Главная --> Публикации --> Вторичный рынок жилья в цифрах. москва. ноябрь — начало декабря 2007 года Доступность жилья больше не интересует россиян? По официальным прогнозам, к 2010 году каждый третий россиянин сможет купить квартиру Минрегионразвития обещает, что через 13 лет две трети россиян смогут купить свое жилье Где найти редкого зверя — хорошую квартиру

В 2007 г. в городе было заявлено несколько крупных проектов. Это Югорский край и Clover Plaza в Красносельском районе, Цветочный город и Ржевка Пороховые в Красногвардейском, Самсон Лиговка во Фрунзенском и Невском районах, Красные зори в Петродворцовом. Компания Setl City приступила в 2007 г. к реализации проекта застройки жилого квартала в Приморском районе на территории площадью 3,4 га, ограниченной Приморским проспектом и Большой Невкой. Она же девелопер застройки территории площадью 100 га в районе Кудрово. В течение 10-12 лет будет возведено около 1,2 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса. Начало строительства намечено на лето 2008 г. Объем инвестиций более $2 млрд. Инвестором проекта выступает компания SVP Group.

По данным комитета по строительству Петербурга, на 1 ноября 2007 г. было введено в эксплуатацию более 1,62 млн кв. м новостроек. До конца года планируется увеличить эту цифру до 2,4 млн кв. м, говорит пресс-секретарь комитета Анна Миронова. В Петербурге в III квартале 2007 г. общий объем первичного рынка составил 5,1 млн кв. м, подсчитали в Петербургской недвижимости.

По информации замдиректора департамента маркетинга и развития Петербургской недвижимости Сергея Себелева, сейчас в продаже больше всего жилья в Приморском районе: предложение здесь составляет примерно 950 000 кв. м (или около 19% от общегородского). На втором месте Московский район с более чем 650 000 кв. м, на третьем Выборгский, где покупателям предлагается более 620 000 кв. м. По данным АРИН, наиболее популярными у клиентов по-прежнему являются северные районы города: Приморский и Выборгский, а также Невский и считающийся элитным Центральный. По версии ЦАН, покупатели предпочитают Приморский, Московский и Кировский.

Несмотря на заявленные объемы ввода, предложение на рынке постепенно сокращается, квартир в домах с близкими сроками сдачи в продаже становится все меньше, застройщики продают 100-300 квартир в месяц, говорит заместитель гендиректора по развитию Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Ирина Пряхина. Спрос же, по данным ЦАН, растет с начала года количество обращений клиентов, интересующихся квартирами на первичном рынке, увеличилось на 20%. Жилье в Cеверной столице спрашивают не только петербуржцы, но и приезжие они составляют 10-25% покупателей, сообщает директор департамента маркетинга и развития Петербургской недвижимости Михаил Бимон. По подсчетам Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), доля приезжих среди покупателей массового жилья доходит до 30%, среди покупателей элитных квартир их 20-25%.

По данным Петербургской недвижимости, за три квартала 2007 г. цены на типовые новостройки выросли более чем на 9% в долларовом эквиваленте и почти на 6% в рублевом. Жилье комфорт-класса поднялось в цене на 17% в долларах и на 13% в рублях. Жилье элиткласса подорожало на 29% в долларах и более чем на 25% в рублях.

Средняя цена предложения 1 кв. м в сегменте типового жилья составляла на начало ноября примерно 60 000 руб. Стоимость 1 кв. м в комфорт-классе равнялась около 85 000 руб., а в элитном сегменте 180 000 руб., говорит Себелев. Пряхина отмечает, что сейчас нет стойкой привязки цены квадратного метра к району. Скорее она зависит от типа дома, качества постройки, инфраструктуры дома и соответствующего социального окружения.

По словам Зоси Завьяловой, аналитика АРИН, в III квартале 2007 г. значительно подорожало элитное жилье на 14% по сравнению со II кварталом. Она объясняет это снижением курса доллара, активным спросом, а также завершением строительства ряда элитных домов на Крестовском острове. Здесь сконцентрирована значительная часть около 40% существующего предложения на рынке элитного жилья. Большая часть его находится на этапе сдачи, в связи с чем происходит скачок цен, характерный для последнего этапа строительства, отмечает Завьялова.

