Главная --> Публикации --> Победа крупного формата Девелопмент притягивает "магнит" Постновогоднее обострение Покупка зарубежной недвижимости - еще и средство сохранить и приумножить свой капитал Четыре мифа об экологии жилья

Когда на престижной Рублевке стало не хватать ликвидных участков под застройку, взоры девелоперов обратились к Новорижскому направлению и их логику можно понять. Сосед Рублево-Успенского шоссе, который на тот момент обладал прекрасной пропускной способностью, со временем мог превратиться в сильного конкурента. Новорижское шоссе было построено к олимпиаде 1980 года и с тех пор славилось своим качеством. Как только застройщики оценили привлекательность для клиентов скоростной трассы, цены на недвижимость в этом направлении стали расти галопирующими темпами. С 2000 года, когда началось освоение Новой Риги, и по 2002 год, включительно, прирост составлял в среднем 60% в год. Однако к 2003 году поток машин настолько возрос, что пробки стали обычным явлением. В итоге, за 2003 год рост цены на Новорижском шоссе остановился.

На темпы роста цен подмосковного загородного жилья оказывает влияние целый ряд факторов. К ним можно отнести подорожание московских квартир, качественное изменение состава предложения и, наконец, удорожание самой земли. Наряду с ними есть еще один объективный показатель популярности в среде застройщиков того или иного направления это качество дорожного покрытия и пропускная способность шоссе, рядом с которым можно строить поселки. Сотрудники аналитического центра ирн.ru решили оценить, насколько значимое влияние оказывает реконструкция и расширение шоссе на цены загородных коттеджей.

Следующим объектом экспансии оказалось Дмитровское направление. К началу 2008 года на первичном рынке загородного жилья по Дмитровскому шоссе продаются дома в 33 поселках. А началось все с реконструкции дорожного покрытия Дмитровского шоссе, стартовавшей в 2004 году. До этого момента цены на Дмитровке даже немного проседали. Однако с началом работ в 2004 году стоимость коттеджей подскочила на 44,5%. Правда, ажиотаж закончился уже в 2005 году и рост составил всего 10,5%, в 2006 году, на уровне общего скачка цен Дмитровка смогла набрать еще 23%. А в 2007 году цены остановились.

После этого шоссе стали постоянно реконструировать и расширять. А в Москве была построена автотрасса, которая без светофоров связала Звенигородское шоссе с Новорижским, существенно упростив выход на него из центральных районов столицы. В итоге, согласно результатам исследований рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенных Индикаторами рынка недвижимости, загородные дома на Новой Риге вновь стали уверенно прибавлять в цене с начала 2004 до начала 2008 года по 30% ежегодно. Сегодня вдоль Новорижского шоссе продается 64 строящихся или уже достроенных поселков.

Похожая ситуация развернулась и на Ленинградском шоссе. С началом первого этапа масштабной реконструкции и расширения Ленинградского проспекта и шоссе, который начался в 2006 году, цены на коттеджи выросли на 43,5%. Для сравнения прирост стоимости за 2005 год составил 18,5%. К сожалению девелоперов на этом все и закончилось. Губернатор Подмосковья Борис Громов, заявил, что модернизация Ленинградского шоссе в районе подмосковного города Химки начнется не раньше 2008 года, и темпы роста цен на загородную недвижимость снизились за 2007 год до 15,7%.

После того, как началась реконструкция дорожного покрытия Волоколамского шоссе от МКАД до Красногорска, цены по этому направлению уверенно поползли вверх. Прирост за 2005 год составил 42,7%. Тем не менее, глобальной реконструкции всего направления не последовало, и в 2006 году стоимость объектов выросла только на 12,2%. А к началу 2008 года по Волоколамскому шоссе остался всего лишь один коттеджный поселок, продающийся на первичном рынке. И информации о разработки новых участков не поступает. Это говорит о том, что девелоперы потеряли к Волоколамке живой интерес.

