Главная --> Публикации --> Дорогая моя ипотека Все из ничего Кредиты на жилье подешевеют Сегодня лишь три процента жилищных кредитов приходятся на селян Не хватает опыта и денег

Самая большая потеря года
Ключевым финансовым событием уходящего года стал кризис ликвидности, вызванный проблемами на ипотечном рынке США. Так, швейцарский банк UBS, крупнейший в Европе по размеру активов, вынужден был списать $10 млрд. О списании этой самой большой на сегодняшний день суммы было объявлено 10 декабря 2007 года.

В канун Нового года принято подводить итоги. Тенденции на рынке недвижимости в 2007 году формировались под влиянием макроэкономических факторов, политики властей - которые поддерживали интерес инвесторов и продолжали реализацию нацпроекта Доступное жилье - и потребителей, которые голосовали рублем за квадратные метры. Интерфакс-Недвижимость на основании опроса аналитиков приводит самые любопытные события, произошедшие на рынке недвижимости в 2007 году.

Эхо кризиса американской ипотеки докатилось и до России. Так, в Москве количество ипотечных программ, предлагаемых различными банками, сократилось на 11%.

Всего же кризис рынка ипотеки США привел к потере миллиардов долларов европейскими и американскими банками. По оценкам агентства Bloomberg, в третьем и четвертом квартале текущего года крупнейшие финансовые компании, занимающиеся ценными бумагами и банковской деятельностью, потеряют свыше $40 млрд.

Российские банки все чаще стали работать по мировым стандартам, что в первую очередь отразилось на ужесточении процедуры проверки платежеспособности клиентов. Кроме того, многие банки стали увеличивать размер первоначального взноса за счет собственных средств заемщика, пытаясь тем самым минимизировать риски невозврата платежей.

Изменилась политика банков при определении процентных ставок: теперь в одной и той же валюте можно взять кредит и под 9%, и под 16% годовых. В то же время свои позиции усилили ипотечные брокеры, которые выступают посредниками между заемщиком и кредитором. Банки готовы предоставлять брокерам скидки, причем в сравнении с предыдущим годом увеличились почти вдвое - с 1-2% до 2-4%.

Совокупный объем средств, выданных в рамках ипотечных кредитов в России по итогам 2007 года, составит 537 млрд руб. Об этом в ходе конференции Ипотека. Итоги 200 Прогнозы 2008 сообщил генеральный директор кредитного брокера Фосборн Хоум Василий Белов.

В этом году выдано в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в 2006 году.

По прогнозам В.Белова, в первом полугодии 2008 году средняя ставка по ипотеке повысится 0,1%, в то время как цены на недвижимость в этот период вырастут на 5-7%.

По его словам, этот показатель в 1,5 раза превышает аналогичный 2006 года. Как отметил В.Белов, в 2008 году рост объема ипотечного рынка в России несколько замедлится, увеличившись относительно показателей 2007 года в 1,4 раза и достигнув по итогам следующего года отметки в 752 млрд руб.

Пользователи Интернета в количестве 250 человек оставили виртуальную заявку на эту недвижимость, но, как показала практика, цена лота в ходе торгов не выросла. В результате малогабаритка в Измайлово ушла за первоначальную сумму в ноябре этого года. Счастливый владелец признался, что вложил деньги с дальним прицелом: пятиэтажка рано или поздно пойдет под снос, а он получит квартиру площадью как минимум 36 кв. метров.

Самая дорогая однушка Москвы
Весной этого года на сайте одной из риэлторских компаний Москвы появилось объявление, поразившее всех своей амбициозностью: за однокомнатную квартиру общей площадью 12,9 кв. метров просили $93 тыс. Комната площадью 8,8 кв. метра, 3-метровая кухня, душ, туалет и коридор - по $7200 за кв. метр. Ладно бы, квартира располагалась в престижном доме где-нибудь на Арбате или Остоженке, а то в пятиэтажке в районе Измайлово

Самый дорогой офис
За рекордную сумму в $4 млрд ООО Прана приобрело пакет активов, главным из которых был офис ЮКОСа в Москве на улице Дубининской. Это офисное здание, так называемый умный дом, было построено в 2001 году за $40 млн.

Судя по всему, измайловский рекорд продержится недолго: так, например, сейчас в Сети предлагается однокомнатная квартира рядом со станцией метро Китай-Город (кухня - 6 кв м, комната - 18 кв м, совмещённый санузел), причём далеко не в лучшем состоянии за $540 тыс.

Аукцион продолжался с перерывами почти три часа, в ходе торгов участники - Прана и представляющее интересы Роснефти ООО Нефть-актив - сделали рекордное количество шагов -707.

