Главная --> Публикации --> Столичные власти представили проект реконструкции деревень кожухово и захарьино Москва обогнала все города европы по привлекательности инвестиций в недвижимость и риску этих вложений Рынок загородного жилья подмосковья - количественный рост и качественные перемены Возле парка победы построят "лунный город" Златые горки

Логика и интеграция
Мы начали создавать городское градостроительное законодательство еще в 1996 1997 годах. А Градостроительный кодекс РФ появился в 1998-м. И в дальнейшем московские парламентарии принимали законы, ориентируясь на него.

Под занавес 2007-го депутаты Мосгордумы приняли в первом чтении проект городского Градостроительного кодекса. Что нового появилось в документе, который будет определять всю градостроительную политику в столице? Об этом в беседе с корреспондентом КР рассказывает председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству МГД Михаил Москвин-Тарханов.

Но вначале был принят закон об основах градостроительства в Москве. Это рамочный, скелетный закон, который позволил расположить законодательные блоки нужным образом. Это своего рода предкодекс. А затем депутаты Мосгордумы приступили к самой кодификации. При этом законодательство о Генеральном плане ушло в отдельный нормативный акт. Главными в этом году станут два городских документа закон о Генеральном плане города Москвы и Градостроительный кодекс. Кодекс это градостроительная конституция, в которой перечислено, что можно делать, а что нельзя, и почему. Обо всем этом говорится в первых главах документа.

Сегодня в столице действуют почти пятнадцать законов, в которых зафиксированы градостроительные нормы. Появилась необходимость их обобщить, привести в соответствие с новым федеральным Градостроительным кодексом. Таким образом, две задачи объединились в одну кодифицировать имеющееся московское законодательство и привести его в соответствие с федеральным. Поэтому новых положений в кодексе не так много, как могло бы показаться на первый взгляд. Главное в нем логика и интеграция законодательства.

Что можно отнести к явным достоинствам кодекса?

Московский Градостроительный кодекс отличается от федерального. В столичном учитываются особенности огромного города: даются важные нормы и положения, схемы территориального размещения промышленных, торговых предприятий, объектов культуры и здравоохранения, без которых невозможно нормальное планирование. Очень важный момент отраслевые схемы. В Москве, например, множество лечебных заведений десятки больниц, сотни поликлиник. И отраслевая схема совершенно необходима, иначе сложно планировать, пытаясь упорядочить размещение объектов. Федеральный кодекс сориентирован на средний, не очень крупный российский город, где такие территориальные схемы попросту не нужны.
Еще раз о точечной застройке

Взять, к примеру, территорию государственного музея-заповедника Коломенское. Там есть природные зоны, где никакое вмешательство вообще недопустимо. Строить нельзя ничего! А есть зоны, где расположены кафе, ресторанчики, административные и хозяйственные постройки (реставрационный музейный центр, отделение милиции, гараж, конюшня). Планируя работы в парке, необходимо намечать зоны и подзоны, точно знать, где проводить мелиоративные или укрепляющие мероприятия, сажать деревья, а где размещать технику, необходимую для уборки парка. Тем не менее, все это зеленая зона, и посторонней застройки там быть не должно. Точное правильное регулирование зеленых зон очень серьезный вопрос для города.

Сохранение особых принципов регулирования градостроительной деятельности в зонах природного комплекса. В Москве почти 30 процентов площади занимают различные зеленые насаждения: леса, лесопарки, парки, усадьбы, скверы. При этом исторически сложилось так, что массовая жилищная застройка находится в одном месте, а зеленые зоны в другом. И мы должны выработать определенные принципы и правила, чтобы эти зоны сохранить. Поэтому в кодексе есть специальная глава, посвященная особенностям градостроительной деятельности на особо охраняемых природных территориях.

Дальше находится зона строгого регулирования застройки, где нельзя возводить высотные здания. За ней зона регулирования застройки. А если речь идет о природной территории зона регулирования ландшафта, где запрещается прокладывать, например, горнолыжные трассы. Иногда памятники объединяют в единую историческую территорию, а зоны строгого градостроительного регулирования в заповедную зону. Все это отражено в кодексе.

Вместе с тем важно охранять историко-культурные территории. Мы должны сохранить исторический облик старых улиц и всего города. В столице много исторических земель, охранных зон памятников. Их тоже нельзя застраивать (на основании федерального закона возле памятников выделяется охранная зона и запрещается строительство).

Да, это еще одна новация. В 11-й главе описан порядок информирования москвичей, работы согласительных, межведомственных комиссий, публичных слушаний, которые будут проводиться по проектам Генплана столицы, правилам землепользования и застройки в городе, территориальных и отраслевых схем, планировки территории, межевания жилых территорий. Думаю, готовясь ко второму чтению, депутаты внесут немало поправок в этот раздел.

В нем, очевидно, определен и порядок обсуждения с гражданами градостроительных планов, проектов застройки?

В районах сложившейся застройки можно и нужно возводить поликлиники, детские сады, школы и другие социальные объекты для обслуживания населения, но предварительно необходимо проводить публичные слушания. В некоторых случаях (подчеркиваю, далеко не во всех), когда позволяет пространство, территория, возможно строительство жилого дома для москвичей-очередников, получающих жилье по городским социальным программам. Но вопросы строительства коммерческого или офисного здания, торгового центра даже рассматриваться не будут.
О великий, могучий, правдивый и свободный!

В кодексе также рассматриваются вопросы уплотнительной застройки, которую часто называют точечной. Точечная застройка метод, противоположный комплексной застройке. Но застройку можно назвать комплексной, даже если собираются построить одно здание. При этом комплексно прорабатывают весь квартал: смотрят, не повлияет ли новое строительство на фундаменты соседних домов, не будут ли перегружены инженерные сети, не перекроются ли проезды. Одним словом, должны учитываться и технические нормативы, и социальные параметры.

