Главная --> Публикации --> Малоэтажное строительство в россии растет за счет самостроя Мар зажигает «московские звезды» Ипотека и ее метаморфозы – 2007 Особенности аренды офисов Своевременное предупреждение

вопрос: Кто участвует в разработке этой целевой программы?

После выборов президента депутаты Мосгордумы намерены поставить перед новыми федеральными властями вопрос об объединении Москвы и Мособласти. Процесс по сути уже начался. Недавно Минтранс России собрал проектировщиков двух регионов, чтобы сообщить о начале разработки федеральной целевой программы Московский транспортный узел. О сложностях состыковки столичных транспортных планов с областными в интервью обозревателю Известий Наталье Давыдовой рассказал главный инженер НИиПИ Генплана Москвы Юрий Коротков.

в: Какие планы необходимо согласовать в первую очередь?

ответ: От города транспортная мастерская НИиПИ Генплана Москвы, наши экономисты. От области специалисты из областного института градостроительства. Заказчик программы Министерство транспорта России. Причем заказ на разработку концепции развития Московского транспортного узла выиграл питерский НИиПИ территориального развития и транспортной инфраструктуры. Если в каких-то вопросах Москва и область не сумеют договориться, он станет своего рода арбитром, представляя интересы федерации.

в: Не так давно вы публично возмутились тем, что в генпланах развития своих городов Московская область рисует линии легкого метро и скоростного трамвая, подводя их к конечным станциям Московского метрополитена.

о: Программу развития автомобильных дорог Москвы и области. Допустим, к МКАД подходят четыре полосы вылетной магистрали, а после остаются всего две. Или, например, федеральная программа предусматривает строительство магистралей: дорог в обход Одинцова, Ногинска, трассы Москва-Санкт-Петербург. Но в столице принять их некуда. Если ничего не делать, будет, как с дорогой Москва Рига, которая в свое время уткнулась в МКАД и долго еще не имела выхода на городскую территорию. То есть речь идет о стыковке по времени и параметрам наших дорог с транспортной сетью общефедерального значения. Вторая сфера общих интересов общественный пассажирский транспорт, в первую очередь метро и железные дороги. Сегодня 1млн 300 тыс. жителей области работают в Москве. Все больше горожан постоянно живут в загородных домах. Это огромная нагрузка на транспорт.

в: Областные власти в курсе бедственных последствий подобных транспортных решений?

о: Я возмущался потому, что столичное метро не сможет принять областных пассажиров. Нет у него такой возможности. А если это произойдет, от метро окажется отрезана средняя, периферийная часть Москвы. Вся работа метрополитена будет торпедирована. Чтобы этого не случилось, у него должно появиться 100 дополнительных километров линий в срединной части города.

в: Это спасет ситуацию?

о: Конечно. Сегодня специалисты понимают, что вся надежда в решении региональной транспортной проблемы на Московский железнодорожный узел. Но беда в том, что в федеральной программе развития транспорта ничего из того, что нужно Москве и области, нет. Например, в стратегии развития железных дорог страны до 2030 года Московский железнодорожный узел вообще не упоминается. Между тем нам нужно резко, почти в два раза, увеличить пропускную способность железной дороги, переориентировав местные транспортные системы на железнодорожные станции. Для этого необходимо создать в них удобные современные пересадочные узлы, допустим, как это сделано в Мытищах, где пустили экспресс-электрички.

в: Развитие автомобильных и железных дорог самые важные для столицы и области темы?

о: В большой мере. Мы отвернем часть пассажиропотока от конечных станций метро, от городских транспортных узлов. Но для этого необходимы совместные действия как минимум трех субъектов правительств Москвы, области и ОАО РЖД. И над всем этим должно стоять федеральное Министерство транспорта. Город жизненно заинтересован в использовании железных дорог: в 1980-е они перевозили 1млрд 300 млн пассажиров в год, сейчас только 800 млн, то есть в полтора раза меньше. Почему в условиях дефицита мы не используем этот ресурс?

в: Крупные строительные компании сегодня активно рекламируют мегапроекты, которые собираются реализовать в ближнем Подмосковье. По существу речь идет о новых городах. Построить 1 млн кв. м жилья для некоторых уже не предел.

о: На мой взгляд, есть вопрос более важный. Первым делом нам нужно выработать совместную позицию в отношении единой системы расселения и занятости населения. Сегодня город и область действуют во многом изолированно. А это дополнительные нагрузки на транспорт. Так, столица сейчас застраивает земли поселка Северный здесь возведут примерно 1 млн кв. м жилья, но с транспортом ожидаются большие трудности. А область, например, собирается застроить участок на юго-востоке, за МКАД, между Москвой-рекой и магистралью Дон там планируют поселить 40 или 50 тыс. жителей, часть которых будет ездить на работу в Москву. При этом транспортная система, если не считать станцию метро Красногвардейская, и так уже перегруженную, здесь вообще не развита.