11 мая 2007 года ООО Прана выиграло на аукционе по продаже московских офисов НК ЮКОС, предложив за лот 100,09 млрд рублей при стартовой цене 22,07 млрд рублей.

Прана, которая заплатила за офис и еще за полтора десятка юридических лиц, входивших в структуру управления ЮКОСа, чуть больше 100 млрд руб., установила мировой рекорд по цене, заплаченной за недвижимость. Более $500 млн за офисный центр, пусть и высокотехнологичный, не платил никто в мире.

В чьих интересах действовал победитель аукциона, было засекречено: в базе данных СПАРК значится несколько десятков компаний с таким названием.

Самая дорогая сотка в России
После Гватемальской ночи, когда Сочи был объявлен столицей зимней олимпиады 2014 года, резко взлетели цены на жилье, услуги и земельные участки в этом городе. Недвижимость подорожала примерно на треть, а услуги - в полтора раза.

Позже этот офис выкупила НК Роснефть.

Самый удачный выход на IPO

В результате ажиотажа за рекордную сумму в $1 млн была продана сотка сочинской земли. Риэлторам пришлось поднять цену из-за столкновения интересов двух крупных компаний.

За январь-ноябрь было проведено 1 тыс. 739 IPO на сумму $255 млрд против 1 тыс. 729 сделок на $246 млрд за весь 2006 год. Как ожидается, усиление активности в сфере IPO, отмеченное в конце 2006 года, повторится и этом году. Предварительные данные показывают, что за первые две недели декабря состоялось 91 IPO общим объемом $18 млрд.

Мировая активность в сфере первичного размещения акций достигла в 2007 году рекордов по объему и числу сделок, говорят эксперты компании Ernst Young.

Ведущей площадкой по объему размещений стала Гонконгская фондовая биржа, на долю которой пришлось 13% рынка. На втором месте оказалась Нью-йоркская фондовая биржа с 11%. Лондонская фондовая биржа привлекла 10% общемирового объема IPO, в основном, благодаря крупным сделкам российских компаний, включая ВТБ и группу ПИК, отмечает компания Ernst Young.

С точки зрения отраслей продолжили доминировать финансовые компании, они получили четверть общей суммы IPO. Крупные сделки были проведены также в промышленности и недвижимости.

IPO ГК ПИК является крупнейшим европейским размещением в секторе недвижимости и крупнейшим IPO компании частного сектора в СНГ. Оно принесло компании и ее владельцам $1,85 млрд. Капитализация группы составила $12,3 млрд. Организаторами размещения, которое проходило в Лондоне и Москве, выступили Deutsche Bank, Morgan Stanley и Nomura International. Акции были размещены по нижней границе предварительного ценового диапазона.

2007 год начался хорошо для российских компаний выходящих на IPO, многие компании разместились довольно удачно, некоторые же не успели или разместились не очень удачно в связи с кризисом на рынке международных заемных капиталов.

ПИК - крупнейший российский девелопер. Выручка группы в 2006 году выросла на 90% - до $1,546 млрд, EBITDA составила $486 млн. Чистая прибыль ПИКа в 2006 году увеличилась до $298 млн по сравнению с $20 млн в 2005 году.

Общая стоимость проектов ПИКа в стадии девелопмента, по данным независимого оценщика CB Richard Ellis, на 1 января 2007 года составляла около $8,8 млрд, а с начала этого года ПИК сделал несколько крупных покупок.

По мнению заместителя директора управления инвестиций в недвижимость Morgan Stanly Bank Максима Стерлягова, в этом году привлечение инвестиций в недвижимость столкнулось с двумя основными проблемами: закрытие окно IPO, а так же увеличение стоимости финансирования, как следствие кредитного кризиса в США и Европе.

Крупнейшими бенефициарами компании являются председатель правления ПИКа Кирилл Писарев и глава совета директоров Юрий Жуков.

Самое дорогое поместье в мире
Самым дорогим в мире поместьем на сегодняшний день является Updown Court в Уиндлшэм (Великобритания) по соседству с Виндзорским замком, сообщает журнал Forbes. В особняке 103 комнаты и 5 бассейнов, его стоимость - $139 млн.

Следующий 2008 год будет сложнее, чем 2007 для компаний, которые планируют публичное размещение на бирже, так как у инвесторов повысились требования к компаниям, и ситуация на рынке IPO более сложная по сравнению с началом 2007г. Первая половина 2008 года будет наиболее критичная в связи с продолжающимся кредитным кризисом в США и Европе. Если компания все-же планирует выход на IPO, то она должна более взвешенно подходить к этому вопросу. Некоторым компаниям стоит подумать и отложить IPO, но для многих IPO вполне возможно, если компания готова и у нее есть серьезный спонсор, который смог бы поддержать размещение, считает Стерлягов.

