Главная --> Публикации --> Зачем российским городам такие высокие дома? План буша не для «фальшивых кредитов» Дорога, которую ждут Регионы приступают к капитальному ремонту жилья Коттеджные поселки. ценовое разнообразие

Кредитование покупки жилья в новостройках имеет свои положительные стороны в частности, разнообразит выбор для покупателей. С другой стороны, кредитование подобного рода имеет ограничения, из-за которых заемщику скорее всего придется выбирать: либо он соглашается на невыгодные условия, чтобы получить подходящую квартиру, либо берет кредит на приемлемых условиях, но в выборе вариантов будет ограничен. Чтобы понять, почему так получается, надо разобраться, чем отличается порядок приобретения жилья в кредит на первичном рынке от аналогичной схемы со вторичкой.

Российская ипотека, как известно, работает по образцу американской схемы. Однако есть у нас одна особенность, практически не имеющая аналога в других странах. Это кредитование строящегося жилья. Западная практика предполагает приобретение только готовых домов и квартир, поскольку вложения на этапе строительства попросту невыгодны их цены на недвижимость не растут с такой скоростью. В нашей стране дефицит жилья в сочетании с неудовлетворенной потребностью девелоперов в деньгах породили сей синтетический банковский продукт.

Но банки нашли выход: в качестве залога используется любая другая недвижимость, принадлежащая заемщику. Некоторые кредиторы готовы брать в залог не только недвижимое, но и любое другое дорогостоящее имущество. После того как строительство завершится и квартира или дом станут собственностью покупателя, банк переоформляет залог уже на объект кредитования. Как вариант используется обеспечение в виде поручительства юридического или физического лица.

Был бы человек, а кредит найдется
Суть любого ипотечного продукта заключается в обеспечении кредита той или иной недвижимостью. Если речь идет о строящемся жилье, понятно, что служить залогом оно не может, поскольку до окончания строительства нельзя оформить право собственности на него. В таких случаях на первых порах имеется только право требования этой собственности, что, как говорится, две большие разницы.

Давайте жить дружно
Появляется все больше примеров партнерства застройщиков и банков, которые выдают кредиты физическим лицам целевым образом: под жилье, возводимое конкретной компанией. Заемщик выступает как соинвестор, заключая договор долевого участия в строительстве с девелопером, которого данный банк аккредитовал.

Наиболее лояльные к заемщикам ипотечные банки готовы обойтись без материального залога и поручительства. Им довольно и такого обеспечения, как право требования на строящееся жилье. Но до момента официальной регистрации права собственности заемщику приходится компенсировать повышенный риск банка, выплачивая за кредит на 3 5% больше, чем составляют ставки на вторичке. Начальник отдела розничного кредитования управления розничного бизнеса СМП-банка Екатерина Валеева объясняет: Из-за специфических рисков, вытекающих при кредитовании на первичном рынке (недострой, нелегитимность продаж и др.), банки до оформления прав собственности на недвижимость устанавливают повышенную процентную ставку, а страховые компании, которые работают с банками, могут потребовать дополнительно оплатить финансовые риски.

Вторая схема базируется на положениях закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, продолжает В. Гасяк. В этом случае заемщик заключает договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации. Далее действует тот же порядок, что и в первой схеме.

Две существующие схемы описывает заместитель председателя правления банка Хоум Кредит Владимир Гасяк: Если объект реализуется с помощью схемы, в основе которой лежит закон № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года, то застройщик привлекает деньги физического лица на основании договора инвестирования объекта недвижимости. Заемщик предоставляет в банк проект договора инвестирования/уступки прав (заемщик правообладатель). Если условия договора соответствуют требованиям банка, оформляется кредитный договор. Заемщик подписывает договор инвестирования и договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность. Как в любой ипотечной сделке, оплачивается договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика.

Жулик не пройдет
Понятно, что банки, работающие на первичном рынке, выбирают для аккредитации только самых благонадежных застройщиков, ведь в случае каких-либо проблем со строительством банки рискуют своими деньгами, и немалыми. Застройщик и в деле должен быть проверен, и репутацией блистать.

Такая партнерская схема, пожалуй, самый выгодный вариант ипотеки для новостройки. Во-первых, не нужны никакие дополнительные залоги и поручители достаточно имеющегося права требования на жилье. Раз дом возводит своя компания, банк уже не опасается недостроя, двойных продаж и прочих неприятностей, из-за которых в случае неплатежа по кредиту он лишится своих денег. Обычное дело, когда банк сам финансирует строительство дома. В конечном счете тандем банка и застройщика гарантирует заемщику дольщику, что он свою квартиру получит, никаких неприятных сюрпризов не случится. Иногда и ставки по таким кредитам лишь незначительно выше средних ипотечных процентов по рынку.

По словам руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергея Данькова, чтобы принять решение об аккредитации строительной компании, банк, как правило, проводит комплексный анализ информации о ней. Учитываются следующие факторы: период существования, состав акционеров или участников, опыт девелоперской деятельности (собираются сведения по осуществленным проектам), наличие позитивных и негативных отзывов в СМИ и т. д. В некоторых случаях изучается финансовое состояние компании.

