Главная --> Публикации --> Пособие для начинающих, или говорящая азбука рынка коммерческой недвижимости Дальше едешь – меньше платишь Из жизни управляющих… Программу 'молодой семье – доступное жилье' хотят распространить на 35-летних В поисках холода

Это считается выгодным бизнесом, хотя и рискованным - угадать будущий спрос очень непросто. По оценкам риэлторов, около 30% покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома. Не слишком дорогая типовая коттеджная застройка уже сейчас обладает всеми преимуществами городского жилья. Многие москвичи ждут, пока в области построят нормальные дороги и разовьют инфраструктуру. Тогда количество желающих приобрести дом в Подмосковье вырастет сразу в несколько раз.

Еще два года назад в Подмосковье продавались в основном новые коттеджи. Сделки на вторичном рынке можно было пересчитать по пальцам. Теперь загородной вторичкой занимаются все крупные риэлторские компании. Спрос на обжитые дома постепенно растет, рынок обретает формы. Сейчас около 20% потенциальных покупателей приобретают новые дома для дальнейшей перепродажи.

Если на первичке можно реализовывать целые коттеджные поселки от застройщика, то вторичка представлена пока только единичными объектами, имущественные права на которые уже оформлены. Их переход в другие руки затрудняется тем, что типовых объектов массовой застройки на рынке загородной недвижимости очень немного. Каждый проект индивидуален и уникален благодаря своему местоположению и природному ландшафту местности. Продавцу трудно представить себе вкусы покупателя, покупателю - подобрать обустроенный дом, который греет сердце.

Но случится это не раньше, чем через несколько лет, а тогда свободных ликвидных земель уже практически не останется. Любителям природы и уединения придется перекупать уже обустроенные коттеджи. Процесс освоения вторичного рынка загородной недвижимости уже начался. Соотношение продаж новых и старых коттеджей сейчас составляет примерно 80:20%.

При этом главным фактором для повышения стоимости построек является рост цен на землю (строительно-монтажные работы не дорожали с середины прошлого года). "Высокая доходность удачных проектов будет привлекать новых участников рынка, - считает Владимир Вашлаев, представитель компании Blackwood. - Многие из них будут перепродавать коттеджи". Эксперты полагают, что вторичный рынок будет быстрее всего развиваться в сегменте коттеджей и таун-хаусов средней стоимости ($100-300 тыс.).

По мнению директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ" Владимира Яхонтова, и инвестиции в коттеджное строительство являются более рискованными, чем вложения в покупку городской квартиры. Однако число спекулятивных сделок сейчас увеличивается, поскольку при удачном выборе объекта прибыль в итоге может составить до 50%. Вложения на раннем этапе строительства поселка может принести и того больше - до 60% прибыли. Темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем 5-20% в год в зависимости от направления.

Вторичный рынок элитной загородной недвижимости тоже мог бы активно развиваться, особенно если учесть, что свободных земель под новую застройку (например, на Рублевке) уже почти не осталось. Но перепродажа домов здесь связана с определенными трудностями. Аналитик управления загородной недвижимости агентства "СтройСвет" Сергей Тарасов отмечает, что в элитных поселках обычно образуется замкнутый круг людей со сходными интересами и финансовым положением, поэтому к новым соседям здесь относятся крайне настороженно.

Проекты поселков здесь отличаются друг от друга в основном архитектурными изысками, а материалы, из которых строятся дома, их оборудование и окрестная инфраструктура находятся примерно на одном уровне. Поселки среднего класса во множестве появляются сейчас практически на всех подмосковных направлениях, так что потенциальным покупателям вторички будет что выбрать и через несколько лет. Риэлторы полагают, что спрос на вторичном рынке будет расти. Одновременно с этим пойдут вверх и цены, поскольку объем предложения недостаточен, а средняя ценовая категория и сейчас является самой востребованной.


Сдача коттеджа в наем на новогодние праздники отдельное направление в риелторском бизнесе. Иногда за три дня веселья на свежем воздухе арендаторы готовы платить ту же сумму, что и за двухмесячное проживание. Неудивительно, что число предлагаемых к сдаче коттеджей на этот период увеличивается с каждым годом, а вместе с тем растут и цены.