Схожие данные приводит АРИН: цены на квартиры экономкласса с начала года выросли на 6-8%, бизнес-класс подорожал на 8-10%, больше всего увеличилась стоимость элитного жилья на 25-30%. В начале ноября 2007 г. средняя цена 1 кв. м составила в этих сегментах 56 250 руб., 88 000 руб. и 178 750 руб. соответственно.

Но все может быть хуже. Прожив уже два года в столичной новостройке, моя знакомая пребывает в положении несчастного просителя, когда обращается в строительную компанию с вопросом про регистрацию собственности. В ответ же слышит обычно следующее: Пока все без изменений, вот к весне / зиме / лету / осени, может быть, и начнем. Вопрос стоит остро ребенку поступать в институт. Сейчас он заканчивает московскую школу, в которой учится уже четыре года. Школьная администрация оказалась лояльной, приняв к обучению ребенка по инвестиционному контракту вместо регистрации родителей по месту жительства. А вот в столичный вуз, как и в советские времена, поступить без столичной прописки сложнее. Не говоря уже о том, что институты городского подчинения вообще не рассматривают возможность бесплатного обучения в них не жителей столицы.

Пряхина отмечает развитие ипотеки, которая стала действительно работающим инструментом покупки новостроек. По оценке экспертов ЦАН, по ней совершается 30% сделок. А всего в этом году на первичном рынке будет совершено около 29 000 сделок, говорит Бимон. Сейчас через ипотеку у различных строительных компаний проходит от 20% до 50% сделок, что говорит о том, что ипотека первичного рынка прочно заняла свою нишу, подтверждает заместитель директора дирекции розничного бизнеса банка Санкт-Петербург Андрей Рублев.
Могла ли я знать, что начинается новый длительный и неприятный период ожидания документов о праве собственности, чтобы зарегистрироваться на приобретенной жилплощади. Без этого свидетельства телефонисты не желали переносить номер телефона со старого на новый адрес, без регистрации невозможно было вызвать детского врача по месту жительства.

Но когда жители обычной столичной новостройки заводят свой сайт и живо обмениваются новостями, обсуждают проблемы своего житья-бытья в отдельно взятом объекте недвижимости, значит ли это, что общественные инстинкты живы? И люди самым достойным образом научились их реализовывать?

Бесконечное ожидание штампика в паспорте, казалось моей знакомой, уже не завершится никогда, как вдруг Здесь можно в лучших традициях классической литературы порассуждать о росте общественного самосознания граждан России. Когда слышишь о том, что общественное сознание растет, воспринимаешь это скептически. Потому что никто из окружающих тебя нормальных людей не ходит на митинги, не объединяется в кружки по интересам. Разве что по профессиональным. Все просто работают, растят детей, иногда ездят в отпуск и ни на какие баррикады не имеют ни сил, ни энтузиазма, ни времени.

Объяснение этому чудесному явлению последовало: в пространство вышла та самая дама и коротко рассказала соседям, что квартира принадлежит сыну, сама же она проживает в городе Петербурге. И, будучи довольно грамотным в жилищных вопросах человеком (по профессии она риэлтор), нашла в Москве хорошего адвоката, подала исковое заявление на строительную компанию в суд и выиграла дело. Документа о праве собственности сын не поучил, но зарегистрироваться на новой площади смог.

Однажды на сайте той самой новостройки было опубликовано сообщение: некая гражданка, купившая квартиру в этом доме, через суд зарегистрировалась на приобретенной площади. Общественность была потрясена. И потребовала объяснений.

Почему столь продвинутое сообщество новостройки проявило полную пассивность в отношении выхода на судебные инстанции? Отчасти потому, что представляло себе ситуацию с регистрацией почти безвыходной. Именно так представляли дело застройщики.

Юристы подтверждают: случаи регистрации в новостройках по решению суда были и уже неоднократно.

Риэлторы утверждают, что эта коллизия давно и самым надежным образом сопровождает рынок новостроек столицы. Рассказывают, что есть дом-новостройка, где люди жили без регистрации семь лет то ли компании-соинвесторы что-то делили, то ли власти по каким-то причинам отказывались подписать акт о закрытии инвестконтракта.

