Главная --> Публикации --> При своем интересе Ценам прописали плавное снижение Инвестиции в торговую недвижимость Жизнь. истории "переселенцев" из "хрущоб" Самые красивые доходные дома москвы

Деньги на воду
По свидетельству многих аналитиков, красивый вид из окон загородного дома, особенно на водоем, существенно повышает стоимость недвижимости. Так, в поселке Благовещенка, что в 17 км от МКАД по Пятницкому шоссе, из 10 га общей территории половина была отдана под рекреационную зону. Поляну превратили в озеро, в котором теперь разводят рыбу, сделали небольшой водопад, проложили дорожки, поставили лавочки. В итоге цена сотки земли у берега подскочила до 6 тыс. долл. Но понятно: чтобы подороже продать, надо немало вложить.

Для покупателей загородной недвижимости один из самых желанных объектов в поселке водоем. Причем он совсем не обязательно должен быть природным. Им может быть и бассейн из белого мрамора, и небольшой искусственный пруд, заселенный форелью, и даже рукотворная река. Конечно, удовольствие это не из дешевых. Так что желающим приобрести коттедж у самой кромки воды придется за ценой не постоять.

Что касается себестоимости нашего озера, приоткрывает тайну Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ, то она составила 221 тыс. долл. с учетом не только строительных работ, но и покупки оборудования, озеленения, освещения, зарыбления и пр. Правда, водоем мы сооружали еще пять лет назад, когда земля была дешевле, чем сейчас. Для 2002 года затраты немалые, но и они с открытием продаж окупились более чем в два раза. За счет организации искусственного водоема каждое домовладение подорожало на 3,5 4,5 тыс. долл.

Водоем проектируют и сооружают на начальном этапе строительства поселка, еще до возведения домов, ведь его организация предполагает перенос больших масс земли с места на место. К тому же он должен вписаться в общий ландшафт, не помешав прокладке коммуникаций.

Но, как показывает практика, не каждый девелопер решится бросать деньги на воду. Тем не менее, говорит Анатолий Балашов, директор службы загородной недвижимости компании KIRSANOVA RIALTY, все чаще приходится иметь дело с территориями, природно-ландшафтные характеристики которых оставляют желать лучшего. В этих случаях рассчитывать на быстрые продажи не приходится. Решить проблему поможет проектирование и строительство искусственного водоема. В Подмосковье немало проектов, где еще не построенные озера или пруды возносят до уровня главных конкурентных преимуществ.

Но если учитывать, что наши коттеджи стоят от 1 млн. долл., мы полагаем, это не слишком серьезно. К тому же, безусловно, с появлением озера резко повысилась и покупательская привлекательность поселка.

Созданный человеком пруд в некотором смысле даже лучше природного. В самом деле, если на приобретенной для строительства земле уже имеется река или озеро, то о застройке лакомого берега можно забыть: российское законодательство запрещает. Такое понятие, как водоохранная зона, еще никто не отменял. Зато коттедж, вилла или усадьба, установленные у самой воды или даже на сваях в центре самодельного озера, имеют полное право на существование. Вот почему самые предприимчивые и дальновидные застройщики все чаще и чаще копают землю под водоемы на территории будущих поселков и жилых комплексов. Пруд, в котором водятся щуки и караси и по которому можно плавать на лодке, становится дополнительным покупательским бонусом.

С точкой зрения предыдущих спикеров согласен и Олег Маринин, президент компании Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро: Собственная большая вода дает поселку неоспоримые конкурентные преимущества на рынке, а также возможность повысить цены за 1 кв. м жилья в среднем на 10 15 %. Например, на территории Витро Вилладж будет два искусственных водоема, вокруг которых расположится зона отдыха с беседками и местами для приготовления барбекю, что, несомненно, повысит цену апартаментов.

Впрочем, не обязательно вгрызаться в землю. Можно, к примеру, превратить в озеро местный овраг, по которому протекает ручеек, как это сделали дизайнеры при проектировании поселка Времена года. Правда, без финансовых вливаний тоже не обошлось. На укрепление грунта по берегам и углубление дна пришлось выложить полмиллиона долларов. Зато отдача была быстрой и эффектной. Только за первый год продаж реализовали четверть всех коттеджей, что считается очень неплохим показателем.

Причем затраты на строительство полностью окупаются, считает Евгений Хуторянский, генеральный директор компании Ваш Дом. Близость воды создает комфортные условия для домовладельца, делает общественную зону отдыха удобной и привлекательной: можно прогуливаться всем семейством, приглашать на барбекю друзей и партнеров по бизнесу. Водный объект придает жилью высокий статус, что в свою очередь увеличивает цену недвижимости.

