Главная --> Публикации --> Не желаете ли церковь, сэр? Битва за проценты Россияне смогут с 2008 года проводить межрегиональные сделки с жильем Николина гора не сдается Транспортная недоступность

В начале сентября новостные агентства распространили сообщение, отлично характеризующее степень ажиотажа на южнороссийском рынке цемента. Новость шла под рубрикой Криминал: сотрудники Главного управления МВД по ЮФО задержали ростовчан, которые около двух лет занимались производством фальсифицированного цемента в промышленных масштабах. На арендованной ими промплощадке в станице Староминской (Краснодарский край) была оборудована установка для фасовки сыпучих материалов. Цемент смешивался в пропорции 4:1 с сыпучими ингредиентами в частности, со шлаковой пылью, которая закупалась на Новочеркасской ГРЭС. Затем разбавленный мусором строительный материал паковался в мешки с логотипом компании Новоросцемент. По словам сотрудников управления, мошенникам удалось заключить договоры о поставках с ведущими предприятиями юга России. В месяц ростовчане продавали до 50 вагонов фальшивого цемента.

Обостряющийся дефицит на цементном рынке Южного округа продлится три-четыре года. Сложнее всех в этот период придется региональным строительным компаниям, не имеющим своих цементных заводов.

По данным НП Союз строителей ЮФО, с января по октябрь текущего года цены на цемент в Южном округе выросли почти вдвое в среднем с 2,8 тыс. рублей до 5,3 тыс. рублей за тонну (марка 500). О первой половине 2006 года строители теперь вспоминают с ностальгией тогда цена держалась на уровне 2,1 2,3 тыс. рублей. В этом сезоне рекордсменом роста стала Астраханская область, где в августе цена тонны цемента доходила до 7 тыс. рублей. Аналитики убеждены, что рост продолжится. Для остановки роста цен пока нет предпосылок. Потребности строителей растут, новых цементных мощностей пока крайне мало. Для 2007 года мы прогнозировали рост на уровне 35%. Однако даже этот прогноз оказался слишком оптимистичным. В следующем году темпы роста вряд ли будут такими же высокими, однако как минимум 25% прогнозировать можно уже сейчас, считает директор аналитического департамента ИГ Антанта-Капитал Георгий Иванин.

Рост производства фальсифицированного цемента участники рынка стали отмечать в 2005 году, сразу после того, как поползли вверх цены на этот стройматериал. Производить поддельный цемент стало крайне выгодно, а строительные компании из-за дефицита стали менее разборчивыми. В текущем рекордном по динамике цен году популярным стал еще один вид мошенничества: фирмы-однодневки предлагают строителям большие партии цемента по низкой цене и, получив пред­оплату, исчезают. Впрочем, в ближайшие годы может выясниться, что мошенничество это не самая серьезная угроза, которую дефицит цемента несет региональной строительной отрасли.
Запрет на вывоз

Предчувствие надвигающегося кризиса вынудило региональные власти в текущем году пойти на экстраординарные меры. Ранее кубанская администрация позиционировала Новоросцемент в качестве одного из ведущих кубанских экспортеров. Новороссийская компания беспрепятственно вывозила за рубеж от трети до половины производимого цемента. Так, в 2006 году Новоросцемент экспортировал около 1,2 млн тонн. Однако в июне этого года глава края Александр Ткачёв заявил, что считает менеджмент компании виновным в создании дефицита и ажиотажного роста цен, а также потребовал прекращения вывоза цемента за пределы региона. Новоросцемент пошел навстречу к этому моменту продавать цемент в России стало более выгодным, чем экспортировать, к примеру, в Европу. Помощник гендиректора Новоросцемента Сергей Титов рассказал Эксперту ЮГ, что в 2007 году компания экспортировала цемент лишь в первом квартале и в объеме не более 250 тыс. тонн. В следующем году, по словам г-на Титова, Новоросцемент не планирует вести поставки за рубеж. Он также отметил, что сегодня около 80% продукции Новоросцемента остается в пределах Краснодарского края.

В ЮФО ситуация усугубляется тем, что мощности основных цементных заводов Новоросцемента (3,7 млн тонн) и Кавказцемента (2,6 млн тонн) уже задействованы более чем на 90%. При этом сегодняшние потребности только Краснодарского края, по оценке региональной администрации, превышают 3 млн тонн с перспективой роста к 2010 году до 10 млн тонн. По данным администрации Ростовской области, в 2008 году донской строительной отрасли потребуется около 2 млн тонн.

В перспективе за счет появления новых мощностей ЮФО может не только избавиться от дефицита, но и стать регионом-экспортером. На проходившем в сентябре инвестиционном форуме Сочи 2007 сразу четыре инвестора заявили о планах строительства цементных заводов в северокавказских республиках и Краснодарском крае. В частности, гендиректор Уральской горно-металлургической компании (УГМК) Андрей Козицын подписал с властями Северной Осетии-Алании соглашение о разработке Алагирского месторождения и создании на его базе завода мощностью 1,5 млн тонн цемента в год. По заявлению г-на Козицына, УГМК рассчитывает запустить предприятие стоимостью 5,5 млрд рублей в первой половине 2010 года. Еще один потенциальный инвестор Разведочно-эксплуатационная компания готов вложить средства в развитие Подскального месторождения в Карачаево-Черкесии и строительство предприятия, рассчитанного на выпуск 1 млн тонн цемента в год. Сроки запуска проекта не уточнялись. Евроцемент Груп планирует освоить Джегутинское месторождение в КЧР. В декларации Евроцемента указано, что мощность предприятия составит порядка 2,4 млн тонн. Завод предполагается ввести в эксплуатацию через 32 месяца с момента подписания соглашения о его строительстве с компанией-поставщиком оборудования. Во время форума также стали известны подробности проекта БазэлЦемента, выкупившего в июне текущего года право разработки двух месторождений цементного сырья в Туапсинском районе Краснодарского края. По словам представителей компании, мощность первой очереди строящегося сейчас на Кубани завода составит порядка 2 млн тонн.