И самым ярким примером зависимости между темпами роста цен на дома и реконструкцией шоссе, вдоль которого они расположены, можно увидеть на Киевском направлении. Капитальная реконструкция Киевского шоссе на участке от МКАД до Внуково, вывела рынок загородной недвижимости в этом направлении из спячки. За 2004 год цены на коттеджи выросли на 65,4%. Спустя год в 2005 году домовладения в этом сегменте подорожали только на 15,6%. Когда же начались фактические работы по реконструкции Киевского шоссе уже на отрезке от Внуково до Апрелевки в 2006 году, коттеджи взлетели еще на 54,2%. В 2007 году темпы подорожания коттеджей по Киевскому направлению опять снизились уже до 10,6%.

Цены на загородную недвижимость по Пятницкому шоссе тоже пошли в гору, стоило властям в 2006 году начать строить транспортную развязку в районе пересечения Пятницкого шоссе с МКАД и эстакада на пересечении Пятницкого шоссе с 1-м Митинским проездом, что должно было увеличить пропускную способность трассы. Так в 2006 году коттеджи по Пятницкому шоссе подорожали на 61,5%. Следует отметить, что в 2005 году цены по этому направлению не росли. За 2007 год стоимость коттеджей выросла всего на 21,5%.

Таким образом, компания Индикаторы рынка недвижимости рекомендует приобретать участки на тех направлениях относительно, которых пока только идут разговоры о реконструкции там дорог и развязок, так как после начала работ по улучшению трассы цены в этом сегменте будут расти очень быстро. Как показывает практика, потенциал улучшения трассы, добавляет к общему росту цен дополнительные 20%-40% в зависимости от направления. В итоге, когда реконструкция в самом разгаре, и желающих купить много, оказывается, что цены уже выросли.

Исходя из всего выше сказанного, можно смело сделать вывод: загородные дома дорожают авансом. Больше всего загородная недвижимость дорожает в год начала работ по реконструкции трассы, рядом с которой эта недвижимость расположена. Застройщики быстро реагируют на начало дорожных работ и поднимают ценовую планку, закладывая в нее весь спектр запланированных властями улучшений. Причем это не зависит ни от престижности направления, ни от удаленности от Москвы. Подобную ситуацию можно наблюдать даже внутри Москвы. Ярким примером этого стало открытие станции метро Строгино. Запуск метро никак не отразился на темпах изменения цен в прилегающих районах Москвы, зато в самом начале строительства, когда стало понятно, что метро будет, стоимость жилья в районе будущего метро ощутимо подорожала.

Задал планку
Герман Греф, председатель правления Сбербанка
Сбербанк держит слово.
После встречи с президентом Владимиром Путиным в начале марта Греф заявил, что в ближайшее время Сбербанк не собирается менять ставки по ипотечным кредитам. Мы примем окончательное решение о корректировке кредитных ставок, но не предполагаем увеличения ни по одной позиции. Мы внимательно рассматриваем эту проблему и приняли решение, что [ставки] по кредитам физическим лицам пока повышать не будем, подтвердил он 19 марта.

ВТБ 24 увеличил ставки по кредитам на приобретение жилья на 0,7 процентного пункта. Исключение нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья, ставки по ним не менялись.

Раздумывает над этим и Банк Москвы: Мы пока не приняли окончательного решения о том, насколько будут повышены ставки. Мы ориентируемся на рынок, а рыночная ситуация позволяет ставкам расти, рассказывает управляющий директор блока розничный бизнес банка Алла Цытович.

Планируют повышение ставок и другие крупные банки. Руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев говорит, что банк собирается в ближайшее время поднять ставки по ипотечным кредитам в рублях и в валюте, рост будет в пределах 0,5 п. п.

Спрос на ипотеку есть, а долгосрочных ресурсов у банков недостаточно в такой ситуации ставки по кредитам продолжат расти, рассуждает зампред правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. По его оценке, за последние полгода в среднем они выросли примерно на 2 п. п. по всем валютам и если прорывов с финансированием на западных рынках не произойдет, то до конца года повышение составит еще минимум 1 пункт. Повышение ставок только начинается, к лету они могут еще вырасти, предупреждает Цытович.

Она права, признают банкиры, сейчас условия диктуют кредиторы, а не заемщики.

Участники рынка признаются, что от более сильного роста их удерживают крупнейшие игроки Сбербанк и АИЖК. Они не меняют ставки.

ОТП банк на этой неделе поднял ставки на 0,25-0,5 пункта. С конца марта их повысили Росевробанк (по всем программам на 1 п. п. в валюте и на 2 п. п. в рублях), Оргрэсбанк, Городской ипотечный банк (по некоторым программам более чем на 2 пункта).

