Главная --> Публикации --> Цб позаботится о мелких банках: им станет проще привлекать средства под ипотеку Мосгордума одобрила список госимущества москвы Дорогой петербург: высокий старт года Квартира. когда ломать труднее, чем строить Территории для комплексного освоения

Чем дальше, тем дороже
В феврале в Северной столице ежедневно срывались десятки сделок.

Недвижимость в России переценена и в ближайшие пять лет неизбежно подешевеет, предрекают специалисты одного из крупнейших мировых инвестиционных банков Морган Стенли. Возможно, так оно и будет, но пока на рынке наблюдается прямо противоположное. В этом и будущем году, утверждают отечественные эксперты, Россию ожидает новый скачок цен на недвижимость. Может, и не такой значительный, как в 2006-м, но все же довольно серьезный.

Интересно, что еще в декабре специалисты-риелторы в один голос твердили о сохранении в 2008 году тенденций 2007-го: медленный рост цен в пределах инфляции. Правда, ведущий эксперт Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник еще в ноябре заявлял, что рост цен на квартиры, вероятно, начнется весной-летом 2008-го, а к его концу квадратный метр жилья эконом-класса в Петербурге будет стоить около 3,5 тысячи, а в Москве - восемь тысяч долларов. Но, похоже, даже эти прогнозы окажутся оптимистичными. Петербургский аналитик Сергей Бобашев на основе материалов, собранных специалистами компаний, занимающихся выпуском справочников по недвижимости, сделал вывод: цены на жилье в городе в 2008 году вырастут на 75 процентов. По мнению эксперта, динамику рынка можно оценить, наблюдая за поведением продавцов квартир. Если в ажиотажном 2006-м они завышали цены в листингах на шесть-семь процентов, то сейчас надбавка уже составляет четыре процента.

- Продавцы ночью, накануне подписания договора купли-продажи, решают поднять цену на 300-400 тысяч рублей, - рассказал начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. - Такое только в 2004-2005 годах было.

Начнем с кризиса. Впрямую он российский рынок ипотеки как будто не затронул. Хотя, безусловно, свои требования к заемщикам большинство банков вынуждено было повысить. В том числе отказавшись от нулевого первого взноса и начав требовать больше документов для подтверждения платежеспособности клиента. Удорожание займа в среднем составило около одного процента. Руководитель рабочей группы по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию АБСЗ Игорь Жигунов в ближайшем будущем прогнозирует рост ставок еще на 1,5-2 процента. Главным образом, как можно понять из разговоров с банкирами, под давлением западных компаний. Те не хотят связываться с кредитами, имеющими малую степень надежности. Хотя, по мнению Татьяны Хоботовой, отечественные заемщики надежнее, чем западные. Наши стараются погасить кредит досрочно, а в США часто тянут до последнего. В России действует фиксированная ставка по кредиту, а в США - плавающая. Наконец, в Америке ставка по кредиту не больше 6 процентов, а в России - 11-12, и потому там ипотекой могут воспользоваться многие, а у нас - только состоятельные слои населения, которые знают. как и каким образом будут расплачиваться.

Обжегшись на молоке...
Грядущее подорожание специалисты объясняют влиянием ипотечного кризиса в США и недостаточно быстрыми темпами роста объемов ввода жилья.

Однако специалисты давно уже указывают: западные деньги, учитывая, что приходится платить за организацию кредита, не очень то и дешевы. Так что сокращение их поступления не должно вызывать сильный рост ставок. При уже упоминавшемся условии (ипотека в России - удовольствие для богатых) не это источник проблем.

Тем не менее недоверие к российской ипотечной системе иностранных кредиторов по-прежнему ощутимо. Как результат, некоторые отечественные банки были вынуждены отменить секъюритизацию своих пакетов закладных. Да и при рефинансировании дисконт пула ипотечных кредитов достигает, по некоторым данным, уже десяти процентов. Для России кризис на Западе означает конец эпохи дешевых денег, - считает Татьяна Хоботова.

