Главная --> Публикации --> Дальше едешь – меньше платишь Из жизни управляющих… Программу 'молодой семье – доступное жилье' хотят распространить на 35-летних В поисках холода Дорогая моя ипотека

То ли в шутку, то ли всерьез, но в риэлторских кругах одно время ходила байка, как предприимчивый брокер в качестве клиентской услуги привлекал к сделкам с недвижимостью специалистов по фэн-шуй, магов, экстрасенсов. При осмотре квартиры экстрасенс вынимал свои чудодейственные рамки и через некоторое время ставил диагноз, насколько квадратные метры пригодны для проживания. Еще говорят, что к тому риэлтору клиенты записывались в очередь.

По данным социологического опроса, который был проведен среди граждан России летом 2007 года, только 54 процента респондентов, получивших помощь при покупке или продаже квартиры, остались довольной услугой. Остальные качество сервиса, честно говоря, недооценили. Почему? И какие услуги входят в риэлторский набор?

В пакет услуг нашего агентства входит и рекламное и PR сопровождение проекта, - добавляет Наталья Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard. - Как правило, это не только размещение информации об объекте в ведущих СМИ и столичных каталогах, но и наружная реклама. Например, на балконе продаваемой квартиры вывешивается яркий и заметный плакат. К тому же, в контракте на услуги клиент имеет полное право вписать любые разумные пункты с дополнительными требованиями.

Но слухи слухами, а по штатному расписанию при покупке или продаже недвижимости риэлтор обязан оказать полный комплекс услуг. В него входит, прежде всего, непосредственное общение с клиентом, поиск квартиры по его запросам и требованиям, показ (если на том настаивает покупатель) нескольких вариантов жилья, переговоры с продавцом, во время которых риэлтор обязан отстаивать интересы только своего визави. И далее не проще контроль за внесением задатка или аванса, проверка квартиры на юридическую чистоту, согласование места и времени сделки и, в конце концов, доведение ее до благоприятного результата. А результат - ключи от квартиры, которая должна быть в том состоянии, в каком ее покупатель увидел при первом посещении, и которая должны быть без каких-либо задолженностей по коммунальным услугам.

Другой немаловажный показатель успешности, когда клиенты доверяют огромные средства брокерам, которые самостоятельно имеют право вкладывать доверенную сумму в наиболее прибыльный вид недвижимости.

Под благоприятным результатом сделки во многих агентствах понимается последующий визит знакомых клиента, которого успешно обслужили сотрудники компании.

Главная услуга для проведения сделки с недвижимостью - дружественная обстановка, которую обязан создать брокер, - уверена Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blakwood. - Для этого риэлтору зачастую приходится брать на себя весь негатив. Нередко между участниками сделки возникают напряженные отношения, сглаживать которые и приходится брокеру.

Если же клиентом оказался владелец продаваемой недвижимости, то положительным результатом для него станет получение суммы в том объеме, на которую он рассчитывал на начальном этапе.

Сохранение хороших отношений между клиентом и агентством недвижимости и качественно выполненная услуга отдельным риэлтором, как раз и есть самая важная составляющая сделки.
С тех пор как Болгария вступила в Евросоюз количество россиян желающих приобрести недвижимость на ее просторах заметно выросло, как выросла и стоимость болгарской недвижимости.

Я бы сравнил риэлторскую работу с консалтингом, - объясняет Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ-Новостройки. - Ведь помимо коммуникативных навыков специалист должен уметь быстро анализировать имеющиеся в его базе предложения согласно запросам клиента. Для этого просто необходимо хорошо и оперативно ориентироваться на рынке недвижимости.



Относительно недавно, в частности в январе 2007 года Болгария вступила в Евросоюз, после чего в страну пришли крупные игроки - девелоперские компании и инвестиционные фонды. Все это в конечном итоге благоприятно отразилось на рынке местной недвижимости. Ведь пришедшие монстры обладая значительными финансовыми ресурсами стали реализовывать более масштабные проекты, довольствуясь при этом меньшей доходностью. В результате чего произошло общее снижение рентабельности проектов коммерческой недвижимости, прежде всего в столице. С одной стороны это не есть хорошо, но с другой стороны все это дало мощный импульс для развития экономики и формирования рынка недвижимости Болгарии, что в свою очередь сделало вложения частных инвесторов в эту солнечную страну еще более привлекательными.