На третьем месте - Maison de LAmitie в Палм-Бич (штат Флорида), которое в 2004 году было приобретено американским миллиардером Дональдом Трампом за $41,25 млн на аукционе. Сейчас дом выставлен на продажу за $125 млн.

Вторую строчку в рейтинге самых дорогих поместий занимает ранчо Starwood Estate. Оно находится в высокогорном Аспене (штат Колорадо) и продается за $135 млн. Пока владельцем ранчо является бывший посол Саудовской Аравии в США принц Бандер Бен Султан.

Девелопер Шалва Чигиринский готов заплатить за сооружение, напоминающее по силуэту Шуховскую башню, $3-4 млрд.

Самый амбициозный проект
В Москве, в восточной части Нагатинской поймы, через пять лет будет построен Хрустальный остров. Концепция строительства гигантского культурно-развлекательного комплекса, проект которого разработал английский архитектор Норман Фостер, одобрена на общественном градостроительном совете при мэре Москвы.

Масштабы строения поражают: высота основной его части составляет 150 метров, а вместе со шпилем он буквально воспарит над землей на 450 метров. Своей ажурностью здание напоминает знаменитую Шуховскую башню на Шаболовке, но его планируется построить не только из металлических конструкций, но по большей части из стекла: отсюда столь хрупкое название - Хрустальный остров.
В России может быть введена обратная ипотека. В последние годы на рынке банковских услуг - особенно в США - получил распространение такой инструмент как обратная ипотека (англ. Reverse Mortgage). При заключении договора по обратной ипотеке недвижимость служит залогом. Банк оценивает имеющуюся в собственности потенциального заемщика недвижимость и рассчитывает максимальную сумму кредита, которую он готов выдать. Кредит погашается через (позднейшую) продажу квартиры. Если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивает государство.

Общая площадь комплекса составит 2, 6 млн. квадратных метров, в нем планируется разместить гостиницу площадью 180 тыс. кв. метров, культурно-досуговый комплекс площадью 800 тыс. кв. метров, торгово-развлекательный комплекс площадью в 250 тыс. кв. метров и спортивно-оздоровительный центр площадью 250 тыс. кв. метров. Порядка 400 тыс. кв. метров комплекса будут занимать бизнес-центр и офисы. Подземная парковка этого центра будет рассчитана на 16,5 тыс. машиномест.

Обратный ипотечный кредит под залог недвижимости может выплачиваться:
• единовременно
• ежемесячными платежами

Банки с удовольствием займутся обратной ипотекой, если государство оплатит первоначальную оценку квартир и гарантирует банкирам защиту сделок от недобросовестных заемщиков.

Характерно, что условия возврата такого кредита варьируются. Так, банк, выдавший кредит может продать залоговую недвижимость, что, правда, происходит крайне редко и не характерно для рынка. В большинстве же случаев заемщик защищен в случае дефолта от изъятия квартиры до тех пор, пока жив хотя бы один из его родственников, который постоянно прописан в этой квартире, и до тех пор, пока заемщик платит налоги и другие платежи по недвижимости, включая страхование.

Обратная ипотека помогает, прежде всего, владельцам квартир, которые не располагают другим имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда заемщик получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма (распространено в Германии).

Человек может заложить чистую с юридической точки зрения квартиру. При этом, он остается жить на прежнем месте, сохраняя статус собственника жилья, что выгодно и банку, поскольку риск минимален, учитывая высокие цены на квартиры.

Это реальная возможность для пенсионеров, они, с одной стороны, обладают правом на достойную жизнь, но порой единственный актив, который у них есть, - квартира. Причем сейчас его использование затруднительно, поскольку существующие варианты продажи квартиры или ее обмена невыгодны и очень хлопотны для пожилых людей. Банки Уфа же неохотно предоставляют пенсионерам кредиты. Отсюда и возникла идея о закладе имеющихся у пенсионеров квартир и получении ими единовременных или постоянных денежных выплат.

В США обратная ипотека получила распространение 20 лет назад и стала важной частью пенсионной системы. Число людей, воспользовавшихся там обратной ипотекой, увеличилось за последние 5 лет в шесть раз и продолжает расти. Однако многих отпугивают высокие платежи: ипотечное страхование составляет сначала 2%, далее 0,5% в год от суммы кредита. В США обратную ипотеку называют также Eat your brick (Съешь свой кирпич), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально проедает свое жилье.