Между прочим, в минувшем году резко возрос средний размер кредита. Если в 2006-м в Северной столице он немногим превышал полтора миллиона рублей, то в минувшем перевалил за два с половиной миллиона. При этом появились банки, в которых сумма среднего кредита зашкаливала за четыре миллиона. Косвенно это подтверждает: в ипотеку пошли люди с деньгами большими, чем это было раньше.

Нежеланные инвестиции
Обратим внимание: падение ипотечного рынка в США вызвало обвал рынка фондового. Если учесть, что недвижимость всегда считалась надежным объектом капиталовложений, то становится понятно: вероятность перетока капиталов, вкладывавшихся раньше в паевые фонды и ценные бумаги, в сектор недвижимости очень высока. А столь существенный рост спроса неизбежно приведет к удорожанию квадратных метров.

Чтобы меньше покупали
Казалось бы, из неравновесия спроса-предложения есть простой выход: строить больше. Но... Объемы строительства в городе на Неве, к примеру, за последние три года выросли с двух до двух с половиной миллионов квадратных метров. В 2008 году они должны составить 2,9 миллиона. Но 0,5 миллиона - бюджетное строительство. Так что на коммерческом рынке ситуация практически не изменится. Если учесть, что площадь квартир постоянно растет, говорить о том, что предложение резко выросло, не приходится вообще. По данным риелторов, каждый год на первичном и вторичном рынках в сумме выставляется примерно одинаковое число квартир. Просто они становятся больше и дороже.

И вот что характерно: резко увеличилась доля банков, ранее на ипотечном рынке не игравших. По результатам прошлого года в Петербурге они обогнали даже Сбербанк, не говоря уж о коллегах, участвующих в государственной ипотечной программе. Последние больше работают с клиентами, реально нуждающимися в улучшении жилищных условий за счет смены однокомнатной квартиры на двухкомнатную и так далее. Потому им и деньги потребны меньшие. Зато в новые банки идут, по мнению экспертов, клиенты, покупающие квартиры с ноля и не столь нуждающиеся в жилплощади. Им новая квартира нужна, в первую очередь, как объект вложения денег. Точная доля инвесторов не известна, но экспертные оценки говорят: она не ниже 30 процентов. А в провинции еще выше. Ленинградская область, например, скачок цен (на 150 процентов) испытала именно в 2007 году. Стоимость квартиры в близлежащих к мегаполису районах вплотную приблизились, по словам заместителя директора Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования Виталия Смирнова, к петербургской. Из-за этого сами жители региона уже не могут купить квартиру в популярных районах области, - утверждает он. Покупают их приезжие, которые жить тут не собираются.

К тому же новые участки - большие, рассчитанные для возведения целых кварталов.

Основная причина, по мнению строительного сообщества, - задержки с подготовкой документации на новые земельные участки. Правда, Александр Вахмистров, вице-губернатор Петербурга, отвечающий за строительство, уверяет: строители набрали уже столько земли, что на ней можно более 20 миллионов квадратных метров построить. А потому де городские власти даже снижают объемы продаж. От строителей же поступают совершенно иные данные: у многих земли уже нет. Стало быть, и строить негде.

В итоге председатель жилищного комитета Санкт-Петербурга Юнис Лукманов предложил уменьшить спрос. Как? Ввести большие налоги на недвижимость, если квартира покупается не для проживания, а в инвестиционных целях. Но пойди докажи, что это вложения в расчете на прибыль.
Разработана схема, позволяющая узаконить строительство домов в микрорайоне Лесная поляна. Долгое время судьба зданий, приговоренных к сносу, находилась в подвешенном состоянии. В таком же состоянии находились и люди, доверившие свои средства застройщику.

- Масштабные проекты будут вводиться постепенно, очередями. Это значит, что на рынок не хлынут вдруг сотни тысяч метров нового жилья. Так что прирост предложения будет идти постепенно и не превысит растущий спрос, - считает Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и стратегического развития крупной корпорации.