Рельеф Болгарии отличается большим разнообразием - здесь встречаются обширные равнины, холмистые районы и долины, горные цепи и массивы, из числа которых наиболее известны Балканские горы (Стара-Планина), Родопы, Рила и Пирин.

О стране
Болгария - страна роз, традиционно известная своим красивым Черноморским побережьем, существующая уже 13 веков в Середине Юго-Восточной Европы.

Летом вода в море прогревается до +25С, а температура воздуха здесь редко превышает +28С. Так что даже кондиционер в номере, так необходимый летом на Средиземноморье, здесь не обязателен - у берега постоянно дует освежающий бриз.

Почти треть территории страны занята горами со скалистыми вершинами и поросшими лесом склонами, с полянами, летом покрытыми цветами, зимой искрящимися снегом.

Во что лучше инвестировать?
Сегодня время покупать курортную недвижимость именно на первой линии моря. Ведь разница в ценах со 2, 3 и последующими линиями составляет всего 25-30%. Разница в ценах в близкой перспективе 200-300%, достаточно посмотреть пример любой страны с установившимся рынком морской недвижимости, например Испании. Где первая линия в конечном итоге неизбежно стала самой привлекательной и дорогой. Тем более, количество предложений на данный сегмент недвижимости всегда ограничено. Как говорится, инвестирование в самый лучший комплекс на второй линии, все равно будет менее привлекательно, нежели инвестирование в самый худший на первой. Кроме того, не менее интересно вкладывать деньги в горнолыжные и бальнеологические курорты.

Болгария - это земля с древней и героической историей. Здесь оставили след цивилизации эллинов и римлян, готов и фракийцев. А в VII веке нашей эры во всей Европе существовало всего три государства - Западная Римская империя, Византия и Болгарское царство хана Аспаруха. Здесь Кирилл и Мефодий создали первый славянский алфавит, а в старинных монастырях, затерянных в горах, долгие столетия турецкого ига сохранялись православные святыни - древние иконы и рукописи. Болгарию и Россию, которая дважды освобождала братскую страну от иноземного ига, связывают действительно добрые чувства.

Зарубежная недвижимость в Помпорово и Банско привлекает любителей покататься на горных лыжах - сезон продолжается здесь с середины декабря по середину апреля. С точки зрения жилой недвижимости предпочтительнее инвестировать в крупные города, с большим экономическим потенциалом, такие как София, Варна, Пловдив и Бургас. Там большой спрос на недвижимость, как со стороны зарубежных покупателей, так и болгар. Есть масса других, меньших городов, в которых тоже есть смысл строиться. Здесь ожидается чуть меньшая отдача и немного другой спрос покупают недвижимость в таких городах, как правило, англичане, ирландцы и болгары.

Где инвестировать?
Наиболее востребованными являются дома и апартаменты на море на курортах Святой Влас, Солнечный Берег, Золотые Пески и Сарафово. Второе место по популярности занимает недвижимость на горнолыжных курортах.

Права иностранного инвестора
Владельцам недвижимости Болгарии, на основании предъявленного нотариального акта о собственности выдаются многократные визы сроком действия до 1 года. Сегодня это многократная виза в Болгарию, а с 2009 года - это многократная виза во все страны Шенгенского соглашения. Покупка квартиры в Болгарии разрешена любому физическому лицу. Для этого не надо оформлять юридическое лицо - открытие фирмы нужно при приобретении земли на территории Болгарии.

Выпить-закусить в Болгарии в три раза дешевле, чем в Дании
Покупая недвижимость для отдыха стоит ориентироваться не только на ее стоимость, но и на предстоящие расходы на питание и выпивку, напоминает. Ведь отдыхая за границей и не пробуя местный алкоголь и кухню это неполноценный отдых. Так, согласно данным EuroNews, самые дорогие продукты и напитки во всем Eвросоюзе - в Дании. В среднем в три раза дороже, чем, например, в Болгарии. Поэтому, отправляясь в последнюю, можно насладиться не только окружающими пейзажами, но и местным вином и помидорами, без особого ущерба для кошелька. Такой подсчет сделало европейское статистическое агентство, сравнив цены на корзину из 500 продуктов питания в 27 странах Eвросоюза. Стоит отметить, что в Болгарии за продукты вы заплатите менее 70% от среднеевропейской цены.