Власти соседней Ростовской области также озабочены ситуацией на цементном рынке. В конце сентября на пресс-конференции в Ростове заместитель губернатора региона Юрий Андриади сообщил, что местная администрация намерена поддержать проект модернизации единственного на Дону цементного предприятия Углегорского завода, производящего около 50 тыс. тонн цемента в год. По словам чиновника, план модернизации предполагает выход завода на мощность до 1 млн тонн. К сожалению, сегодня нам приходится экстренно наверстывать упущенное в прежние годы, посетовал замгубернатора. Сроки реализации проекта г-н Андриади уточнять не стал.
Волна заявок

Впрочем, даже если большая часть инвесторов не откажется от своих планов, первые новые цементные заводы в ЮФО будут запущены не ранее чем через три-четыре года. И не исключено, что на первом этапе работать они будут только на покрытие потребностей олимпийского Сочи. В частности, представители БазэлЦемента уже заявили, что компания рассчитывает стать основным поставщиком олимпийского проекта.

С учетом планов Lafarge по строительству завода в Ростовской области, всего инвесторы заявили о создании новых предприятий общей мощностью более 10 млн тонн. Правда, скептически настроенные участники рынка считают, что отнюдь не все заявленные проекты будут реализованы. Так, по мнению главы Евроцемент Груп Филарета Гальчева, часть заявок может быть снята из-за того, что инвесторы не смогут найти достаточные кредитные средства. По его оценке, в федеральном масштабе могжет быть построено около пятой части заявленных сегодня мощностей.
Трудные годы

В итоге, для строителей ЮФО ближайшие три-четыре года могут стать крайне сложными. Причем в наиболее неприятной ситуации оказажутся региональные компании, которые не входят в состав федеральных строительных холдингов, имеющих собственные цементные мощности. Показателен пример Астраханской области: по словам местных застройщиков, из-за перебоев в поставках цемента и бетона в течение августа активные работы в Астрахани велись только на площадке будущего кардиологического центра. Остальные строительные проекты были частично приостановлены. Застройщики объясняют возникшие перебои тем, что один из основных поставщиков цемента в регион завод Себряковцемент (Волгоградская область) переключился на поставки в Москву и Московскую область.

В последние месяцы сначала федеральные, а затем и региональные власти заговорили о том, что покрыть дефицит цемента в ближайшие годы можно за счет импорта из Турции и Китая. Однако большинство участников рынка и аналитиков считают эту возможность сомнительной. Турция действительно является вторым крупнейшим экспортером цемента в мире. Страна производит на экспорт около 8 млн тонн. Однако в Турции нас никто не ждет: их заводы связаны контрактами с потребителями в Сирии, Италии, США и других странах. Уровень потребления цемента в мире растет, поэтому говорить о возможности каких-либо крупных поставок из Турции нереально, поделился мнением с Экспертом ЮГ директор департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин. Схожее мнение и у Георгия Иванина (ИГ Антанта-Капитал): В Китае достаточное количество собственных гигантских строек. Импортировать цемент из этой страны в Россию, конечно, будут, но в количествах, достаточных лишь для того, чтобы заткнуть какие-нибудь локальные дыры.

У москвичей нет захватнических интересов
Открывая форум, руководитель столичного стройкомплекса, первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин рассказал о том, что межрегиональное сотрудничество начиналось с малого: первые 15 тыс. кв. м объектов недвижимости были построены в Тамбове. Пять лет спустя возвели более 3 млн кв. м в 58 регионах России и за рубежом. Программа оказалась перспективной не только с точки зрения увеличения объемов строительства. Все, кто с нами работает, убедились, что это выгодно и приемлемо для регионов, подчеркнул выступивший на форуме столичный мэр Юрий Лужков. Участие московских строительных компаний в реализации проекта Доступное жилье в рамках Межрегиональной программы способствует освоению новых технологий и повышению уровня организации строительства в регионах.

Не исключено, что в дальнейшем положение будет лишь обостряться: федеральные холдинги, не склонные делиться дефицитным материалом с региональными строителями, будут активно перекупать цемент под собственные проекты. Поэтому ситуация, сложившаяся этим летом в Астрахани, может повториться возможно, в меньших масштабах в других регионах, не имеющих собственных крупных заводов, например в Ростовской области и на Ставрополье.
В начале 2000-х годов московские строители возводили свыше 3 млн кв. м объектов недвижимости в год, тогда как в других городах страны отрасль переживала не лучшие времена. Переломить ситуацию позволила разработанная в столице Программа межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства. Итоги ее реализации были подведены на форуме Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства в конце декабря 2007 года.

Московские типовые проекты для регионов
По словам мэра, основной целью, которую ставят перед собой столичные участники Межрегиональной программы, является распространение уникального опыта в строительстве жилья, а особенно социальных объектов. Мы говорим: пользуйтесь нашими типовыми проектами. Тщательно проработанные и опробованные в условиях Москвы, они визитная карточка нашей социальной системы, заметил Ю. Лужков. Среди наиболее удачных он назвал типовые проекты школ, детских садов, адаптированных как к условиям города, так и большого села. Были упомянуты и другие объекты социальной инфраструктуры: отделения милиции, пожарные депо, станции скорой помощи, телефонные узлы и т. п. С учетом того, что разработка технической документации сегодня отнимает около 10% себестоимости строительства, использование в регионах готовых и к тому же проверенных временем типовых проектов несомненное преимущество программы.