Скандальная ситуация вокруг многоэтажных домов в микрорайоне Лесная поляна сложилась довольно давно. Строительство началось еще в 2003 году. Тогда между Воронежским государственных аграрным университетом (ВГАУ), Воронежской региональной общественной организацией инвалидов, больных нервно-мышечными заболеваниями и ЗАО Монолитстрой Воронеж был заключен договор о строительстве реабилитационно-жилого комплекса на площади около шести гектаров. Предполагалось, что компания-застройщик возведет на площадке реабилитационный центр, а в качестве компенсации затрат получит право построить несколько многоэтажных домов, часть квартир в которых также будет передана людям с ограниченными возможностями.

Теперь директор ЗАО Монолитстрой Воронеж Павел Корчагин уверяет, что все многоэтажки будут достроены и сданы в эксплуатацию. Но для этого ему необходимо финансовое доверие новых дольщиков.

В конце 2006 года Воронежский арбитражный суд, рассмотрев иск облпрокуратуры, принял решение изъять у Монолитстроя земельный участок и вернуть его владельцу (ВГАУ) свободным от строений. К тому моменту на участке уже были возведены: практически готовый к заселению десятиэтажный дом (на 240 квартир), еще один десятиэтажный жилой дом (на 120 квартир), в котором уже велись отделочные работы. Также было построено 10 этажей 16-этажного дома и 2 подъезда еще одной многоэтажки. Как ни странно, аналогичный иск в отношении домов ДСК арбитражный суд почему-то отклонил.

Почти через год - в январе 2004-го ВГАУ подписал аналогичный договор о строительстве реабилитационно-жилого комплекса на той же площадке - но теперь уже с Домостроительным комбинатом (ДСК). В конце января постановлением мэрии участок переведен из категории земель сельхозназначения в категорию земель поселений, а ВГАУ разрешено проектирование и строительство комплекса. Однако вскоре облпрокуратура опротестовала постановление мэрии и подала иски в суд об аннулировании договоров между ВГАУ и Монолитом, а также между агроуниверситетом и ДСК. Как ни странно, суд вынес прямо противоположные решения: ДСК разрешили продолжать строительство, а действия Монолитстроя были признаны незаконными.

Исполнительное производство было приостановлено, однако достраивать дома Монолитстрой не мог: для этого требовалось оформить все разрешительные документы. Учитывая, что в конфликте участвовало как минимум пять различных ведомств, это оказалось очень непросто. Где в почти классической фразе разрушить нельзя построить следует поставить запятую, чиновники гадали почти полгода. И только недавно смогли разработать документ, устраивающий все участвующие в конфликте стороны.

В возможность сноса практически построенных домов, где приобрели квартиры около 300 дольщиков, никто не верил. Монолитстрой продолжал строительно-отделочные работы и продавал оставшиеся квартиры. Тем временем служба судебных приставов попросила арбитражный суд объяснить смысл фразы вернуть свободным от строений - что, собственно, им предстоит делать? В августе прошлого года приставы получили четкий и недвусмысленный ответ и вынуждены были приступить к сносу. Однако никаких разрушений не последовало - в это время федеральный суд признал право собственности дольщиков Монолитстроя на объект незавершенного строительства.

По словам генерального директора фирмы Павла Корчагина, несмотря на то что ситуация долгое время находилась вне правового поля, выход из нее найден, и уже в ближайшее время строительство домов продолжится.

В результате межведомственная рабочая группа при областной прокуратуре решила выдать разрешение на продолжение строительства компании Монолитстрой Воронеж.

На этапе строительства земельный вопрос будет решен, а после сдачи дома и создания ТСЖ право собственности на землю в соответствии с законодательством, перейдет к жителям.

Предполагается, что вначале территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ТУ ФАУФИ) выделит участок из общей массы федеральных земель, проведет все необходимые землеустроительные работы, поставит его на кадастровый учет и оформит право собственности. Затем
между агроуниверситетом и управлением будет подписан договор аренды и зарегистрирован в управлении антимонопольной службы, после чего ВГАУ сможет передать право аренд Монолитстрою.
Федеральный суд признал право собственности дольщиков на объекты незавешенного строительства

Что будет, если в Воронеже не найдется достаточно желающих вкладывать деньги в проблемную недвижимость? Похоже, ни менеджеры Монолитстроя, ни тем более дольщики такой вариант не рассматривают. А сам Павел Корчагин свою затянувшуюся стройку скромно называет настоящим доступным жильем. По его словам, конек Монолитстроя - небольшая площадь строящихся квартир. Например, в домах на Лесной поляне есть так называемые квартиры-студии площадью 26 квадратных метров, есть побольше. По мнению генерального директора, предложения Монолитстроя вполне ликвидны и фирм, специализирующихся на строительстве квартир сверхмалых площадей, в Воронеже больше нет.