Удачным примером по созданию искусственного водоема является поселок Княжье озеро. Там кроме приусадебных участков у берега расположились и местный ресторан, и территория для прогулок и отдыха. Постарались и строители Резиденции Бенилюкс: они значительно повысили инвестиционную привлекательность своего проекта, реконструировав высохшее русло реки Синичка и расширив его до 50 м.

А если на территории сразу два водных объекта? Или даже три? Например, в поселке Величъ соседствуют самодельный пруд и рукотворная река Величка. В поселке Графские пруды, который возводит компания Аллтек Девелопмент, выкопано несколько водоемов да не таких, которые можно переплюнуть или перепрыгнуть. Главное озеро занимает центральную часть территории и имеет площадь 1,6 га. Непосредственный выход к воде имеют 14 участков, ширина береговой линии каждого из них 30 м. Из окон коттеджей открывается прекрасная панорама: днем видны плес и пешеходный мостик, а вечером и ночью заметно, как подает сигналы поселковый маяк.

В некоторых поселках подобные водоемы организуют не только для любительской, но и для спортивной рыбалки. И уже не в одном и не в двух, а в целом ряде подмосковных поселков удается поудить карася, карпа, форель, сазана и даже стерлядь и осетра. Такое удовольствие предлагают получить, например, в поселке Сорочаны, что в 47 км от МКАД по Дмитровскому направлению, или в поселке Московское море, что в 107 км по Ленинградскому шоссе. В Сорочанах на самом берегу оборудованы специальные кабинки для ловли. Если нет времени и желания готовить уху или жаркое самостоятельно, пойманную рыбу можно передать в кафе, где ее приготовят квалифицированные повара.

На берег сесть и рыбку съесть
Иногда владельцы коттеджей получают возможность не только любоваться красотой рукотворного пруда, но и рыбачить. Это еще один бонус для покупателей, продолжает перечислять преимущества искусственных водоемов О. Маринин. Мало того, у администрации загородного жилья возникает мысль использовать искусственное озеро (если позволяют его размеры) и для разведения рыбы на продажу. Правда, такая практика крайне редка.

Впрочем, если подходить к ее разведению по науке, то виды следует выбирать в зависимости от функций, заложенных девелопером в организацию объекта. Если поселок рассчитан на рыбаков, приветствуется наличие в озере щуки, сома, карпа, карася, белого амура. Если пруд спроектирован с учетом небольшой толщины водного массива, в нем можно разводить только неприхотливых рыб, таких как карп и карась. В более крупные искусственные водоемы для поддержания чистоты воды иногда помещают обитателей дна, способ питания которых сохраняет естественный баланс экосистемы. К таким видам относятся толстолобик и белый амур.

Наши консультанты утверждают, что в каждой экосистеме наступает кризисный этап, когда необходимо снижать численность популяции видов. Так вот, по нашим прогнозам, в поселковой реке Величке сейчас плавает около 8 т рыбы, а вес некоторых особей достигает 3 кг, не без гордости замечает П. Кирилловский. Чтобы запустить молодняк, в ближайшее время необходимо выловить всех старых рыб. Ведь в благоприятных условиях рыба плодится быстрее.

Чистоту и прозрачность воды обычно поддерживают с помощью установки специальных фильтров или использования биологически активных веществ. Есть и другие методы: к примеру, в поселке Сорочаны искусственное озеро постоянно пополняется водой из артезианской скважины.

Плата за удовольствие
О дороговизне строительства рукотворного пруда мы уже сказали. Финансовые затраты на его обслуживание не менее велики, хотя и распределены на долгое время. Жители поселка словно покупают кусочек водоема в долгосрочный кредит. Чисткой водоемов, уборкой берега, разведением рыбы, поддержанием в надлежащем состоянии аттракционов (лодок или катамаранов), как правило, занимаются представители службы эксплуатации. Это квалифицированный и весьма затратный труд. Поэтому стоимость всех перечисленных услуг и работ приходится включать в общую сумму ежемесячных платежей домовладельцев.

Что касается дизайна и озеленения, то чаще всего по берегам пруда высаживают декоративные деревья, кустарники и травянистые растения. Сборные мостики, камни, мощеные дорожки завершают картину рукотворного водного объекта. Искусственный пруд, как и естественный, требует качественного обслуживания. Но несмотря на все сложности и затраты, он отлично разнообразит досуг жителей поселка и доставит им истинное удовольствие.