Кроме того, многие выставленные на продажу дома не соответствуют эстетическим требованиям клиентов. "Предложение на рынке загородного жилья спросу не соответствует. То, что предлагается по высоким ценам, часто не отвечает параметрам хорошего жилья. Это видно уже сейчас, на стадии первичных продаж, а перепродать такой дом через какое-то время будет крайне затруднительно", - считает Герман Барыш, директор департамента "Замосковье" агентства недвижимости "Домострой".

По данным специалистов, наибольшим спросом пользуются дома из первых двух групп, так как они наиболее приспособлены для комфортного отдыха 5 12 человек. При желании возможно размещение и до 20 человек.

Подходящий вариант
Встреча Нового года за городом стала традицией для многих жителей мегаполиса. Ни для кого не секрет, что рынок аренды в Подмосковье пока недостаточно развит для того, чтобы удовлетворить всех граждан, желающих отдохнуть в праздники, рассказывает Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации Лидер. Условно все предложения по загородной аренде недвижимости можно разделить на три группы, примерно совпадающие с делением на сегменты элит, бизнес и эконом. Наиболее дорогой класс можно охарактеризовать следующим образом: здание в несколько этажей в организованном поселке, участок 30 50 соток, общая площадь строения 500 750 кв. м, дом полностью меблирован, недавно проведен ремонт, имеются каминный и тренажерный залы, бильярдная комната, джакузи, сауна, бассейн, площадка для барбекю. Зачастую такие дома предлагают уже с услугами кейтеринга, поэтому арендаторам не приходится самим заниматься закупкой продуктов для новогоднего стола, готовкой и т. д. Представитель группы бизнес это строение площадью 250 500 кв. м на участке в 20 30 соток, дом меблирован, ремонт сделан три-четыре года назад, есть каминный зал, баня или сауна на территории участка, мангал. Коттедж, относящийся к группе эконом, как правило, отдельно стоящий или же расположенный в неорганизованном поселке дом, общая площадь постройки менее 300 кв. м, участок от 5 до 25 соток. Этот вариант самый бюджетный.

Время на поиски
Спрос на аренду загородных коттеджей на новогодние праздники, как правило, превышает предложение, комментирует Евгений Иванов, генеральный директор компании Усадьба. Поэтому начинать поиск дома надо уже в середине октября. Тем не менее рынок большой, и шансы снять в ноябре хороший коттедж за разумные деньги остаются. Правда, цены все-таки будут выше октябрьских. В середине октября за 300 долл. в сутки можно арендовать дом с двумя тремя спальнями, иногда даже с камином, расположенный в пределах 10 15 км от Москвы по любому из направлений востока, юго-востока, севера и северо-востока. К ноябрьским праздникам цена предложения вырастает до 570 800 долл. в сутки, а ближе к Новому году нужно ориентироваться на 2500 3000 долл. и больше за четыре пять дней аренды дома экономкласса.

Если говорить о направлениях, то самым престижным и дорогим по-прежнему остается Рублевское шоссе. Однако предложений арендовать на Новый год коттедж здесь немного. Как правило, дорогие загородные дома, как и элитные городские квартиры, не сдают в краткосрочную аренду. Коттеджи бизнес-класса на Рублевском шоссе в силу престижности трассы стоят гораздо дороже, чем на других направлениях. Поэтому спрос существенно ограничен высокой ценой. За Рублевским шоссе в порядке убывания следуют Новорижское, Калужское, Дмитровское и Киевское. Самые доступные цены у коттеджей на восточном и юго-восточном направлениях: Горьковском, Щелковском, Рязанском шоссе.

Новогодняя альтернатива
Тем, кто не успеет снять дом, стоит обратить внимание на санатории, пансионаты и базы отдыха, которых в Подмосковье предостаточно, комментирует Юлия Калинина, специалист отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED. Тем более что номера на рождественские каникулы заказывают и бронируют как раз в конце ноября начале декабря. У этого варианта есть два существенных плюса. Новогодний стол будет накрыт без вашего участия в закупке и сервировке, культурно-развлекательную программу также обеспечит принимающая сторона.