Для банка не составит труда выплачивать ежемесячно даже до 1,5 тысячи долларов владельцам таких квартир. Данные квартиры после смерти хозяина могут перейти в собственность ближайших родственников. Но с условием погашения накопленных долгов за время пользования пенсионером услугами банка. На Западе подобные системы работают, но там тратятся огромные деньги, чтобы сделать эти операции максимально прозрачными, а количество банков, предоставляющих эти услуги, ограничено. В России должно быть организовано нечто похожее.

Сегодня $200 тыс. сумма, необходимая для покупки такого жилья, которое молодой специалист без большой натяжки может назвать приличным. Вторичка, но не доисторическая. Тесновато, но две комнаты. Не в центре, но и не окнами на МКАД. Или все-таки на МКАД, но с другой стороны? Зато комнат больше и кухня такая, где удобно не только готовить, но и обсуждать с друзьями проблемы нацпроектов. Но ведь куда приятнее дискутировать в беседке на своей одной сотке при таунхаусе. Так какой вариант выбрать, если бюджет ограничен указанной суммой?

И хотя в России обратная ипотека может получить широкое распространение благодаря высоким ценам на жилье и низким пенсиям и зарплатам, существуют законодательные проблемы. В соответствие с Гражданским Кодексом РФ наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны, пока не будет проведена длительная и сложная процедура. Важна также проблема сохранения квартиры. Разумно, что делать ремонт квартиры должен тот, кто в ней живет. Вопрос лишь в том, насколько велики, должны быть инвестиции в поддержание жилья в нормальном состоянии. Очевидно, что пенсионер, вынужденный воспользоваться обратной ипотекой, не сможет заплатить несколько десятков тысяч рублей за ремонт крыши дома или другой крупный ремонт.

Скажем сразу: купить за 5 млн руб. ($200 тыс.) в столице что-то приличное во всех отношениях трудно. Особенно если вы работаете в компании, которая успела прославиться своей пафосностью. Москва еще не настолько территориально сегрегирована по социальному признаку, как Лондон, но звоночки уже все громче. Кто-то подозревает, что не прошел собеседования только из-за адреса места жительства (интервьюер задал по этому поводу целых пять вопросов и делал выразительные паузы), кому-то в разговоре о перспективах повышения прямо сказали: Вы живете слишком далеко от мест обитания остальных менеджеров того звена, на должность в котором претендуете.

Скажем честно, вопрос о том, какое жилье сегодня считается приличным, риэлторы отметают с порога как непрофессиональный. Поэтому воспользуемся определением, принятым в тех странах, где понятия приличный, пристойный, бонтон, комильфо имеют весьма четкие критерии. В том числе по отношению к недвижимости. Это жилье, в которое не стыдно пригласить начальника. В облегченном варианте коллег.

Курская аномалия
Если речь идет о квартире, то основных критериев оценки три: район, тип дома, площадь. Оговоренной нами суммы 5 млн руб. достаточно, чтобы купить двухкомнатную квартиру даже в пределах Садового кольца. Причем это будет не долевая собственность, не хрущевка (несносимых в ЦАО еще достаточно), не малогабаритная квартира и даже не первый или последний этаж. Вы получите сталинский дом с капитальными перекрытиями, высокими потолками, на улице или в переулке с красивым названием.

Похоже, москвичей в ближайшие годы ждет новый вид культивируемой фобии, а рекламщиков от недвижимости новый информационный повод.

Вообще же трюк с Красными воротами обычная практика. Привязка к станции ВДНХ может означать: ул. Палехская, рядом с платформой Лось (добавим: МКАД в 600 м), дом у станции Варшавская оказывается на ул. Медынской у станции Бирюлево-Товарная и т. п.

Но прямо у Курского вокзала. Или у Казанского. Или около железной дороги между ними. Что интересно, в каком бы месте Новой или Старой Басманной и окружающих переулков ни находился продаваемый объект, в объявлении ближайшей станцией метро будут указаны Красные ворота.
Шум, грязь и бомжи в подъезде не самое страшное. Тех, кто, ограбив прохожего, уезжает на электричке, милиция способна найти только по описанию. Подумайте, сможете ли вы ежевечерне встречать у метро жену или ребенка.

Обязательно спросите, что находится на первом этаже. Одно дело, если первый этаж жилой, другое если там магазин, да еще с пристройкой. Может выясниться, что крыша пристройки в нарушение закона поднята не до уровня вашего пола, а до уровня подоконника, и на нее к тому же вынесены компрессоры промышленных холодильников: 2х1,5 м и мягкая вибрация с инфразвуком. В общем составьте список вопросов и старайтесь разузнать по телефону максимум подробностей.