Нет ничего сложнее, утверждает Е. Хуторянский, чем проектирование и создание ландшафтного дизайна для искусственного водоема. Специалисты должны принимать во внимание множество различных факторов. Например, просчитывать, насколько шумными будут спланированные ими водопады. Очень важно обеспечить и оптимальный микроклимат в прибрежной зоне. Слишком высокая влажность грозит нашествием мошек и комаров.

Возможно, мало кто об этом знает, но в одиннадцати регионах России недавно стартовали пилотные проекты по комплексной жилищной застройке, которые должны привести к появлению 20 млн кв. метров жилья. За их реализацией и наблюдает возглавляемая Браверманом комиссия.


Если цемента будет много, а аукционы по выделению участков под строительство станут прозрачными, рост цен на жилье замедлится и, возможно, остановится вовсе. И тогда улучшить свои жилищные условия смогут не 40% населения, как сейчас, а гораздо больше. Об этом в ходе конференции на сайте rost.ru рассказал вчера председатель комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете по национальным проектам Александр Браверман.

Пока в эксперименте участвуют одиннадцать регионов, которые представляют всю Россию как в географическом, так и в социально-экономическом плане. Таким образом, в списке оказались Южно-Сахалинск, Вологда, Череповец, Иваново и Ярославль, Пермь, Тюмень, Кемерово, Казань, Новокузнецк и Омск. Перед стартом проектов в этих городах был проведен опрос 11 тысяч жителей с целью выяснить, в каком жилье они нуждаются и на каких условиях готовы его приобретать. Выяснилось, что 60% опрошенных хотят жить в многоэтажных домах, 40% - в собственных.

- Наша цель - создать механизм строительства комфортного жилья, который потом можно будет тиражировать на всю страну, - сообщил чиновник.

- Такова сегодня потенциальная готовность населения платить за квадратный метр жилья в среднем в этих регионах, - пояснил Александр Браверман, отметив, что для достижения этой планки ни в коем случае не будут применяться административные меры.

Исследование также показало, что из всех нуждающихся в улучшении жилья людей 41% может позволить себе приобрести новое жилье, продав старое, взяв ипотечный кредит или заняв денег у родных-друзей. При этом оптимальная цена, за которую большинство согласилось бы купить квартиру, равна 31,6 тысячи рублей за квадратный метр.

Предложение же складывается из земельных площадок, из обеспечения инфраструктурой, из демонополизации рынка строительных материалов и тоже единственным способом - строительством большего количества заводов. Мы выявили возможности дополнительного ввода мощностей по цементу на 31 миллион тонн в течение трех лет, - признался Браверман.

- Мы можем регулировать вопрос стоимости жилья одним-единственным способом - увеличивая предложение, - продолжил чиновник.

Сегодня на заседании правительства будут обсуждаться поправки, позволяющие запустить полноценный рынок ипотечных ценных бумаг. Минэкономразвития предлагает изменения в законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, а также о регистрации прав на недвижимое имущество. Эти поправки предусматривают создание депозитария для хранения ипотечных закладных.

Разрушать также планируют и старую схему проведения аукционов по выделению земельных участков под строительство. Для борьбы с правонарушениями в финансовой области, вообще по строительной отрасли в целом, нет ничего другого, как создание понятного и прозрачного механизма, одним из элементов которого, мы надеемся, будут документы, разрабатываемые комиссией. А именно: должны быть совершенно понятны правила выделения участков, аукционные правила, - пояснил руководитель комиссии.

Примечательно, что после запуска депозитария закладных (в результате чего сделки будут проводиться в автоматическом режиме) чиновники не ожидают каких-либо улучшений условий кредитования граждан. Зато запуск рынка ипотечных ценных бумаг и увеличение их ликвидности станут хорошим подспорьем, например, для Внешэкономбанка, чей инвестиционный портфель в настоящее время жестко ограничен законодательством.

Такая мера позволит повысить юридическую безопасность всех сделок с ипотечными ценными бумагами, а также существенно сократить издержки банков при передаче прав закладных, - пояснил смысл законопроекта источник в аппарате правительства. По его словам, при условии хранения закладных в депозитариях и выпуска на них производных инструментов вырастет оборот закладных, а значит, и увеличится ликвидность, а главное, увеличится объем рынка ценных бумаг.