Его примеру последовал Кредит Европа банк, понизив ставки на 0,4-0,5 пункта по кредитам в долларах на покупку новостроек и готовых квартир (до 9,5-13% годовых). Минимальная ставка теперь 8,9% годовых в долларах и действует только для покупок готового жилья (на срок до шести лет с первым взносом от 20% и подтверждением дохода справкой 2-НДФЛ).

Руководитель Сбербанка Герман Греф месяц назад обещал не повышать ставки (см. врез). В управлении общественных связей Сбербанка не знают, изменилась ли его позиция. 24 марта Сбербанк понизил ставки по ипотечным кредитам в долларах и евро на 0,5 пункта.

Другой вариант дождаться специальных предложений, которые время от времени будут появляться. В целом ставки продолжат расти, говорит начальник управления ипотечного кредитования Кредит Европа банка Сергей Огородников, но нашедшие фондирование банки будут пользоваться ситуацией и привлекать клиентов пониженными ставками, как сделал Кредит Европа

Эксперты советуют поторопиться с получением кредита. Увеличилось количество отказов даже хорошим заемщикам, все труднее найти банк, который одобрит кредит, отмечает начальник отдела кредитных услуг кредитного брокера Мани брокер Ирина Гудак. Рынок таков, что размер ставки не главный фактор выбора банка, добавляет член правления Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин: Важнее возможность получения кредита на нужную сумму в сжатые сроки. У ряда банков в договоре предусмотрена возможность повышения ставки по уже выданному кредиту без согласования с заемщиком, напоминает гендиректор кредитного брокера Дом ипотеки Наталья Семенова.

На прошлой неделе избранный президент дал понять, что не отказался от мечты переселить россиян в коттеджи площадью от 70 до 120 м2 и ради этого готов пойти войной против собственной армии и ученых. По его словам, миллионы гектаров неиспользуемых земель будут изъяты у Минобороны, Академии наук и Минсельхоза, проданы на рынке и застроены целыми городами с несколькими тысячами домов [каждый]. И назвал две фантастические цифры: 2009-й год начала такой застройки, и 20 000 руб. стоимость квадратного метра такого жилья (то есть средняя цена индивидуального дома с учетом 20-процентной маржи девелопера составила бы примерно 2,4 млн руб., примерно на треть ниже средней по России).


Еще в конце позапрошлого года, когда Дмитрий Медведев пришел к выводу, что без малоэтажного строительства жилье так и останется недоступным, его советники думали, что все дело в законах. Внесли поправки в несколько кодексов и законов, облегчающие кооперативам получение участков и обещающие им содействие местных властей, эффект нулевой. Если индивидуальные дома и строятся ударными темпами, то вовсе не такие, которые большинство населения может назвать доступными. Проблемы остались те же нехватка свободной земли и отсутствие материалов именно для такого строительства. Ну и дороги, конечно, то есть инфраструктура.

Второй показатель цена тоже пока достижим чисто теоретически. Просто строить такие дома сегодня не из чего. Традиционные материалы российских строителей дерево и кирпич для этих целей не годятся, потому что к категории дешевых не относятся. А скорость возведения домов из них точно не выведет малоэтажное строительство в отличники нацпроекта Доступное жилье. Например, на днях нижегородская Нижгородпромлес объявила, что построит завод по производству малоэтажных деревянных домов, мощность 100 домов в год, стоимость $1500-2500 за 1 м Челябинская компания Юго-Запад Жилстрой уже года три вынашивает идею строительства домов из стеновых панелей, как в Америке. По сути это металлический каркас, на который крепятся панели, наполненные шумо- и теплоизоляционными материалами. Поселок из таких панелей можно соорудить за полгода, а себестоимость метра, по подсчетам челябинцев, будет не выше 13 000 руб. Но в России эти панели не производят. Не везти же из Америки, говорит коммерческий директор компании Алексей Шуляков.