Не бросайте мусор в окно вернется
Впрочем, все вышеперечисленное отсеивается сразу после поиска адреса на карте. Но без выезда на место всего не заметишь. Впрочем, иногда жильцы первых этажей продают квартиру по какой-то иной причине, кроме проблем с постоянно засоряющейся канализацией или с исправно работающим мусоропроводом, а жильцы последних не только из-за регулярно протекающей крыши.

Дублер президента
Таким образом, самой большой, учитывая сумму, будет квартира в сталинском доме. Англичанин какой-либо разницы между нею и пятиэтажкой с ходу и не углядит, но в нашем человеке совок засел по самую рукоятку: детство у многих было хрущобное. Поэтому слово сталинка часто продолжает вызывать приятные воспоминания об интеллигентных семьях. Таким образом, до определенного уровня сталинка то, что надо.

Что касается типа дома, то на успех следует рассчитывать, только научившись волевым решением отсекать целые категории: в данном случае хрущевки и брежневки. Лет 30 назад переезд из пятиэтажки в девятиэтажку, где потолки на 10 см выше, а кухня на 1,5 кв. м просторнее, вызывал эйфорию года на два, пока не задашься новым вопросом: А в 12-этажку слабо? Сейчас квартиры в таких домах по цене почти сравнялись.

Встретилась недавно в объявлениях не до конца убитая сталинка между станциями Филевский парк и Пионерская, на Кастанаевской улице практически дублере президентской трассы. То есть всегда можно ввернуть: Это параллельно Кутузовскому, метрах в пятистах. То, что между ними железная дорога, уточнять не обязательно. Есть шанс найти квартиру в сталинском доме и на Ленинском проспекте. Хорошо бы на второй линии: престиж престижем, но и о здоровье забывать не следует.

Похожая ситуация и с районами. Есть места объективно и лучше, но на москвичей имеет какое-то обезоруживающее влияние северный луч зеленой ветки. О Соколе или Аэропорте речи быть не может, а вот Речной вокзал и Водный стадион, скажем так, до Онежской улицы вполне подходят под указанный бюджет.

Никто не даст нам избавленья
Снос пятиэтажек сильно затягивается, перспективы сноса сталинок совсем туманны. Что бы ни сочиняли столичные власти об их реновации, выглядит это неубедительно. Зато отношение мэрии к созданию ТСЖ находится в прямой зависимости от того, какие суммы федеральный центр готов выделять этим самым товариществам. Например, на капитальный ремонт. В конце 1990-х начале 2000-х создание ТСЖ поощрялось, вплоть до насильственного создания товариществ собственников жилья во всех новостройках чуть ли не на стадии котлована, когда ни дома, ни, собственно, товарищей и в помине не было. Так новостройки сбрасывались с баланса ДЕЗов, с шеи города.

А что делать? Все равно на приличную двушку (общая площадь от 60 кв. м, кухня 10 кв. м) в недавно построенном панельном доме, в трех четырех станциях метро от кольцевой линии, меньше чем за 6 млн руб. рассчитывать не приходится.

Понятно, что префектуры и управы сделают все, чтобы в правление ТСЖ избирались свои люди. Но первый шаг будет сделан: судьба дома (и участка при нем) начнет в большей мере зависеть от жильцов. И перспективы сталинки в приличном районе на хорошем участке выглядят лучше, чем 9 12-этажных панельных домов или хрущевок, которые реконструкции практически не поддаются.

С началом реформы ЖКХ товарищества принялись притеснять в пользу так называемых домкомов бесправных народных помощников при любимых властями ДЕЗах, которые предстояло превратить в частные компании. Но ветер опять переменился, и часть денег на капитальный ремонт будут получать ТСЖ. Теперь столичные власти собираются за год создавать больше товариществ, чем их появилось за любой предыдущий период.

Разговоры о коммунальных ужасах Подмосковья (по крайней мере ближнего) уходят в сферу преданий. Пришлось лет восемь назад заниматься одной квартирой в Новоподрезкове. Неизвестно, чья рука проводила там границу между Москвой и Подмосковьем, но городские и областные дома расположены едва ли не в шахматном порядке. Карта не поможет. Зато помогали мусорные контейнеры: те, чьи верхушки из мусора видны московские, те, что вообще не показываются областные. Проезжал недавно: ничего, сравнялись.