Поскольку речь идет о документе общего характера, конечно, необходимо, чтобы он был понятен москвичам. Должна быть достигнута максимальная ясность (разумеется, без потери смысла). Скорее всего, документ будет иметь некоторую неоднородность. В частях, предназначенных, прежде всего, для профессионалов, будет более сложным, в других (например, где идет речь о взаимодействии с гражданами и структурами) приближенным к доступному литературному языку.

Насколько понятен будет кодекс простому смертному обычному жителю города? Сейчас, к сожалению, он пестрит специфическими терминами и формулировками.

Если точность английского языка взять за 100 процентов, то точность немецкого будет 80, французского 60, русского 25, арабского 20, китайского еще меньше. Чем дальше от Гринвича и чем ближе к Востоку, тем сильнее падает точность языка. Это знают многие юристы. Труднее всего поддаются адаптации Земельный и Градостроительный кодексы, легче Семейный кодекс.

Сложность любого закона заключается в том, что его авторы должны переложить на понятный язык почти математическую логику, последовательность алгоритмов различных действий, всего того, что называется нормативной базой. Самое трудное совместить хороший русский язык с жесткими логическими конструкциями юридических схем, норм. Русский язык, как выяснилось, приспособлен к этому не лучшим образом. Он нередко склонен грешить тяжелыми фразами, канцеляризмами. В отличие от английского, который обладает более высокой точностью, в русском возможны разночтения, многозначность. Увы, наши законы довольно часто написаны тяжелым языком, далеким от литературного. А вот англичане легко читают юридические документы.

Нужно принять четыре закона: О Генеральном плане города Москвы, О порядке реализации Генерального плана города Москвы, Региональные нормативы градостроительного проектирования в городе Москве, Правила землепользования и застройки в городе Москве.

Для того чтобы Градостроительный кодекс столицы работал, потребуется принять еще несколько законов?

Интересно было бы поработать над комментариями к нему. Потребуются комментарии двух типов профессиональный научный комментарий, предназначенный для ученых и строителей, и практический комментарий для москвичей, разъясняющий как можно применять ту или иную норму.

Предполагается, что во втором полугодии 2008-го кодекс вступит в действие.

Женат, имеет троих детей.
Собственники квадратных метров в многоквартирном доме несут ответственность за общее имущество и, понятное дело, не могут не думать о сюрпризах в виде его случайного повреждения или гибели. Бремя, что и говорить, ощутимое. Но его можно облегчить, разделив со страховой компанией и правительством Москвы.

О нашем собеседнике
Михаил Иванович Москвин-Тарханов родился в семье актеров МХАТа. После окончания МГУ им. Ломоносова работал в Институте молекулярной биологии АН СССР и в Институте развития Москвы. В 1990-м москвичи выбрали его депутатом Фрунзенского райсовета столицы. С 1993 года депутат Мосгордумы. Получил второе высшее юридическое образование. Кандидат юридических наук.

Напомним: в соответствии с действующим законодательством, кроме страхования жилых помещений, которое стало привычным для большинства московских семей, в столице уже несколько лет действует программа страхования общего имущества в многоквартирных домах. Ее цель обеспечить комплексную страховую защиту всего жилого здания.

От кухни до чердака
Больше половины квартир в Первопрестольной нынче застраховано на условиях городской программы то есть доступно и надежно. Однако огонь и вода не щадят также крыши, подвалы, чердаки, лифты, лестничные клетки, внеквартирные коммуникации жилых зданий... Одним словом, все то, что специалисты называют объектами общего имущества в многоквартирном доме.

Столичное правительство предоставляет собственникам возможность воспользоваться страхованием с финансовой поддержкой городского бюджета для компенсации убытков в случае уничтожения или повреждения объектов общего пользования в многоквартирном доме. Положение об этом виде страхования утверждено постановлением столичного правительства от 13.06.2006 года № 391-ПП О мерах по развитию страхования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Поддержка из бюджета
Если случится ЧП местного масштаба (например, лопнет труба водопровода, загорится чердак), возмещать ущерб от потопа или пожара придется из своего кармана. Если, конечно, не установлены виновники происшествий.

Еще одно условие на расходы по эксплуатации дома предусматриваются субсидии в бюджете города.

Кому поможет город
Страховой услугой, о которой идет речь, могут воспользоваться собственники помещений в многоквартирных домах, выбравшие способ управления домом.

Не за страх, а за совесть
Страховщиками выступают страховые организации, отобранные по результатам открытого конкурса на право участия в страховании жилых помещений и объектов жилищного фонда. Основные критерии отбора участников: финансовая устойчивость, опыт страхования недвижимого имущества, качество предлагаемых страховых услуг.

Итак, страхователями могут выступать:
Собственники помещений.
Жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, созданный в целях управления общим имуществом.
Товарищество собственников жилья.
Управляющая организация, выбранная собственниками помещений.

Страховщики работают по единым правилам, тарифам, методикам расчета ущерба, применяемым при расследовании страховых случаев.

Последний раз победителями соревнования стали:
Московская акционерная страховая компания (МАКС),
Московская страховая компания (МСК),
Страховая группа Спасские ворота,
Страховая группа УралСиб,
Военно-страховая компания (ВСК),
РОСНО,
МЕСКО.

Наша справка
Добровольное страхование общего имущества началось с жилых домов, находящихся в управлении ТСЖ, имеющих право на дотации из городского бюджета. Затем вид страхования, о котором идет речь, был распространен на ЖК и ЖСК. Практика показала: он выгоден и доступен большинству московских семей. При ежемесячном страховом взносе в 15 25 рублей выплаты по страховым случаям достигали 500 тыс. рублей.