Искать коттедж в конце декабря профессионалы не советуют, считая это пустой тратой времени и нервов. Хороших предложений ближе к новому году почти не остается. Можно, конечно, рассчитывать на то, что у какого-то владельца не получится сдать свой дом по завышенной арендной ставке, и непосредственно перед праздниками он снизит цену.

Примерно 8500 руб. с человека возьмут в гостиничном комплексе Ивантеевка, что в 35 км от Москвы по Ярославскому шоссе. В стоимость путевки включены проживание в двухместном стандартном номере в течение трех дней, трехразовое питание в ресторане, новогодний банкет со спиртными напитками и развлекательная программа, а также вход на дискотеку в остальные дни отдыха.

Что касается стоимости, то здесь можно выбирать любой объект в диапазоне от эконом до элит. Разброс цен существенный и зависит от местоположения дома отдыха или санатория, его звездности, инфраструктуры и содержания новогодней программы. К примеру, встреча Нового года в Ватутинках обойдется намного дороже, чем в Тишково. Но, как говорится, на каждый товар найдется свой купец.

Новогодние праздники в спортивном комплексе Волен, расположенном в 46 км от Москвы по Дмитровскому шоссе, потребуют более серьезных вложений. Цена двухместного номера на двое суток 32 000 руб. Аренда русского дома с сауной обойдется более чем в 38 000 руб. А если вы захотите расположиться в люксе, придется заплатить около 46 000 руб. В стоимость путевки кроме проживания и новогоднего банкетно-развлекательного набора входят завтраки, детский праздник, пользование подъемниками, прокат оборудования и парковка.

Новогодние праздники в пансионате Григорчиково, находящемся в 16 км от столицы по Каширскому шоссе, стоят немного дороже. Коттеджам здесь присвоены категории. Обычный двухместный на три дня обойдется примерно в 11 000 руб., люкс в 14 000 руб. В стоимость путевки входит встреча Нового года в баре пансионата, банкет и развлекательная программа, а также питание в столовой на протяжении всего времени отдыха. Правда, в этом пансионате возможны незапланированные расходы: заезд на автостоянку стоит 100 руб., подъезд к домику 250 руб., покупка дров для мангала 150 руб.

Практически для всех собственников, сдающих свое жилье в аренду на праздники, актуален вопрос возмещения убытков. Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании Пересвет-недвижимость, рассказывает, что если празднующие наносят материальный ущерб хозяевам дома, то возможны два варианта решения проблемы либо ответственность за нанесенный урон ложится на арендатора, либо, если коттедж застрахован, на страховую компанию. Но в большинстве случаев возмещать ущерб приходится именно наймополучателям.

Краткосрочная страховка
Некоторые компании предлагают на новогодние праздники краткосрочную страховку. Конечно, она дороже обычной, но оказывается довольно важным элементом. В некоторых агентствах недвижимости есть пакеты крупных страховых фирм, их предоставляют клиентам в качестве бонуса.



Риелторы из Инком-Недвижимости при сдаче дома в аренду на новогодние праздники рекомендуют собственникам коттеджей подписывать договор найма с обязательным условием получения страхового депозита, который будет возвращен при отсутствии взаимных претензий друг к другу. В случае нанесения какого-либо ущерба арендованному коттеджу сумму убытка удерживают из страхового депозита. Ольга Баштанова, руководитель направления аренды загородной недвижимости компании Инком-Недвижимость, уточняет, что обычно арендатор оставляет в залог сумму, равную общей стоимости найма. Таким образом, еще на стадии планирования бюджета стоит предусмотреть внесение страхового депозита, то есть фактически увеличить нужную для аренды сумму вдвое. В большинстве случаев неприятные инциденты заканчиваются мирно: тот, кто в состоянии снять особняк за 3000 5000 долл., предпочитает добровольно компенсировать ущерб.

Следует обратить особое внимание на подбор цвета при отделке помещений

Известно, что удачно выполненный интерьер способен превратить любую квартиру в очаровательное произведение искусства. Над этим работают бригады дизайнеров, строителей и, конечно же, мы сами - владельцы квартир и домов, внутреннее убранство которых является залогом нашего душевного и физического процветания.

Вот несколько ответов на наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с обустройством дома или квартиры.

Но не все так просто, зачастую решив изменить или усовершенствовать интерьер каким-либо элементом, новоселы не знают, как сделать это правильно и максимально эффектно.