Представители столичных фирм, конечно, не альтруисты, и о собственных интересах не забывают. И хотя выгода, полученная от реализации проектов в регионах, на порядок ниже, чем в Москве, компании имеют возможность развиваться. Говоря о главных принципах и стратегии, которыми руководствуются участники Межрегиональной программы, мэр отметил, что москвичи не собираются работать вместо местных строительных организаций. Как только регион формирует собственный потенциал для возведения жилья в оптимальном объеме, мы находим новые точки приложения сил с тем, чтобы развивать и модернизировать весь строительный комплекс государства, сказал Ю. Лужков. При этом он заметил, что у москвичей нет захватнических интересов, они уйдут, как только технологии, менеджмент и потенциал строительной базы в других городах и областях достигнут должного уровня.

Нерешенные вопросы
Несмотря на длинный список объектов недвижимости, построенных в ходе реализации Программы межрегионального сотрудничества, а также ценный опыт взаимодействия, накопленный ее участниками, развитие стройкомплекса затрудняют некоторые нерешенные вопросы. Например, в России не более 30% городов застраивают в соответствии с генеральным планом. По мнению Ю. Лужкова, ориентироваться нужно не на вкусовые предпочтения руководителей высшего звена, а на генплан. Только так можно исключить вероятность ошибки и строить дома на перспективу, помня о том, что они должны простоять не менее 100 лет.

Говоря о сотрудничестве в сфере жилищного строительства, Ю. Лужков отметил, что и здесь москвичи имеют уникальные наработки, в частности около 20 типовых проектов жилых домов позволяют избежать однообразия при застройке новых микрорайонов. В нашей стране немало старинных городов, где возведение высотных зданий просто недопустимо. Сохранить традиционный уклад жизни людей поможет строительство таунхаусов, считает мэр столицы.

О себестоимости говорил в своем выступлении и Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России. Он привел следующие данные: если в 2006 году цемент подорожал на 16%, то за девять месяцев 2007 года уже на 140%! Однако антимонопольные службы никаких мер к производителям цемента не принимают. Как считает В. Ресин, невнимание властей к этой проблеме притормозит строительство жилья и в результате приведет к тому, что административные рычаги, сдерживающие рост цен на цемент, будут утрачены. И если эксклюзивные дома, возможно, выдержат такое подорожание, то социальное жилье, так же как и сектор экономкласса, без сомнения, пострадает.

Среди других проблем мэр назвал рост цен на материалы, в первую очередь на цемент, а также непомерно высокие тарифы на услуги энергетиков. Парадокс, но при условном бюджете строительства в 50 млн долл. подключение к источнику энергоресурсов составляет 25 млн долл.

Катализатор развития бизнеса
Ответить на часть поставленных вопросов попытался в своем выступлении заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик. По его словам, согласования действительно отнимают много времени, так как проходят на уровне экспертизы. Иначе нельзя, ведь большинство экспертиз связано с вопросами безопасности. Там, где возможно, процесс упростили. Например, сейчас в регионах экологические службы не требуют заключения экспертизы, а ограничиваются справкой. А подорожание цемента свидетельствует, в первую очередь, о дефиците, возникшем из-за возросших объемов строительства, считает замминистра. Высокая цена стимулирует предприятия цементной промышленности наращивать объем выпускаемой продукции: по самым пессимистичным прогнозам, до 2010 года он достигнет 29 млн т, по оптимистичным 37 млн т.

Ю. Лужков обратил внимание присутствующих на тот факт, что действующий Градостроительный кодекс не защищает интересы строителей. Так, на оформление документации уходит в полтора раза больше времени, чем на возведение объектов недвижимости. Многочисленные согласования с различными структурами значительно осложняют задачу. Неудивительно, что в таких условиях молодые фирмы не рискуют заниматься строительством.

Крупный бизнес осознал, что строительство это не только выгодное вложение инвестиций, но и катализатор финансовых механизмов. Активно включаются в процесс и банковские структуры. По словам замминистра, ни одна отрасль не развивается такими быстрыми темпами, как строительная; ее рост в 2007 году достиг уровня 18 20%.

Выход московских компаний на региональный рынок С. Круглик назвал своевременным, так как нельзя до бесконечности уплотнять застройку в столице. Но конкуренция заставляет местные компании консолидироваться, искать новые пути развития.

Обмен идеями и опытом
В рамках программы в 2007 году возведено 1,1 млн кв. м объектов недвижимости. Но не только эти цифры свидетельствуют о реальной пользе взаимодействия российских регионов с Москвой. Например, по мнению Александра Вахмистрова, вице-губернатора Санкт-Петербурга по строительству, хорошие результаты приносит обмен идеями. На мой взгляд, региональное сотрудничество в какой-то степени подменяет полное отсутствие отраслевой строительной политики, считает он. Вице-губернатор привел данные о том, что совместная работа и обмен опытом архитекторов и проектировщиков позволяют снизить затраты в строительстве на 5 7%.

В ходе реализации экспериментальных проектов комплексного освоения территорий были приняты некоторые принципиально новые решения. У представителей бизнеса зачастую вызывает недоумение необходимость возводить в рамках проекта объекты социальной инфраструктуры. Поэтому планируется разработать нормы бюджетного кодекса, предусматривающие федеральные субсидии для компаний, ведущих такое строительство.



В. Ресин, в свою очередь, заметил, что москвичам тоже есть чему поучиться у петербуржцев: в городе всегда было развито индустриальное домостроение. Кроме того, Петербург славится отсутствием недоделок в сдаваемых объектах и так называемых потемкинских деревень. Уже в перестроечные годы здесь появились первые, безукоризненно обустроенные пешеходные зоны. Мы всегда учитываем полезный опыт Санкт-Петербурга, сказал В. Ресин, и будем развивать наше сотрудничество.

- Издавна заведенный порядок стройкомплекса Москвы - рапортовать о достигнутых успехах. Давайте и начнем с вклада вашего департамента в общую копилку.

Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) - крупнейший на сегодня инвестор в Москве: во многом именно от него зависит, как будет выглядеть столица в будущем. Ликвидация аварийных и ветхих домов в центре, реконструкция пятиэтажек, вывод за городскую черту промышленных предприятий, строительство в Москве доходных домов - все это программы ДИПСа, о работе которого рассказывает его руководитель Леонид Краснянский.

9 сентября на заседании Правительства Москвы руководство строительного комплекса представило мэру отчет о своей деятельности за прошедшие 8 месяцев текущего года. Мы также отчитывались о проделанной работе. Бюджетное задание по наполнению доходной части Целевого бюджетного инвестиционного фонда за период январь-август 2003 г. ДИПС обеспечил в размере 6,14 млрд руб., что на 6% превышает установленное задание в 5,76 млрд руб. За 8 месяцев 2003 г. ДИПС реализовал 135 500 кв. м жилья на общую сумму около 4,9 млрд руб. По состоянию на 31.08.03 г. Департаментом было продано 13 400 кв. м нежилых помещений на общую сумму около 558,9 млн руб., а также 1122 машиноместа площадью 44 200 кв. м на сумму около 701 млн руб. Таким образом, 57 600 кв. м "нежилья" принесли в бюджет города 1,260 млрд руб. За истекший период Департамент профинансировал строительство и сдал в эксплуатацию 140 000 кв. м жилья, из которых около 15 000 кв. м было передано городу для выполнения муниципальных жилищных программ. Строительство жилья идет намеченными темпами. Мы изначально предполагали, что в первом полугодии будет сдано меньше жилья, чем во втором. До конца 2003 г. будет введено в эксплуатацию еще 333 000 кв. м жилья. У меня эти цифры сомнений не вызывают.

- Вы знаете, нам еще никогда не было стыдно за то, что мы делаем. Мы всегда чисты и открыты как перед руководством города, так и перед москвичами. И мы, как мне кажется, заслуженно гордимся тем, что делаем. ДИПС - крупнейший инвестор в Москве. Наша задача - строить коммерческое жилье, а доход от реализации перечислять в бюджет Москвы для дальнейшего его использования в целях реализации жилищных программ. Например, программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилья. Общая прибыль, принесенная департаментом столице за все время нашей работы, составляет около $1,2 млрд! В прошедшем году мы перечислили в бюджет более $88 млн, и доход города от деятельности ДИПСа в среднем составил около $446 за кв. метр. Это в целом. Если рассматривать доходность нашей работы в центре, то с учетом нежилых помещений и гаражей прибыль города достигла $487 с кв. метра.

- Не совсем так. Переселение жителей из пятиэтажек - задача Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Мы ежегодно передаем городу около 100 000 кв. м площадей, в том числе и на цели переселения жителей пятиэтажного и ветхого аварийного жилого фонда. И основная трудность нашей работы по строительству новых домов на месте снесенных пятиэтажек состоит в том, что нерасселение жителей в намеченные сроки срывает нам график строительства.

- Одна из ключевых задач ДИПСа - переселение москвичей из пятиэтажек в новое жилье, их снос и строительство новых домов. Что делается вами в этой области?

- Центр - самый ответственный участок. В центре большая часть фонда, как жилого, так и нежилого, - здания с высоким процентом износа, подлежащие реконструкции или сносу. Вы знаете, что в соответствии с постановлением правительства Москвы № 637-ПП от 29.07.2003 г. ДИПС является городским генеральным инвестором по строительству коммерческих объектов на территории Центрального административного округа. Департаменту поручено осуществлять в 2004-2010 гг. финансирование разработки предпроектной и исходно-разрешительной документации на коммерческие объекты строительства ЦАО. К моменту выхода этого документа мы накопили серьезный опыт по реконструкции и строительству объектов в центре. В 2002 г. ДИПС построил 19 зданий общей площадью около 104 000 кв. м, из них 6 - муниципальных, площадью 49 000 кв. м

- Реконструкция центра Москвы - наиболее значимый и видный всем участок вашей работы. Но и самый проблемный. Не так ли?

Все это приводит к тому, что в некоторых случаях необходимо разуплотнять застройку. Это относится, например, к 5 адресам, которые указаны в постановлении правительства № 870-ПП от 22 октября, по которому ДИПСу передано 34 участка в центре.

По программе 2003 г. ДИПС планирует сдать городу 18 домов общей площадью около 100 000 кв. м, из которых 6 зданий площадью около 31 000 кв. м будут переданы городу для решения социальных жилищных задач. В планах ввода в 2004-2005 гг. 58 жилых и нежилых домов в ЦАО. В июне этого года нам передали еще 104 дома из ветхого и аварийного жилого фонда в центре. Работы в ЦАО ДИПС вел всегда, поэтому детально прорабатывался вопрос о проведении реконструкции объектов ветхого и аварийного фонда. Удалось выявить наиболее серьезные, болевые моменты этого направления. Работа здесь порождает трудности как технического, так и юридического характера. Нельзя забывать, что центр города - это уже исторически сложившийся инфраструктурный комплекс. Транспорт, коммуникации, геология, здания, представляющие историческую ценность, ветхое жилье - все это и создает этот клубок проблем. Громадные сложности возникают с инженерией и коммуникациями, износ которых в центре очень велик. Любые работы строительного характера создают дополнительную нагрузку на транспортные магистрали. Здесь очень велика плотность застройки. Ограниченность территории не позволяет использовать крупногабаритную технику или разворачивать строительную площадку в полном объеме. Дополнительная сложность может возникнуть при строительстве на геологически сложных участках, которых в центре немало. Необходимо понимать, что изменившиеся нормы по освещенности, инсоляции, требования по общему благоустройству территории, которая будет прилегать к возводимому объекту, диктуют и свои требования и учитываются при проектировании.

