Главная --> Публикации --> Эсклюзив из крылатского «ненавязчивые» услуги и навязчивые платежи Ипотека теряет доступность В москве построят несколько сотен доходных домов для бедных С рентой по жизни

Все не то
Этому и смежным вопросам был посвящен круглый стол Консалтинг жилой недвижимости: за и против, который прошел 4 декабря. Собравшиеся (список участников дается в приложении) были едины во мнении, что рынка продавца, если речь идет об элитных квартирах, больше нет. Есть рынок покупателя, а последний стал весьма и весьма разборчив. Пять-десять лет назад вкусы, вообще говоря, формировали архитекторы, а сам покупатель не знал, что ему нужно, что элитно, а что нет, говорит Денис Бобков, проект-менеджер компании Миэль-Новостройки. Сейчас, считает эксперт, такое знание у элитного потребителя есть, и в первую очередь он ориентируется на комфорт, удобство, хорошее местоположение то есть пришло понимание, что в приобретенном жилье придется именно жить.

С каждым годом мы все лучше разбираемся в дорогих вещах: кто-то по глянцевым журналам, кто-то, не поверите, на практике. То же самое и с элитными квартирами: люди, которые занимаются этим бизнесом, отмечают, что вкусы у покупателей сильно поменялись. Или, скажем так, эти вкусы появились. Как теперь работают девелоперы и риелторы на рынке, где уже недостаточно объявить квартиру элитной, если в ней два санузла?

Что не есть хорошо
Для того чтобы проект был успешным, нужны не только подсчеты, маркетинговые исследования, моделирование рыночных ситуаций. Нужна идея, за которой придет покупатель. Что самое обидное, идея эта не равна сумме положительных характеристик и фишек проекта, которых нет у других. Покупатель приходит не за бетоном по $20 тыс. за кв. м и не за высоченными потолками, говорит Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства компании Tweed, он приходит за идеей. А посчитать можно все, кроме идеи.

По логике, если есть сложившиеся предпочтения покупателя, чего проще следовать им. Рынок ведь механизм саморегулирующийся: есть спрос будет и соответствующее предложение; хотите удобства будет вам удобство. Но, по словам Андрея Лукьянова, слишком буквальное следование покупательским предпочтениям это абсурд. Можно спросить сегодняшнего покупателя, где ему хотелось бы жить, сделать соответствующий продукт и потом попробовать его продать, говорит эксперт. Но уверяю вас, через пять лет покупатель ни за что не поверит, будто сам говорил, что хотел именно этого. Отсюда очередной логичный и вполне классический вывод: нужно не следовать тренду, а создавать его. В частности, в достижении этой простой и понятной цели и должны помогать консультанты.

Страх ответственности
Вернемся, однако, к консультантам. Скажем прямо, консалтинг жилой недвижимости у нас пока не слишком развит: консалтеры из большой четверки занимаются рынком коммерческой недвижимости (и это понятно: последний у нас почти не имеет национальной специфики, и международный опыт здесь хорошо работает). На загородном рынке, как считает Дмитрий Карайя (проект Villagio Estate), сильных консультантов просто нет. Правда, не все девелоперы считают, что услуги консультантов вообще нужны вспомним афоризм одного крупного участника рынка: если вы все так хорошо знаете, почему не строите сами?

По словам участников круглого стола, рынок знает множество примеров проектов, которые идеально посчитаны, но при этом очевидно неудачны. Почти каждый из присутствовавших назвал один или два таких проекта: например, Хилков переулок, д. 5; ЖК Еропкинский; таунхаусы на Чистых прудах; дон-строевские Воробьевы горы; Фьюжн парк в Хамовниках; поселки Онегино, Балтия, Кедры и даже дом-яйцо на ул. Машкова (несмотря на всю свою оригинальность и известность, он постоянно выставляется на продажу). А уж что стало причиной такой оценки неправильный выбор консультантов для проекта, отсутствие идеи или, может быть, субъективное отношение оценивающих вопрос открытый.

Что же получается, без волшебников-консультантов, владеющих тайной идеи проекта, не обойтись? В таком случае кто гарантирует, что данный конкретный консультант (или, в идеале много узкопрофильных консультантов плюс как минимум одно риелторское подразделение) со своей работой справятся и проект не провалят? Участники круглого стола сошлись во мнении, что, по сути, никакой ответственности консультант не несет. Предусмотреть все риски, правильно выбрать архитектора, результативно взаимодействовать с властями, вовремя получить все согласования и (как один из пунктов в списке) правильно выбрать консультанта все это дело девелопера.