В 2009 г. должен в полную силу заработать фонд, который будет распределять землю, отобранную у трех указанных ведомств. Для этого нужно сначала определить, какая земля армии и ученым действительно не нужна. Без согласований с самими Минобороны, Академией наук и Минсельхозом это сделать невозможно, а с согласованиями тем более. По крайней мере, до того срока, на который Медведев назначил начало строительного бума. Военные, собственно, уже сказали, что практически все 136 000 км2 армии необходимы, и вряд ли ученые полезут за словом в карман, когда будут обосновывать ценность своих владений для науки и инновационной экономики.

Пытаясь решить проблему жилья радикально, Медведев предлагает строить не только дешево, но и много в год до 1 млн индивидуальных домов. Но для этого мало наладить производство каркасов и панелей. Девелоперам нужно еще предоставлять площадки, к которым подведены инженерные сети, дороги, коммуникации. Все это в России в дефиците, поэтому и строится здесь по 0,3 м2 жилья на человека в год против 1 м2 на человека в развитых странах. На фоне этой статистики заданная Медведевым планка миллион только индивидуальных домов в год (то есть от 70 млн м2) выглядит по-настоящему светлым, но не ближайшим будущим.
Банк России готовится облегчить мелким и средним банкам привлечение длинных ресурсов через выпуск ипотечных облигаций. ЦБ начал работать над соответствующими поправками в собственную инструкцию. По мнению экспертов, поправки заработают после включения ипотечных облигаций в ломбардный список Банка России.

Даже в богатом Подмосковье, куда панели как раз везут из Канады и Америки, поселков с домами из быстровозводимых сэндвич-панелей наберется не больше десятка. По словам аналитика Rodex Group Сергея Думченко, коммуникации, школы, детсады и поликлиники на 30% удорожают любой девелоперский проект. Если добавить сюда стоимость земли, то те же челябинцы вряд ли втиснутся в указанные 20 000 руб. за метр.

Поручение облегчить российским банкам доступ к длинным ресурсам в условиях кризиса ликвидности, в том числе через выпуск ипотечных облигаций, премьер-министр Виктор Зубкова дал Банку России в феврале на совещании с руководителями крупнейших российских банков. Теперь это поручение выполняется. За последнее время топ-менеджеры банков несколько раз встречались с представителями Банка России для обсуждения поправок в инструкцию ЦБ, рассказал Ъ вице-президент Европейского трастового банка, заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Евгений Чепенко. Особых возражений от регулятора по этому вопросу не было.

Банк России рассматривает возможность отмены требования по соблюдению банками норматива рисков на одного заемщика (Н6) в сделках по секьюритизации ипотеки. При таких сделках банк передает пул ипотечных кредитов специализированному агенту, с баланса которого впоследствии выпускаются ипотечные облигации. Для обеспечения платежеспособности агента по ипотечным бумагам передача пула кредитов обычно сопровождается предоставлением агенту субординированного кредита. Размер этого кредита, согласно инструкции ЦБ N110-И Об обязательных нормативах банков, сейчас ограничен нормативом Н6, значение которого не должно превышать 25% собственных средств банка. Это ограничение препятствует секьюритизации ипотечных кредитов мелкими и средними банками.

По мнению первого заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Руслана Исеева, наиболее полезными поправки окажутся для банков из конца первой и начала второй сотни и банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании. У таких кредитных организаций накапливаются большие объемы длинных кредитов, а возможности привлечения длинных средств зачастую ограничиваются лишь секьюритизацией. По мнению господина Черкасова, поправки заработают, когда Банк России включит ипотечные облигации в ломбардный список. Это создаст спрос на ипотечные бумаги, который будет стимулировать их выпуск, резюмирует эксперт.

Опрошенные Ъ участники рынка считают, что предложенные поправки существенно расширяют возможности мелких и средних банков по секьюритизации. Нормальный размер пула секьюритизируемых кредитов составляет около $300-400 млн, говорит начальник управления структурированных продуктов банка Союз Константин Черкасов. Субординированный кредит агенту выдается обычно на 5-6% ($15-24 млн). Чтобы выдать такой кредит, банк должен обладать капиталом на уровне $60-100 млн, чем могут похвастаться далеко не многие. Сейчас ограничение по нормативу можно обойти, договорившись о выдаче кредита с другими банками за комиссионное вознаграждение, однако такая схема, по словам участников рынка, увеличивает временные и операционные издержки банков.



Главная --> Публикации