- Как решается вопрос реконструкции пятиэтажек, создания необходимой инфраструктуры при строительстве новых жилых кварталов?

Основной проблемой юридического характера являются вопросы, связанные с расселением жителей, и нежелание собственников аварийных нежилых помещений их освобождать. Зачастую требования и тех, и других не только лишены здравого смысла, но и никак не подкреплены действующим законодательством. Вопроса с расселением жителей мы коснулись чуть раньше. Предоставление помещений собственникам нежилых помещений - задача Департамента имущества города Москвы. Необходимо, чтобы работа всех участников процесса реконструкции центра шла слаженно. Мы неоднократно говорили, что работа в центре требует комплексного подхода. Недавно мы получили еще 104 адреса из ветхого аварийного жилого фонда ЦАО. Вот на них мы и намерены отработать схему квартальной реконструкции. Ведь наличие такого количества проблем не означает невозможность вести работу в центре. Мы же работаем, решаем вопросы. И, уверяю вас, решать будем.

31 марта 2003 г. подписано распоряжение правительства Москвы № 489-РП "О комплексном благоустройстве экспериментального жилого района Куркино". Впервые благоустройство целого района Москвы происходит одновременно со строительством жилья и объектов социально-бытовой инфраструктуры. Из других объектов департамента могу отдельно сказать о строительстве жилых комплексов "Наука" на проспекте Вернадского, "Серебряный бор" в Карамышевском проезде, "Олимп" на Мичуринском проспекте. Каждый из них по-своему уникален. В "Олимпе", например, в большом объеме представлена спортивная инфраструктура. "Серебряный бор" находится в непосредственной близости к Москве-реке и зоне отдыха Серебряного бора, по имени которого и назван комплекс. В мае провели презентацию самого крупного в пределах МКАД проекта малоэтажного строительства "Вишневый сад" на улице Саломеи Нерис. Строительство коттеджей и таунхаусов ведется рядом с лесопарковой зоной и реконструируемым усадебным комплексом "Братцево".

- Вы знаете, мы не ставим вопрос так, я бы сказал, мелко. Вопрос наличия объектов инфраструктуры решается на уровне Генерального плана развития Москвы. Это - регламентирующий документ, указывающий направления развития города. Разработаны также градостроительные планы развития округов и районов. В том числе он определяет количество тех объектов социально-бытовой инфраструктуры, которые должны быть в наличии в каждом микрорайоне. Есть соцкультбыт, жизненно-необходимый горожанам. И при застройке мы обязаны считаться с нормами обеспечения будущих жителей поликлиниками, школами, спортивно-оздоровительными и культурно-досуговыми учреждениями. Как же иначе? Никто не снимет с инвестора решение социально-важных задач. То же самое - при комплексной реконструкции кварталов пятиэтажек или ветхого жилья в центре Москвы. Может, именно такие обязательства и смущают частных застройщиков, когда речь идет о комплексной реконструкции? Ведь построить или реконструировать дом, а потом просто получить прибыль от реализации гораздо проще. А вот взять на себя груз ответственности за решение проблем квартала - это задача под силу только очень мощной инвестиционной структуре. Я, без сомнения, считаю, что работу департамента нельзя даже ставить на один уровень с другими инвесторами. Я подчеркиваю: мы - городской инвестор. Перед нами не стоит задача получить сверхприбыль. Мы формируем городскую среду. А вопрос внутренней инфраструктуры отдельно взятого жилого комплекса - это обычный рабочий момент. Конечно, мы предусматриваем в наших домах все самое необходимое, чтобы сделать проживание покупателей комфортным.

- А что можно сказать о вашем проекте строительства в Москве доходного дома?

Вообще, обо всех проектах ДИПС можно говорить очень долго. Я назвал только самые крупные. И предвосхищая события, могу сказать, что в конце года планируем начать работы по строительству жилого комплекса на Профсоюзной улице, 64-6 Это будет самый масштабный пример высотного строительства, который инвестирует ДИПС. 42-этажный дом, выполненный по очень интересному индивидуальному проекту, по праву станет архитектурной доминантой Западного округа. Проект был представлен на Общественном градостроительном совете в присутствии мэра Москвы в июле, получил высокую оценку и сейчас проект проходит последние согласования в Мосгосэкспертизе.

- Цены на московскую недвижимость побили, по словам экспертов ДИПСа, все рекорды. Они и дальше будут продолжать расти?

- Первый доходный дом только готовится к сдаче. И прежде чем говорить о конкретных перспективах, нужно получить конкретный результат. Не забывайте, что первый доходный дом имеет статус экспериментального. Мы полагаем, что за год его функционирования мы получим сведения об успешности проекта и сможем доложить правительству о том, как следует дальше развивать это направление. В общем, мы считаем, что город должен быть представлен в сегменте арендного жилья, потому что это может приносить в казну ощутимый доход. И опыт, если он будет позитивный, нужно распространять и на другие города России.

Беседовал Михаил Морозов

- Сегодня цены определяет спрос. При высоком спросе на жилье растут и цены. Спрос сейчас превысил все наши ожидания. Рынок не может и не должен управляться административно. Мы полагаем, что цены еще вырастут до конца года процентов на Предпосылок для того, чтобы цены на рынке упали, нет. Другое дело, что неоправданно высоки цены на типовое панельное жилье. Когда мы занимались инвестициями в панельное домостроение, цены на такие квартиры были в 2,5 раза меньше, чем сейчас. Они были вполне доступны. Нельзя забывать, для кого строится типовое жилье. И никогда, при всех своих плюсах, панель не должна стоить, как монолитно-кирпичный дом!