Дело в том, что застройка участка под корпусами нового дома велась на территории, принадлежащей некому столичному вузу. Строительная компания и вуз договорились следующим образом: участок земли института СК берет для строительства жилого дома с последующей реализацией жилья, а на оставшемся участке пристраивает к уже существующему зданию института новый большой корпус. Когда началась стройка, земельный передел узаконен не был. И теперь стал проблемой уже не только СК и института, но и ничего не подозревающих новоселов.

Согласно ФЗ № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости реализация жилья в новостройках должна проходить на более высокой стадии готовности объекта как физической, так и юридической. Во всяком случае, землеотвод к старту строительства зарегистрирован быть должен. Следовательно, можно надеяться, что процесс прохождения документов на весь дом, а далее и на каждую квартиру станет не таким длительным и сложным. В некоторых компаниях высказывают предположение, что, когда начнется сдача домов, строившихся в соответствии с 214-м законам, регистрация будет длиться 2-3 месяца. Но новостройки все еще реализуются по сомнительным предварительным договорам и прочим схемам, что и позволяет застройщикам собирать деньги и начинать строительство без выполнения всех необходимых процедур. И уже после вселения граждан пытаться урегулировать вопросы землеотвода, переуступки прав с партнерами и проч.

Застройщики в таких случаях любят ругать бюрократов: БТИ, органы юстиции, местную администрацию. Сдаем, говорят, пакет документов на дом в управлении Федеральной регистрационной службы, а там обнаружат неправильно поставленную запятую и возвращают все документы на доработку. Еще сложнее с органами БТИ. У них, как правило, заказов много, штат со всем не справляется, ждать обмера новых помещений, говорят строители, приходится долго. Да и сам процесс перемеров длительный. Еще хуже ситуация в области там, где идет активное строительство. Но ни одна сделка не обходится без прохождения этих важных инстанций.

И все-таки в большинстве фирм настаивают на том, что самой главной причиной того, что жильцы годами не могут получить права собственности и зарегистрироваться на приобретенной площади, является длительный процесс выверки взаиморасчетов всех участников. К тому же зачастую во время оформления прав собственности появляются новые законодательные акты и выпускаются дополнительные документы, что непосредственным образом отражается на увеличении периода регистрации жилья и получения прав собственности на приобретенные квадратные метры.

В компаниях подтверждают, что регистрация договора аренды земельного участка является одним из важнейших условий успешного прохождения процесса регистрации в дальнейшем. На практике застройщики часто оформляют договор краткосрочной аренды на срок до 11 месяцев, а потом его продлевают. Если возникают сложности с переоформлением такого договора, то это, несомненно, влияет на процесс регистрации права собственности.

Удивляет только вот что: про реликты граждане знают и неудобства этих пережитков на себе ощущают в полной мере. А вот чиновники, да и застройщики ведут себя так, как будто этих реликтов не существует вовсе. Может, они новоселами никогда не бывают?

Говорят, что прописка, регистрация это реликты социализма, полицейского государства, которые в будущем должны отмереть. Скорее всего когда-нибудь именно так и произойдет.

В октябре 2006 г. столичное правительство ввело очередные ограничения на вселение в квартиры и комнаты в коммунальных квартирах, являющихся собственностью граждан. Если новый жилец имел долю площади, но не был родственником, то его разрешалось поселить (прописать) только в случае согласия всех собственников квартиры или по решению суда. Соглашение нужно было заверить у нотариуса или уполномоченного лица, ответственного за регистрацию граждан.

Борьба с крючкотворством чиновников шла с переменным успехом. Грубо нарушающие права граждан постановления отменялись в том числе и высшими инстанциями Конституционным (КС) и Верховным (ВС) судами. Однако московские чиновники тут же сочиняли новые. В октябре ВС отменил два пункта прошлогодних правил регистрации, которые ограничивали право собственников квартир и комнат в коммуналках селить и регистрировать новых жильцов. Но вряд ли это решение поставит точку в спорах между жителями и мэрией о законности ограничений на доступ к Москве.