Некоторые девелоперы считают, что помочь найти нужную целевую аудиторию и сделать проект под нее помогут риелторы (подразделение в компании или привлеченные специалисты): работая с покупателями, они, по идее, должны знать, чего те хотят. Правда, здесь нужно помнить об уже упоминавшемся парадоксе: кто поручится, что через пятилетку покупатель вспомнит, что ему было нужно несколько лет назад?

А еще, как откровенно прокомментировала ситуацию специалист отдела консалтинга компании Jones Lang LaSalle Надежда Фолина, одна из важнейших функций профессионального консультанта в том, что с его участием девелоперу куда проще получить кредит в банке под свой проект. Что, согласитесь, как-то ближе и понятнее, чем поиск идеи и создание тренда.

Консультант, получается, отвечает только своей репутацией (что, впрочем, тоже немало). И основная его цель, если уж говорить откровенно, не поиск некой сверхидеи, а правильное понимание целей девелопера и помощь в определении оптимального пути к их осуществлению. Один девелопер хочет быстро продать по адекватной цене, другой хочет продать по максимуму и никуда не торопится; ну а функция консультанта предложить десятки вариантов достижения нужного результата и помочь выбрать лучший.

Нельзя сказать, что те, кто говорит об исчерпании площадей, пригодных для строительства, так уж не правы. Вопрос заключается лишь в том, что понимать под словосочетанием пригодные для строительства. Если речь идет об абсолютно свободных, ничем не занятых территориях, то таковых в Москве (по крайней мере в пределах МКАД) действительно не осталось. Последние белые пятна на карте столицы были застроены еще в конце прошлого - начале нынешнего столетия. Однако это вовсе не повод для пессимизма. Подавляющее большинство крупных городов Европы, США и развитых стран Юго-Восточной Азии окончательно забыли о таких белых пятнах еще несколько десятилетий, а то и столетий назад. Однако это вовсе не означает, что в этих городах вовсе не строят нового жилья, коммерческих объектов или транспортных коммуникаций. Основным способом строительства в таких городах стал метод комплексной реконструкции старых районов, сопровождающейся выводом устаревших промышленных предприятий, перекладкой коммуникаций и модернизацией транспортной системы. Именно таким образом сегодня реконструируются целые кварталы в Лондоне, Милане, Генуе и других крупных городах.

Приложение. Об участниках круглого стола. В мероприятии участвовали представители девелоперов: Андрей Воробьев, коммерческий директор компании State Development; Андрей Лукьянов из Ru Development (компания Базового элемента, созданная для работы в Краснодарском крае); представители Villagio Estate Павел Трейвас, Дмитрий Карайя. Со стороны консультантов присутствовали Ирина Могилатова, Алена Бригаднова и Елена Первакова из агентства элитной недвижимости TWEED, а также Надежда Фолина старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. В дискуссии принимали участие представители банка Российский кредит (инвестирует в проект Каучук) Наталья Москвина и Надежда Усманова, Антон Гололобов из Инкома, а также проект-менеджер компании Миэль-Новостройки Денис Бобков.
Разговоры о том, что в Москве больше не осталось свободного места под строительство, ведутся в российской столице уже не первый год.

Более того, на днях на очередном заседании Общественного градостроительного совета при мэре Москвы произошла самая настоящая сенсация: на рассмотрение участников Совета был представлен проект комплексной реконструкции промзон в районе Москва-Сити. Он представляет собой масштабную реорганизацию жизненного пространства данной части города. В соответствии с проектом значительная часть строительства будет вестись над железнодорожными путями киевского направления. Подобная практика довольно широко распространена в Европе, США, Японии и других странах, но в московских условиях ее предстоит применить впервые. На двухкилометровом участке от Третьего транспортного кольца до Минской улицы, над заключенными в специальный шумовиброзащитный тоннель железнодорожными путями будут построены жилые кварталы. Здесь же пройдет дублер Кутузовского проспекта, с новым вантовым мостом через Москву-реку. Другой важнейшей частью реализации проекта должно стать создание транспортно-пересадочного узла в районе московского международного делового центра Москва-Сити (ТПУ Тестовский). По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, транспортно-пересадочный узел разместится в подэстакадном пространстве Третьего транспортного кольца. Цель его создания - связать между собой метро, железную дорогу и аэропорты Москвы, - поясняет главный архитектор столицы. В состав нового узла войдут уже построенные вестибюль станции метро Международная, автодорожный мост через Москву-реку и эстакада Третьего транспортного кольца, а также общественная зона для обслуживания пассажиров ТПУ и посетителей делового центра.