Леонид Краснянский родился в Киеве в 1931 г. Окончил Донецкий государственный университет, работал помощником бурильщика, возглавлял подразделения в шахтостроительных организациях Донбасса. С 1978 г. - начальник Управления материальных фондов Главного управления капитального строительства, глава объединения "Москапстройкомплект", заместитель председателя Мосстройкомитета. С 1991 г. - первый заместитель руководителя Департамента строительства Правительства Москвы, депутат Бабушкинского райсовета. В 1996 г. возглавил Управление внебюджетного планирования развития г. Москвы (ныне - Департамент инвестиционных программ строительства). Почетный строитель Российской Федерации и города Москвы, академик Международной академии инвестиций и экономики строительства, Международной академии естественных наук, Академии горных наук, почетный член Академии естественных наук РФ, заслуженный экономист РФ, почетный доктор Государственного университета управления. Награжден многочисленными орденами. В 2001 г. Л. Н. Краснянскому присвоено звание почетного жителя Донецка.
Тихий район. Зеленый. Уютный и удобный. Расположен недалеко от метро, застроен добротными домами, в которых живут интеллигентные люди. Вполне подходящие параметры, чтобы охарактеризовать район, где можно найти отличную квартиру. Остается только сожалеть, что это будет заведомой неправдой, оторванной от жизни идиллией, невозможной в условиях мегаполиса. Поэтому в любых рассуждениях о хорошей современной квартире еще долго будет присутствовать доля условности. Мы провели небольшое исследование и попросили ведущих специалистов рынка ответить на вопрос, что такое квартира в хорошем доме.

СПРАВКА

Особым почетом пользовались дома писателей, музыкантов, художников и режиссеров, память о которых до сих пор хранят висящие на фасадах мемориальные доски, которых особенно много в районах, прилегающих к Садовому кольцу. Символом солидности и благополучия считались дома, где проживали государственные чиновники, партийная элита: это известные сталинские высотки, дома на набережной Замоскворечья и пр. Техническая интеллигенция пользовалась меньшим почетом, и тем не менее районы Аэропорт и Сокол тоже имели известную популярность, жизнь в них считалась удобной.

Москвичи среднего и старшего поколения, жившие в столице лет 20 30 назад, часто смешивали два понятия: хороший и престижный. Таковым было влияние идеологической эпохи, накладывавшей отпечаток на сознание. Конечно, традиционно хорошими считались районы центра, хранившие следы многочисленных исторических наслоений. Ценились и районы, населяемые представителями интеллигенции, например окрестности станции метро Университет.

Факторы престижности
Назовите главные факторы, определяющие качество и достоинства современных предложений такая просьба, адресованная специалисту о недвижимости, как правило, не вызывает затруднений. Например, директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев утверждает: На уровень престижности влияют в первую очередь такие факторы, как тип застройки, развитость инфраструктуры, близость центра, ландшафтно-экологические условия, однородная социальная среда, высокий статус жильцов. Кроме того, важны транспортная доступность, близость к лесопаркам, отсутствие промышленных предприятий. Вместе с тем, если ранее привлекательность района определялась с точки зрения удобства и развитости инфраструктуры, теперь к ним добавилась стоимость квартир. Также очень важен исторически сложившийся статус района. Изложенная точка зрения не отличается оригинальностью: подобные критерии хорошей квартиры называют сегодня многие специалисты по недвижимости.

Сегодня география Москвы расширилась, увеличилась плотность застройки, в корне изменился облик многих сложившихся районов. Эти перемены серьезно изменили картину предпочтений. При всей их неоднозначности, можно утверждать наверняка: система оценок современного жителя столицы не в пример прагматичное, чем 10, 20 лет назад. Более того, появились новые критерии, не игравшие ранее решающей роли в выборе новой квартиры, нового района проживания.

Эксперт отдела вторичного жилья агентства Кутузовский проспект Татьяна Воробьева рассказывает: Конечно, в первую очередь назовем центр нашего города, его исторические места, где тщательно и с любовью отреставрированы дома и скверы, построены элитные дома путем точечной застройки.

При ответе на вопрос, какие районы сегодня наиболее интересны и перспективны с точки зрения удобства проживания, и здесь обнаружилось некоторое сходство мнений.

Если говорить о хорошем дорогом районе, то это центр, считает генеральный директор компании Century 21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров.

По мнению Ю. Синяева, более престижные районы столицы это центр, юго-запад, северо-запад и запад, об этом четко говорит соотношение цен на жилье. Инвесторы предпочитают возводить в этих округах объекты бизнес-класса и элитное жилье.

Вечная стройка испортила центр
Впрочем, встречаются и мнения, отличающиеся от общепринятых. Так, руководитель отделения Октябрьское поле компании ИНКОМ-Недвижимость Михаил Раздольский полагает, что Москва пока не готова к появлению такого понятия, как хороший район. Престижность многих мест пока обеспечивается созданием закрытого комплекса (яркий пример Золотые ключи) или опирается на исторически сложившийся высокий статус и престижность места (пример так называемая Золотая миля). Ни первый, ни второй путь не могут быть тиражированы в рамках целого района, да и упомянутые примеры нельзя назвать хорошими районами в полном смысле этого слова, считает эксперт.

Стоит сказать и о традиционной популярности района Крылатское. Именно здесь предпочитали приобретать недвижимость состоятельные люди уже на заре перестройки. Главная причина притягательности этого района красивое природное окружение и относительно однородная социальная среда. Как и много лет назад, сохраняют свои позиции в рейтинге популярности районы, прилегающие к Ленинскому и проспекту Вернадского, Кутузовскому проспекту и Фрунзенской набережной.