Организацией, уполномоченной правительством города обеспечивать реализацию программы, является государственное учреждение города Москвы Городской центр жилищного страхования (ГЦЖС). Этот центр координирует и контролирует деятельность страховщиков, выплачивает бюджетные средства в дополнение к возмещению страховых компаний.

Сначала общее собрание
Решение о страховании общего имущества в доме принимается на общем собрании собственников. Этим же решением определяется представитель, который будет выступать страхователем от имени собственников, это может быть ТСЖ, ЖК или управляющая организация.

С 2007 года страховой услугой вправе воспользоваться собственники помещений в многоквартирных домах, выбравшие способ управления домом.

В помощь собственникам распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 15.08.2006 года № 05-14-243/6-1 утверждена форма Примерного договора управления многоквартирным домом. (Текст можно найти на сайте департамента или в Интернете, в базе данных Консультант-плюс.) В Примерном договоре есть, в частности, такие пункты, которые касаются обязанностей управляющей организации, связанных со страхованием имущества. Управляющая организация должна:
а) выступить страхователем по договору страхования общего имущества, если собственники принимают такое решение на общем собрании;
б) направлять средства страхового возмещения на восстановление поврежденного общего имущества.

Если собственники выбрали себе управляющую организацию, в заключенном с ней договоре управления домом должны быть включены пункты о страховании общего имущества. Текст договора также утверждается на общем собрании.

Для заключения договора следует обратиться в организацию, отобранную по итогам конкурса для страхования жилых помещений и объектов общего имущества на территории вашего округа. Необходимо представить:
заявление;
технический паспорт на строение;
описание общего имущества в доме (если имеется);
поэтажный план и экспликацию;
выписку из решения общего собрания собственников помещений или результаты их заочного голосования.

Совет: заключая договор с управляющей организацией, обязательно посмотрите, включены ли в него эти пункты.
С 00 часов 00 минут

Перед заключением договора организация совместно с Городским центром жилищного страхования и страхователем проводят обследование объектов общего имущества и составляют акт.

В заявлении указывается, какие именно категории общего имущества страхуются, как будут уплачиваться взносы сразу или в рассрочку. А также есть ли в доме квартиры, находящиеся в собственности города, и их число.

Договор заключается сроком на один год и начинает действовать с 00 час. 00 мин. дня, следующего за днем уплаты страховой премии (первого взноса).

Страхователю выдается полис, подтверждающий, что договор заключен. К нему прилагаются расчет страховой стоимости и правила страхования.

Важно знать
Для целей страхования все общее имущество разделяется на три категории:
конструктивные элементы, места общего пользования дома и их отделка;
внеквартирные инженерные коммуникации и оборудование;
лифты и конструктивные элементы лифтовых шахт.

Страховая стоимость объектов общего имущества определяется на момент заключения договора в соответствии с методикой, утвержденной Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Не может являться объектом страхования общее имущество в многоквартирных домах, если они:
признаны аварийными;
подлежат освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка и т.д.;
расположены в зоне, которой угрожают стихийные бедствия.

По желанию собственников помещений застрахуют все одним пакетом или по отдельным категориям.

Иными словами, это 10, 20 и 30 копеек со 100 рублей страховой суммы.

Страховые тарифы для различных групп общего имущества составляют:
0,1 процента для конструктивных элементов и т.д.;
0,2 процента для внеквартирного инженерного оборудования;
0,3 процента для лифтового оборудования.

Работающая на Северо-Востоке страховая компания УралСиб и Городской центр жилищного страхования свои обязательства выполнили.

Страхование лифта по понятным причинам обойдется дороже, чем страхование побеленного потолка в подъезде. Зато и сумма возмещения ущерба в первом случае будет больше. К примеру, за сгоревший лифт страховая компания МЕСКО и Городской центр жилищного страхования выплатили ТСЖ Исток 470 тыс. рублей. А вот на ремонт подъезда, залитого из-за сорванного крана на пожарном гидранте, ТСЖ Норд-Ост-02 потребовалось меньшая сумма 148 тыс. рублей.

Как прикажете понимать?
Под аварией следует понимать повреждение или выход из строя как системы в целом, так и отдельных ее частей (элементов), повлекшие причинение ущерба общему имуществу. При этом к авариям не относятся повлекшие причинение ущерба имуществу изменения параметров работы системы отопления, не связанные с разрушением (повреждением) элементов этой системы и не приведшие к выходу из системы воды, иных жидкостей или пара.

Нас всех подстерегает случай...
В перечень рисков включены самые распространенные случаи повреждения или уничтожения общего имущества. Они могут наступить в результате следующих событий:
пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), в том числе возникшего в жилых и/или нежилых помещениях многоквартирного дома, а также проведения правомерных действий по ликвидации пожара;
взрыва газа, применяемого в системе газоснабжения многоквартирного дома для бытовых надобностей, в том числе произошедшего в жилых и/или нежилых помещениях;
аварий систем отопления, водопровода, канализации, а также внутренних водостоков (включая места сопряжения водоприемных воронок с кровлей), в том числе происшедших в жилых и/или нежилых помещениях. Повреждение (уничтожение) застрахованного общего имущества вследствие проведения правомерных действий по ликвидации аварий систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков приравнивается к повреждению (уничтожению) общего имущества вследствие самих аварий указанных систем;
сильного ветра (свыше 20 м/сек.), смерча, шквала, а также сопровождающих их атмосферных осадков;
противоправных действий третьих лиц.