Спор продолжился в ВС. Алексей Аронов настаивал на отмене обязательного соглашения, а представители мэрии на правомерности отмененных Мосгорсудом ограничений. ВС в октябре оставил в силе определение Мосгорсуда о незаконности ограничений для собственников коммуналок. Судебная коллегия решила, что перечень ограничений противоречит постановлению КС от 4 апреля 1996 г., который запретил принимать правила регистрации, вторгающиеся в частную жизнь граждан. Довод правительства Москвы о соответствии перечня федеральному законодательству <...> является несостоятельным, гласит определение высшей судебной инстанции.

С коммуналками было еще веселее. Собственники комнат должны были спросить разрешения у соседей даже в том случае, если хотели зарегистрировать у себя жену, детей или родителей. Кроме того, они должны были предоставить в органы регистрации справку об отсутствии тяжелых хронических заболеваний. Соответствующие положения были закреплены в постановлении столичного правительства № 859-ПП. В итоге тысячи москвичей, приватизировавших свои комнаты, не могли зарегистрировать своих маленьких детей и других родственников. Москвичи Ольга Бухаркова, Алексей Аронов и Владимир Комов оспорили эти нормы в Мосгорсуде. В апреле Мосгорсуд признал незаконными пункты, касающиеся вселения родственников в комнаты в коммуналках, но отказался отменять обязательное соглашение собственников о вселении не-родственников.

Удивительно другое: московская мэрия предпочитает регулярно проигрывать судебные споры гражданам, но не прекращает издавать постановления, ограничивающие законные права россиян жить в столице и приобретать собственность.

Одновременно ВС удовлетворил жалобу Аронова. Установив требование о представлении гражданами соглашения всех собственников о порядке пользования жилыми помещениями <...> правительство Москвы в противоречие федеральному закону ограничило права собственников и неправомерно вторглось в сферу гражданских правоотношений, указано в документе. Этот раунд поединка москвичей коренных и приехавших в столицу недавно с городскими чиновниками закончился победой справедливости и закона.

В 1995-1998 гг. перелицованная система прописки трижды становилась пунктом повестки КС. Разрешительная система регистрации в Москве, Московской области и обязательный сбор с приезжих в Ставропольском крае стали предметом рассмотрения КС в 1996 г., в котором участвовала журналист Вероника Куцылло, которую отказывались зарегистрировать в Москве, несмотря на покупку квартиры. Правила регистрации требовали предоставления ряда документов и уплаты специального сбора. Суд признал эти нормы неконституционными.

25 июня 1993 г. вступил в силу российский закон О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах России, который отменил сталинский институт прописки и ввел регистрацию по месту жительства и месту пребывания. В декабре 1993 г. оба этих понятия перекочевали в новую российскую Конституцию. Однако через год мэр Москвы Юрий Лужков издал распоряжения О введении в Москве регистрации граждан, постоянно проживающих за пределами России в границах бывшего СССР либо не имеющих постоянного места жительства и О введении особого порядка пребывания в Москве столице России граждан, постоянно проживающих за пределами России. Фактически это означало сохранение института прописки с заменой его названия.

Одним из ноу-хау для отказов в регистрации стало принятое еще в 1996 г. постановление столичного правительства, запрещавшее регистрировать родственников (в том числе и новорожденных детей) в квартирах и домах, подлежавших реконструкции или сносу. В отношении людей, не приватизировавших квартиры, эта меру можно было считать оправданной. Однако это незаконно ограничивало права собственников, что и подтвердил в ноябре 1997 г. ВС. В частности, московские власти пытались противодействовать приватизации ветхого жилья и комнат в коммунальных квартирах. Принятый в июне 1999 г. Мосгордумой закон Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения крайне затруднил приватизацию комнат в коммуналках, кроме того, город получал преимущественное право покупки в случае отказа собственников от приватизации соседних комнат. В октябре 2001 г. эти нормы отменили Московский городской и ВС. Тогда же ВС отменил и 10-летний ценз оседлости, необходимый для постановки граждан на учет для улучшения жилищных условий.

3 января 1996 г. аналогичную позицию выразил и ВС: Отказ в регистрации гражданина по месту жительства в принадлежащей ему на праве собственности квартире является незаконным.

