Главная --> Публикации --> Петербургское жилье: версия 2.0 Столичные власти представили проект реконструкции деревень кожухово и захарьино Москва обогнала все города европы по привлекательности инвестиций в недвижимость и риску этих вложений Рынок загородного жилья подмосковья - количественный рост и качественные перемены Возле парка победы построят "лунный город"

С рынка ушли те, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья даже с ипотечной поддержкой. Хотя ее объемы растут: по данным УФРС по Москве, в 2005 г. было зарегистрировано 2283 договора ипотеки, в 2006 г. 4396, в 2007 г. 578 Гороховский считает, что влияние ипотеки на московский рынок недооценено: Зачастую кредитные деньги стоят в начале альтернативных цепочек из 10-15 сделок.

По данным управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве, в 2007 г. зарегистрировано 77 393 договора купли-продажи недвижимости немногим больше, чем в 2006 г. (75 576), но существенно меньше, чем в 2005 г. (84 186). Цифры отражают тенденцию, говорит вице-президент корпорации Бест-недвижимость Михаил Гороховский. Люди отложили покупку, считая, что так дорого квартиры в Москве не стоят.

В феврале марте 2007 г., делятся аналитики МИАН агентство недвижимости, поползли слухи о грядущем обвале цен на жилье в Москве. И в разы упали продажи любого жилья. Но в декабре некоторые риэлторы отмечали на рынке даже что-то вроде ажиотажа, приведшего в том числе к росту цен. Вадим Мартыненко, директор департамента корпорации Рескор, добавляет: С 24 декабря в Москве отменили срочную регистрацию, сейчас зарегистрировать сделку можно только за месяц. Многие хотели успеть, и продавцы подкручивали цены.

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, характеризует ситуацию на вторичном рынке в 2007 начале 2008 г. как нервозную. По ее информации, до 30% сделок откладываются продавцы и покупатели не могут принять решение. При нормальном состоянии рынка этот показатель, по ее оценке, не превышает 10-15%.

По подсчетам независимого аналитика Андрея Бекетова, предложение к концу декабря 2007 г. составило 10 348 объектов это в 1,7 раза меньше, чем в декабре 2006 г. (18 120). Максимальный для 2007 г. уровень отмечался весной (более 24 000 объектов), затем он в основном снижался. Оценки Нины Кузнецовой, гендиректора МИАН агентство недвижимости, куда щедрее: около 25 000 квартир и комнат предлагалось в декабре, говорит она. Но в целом за 2007 г. рынок сжался более чем на треть (36%), соглашается Кузнецова.

Мало недвижимости
Объем предложения вторичного жилья аналитики и активные участники рынка оценивают по-разному, однако тенденция к его уменьшению налицо.

Ненормальная цена
Цена 1 кв. м по всем классам столичного жилья догнала, а то и превысила европейский уровень при более низком качестве, говорится в отчете аналитического центра ирн.ru: в большинстве европейских столиц ее разброс в пределах $2000-5000, дороже элитное жилье в престижных местах. В Москве $4000-5000 за 1 кв. м средняя цена квартир в панельных домах, пятиэтажках, жилье в спальных районах города. Жилье бизнес-класса стоит уже $7000-10 000 за 1 кв. м и выше, элита предлагается от $20 000 до $50 000 за 1 кв. м, подытоживают аналитики ирн.ru.

Гороховский убежден, что в Москве мало хорошей недвижимости, и много морально устаревших объектов. Очередного удвоения цен можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства и предложения на рынке, говорит и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

Большую часть года, по словам Кузнецовой, изменения стоимости 1 кв. м составляли плюс-минус 1,5%, варьируясь от месяца к месяцу в зависимости от категории жилья. Аналитики Миэля выделяют три этапа: стагнацию спроса и стабилизацию цен с осени 2006 г. вплоть до весны 2007 г.; коррекцию с марта по июнь и снижение цен на 2%; плавный рост с середины лета, который уже к концу осени набирает обороты до 3-4% в месяц.