Приятные сюрпризы
Рынок болгарской недвижимости еще в процессе формирования, поэтому пока отсутствует четкое сегментирование по цене и местоположению объектов. Хотя в настоящее время такое зонирование уже активно формируется.
Очень много новых проектов делается именно в сегментах премиум и элит-класс, причем уровень исполнения растет с каждым объектом.

Вкладывая $500 тыс., иностранный инвестор получает сразу ПМЖ, причем инвестировать можно в недвижимость, землю или свой же бизнес на территории Болгарии. Это очень благоприятная политика, ведь по большому счету $500 тыс. стоит двухкомнатная квартира в Москве. То есть, покупая себе жилье, вы автоматически получаете все права болгарского гражданина со всеми бонусами. Также статус ПМЖ в Болгарии может получить любой иностранный гражданин, проживший 5 лет в Болгарии в статусе ВНЖ.

Примерная стоимость трехкомнатной квартиры бизнес-класса в Москве составляет сегодня $700 тыс., а за аналогичную по числу комнат элитную квартиру просят около $2 млн. Некоторые аналитики полагают, что Москва до сих пор является главным центром притяжения в России, а богатых людей, которые в состоянии купить себе столичные квартиры более чем достаточно. Поэтому, в условиях ограниченного предложения, ничто не мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008-2009 годах еще в два раза.

Размытая сегментация отражается на ценах. Недвижимость в Болгарии можно купить по цене от 800 до 1600 евро за квадратный метр. При этом в 1600 евро/кв.м вам обойдутся апартаменты в элитном поселке с собственным полем для гольфа, яхтенным причалом и бассейном с минеральной водой, а за 800 евро/кв.м вы приобретете квартиру эконом-класса за 1 тыс. м от моря. Такой парадокс сближения цен характерен для переходного периода. Сейчас рынок недвижимости специализируется, выделяются места с более дорогими и более дешевыми объектами, и через два-три года стоимость апартаментов премиум-класса будет выше уже в разы. А пока грамотный инвестор может обнаружить на рынке приятные сюрпризы и дешевле купить то, что объективно дороже.

Загородная альтернатива
Несколько лет назад загородная недвижимость была новинкой и стоила в разы дороже, чем московские квартиры того же класса. Сегодня эта разница составляет 30%-50%. Например, трехкомнатная квартира бизнес-класса стоит $700 тыс., а дом общей площадью 300 кв. м. в коттеджном поселке бизнес-класса обойдется примерно в $1 млн. Другими словами разница в цене между загородными домами и городскими квартирами постепенно сокращается.

За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно за полтора два года цены вырастают в два раза, затем следует год стабилизации стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Однако московский рынок недвижимости это не идеальная замкнутая система, где всегда действуют неизменные правила. В нынешних условиях на столичным рынке набирают силу дополнительные факторы, которые будут сдерживать рост цен. О некоторых из них сотрудники аналитического центра ирн.ru решили поразмышлять более подробно.

Инвестиционный потенциал
В период ажиотажного роста цен прошлых лет немало московских квартир покупалось с инвестиционными целями. Возможно ли сегодня повторение старого сценария? Скорее всего, нет. Стоимость московской недвижимости уже вышла на мировой уровень и крайне сомнительно, что она будет стоить в разы больше, чем в Лондоне или Париже. В то же время, инвесторы понимают, что на серьезные деньги могут рассчитывать только те, кто пришел в любую сферу еще на заре ее развития и подъема. Например, выгодно вложил деньги в сочинскую недвижимость тот, кто появился на этом рынке еще до того, как город объявили местом проведения зимней Олимпиады 2014 года.

Столичное жилье уже проявило стойкую тенденцию дорожать скачками. То есть, растет на 100% за полтора-два года, а потом на рынке наступает год стагнации. Загородный рынок, наоборот растет в цене ежегодно, но плавно. В среднем на 25%-30%. Сегодня многие покупатели смотрят на загородные дома, как на хорошую альтернативу столичному жилью. В этих условиях, чем больше будут расти в цене городские квартиры, тем сильнее станет отток покупателей в загородный сегмент. Таким образом, смешение спроса в сторону загородных домов будет первым естественным ограничителем роста стоимости столичного жилья. Впрочем, загородная недвижимость не единственная альтернатива.