Возможно, положение изменится, когда Государственная дума рассмотрит многострадальный проект ВС о введении в России специального административного судопроизводства, которое предусматривает особый порядок рассмотрения жалоб граждан на действия чиновников и органов государственной власти вне зависимости от их чина и должности. В административных судах период рассмотрения дела будет сокращен до 10 дней в первой инстанции и месяца в кассационной вместо месяца и трех при нынешнем порядке. Кроме того, согласно проекту Кодекса административного производства, поступившему в начале ноября в Госдуму, окружной суд будет не вправе отправлять дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, что сейчас нередко затягивает процессы на долгие годы.

Однако ситуация мало изменялась. Московские власти модернизировали правила регистрации еще до вступления решений в законную силу. Ничего не меняя по существу, они вводили новую нумерацию пунктов или переставляли местами абзацы в документе. После такой правки порядок считался новым и процесс отмены очередных ограничений приходилось начинать заново.

Поселков, позиционирующих себя исключительно для лошадников, пожалуй, в настоящее время не найти. Однако своего рода стихийные поселения любителей конного спорта есть в Архангельском-2, Новахово. Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka, приводит еще примеры: В поселке Княжье озеро есть охотничий клуб, являющийся самостоятельным проектом, в распоряжении членов клуба охотоведческое хозяйство в Тверской области. Даже поселки дачного типа предлагают малозатратную хобби-инфраструктуру, основываясь на существующем рядом окружении. Например, заповедное озеро для рыбалки в поселке Деревня Озерна на Новорижском шоссе. Или S-клуб на Дмитровском шоссе, расположенный рядом с горнолыжными трассами, в котором планируется открыть прокат горнолыжного снаряжения и помещение для хранения инвентаря.

Наконец, необходим закон, который будет предусматривать ответственность чиновников дисциплинарную, материальную и даже уголовную за подготовку и издание нормативных актов, которые были впоследствии отменены судом и существенно ущемили права граждан на свободное передвижение по стране и их возможность свободно приобретать и распоряжаться своей недвижимостью.
Вокруг да около
Поселки, построенные с учетом личных интересов его жителей (так называемые хобби-поселки), все активнее отвоевывают себе место на загородном рынке. Конечно, любителям шахмат радоваться рано загородных проектов для гроссмейстеров еще нет. А вот для любителей яхтинга, гольфа или верховой езды на рынке недвижимости появились вполне конкретные предложения. Например, Аврора, M.O.N.A.K.O.V.O., Пестово, Зеленый мыс, Московское море, Лазурный берег выстраивают свою концепцию вокруг инфраструктуры яхт-клуба. А Раздолье, Нахабино Кантри Клаб ориентируются на поклонников гольфа.

На загородном рынке доля хобби-поселков пока невелика. По оценкам Алевтины Орешко, директора по развитию Vesco Consulting, их число составляет 5-6% от общего объема. В то же время брокеры отмечают стремительно растущий спрос именно на такие объекты и предсказывают рост сегмента за последующие 4-5 лет до 15-20% в структуре всего рынка. Как комментирует Василиса Баженова, руководитель дачно-развлекательного комплекса Гагаринлэнд, я согласна, что количество таких проектов будет увеличиваться со временем. Первой ласточкой, наверное, можно условно считать дмитровское направление, спортивные увеселения которого быстро завоевали популярность у москвичей. Яхтинг, гольф, теннис и т. д. сегодня среди деловой элиты столицы модно быть здоровым и отдыхать, переключаясь с одного вида деятельности на другой, т. е. с бизнеса на спорт.

Весьма громким стал выход проекта Клуб 20'71, предложившего рынку экстраординарное хобби трассу для радиоуправляемых машинок (девелопер компания Высота). Дома в поселке были проданы в рекордно короткие сроки (чуть более года). Не иначе все разобрали азартные гонщики. Впрочем, Максим Сухарьков успешным продажам дает более серьезное объяснение: Клуб 20'71 наши брокеры показывали чаще всего. Но не по причине наличия там гоночной трассы, а потому, что в нем есть лесные участки, грамотная архитектура, инфраструктура и т. д. Трасса для машин это фишка, которая повышает привлекательность поселка. Но не является основной при принятии решения о покупке.