По оценкам ряда риэлторских компаний, средние цены в долларах все-таки повысились. За год жилье на вторичном рынке подорожало на 9% в долларах и около 3% в рублях, уточняет Кузнецова. По данным Стерника, с декабря 2006 по декабрь 2007 г. средняя цена предложения на вторичном рынке выросла в Москве с $4828 до $5429 за 1 кв. м (прирост 12%), или с 126 930 до 133 000 руб. за 1 кв. м (+5%); в Московской области с $2522 до $2536 за 1 кв. м (+1%), или с 66 300 до 62 130 руб. за 1 кв. м (-6%). Аналитики ирн.ru, напротив, считают, что с учетом ослабления американской валюты и российской инфляции цены за первое полугодие откатились вниз: на 5-10% (с учетом скрытой коррекции до 15%), в целом же остались на уровне конца 2006 начала 2007 г. Изменение цен в долларах и рублях получается разное, констатируют в ирн.ru.

Стерник, впрочем, прогнозирует, что к декабрю 2008 г. 1 кв. м будет стоить $800 Прогнозы МИАН скромнее: подорожание на 10-15% за год. Но москвичи и гости столицы уверены, что дороже и так уже некуда.
Чтобы равномерно окольцевать Москву, шведской IKEA был необходим участок на северо-востоке столицы (три комплекса Мега уже построены за МКАД на юго-востоке, юго- и северо-западе). Как стало известно Ъ, компания нашла замену площадке в Абрамцеве (рядом с национальным парком Лосиный остров), проданной осенью Спортмастеру: всего в 10 км от нее по МКАД (рядом с деревней Челобитьево Мытищинского района) IKEA покупает 50 га. На этом участке шведы построят около 400-500 тыс. кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей.

Декабрь порадовал сторонников роста цен, увеличение было самым большим за год, отмечает Бекетов, уточняя, что в декабре на рынке просто стало больше очень дорогих квартир. Для разговоров о том, что рынок со дня на день рванет вверх, оснований нет, считает он.

Руководитель службы по связям с общественностью IKEA в России и СНГ Оксана Белайчук подтвердила, что компания ведет переговоры о покупке земли рядом с Мытищами, но сделка еще не закрыта. Для реализации этого проекта нам необходимо около 50 га,-- отметила госпожа Белайчук.

О том, что IKEA завершает сделку по покупке земельного участка площадью несколько десятков гектаров рядом с подмосковными Мытищами, Ъ рассказал один из столичных девелоперов. Здесь, по его словам, шведский концерн планирует строительство многофункционального комплекса общей площадью 400-500 тыс. кв. м, в состав которого войдут мебельный магазин IKEA, семейный торговый центр Мега, бизнес-центр, гостиница и, возможно, жилье. Также для крупных арендаторов -- магазинов формата DIY, продуктовых ритейлеров и сетей спорттоваров будет построен ритейл-парк из отдельно стоящих зданий площадью от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м, сообщал собеседник Ъ. Запуск первой очереди комплекса запланирован на 2010 год.

А гендиректор ГЕО Девелопмент Максим Лещев осведомлен, что IKEA выкупает участок у деревни Челобитьево Мытищинского района. По его оценкам, 50 га здесь обойдутся шведской компании не менее чем в $75 млн. Руководитель отдела маркетинга Абсолют менеджмент (дочерняя структура ИК Абсолют) Анна Шишкина полагает, что сумма сделки будет выше -- $125 млн. Еще более $520 млн (минимум $1,3 тыс. за 1 кв. м) IKEA инвестирует в строительство комплекса, уверен региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.

С новым проектом IKEA на северо-востоке от МКАД знакомы начальник отдела торговой недвижимости DTZ Дмитрий Хечумов и старший консультант отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle Анна Совенко (компании сопровождают все проекты IKEA в России).