Не минует сия участь и Москву. Дело в том, что заявленный этим летом московскими властями полный отказ от точечной застройки стал своеобразной точкой отсчета нового периода в московском градостроении. К сегодняшнему моменту город накопил достаточное количество возможностей и ресурсов, позволяющих больше не размениваться по мелочам и не уповать на милость инвесторов. А это значит, что сегодня Москва может смело приступать к реализации самых масштабных градостроительных планов. На сегодняшний день уже разработан подробный план реорганизации столичных промзон, а также принята к реализации программа по комплексной реконструкции старых кварталов, со сносом ветхого жилья и строительством современных комфортабельных домов.

В ходе реализации программы комплексной реконструкции района Ховрино на севере Москвы будет построено 14 жилых домов общей площадью более 160 тыс. кв. метров. В Бескудниковском районе Северного административного округа в рамках программы будет снесено 69 старых и построено 32 новых высотных дома.

Что касается проектов комплексной реконструкции старых кварталов, то и здесь работа идет полным ходом. Государственное унитарное предприятие Управление перспективных застроек завершило процесс согласования проекта планировки микрорайона 9 района Южное Тушино Северо-Западного административного округа. В соответствии с проектом планировки на участке площадью 54,1 га планируется разместить шесть высотных жилых домов (26 - 33 эт.), десять жилых домов высотой 14-24 этажа. Общая площадь построенного здесь нового жилья составит 331,9- тыс. кв. м против 138,98 тыс. кв. м сносимых и реконструируемых площадей. Комплексная реконструкция микрорайона 9 района Южное Тушино осуществляется в рамках среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы.

Наличие проработанных планов по комплексной реконструкции, охватившей практически все части Москвы, говорит о том, что вопрос отсутствия места для возведения нового жилья перед столичными строителями по-прежнему не стоит. Несмотря на отсутствие на карте Москвы белых пятен, город благополучно находит все новые и новые резервы площадей, что открывает возможности для реализации самых смелых градостроительных планов.

Что касается Центрального административного округа, то здесь предусматривается реконструкция 274 жилых зданий с деревянными перекрытиями. По словам мэра Москвы Юрия Лужкова, общая площадь жилых зданий с деревянными перекрытиями составляет в ЦАО около 350 тысяч квадратных метров. Эти дома должны быть сохранены в том облике, что и сейчас, как объекты нашей привычной среды. Но при этом их надо реконструировать.

Мэр вполне откровенно сообщает, что проекты бизнесменов, которые пожелают следовать федеральному законодательству о выкупе земли, не будут реализованы по техническим причинам. Столичные власти просто не подведут им коммуникации и не утвердят их архитектурные планы. Надо полагать, что Лужков имел в виду не только тех, кто собирается строить на месте заводов офисы и коммерческое жилье (с этой категорией бизнесменов он борется давно) , но и нынешних владельцев предприятий, желающих по умеренной цене стать полноценными собственниками расположенной под ними земли. Градоначальник предлагает Грефу избавить бизнес от столь унизительных форм конфликта с властью и внести в законодательство поправки, касающиеся исключительно двух регионов - Москвы и Санкт-Петербурга.

Юрий Лужков перешел в наступление на тех, кто желает по дешевке продать столичную землю. Мэр столицы написал письмо своему главному оппоненту в земельном вопросе - министру экономразвития Герману Грефу. В послании он живописует, что будет с теми, кто купит землю под московскими предприятиями по цене, которую предлагает установить Минэкономразвития.