Приобретение жилья в кредит у застройщика, аккредитованного банком, наименее рискованно для покупателя, подтверждает Е. Валеева. Когда в роли обеспечения выступает залог прав требования на покупаемую квартиру, банки тщательно анализируют не только разрешительную документацию, но и финансовое состояние компании, чтобы удостовериться, что риск недостроя минимален. В зависимости от результатов проверки условия кредитования на покупку квартиры в доме конкретного застройщика меняются например, снижаются процентные ставки или размер комиссий.
При необходимости банк аккредитует даже подразделение конкурирующей фирмы лишь бы росли объемы кредитования. Если девелоперская компания уже работает с некоторыми банками, то это не остановит еще один банк от ее аккредитации, уверен В. Гасяк. Это, наоборот, является индикатором привлекательности объекта для клиентов. Как пояснил эксперт, банку при решении об аккредитации того или иного объекта недвижимости принципиально важно заранее оценить спрос на него среди потенциальных заемщиков. Например, зная характеристики нашей целевой аудитории, мы в первую очередь ориентируемся на дома бизнес- и эконом-класса, говорит В. Гасяк.

В такой ситуации мы проведем анализ строительных и юридических рисков (т. е. рисков того, что дом будет не достроен или не оформлен) и примем решение с учетом текущей стадии строительства, рассказывает С. Даньков.

Заемщик выбрал квартиру в доме, который возводит компания, не имеющая аккредитации банка, где он получил одобрение по своей заявке на ипотечный кредит? Это не причина расстраиваться. Если у застройщика хорошая репутация, есть все шансы, что банк пойдет навстречу своему клиенту. Конечно, банк не станет аккредитовать объект специально под конкретного заемщика, поясняет начальник управления ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Первого чешско-российского банка Павел Дядин. Но если объект окажется интересным, то почему бы и не инициировать процедуру аккредитации? Главное, чтобы он соответствовал требованиям банка.

Но застройщики должны где-то добывать недостающие средства для своей деятельности. Очень кстати пришлась ипотека, заменившая деньги дольщиков, которых застройщики практически лишились после вступления в силу закона № 214-ФЗ. Ответственность за возврат средств банкам удачно переложили на плечи покупателей квартир.

Нормальные герои всегда идут в обход
Получая кредит на приобретение жилья в новостройке, заемщик служит промежуточным звеном между банком и девелопером в цепочке финансирования. В условиях развитой экономики это звено излишне: строители и инвесторы договариваются напрямую. Российская практика родилась не от хорошей жизни: ее породило использование серых схем в строительстве, которые призваны, с одной стороны, оптимизировать налогообложение, а с другой обойти законодательные и бюрократические рогатки. При этом часть таких схем носит характер мошенничества, а часть оказывается результатом действия рыночных законов другим путем девелоперской компании просто не удастся возвести объект в заданные сроки. Те же законы не позволяют банкам рисковать своими деньгами, финансируя непрозрачные строительные проекты.

Одно дело, если в качестве залога банку предоставляется какая-то недвижимость или дорогостоящее имущество. Тогда кредит выдается на общих для ипотеки основаниях и действительно появляется шанс сэкономить: бытующие ныне ставки совсем ненамного выше уровня инфляции.

Насколько выгодно участие в этой цепочке невольным посредникам, каковыми выступают получатели ипотечных кредитов? Исходным моментом служит тот факт, что, приобретая квартиру на этапе строительства, удается изрядно сэкономить готовое жилье обойдется дороже. Но когда оплата производится за счет ипотеки, целесообразно посчитать: стоит ли овчинка выделки?

Анахронизм или эксклюзив?
Покупку квартир в новостройках кредитуют отнюдь не все банки. Например, почти для всех иностранных дочек такой продукт однозначно неприемлем. Поскольку приобретение строящегося жилья через ипотеку способ чисто российский, возникший в условиях нарождающегося рынка, разумно предположить, что по мере развития рынка он отомрет естественным путем.

Если кредит оформляется под залог права требования, под повышенный процент, то экономия уменьшается пропорционально сроку строительства: разница между средним размером ипотечной ставки на рынке и той ставки, которая устанавливается до момента приобретения заемщиком права собственности, составляет до 7 8%. Учитывая сумму кредита, перерасход выйдет немаленький.

Впрочем, есть и другое мнение. Начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан на вопрос о том, когда отживет свое ипотека на первичном рынке жилья, отвечает: Хотелось бы ожидать этого уже в 2008 году, после внесения изменений в 214-й закон. Однако все зависит от развития законодательной базы в России в целом. Если мы достигнем западного уровня поддержки всех субъектов ипотечного рынка, то все механизмы в значительной степени упростятся. Тогда банкам не придется применять такие громоздкие схемы, как залог имеющейся недвижимости, и такие не всегда надежные варианты, как залог имущественных прав.

Но, судя по отзывам представителей банковского сообщества, отечественному рынку еще расти и расти, а новостройкам кредитоваться и кредитоваться. Первичный рынок жилья активно развивается и успешно конкурирует с вторичным. Кредиты на приобретение квартир в новостройках очень востребованы, сообщает С. Даньков. По мере его развития станут изменяться и системы взаимодействия между его участниками. В частности, банки начнут более охотно взаимодействовать с застройщиками, соблюдающими действующее законодательство, в частности закон № 214-ФЗ.

Дмитрий Галкин
Директор центра ипотечного кредитования БИН-банка:
Многие банки заявляют, что готовы рассматривать любые объекты, но в результате часто это выливается в два три месяца постоянных требований дополнительных документов. Мы предпочитаем сообщить клиенту заранее перечень аккредитованных компаний и строительных адресов, приобретение которых мы готовы кредитовать.
Вопрос аккредитации и требований, которые банк предъявляет к девелоперской компании, очень важен. Для снижения рисков многие банки кредитуют покупку квартир, которые возводят аффилированные строительные фирмы. При аккредитации сторонних компаний основные требования предъявляются к ее деловой репутации и финансовому положению. Следует отметить, для банка объективно оценить финансовое положение довольно сложно, так как не все компании готовы предоставить соответствующие документы.