К страховым случаям не относятся повреждение или уничтожение общего имущества, если они произошли в результате:
умышленных действий страхователя;
несоблюдения страхователем правил пожарной безопасности, установленных правил и норм содержания и ремонта жилых домов;
невыполнения страхователем в установленный срок требований (предписаний) в отношении состояния застрахованного общего имущества, выданных соответствующим органом надзора;
проникновения в помещения и другие объекты общей собственности атмосферных осадков через незакрытые окна, дверные проемы или иные отверстия, если эти отверстия не возникли вследствие сильного ветра (свыше 20 м/сек.), смерча, шквала;
гниения, старения и естественного изменения свойств материалов отдельных элементов общего имущества, изнашивания оборудования;
террористического акта;
военных действий, иных военных мероприятий;
гражданской войны, народных волнений или забастовок.

К противоправным действиям относятся: умышленное повреждение (уничтожение) застрахованного имущества (за исключением террористического акта), повреждение (уничтожение) имущества по неосторожности, хулиганство, акты вандализма, хищение отдельных конструктивных элементов имущества и/или оборудования.
Про забастовки и открытые окна

Так как дома разные, имеют свои особенности, значит, и стоимость страховки разная. Исходя из опыта, размер взноса с одной квартиры в среднем составляет от 13 до 33 рублей в зависимости от состава и сложности общего имущества. Понятно, что владелец однушки платит меньше, чем хозяин четырехкомнатных хором.

Премия за спокойствие
Страховая премия складывается из взносов. Это те деньги, которые собственники платят за страховку. Сколько именно?

Сколько дадут?
Сумма выплат зависит от степени повреждения. Это могут быть и сотни тысяч рублей, например, за сожженную кабину лифта. Размер возмещаемого ущерба определяется, исходя из сметной стоимости затрат на восстановительный ремонт. Но в любом случае не может превышать страховую стоимость имущества.

Если в доме есть жилье, находящееся в городской собственности, город платит за него страховые взносы через ГЦЖС соразмерно своей доле в праве на общее имущество. Иными словами, за нанимателей квартир заплатят из бюджета.

Дополнительные расходы (затраты), вызванные срочностью проведения восстановительных работ, усовершенствованием застрахованного имущества, производством временного или профилактического ремонта, не возмещаются.

Сумма денежной компенсации при наступлении страхового случая состоит из двух частей: средств страховых компаний и бюджета города. Возмещение ущерба, причиненного общему имуществу, осуществляется на принципе долевой ответственности правительства Москвы и страховых организаций. 40 процентов стоимости ущерба выплачивается из бюджета города и 60 из средств страховых компаний. В городском бюджете для выполнения обязательств правительства Москвы по договорам страхования предусмотрена соответствующая статья расходов. При этом не учитываются:
изменение процента износа конструктивных элементов и элементов отделки за время действия договора;
повреждения, связанные с событиями, произошедшими до начала или после окончания действия договора (а также с предыдущими страховыми случаями), и не устраненные страхователем до наступления последнего страхового случая.

Страховое возмещение и бюджетные средства перечисляются безналичным платежом на счет страхователя или по его поручению на счет специализированной подрядной организации, которая будет заниматься восстановительным ремонтом по договору со страхователем.

Бюджетные деньги, предназначенные для компенсации ущерба, выплачивает государственное учреждение Городской центр жилищного страхования в дополнение к возмещению страховой организации.

Для оформления возмещения убытков нужно представить следующие документы:
заявление с указанием страхового события;
акт о повреждении объектов общего имущества с указанием причины;
документ, подтверждающий факт уплаты страхового взноса (при оплате страховой премии в рассрочку);
полис.

Если произошло ЧП
При наступлении страхового случая страхователь обязан:
незамедлительно заявить об этом в противопожарную службу, аварийные службы и иные компетентные органы, например, в милицию, если нанесенный ущерб результат противоправных действий;
в течение трех рабочих дней с момента установления факта повреждения или уничтожения застрахованного имущества сообщить о происшедшем в страховую организацию.

Далее страховщиком устанавливается факт страхового случая и оценивается ущерб. Страхователь может и сам обратиться к специалистам, которые будут восстанавливать поврежденное имущество, и представить сметную стоимость работ и материалов в страховую компанию.

При необходимости страхователь представляет иные доку-менты о событии, повлекшем возникновение ущерба, в том числе из компетентных органов.

Два варианта
Возможны два варианта получения возмещения:
страховая компания перечисляет свою часть компенсации страхователю и передает материалы расследования в ГЦЖС. Материалы проверяются и, если все в порядке, принимается решение о возмещении убытков из бюджета. И городские деньги тоже перечисляются на счет страхователя.
страхователь заключает договор с подрядной организацией, которая будет приводить в порядок поврежденное имущество, и пишет заявление в страховую организацию с просьбой перечислить возмещение напрямую подрядчику. Ему же будет направлена и бюджетная субсидия.

К слову сказать, страховщики в этом случае, перепроверяя смету, выступают своего рода гарантом обоснованности расчетов подрядчиков.

* Гражданский кодекс РФ.
* Жилищный кодекс РФ.
* Постановление правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
* Постановление столичного правительства от 01.10.2002 года № 821-ПП О мерах по дальнейшему развитию страхования жилых помещений в городе Москве (в редакции постановления правительства Москвы от 04.09.2007 № 771-ПП).
* Постановление столичного правительства от 13.06.2006 года № 391-ПП О мерах по развитию страхования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах (с редакции постановления правительства Москвы от 06.02.2007 № 70-ПП).

Где об этом сказано

МАКС.
Тел.: 540-11-01.

Полезные адреса и телефоны

Центральный и Северо-Западный округа Спасские ворота.
Тел.: 290-70-25.