Когда имидж противоречит действительности
Главное, что вызывает возражение в суждениях аналитиков по недвижимости, это тезис, что достоинства жизни в центре города вне конкуренции. Попытаемся разобраться: откуда берется стремление жить в пределах Садового кольца? По-видимому, оно соответствует мировой моде. И это неудивительно, ведь именно в историческом сердце любого города сосредоточено большинство местных достопримечательностей. Отсюда проще всего добраться до любой точки города. Здесь наибольшее количество красивых, ценных с архитектурной точки зрения зданий. Однако ситуация, сложившаяся в Москве, во многом исключает описанные достоинства.

Он обосновывает свое суждение тем, что в центре неприкосновенность исторической застройки мешает соблюсти все требования к высококлассному жилью, а в большом районе, где может проводиться активная застройка жильем премиум-класса, никто не застрахован от того, что облагороженная прилегающая территория будет перекопана траншеями из-за текущего ремонта теплотрасс или на ближайшей детской площадке ночами будут раздаваться пьяные песни.

В контексте же нашей темы надо сказать честно: в пределах Садового кольца существует несколько десятков современных зданий, отвечающих всем требованиям элитности. Но это маленькие оазисы в океане разномастной застройки. Состоятельный человек, живущий здесь, чувствует себя в изолированной и, что существенно, враждебной среде. Так стоит ли сегодняшним покупателям так стремиться приобретать в центре города квартиры, стоимость которых подчас превышает цену английского замка?

Начнем с того, что в Центральном округе столицы парализован как наземный, так и личный автотранспорт, так что даже вопрос о нехватке парковочных мест отодвигается на второй план. Тема исторической застройки и достопримечательностей центра Москвы тоже стоит особняком.

Прежде всего незаслуженно обделена вниманием северо-восточная часть города. В частности, речь идет о территориях около станций метро Свиблово и Медведково. Недавно начатая реконструкция проспекта Мира улучшила транспортное сообщение с центром и позволила быстро добираться до многих кварталов этого района. Промежуточное расположение между центром и окраиной города, относительно благоприятная экология все эти факторы делают отдельные территории СВАО весьма перспективными.

Немало экспертов утверждают, что, несмотря на кажущуюся завершенность Москвы, в ней тем не менее существует множество достойных и удобных районов, которые еще не застроены и не освоены в полной мере. Конечно, пока многие из них не альтернатива центру, и тем не менее поговорим о них.

Есть немало и других территорий Москвы, возможности которых еще не использованы. У них есть одно общее свойство: расположение в районе будущего четвертого кольца. Ряд специалистов утверждает, что большая часть прилегающих к будущему кольцу территорий интересна для жилищного строительства. С этим сложно согласиться, однако некоторые районы действительно только и ждут своего часа. В их числе надо упомянуть Сокольники, окрестности Головинских прудов, в полной мере не освоенные достойные территории у станции Щукинская.

Еще один недооцененный район расположен у станции метро Ботанический сад. Его главные достоинства малая плотность застройки и соседство замечательного природного заповедника. Есть основания полагать, что в ближайшие годы будут приложены серьезные усилия для раскрытия потенциала этого района.

Эксперты непременно упоминают и Москву Сити. Еще несколько лет назад заполненный преимущественно промышленными зданиями и ветхими хрущевками, в скором времени этот район обещает стать одним из самых современных, застроенных многофункциональными высотными зданиями. Здесь существует проблема трафика, нет места для озеленения и создания просторных зон отдыха. Тем не менее считается, что эти недостатки будут окупаться выгодным, близким к центру расположением и развитой инфраструктурой.

Новички в списке
В последнее время список благополучных пополнили и некоторые районы, ранее не пользовавшиеся высокой репутацией. Например, Замоскворечье. Сегодня это перспективный район с большим количеством тихих улочек и свежих элитных домов. С другой стороны, тут пока имеется немало производственных предприятий, пока не выведенных за черту города.
Хорошая репутация сложилась у района Чистых прудов он довольно зеленый, с хорошо развитой инфраструктурой. Эти места популярны среди иностранных граждан благодаря наличию французской школы.

В последние годы начали складываться и новые престижные районы, преимущественно расположенные рядом с большими парками или на их территории, а также на берегах московских водохранилищ. Типичный пример Покровское-Стрешнево, ранее имевшее репутацию едва ли не рабочего района. Теперь здесь построили достаточно большое количество объектов бизнес- и элитного классов с соответствующей инфраструктурой, в результате чего представление об этом районе изменилось. По большому счету, это место одно из уникальных в Москве. Приватное, уединенное местоположение, живописнейший ландшафт, стильная малоэтажная застройка все эти факторы способствовали формированию высокой стоимости предложений.

Cпециалисты также выделяют район между улицами Мосфильмовской и Косыгина. По мнению Ю. Синяева, он уже сегодня способен составить конкуренцию традиционным центральным районам размещения высококлассных объектов.

Хороший потенциал у ВАО, который пока не пользуется особой популярностью. Поскольку считается, что экология здесь хуже, чем в других округах, из-за многочисленных промышленных предприятий. Однако большая их часть уже давно не действует и в дальнейшем вообще подлежит выводу за пределы города. А между тем в ВАО расположено больше зеленых насаждений, чем в любом другом округе столицы: это и парк Лосиный остров, и Измайловский лесопарк, и Сокольники.

Из грязи в князи?
В кругу современных специалистов по недвижимости сложилось устойчивое мнение, что перемены к лучшему произошли в большинстве московских районов. За счет увеличения доли строительства монолитно-кирпичных домов улучшается архитектурный вид. В Митине, например, очень оживляет территорию качественно сделанный парк с каскадом прудов и обрамляющая его малоэтажная застройка. Стоимость квартир в Митине сейчас начинается от $4 тыс. за 1 кв. м, хотя район расположен за пределами МКАД. Почему? Потому что здесь есть все необходимое. Любой новый район интересен тем, что его застройка велась одновременно с озеленением территории и созданием инфраструктуры, рассказывает П. Машаров.
Похожие соображения разделяет и директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская: За последнее время практически все районы Москвы стали комфортнее: создается больше магазинов шаговой доступности и гипермаркетов. Город постепенно избавляется от ветхого жилья, на его месте строится новое. В этих районах сопутствующая инфраструктура уже изначально более продумана.