Общественный транспорт, ау!
Перспективы перспективами, а жить по-человечески хочется сейчас. Лучшие подмосковные варианты в рамках имеющихся $200 тыс. это Красногорск и Одинцово с прилегающими микрорайонами и поселками. За 5 млн руб. здесь найдется не просто большая трехкомнатная квартира, а в кирпично-монолитном доме. Подмосковный рынок не настолько монополизирован, как московский, и местные компании не утратили духа новаторства. Строятся кирпичные четырех- и шестиэтажные дома удивительных планировок и дизайна. Если вы доверяете своему вкусу, дерзайте.

Еще чуть-чуть для полного счастья
Насчет таунхауса за 5 млн почти шутка. Приступая к поиску, настройтесь на то, что по объявлениям вы никогда не поймете, возведен ли объект или планируется к сдаче в четвертом квартале следующего года. Еще продавцы любят пошутить с тем, от чего в московских новостройках начинаешь отвыкать. А именно: от игры в опции. Например, вы видите объявление о продаже таунхаусов площадью 131 кв. м по цене 5,175 млн руб., т. е. практически то, что вам нужно. В телефонном разговоре выясняется, что остались только объекты площадью 134 кв. м стоимостью чуть больше 6 млн руб. Дело в том, что в первом случае у таунхаусов нет гаражей. Почему застройщик не спроектировал гаражи к первым таунхаусам и потерял на этом по $25 30 тыс. с домовладения, выяснять не хочется. Наверное, для того, чтобы оставить перед домом красивую лужайку величиной с задний двор целых 0,5 сотки.

Так что если ваши думы о перспективах еще не дошли до лужковских пенсионных надбавок, стоит рассмотреть Подмосковье. Правда, есть одно но: транспорт. Ищите вариант поближе к платформе или вскоре научитесь разговаривать с телевизором: В связи с ухудшением метеорологических условий ГИБДД рекомендует воспользоваться общественным транспортом. Каким транспортом? На маршрутках, что ли, добираться?

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
Очевидно, что в сегменте жилья элитного или бизнес-класса за $200 тыс. квартиру купить невозможно. Но в сегменте эконом-класса предложение достаточно разнообразно, в частности, в районах Москвы, расположенных недалеко от МКАД: в Новогирееве, Кузьминках, Ясеневе, Крылатском, Митине, Медведкове и других. Площадь таких квартир, конечно, невелика. Среди самых больших по площади объектов, предлагаемых в этом сегменте в пределах Москвы, можно отметить квартиры в новостройках в микрорайоне Кожухово, где за $200 тыс. реализуются квартиры площадью 92 кв. м (т. е. менее $2,2 тыс. за 1 кв. м). На данный момент это одна из минимальных цен предложения.

Тем не менее есть вполне пристойные предложения на расстоянии 25 30 км от МКАД в районе первой бетонки: в Раменском, Красноармейске, за Лобней и Троицком. От 140 до 190 кв. м, с одной двумя сотками и приличным сервисом. От 6 6,5 млн руб., под чистовую отделку, с разводкой коммуникаций. Но к 5 млн придется добавить еще 1,5 2 млн руб. по ипотеке. Впрочем, с такими деньгами и в Москве есть неплохой шанс устроиться.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы МИАН агентства недвижимости:
Самые дешевые квартиры в Подмосковье сегодня это новостройки, расположенные близко к Москве (например, в Балашихе), но со сроком сдачи в середине 2009 года, либо в удаленных районах (например, Ногинском или Наро-Фоминском), но со сроком сдачи в середине или конце 2008 года. Сейчас такие квартиры предлагаются по цене от 31 тыс. руб. за 1 кв. м. Учитывая, что средняя площадь квартир в близлежащих городах варьируется от 44 до 98 кв. м, а в дальних от 41 до 80 кв. м, минимальный бюджет будущего новосела, выбравшего дальнее Подмосковье, должен составлять не менее $50 тыс. Если клиент хочет жить поближе к столице, ему придется потратить дополнительно еще $5 тыс.

В Подмосковье вариантов намного больше: за такую сумму реально приобрести достаточно большие двух трехкомнатные квартиры в крупных городах-сателлитах Москвы: Балашихе, Реутове, Химках, Красногорске, Мытищах.

Как правило, обязательными являются коммунальные услуги. При заключении договора арендодатель изначально оговаривает, как именно арендатор будет их оплачивать. Крайне редко арендатору удается избежать этой обязанности. На практике применяется два варианта.