Последующий бум строительства поселков подтянул за собой рост инфраструктурных мощностей. Магазины, школы, спортивные центры, рестораны все это здорово оживило серые будни сельских жителей и сформировало предпосылки для возникновения уже узкоспециализированной инфраструктуры. Обилие предложений сделало покупателя более разборчивым. Привлечь его стандартным набором опций (магазин, кафе, беговая дорожка) стало довольно сложно, потому застройщик и задумался о фишках, которые способны зацепить наиболее выгодного клиента. Теми же яхт-клубами, например.

История с биографией
Первые хобби-проекты появились сравнительно недавно не более 3-4 лет назад. Их прототипами можно считать корпоративные поселки, построенные в начале 90-х гг. прошлого века топ-менеджерами крупных компаний. Брокеры риэлторских агентств в качестве примера приводят ряд проектов на Рублево-Успенском (от ЮКОСа, Менатепа), а также Каширском, Калужском шоссе (от Газпрома). Люди одного статуса, имеющие общие корпоративные интересы, сочли возможным сообща обустроить и свой личный загородный быт. Вряд ли тогда была альтернатива этому решению достойных предложений за городом просто не было.

Курорт Пирогово любопытный для подмосковного рынка продукт. Он задумывался как закрытый клуб для ограниченного числа людей и был сформирован с учетом специфичных для этого круга интересов и предпочтений. Внушительный яхт-клуб, собравший под своей крышей любителей парусников класса Дракон, 9-луночное гольф-поле, футбольная и хоккейная площадки, теннисные корты, конюшня, манеж, домашний зоопарк. Хобби-инфраструктура не простаивает в Пирогове проходит масса мероприятий: парусные регаты, арт-фестивали, выставки, архитектурные конференции. Очевидно, что проект заточен под личные интересы собственников и их друзей, в число которых, видимо, войдут и будущие покупатели земли в Пирогове. Прибыль, рентабельность и сроки окупаемости все это, кажется, волнует инвесторов только во вторую очередь. Кстати, в этом и заключается принципиальное отличие чистых хобби-проектов.

Однако первые полноценные хобби-поселки были заявлены совсем недавно. На рынке существует немало историй их появления, рассказывает Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed. Один из распространенных примеров состоятельные люди сначала долго ищут для себя просто загородные дома в качественном поселке с инфраструктурой в хорошем месте, однако на рынке не находится удовлетворяющих запросу предложений. В итоге они решают построить для себя устраивающий по всем параметрам поселок, а заодно чтобы и среда была социально равнозначная, и клуб по интересам был. К числу таких цельных хобби-проектов брокеры относят Пестово, Agalarov Village и особенно Курорт Пирогово.

В случае с Пирогово традиционный алгоритм вывернут наизнанку. Застройщик максимально подробно оформил общественное пространство, выстроил инфраструктуру, насытил место событиями, привлек самых именитых архитекторов: Александра Бродского, Тотана Кузембаева, Владимира Плоткина, Сергея Скуратова, Юрия Григоряна, Евгения Асса, Илью Уткина. Кроме русских архитекторов еще здесь будут строить китайский архитектор Гэри Чанг и голландец Эрик ван Эгераат. Только после вложения внушительного объема собственных средств девелопер вышел на рынок с предложением о продаже земельных участков.

Цель обычного застройщика на рынке загородной недвижимости понятна получение прибыли. Она в среднем должна составлять 40-60% годовых в условиях сравнительно небольшого срока окупаемости инвестиций. Для этого необходимо как можно раньше начать продажи, сократить до минимума сроки экспонирования, вернуть вложения, получить ожидаемую прибыль и только потом выполнить наконец-то свои обещания по инфраструктуре и благоустройству.

Похожий пример поселок Пестово, созданный инвестиционно-девелоперской группой Открытые инвестиции. Проект с детально продуманным и насыщенным инфраструктурным комплексом: спортивный и спа-центры, конноспортивный клуб, каскад внутренних озер, привлекательных для любителей рыбной ловли, и многое другое. По соседству 18-луночное гольф-поле, яхт-клуб Пестово. Девелопер намеренно инвестирует существенные средства в формирование хобби-среды. Делает это внимательно и подробно одновременно с оформлением жилой зоны. Подобная стратегия оправдывает себя коммерческие показатели продаж лучшее тому подтверждение. С начала продаж (два года назад) продано 200 домовладений.