Гендиректор заверил, что средств на эти цели у Монолитстроя достаточно - правда, они пока потенциальные. В частности, строители утверждают, что в строящихся домах остаются нереализованными 566 квартир общей площадью более 30 000 квадратных метров. По подсчетам сотрудников Монолитстроя, общая выручка от продаж свободных метров составит 800-900 миллионов рублей. А на достройку домов необходимо 150 миллионов рублей меньше.

- Новые дольщики будут вкладывать свои деньги только в том случае, если своими глазами увидят реальные подвижки, - заявил нашему корреспонденту один из участников строительного рынка. - Впрочем, Воронеж не Москва, и люди здесь зачастую готовы верить застройщику на слово.

Аналитики воронежского рынка недвижимости с Корчагиным в целом согласны. По их мнению, спрос на небольшие квартиры для одиночек продолжает расти и, безусловно, предложение Монолитстроя займет определенную нишу на рынке. Однако для привлечения новых дольщиков фирме необходимо получить все разрешительные документы и на первом этапе начать достраивать дома за счет собственных средств.

Тем не менее документ разработан и подписан, а это значит, что у дольщиков Монолитстроя появилась - хоть и призрачная, но все-таки надежда на завершение строительства своих домов.

По самым скромным прогнозам Монолитстрой сможет продолжить свою деятельность на законных основаниях не раньше, чем через 3-4 месяца - именно столько времени потребуется для получения всех разрешительных документов.

Отчаявшись купить собственное жилье, миллионы наших соотечественников годами живут в съемном. Причем масштабы этой миграции просто поражают воображение. Согласно исследованию ДжиИ Мани Банка, каждый четвертый россиянин уже является арендатором. А это - самый высокий показатель среди всех стран Восточной Европы. За исключением разве что Чехии.

Справка РГ
ЗАО Монолитстрой Воронеж было создано в 1991 году. За это время (по данным самой компании) построено 8 объектов, в том числе часть домов в Военном городке Воронежа, несколько многоквартирных жилых домов, а также здание базы в поселке Придонской, Военный городок в Курске и пятиэтажный жилой дом в Липецке. Кроме того, в прошлом году было начато строительство 23-х этажного элитного жилого комплекса Олимп по Московскому проспекту с встроенными нежилыми помещениями (полный комплект разрешительных документов на строительство которого пока не оформлен).

- Исследование показало, что в возрасте 29 лет 44% россиян уже не живут с родителями. Если сравнить с Чехией и Венгрией, то там молодежь быстрее обретает жилищную независимость. В этих странах отдельно от родителей живет больше половины населения в возрасте от 18 до 29 лет, - отмечает президент ДжиИ Мани Банка Ричард Гаскин.

Лидерство по аренде жилья - не единственное наше достижение. Опрос утверждает, что чуть ли не каждый третий россиянин вынужден жить вместе с родителями. И ладно бы, если бы речь шла только о молодежи. Собственного угла нет даже у многих пенсионеров! Так, 9% россиян в возрасте 50-65 лет приходится делить крышу над головой со своими престарелыми мамами и папами. В целом же такого количества людей, проживающих вместе с родителями, нет ни в одной восточноевропейской стране. Однако представители ДжиИ Мани Банка полны оптимизма.

- Во-первых, цена аренды в России, как правило, не зависит от стоимости квартиры, тогда как в зарубежных странах принято устанавливать стоимость аренды в размере порядка 7% от рыночной цены жилья. Во-вторых, для европейских рынков аренды характерна индексация стоимости аренды, которая может как повышаться, так и понижаться. В России же ни один арендодатель не будет сдавать жилье дешевле, чем другие участники рынка, - рассказала Известиям эксперт инжиниринговой компании 2К Александра Мальцева.