Многофункциональный комплекс в Мытищах по размеру должен превзойти существующие в Европе объекты ритейлера, полагает директор департамента торговой недвижимости Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Наталья Орешина, также знакомая с планами шведского концерна на северо-востоке от МКАД. Новый проект станет для IKEA четвертым реализованным с начала 2000-х годов в Подмосковье и позволит компании охватить последний незадействованный субрынок. Сейчас комплексы IKEA располагаются на юго-западе (Мега -- Теплый стан, открыт в 2000 году, площадь 200 тыс. кв. м), северо-западе (Мега -- Химки, 2004 год, 220 тыс. кв. м) и юго-востоке столицы (Мега -- Белая дача, 2006 год, 300 тыс. кв. м).

Сеть IKEA принадлежит шведской группе Ingka, которой владеет Ингвар Кампрад, чье состояние журнал Forbes оценивает примерно в $23 млрд. Управляет приблизительно 250 торгцентрами в 34 странах (в России у IKEA десять объектов). Прогноз продаж на 2007 год -- €19,8 млрд (на 14% больше, чем в 2006 году).

Московский рынок жилья развивается по своим законам. За ростом цен может наступить стагнация, а за увеличением объема предложений спад активности продавцов квартир. Меняется и спрос. О том, что происходит на столичном рынке жилой недвижимости, рассказывают эксперты и специалисты, отвечая на наиболее часто задаваемые вопросы читателей.

Построить комплекс на северо-востоке Москвы IKEA пыталась еще с 2003 года. Шведский концерн приобрел 8 га в деревне Абрамцево (103-й километр МКАД). Но согласовать строительство здесь компании не удалось, так как участок оказался частью территории, оспариваемой парком Лосиный остров. Заручившись поддержкой прокуратуры Московской области, парк пытался получить эту землю через федеральный арбитражный суд Московского округа. Осенью 2007 года IKEA удалось найти покупателя на проблемную землю: 8 га было продано ГК Спортмастер (см. Ъ от 20 ноября 2007 года).

Екатерина Гурьева, руководитель департамента продаж компании IntermarkSavills:

Что можно сказать об основных тенденциях рынка жилья, наблюдаемых в настоящее время?

Соответственно, у российских банков уменьшается возможность заимствовать дешевые средства за рубежом, и в результате они перестают кредитовать застройщиков (или как минимум сокращают объемы кредитования). Для нашего рынка это означает, что застройщики вынуждены рассчитывать все больше на собственные силы, а значит, время от времени будут делать спецпредложения и возвращаться к ситуации, которая была несколько лет назад, когда финансирование ранних этапов строительства осуществлялось за счет предпродаж по инвестиционно привлекательным ценам.

Сейчас иностранные банки озабочены своими проблемами и ограничивают объем денежных ресурсов, предоставляемых другим государствам.

Так что ожидать снижения стоимости квартир не приходится.

Уникальность же московского рынка жилой недвижимости состоит в том, что кризис ликвидности может привести к задержке реализации крупных проектов нового строительства, что на фоне заметного неудовлетворенного спроса приведет к дальнейшему росту цен.

Рынок сместился в сторону дешевого жилья именно здесь происходят основные события. Это и понятно, поскольку эконом по-прежнему остается наиболее востребованным сегментом. Сегодня объем предложения продолжает сокращаться, а активность покупателей хотя и снижается, но все равно находится на высоком уровне. Если в начале февраля насчитывалось до десяти потенциальных покупателей на одну квартиру, то теперь два-три. Этот факт говорит о том, что рынок уже достаточно перегрет, и желающих приобрести квартиру в создавшейся ситуации становится все меньше. Похоже, что теперь приходится только ждать дальнейших действий со стороны продавцов, которые придерживают квартиры и откладывают их реализацию на более поздний срок. В сегменте бизнес предложение и спрос остаются на уровне октября 2007 года. Последние две недели мы фиксируем снижение продаж в сегменте элитной недвижимости, здесь рынок практически остановился, но объем предложений остается на высоком уровне.

Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро недвижимости Агент 002:

Ситуацию на рынке недвижимости можно охарактеризовать как конец ажиотажа. Еще в феврале продавцы накануне сделки поднимали цены, и покупатели соглашались на ужесточившиеся условия. Сейчас же в подобной ситуации покупатели зачастую отказываются от совершения сделки.

Валерия Косенкова, руководитель группы заключения договоров агентства Открытая Компания:

Снижение курса доллара США по отношению к основным мировым валютам продолжается, и это ведет к тому, что московский рынок становится в большей степени рублевым. Основная масса продавцов перейдет на расчеты в рублях к концу нынешнего года. В долгосрочной перспективе это вызовет замедление роста цен, поскольку прекратится неоправданное увеличение стоимости квадратного метра из-за разницы курсов.

Георгий Кузин, исполнительный директор компании РДР-Холдинг:

Валерий Барнинец:

Почему растут цены на жилье, и как долго это будет продолжаться?

Георгий Кузин:

По нашим данным, в конце марта средняя цена предложения достигла 5158 долл. за 1 кв. м. По сравнению с декабрем этот показатель повысился почти на 13 %. Обычно в первом квартале года наступает период затишья деловой активности, но в этот раз было иначе. Предвыборная ситуация, инфляция, события на фондовом рынке наложили свой отпечаток. На этом фоне странно выглядят заявления о возможном снижении цен на 20 30 %. Никаких предпосылок для удешевления жилья, на наш взгляд, нет. Хотя понятно, что развитие событий будет зависеть от действий продавцов, и резкое увеличение объемов предложения может повлечь за собой коррекцию рынка в целом. Что же касается новостроек, то здесь наблюдается резкое снижение предложения во всех сегментах, которое сопровождается незначительным повышением цены квадратного метра. В сегменте эконом объем предложения сократился почти на 50 %.

Екатерина Гурьева:

Цены растут. Например, в прошлом году в центре Москвы за двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м просили 200 250 тыс. долл., а сейчас за такое жилье хотят получить уже 250 300 тыс. долл. Стоимость квадрата в панельных домах повышается, но быстрого роста цен здесь трудно достичь.

Валерия Косенкова:

Рост цен на квартиры в первую очередь объясняется дисбалансом между спросом и предложением, высокой инфляцией в России и нестабильностью доллара. Объемы нового строительства не увеличиваются, а большая часть возведенных объектов не поступает на рынок, так как это социальное жилье. Предсказанный кризис московского рынка недвижимости так и не состоялся многие из тех, кто откладывал покупку недвижимости, бросились покупать ее, понимая, что цены на качественное жилье будут расти.

Насколько изменился спрос и объемы предложения?

Сегодня цены растут, но гораздо меньшими темпами, чем в феврале. Рынок входит в стадию стабилизации. Как долго это будет продолжаться, неизвестно. На ситуацию влияют такие факторы, как уровень инфляции, объем предложения, изменение курса доллара.

Только за одну неделю конца марта объем предложений в целом по рынку уменьшился на 15,5 %. Сейчас основная масса игроков переходит в состояние ожидания, собственники сократили предложение до минимума: большинство предпочитают переждать еще несколько месяцев в надежде на очередное повышение цен.

Валерий Барнинец:

Спрос остается довольно высоким, а предложение ограничено. Продавцы зачастую придерживают объекты в надежде на дальнейшее увеличение стоимости квартир.

Валерия Косенкова:

Для покупателей квартир, относящихся к сегменту бизнес и элит, в 2008 году появятся весьма интересные в плане концепции и качества жилья предложения. Они будут реализованы в рамках как крупных проектов (Парк Сити, РТИ-Каучук), так и небольших (клубные дома). Однако цены на эти квартиры будут только расти и по ряду объектов могут вплотную приблизиться к показателям, установленным для самых дорогих лондонских аналогов.