По мере развития ипотечного рынка и рынка недвижимости взаимоотношения между банками и заемщиками, конечно, изменятся. Хочется верить, что каждый желающий сможет без опаски приобрести квартиру, уделяя внимание только ее потребительским свойствам а досконально изучать законодательную базу не придется, потому что все взаимоотношения между участниками ипотечной сделки будут прозрачны и понятны, резюмирует П. Дядин.

Алексей Дорош
Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка:
Принимая решение: аккредитовать или нет девелоперскую компанию как партнера по ипотечным программам, банк руководствуется заинтересованностью в этом виде кредитных операций и наличием свободных средств.

Застройщики в первую очередь пытаются установить партнерские отношения с финансовой организацией или банком, входящим в ту же группу, что и сама компания. В рамках одной структуры договориться проще и быстрее. Как результат, подобные программы более конкурентоспособны на рынке.

Для минимизации данных рисков внутренние службы банков тщательно анализируют деятельность девелоперов. Поскольку в процессе строительства происходят различные бартерные операции между его участниками, очень важно проследить законность прав требований продавца квартиры во избежание двойных продаж и сложностей с оформлением права собственности на квартиру, которая приобретается на заемные средства.
Жители мегаполиса делятся на два вида: одни не мыслят жизни вне шума большого города, другие вздыхают по сельской идиллии. До последнего времени москвичи грустили о пасторальных пейзажах за окном спальни как-то отвлеченно. Но вот уже несколько лет как началось реальное превращение горожан в деревенских жителей. И где в самом притягательном городе страны, в Москве.

До недавнего времени возможность получить доход по повышенной ставке, правда, при отсутствии обеспечения привлекала большинство банков. В нынешней ситуации, вызванной кризисом ликвидности, банки щепетильнее относятся к рискованным операциям, и большинство из них прикрыли или приостановили кредитование новостроек.

Новые сельские
В ближнем Подмосковье реально приобрести жилье по цене, сравнимой со стоимостью типовой квартиры в столичной многоэтажке. При этом владельцу загородной резиденции обеспечены свежий воздух, тишина и всевозможные прелести жизни на пленэре. С другой стороны, хотя по цене городская и загородная недвижимость сравнимы, но для подавляющего большинства населения они все равно недоступны. Даже недорогие по нынешним временам предложения по карману лишь обеспеченным представителям среднего класса: владельцам малого и среднего бизнеса, менеджерам среднего звена в крупных компаниях, представителям богемы, чиновникам средней руки.

Впрочем, назвать большинство беглецов от суматохи и пробок деревенскими жителями можно лишь в качестве поэтической метафоры. Стоимость наиболее ходовых избушек исчисляется сотнями тысяч долларов, уходя верхней планкой в бесконечность. Сложно говорить о ценовой вилке дачи или коттеджа, поясняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Если речь идет о первичном рынке организованных поселков, то стоимость коттеджа варьируется от $500 тыс. до $20 млн. Если говорить о вторичном рынке, то максимальная сумма возрастает до $50 млн. Дачи в организованных поселках на стадии активных продаж приобретаются по цене от $120 тыс. до $1,5 млн. Таунхаусы в аналогичных поселках стоят от $280 тыс. до $1,8 млн.

К формату жилья выходного дня относят дачи и дальние резиденции. Эти два понятия очень близки с точки зрения назначения и отличаются тем же, чем рядовой менеджер от топ-менеджера масштабом. Один дачник выезжает на отдых, чтобы всласть порыбачить с весельной лодки, а другой с яхты.

Наблюдается отчетливая тенденция вместо того чтобы покупать квартиру в Москве, все больше людей стараются приобрести дом за городом, потому что условия жизни в столице становятся все хуже, отмечает консультант отдела жилой недвижимости компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Ирина Строкова. Характер загородного жилья зависит преимущественно от того, на каком расстоянии от города оно находится. В пределах первой бетонки (30 км от МКАД) коттедж или таунхаус используют как постоянное место жительства. Все, что расположено дальше, как правило, имеет статус второго дома. В отдельных случаях такие объекты покупают люди, которым не надо каждый день ездить на работу в Москву.

Внутри формата дальних резиденций выделяют несколько сегментов, уточняет М. Литинецкая. Основой для деления служат различные параметры поселков: площадь дома, площадь участка, уровень и объем доступной инфраструктуры и, безусловно, стоимость домовладения. Цена на дальнюю резиденцию эконом-класса колеблется от $100 тыс. до $425 тыс., дом в дачном поселке бизнес-класса стоит $350 690 тыс..

Дача определение расплывчатое, оно может означать и фанерный домик с тремя сотками грядок с морковкой, и кирпичный особняк с собственным лесочком. Поэтому разброс цен большой: от $50 60 тыс. до $200 300 тыс. В начальной ценовой нише (до $80 тыс.) предлагаются дома в деревне или садовом товариществе на расстоянии от 40 км и далее от МКАД, поясняет ведущий аналитик по загородной недвижимости корпорации ИНКОМ Олег Городецкий. В ценовом сегменте $120 150 тыс. реально подобрать дом в так называемой стихийной коттеджной застройке на удаленности более 60 км от МКАД.