Расширить пространство комнаты можно при помощи создания оптических иллюзий. Например, если в отделке стен присутствует орнамент, то лучше, если он будет мелким. Использование в интерьере рельефов и художественных росписей также может зрительно изменить пропорции комнаты. Кроме того, ощущение простора в маленьких помещениях достигается при использовании в отделке прохладных тонов - жемчужного, светло-зеленого и бледно-голубого.

Можно ли изменить пространство квартиры, не снося уже имеющиеся стены и перегородки?

Как правильно подойти к освещению в спальной комнате?

Немаловажную роль в расширении пространства играет мебель. Желательно использовать мебель с элементами стекла и зеркал. Стоит напомнить, что она не должна быть громоздкой. Значительно увеличивает размеры комнаты и настенные зеркала, они могут быть любой формы, но если сделать зеркало размером во всю стену, комната будет казаться в два раза больше. Следует обратить внимание на пол. При его покрытии лучше использовать отделочные материалы с блестящей поверхностью. Это сделает дизайн квартиры более легким и объемным.

Помимо основного света в спальне необходимо местное освещение для туалетного столика и прикроватных тумбочек. Здесь подойдут всевозможные ночники с мягким светом или же лампы с регулируемой яркостью света. Лучше всего использовать для спальни светильники дающие рассеянный шоколадный свет, а также лампы имитирующие звездное небо.

Главное правило при оформлении светодизайна спальни - это свет направленный вверх и отражающийся от потолка. Приглушенный поток света дает ощущение уюта и спокойствия, что немаловажно для полноценного отдыха. Для этого используют настенные светильники или торшеры с абажуром.

Штучный паркет стоит относительно недорого, правда срок службы его не превышает в среднем двадцати пяти лет. Зато с помощью небольших дощечек можно выложить на полу практически любой, замысловатый рисунок и моделировать дизайн покрытия на свой вкус.

Какой паркет лучше выбрать, штучный или массив?

Как лучше оформить такую, казалось бы, незаметную деталь в интерьере, как подоконник?

Массивная доска это один самых высококачественных и элитных напольных покрытий. К тому же срок службы такого пола не ограничен. Натуральное дерево всегда обладает индивидуальным художественным срезом и придаст любому помещению солидный и неповторимый характер. Наиболее выгодно, доска смотрится в просторных помещениях, гостиных и студиях. Массив устойчив к механическим повреждениям, истиранию и не требует дорогостоящего ухода.

Еще один превосходный материал для подоконника - дерево. Как правило, для этого используется дуб, не боящийся перепадов температур и влаги. Такой подоконник станет отличным дополнением к интерьеру в стиле кантри.

Подоконник, несмотря на свою неприметность, является очень важным штрихом в облике окна. Если само окно пластиковое, то как правило, подоконник выполняется из того же материала. Плюс таких подоконников в том, что они влагостойки, прекрасно защищают от сквозняков и просты в уходе. К тому же специальные защитные покрытия, которые сегодня используют практически все производители, предохраняет пластик от пожелтения.

Потолок в ванной. Что лучше?

Если же вы хотите сделать подоконник выразительным и долговечным, тогда лучше использовать мрамор или гранит. Природный камень имеет очень высокую прочность, не нуждается в специальных покрытиях, и по своей красоте несравним с другими материалами.

Реечные подвесные потолки, выполненные из алюминия, прекрасно подходят для влажной среды. Они не ржавеют, не промокают, не подвержены деформации и отнимут всего 3 см при монтаже. Лучше если в ванной будут установлены перфорированные реечные модули, это позволит избежать скопления конденсата и в помещении никогда не будет душно.

Потолки в ванной в первую очередь должны быть влагостойкими и выдерживать попадание воды. В этом случае подойдут подвесные плиточные или реечные потолки, а так же стандартные пластиковые панели. Первые два варианта потолочного покрытия имеют разное предназначение, и при покупке следует правильно подобрать материал, из которого изготовлен подвесной потолок. Отлично подойдут для потолков в ванной, плиточные конструкции из стальных модулей. Они обладают высокой прочностью и не бояться протечек, однако в ванных с низкими потолками устанавливать их нецелесообразно, так как система займет не менее 15 см, от общей высоты помещения.

