Главная --> Публикации --> Все из ничего Кредиты на жилье подешевеют Сегодня лишь три процента жилищных кредитов приходятся на селян Не хватает опыта и денег Ставки по ипотеке продолжают расти

Наиболее значимо в этом случае то, что в случае преждевременного расторжения договора по инициативе арендодателя риэлтор обязуется найти арендатору новое жилье, не взимая с него за это дополнительных комиссий. Желательно в том же районе и за ту же цену. Последнее условие выполнить сложнее всего: цены на рынке постоянно растут.

Кто дает гарантии...
В подавляющем большинстве случаев аренда жилого помещения сделка, заключенная частными лицами. Подписывается двусторонний договор аренды двусторонний, и агентство недвижимости в нем не фигурирует. Правда, некоторые агентства дополнительно заключают со своими клиентами договоры на оказания услуг, а отдельные солидные агентства даже предлагают подписать трехсторонний договор, в котором компания участник сделки, имеющий определенные обязательства.

Но одна реальная гарантия все же есть. Это репутация агентства, точнее конкретного агента, поскольку в риэлторском бизнесе личные качества гораздо более значимы, чем корпоративные стандарты. Это мнение разделяют не все но многие, как риэлторы, так и их клиенты уверены: название агентства не имеет большого значения. Куда важнее фамилия риэлтора.

Однако зачастую никаких подлинных гарантий со стороны агентства такой договор не содержит. Подлинных - значит подкрепленных финансовыми санкциями за их невыполнение. Ведь без штрафных санкций любые обязательства теряют смысл: ни один суд не сможет обязать агента их реализовать, если тот сам не захочет.

Да, мне дважды приходилось переселять своих клиентов. В первом случае сыграли роль непредвиденные обстоятельства: хозяин квартиры разошелся с женой, и квартира, которую он за два месяца до этого сдал в аренду, понадобилась ему самому.

...и кто их реализует
Рассказывает Ирина Завражная, агент по аренде квартир с пятилетним опытом работы:

Я никогда не отказываю в переселении, несмотря на то, что на это приходится тратить дополнительное время. Но чаще всего мне удается договориться с хозяевами о том, чтобы договор не был расторгнут. А бывало и так, что мои клиенты находили другой вариант самостоятельно, и я узнавала об этом значительно позже, чем следовало бы.

Во второй раз клиенты, молодая пара, не устроили соседей, поскольку имели привычку поздно возвращаться домой. В договоре такие подробности оговорены не были, но скандалить с соседями дело последнее, поэтому, поговорив с хозяевами квартиры, я сама предложила ребятам переехать. Кстати, второй вариант был удачным: старый кирпичный дом с толстыми стенами, низкая слышимость. Да и соседи более спокойные.

Свою первую квартиру я снял в странном районе под названием Бирюлево. Добраться туда из центра тяжело, постоянные пробки, ближайшее метро в пяти километрах. Много алкоголиков, много плохих домов, на глазах превращающихся в настоящие трущобы. Единственное, что меня побудило подписать договор - это относительно невысокая цена тогда с меня запросили 11 тысяч рублей в месяц плюс 80 процентов комиссионных агенту и приличное состояние квартиры.

Но далеко не всегда ситуация выглядит так пасхально. Вот что рассказывает Олег, сотрудник крупной торговой компании, родом из Новосибирска, снимающий жилье в Москве второй год: :

Пришлось занимать деньги, искать другую квартиру, снова платить агенту. В этот раз я настоял на том, чтобы в договоре были четко прописаны штрафные санкции для хозяина в случае, если он пожелает выселить меня раньше срока.

А через месяц хозяйка пришла ко мне вся в слезах и объявила, что больше не может сдавать квартиру по этой цене. Мол, ее невестка считает, что это слишком дешево, и требует, чтобы я платил 16 тысяч (за эти деньги тогда можно было снять квартиру рядом с метро). Когда же я позвонил в агентство, сотрудница которого оформляла договор, то услышал следующий текст: Это ваши проблемы, молодой человек! Вы просили найти вам квартиру - мы вам ее нашли. А с хозяйкой разбирайтесь сами!