Прочим губернаторам, исключая Валентину Матвиенко, такого замечательного права не достанется. Мэрия на самом деле не против строительства офисов на месте заводов. Понятно также, что аренда земли (тоже весьма не дешевая) нужна столичным чиновникам не только для бесперебойного наполнения бюджета. Им нужно сохранить контроль над экономикой города со всеми вытекающими отсюда приятными для них последствиями. Аренда как раз оставляет чиновникам возможность контролировать все московские предприятия. Мэрии, разумеется, приятнее контролировать экономику Москвы путем сдачи в аренду земли, а не с помощью закрытия доступа в канализационные сети.
Вчера столичное правительство рассмотрело и одобрило проект актуализированного генплана развития Москвы до 2025 года. Главная сенсация содержалась в разделе Жилищное строительство. Город официально подтвердил готовность расширить программу ликвидации аварийного и ветхого жилья, включив в нее 5-этажки т.н. несносимых серий, а также 9-, 11- и 12-этажки первого периода индустриального домостроения. Речь идет примерно о 20 млн. кв. м.

В поправках должно быть указано, что земля в этих городах должна продаваться исключительно по рыночной цене, которая будет определяться местными властями на основе официальной оценки. Недавно суть этих поправок доступно разъяснил вице-мэр Валерий Шанцев. По его словам, установленная московскими властями рыночная цена для инвесторов, конечно, непосильна. А потому им намного выгоднее брать ее в аренду. Таким образом, в своем письме Грефу Лужков просит запретить продажу земли под столичными заводами, чтобы его подчиненные могли и впредь распоряжаться ею по своему усмотрению.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин рассказал МК, что до сих пор в столице было снесено только три 9-этажки две на Рабочей улице и одна на бульваре Карбышева. Главным препятствием в этом деле до 2007 года была низкая заинтересованность инвесторов в проектах с малым выходом площадей. Застройщик заинтересован, чтобы количество вновь построенного жилья в три раза превышало параметры сноса. Таких кварталов в Москве немного, и уж тем более к ним не относятся панельные многоэтажки, пояснил Кузьмин. У города запросы гораздо скромнее. Чтобы переселить всех жителей, а также направить часть квадратных метров на обеспечение других городских жилищных программ, достаточно вместо одного дома построить два.

Первым тему сноса ветхого жилфонда поднял префект Восточного округа Николай Евтихиев. По его словам, при реконструкции кварталов сложившейся застройки нужно ликвидировать все панельные и бесподвальные 5-этажки. Иначе возникает социальное неравенство. Одни жители переселяются в новые современные дома, а другие остаются жить в зданиях, которые по качеству ничуть не лучше тех, что сносятся, заявил префект. И рассказал, что в ВАО по просьбе горожан будут сноситься не только классические хрущобы, но и панельные 9-этажки постройки 19601970-х годов.

Эти дома никаким образом нельзя переделать под стандарты современного жилья. Легче снести и на том же месте построить новые здания. Мы уже провели сравнительный анализ стоимости работ и выяснили, что капремонт даже в случае 912-этажных домов обойдется не дешевле нового строительства, подвел черту Юрий Лужков. Он призвал подчиненных не морочить людям голову и быстрее делать свою работу по повышению качества жизни в столице. Согласно новому варианту генплана, до 2025 года в Москве предполагается снести более 13 млн. кв. м 5-этажек (преимущественно в ЗАО, САО, СВАО, ВАО, ЮВАО и ЮЗАО), а также более 5 млн. кв. м 9-этажных и 12-этажных панельных и блочных домов (преимущественно в СВАО, ЮАО, ВАО и САО).

Кузьмин сообщил также, что в первую очередь сносу подлежат 5-этажные здания. Ликвидация более высотных домов зависит от возможностей конкретного квартала. Скорее всего часть 912-этажек снесут, другие отремонтируют. Сейчас между Ресиным (он отвечает за новое строительство. МК) и Бирюковым (он отвечает за капремонт. МК) зависли 20 млн. кв. м жилья, которые, видимо, преимущественно пойдут под снос, заявил Кузьмин. И напомнил, что по старой программе параметры сноса 5-этажного фонда не превышали 6 млн. кв. м домов. На эти показатели чиновники планировали выйти к 2010 году (по некоторым префектурам к 2009-му). Теперь же программа ликвидации 5-этажек растянется минимум до 20202025 гг. Однако отцы города уверены, что москвичи им только спасибо скажут.

То, что треть города может поплыть, это явное преувеличение, считает заведующий лабораторией гидрологии Института географии РАН Николай КОРОНКЕВИЧ. В период активного снеготаяния действительно могут поплыть некоторые дома. Как правило, это происходит из-за подземных грунтовых вод.


Прогноз дня
30% территории Москвы находится в зоне подтопления такую сенсационную новость озвучил вчера на заседании правительства города главный архитектор Александр Кузьмин.



Главная --> Публикации