Северный и Южный округа столицы МСК.
Тел.: 234-33-76.

Юго-Западный округ УралСиб.
Тел.: 231-42-31.

Западный и Юго-Восточный округа Военно-страховая компания.
Тел.: 784-77-00.

Восточный округ МЕСКО.
Тел.: 988-80-66.

Северо-Восточный округ РОСНО.
Тел.: 232-33-33.

Государственное учреждение г. Москвы Городской центр жилищного страхования.
Адрес: 119049, Москва, ул. Б. Якиманка, 38, стр. 4.
Тел.: 238-04-94.

Зеленоградский округ ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов, ГУП Жилищник-1.

Сказано-сделано. И вскоре я катил к югу в фирменном поезде Сочи.

Новогодние праздники закончились печально. Насквозь промороженный за первую январскую неделю жигуль наотрез отказался заводиться. Старое окно снизу покрылось инеем, из-под него сильно дуло. Если окошко протереть, то видно, что красная полоска на градуснике сползла до минус пятнадцати градусов и там и застыла. Год начинался весело, а календарь обещал ещё два месяца зимы. Телепрогноз уверял, что другим еще хуже. В Якутске - минус сорок, Омске минус двадцать пять. И только Сочи держался: плюс восемь! Поэтому именно туда и стоило немедленно отправиться, дабы погреться, а заодно узнать, как живут будущие хозяева олимпиады, что от нее ждут и действительно ли там квартиры теперь стоят столько же, сколько в Москве.

Середина января самый несезон. Но солнце светит ярко, в воздухе действительно плюс восемь и сочинский народ ходит в легких куртках. На автобусной остановке народ возмущался. Оказывается, с этого дня проезд в автобусах вырос с пяти до шести рублей. В броске инфляции винили местную власть и будущую олимпиаду. Автобус все не приходил, но местные жители упорно игнорировали девятирублевые маршрутки, дожидаясь муниципального транспорта. В результате потрепанная Газель повезла вместо них мой чемодан, в дороге шофёр без помех мог высказываться о сочинских дорогах, водителях и пассажирах, поскольку в плотном автомобильном потоке маршрутка сначала ехала секунд тридцать, потом минуты три стояла. Трасса Адлер-Джубга прорезает весь город. В нее вливается большинство улиц, спускающихся с гор подобно речкам. Между собой они, как правило, не пересекаются, и проехать куда-либо, минуя центр, удается редко. Дорога узкая, постоянно чередуются спуски и подъемы, парковаться негде. Малейшая авария все встало.

На следующий день за окном купе слева замелькали пальмы, заколоченные дачные домики, справа сонно колыхалось море. Совсем не черное, а скорее зеленое. На гальке бесконечного пляжа, видимо ещё с лета, валялся мусор. И на сочинском вокзале никто не рвался к твоим сумкам, не предлагал койку-комнату-квартиру в трех шагах от моря, лишь у выхода в город частник с ключами на пальце совсем уж уныло, словно подаяние просил, тянул: Дайте таксисту заработать.

- Пробки у вас почище московских!

Кое-как за час мы проползли нужные мне пять километров.

Альтернативой маршруткам могла бы стать идущая вдоль моря электричка, но она почему-то делает лишь четыре рейса в день.

- Да разве сегодня пробки?! удивился шофер. Вот летом пробки!

По приезду мне понадобилась сим-карта местной телефонной сети, чтобы не тратиться на роуминг. В первом же ларьке Евросети при универсаме Патэрсон девица за прилавком на вопрос о самом выгодном для межгорода тарифе лишь пожимает плечами. За журналом или листовкой, где тарифы сведены вместе, ей лезть неохота, достать и посмотреть расставленные за стеклом коробочки, на которых эти тарифы напечатаны лень тем более.

Сочинцы
Самое время рассказать поподробнее о местных жителях. Многие с детства живут с ощущением, что летом неизбежно приедут отдыхающие и будут тратить деньги. Уважать за это отдыхающих не стоит, не нужно и руку тянуть за купюрой, они сами её протянут, вложат в руку, и тогда следует деньги забрать и отвернуться. Клеветать не буду. Расскажу о том, с чем сам столкнулся.

Любопытны и объявления в местных газетах:

А вот уже центр экспресс-обслуживания Би Лайн на улице Навагинской. Здесь, надо отдать должное, обслужили моментально. Есть оказывается тариф Курортный, специально для приезжих. Дело сделано. Отправил несколько СМС-ок, вечером, проверяя баланс, обнаружил недостачу. Оператор Би Лайна сообщил, что данная симка была активирована еще в декабре, и все это время с баланса списывалась суточная абонентская плата. Такой вот комиссионный магазин симок оказался. Скажете, просто с людьми не повезло? Тогда еще пример. Сочинский дендрарий одна из главных достопримечательностей. Вход недешев 170 рублей. Начинаешь рассматривать чек оказывается, тебе помимо платы за вход впарили еще и карту парка и какую-то дурацкую страховку. Такая вот забота упала на тебя секвойя не страшно оплачено!

Сочинец 67/174/80 без м/ж проблем, не курю, не храплю, имею дачу с видом на море. Хочу стройную от 50 и выше.

Сочинка остро нуждается в родном человеке, энергичном защитнике и помощнике в судебных тяжбах.

Но это все впечатление внешнее. Разговорить сочинцев за жизнь непросто, но я постарался. Зашел в бюро по трудоустройству. Город живет летом. В несезон вакансий немного. Платят скупо. Для продавца и кассира зарплата в девять тысяч считается хорошей. Грузчик может рассчитывать на семь-восемь. Убило предложение за десять тысяч рублей занять место финансового аналитика в крупной иностранной компании. Есть и вакансии среди строителей, но особого энтузиазма они не вызывают. Проще дождаться лета, когда потребуются кадры в многочисленных киосках, шашлычных, палатках. Там и заработаешь. Кто спорит? Лучше быть рабочим пляжа или мороженым торговать, чем кирпичи на стройке класть.