Привлекательность проекта в глазах потенциальных покупателей огромна. Добавочная стоимость, сформированная за счет репутации застройщика и продуманной концепции, по оценкам брокеров, может отличаться от среднерыночной на 80-100%. То есть фактически большую часть дивидендов проекту обеспечит не столько престижное место или объем инвестиций, сколько удачная концепция (хобби-приоритет и закрытый формат).

Вряд ли стоит относить к этой категории и тематические проекты. Серебряный век, Берендеево царство поселки, выполненные в русском, сказочном стиле; Маленькая Италия, Японская деревня, Buddha villas, Бельгийская деревня, Довиль ориентированы на специфику этнической культуры. Наверное, единственное, что объединяет жителей таких поселков, общие взгляды на архитектурный стиль. Какого-либо реального сообщества, community такие проекты не предусматривают. Ведь не стоит же принимать всерьез симпатии группы людей к черно-белой цветовой гамме как аргумент их активного увлечения шахматами.

Естественные ограничения
Однако при всей привлекательности этого сегмента недвижимости чаще всего хобби не более чем рекламная фишка, нацеленная на привлечение внимания целевой аудитории. Некий ярлык, позволяющий выделить один бренд на фоне других. Это весьма распространенный инструмент маркетологов. Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ, объясняет: Нужно четко различать два типа поселков по интересам. Первый это продукт работы умелых маркетологов. Их главная цель создать яркий образ, непохожий на другие проекты, с тем чтобы заинтересовать и привлечь внимание целевой аудитории. Такие проекты преимущественно коммерческие. Второй это поселки с естественной специализацией. Их образ задается создателями, которые чаще всего являются и жителями поселка. Такой тип строится как поселки для своих. В этом случае в инфраструктуру и развитие могут вкладываться существенно более серьезные деньги. Ведь главное в загородной жизни это не дома, не земля и не развлечения, а сообщество. Если в поселке живут единомышленники, то они будут чувствовать себя комфортно, они будут стремиться жить в нем постоянно и растить там своих детей. Кто-то любит собак, а кто-то их терпеть не может, кто-то любит слушать громкую музыку, а кто-то ходить по участку в голом виде. Фактор личных привычек, увлечений и адекватного окружения играет большую роль для состоявшихся в жизни людей. Ведь если в поселке недружественная атмосфера, никакой 50-метровый бассейн и горнолыжный склон этого не компенсируют.

Не каждое направление благоприятно для возникновения поселков по интересам. На Рублево-Успенском шоссе, максимально насыщенном ресторанами, бутиками, салонами красоты

Конечно, инфраструктура поселков всегда будет формироваться в том числе и спецификой местности. Близость большой воды стимулирует появление яхт-клубов, холмистый ландшафт появление горнолыжных спусков. Елена Первакова обращает внимание на историческую подоплеку места: Как правило, для создания инфраструктуры хобби-поселков используют удачно расположенные бывшие дома отдыха, спортивные базы и пионерлагеря. Так, например, Клуб Пирогово построен на месте Клязьминского пансионата, а на месте Клуба 20'71 когда-то была база отдыха Жаворонки.

Василиса Баженова добавляет: Для удачного строительства хобби-поселка надо грамотно выбрать не только направление, но и расстояние. В ближнем Подмосковье такие проекты будут неуместны не только из-за дефицита места (ведь хобби-поселки требуют простора), но и из-за концепции. В хобби-поселок едут заниматься спортом или активно отдыхать, тогда как ближнее Подмосковье это альтернатива жизни в столице. Я считаю, что хобби-поселки будут возникать начиная от 50-70 км от МКАД и дальше, поэтому уже сейчас даже в сегменте дальних дач заявлено строительство нескольких подобных проектов.

и проч., вряд ли уместно строительство хобби-поселка. Жители и без этого знают, как здесь развлечь себя. Аналогичная ситуация складывается вокруг крупных инфраструктурных центров Новорижского шоссе. Строительство мощных торгово-развлекательных комплексов (Павлово подворье, Новахово, NovaRiga) значительно оттянет внимание собственников окрестных домов и само собой сформирует достаточно объемные площадки для общения.

