдиректора НИиПИ Генплана Москвы:

- В том, что Павелецкий вокзал будет скоро невозможно увидеть издалека, на мой взгляд, ничего страшного нет. Привокзальная площадь сама по себе довольно унылое зрелище, а Павелецкая - особенно. Она никогда и площадью-то особо не была - на этом пустыре когда-то размещались городские кварталы. Город в этом месте не вполне благополучен, а площадь-карман, обращенная к Садовому кольцу, немасштабна. К самому вокзалу, кстати, я отношусь не без тепла - сам принимал участие в его реконструкции. Но то, что он будет менее обозрим, для города абсолютно ничего не значит. Опять же, смотря что будет построено: если что-то приличное, то не жалко. Город по-разному развивается: одно закрывается - другое обнаруживается. Что касается судьбы исторических вокзалов, одна из общемировых тенденций - превращать старые здания в торговые и культурные центры, как это произошло с вокзалом Д'Орсэ в Париже, а новые размещать на окраинах. Есть и другой вариант развития - оставить все вокзалы на своих местах, перекрыть подъездные пути мегаструктурами, включающими автодороги, торговые и досуговые комплексы, разместив сверху пешеходные променады и бульвары. Произойдет ли это в Москве, зависит от общей градостроительной стратегии развития города и агломерации.

Киевский вокзал, построенный в строгом стиле неоклассицизма, считается одним из заметных памятников столицы. В Генплане реконструкции Москвы 1935 года для того, чтобы подчеркнуть его величие, было решено расширить площадь Киевского вокзала до Дорогомиловской улицы, чтобы архитектурно оформить ее с учетом ансамбля Москвы-реки

- Привокзальные площади не имеют отношения к территории вокзалов. Федеральное законодательство очень четко делит: есть территории общего пользования, которые находятся в собственности города и не подлежат отчуждению, а есть земельные участки, здания и сооружения. Вокзал - это сооружение, которое находится у определенного правообладателя. Хозяин может решить, сдать ли ему помещения в аренду или еще как-то их развивать. А вот как использовать территории общего пользования, решает городское правительство. Перед тем как застроить какую-либо площадь, надо получить разрешение на размещение на ней объекта. А это - разработка градостроительной документации, экспертизы, согласования, публичные слушания. Если такое решение принимается, то де-юре оно принято по общему согласию. Другое дело, что приходится все время выбирать - хотим мы получить торгово-развлекательный комплекс или сохранить систему открытых пространств. На мой взгляд, город, если он хочет сохранить какие-то пространства как городскую ценность, должен закреплять их линиями регулирования и следить за ними. Надо придавать им культурный, охранный статус. Задача города - следить за сохранностью общей комнаты. Сейчас в новом Генплане мы пытаемся зафиксировать внимание на этих зонах. Мы называем это системой общественных центров. Впереди два закона: о генеральном плане и о правилах землепользования и застройки. До 2010 года надеемся завершить эту работу.

***

Сегодня эту площадь уже никак нельзя назвать величественной. Только привокзальной - всю панораму съел построенный здесь гигантский торговый комплекс



Главная --> Публикации