И последнее: Мужчина средних лет, москвич, познакомлюсь с девушкой до 30 лет, не полной. Не пью, не курю, сексуален, приеду в Сочи летом. Хотя, стоп! Это уже кажется не о сочинцах.

Про программу нацпроект Здоровье нам жужжали с утра до вечера. А вот результат. Молодой врач санатория раскладывает передо мной как пасьянс: оклад 2900, со всеми надбавками выходит 3500 рублей. Плюс пенсия матери столько же. Две тысячи за квартиру. А на что жить? На работу через пробки добираться приходится по времени не меньше, чем москвичам, а начинается она у большинства медиков с восьми утра.

Постоянной работой загружены те, кто обслуживает организованных отдыхающих. В тех же санаториях врачи, медсестры, технический персонал.

Массажист профессия ходовая. Его коллеги постарше в основном предпенсионного возраста. Многие трудятся на полторы-две ставки. Получают побольше, но и приработков особых нет. Так, посоветовать больному сходить в соседний санаторий, где у знакомой Марь Иванны есть особые процедуры, да спецаппаратура и полечиться у нее уже за деньги. А из того санатория Марь Иванна уже гонит встречную колонну.

В результате переквалифицировался в массажиста. Долг родине восемнадцать - двадцать сеансов для пациентов, приехавших по путевкам. Причем спина банального больного делится на несколько участков, и бесплатно мять десять минут доктор будет только один из них. На этом обязательная программа закончена дальше произвольная полчаса качественного массажа за триста ре наличными. За полный курс из восьми сеансов - 240 Мать тоже не сидит без дела. Пока здоровье позволяет ездит в Абхазию за мандаринами. (Самое яркое впечатление от её посещения коровы, с отвращением на морде жующие мандарины). Ну а летом привычный бизнес. Вдвоем перебираются в маленькую комнату двушки в хрущевке, а большую комнату с балконом сдают отдыхающим. Благо до моря недалеко.

Может, мы куда-то не туда деньги вкладываем?!

Не буду я их осуждать. Сидит такой врач в кабинете, где новая мебель, стеклопакет во всю стену стоимостью в его годовой оклад, здесь же красуется полученный по этой самой программе Здоровье прибор стоимостью в его пятнадцатилетнюю зарплату.

Справедливости ради заметим, что не все участки в Сочи, Хосте, Адлере и других местах столь соблазнительны. Множество домиков стоит на таком косогоре, что впору веревки натягивать для безопасности. Причем прямо под твоими ногами в балке может прятаться пятиэтажка.

Неолимпийские рекорды
Да, цены на жилье здесь сравнялись со столичными. Олимпийские кольца волшебным образом превратились в нули на ценниках. С одним отличием, частный домик и земельный участок в соток шесть в центре Москвы не купишь. Даже за те 8 - 80 миллионов, которые запрашивают здесь. Разброс цен понятен, если объяснить его на примере конкретной сделки. Пару лет назад двое граждан заимели соседние участки в Центральном районе площадью семь соток каждый для индивидуального жилищного строительства. Несколько месяцев спустя строить домики они передумали и обратились к властям с просьбой изменить вид разрешенного использования данных участков. Власти пошли навстречу гражданам, разрешив возвести на них многоквартирный жилой дом. Так, путем достаточно простых юридических действий стоимость участка многократно выросла.

Но есть и другое решение этой проблемы. Со взлетом цен в Центральном районе обнаружилась и странная аномалия. На земле, приобретенной инвесторами таинственным образом, загораются старые дома. Расселять погорельцев новые хозяева часто не спешат.

Куда больше внимания лакомым кусочкам. На них до сих пор много частных строений, бараков, ветхого жилья. Получить бы в компенсацию за дом и землю полмиллиона долларов!.. - услышал я от одного из обитателей развалюхи, спрятавшейся по соседству с Курортным проспектом. И купить на них квартиру в Калининграде. Надоело тут по горам бегать.

Цены прыгают, так и квартиры разные, те же трешки: от 40 метровых, где горы ближе, чем море, до 150 метровых апартаментов.

И все же немного сочинских цен. Отбросив экзотику типа жилой гараж с видом на море и с пропиской (это, видимо, местный вариант нацпроекта Доступное жилье) сообщим, что за однокомнатную квартиру просят от двух с лишним миллионов до шести, за двушку - от трех до десяти, за трехкомнатную - от четырех до четырнадцати миллионов рублей. Все цены в рублях и завернувшиеся на столбах объявления так и бьют в глаз многочисленными нулями.

В строящихся домах метр относительно недорог, цены начинаются в дальних районах от 60 тысяч рублей, поднимаясь до цены московского центра на прибрежной линии. Один из основных критериев стоимости близость к морю. Её указывают с точностью до десяти метров. Но далеко не все возводимое жилье попадет в разряд элитных. В том числе и из соображений экологии. Поверьте дышится на улице Виноградной, что в двухстах метрах от моря ничуть не лучше чем в Москве на Волгоградке.

Когда идешь по городу, кажется, что строительных кранов не меньше, чем пальм. Застройка точечная, в основном монолит. Много элитного жилья, клубных домов.