Ипотечная емкость
Российский рынок ипотеки в прошлом году оценивался банкирами в 200 млрд рублей. Как ожидают ведущие игроки рынка, в 2007 году рынок достигнет 400 млрд рублей.

Впрочем, ипотечных ценных бумаг хватит на всех.

Суть схемы выпуска долговых ценных бумаг - рефинансирование. Средства, ожидаемые в будущем от заемщиков ипотечных кредитов, становятся обеспечением для выпущенных облигаций. На Западе это является важнейшим инструментом развития банковского бизнеса: предоставив достаточное число займов, банк может секьюритизировать их, выпустив облигации, а из денег, вырученных от продажи облигаций, снова выдавать займы.

Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4% ВВП (по другим данным - 1,5%. - Газета), - говорит председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей Крысин. Сегодня в среднем только около 10% процентов жилья приобретается по ипотечным кредитам. Главное достижение, которое еще предстоит материализовать российским финансистам, - это психологическая готовность населения приобретать квартиры в кредит под залог. Вопрос развития ипотеки упирается в доступ к дешевым кредитным ресурсам, который имеют (или не имеют) первичные кредиторы. Именно для привлечения первичных ресурсов для выдачи их заемщикам и придумана секьюритизация - выпуск долговых ценных бумаг, обеспеченных доходами от определенных активов. Теоретически секьюритизировать можно любые активы - например, обеспечением облигаций могут стать поступления от сданной в аренду недвижимости. Но чаще всего объектом выступают выданные банковские кредиты.

На 1 октября 2007 года количество рефинансированных агентством ипотечных займов составило 100 558, а общая сумма превысила 70 млрд рублей. До конца года, по словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, выдадут 41 млрд рублей.

Ипотечная секьюритизация
В России рынок секьюритизации пока только налаживается. Первые сделки такого рода зарегистрированы только в 2004 году, но вплоть до 2006 года они имели единичный и пробный характер. Всего к настоящему времени зарегистрировано немногим более двух десятков сделок секьюритизации, проведенных российскими банками, а также Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первая закладная была выкуплена агентством в 2002 году в Тольятти, а в 2007 году в Астрахани оформлена уже стотысячная. В целом по стране в 2007 году запланировано предоставить населению около 300 тысяч кредитов, и это вполне реально. Уже за первое полугодие их количество достигло 159 тысяч. Доля АИЖК в этом море кредитов составила 10%.

В течение 2006-2007 годов российскими банками было эмитировано около десятка тиражей облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами на общую сумму около $1,4 млрд.

Кроме АИЖК локомотивом рынка был Городской ипотечный банк (ГИБ), который с 2004 года провел несколько таких сделок. Владельцем ГИБа является инвестиционный банк Морган Стэнли, специализирующийся на организации выпуска ценных бумаг. Объем рынка экспертами оценивается в несколько миллиардов долларов.

При чем здесь ипотека - современное жилье человеку по карману? Если он может на 15 лет выстроить светлое будущее, когда будет согласен платить каждый месяц большие суммы и жить в маленькой коробочке, вариант подходит. Я же уважаю практику, которую реализует единственный, по-моему, гениальный губернатор в России - Белгородской области Савченко. Прежде всего это массовое индивидуальное жилищное строительство плюс скидки, помощь и кредиты. А вообще, уровень зарплат с ценой жилища несопоставим, поэтому его и удается строить так мало.

Вам по карману сегодняшние ипотечные условия?
Александр Кривов / председатель подкомитета ТПП РФ по градостроительству и архитектуре, гендиректор Национального градостроительного института:

Такой вопрос никто не задавал: согласно исследованиям уровня жизни он бессмыслен. Покупка жилья - привилегия узкой части россиян. И пример тому то, что цены на него уже год не то падают, не то стагнируют, но это никого не интересует: они резко росли с начала 2000-х годов. Однако мы проводили опрос по потребкредитам. Сейчас этот опыт имеют около 38% жителей. Но в основном покупают бытовую технику, компьютеры, мебель, 5% - автомобили, а недвижимость - лишь 3% (с учетом погрешности близко к нулю). Кроме того, по спецобзорам, банки страдают от досрочного возврата ипотечных кредитов. А это им невыгодно и заемщика характеризует как обеспеченного человека.