Для приобретения подмосковной квартиры сейчас ситуация достаточно благоприятная. Прежде всего потому, что есть из чего выбирать. Достаточно привлекательные предложения сегодня представлены практически во всех сегментах рынка, все зависит от кошелька покупателя. К тому же, как показывает прошедшее лето, в обозримой перспективе на ощутимое падение цен рассчитывать не приходится.
Многие арендаторы сталкиваются с тем, что при заключении договора арендодатель фактически навязывает им дополнительные услуги, которые иногда вовсе не нужны. Разумеется, за отдельную плату. Отказаться от таких услуг удается далеко не всегда.

При втором варианте к договору аренды прилагается дополнительный договор на оказание коммунальных услуг. Строго говоря, арендодатель не вправе подписывать такой документ, поскольку поставщиком услуг не является. Фактически он позволяет арендатору пользоваться его коммуникациями и энергосетями. Иногда такие соглашения называют договорами о компенсации расходов на коммунальные услуги. В них указывают определенную сумму, которую арендатор обязан вносить ежемесячно, либо устанавливают, что оплата производится на основании счетов, выставленных арендодателем.

В первом случае арендодатель закладывает коммуналку в состав арендной платы и отражает это в договоре, иногда прописывая, сколько конкретно стоит каждая услуга.

При первом варианте накруток не будет, во втором хозяин постарается получить с арендатора что-либо еще помимо обычной платы за телефон. Как правило, договор предусматривает, что арендатор должен платить ежемесячно определенную сумму. Но в большинстве договоров (особенно если они заключены с арендодателем) предусмотрено, что оплата междугородных и международных переговоров производится на основании отдельных счетов.

Иногда уточняется, какие именно коммуникации находятся в распоряжении арендодателя. Поскольку количество потребляемых услуг определить зачастую сложно, в договорах обычно применяется формулировка потребление производится в количестве, необходимом для осуществления арендатором своей деятельности. Также там иногда присутствует требование, чтобы арендатор следил за состоянием коммуникаций, осуществлял их ремонт и пр.
Еще один существенный вид сервиса телефонная связь. Как правило, договоры на нее заключаются напрямую с организацией, которая предоставляет соответствующие услуги в данном регионе. Иногда арендодатель передает часть своих номеров арендатору. В обоих случаях арендатор оплачивает предоставляемые услуги.

Очень часто с арендаторов берут плату за охрану, причем речь идет об охране не непосредственно арендуемого помещения, а здания в целом.

Аналогичная ситуация складывается и с доступом к Интернету. Если он предоставляется арендодателем, его специалисты отслеживают объемы пользования, а на основании этих данных выставляют счета.

В принципе в этой ситуации арендатор беззащитен. Максимум, что он в состоянии сделать, предложить арендодателю пересмотреть расценки за оказываемые услуги. Но на практике такие переговоры редко оказываются успешными. Гораздо проще на стадии заключения договора включить в его текст пункт, согласно которому арендатор обязан компенсировать арендодателю все расходы (коммунальные, на охрану и пр.) в размере, пропорциональном занимаемой площади.

Рано или поздно у арендаторов возникает вопрос: почему я так много плачу, если занимаю всего 20 кв. м? Дело в том, что арендодатель редко задумывается о том, кто у него сколько арендует. Ему гораздо проще разбросать свои затраты на всех арендаторов поровну.

К сожалению, арендаторы обычно не идут дальше переписки и разговоров. Учитывая нехватку офисных площадей, собственникам зданий проще предложить несогласным найти другое помещение. На освободившееся место всегда найдется множество желающих, готовых (пусть только на первых порах) платить столько, сколько им скажут. Тем не менее тем, кто не согласен с политикой арендодателя, стоит предпринять действия для ее изменения. Возможно, со временем это позволит изменить ситуацию на рынке в лучшую сторону.

Такой пункт позволит требовать от арендодателя более справедливого распределения затрат. Если арендодатель берет с арендатора, занимающего 20 кв. м, столько же, сколько с арендующего 120 кв. м, первый вправе смело требовать изменения суммы компенсаций и возврата излишне выплаченных сумм. В случае отказа арендатору имеет смысл обратиться в суд за защитой.

По моему мнению, их не стоит воспринимать в качестве навязанных. Арендатор, ответственно подходящий к заключению договора аренды, заранее имеет полную информацию как о тех услугах, которые предоставляются в связи с арендой помещения, так и о тех, которые являются обязательными: например, об услугах управляющей компании.

Андрей Бушин
Генеральный директор компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость:
При аренде помещений в административных зданиях или бизнес-центрах компании часто сталкиваются с ситуацией, когда вместе с заключенным договором аренды предлагаются услуги управляющей компании, службы охраны здания, стойки администратора, телефонии, Интернета и т. п.