Ко второй категории относятся люди с высоким уровнем достатка, которым по средствам содержать две загородные резиденции и квартиру в Москве. При этом они не готовы платить слишком большие деньги за дом, в котором планируют появляться редко, и выбирают дальние дачи бизнес-класса.

Покупатели дальних дач также делятся на два типа: тех, кто ищет место для постоянного проживания, и тех, кто приобретает второй загородный дом.

Увлечение огромными домами площадью 500 700 кв. м проходит, комментирует И. Строкова. Покупатели поняли, что такой огромный метраж не нужен он не используется полностью, на верхние этажи просто никто не заходит. И обслуживать его тяжело. Любителей простора, по словам эксперта, насчитывается не более 10% общего количества покупателей загородной недвижимости. Как правило, в очень больших домах живут большие семьи или те, кто часто и помногу принимает родственников или гостей.

Стоит в поле теремок
Сегодняшний рынок загородной недвижимости шире всего представлен в двух вариантах: коттеджи и таунхаусы. Наиболее востребованы сегодня дома площадью от 250 до 300 кв. м, на которых обычно размещаются зал, три четыре спальни, кухня, два санузла и веранда. По данным специалистов компании Blackwood, в сегменте жилья площадью до 300 кв. м совершается почти 80% сделок. Около 13% приходится на долю домов площадью 300 500 кв. м. Самый низкий спрос отмечен на объекты размером от 500 до 700 кв. м их предпочитают менее 4% покупателей. Особняки площадью свыше 700 кв. м чуть более популярны их выбирают примерно 6,5% покупателей.

По мнению директора центра загородной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость Натальи Смирновой, любой объект загородной недвижимости пользуется спросом, если он ликвиден, а его цена адекватна. В данном случае ликвидность формируется из нескольких обязательных условий. Во-первых, это расположение в удалении от основных трасс, но с хорошими подъездными путями. Во-вторых, это полная готовность к эксплуатации, функционирование всех необходимых коммуникаций. И в-третьих, круглосуточная профессиональная охрана территории, на которой расположено жилье. Существенный момент наличие по соседству инфраструктурных объектов: магазинов, школ, детсадов, аптек, медучреждений.

Для сегмента премиум-класса основной спрос сосредоточен в зоне до 30 км от МКАД, отмечает М. Литинецкая. В сегменте бизнес-класса 20 45 км. Для эконом-класса за 60 км.

Самая дорогая земля располагается, разумеется, в самых престижных районах. В рейтинге ликвидности главные позиции занимают Красногорский район, Новорижское, Рублево-Успенское шоссе. Ненамного уступают Минское, Можайское, Калужское, Киевское, Сколковское шоссе. На втором плане окрестности Ярославского, Дмитровского, Симферопольского шоссе. Все остальные направления по той или иной причине малоинтересны для покупателей загородной недвижимости.
Причиной низкой привлекательности местности выступают разные факторы: неблагополучная экология, соседство с промышленными объектами (например, на Новокаширском шоссе), плохие дороги (Рязанское шоссе), отсутствие полноценных инженерных сетей, без которых невозможно обеспечить комфортное проживание.

Бриллиантовые дороги
Если в городе мерилом стоимости жилья является 1 кв. м, то цену загородных домов определяет в первую очередь стоимость земли в данной местности, разъясняет И. Строкова.

Стоимость наиболее востребованных земель на Оке по Калужскому, Каширскому и Симферопольскому шоссе $2 7 тыс. за сотку, на Рузском и Озернинском водохранилищах $3 19 тыс., на Можайском водохранилище $2 5 тыс., на Иваньковском водохранилище в Тверской области $3,5 17,5 тыс. Одним из наиболее дорогих стал поселок Раздолье на 114-м км Ленинградское шоссе, где домовладения предлагаются за $1,17 1,53 млн.

Строительство коттеджей и таунхаусов распространилось уже до второй бетонки, то есть до 40-го км от Москвы, констатирует И. Строкова. Для дачи средний показатель удаленности от МКАД 80 90 км по хорошей трассе, хотя особенности этого сегмента таковы, что дома располагаются на любом расстоянии от Москвы и за 100-м км, и за 200-м.
Что касается дальних резиденций, то следует оговориться: сегодня дальнее Подмосковье начинается за 50 70 км от МКАД в зависимости от направления и времени, которое занимает дорога до Москвы. Отличительная рыночная особенность дальних резиденций в том, что для них обязательно выбирают живописные участки и окружают объектами развлекательной инфраструктуры. Наиболее развит формат дальних дач в подмосковных районах с уникальными природно-видовыми характеристиками, сообщает М. Литинецкая. Это район Рузского, Иваньковского водохранилищ, долина реки Оки и территория Приокско-террасного биосферного заповедника. С недавних пор сегмент дальних резиденций стал развиваться в соседних с Подмосковьем областях: Тверской, Калужской, Смоленской, Владимирской.

По числу активных поселков в классе эконом лидирует компания Rodex Group, предлагающая три поселка Маяк, Монастырское озеро и Троица и около сотни непроданных домовладений. По количеству предложений в стадии реализации лидирует компания Росэстейт. Однако обе они демонстрируют незначительный отрыв от других игроков рынка; доминирующего застройщика в нижнем сегменте фактически нет.