Все бы хорошо, да только для многих эта жилищная независимость означает аренду комнаты или квартиры. А это в нашей стране - удовольствие не из дешевых. Ведь отечественный рынок аренды существенно отличается от европейского.

- В результате спрос в стране намного превышает предложение, что в свою очередь приводит к росту ставки арендной платы, - считает эксперт. В Европе наоборот, предложение доминирует над спросом.

Есть и другие национальные особенности. В России катастрофически мало строят жилья. При этом жилой фонд стремительно ветшает.

Но даже в своих мечтах россияне не позволяют себе лишнего. Так, если большинство чехов, румын и поляков намерены приобрести в кредит квартиру площадью более 75 кв. метров, то у большинства наших соотечественников потребности скромнее: 50 -75 кв. метров. И дело не только в том, что за излишки жилья в России придется заплатить гораздо больше, чем в той же Польше. Но и в том, что мы, похоже, просто привыкли жить стесненно. Так, треть венгров и чехов живут в апартаментах площадью 75-100 кв. метров. В России же в подобных хоромах живет только 8% населения. Большинство ютится на площади менее 50 квадратов.
Среди налогов, так или иначе связанных с недвижимым имуществом, можно выделить налог на имущество физического лица, земельный налог, налог на доходы физического лица, налог на имущество организаций.

Любопытно, что Россия, согласно исследованию, находится на втором месте по числу людей, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий с помощью ипотеки, - 68% всех опрошенных выразили к ней интерес (на первом месте - Чехия с 81%). Это, конечно, больше говорит о наших мечтах, чем о реальных возможностях, - на сегодняшний день воспользоваться ипотекой в России могут не более 10% семей.

Размер налоговой ставки устанавливают представительные органы местного самоуправления. Поскольку ее верхний предел ограничен законом, налог на недвижимость стоимостью до 300 тыс. руб. составляет 0,1%, от 300: до 500 тыс. руб. 0,1 0,3%, а свыше 500 тыс. руб. 0,3 2%. Налоги зачисляются в местный бюджет.

Налог на имущество физического лица
Платить его обязаны все владельцы объектов недвижимого имущества: жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений. Если это имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, то налог соразмерен доле каждого из них. Совместная собственность на имущество предполагает равную ответственность совладельцев за исполнение налогового обязательства. При этом, по соглашению между ними, плательщиком может быть кто-то один.

Собственники, совершившие сделку купли-продажи недвижимости, уплачивают налог по очереди в течение календарного года. Продавец обязан исполнять налоговую повинность с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на имущество. Покупатель начиная с того месяца, когда он стал собственником данного имущества. Не позднее 1 августа ему присылают платежное извещение, а налог он должен выплатить равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября. Если гражданин не был своевременно привлечен к уплате налога, ему придется внести платеж не более чем за три предыдущих года. Таким же правилом руководствуются при пересмотре неправильно произведенного налогообложения.

Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговые структуры сведения, необходимые для начисления налогов. Налог на строения, помещения и сооружения начисляют на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Если речь идет о новостройке, налог платят с начала года, следующего за ее возведением или приобретением. Налог на жилплощадь, доставшуюся по наследству, взимают с наследников с момента открытия наследства.

Кроме того, налогом не облагают специально оборудованные строения или помещения, принадлежащие деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности, если их используют в качестве творческих мастерских; жилые помещения, в которых организованы открытые для посещения негосударственные музеи, галереи, библиотеки; жилые и хозяйственные строения площадью до 50 кв. м, расположенные на участках граждан в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях.

Кто освобождается от налога?
Перечень льготных категорий, освобождающихся от уплаты налога на имущество физических лиц, весьма обширен. В него включены Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, участники гражданской и Великой Отечественной войн и еще ряд категорий граждан, имеющих заслуги перед Отечеством.