Далеко не каждый риэлтор согласен, что вообще должен что-либо гарантировать после того, как договор аренды подписан и тем более выступать стороной этого договора. Вот мнение Игоря Червякова, руководителя проекта NERS.RU, риэлтора с 14-летним стажем:

Клиент должен быть готов оплатить услуги риэлтора по полной стоимости, если хочет, чтобы ему были предоставлены гарантии переселения, считает Татьяна Минеева, руководитель Московского Городского Агентства Недвижимости.

Нам доверяют - мы управляем
Напрашивается вывод: поскольку частные лица не так надежны, как хотелось бы, заниматься арендой профессионально должны лица юридические то есть все те же агентства. Эту же мысль подтверждает господин Червяков:

Рынок недвижимости это рынок частных лиц, здесь нет законов ведения бизнеса и ответственной практики выполнения условий договоров, как с той, так и с другой стороны. Риэлторская компания не может гарантировать выполнение обязательств бабушкой-одуванчиком, которая сегодня решила сдать квартиру на длительный срок, а завтра передумала.

Казалось бы, зачем собственнику делиться с риэлторами ежемесячно? Ведь трудозатраты хозяина сдаваемой квартиры невелики: раз в месяц прийти, проверить, все ли в порядке, получить деньги с жильцов и заплатить квартплату. Конечно, если ваши жильцы залили нижних, то времени и сил на то, чтобы уладить конфликт, может потребоваться немало. Но ведь такое случается нечасто.

Гарантии возможны только в одном случае: если хозяин отдал свою квартиру в управление агентству. Наша компания принимает в управление квартиры от собственников, которые нам платят от 1 до 30 процентов арендной ставки ежемесячно. Что это означает на практике? Мы сами сдаем эти квартиры, получаем деньги с арендодателя и отдаем собственнику за минусом нашей комиссии.

Игорь Червяков приводит аргументы и другой стороны, участвующей в сделке по жилой аренде:

Однако некоторые владельцы жилой недвижимости живут весьма далеко от нее, иногда за тысячи километров. Другие обременены работой настолько, что времени ни на что другое уже не остается. Понятно, что при подобных обстоятельствах будет выгодно отдать свою квартиру в доверительное управление: сдавать ее самому практически невозможно

Далеко не все наниматели готовы заключать договоры с физическими лицами. К примеру, этой осенью нам поступил запрос на десять квартир в аренду для командированного персонала компании-ритейлера, входящей на региональный рынок. При этом было поставлено условие: договоры аренды заключается только между юридическими лицами. Мы нашли и арендовали на себя все необходимые квартиры, а и в договоре прописали следующее условие: в случае преждевременного расторжения договора с нашей стороны, мы подберем альтернативный вариант бесплатно.

Игорь Червяков: Если кто-то хочет давать гарантии, он их дает. Это его личное право и это не может быть системой.

А что скажет читатель? Какова, на ваш взгляд, роль агента в сделке по аренде жилья? Достаточно ли вам услуг посредника, когда агент находит варианты и организует просмотры, предоставляет бланк договора, а дальнейшие отношения между хозяином и нанимателем не входят в его компетенцию? Или вам хотелось бы, чтобы риэлтор курировал эти отношения в дальнейшем, вплоть до окончания срока действия договора? Готовы ли вы платить за подобные услуги?

Правда, в итоге квартиры обошлись заказчику в два раза дороже рыночной цены, добавляет господин Червяков.

И наконец, что думают обо всем этом профессионалы рынка недвижимости?
Начавшийся год будет довольно удачным для российской экономики, уверены опрошенные Ведомостями 12 экономистов. Основной источник российских доходов нефть подвести не должна, она будет дороже, чем в 2007 г. Чтобы среднегодовая цена Urals осталась на уровне прошлого года ($69,1), цены должны снизиться до $50 за баррель, что маловероятно: спрос сильно не упадет, а производство заметно не вырастет, рассуждает Евгений Гавриленков из Тройки диалог.