И хочется, и колется
По общему мнению, в этом году наибольшая активность на рынке загородной недвижимости сосредоточилась в эконом-классе. По данным специалистов корпорации ИНКОМ, на загородном рынке Подмосковья в нижнем сегменте сейчас активно реализуется 47 поселков, в которых насчитывается свыше 2,3 тыс. домовладений. За третий квартал появилось 11 новых поселков, а количество продаваемых домов увеличилось на 37%.

Самый активный спрос наблюдается на недвижимость стоимостью до $500 тыс. (около 70% в общей структуре спроса), отмечает М. Литинецкая. Это касается всех типов недвижимости. Активнее всего продаются дома, предназначенные для сезонного проживания, удаленностью более 50 км от МКАД. Хорошим спросом пользуются и таунхаусы эконом-класса.
Однако в целом состояние рынка загородной недвижимости за последний год эксперты оценивают как стагнацию. Н. Смирнова считает, что значительное снижение активности покупателей и продавцов стало следствием трех факторов: это ипотечный кризис в США, отставка премьер-министра Михаила Фрадкова с последующим назначением на этот пост Виктора Зубкова и предстоящие выборы в Госдуму и президентские. Прогнозы об активности рынка на 2007 год не оправдались, замечает она. Продавцов было и есть значительно больше, чем покупателей, рост цен на рынке загородной недвижимости значительно замедлился по сравнению с 2006 годом и составил в зависимости от направления и сегмента от 7 до 30%.

Повышение спроса на жилье для среднего класса уже заставило изменить свою политику некоторые девелоперские компании, ранее сосредоточенные на возведении дорогого жилья. О смене курса и планах по созданию поселков более низкой ценовой категории заявили Открытые инвестиции и Межрегиональная девелоперская компания. Аналогичные планы строит корпорация ИНКОМ.

Прошлогоднее отставание роста цен на загородные дома от темпов подорожания городского жилья оставляет загородке высокий потенциал для повышения. Правда, при этом 70 80% покупателей оценивают уже существующие цены как завышенные в среднем на 10 20%.

Спрос на загородную недвижимость с окончанием летнего сезона продолжает снижаться: в сентябре отмечено падение почти на 10% по сравнению с августом, отмечает руководитель аналитической службы МИАН агентства недвижимости Алексей Кудрявцев. Исключение составляет сегмент строящихся коттеджных поселков, где рост стоимости варьировался от 1 до 3%. По итогам третьего квартала средняя цена 1 кв. м здесь увеличилась почти на 3 5% по сравнению со вторым кварталом и составила свыше $2,5 тыс. Стоимость сотки земли за тот же период выросла на 5 6% и достигла $10 11 тыс..
По мнению эксперта, в сегментах бизнес-класса и класса премиум предложение превышает спрос на 8 10%, тогда как в сегменте эконом-класса наблюдается дефицит качественных и недорогих предложений.

Развитие рынка в ближайшие два три года определит фактор спроса, полагает А. Кудрявцев. Главную роль должна сыграть отмеченная выше тенденция отказа от городского жилья в пользу загородного, катализатором для чего послужит выравнивание стоимости среднего коттеджа и двухкомнатной квартиры эконом-класса.

Москвичи меняют прописку?
По мнению специалистов рынка, пока сложно сказать, как станут развиваться события на рынке загородной недвижимости в дальнейшем. С большой долей уверенности прогнозируется повышение спроса на дальние дачи и резиденции. Залогом успеха служат относительно невысокая цена, благоприятная экологическая обстановка, развитие инфраструктуры в удаленных от Москвы районах и повышение транспортной доступности.

Учитывая проекты, которые заявлены или находятся в стадии согласования, 2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков, считает А. Кудрявцев. Прогнозируемый рост цен в целом по рынку загородной недвижимости Подмосковья в 2008 2009 годах составит порядка 10 17% в год в зависимости от класса объекта, направления и удаленности.

Помимо освоения более удаленных географических зон на рынке наблюдается тенденция к укрупнению поселков, отмечает О. Городецкий. Сегодня мало где строящийся поселок рассчитан менее чем на 40 домов, уже не редкость поселки на 100 и даже более домовладений. Укрупнение позволяет девелоперам возводить инфраструктурные комплексы для полноценной автономной жизни. При таком подходе объекты инфраструктуры становятся самоокупаемыми и их содержание уже не входит в эксплуатационные расходы для жителей поселка.

Покупателей интересуют преимущественно объекты площадью от 250 до 700 кв. м (в зависимости от сегмента). Если говорить про востребованные направления (от юго-западного до северного), то дачу реально купить за $250 500 тыс., коттедж в пригородном поселке от $450 тыс.

Сергей Гоз
Генеральный директор компании Элит строй:
Наибольшим спросом у покупателей сегодня пользуются коттеджи (65 70%) и таунхаусы (20 25%) для постоянного проживания. Немаловажным стимулом для их покупки является хорошая инвестиционная привлекательность. Все большую популярность приобретают организованные дачные поселки их доля в общей структуре предложения около 10%. Именно они образуют такой востребованный на рынке эконом-класс.

Иван Шульков
Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба:
Сегменты таунхаусов и дальних резиденций стали активно развиваться на рынке только последние два три года, тогда как коттеджи для постоянного проживания являются традиционным форматом загородного рынка недвижимости. Тем не менее в последние годы форматы таунхаусов и дальних дач развиваются столь быстро, что уже в ближайшем будущем займут сопоставимую с коттеджами долю рынка.

Сейчас загородный рынок развивается стабильными темпами. Как предсказывали практически все эксперты, с начала года цены выросли на 15 20%. В 2008 году темпы повышения цен останутся на прежнем уровне (20 25%), поскольку предпосылок для ускорения пока нет.