Марина Красильникова / руководитель отдела доходов и потребления Левада-центра:

Конечно нет. Ипотека должна быть гибкой и подстраиваться под семью (скажем, меньший взнос и большие проценты для молодежи, для людей в возрасте - наоборот). Потом, надо различать ипотеку в условиях подъема экономики и в условиях, когда последняя трещит по швам. У нас, когда коэффициент выбытия основных фондов превышает коэффициент их обновления, ипотека не может быть локомотивом экономики: насколько люди на нее тратятся, настолько сокращают свою покупательную способность. Кроме того, не может быть доступного жилья на основе ипотеки, потому что она всегда сопровождается ростом цен. Коммерческую ипотеку надо сочетать с государственной. Кто тянет проценты - идет на коммерческую, остальные - на государственную с символической ставкой. Для государства важна не прибыль, а общесистемный эффект от оживления экономики. А оно появится тогда, когда ипотека не будет сопровождаться резким сокращением покупательной способности, будет идти не на вторичный рынок, а на первичный, когда стройматериалы и техника будут отечественными и когда будет своя рабочая сила. Еще один момент связан с тем, где строить жилье. Госипотека должна идти не в инвестиционно привлекательные города, а в те малые города и сельские населенные пункты, которые нужно сохранить с точки зрения геополитики. Кроме того, у нас левая рука снова не ведает, что делает правая: хотим развивать ипотеку, но одновременно увеличиваем платежи за ЖКХ и так далее, снижая возможность людей в этой ипотеке участвовать.

Анатолий Эпштейн / руководитель группы системной оптимизации Национального института развития, академик Академии социальных технологий и местного самоуправления:

Отвечу от имени большинства своих избирателей: нет. Ипотека доступна максимум 10% москвичей. И даже проходящим по рекомендации департамента жилья, в том числе по льготной молодежной программе, банки зачастую отказывают. Ведь у них свои критерии: нужно вернуть кредит. Поэтому, например, люди старше 50 лет вообще не проходят: возраст уже предпенсионный. Однако главной проблемой все равно остается цена квадратного метра, про процент мы даже не говорим. При такой стоимости жилья и доходах населения вести речь о чем-либо нереально.
Чтобы приобрести стандартную квартиру, семье из трех человек со средними доходами понадобится минимально восемь лет, подсчитали в фонде Институт экономики города. Институт оценил возможности приобретения квартиры с помощью модифицированного коэффициента доступности жилья. Этот показатель оценивает минимальное время, за которое семья может накопить деньги на покупку жилья в условиях абсолютной экономии: семья должна откладывать на эти цели полностью все свои доходы, превышающие прожиточный минимум, который, по оценке Минздравсоцразвития, в 2006 году составлял 3436 руб., начисленная зарплата, по данным Росстата, составляла в среднем по РФ 10 727 руб.

Галина Хованская / депутат Госдумы:

Согласно расчетам экспертов института, с 1998 года модифицированный коэффициент доступности жилья заметно снижался. Это объясняется появлением больших возможностей для семей делать накопления вообще: если в 1998 году в 17 регионах семьи со средними доходами не могли рассчитывать на накопления (так как прожиточный минимум превышал доходы), то в 2006 году таких регионов уже не осталось. Впрочем, если в 2003-2005 годах коэффициент не превышал семи лет, то в 2006 году ситуация поменялась (см. график). По итогам 2007 года из-за инфляции тенденция увеличения срока накопления может дополнительно укрепиться.

Согласно подсчетам института, в 20 регионах семье для приобретения стандартной квартиры (54 кв. м типового жилья на вторичном рынке) при таких модельных условиях необходимо накапливать средства более десяти лет, в 48 регионах -- от пяти до десяти лет, в 16 этот процесс займет менее пяти лет. Хуже всего дела обстоят в трех субъектах федерации, купить в которых квартиру семья сможет никак не ранее чем через 20 лет,-- в Калмыкии, Ивановской области, на Алтае. Наиболее доступно жилье в Магаданской области и Таймырском АО: там показатель составляет два с половиной года. Для Москвы в 2006 году он оценивался в пять лет, Санкт-Петербурга -- пять лет семь месяцев.



Рассчитываемый коэффициент не учитывает возможность приобретения жилья с помощью главного способа -- ипотеки. По расчетам экспертов, только в шести регионах РФ среднестатистическая семья в 2006 году могла приобрести стандартное жилье с использованием ипотечного кредита. В 23 регионах семье в среднем не хватало до 25% от требуемого уровня доходов, в 38 -- от 75% до 100%, в трех субъектах доходы домохозяйства составляли менее половины необходимого.



Главная --> Публикации