Если бы вы были нанимателем, то охотнее арендовали бы квартиру у частного лица или у агентства недвижимости? Выступая в роли хозяина квартиры, какие услуги вы ожидаете от риэлторов, которым передаете в управление свою квартиру?

А вот приток валюты в виде займов и инвестиций может ослабеть. Большинство экономистов думают, что Федеральной резервной системе США придется в наступившем году повышать ставку (сейчас 4,25%). А значит, внешние займы будут дорожать, от части займов российским компаниям придется отказаться. Какое-то время им придется обходиться ликвидностью, которая есть внутри страны, считает зампред Сбербанка Белла Златкис. 10 из 12 участников опроса говорят, что в результате российская экономика будет в 2008 г. расти немного медленнее, чем в 2007 г.

Надежность
Средства резервного фонда могут быть размещены в иностранных ценных бумагах высокой степени надежности, постановил премьер Виктор Зубков. По сведениям источника Интерфакс-АФИ, 45% средств будет размещено в долларах, столько же в евро, 10% в английских фунтах стерлингов.

Будут дорожать и депозиты часть банков повысила ставки еще в 2007 г. (крупные банки до 10% годовых, мелкие и региональные до 11-11,5%), напоминает вице-президент Первого чешско-российского банка Лидия Герцена. Многие банки предложили и 12-14%, но на большие сроки. Сбербанк поднимет ставки, остальные последуют его примеру и начнется новая волна повышения, считает Герцена. Ставки по долларовым вкладам тоже будут расти, но это не вернет им популярности, убеждена она.

Рост ставок по банковским кредитам в первом полугодии составит 1-2%, прогнозирует Дмитрий Лепетиков из ВТБ 2 Средние ставки по потребительским кредитам в рублях на год могут с 15-16% повыситься на 1,5-2%, говорит зампред правления Русь-банка Валерий Кардашов. Ипотечные кредиты уже подорожали на 2% и могут в первом полугодии подорожать еще примерно на столько же, полагает он. На этом рост ставок остановится банки будут ждать открытия зарубежных рынков для секьюритизации и появления предложений по кредитованию от западных инвестбанков, надеется зампред правления Собинбанка Игорь Дуда. Если так и произойдет, кредиты подешевеют, но не до минимума 2007 г., считает он.

В зоне наибольшего риска мясо и мясная продукция, они подорожают на 10-15%, прогнозирует ВНИИ ПРиМ (за 11 месяцев 2007 г. на 5,2%). Себестоимость мяса в мире растет, Россия импортирует порядка 35% свинины и говядины, напоминает Сергей Юшин из Национальной мясной ассоциации. Себестоимость вырастет и у российских свиноводов дорожают корма, коммунальные услуги и кредиты, говорит он. Оптовые цены на мясо могут вырасти за год и на 20%, заключает Юшин.

Рост цен на продовольствие продолжится. Он затронет и Россию, хотя резких скачков, как осенью 2007 г., экономисты не ожидают. В среднем за год оно может подорожать на 10-12% (в 2007 г. порядка 16%), прогнозирует ВНИИ потребительского рынка и маркетинга (ПРиМ).

А вот один из лидеров ценового ралли-2007 подсолнечное масло скорее всего дорожать почти не будет, считает Кирилл Болматов из Bunge. Ажиотаж на мировых рынках позволил российским производителям за год поднять цену семечки с 6 до 17 руб. за килограмм, говорит он. В конце года закупки почти прекратились переработчики пытаются сбить цены, производители пока держатся.

Молоко и молочная продукция выросли в цене за 2007 г. почти на 35% в рознице, а у сельхозпроизводителей на 45,8%. Подорожание продолжится, полагает Минэкономразвития (прогноз ВНИИ ПРиМ на 9-12%). Это долгосрочный тренд внешнего и внутреннего рынка, согласна Татьяна Рыбалова из Института конъюнктуры аграрного рынка. Спрос и предложение не сбалансированы: в России в 2007 г. потребление молочных изделий на душу населения выросло на 8%, а производство цельномолочной продукции на 0,4%.