Еще одна причина строительного бума, о которой стараются не говорить. Сегодня город живет без градостроительного плана. Прежний разрабатывался в шестидесятые годы прошлого века. Уже тогда понимали, что Центральный район летом перенасыщен отдыхающими и предусматривалось приоритетное развитие соседних - Адлерского и Лазаревского. Здесь должны были вырасти новые курортные поселки с большими зелеными зонами, новой инфраструктурой. И никакого высотного строительства!

Кипит стройка и в частном секторе. Здесь торопятся добавить к лету еще один этаж, мансарду, пристройку увеличить количество сдаваемых комнат.

В результате большая часть приморской зоны города сегодня напоминает банальное садоводство, в котором на некоторых участках в шесть соток возвели многоэтажки, а на остальных домики граждан прирастают пристройками и мансардами.

Такой план сегодня никому не нужен. Прежде всего, нет государственных средств на его выполнение, а частный инвестор не станет морочиться с освоением новых территорий, куда надо тянуть трубы, провода и прокладывать дороги. Куда проще найти минимальную площадку в центре Сочи, воткнуть туда высотку, подключить её к порядком изношенным городским сетям, квартиры продать и получить прибыль. Выше строение выше и прибыль. И скорее заложить новые площадки, которые войдут в новый генплан де-факто.

Новый генплан Сочи в пожарном порядке разрабатывается в Москве и Петербурге и должен быть готов к маю. Кое-что известно уже сегодня. Сочи, оставаясь курортом бальнеологическим, станет и местом проведения конгрессов, фестивалей, для чего пригодятся и бывшие олимпийские объекты. Морской порт станет только пассажирским, передав грузовые функции построенным за пределами Сочи терминалам. Впрочем, четыреста тысяч местных жителей куда больше интересует другое. Куда придется переселяться тем, чьи дома пойдут под снос? Город будет расширяться в сторону гор. Это основная причина отрицательного отношения к будущей олимпиаде многих сочинцев. Все предельно просто. Четырехкомнатный домик у моря в сезон приносит около 300 тысяч рублей дохода. Большинство же строений здесь по сути трех-четырехэтажные миниотели, доход от которых куда выше. Основное опасение их хозяев, что инвестор заморачиваться расселением и выплатой компенсаций не будет, а просто даст взятку чиновнику и всех под рев бульдозера в приказном порядке переселят подальше от моря. Впрочем, жители попадаемых под снос хрущевок против этого не возражают.

Большие дома требуют и места для парковки, а их нет. Подземные гаражи во многих районах не предусмотришь из-за грунтовых вод. Да и к возведению самих небоскребов некоторые архитекторы относятся с опаской.

Так может по московским ценам купить квартиру именно в Москве и на вырученные от её сдачи деньги пару раз в год наведываться в Сочи? Найти приют сегодня - проблем нет. Те же миниотели с кондиционерами, евросантехникой и видом на море. К тому же из-за предолимпийской лихорадки в тени осталось много не менее интересных мест на Черном море. Зачем платить лишнее за раскрученный бренд, а по сути, за суету и скученность. Или они вам в Москве не надоели? Сегодня курорт преподносится как всесезонный. Летом можно покупаться зимой покататься на горных лыжах. Тем более, что первый олимпийский объект горнолыжный комплекс Красная поляна, занимающий 129 гектаров, уже построен. Не знаю. Первый же встреченный там горнолыжник (кстати, москвич) был недоволен. Поднялся спустился и 1800 рублей нет. Цены на подъемник взвинтили то ли из-за рождественских каникул, то ли в честь приезда Президента. Сбылась мечта в этом мы Европу догнали и перегнали.

Овчинка и выделка
А стоит ли овчинка выделки? Надо ли вестись на многочисленные призывы и приобретать квартиру в Сочи? Сначала разберемся, зачем она вам нужна. Перебраться сюда из Санкт-Петербурга или Москвы, завершив дела, или отправить родителей, чтобы погрелись на солнышке? Категорически не рекомендуется врачами. Менять столь кардинально климат на склоне лет опасно. Кстати, при всей своей курортности в Краснодарском крае Сочи находится в числе лидеров по смертности от сердечно-сосудистых заболеваний. Приезжать сюда на месяц-другой летом? А в остальное время? Сдавать? Очень много предложений о сдаче жилья именно до лета. Потому и цены невысоки. К тому же, возможно, придется делать ремонт после временных жильцов. Не сменят ли сразу после вашего отъезда снявшую вашу квартиру интеллигентную семью врачей пятьдесят рабочих-гастарбайтеров? Как издалека контролировать состояние квартиры и порядок в ней? Просто закрыть на замок? Тогда коммуналки за год набежит только, что этих денег с лихвой бы хватило на месячный отдых. Вопросов больше, чем ответов.

И все же хорошо в Сочи. Даже в январе. Зелень, пальмы, кое-где и цветы распустились. И море вот оно, рукой подать. Всего девятьсот рублей за авиабилет из столицы, а три полупустых поезда один за другим отходят с московских вокзалов.
Огромные пространства, отсутствие стен, гигантские окна, игра света и тени, бочки вместо кроватей вот такой новый тип жилья завоевывает мировые рынки недвижимости.

* * *

Теперь его новый дом популярен среди людей творческих профессий, здесь нередко проходят выставки и мастер-классы по живописи.

Загадочные дома
Сначала никто не верил, что в старом здании зернохранилища на окраине Праги можно жить. Разве что бомжам, - пожимали плечами соседи. Когда помещение выкупили, среди местных жителей возник спор о том, что новый хозяин будет возводить на его месте магазин или склад. Но, на удивление всем, хозяин не спешил сносить огромное зернохранилище и даже принялся за его реставрацию. А затем, когда все работы были завершены, продал квартиру в центре города и перебрался жить в свое новое строение.