Земельный налог
Земельный налог относится к категории местных налогов, поэтому в соответствии с Налоговым кодексом РФ размер, порядок и срок уплаты, а также налоговые льготы устанавливают нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Для получения льготы необходимо предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие право на нее. Органы местного самоуправления могут устанавливать и другие дополнительные льготы по уплате налога на имущество физического лица.

Как уже говорилось, налоговые ставки устанавливают местные органы власти. Налоговым кодексом предусмотрен лишь верхний предел земельного налога:

Этот налог платят организации и физические лица, обладающие земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Не облагаются земельным налогом участки на правах безвозмездного срочного пользования или переданные по договору аренды.

* занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
* приобретенных (предоставленных) для садоводства, огородничества или животноводства, личного подсобного или дачного хозяйства.

0,3% для участков, признанных землями сельскохозяйственного назначения или расположенных на территории сельскохозяйственных зон в поселениях и используемых для производства сельхозпродукции;

Чтобы рассчитать земельный налог для физических лиц, необходимо знать кадастровую стоимость земельного участка (налоговую базу за календарный год). Эти сведения налоговые органы получают в государственном земельном кадастре.

1,5% для прочих земельных участков.

Освобождены от уплаты земельного налога религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов и организации, владеющие участками, занятыми государственными автомобильными дорогами общего пользования.

Для некоторых категорий граждан налоговая база уменьшается на необлагаемую налогом сумму в размере 10 тыс. руб. Право на такую льготу имеют Герои Советского Союза, Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы; определенные категории инвалидов, ветераны Великой Отечественной войны и др.

Налог на доходы физического лица (НДФЛ)
Этим налогом в размере 13% облагается заработная плата каждого работника. Кроме того, НДФЛ платят с дохода от сдачи квартиры или жилого дома в аренду и продажи недвижимого имущества. В некоторых случаях этот налог распространяется на имущество, перешедшее в порядке дарения.

Законодатели готовят изменения, в соответствии с которыми в ближайшем будущем будет введен налог на недвижимость, который заменит земельный налог и налог на имущество физического лица. И если сейчас земельный налог рассчитывают исходя из кадастровой стоимости участка, а налог на имущество физического лица исходя из стоимости БТИ, то налог на недвижимость будет зависеть от рыночной стоимости недвижимого имущества. Но раньше 2010 года его введения ждать не стоит.

Наниматель по договору социального найма также имеет право сдавать часть жилого помещения в аренду (поднаем). Получая от этой деятельности определенный доход, он также должен платить НДФЛ. Для того чтобы наниматель мог сдавать угол в квартире, потребуется согласие всех собственников и нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей.

НДФЛ с аренды
Если собственник жилого помещения сдает его и получает доход, он обязан уплатить НДФЛ (причем, не важно, как стороны сделки назвали договор аренда или наем). В том случае, когда сдаваемая квартира находится в общей собственности, это должен сделать тот совладелец, который будет получать доход от сдачи имущества в аренду. Если доход получают все собственники, то платить обязаны все. Один из совладельцев вправе сдавать квартиру внаем, только получив согласие всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно определяют суммы налога и представляют в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Ставка налога варьируется в зависимости от того, кто сдает жилье. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, налог составляет 13% от получаемого дохода. Для предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ) он сокращается до 6%, в фонд социального страхования перечисляется 1%.

НДФЛ при продаже квартиры и имущественный налоговый вычет
Налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ с доходов, полученных им от реализации недвижимого имущества: дачи, жилого дома, земельного участка и т. д. Налоговая ставка составляет 13%. Но при этом каждый гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет.

Срок уплаты НДФЛ до 15 июля следующего за истекшим налоговым периодом года. Платить придется по месту жительства на основании уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами). Таким образом, если квартиру сдавали в 2007 году, то налоговую декларацию надо подать до 30 апреля 2008 года, а заплатить до 15 июля 2008 года.

Отказавшись от использования права на имущественный налоговый вычет, налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на величину фактических расходов. Скажем, в ситуации, когда, продав старую квартиру, он купил новую. Если имущество находится в общей собственности, то вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности (в случае реализации имущества, находящегося в совместной собственности).