Администрация Омска подписала на минувшей неделе договор девятилетней аренды 171 га в Кировском административном округе с финансовой группой Русантон, сообщили Ведомостям в департаменте имущественных отношений мэрии. На аукционе 1 октября компания была единственным претендентом на право аренды участка. Конкурс признали несостоявшимся, но в соответствии с правилами с Русантоном заключили арендную сделку по начальной цене 1,1 млрд руб.

Не подешевеет и жилье. Цены на квартиры в Москве и Подмосковье как минимум останутся прежними, а как максимум вырастут на 20%, полагает руководитель ирн.ru Олег Репченко. По прогнозам Владислава Луцкова из Миэля, рост цен на новостройки может достигнуть 20%, на вторичном рынке 15%. Петербург, Сочи, Екатеринбург повторяют московский сценарий, говорит Репченко: там цены на жилье достигли потолка (в Сочи 1 кв. м дороже $3000, в Екатеринбурге $2000) вряд ли здесь стоит ждать серьезного роста. В активно развивающихся регионах юга и центра России, Поволжья жилье, наоборот, может подорожать вдвое, считает Репченко.

Здесь до 2016 г. планируется построить микрорайон Новая Чукреевка с площадью жилья не менее 1,43 млн кв. м, сообщили в мэрии.

ООО Финансовая группа Русантон
Инвестиционный и финансовый консалтинг, управление проектами
Выручка в 2006 г. 73 млн руб.
чистая прибыль 1,3 млн руб. (данные СПАРК).

Объекты коммерческой недвижимости общей площадью 380 000 кв. м строятся с прошлого года. В частности, ТЦ Мега молл (заказчик ИКЕА Мос, участок 40 га, торговые площади 40 000 кв. м), ТРК Эльдорадо (Инвест-недвижимость, 5 га, две очереди по 10 000 кв. м) и дилерские центры Toyota и Audi (Феникс-авто, 1,5 га, 5000 кв. м). Работы в жилой Новой Чукреевке начнутся до конца года, окончание строительства в 2016 г.

Проект Новая Чукреевка был разработан Русантоном в 2006 г., рассказал гендиректор компании Михаил Птицин. Микрорайон состоит из двух зон жилой и коммерческой (под коммерческие объекты отведено более 70 га). Русантон выступает управляющим обеих зон аккумулирует финансовые средства инвесторов-застройщиков и государства, получает необходимые разрешения и привлекает подрядчиков.

По словам Птицина, в сегодняшних ценах себестоимость строительства 1 кв. м в Новой Чукреевке составит 18 500 руб., а цена продажи 30 000 кв. м. Жилье он рассчитывает окупить за 20 месяцев, инженерную инфраструктуру за 77 месяцев.

Общая стоимость застройки, говорит Птицин, составит 39,9 млрд руб., из них 26,4 млрд руб. строительство жилья, 4,4 млрд руб. инженерная инфраструктура, остальное транспортная и социальная инфраструктура. Инженерная инфраструктура будет финансироваться из федерального бюджета, так как Новая Чукреевка включена в нацпроект Доступное и комфортное жилье, говорит Птицин. Советник информационно-организационного отдела министерства по делам строительства и ЖКХ Омской области Марина Лядова подтвердила, что микрорайону в рамках нацпроекта предоставлены субсидии из федерального бюджета в размере 114,9 млн руб., из областного 75,4 млн руб. Основной объем финансирования обеспечат частные инвесторы, сказал Птицин. Их круг будет определен в середине ноября и тогда же выбран генподрядчик, уточнила финансовый директор Русантона Гульнар Айтхожина.

В Нижнем ипотечные программы предлагают около 40 банков. Наибольшее количество кредитов в рублях (порядка 50%) было предоставлено в 2007 г. по ставкам 10-12% годовых. По данным Финама, лидерство по объемам ипотечного кредитования (свыше 60% рынка в Нижегородской области) у Волго-Вятского банка (ВВБ) Сбербанка РФ. Второе и третье места, по данным на конец 2007 г., занимают НИКА и Москоммерцбанк.