Что касается типа строительства, то коттеджи это, как правило, кирпичные или монолитно-кирпичные дома, в то время как при возведении таунхаусов распространены менее дорогие пенобетонные блоки. Дальние дачи чаще всего деревянные из оцилиндрованного бревна, бруса, клееного бруса.

Предпочтительными расстояниями для покупателей коттеджей является зона до 30 км, для таунхаусов до 20 км, для дач от 40 до 100 км.

В состав Большой восьмерки (G8), имеющей неоспоримое влияние на международные процессы, входят такие страны, как Англия, Германия, Италия, Канада, Россия, США, Франция и Япония. Их объединяют высокоразвитая промышленность и политическая значимость, однако в рамках национальных границ участники группы восьми заметно отличаются друг от друга. Данный материал не претендует на фундаментальный анализ всех аспектов существования названных стран. А вот обзор общих и специфических черт, присущих их столицам, и того, как они воздействуют на жизнь населения и инвестиционную привлекательность городов, вероятно, заинтересует читателей журнала.

Ценовой диапазон загородной недвижимости колеблется в пределах от $300 тыс. до $1,5 млн (таунхаусы), от $150 тыс. до $800 тыс. (дальние дачи), от $400 тыс. (коттеджи для постоянного проживания).

Основная сложность при сравнении размеров населенных пунктов, расположенных в разных государствах, заключается в неоднозначности некоторых понятий и различии оценочных систем, принятых в каждой из них. Часто при оценке величины города имеют в виду не только заключенную в официальные границы территорию, но и все активное жизненное пространство, на которое распространено его влияние. В итоге общая территория образовавшегося мегагорода складывается из суммы площадей центра и неразрывно с ним связанных пригородов и городов-сателлитов. Такой союз в первую очередь основан на экономической взаимозависимости и постоянном движении рабочей силы.

Аршином общим не измерить
Почти все столицы являются самыми значительными территориальными образованиями своих стран. Исключение составляют Вашингтон и Оттава. Первый, площадью 177 кв. км, занимает десятую строчку в рейтинге крупнейших городов США, тогда как Оттава (490 кв. км) расположилась на 11-м месте канадского списка. Однако в нашем представлении только города, превосходящие остальные населенные пункты по площади и численности жителей, подходят на роль столицы государства. Порой мы забываем, что сердце Америки это тихий Вашингтон, а не громадный Нью-Йорк, а главный город Канады Оттава, а не Торонто или Квебек. Причина в обоих случаях кроется в четком разделении функций: североамериканские столицы в первую очередь заняты вопросами политической жизни страны, в то время как другие города определяют ее финансовое и промышленное развитие.

Центр притяжения
Общее правило центростремительной силы, притягивающей в столицу людские потоки, работает практически во всех случаях. Шесть из восьми центров восьмерки удерживают в своих странах пальму первенства по численности населения. Абсолютным лидером признан Токио, где проживают 12 570 000 человек. Далее следует Москва, за ней Лондон.

С учетом этой системы координат выстраивается следующая картина. Лидирующие позиции занимает Лондон (общая площадь составляет 16 тыс. 43 кв. км). Далее следуют Париж и Токио (14 тыс. 518 и 13 тыс. 500 кв. км соответственно). Берлин, Рим и Оттава практически идентичны по размерам (в среднем 5 тыс. 300 кв. км). А как оценить Москву? Если следовать приведенной логике расчета площади мегаполиса, то получается, что в сферу влияния российской столицы входит вся Московская область. А это 46 тыс. кв. км. Так что мы на первом месте.

Московский регион с населением 17 080 000 человек находится в той же весовой категории, что и такие гиганты, как Нью-Йорк, Мехико-сити, бразильский Сан-Паулу и Сеул. Лондон и Париж, вокруг которых стягиваются огромные людские ресурсы, далеко ушли от других центров G Сегодня 23% англичан гордо называют себя лондонцами, а 15% французов парижанами. Кому-то может показаться, что население Берлина и Рима (3 405 000 и 2 705 600 человек соответственно) незначительно для главного города страны. Однако для Европы, где можно встретить столицы с населением чуть больше 100 тыс. человек, это совсем не мало. Замыкает список Оттава: ее жители составляют лишь 1% от суммарного населения столиц Большой восьмерки.

Особняком стоят города Северной Америки. Здесь особой популярностью пользуются не официальные столицы, а более динамичные финансовые и промышленные центры. Оттава (812 000 человек) значительно уступает по численности жителей соперничающему с ней Торонто (2 503 281 человек), а Вашингтон (581 500 человек) густонаселенному Нью-Йорку (8 214 426 человек).

Личные доходы столичных жителей дают представление о финансовом благополучии всего города. Но это лишь часть картины. На городской карман, откуда направляют средства на развитие столицы, влияют объем и активность экономического пространства. Уникальность муниципального хозяйства, специфика предоставляемых городом услуг, мобильность инвестиционных и трудовых ресурсов и так далее являются причинами разного уровня ВВП главных городов восьмерки.