Подбираем цвет.

Пластиковые панели, наиболее популярный вид отделки в ванной комнате. Во-первых, они максимально удобны в монтаже, долговечны и доступны. Во-вторых, не требуют специального ухода при эксплуатации - они прекрасно моются, переносят различные чистящие средства и не боятся плесени.

Дизайн гостиной, как правило, полностью зависит от вкуса хозяев и не имеет каких-либо ограничений. Но в любом случае, перед окраской стен, лучше сделать предварительную пробу в виде нескольких цветных полос, и проверить насколько выбранный цвет сочетается с полом и потолком.

Чтобы дизайн вашего дома смотрелся наиболее выгодно и гармонично, следует обратить особое внимание на подбор цвета при отделке помещений. Например, следует учитывать, что кухня не терпит темных, угрюмых тонов. Соответственно для этой части вашего дома подойдут яркие, греющие тона и как можно больше различных аксессуаров.

На восприятие цвета так же влияет, какой краской будет выкрашено помещение. Матовая краска хорошо скрывает неровности стен, но плохо моется. Глянцевая придаст интерьеру легкость и сияние, но подходит она исключительно для абсолютно ровных стен.
В телевизионном общении граждан с президентом о ней напрямую не было сказано ни слова. И вообще по сравнению с прошлым годом квартирный вопрос занял в ответах президента заметно более скромное место.

Кстати, неплохо смотрится потолок выполненной в той же цветовой гамме, что и стена, но светлее на 1-2 тона.

Надо сказать, что тезис о строительном буме возник не сегодня. Статистика показала взрывной прирост объемов сдачи новостроек еще по итогам первого квартала. Тогда в Минрегионразвития объяснили его необычайно благоприятными погодными условиями теплой зимой. Однако по истечении полугодия темпы роста (порядка 40%) продолжали удивлять. Но уже без каких-либо комментариев.

Бум без последствий
Отвечая на первый традиционный вопрос об изменениях в стране за время с прошлой аналогичной встречи, Владимир Путин в качестве главного итога назвал рост экономики. Лидером роста является строительство. За последние пять лет мы прирастали по 15%. Это очень большой показатель. В этом году рост составит почти 25%, а ввод жилья еще больше 34,5%. Это уже похоже на так называемый строительный бум.

В июле мы высказали предположение, что нынешний прирост ввода жилья явился отголоском событий полуторагодовалой давности ажиотажных продаж зимы-весны 2006 года, вызванных рекордным ростом цен. Если учесть, что новостройки продаются на этапе котлована, то все складывается: тогда на пике повышения цен много продали, сейчас много сдали.

Смущает одно обозначившийся бум пока никак зримо не отразился на рынке. Цены либо постепенно растут, либо нервно топчутся на месте в ожидании старта, но только не снижаются. В среде жадных до новостей журналистов по поводу бума никакого ажиотажа, в обзорах аналитиков молчок, чиновники о, казалось бы, естественном для такой ситуации росте доступности жилья ни слова. Боятся спугнуть?

В то же время было бы несправедливо объяснять все лишь проявлением стихийных процессов. Вполне возможно, что статистика фиксирует первые сигналы будущего успеха. При всех своих недостатках беспрецедентные усилия власти не могут остаться без результата. Поэтому нет ничего удивительного, если положительные тенденции уже проявляются или проявятся в ближайшем будущем. А почему бы и нет?

Похоже, с этой гипотезой согласен и руководитель Росстроя Сергей Круглик. За два дня до ответов президента он поделился с журналистами: Вот мы все возмущались ростом цен в прошлом году, но он как никогда простимулировал рост строительства в этом году. Понимаете?.

К тому же жители курортной зоны в единый миг стали заметно богаче. Ведь это их недвижимость подорожала. На основе собственного опыта отдыхающего скажу, что уже в этом году по сравнению с предыдущим и аренда жилья в частном секторе, и организованный отдых повысились в цене несравненно выше инфляции. В общем, сочинцам с полным основанием можно ответить: ничего страшного, не вы первые.