Миграция в сторону аренды
Третьим ограничителем роста цен на московское жилье, станет арендная ставка. Покупатели квартир эластичнее реагируют на рост цен, нежели арендаторы. Ведь первые покупают товар, а вторые услуги. К тому же если человек накопил $300 тыс. на квартиру, он, скорее всего, будет в состоянии занять еще $10-15 тыс. чтобы купить требующееся ему жилье и далеко не каждый арендатор примет повышение арендной ставки, пусть даже на $100-$20 Что же мы имеем в итоге?

Сегодня точка входа на московский рынок жилья слишком высока, а возможная прибыль весьма неочевидна. Даже в Западной Европе есть страны, где недвижимость вдвое дешевле, чем в Москве, не говоря уже про Восточную Европу, многие страны которой недавно вошли в ЕС. К тому же есть популярный среди русских Кипр и перспективная Турция.

Если цены на жилье взлетят еще раз, то арендная ставка снова проиграет стоимости жилья. Тогда может сложиться ситуация, при которой, даже имея на руках необходимую для покупки квартиры сумму денег, станет выгоднее ее арендовать, а деньги положить на депозит или отнести в ПИФ. Тогда часть полученных процентов пойдет на оплату аренды, а другая часть в карман несостоявшемуся покупателю. Еще одно подорожание может смести последний барьер перед предубеждением жить в арендованной квартире. Поэтому возможная миграция потенциальных покупателей в сторону аренды станет третьим естественным ограничителем роста цен на московское жилье.

Рост цен аренды за 2007 год составил порядка 30%-50%. Это, конечно, немало, но данный скачок цен последовал за ростом стоимости квартир более чем на 100%. Во второй половине 2005 года и первой половине 2006 года, квартиры активно набирали в цене, и хозяева были склонны рассматривать аренду, в качестве небольшой прибавки к своему основному капиталовложению. Однако стоило ценам на квартиры замереть, как владельцы попытались отыграться на арендной ставке. Надо отметить, что попытка вышла неубедительной. Полученное соотношение (30%-50% к 100%) говорит далеко не в пользу аренды. Сегодня сдача квартиры в аренду приносит владельцу до 6%-7% годовых, что даже ниже доходности по банковским депозитам.

А в Москве, в 2007 году игроки рынка недвижимости зафиксировали снижение прироста в выдаче ипотечных кредитов, по сравнению с 2006 годом. Такое с момента активного развития ипотеки, произошло впервые. Раньше число выданных кредитов увеличивалось с каждым годом в разы. О чем это говорит? Скорее всего, о том, что ипотека утрачивает свою актуальность в глазах потенциальных клиентов. Чаще всего у них просто нет денег на покупку жилья даже через ипотеку. Получается, что свою основную роль по разогреву рынка недвижимости и удержанию на нем потенциальных клиентов ипотека уже отыграла и зафиксировавшиеся в конце 2007 года процентные ставки стали четвертым ограничителем роста цен жилье.

Золотая ипотека
А почему бы не купить квартиру в кредит? Действительно, когда банки снижают процентные ставки, ипотека может стать реальной альтернативой аренды. То есть, выплаты по ипотеке могут быть сопоставимы с арендными платежами. Правда, наши банки привыкли жить на западные деньги и продавать свои ипотечные пулы за океан. Но после кризиса в США американские партнеры серьезно пересмотрели свое отношение к возможным рискам и ставкам, по которым они готовы работать. В результате нашим банкам серьезно ограничили доступ к финансовым ресурсам, и теперь в России не стоит ожидать серьезного снижения ипотечной ставки. Сегодня ипотека может стать альтернативой аренде лишь на подмосковном рынке жилья, где цены на квартиры в два раза ниже.

Результаты действия национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России радуют его исполнителей. Подводя итоги его первого этапа, заместитель министра регионального развития Сергей Круглик признался, что они превзошли самые оптимистические ожидания.