Кто на свете всех милее, дороже и богаче
Кому в восьмерке жить хорошо? Действительно ли статус столиц самых развитых государств мира обеспечивает равные жизненные условия их гражданам? По результатам международного исследования, проведенного банком UBS, совокупный личный доход жителей Северной Америки выше, чем у населения Старого Света. И хотя уровень зарплат по обе стороны океана почти одинаков, высокие налоги и дополнительные вычеты на обеспечение социальных программ оставляют европейцев с меньшей суммой в кошельке. В рейтинге за базовый коэффициент 100.0 принят Нью-Йорк. Жители трех крупнейших американских городов вообще входят в десятку наиболее высокооплачиваемых в мире. В Большой восьмерке самая привлекательная столица в плане заработка Лондон. Оттава стоит ниже Торонто (17-е место в рейтинге, индекс 80.4) и Монреаля (20-е место, индекс 77.3). Москва же замыкает список по данному параметру, находясь на 48-м месте.

Казалось бы, между высокими зар-платами и высоким ВВП города должна быть прямая зависимость. Также логично, что там, где платят больше денег, уровень цен выше. Так оно и есть в Лондоне, Токио, Риме и Париже. Здесь городские и личные финансовые показатели сопоставимы с дороговизной жизни. Главная интрига в другом. Несмотря на средние по величине зарплаты населения и муниципальный бюджет, Mercer Consulting назвал нашу столицу самым дорогим городом для проживания. С точностью до наоборот сложилась ситуация в США, где при высоких зарплатах тратят значительно меньше. Удачно все складывается и для канадцев. Низкая ставка инфляции и стабильные цены на недвижимость создали им очень выгодные условия.

По результатам иследования PricewaterhouseCoopers, мегагорода Токио, Лондон и Париж локомотивы международной экономики. Объем их муниципального валового продукта равен бюджетам целых государств. Так, ВВП Токио сравним со средствами, заработанными всей Испанией или Канадой. А Лондон получает доход, сопоставимый с прибылью Швеции или Швейцарии. По прогнозам в будущем ситуация во многом должна измениться. Лондон, развиваясь по европейским меркам стремительно и усиливая свою специализацию в качестве международного финансового центра, переберется на четвертое место в классификации. Москва с завидными для многих 4% экономического роста продолжит восхождение к первым строчкам рейтинга. Другие столицы Европы не справятся с конкуренцией растущих экономик Азии и Латинской Америки и под их напором сдадут прежние позиции. Устоять сумеют, возможно, лишь два города. Ожидают, что Токио так и останется непревзойденным по объему муниципального ВВП, а Вашингтон удержит свое десятое место в рейтинге.

Собственность в Лондоне, совсем недавно бывшая самой желанной для инвесторов, переместилась в рейтинге с лидирующего места на вторую строчку. Пережив многолетнюю гонку цен, рынок несколько притормозил в ожидании снижения ставок. Реконструкция важных транспортных объектов (вокзал Кингс Крос и аэропорт Хитроу) и приближающиеся Олимпийские игры 2012 года с их неясными надеждами на строительство помешали Лондону вырваться вперед. Но несмотря на это, самый низкий риск для инвестирования в Европе дорогого стоит!

За длинным рублем
Покупка недвижимости как способ сохранения и приумножения капитала не теряет своей актуальности и сегодня. И это верно как для России, так и для зарубежных рынков. Рейтинг инвестиционной привлекательности в данной сфере в группе восьми возглавляет Париж. По оценке PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute, ежегодно публикующих анализ перспектив развития мирового рынка, у французской столицы есть исключительные шансы активизировать в ближайшие годы сектор недвижимости. Экономическая стабильность, оптимизация городского строительства и эксплуатации жилых и коммерческих помещений обеспечивают высокую отдачу на вложенные средства.

Российская столица в общем рейтинге недвижимости Европы занимает 19-е место. Высокий процент прибыли (больше только у Стамбула) мог бы нам дать право рассчитывать на более позитивную оценку. Однако недостаточная безопасность вложений и незащищенность инвесторов подтачивают репутацию Москвы.

Рим золотая серединка. Надежные и выгодные вложения средств. Аналитики не предсказывают здесь резких колебаний цен, поэтому при желании можно совершать любые операции с недвижимостью.

Токио уже второй год признают третьим городом по перспективности покупки собственности в Азиатском регионе, оценивая его в рейтинге привлекательности на отметку 6.3 (третий в восьмерке). Разразившийся в 1997 году финансовый кризис нанес сильнейший удар по местному рынку недвижимости. Самая дорогая в мире земля значительно подешевела. Сегодня стоимость жилья в центре Токио в три раза дешевле идентичной недвижимости в Лондоне. Активное развитие экономики и значительное количество вновь открываемых компаний требуют все больше офисных, торговых и производственных площадей, цены на которые за последние пять лет выросли на 15%.

Берлин, как и весь немецкий рынок, переживший в последние годы стагнацию, сейчас на подъеме. Рост инвестиций ведет к притоку рабочей силы, а значит, увеличится спрос на офисные помещения, объекты инфраструктуры, частное жилье.

В начале года Вашингтон как инвестиционную площадку оценивали довольно высоко (рейтинг 6.68). Однако недавний кризис рынка ипотечного кредитования в США спровоцировал замедление роста активности в секторе недвижимости. Замедление, но не стагнацию. Самыми перспективными объектами считают постоянных лидеров продаж: Вашингтон, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сиэтл и Сан-Франциско. Ультрамодными становятся объекты на побережье, причем отели уступают по выгодности вложения частным домам и квартирам.

Аналитики уверены, что такая тенденция сохранится в течение еще нескольких лет. Так что лучшей стратегией станет покупка и удержание собственности, пока рост цен не достигнет пика.