Эксперты спорят о том, какую страну можно считать родиной лофта. То ли это Франция, где в конце XIX века художников Монмартра посетила идея переоборудовать под художественные ателье пустующие цеха заводов. Впрочем, не известно, жил ли кто-то из них в своих мастерских.

Тенденция по переезду из обычных квартир на территорию бывших заводов, фабрик, складов, электростанций, школ, железнодорожных вокзалов и даже церквей захлестнула весь мир. Лофты - именно так называется этот пока еще молодой вид жилья - стремительно набирают популярность.

Лофтами заинтересовались многие известные личности, среди которых актеры Том Круз и Мэтт Дэймон, а также певица Марайя Кэрри и рокер Дэвид Боуи.

То ли это Америка, где Великая депрессия опустошила целые заводские кварталы, которые позже заняли бедняки. Затем, в 60-е годы, такой вид жилья оценили художники. Вслед за ними потянулись звезды шоу-бизнеса. В результате жилье, которое в начале считалось жильем для бедных, резко подскочило в цене и перешло в разряд элитного. Стоимость квадратного метра такой недвижимости в Нью-Йорке достигает 12 тысяч долларов.

Согласно другой точке зрения лофт это английское слово loft, которое означает чердак, в США так называют еще и верхний этаж торгового помещения или склада.

Кстати, и о происхождении самого названия лофт специалисты также не пришли к единому мнению. Одни считают, что его ввели в обиход эмигранты из Германии, которые и были первыми обитателями заброшенных заводов. Немецкое слово luft в переводе обозначает воздух. Действительно, воздуха в огромном пространстве лофта очень много.

Самое главное отличие лофта от обычной квартиры это отсутствие внутренних стен.

Цвет и свет вместо стен
Так что же представляет из себя пространство лофта изнутри?

Вместо привычных стен для зонирования пространства в лофте применяются другие средства. Это цвет, свет, фактура интерьера и небольшие ширмы, передвижные перегородки и занавесы. Например, студия может быть очень светлой с ослепительно белыми стенами и окнами во всю стену. А в глубине свет незаметно переходит в затемненное пространство это спальня. Ковры на полу заканчиваются, и начинается обычная плитка вы попали на кухню.

Действительно, как таковых стен в лофте нет. Но, если присмотреться, все пространство обычно четко разделено на зоны. Здесь есть, как и в любом жилище, все, что необходимо человеку. Это кухня, спальня, общественная и рабочая зоны.

Но через какое-то время, приглядевшись, гости понимают, что каждая деталь интерьера находится на свом месте, именно в той зоне, в которой она должна быть.

Когда гости впервые видят интерьер лофта, им кажется, что мебель расставлена хаотично. Но такое впечатление создается из-за того, что большинство из нас привыкли к стандартной расстановки мебели возле стен. Холодильник, установленный, например, посреди кухни, кажется просто нелогичным и неправильным. Так как стен в лофте нет отсюда и создается впечатление хаотичности интерьера.

Хотя, все зависит от хозяина. Нередко встречаются и более привычные предметы интерьера. Обычно в стиле поп-арт или hi tech, но ни в коем случае не в классическом стиле.

Кстати, и мебель для лофта выбирают не совсем обычную. Во-первых, ее количество сведено к минимуму. Из-за этого пространство лофта кажется просто огромным. Во-вторых, некоторые предметы интерьера вряд ли можно встретить в обычной городской квартире. Модной деталью интерьера являются переоборудование частей бывшего производства, которое функционировало в здании ранее. Например, в Праге есть лофт, на территории которого можно увидеть кровати, переоборудованные из баков, в которых хранилось готовое пиво.

Но истинные ценители лофтов называют такие помещения подделками и считают, что настоящие лофты это не какой-то определенный набор параметров, а особый дух, который может присутствовать только в старом помещении. Поэтому, первым признаком, по которому можно отличить настоящий лофт от искусственного, по мнению экспертов, является изначальное предназначение помещения. Под классический лофт подойдет лишь помещение, которое изначально было задумано как нежилое. Особенную ценность лофту придают детали, унаследованные из прошлой жизни здания. Это могут быть трубы, потолочные балки, вентиляционные короба, чугунные колонны, грубые кирпичные стены, массивные железные лестницы.

Подделка или копия?
На западе спрос на заброшенные промышленные помещения настолько велик, что на всех желающих таких помещений уже не хватает. Но застройщики нашли решение. Новые здания возводятся в стиле лофт. В новых помещениях воссоздается концепция лофта огромные пространства в несколько сотен, а то и тысяч квадратных метров, многометровые потолки и гигантские окна во всю стену.

Лофты с московской пропиской
В Москве как таковых лофтов пока нет. В основном в качестве лофтов риэлторы предлагают квартиры большой площади и свободной планировки.

Хотя, у лофтов-новостроек тоже есть немало поклонников, которые считают подобные помещения более удобными и совершенными копиями концепции лофта. Ведь жить в помещении, которое изначально предназначалось для других целей, не всегда удобно и комфортно. Трудности могут возникнуть с отоплением, канализацией, а также с установкой современного оборудования вроде теплых полов, систем кондиционирования и охранных систем.

Среди объектов, где могут появиться лофты, эксперты называют завод Серп и Молот в Лефортово, пивной завод Хамовники, индустриальные помещения в Замоскворечье, на Новослободской, Шаболовке, Красной Пресне.

Но эксперты рынка прогнозируют лофтам на московском рынке недвижимости светлое будущее. Все дело в том, что столичные власти собираются основательно взяться за вывод промышленных предприятий за черту города. Но на территориях многих заводов есть старинные здания, которые нельзя сносить, поскольку они являются памятниками архитектуры. Именно такие помещения идеальное место для создания лофтов.



Главная --> Публикации