Вы не первые
Не секрет, что в России москвичам завидуют и упрекают вам хорошо, вы в центре внимания, к вам все деньги стекаются. Теперь и сочинцы наравне с москвичами вкусят прелести повышенного интереса, включая высокие цены на жилье. Неспроста жительница города-курорта посетовала на дорожающую недвижимость. Придется приноравливаться. За свой счет, в том числе и с помощью ипотеки, решить жилищный вопрос станет намного проблематичней. Купить квартиру с нуля рядовому жителю будет невозможно так же, как и в столице. Речь может идти в основном об улучшении жилищных условий через обмен с доплатой. Обострятся проблемы сноса, очередников, мигрантов и многие другие. Впрочем, опыт показывает, что ничего катастрофического не происходит. Человек существо совершенное, он весьма успешно адаптируется к изменениям внешней среды.

Минное поле замедленного действия?
Не очень внятный вопрос пенсионера из Темрюкского района о дачной амнистии Владимир Путин справедливо назвал застарелым. Год назад его задавали примерно в той же формулировке, что и сейчас. Тогда президент абсолютно точно определил две болевые точки высокую стоимость оформления и бюрократическую волокиту и заверил, что все будет налажено. К сожалению, за прошедшее время мало что изменилось. Сегодня другими словами Владимир Путин повторил прежнюю суть пока не удалось справиться ни с тем, ни с другим.

Президент тоже успокоил жителей курорта, резонно заметив, что проведение олимпиады принесет городу новые дороги и тоннели, обеспечит устойчивое энерго- и водоснабжение, позволит наладить канализацию. А самое главное вызовет дополнительный приток туристов.

С одной стороны, без межевания это бальзам на раны владельцев участков, а с другой, может аукнуться продолжением прежних неприятностей, отрубанием хвоста по кусочку. Ведь закон о дачной амнистии возник не на пустом месте. Он явился следствием многолетней анархии в процессе оформления земельных прав.

Камнем преткновения стало межевание. Его осуществляют коммерческие структуры, пользуются моментом и дерут с людей семь шкур. Пожалуй, ключевой фразой в ответе президента было: Граждане, желающие оформить дачные участки, чтобы у них все было оформлено, участок был описан соответствующим образом, могут это сделать с так называемым межеванием. Те, кто не хочет заниматься этой волокитой, могут сделать это без межевания.

Нет, без межевания никак нельзя. И с обязательным согласованием границ со всеми соседями (из вопроса пенсионера можно предположить, что у него проблема именно с этим). Оформить права без межевания значит законсервировать имеющийся хаос. Причем только из-за того, что государство не может справиться с саботажем местных чиновников и коммерсантов-землемеров, почувствовавших вкус денег. Может быть, правильнее все же привести людей в чувство и навести одновременно порядок и право. Конечно, дело это хлопотное, но разовое. Беспорядочное барахтанье принесет бесконечно больше хлопот.

Всего лет десять назад мне выделяли земельный участок в подмосковной деревне на вполне законных по тем временам основаниях. Сельсовет принял решение, составил протокол, пришел какой-то уполномоченный и на месте показал: ваша земля отсюда и досюда. Все. Сегодня у меня есть лишь констатация факта, закрепленного подписями и печатями: мне принадлежат десять соток. Существует план, но ни координат, ни вообще какой-либо привязки к местности нет. Участок висит в воздухе. И так у всех. Где кончается один участок и начинается другой знают только сами жители. Но их знание не пришьешь к делу.

Немного теории больших чисел
Отвечая студентке из Ржева, Владимир Путин рассказал о финансовой помощи из федерального центра, направленной на развитие и содержание инфраструктуры малых городов. Президент, в частности, отметил: Принято решение 240 миллиардов рублей, это вообще астрономическая для нас сумма, направить на решение проблем жилищно-коммунального хозяйства и расселение ветхого и аварийного жилья... Обращаю ваше внимание на то, что в предыдущие годы мы на эти цели выделяли один-два миллиарда. А сейчас 240 миллиардов! То есть увеличение в разы. И значительный объем этих ресурсов должен быть направлен на решение проблем малых и средних городов России. Тут Владимир Путин поскромничал, рост не в разы, а в сотню раз. Однако эти астрономические цифры говорят не только о громадной помощи, но и о громадном масштабе проблемы. Поясню.

Остается надеяться, что президент имел в виду что-то иное.



Главная --> Публикации