Все столицы стран, входящих в Большую восьмерку, обладают общими признаками, позволяющими выделять их из массы других крупных городов. Однако, имея различный набор проблем, каждая из них уникальна. Отличия станут еще очевиднее, когда в следующей статье мы затронем административную и социальную составляющие их жизни.

Оттава единственная среди столиц G8, которая даже не входит в пятерку наиболее привлекательных для инвестиций городов своего государства. Но усредненный по стране рост цен на недвижимость в 10% в 2007 году, прогноз на следующий год в 5,5% (данные CREA Канадской ассоциации недвижимости) и минимальный риск делают это направление достойным внимания.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (далее ГК РФ) существует договор постоянной ренты (если ренту выплачивают бессрочно) и пожизненной (выплаты устанавливают на срок жизни получателя). В последнем типе соглашения могут быть прописаны условия пожизненного содержания гражданина с иждивением. Именно к такому договору чаще всего прибегают стороны сделки. Нередко пожилые люди передают квартиру или дом в собственность плательщика ренты, который в обмен на это обязуется выплачивать пенсионерам определенную денежную сумму на содержание и оказывать другие виды помощи. Представленный материал о договоре ренты с пожизненным содержанием.


Определение договора ренты
По договору одна сторона, именуемая получателем ренты, передает в собственность имущество другой стороне, плательщику ренты, который обязуется периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Получателем по такому соглашению может быть только физическое лицо. Причем выплату ренты предусматривают как в пользу того, кто передает имущество, так и в пользу другого указанного им гражданина.

Организационные моменты
Договор пожизненной ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации в ФРС.

В случае смерти одного из супругов его доля переходит к пережившему его получателю ренты, если договором не предусмотрено иное. Если же умирает последний получатель, то обязательство выплаты ренты прекращается.

Если квартира является совместной собственностью пожилых супругов, то в соответствии с ГК РФ установление пожизненной выплаты допускается в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты равны, если иное не предусмотрено договором.

Как платить ренту
В соответствии с ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Все это указывают в договоре, согласно которому плательщик ренты обязуется, например, убирать в квартире получателя, покупать ему лекарства, продукты, готовить еду и даже (в случае необходимости) оплатить ритуальные услуги. Причем по закону стоимость общего объема содержания в месяц должна быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда.

Плательщиком ренты бывает как юридическое, так и физическое лицо. Согласно договору ренты с пожизненным содержанием в его собственность может перейти квартира, жилой дом, дача, земельный участок или иная недвижимость. Получатель вправе передать имущество за определенную денежную сумму (помимо собственно рентных выплат возмещается еще и стоимость переданного объекта) или бесплатно (то есть объем выплат сведен собственно к рентным платежам). В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяют правила о купле-продаже, во втором правила о договоре дарения.

Все вышеописанные действия защитят и получателя ренты. Если плательщик на самом деле исполняет свои обязательства по договору ненадлежащим образом или вовсе игнорирует их, это легко доказать в суде.

Плательщику ренты следует подробно прописать в договоре свои обязанности (сколько раз в месяц нужно убирать квартиру, закупать продукты, стирать белье и пр.). Если вы приобретаете еду, лекарства или нанимаете человека, который будет готовить пищу и наводить порядок в комнатах, то сохраняйте все кассовые чеки, квитанции, товарные накладные и другие платежные документы. Можно даже завести специальный дневник, в котором вы будете отмечать результаты проделанной работы, а получатель ренты подтверждать их подписью. Если вы выплачиваете получателю денежную сумму, то составляйте расписки, а лучше переводите деньги через банк. Все это пригодится в случае, если получатель ренты захочет отказаться от соглашения, обосновывая свое решение тем, что вы не исполняли обязательства надлежащим способом. Известны случаи, когда плательщики, заключавшие договор и выполнявшие его условия, по решению суда теряли недвижимость, так как не могли подтвердить свою добросовестность.

Квартира в собственности, но с ограничениями
Согласно договору ренты с пожизненным содержанием квартира или дом поступают в собственность плательщика с момента подписания указанного документа. Правда, существуют определенные ограничения при пользовании данной недвижимостью.

Договор предусматривает и возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуральной форме выплатой гражданину в течение его жизни периодических денежных платежей. Особое внимание следует уделить пункту, посвященному размеру и срокам выплаты ренты.

Плательщик также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению его стоимости.

Как и любой собственник имущества, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или обременять иным способом недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но только с предварительного согласия получателя ренты. Если последний не возражает против продажи, то следует знать, что рента обременяет земельный участок, предприятие или здание, переданное под ее выплату. Другими словами, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят к приобретателю недвижимости. Если же покупатель нарушит соглашение, то лицо, передавшее обремененное имущество в его собственность, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты.

В случае если договор ренты расторгнут и получатель вернул себе недвижимое имущество, плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.

Если плательщик нарушает договор
Если плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ГК РФ.

В случае смерти плательщика (при отсутствии в договоре специальных оснований для его прекращения) соглашение продолжает действовать. Недвижимое имущество, если оно сохранено, переходит наследникам плательщика ренты. Им же независимо от сохранности недвижимости передается и обязанность по пожизненному содержанию иждивенца, которую они должны исполнять в пределах общей стоимости всего наследственного имущества.

Помимо получателя ренты оспаривать договор в суде имеют право и его наследники, которые могут настаивать на том, что в момент заключения сделки собственник имущества был недееспособным. Так что перед заключением соглашения потребуйте от будущего получателя справку из психоневрологического диспансера о состоянии его здоровья.



Главная --> Публикации