В тех случаях, когда арендатору не требуются какие-либо опции, например парковочные места, арендатор вправе не пользоваться ими и, соответственно, их не оплачивать, если иное не предусмотрено договором аренды.

Наоборот, наличие централизованной круглосуточной охраны здания, возможности пользоваться услугами ресепшена, переговорными, кухнями, иными местами общего пользования или парковочными местами является плюсом для любого арендатора. В любом случае о подобных особенностях договора аренды, как и об их стоимости, арендатор должен узнать заблаговременно.

Зачастую арендодатель продвигает собственную телефонную компанию или провайдера. Когда арендатору заранее известно, что он намерен воспользоваться альтернативными услугами связи в силу требований бизнеса (например, линии связи банков должны соответствовать определенным требованиям к защите передаваемой информации) либо по причине наличия на рынке лучших по качеству и цене предложений, то арендатору необходимо позаботиться о внесении этих условий в договор аренды.

В большинстве случаев затраты арендатора по пользованию указанными выше дополнительными видами сервиса ниже, чем в случаях, когда ему пришлось бы организовывать охрану, управление или связь самостоятельно.

Павел Осипов
Юрисконсульт компании Tenzor Consulting Group:
В Гражданском кодексе в ст. 421 Свобода договора определено равенство прав обеих сторон: они могут сами определять условия договора. Так что арендатор формально защищен законом. Но в действительности ситуация на рынке коммерческой недвижимости свидетельствует об обратном. Поскольку сегодня наблюдается нехватка офисных помещений, арендодатели диктуют условия арендатору. Последним приходиться мириться с требованиями, которые выдвигает собственник помещения.

Если на стадии заключения договора достичь соглашения по всем условиям не представляется возможным, то единственный совет в этой ситуации найти другое помещение с менее жесткими условиями аренды.

В число дополнительных платежей, не входящих в арендную плату, чаще всего входят коммунальные услуги, круглосуточная служба охраны здания и территории, оформление пропусков, размещение автотранспорта, уборка офисов и территории, вывоз мусора, местная связь и Интернет. Некоторые услуги могут быть неотделимы от аренды помещения (например, централизованная служба охраны или коммунальные платежи).

Ситуация, когда арендодатель навязывает дополнительные платные услуги арендатору, встречается довольно часто. В процессе заключения сделки выясняется, что в договоре аренды указываются дополнительные платные услуги, которые арендодатель не озвучил ранее. Арендатор, как правило, соглашается на новые условия из-за отсутствия времени на поиск новых вариантов.

Многие арендаторы теряют бдительность, найдя предложение по приемлемым ставкам, а зря. Составление правильного договора аренды не менее важная задача, чем поиск самого помещения.

Нередко возникают ситуации, когда арендодатель навязывает платные услуги, стоимость которых завышена, это, как правило, Интернет и уборка офисов. Причина в том, что у арендатора нет шанса выбрать поставщика данных услуг. Арендодатель и поставщик услуг на практике аффилированы между собой это вызывает нерыночное ценообразование.
Арендатору, подобравшему подходящий вариант коммерческой недвижимости, следует уточнить полный перечень бесплатных и платных услуг. Договор аренды следует внимательно и тщательно изучить либо обратиться в юридическую компанию, которая будет представлять интересы арендатора.

Наиболее рационально составить договор аренды, в котором указана голая ставка арендной платы с НДС, а все дополнительные расходы перечислены в дополнительном соглашении. При такой структуре составления договора абсолютно понятна конечная цена арендных платежей, к тому же прозрачна структура образования платежа.

На рынке распространена ситуация, когда арендодатель, понижая цены на аренду, повышает коммунальные и другие обязательные платежи. Привлекая к себе больше внимания потенциальных арендаторов, собственник помещения выбирает тех, кто наименее юридически подкован, не знакомится с договором и не настаивает на его правильном оформлении. Однако чем подробнее составлен договор аренды, тем меньше споров и разногласий возникнет в будущем. Самый лучший вариант прописать в договоре каждую мелочь.

В настоящее время анонсировано большое количество проектов офисной недвижимости. Насыщение рынка и обострение конкуренции среди владельцев бизнес-центров в скором будущем приведут к более качественному подходу к аренде и позволят арендаторам не идти на поводу у арендодателей.

Если в договоре и дополнительных соглашениях не прописаны те или иные услуги, никто не заставит арендатора платить за них. В соответствии с действующим законодательством РФ оплата производится именно за то имущество и за те виды услуг, которые указаны в договоре.



Главная --> Публикации