На выходе
Итак, по мнению аналитического центра ирн.ru, на московском рынке недвижимости присутствуют, как минимум четыре причины, ограничивающие рост стоимости жилья. Сегодня уже нет механизмов, которые в состоянии разогнать цены в геометрической прогрессии. Более того, если раньше начало роста цен рождало ажиотажный спрос, то сейчас ситуация в корне поменялась. Если стоимость жилья снова пойдет вверх, то сразу начнут действовать естественные ограничители цен, которые откроют каналы оттока спроса. Часть покупателей уйдет в загородный сегмент, инвесторы охотно мигрируют в Европу, некоторые предпочтут долгосрочную аренду, а ипотечники просто не потянут новые ставки и сместятся в сторону Подмосковья. Поэтому, темпы роста цен на московские квартиры, вероятнее всего, будет соответствовать уровню инфляции или чуть выше нее, то есть 15%-20% в год.
К 2010 году 30% граждан России сможет купить жилье кто-то благодаря накоплениям, а большинство с помощью различных кредитных механизмов. А в 2020 на это будет способно 60% россиян. Таковы официальные прогнозы. Как ни странно, причиной этому рост цен, подталкивающий развитие отрасли. Темпы жилищного строительства в России опережают все ожидания: в уходящем году введено почти 60 млн квадратных метров жилья.

Рост введенного нового жилья в России прогнозировался на уровне 20%, реально годовой прирост приблизился к 30%. Таким образом, появится 60 млн квадратных метров нового жилья, сказал Круглик.

В следующем году риелторы прогнозируют рост цен на недвижимость на 30%, а доходы населения не больше чем на 15%

Вначале планировалось, что по программе Жилище рост объемов строительства будет постепенным, от 9% до 13% до 2013 года. Но такими темпами, как сейчас, заметил Сергей Круглик, уже к 2010 году в России будут строить 80 млн квадратных метров жилья ежегодно.

В 2006 году при плане 50,8 млн квадратных метров жилья было введено 50,6 млн квадратных метров, что на 16% больше, чем в 200 План на 2007 год составлял 56,3 млн квадратных метров, однако с января по ноябрь было введено уже 44,3 млн квадратных метров жилья рост на 129,5% к аналогичному периоду 2006 года.

По словам Круглика, с участием ипотечного кредитования происходило 14% сделок по недвижимости, а в 7 регионах эта доля составила 25%.

Что касается развития ипотеки, то на 2007 год планировалось заключение сделок на сумму 250 млрд рублей, однако по итогам года, несмотря на проблемы этого сектора, общий объем вложений в него составил 400 млрд рублей.

Однако, по мнению чиновника, увеличение цен предвестник нового всплеска активности в этом секторе.

Несмотря на повышение предложения, жилье дорожает. За 9 месяцев 2007 года рост цен в России на первичном и вторичном рынках составил в целом 22,8%.

При этом, несмотря на растущую стоимость жилья, данные Минэкономразвития говорят, что покупательская способность россиян тоже увеличивается.

Строительный бум произошел после того, как в прошлом году поднялась цена на недвижимость. Цемент подорожал летом на 250%, и сейчас готовится к вводу столько заводов, что к 2010 году объем его производства увеличится с нынешних 60 млн тонн до 100 млн тонн. Теперь подорожала земля, и в этом году начата работа по неиспользуемым землям сельхозназначения и Минобороны, пояснил он свою мысль.

Однако с подобными утверждениями согласны далеко не все. Председатель Экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев утверждает, что россияне в ближайшее время не смогут так активно покупать недвижимость.

В 2005 году на свободном рынке могли купить жилье 9% населения, сегодня 17%. К 2010 году 30% россиян выйдет на жилищный рынок. К 2020 году 60% граждан смогут купить жилье как самостоятельно, так и с помощью ипотечных и прочих механизмов.

Мало того, доступность жилья будет снижаться и дальше. В следующем году риелторы прогнозируют рост цен на недвижимость на 30%, а доходы населения не больше чем на 15%, сказал он.

По его словам, доступность жилья за время действия проекта упала в полтора раза. Это можно доказать с помощью расчетов, принятых во всем мире: по соотношению средней заработной платы к средней стоимости жилья. С конца 2004 года до настоящего времени цены на жилье выросли в три раза, а зарплаты в два.

Для того чтобы проект был эффективным, объем ввода нового жилья должен расти на 30% ежегодно, но есть сомнения в правильности официальных цифр относительно ввода новостроек, так как одновременно с прибавлением квадратных метров почему-то не происходит значительного наращивания потребления электроэнергии, говорит Иван Грачев.

По его мнению, сегодняшняя ситуация характеризуется недостаточностью нового жилищного строительства, неверным регулированием курса рубля, а также тем, что 70% квартир, к примеру, на столичном рынке приобретают с инвестиционными целями.



Главная --> Публикации