Екатерина Гурьева:

Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, с жильем бизнес-класса. Значительная доля таких предложений появляется на первичном рынке, а новых проектов сегодня крайне мало. Следовательно, неизбежен дефицит жилья в этом сегменте и увеличение цены квадрата. Стоимость 1 кв. м в средней квартире бизнес-класса (например, трехкомнатной площадью 100 120 кв. м) достигла уже 7 8 тыс. долл. Но даже среди объектов, оцениваемых в миллион долларов, нет большого выбора. Из-за ограничений на строительство коммерческого жилья дефицит сохранится еще долго, поэтому цены будут только расти.

Георгий Кузин:

Валерий Барнинец:

Уменьшается ли количество сделок с использованием ипотеки?

Валерия Косенкова:

В целом по рынку количество сделок с использованием ипотечных ссуд достигает 60 %. Число выдаваемых кредитов не сократилось и остается на уровне последних месяцев 2007 года.

Георгий Кузин:

Условия кредитования с ноября 2007 года ощутимо ужесточились. Банки подняли процентные ставки, увеличили размер первоначального взноса. Риелторы констатируют, что в последнее время с рынка уходит значительное число покупателей, которые еще летом прошлого года могли бы свободно пройти андеррайтинг в банках.

Екатерина Гурьева:

Некоторые банки вообще отказались от ипотеки или усложнили условия выдачи кредитов. В данный момент многие финансовые организации больше заняты проблемами собственной ликвидности. Но тем не менее ипотека востребована, поскольку при таких высоких ценах на жилье это один из основных способов решения жилищной проблемы.

Что происходит с альтернативными сделками?

Ключевой принцип здесь: Не уверен не бери в долг. Если же покупатель трезво взвесил свои силы и решился на ипотеку, лучше не ждать, а действовать немедленно, ведь ставки кредитования могут еще повыситься. Проблемы с ликвидностью на внешних рынках, резкое ограничение возможности заимствований за рубежом для российских банков уже привели к коррекции ставок по ипотечным кредитам они выросли в среднем на 1 2 %. В ближайшей перспективе эта тенденция сохранится, поэтому лучше брать ссуду сейчас.

Провести альтернативные сделки всегда было гораздо сложнее, чем осуществить свободные продажи и покупки, а в условиях роста цен сделать это еще труднее. Если поиск альтернативной квартиры затягивается, то продавец вынужден поднимать цену. У покупателей в данной ситуации выбор небольшой: либо согласиться платить больше, либо смириться с тем, что поиск квартиры надо начинать сначала. Однако в последнем случае найти более дешевый вариант в настоящее время маловероятно.

Екатерина Гурьева:

Сейчас при продаже альтернативных квартир складывается ситуация, характерная для растущего рынка. После того как собирается цепочка и найдена последняя квартира (свободная), выясняется, что ее стоимость заметно превышает предполагаемую изначально и необходимо поднять в цене или основного покупателя, или всех участников сделки. Далее происходит следующее: либо все находят дополнительные ресурсы, либо сделка разваливается. С учетом того, что в настоящее время порядка 70 % покупателей ипотечники, которым изыскивать дополнительные ресурсы, как правило, сложно, альтернативные варианты рассыпаются чаще, чем это было на растущем рынке в прошедшие годы, когда ипотечных сделок проводили гораздо меньше.

Валерий Барнинец:

Самый точный индикатор при оценке состояния рынка альтернативных сделок количество возвращенных авансов. Увеличение этого показателя означает рост числа не доведенных до конца альтернатив. При спокойном состоянии рынка возвращать авансы приходится крайне редко. Обычно это связано, например, с изменением жизненных обстоятельств участников сделки. Так, осенью у нас в агентстве не было вообще ни одного подобного случая. Сегодня же возвращать приходится почти 40 % авансов.

Ольга Казарина, управляющий компании ХИРШ операционные системы

Альтернатива в настоящий момент неперспективная схема сделок. Риелторы все чаще отказываются от таких вариантов, поскольку случаев, когда огромная часть работы оказывается проделанной впустую из-за неувязок в цене и последующего развала сделки, становится все больше. Альтернатива работающий инструмент стабильного или стагнирующего рынка. Поэтому сегодня все чаще проводят простые сделки купли-продажи.