Во-вторых, в городе с каждым годом ухудшается экологическая обстановка. Шум, пыль, выхлопные газы ото всех этих проблем нет спасения ни в Марьине, ни в историческом центре Москвы.

С однозначностью подобных утверждений сложно согласиться. Безусловного повышения качества жизни не происходит ни в одном, даже самом престижном районе Москвы. И причин на то несколько. Во-первых, почти везде есть проблемы с транспортной доступностью. Если несколько лет назад путь от метро до дома составлял 10 15 мин общественным транспортом, то сегодня все понимают: ожидание застрявшего в пробке автобуса грозит обернуться часом на остановке и поездкой такой же длительности.

Расположенные у станций метро, они перекрывают дорогу общественному транспорту, создают шум и отнимают свет и пространство у прилегающих домов.

В-третьих, нельзя однозначно похвалить и достижения в создании современной инфраструктуры. Наблюдения показывают: новые торговые и офисные центры подчас не улучшают, а ухудшают условия жизни, особенно местных жителей.

К обозначенным соображениям хотелось бы добавить еще ряд факторов, не позволяющих улучшить репутацию перечисленных районов. Прежде всего это факторы экологии и социальной среды. Что бы ни говорили девелоперы и риэлторы, но районы, возведенные на месте полей фильтрации, такие, как Кожухово и Марьино, едва ли будут столь же престижны, как аналогичные, но расположенные в более благоприятной природной среде.

Существует и ряд обстоятельств, серьезно ограничивающих возможности даже наиболее активно развивающихся районов. Какой бы качественный комплекс ни возвел застройщик, например, в Марьине, он никогда не продаст квартиру там по $7 тыс. за 1 кв. м. Для превращения района в элитный требуется сочетание нескольких факторов это и время, и развитие района в целом, и, безусловно, маркетинговые усилия. Ведь теоретически несложно построить дорогое жилье и в рабочем районе, но мало кто согласится купить там квартиру, уверен Ю. Синяев.

Плюс минус два слона
Насколько сегодня различаются средние цены в престижных и менее престижных районах Москвы? По данным О. Побединской, средняя стоимость 1 кв. м в непрестижных округах Москвы, таких, как ВАО, ЮВАО, СВАО, составляет $4 тыс.
Так, однокомнатная квартира площадью около 33 кв. м обойдется в $110 200 тыс. Стоимость двушки площадью около 45 кв. м составит $140 250 тыс.

То же можно сказать и о влиянии социального окружения. Есть ли по соседству с вашим домом работающее предприятие или нет, но квартира, расположенная на пусть бывшей, но рабочей окраине, таковой и остается. Потому что социальный состав жителей района почти не изменился. Нужны принципиально новые акценты в концепции района, серьезные инвестиции и пр., чтобы изменилось качество места проживания и его позиционирование. Выше приводились такие случаи, но в целом они единичны.

Например, если в район проводят метро, то стоимость квартир рядом с новой станцией увеличивается на 20%. Если квартира расположена рядом с парком прибавляем те же 20%. Найти же совершенно аналогичные квартиры в разных районах и сравнить их современная аналитика не в состоянии. Так что придется верить лишь самым усредненным сравнениям.

Средняя цена 1 кв. м в престижных ЗАО, СЗАО, ЮЗАО равняется $5,8 тыс., т. е. практически на 30% дороже. Поэтому для приобретения однушки, аналогичной описанной выше, понадобится $185 тыс., двушка потребует около $350 тыс.
На самом деле говорить о средней стоимости предложений в любых районах довольно сложно. Прежде всего потому, что каждый удачный фактор (транспортный, экологический, планировочный или инфраструктурный) вносит свою лепту в изменение стоимости предложения.

Большее значение придается не только местоположению дома, но и его окружению. Элита переехала с Фрунзенской набережной и Ленинградского проспекта в районы более компактного проживания на Остоженку, Плющиху, Патриаршие пруды. Покупатели стали серьезнее относиться к тому, кто застройщик, есть ли у него имя на рынке и опыт работы, особое внимание уделяется генподрядчику.

Виктор Козлов
Коммерческий директор компании Авгур Эстейт
Сегодняшние покупатели зачастую приобретают не первую квартиру, поэтому критично подходят к ее выбору. Высота потолка в жилых помещениях должна быть не менее 3 м. Самая востребованная площадь 150 200 кв. м. Внимание обращается на отделку мест общего пользования, лестничных холлов, вестибюлей. Все большее значение придается наличию в доме своей огороженной и охраняемой территории и ее ландшафтному дизайну. Безопасность дома, наличие современных средств охраны становятся обязательными условиями. Растут требования к количеству машиномест: теперь на каждую квартиру их должно приходиться не меньше двух.

Немаловажным фактором является возраст постройки. Дом старше 10 15 лет в большинстве случаев считается устаревшим и, соответственно, не столь элитным и популярным по причине несоответствия техническим критериям.

Мария Литинецкая
Исполнительный директор компании Blackwood:
Под хорошей квартирой сегодня стоит понимать жилье элитного класса клубные дома с количеством квартир не более 30 40 (за исключением жилых комплексов Коперник и Монолит), отвечающие определенным критериям. В первую очередь нужно говорить об элитности района расположения дома или жилого комплекса. На репутацию района влияет наличие развитой инфраструктуры и хороших видовых характеристик. Естественно, что поблизости не должно быть промзон, строек, железнодорожных путей и пр.



Главная --> Публикации