Но, по мнению экспертов, застройщику такой подход все же выгоден. Во-первых, он позволит компенсировать ряд объективных недостатков проекта: не самое престижное направление (Раздолье на Осташковском шоссе), дальнее расстояние (Московское море на Ленинградском шоссе), высокую плотность застройки (Нахабино Кантри Клаб). Во-вторых, позволит значительно сократить срок экспозиции объекта. Хобби-проекты, как правило, достаточно яркие, привлекательные, выделяются на фоне прочих предложений. количество показов в этом сегменте выше, чем в среднем по рынку. Соответственно, и продажи идут гораздо динамичнее. Если средний срок реализации обычного проекта 2-4 года, то в хобби-формате чаще всего не превышает 1,5-3 лет (конечно, при условии адекватной цены предложения).

Хобби-дивиденды
Увлекательное позиционирование удовольствие дорогое. Оно требует серьезных инвестиций, причем как интеллектуальных, так и финансовых. Объем дополнительных вложений может доходить до трети от общей стоимости проекта. По словам Алексея Бабкина, руководителя отдела загородной недвижимости HomeHunter, инвестиции в хобби-инфраструктуру могут составлять от $700 000 до $5 млн, все зависит от объекта. Так, к примеру, оборудование яхт-клуба в рамках коттеджного поселка может обойтись девелоперу более чем в $1 млн. Затраты на создание гольф-поля могут составить от $2,5 млн до $5 млн.

В-третьих, ощутимо поднимаются статус поселка и, соответственно, цена продаж. Разница со среднерыночным показателем может составить до 35%. В настоящее время строится более 500 поселков, большая часть из которых позиционируются в элитном сегменте. При такой конкуренции хобби-инфраструктура однозначно позволяет поднять класс объекта и продавать его дороже, говорит Елена Первакова.

Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй, подтверждает: Если соблюдены все основные аксиомы удачного строительства и в дополнение к ним девелопер предлагает в поселке еще и конно-спортивный комплекс, гольф-поле, яхт-клуб, вертолетную площадку, все это привлечет внимание покупателей. Срок реализации может сократиться на 20-30%.

В круге первом
Наиболее грамотным застройщикам, видимо, удается не просто успешно реализовать концепцию, но и добиться высокой капитализации проекта. То есть обеспечить высокую добавочную стоимость за счет своих нематериальных активов (бренд, репутация, концепция). Как результат лояльность жителей поселка, хороший спрос и стабильная цена предложения на рынке вторичных продаж.

Алексей Бабкин приводит более конкретные цифры: Как правило, цена продажи в таких поселках выше среднерыночной, удорожание объектов недвижимости находится в диапазоне 15-35%. К примеру, в поселке, оборудованном яхт-клубом, стоимость дома может составлять от $800 000 до $15 млн, в то время как в обычном поселке цена дома будет меньше в разы и составит около $600 000-800 00 Однако, оценивая разницу в стоимости, стоит всегда помнить, что она во многом обусловлена местоположением участка, а не хобби-форматом. Максим Сухарьков дополняет: Наличие инфраструктуры, например горнолыжного подъемника или гольф-поля, автоматически повышает стоимость земли рядом с ними. Соответственно, цена предложения в таких поселках выше. К тому же помимо всего прочего покупатель платит и за возможность заниматься любимым делом в непосредственной близости от своего дома, что позволяет, к примеру, экономить время на дорогу.

Но нередко бывает, что разработка концепции интуитивное решение собственника поселка, руководствующегося сугубо личными симпатиями и увлечениями. Однако никогда даже самым талантливым инвесторам и застройщикам не удалось бы сделать успешным хобби-проект, если бы потенциальные покупатели не были сами к тому готовы.

И все-таки создание конкурентоспособного формата проекта процесс трудоемкий. Иногда оформление хобби-идеи опирается на подробные маркетинговые исследования. Мы тщательно изучили свою целевую аудиторию, включая ее психографические особенности. Это исследование позволило нам правильно создать востребованный продукт для конкретного типа людей: современная лаконичная архитектура, гармонично вписанная в лесное пространство, необходимый набор инфраструктуры, включая возможность хобби для все семьи, рассказывает о работе над поселком Клуб 20'71 Екатерина Коробкова, директор по маркетингу девелоперской компании Высота.



Главная --> Публикации