Валерия Косенкова:

Екатерина Гурьева:

И о перспективах

Валерий Барнинец:

В целом недвижимость остается хорошим товаром для среднесрочных вложений, который гарантирует, по крайней мере, защиту от инфляции, что особенно актуально на фоне нестабильных финансовых рынков.

Валерия Косенкова:

По всей видимости, ситуация, начнет меняться в апреле. Мы ожидаем увеличения предложения. И вот здесь основная интрига. Если реальный платежеспособный спрос еще не удовлетворен, то после увеличения предложения может последовать очередной приток покупателей и, как следствие, новый виток роста цен. Если же этого не произойдет, то цены будут по-прежнему повышаться замедленными темпами, на 1 1,5 % в месяц. Однако необходимо отметить снижение активности на рынке в целом, которое наблюдается с декабря прошлого года. Этот факт заставляет задуматься над справедливостью существующих цен.


В прошлом году цены предложения на первичном рынке выросли на 40%, что вдвое меньше, чем в 2006 г. (80%), говорит гендиректор АН Титул Евгений Сосницкий.


Цены стабилизируются, по прогнозам экспертов, к маю. Но явного их отката не ожидается.

С апреля по сентябрь темпы роста цен в Ростове снизились до 1-1,5% в месяц, отмечает руководитель отдела новостроек АН Дон-МТ Алексей Маралин. Осенью покупатели стали возвращаться на рынок.

Больше всего (на 20%) новостройки подорожали в I квартале 2007 г., рассказывает гендиректор АН Парус Максим Хмель. После чего спрос, подсчитали аналитики Титула, упал почти в два раза. По словам риэлтора АН Нирлан Светланы Назаренко, в 2007 г. покупатели устремились за квартирами в города-спутники Ростова: Аксай, Азов, Новочеркасск. В минстрое области сообщили: годовую программу по вводу жилья Азов выполнил на 135%, Батайск на 156%, Новочеркасск на 135%. Рост спроса привел к удорожанию местных новостроек, говорит Сосницкий. Например, в центре Аксая 1 кв. м стал стоить столько же, сколько в Александровке (район Ростова), 34 000-35 000 руб., отмечает Назаренко.

C сентября по декабрь стоимость новостроек увеличилась на 10,54%, средняя цена предложения к концу IV квартала составила 46 000 руб. за 1 кв. м, приводит данные Сосницкий.

В начале весны конце лета мы фиксировали спад интереса к квартирам в жилом комплексе Olymp Towers, но в середине осени спрос на них резко увеличился, а в декабре стал просто рекордным, рассказывает коммерческий директор компании Снегири Дмитрий Шмелев.

Сейчас многие строительные компании приостановили продажи ждут результатов президентских выборов, говорит Тенишев. В 2008 г., по мнению Сосницкого, спрос на новостройки среднего класса может вырасти, первичная недвижимость начнет вновь дорожать: к концу года возможен прирост цен на 40-50%.

Риэлторы отмечают, что вырос спрос на новостройки повышенной комфортности в центре Ростова. По словам директора АН Акцент Евгения Тенишева, за 2007 г. они подорожали на 50%, стоимость 1 кв. м элитной недвижимости теперь начинается от 60 000 руб.

По данным замгубернатора Ростовской области Юрия Андриади, если в 2007 г. объем введенного в регионе жилья составил 1,7 млн кв. м, то в 2008 г. он будет увеличен до 2 млн кв. м, а в 2009 г. планируется ввод 2,5 млн кв. м.

Рекорд 2006 г., когда новостройки подорожали на 80%, в 2008 г. вряд ли повторится. На ростовский первичный рынок пришли крупные федеральные девелоперы, заявившие о реализации масштабных проектов: Интеко (выиграла конкурс на застройку нового микрорайона Левенцовка), ПИК-регион (планирует построить на границе Ростова и Аксайского района жилой микрорайон Норд). Рынок ожидает значительного увеличения объема предложения, говорит Сосницкий.



Главная --> Публикации