Новая Чукреевка теперь самый крупный жилищный проект в Омске. До сих пор пальму первенства держал микрорайон Новая Московка 2 (131 га, 450 000 кв. м), который начало строить этим летом Агентство жилищного строительства, говорит гендиректор омской Миэль-недвижимости Павел Кручинский. Район Чукреевки сейчас необжитая окраина, но при условии развития социальной инфраструктуры жилье там будет востребовано, считает начальник отдела продаж омской строительной компании Конто Олег Демчук.
В декабре 2008 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) рекомендовало своим региональным операторам ужесточить условия выдачи займов. С января агентство не выдает кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн руб. Нижегородский региональный оператор АИЖК госпредприятие Нижегородский ипотечный корпоративный альянс (ГП НИКА), учрежденное облправительством, пока не последовало примеру АИЖК. НИКА не изменил условий кредитования в декабре, но планирует сделать это позже, поскольку вопрос нуждается в дополнительной проработке, сообщил гендиректор НИКА Алексей Денисов и добавил, что программы без первоначального взноса постепенно исчезнут. Сейчас НИКА предоставляет кредиты с первоначальным взносом от 10% от стоимости жилья. Без первоначального взноса предприятие выдает кредиты под залог уже имеющегося жилья при максимальном займе не более 70% от оценочной стоимости закладываемого имущества, но не более 100% от стоимости приобретаемого.

Но другие банки условия ужесточают. Ставки по ипотеке у Москоммерцбанка выросли на 0,5-1% (с 10% до 10,5-11%) годовых для заемщиков, доходы которых не подтверждены справкой 2-НДФЛ, говорит замдиректора филиала Москоммерцбанка в Нижнем Галина Умилина.

ВВБ не планирует ужесточать условия по ипотечным кредитам, потому что они и так достаточно жестки, говорит руководитель пресс-службы ВВБ Александр Вишняков. Сейчас ВВБ требует от заемщика не менее двух поручителей и справки 2-НДФЛ от заемщика и поручителей.

Из-за высокой инфляции, планов повышения ставки рефинансирования ЦБ, ужесточения требования АИЖК к выкупаемым закладным в первой половине 2008 г. ставки по ипотечным кредитам будут расти, а требования к заемщикам ужесточаться, прогнозирует главный экономист Финам менеджмента Александр Осин. Возможно увеличение средних ставок на 0,5-1%, полагает Дувакина. Согласно подсчетам нижегородского филиала ипотечного брокера Фосборн хоум, в первом полугодии 2008 г. средняя процентная ставка по ипотеке повысится на 0,1%, а суммы запрашиваемых кредитов будут расти из-за роста цен на жилье. В 2007 г. рост цен на жилье в Нижнем составил 15% (средняя цена 1 кв. м 42 000 руб.), а в 2008 г. ожидается рост еще на 20% (в среднем до 50 000 руб. за 1 кв. м), говорит гендиректор компании Нижегородский дом и К Андрей Баранов. По его словам, Жилстрой-НН в месяц продает 70-90 квартир, из них половину по ипотеке. Продажи в новых условиях не упадут, так как спрос превышает предложение жилья на рынке, считают Сажина и заместитель гендиректора строительной компании Стройспектр Виталий Строганов. Даже рост ставок на 1-2% не сможет остановить спрос на ипотечные кредиты, поскольку без кредитов большинство нижегородцев не купят жилье, уверена Умилина. Рынок ипотеки по объемам кредитов в 2008 г. вырастет вдвое, считает Вишняков. Но прогноз Осина из Финам менеджмента менее оптимистичен. По его словам, в первом полугодии 2008 г. следует ожидать сокращения количества выданных ипотечных кредитов на 15-20%.

У DeltaCredit ставка выросла менее чем на 1% от 10,25%. Городской ипотечный банк сократил ипотечные программы без первоначального взноса, сообщила руководитель кредитно-кассового офиса банка в Нижнем Новгороде Анна Дувакина.



Главная --> Публикации