Размер вычета зависит от продолжительности владения данным имуществом. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, он не может превышать 1 млн руб. Если продается иное имущество, например, автомобиль, которым владели менее трех лет, вычет составит не более 125 тыс. руб. Для собственников со стажем от трех лет и выше закон предусматривает налоговый вычет в размере суммы, полученной при продаже недвижимости.

В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщики имеют право на получение вычета в размере фактических расходов на новое строительство, приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. При покупке жилого дома с земельным участком вычет будет предоставлен только на жилой дом. На земельный участок эта льгота не распространяется. Поэтому при составлении договора купли-продажи следует отдельно указывать стоимость дома и стоимость земельного участка.

Недавно Конституционный суд РФ принял заявление от группы граждан, которые считают, что дробление имущественного вычета нарушает их конституционное право на равенство условий налогообложения с единоличными собственниками жилья. Например, если квартира является долевой собственностью матери и ее шестилетнего ребенка, то ясно, что вычет может получить только мать, поскольку у несовершеннолетнего нет доходов, с которых удерживается НДФЛ. Но несмотря на то что налог на имущество мать платит и за себя, и за ребенка, вычет предоставят лишь на ее долю. Свое решение Конституционный суд РФ должен вынести в ближайший месяц.

* на разработку проектно-сметной документации;
* на приобретение строительных и отделочных материалов;
* на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
* на оплату услуг по строительству и отделке;
* на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение жилого дома или доли в нем входят средства, затраченные:

Также вычет предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилой недвижимости.

Фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них включают помимо основной суммы покупки затраты на отделочные материалы и работы.

В случае покупки жилья можно получить имущественный вычет у работодателя и до окончания налогового периода. Для этого все равно придется обратиться в налоговые органы: написать заявление и предоставить документы, подтверждающие право на вычет. В течение 30 календарных дней с момента подачи документов налоговые органы должны подтвердить ваше право на налоговый вычет. Если гражданин работает по совместительству, получить вычет он может только у одного работодателя.

Размер вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по кредитам. Для того чтобы воспользоваться вычетом, необходимо предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие право собственности на квартиру, жилой дом или долю в нем (в том числе при незавершенном строительстве); договор о приобретении недвижимости или прав на нее в строящемся доме, акт о передаче жилого помещения налогоплательщику. Кроме того, от гражданина потребуют платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам. В том числе квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием адресных и паспортных данных продавца и другие документы. Это может быть также составленная продавцом и покупателем расписка о получении денежных средств за квартиру или жилой дом. Наконец, письменное заявление налогоплательщика о предоставлении вычета, подаваемое вместе с налоговой декларацией.

При расчете налоговой базы для уплаты НДФЛ за основу берут рыночную стоимость квартиры, переданной в дар. Одаряемый получает доход в натуральном виде, но для целей налогообложения в соответствии со ст. 40 НК РФ принимается цена, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен. Теоретически можно указать любую сумму, но при этом налоговики вправе проверить ее. Если они заподозрят, что налогоплательщик намеренно занизил стоимость квартиры (более чем на 20%), то могут принять мотивированное решение о доначислении налога и пени, которые рассчитывают исходя из рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Данную позицию подтверждают и многочисленные разъяснения компетентных органов (Письмо Минфина РФ от 28.03.2007 г. № 03-04-05 01/90, Письмо ФНС РФ от 08.02.2007 г. № 04 2-03/11 О порядке налогообложения в случае дарения недвижимого имущества и др.).

НДФЛ и дарение
Существовавший ранее налог на дарение (и налог на наследование) отменен с 1 января 2006 года. Сегодня освобождены от налогообложения доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования и дарения. Исключение составляют недвижимое имущество, транспортные средства, акции, доли, паи (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, при дарении недвижимости НДФЛ должен быть уплачен. Но в том случае, когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, налог платить не нужно, даже если в качестве дара передается квартира или дом. Для тех, кто не состоит в родстве, ставка налога составляет 13% от стоимости недвижимости.



Главная --> Публикации