в: Инвесторы и власти, не ставящие преград таким проектам, не понимают, что подступы к Москве очень скоро будут абсолютно заблокированы?

о: А не хотите 25 млн кв. м? Это проект так называемого Ново-Домодедова: несколько крупных инвесторов собираются построить город с полумиллионным населением! Причем подобные решения принимаются вне рамок Генплана Москвы и развития общей транспортной системы.

в: Чтобы разработать программу Московский транспортный узел, видимо, придется определить предмет рассмотрения, то есть территорию, которую он занимает? Было же в свое время четко сформулировано, что такое зеленый пояс Москвы.

о: Могу только удивляться вместе с вами. Конечно, так быть не должно. Но в жизни происходит иначе. Вот, например, в свое время мы вместе с областными коллегами разработали схему транспортного обслуживания Мякининской поймы, где сегодня располагаются торговый комплекс Крокус-сити и новый комплекс областного правительства. Просчитали все нагрузки и предупредили, какая сложная транспортная ситуация может сложиться на этом участке, если наши рекомендации не будут выполнены. Но никаких решений мы так и не дождались, потому что действовать в данном случае должны были вместе два субъекта федерации. А теперь мы получили массу проблем. Например, когда в Крокус-сити проводился автосалон, целый сектор Москвы из-за этого на полдня встал в глухой пробке. И это только начало. Но инвестор продолжает застраивать эту территорию, несмотря ни на что. Надо срочно договориться и выработать единую политику не только двух субъектов, но и федеральной власти.

Весной следующего года проект небоскреба и комплекса общественно-деловых зданий под общим названием Охта Центр (Газпром-Сити) в Петербурге должен быть готов. Об этом было объявлено на встрече представителей Газпрома и авторов проекта из компании RMJM с делегацией ЮНЕСКО.

о: Предмет рассмотрения давно известен: мы Генпланом Москвы занимаемся не в рамках ее административных границ, а в пределах так называемого реального города, в который, кроме самой столицы, входит первый пояс административных районов области в 1520 км от МКАД.
Городской суд Петербурга вернулся к рассмотрению громкого дела о башне Газпрома. Однако выяснилось, что документы, которые оспаривали критики проекта, уже не действуют. Недоброжелатели усматривают в этом происки бюрократии, однако главный архитектор проекта сказал в интервью газете ВЗГЛЯД, что критики просто страдают от недостатка информации.

Всё идет к тому, что в Северной столице скоро появится гигантская высотная доминанта. Уже даже место под нее расчистили: в сентябре снесли полуразрушенные корпуса Петрозавода напротив Смольного, там как раз и должен вырасти офис газовой корпорации. Прекратить этот процесс может только суд.

Расчеты показывают, что историческому ансамблю Петербурга ничего не угрожает. На самом деле, небоскреб мало откуда будет виден

Судьи главным образом пытались выяснить, что означает программа финансирования целевой программы. То ли это решение о начале строительства, то ли только заявление о намерениях. В итоге Верховный суд не согласился с решением суда первой инстанции и отправил дело обратно в Петербург на повторное рассмотрение, рекомендовав проверить спорную программу на соответствие федеральным законам.

Во вторник горсуд Петербурга в очередной раз попытался разобраться в этом деле, вернувшись к рассмотрению громкого дела о башне Газпрома. Напомним предысторию. Этим летом Горсуд отказался признать незаконной целевую городскую программу Строительство административно-делового центра (Охта Центр), на чем настаивали критики проекта. Тогда в октябре критики дошли до Верховного суда.

Отметим, что схема финансирования была далеко не единственной претензией критиков проекта (об остальных ниже). Впрочем, во вторник они заявили, что и новая концепция их не устраивает. Что в этой ситуации должен делать суд, не совсем понятно. Судья приняла решение перенести слушания на 28 января, чтобы противники Охта Центра могли официально познакомиться и с последней версией городского закона, и с вердиктом Верховного суда, чтобы четко сформулировать, что именно их теперь не устраивает.

Но не тут-то было. Рассматривать ту целевую программу на соответствие или несоответствие смысла уже нет. Она была изменена. То есть те документы, которые оспаривали критики в Москве, в Верховном суде, уже не действуют. В частности, была изменена схема финансирования строительства башни Газпрома. Если раньше оно предполагалось за счет субвенций компании из бюджета Петербурга, теперь город и компания делят расходы почти пополам (доля города 49%).

Для некоторых петербуржцев это действительно больная тема, соглашается архитектор. Ибо она затрагивает какой-то глубинный психологический пласт у консервативных и догматичных жителей города. У них выработался негатив к любому вторжению в центр, даже независимо от высоты здания.

На критику небоскреба напротив Смольного корреспондент газеты ВЗГЛЯД попросил ответить главного архитектора проекта директора архитектурного бюро RMJM-Россия Филиппа Никандрова.

Никандров попытался развенчать и другие, ложные на его взгляд представления о проекте Охта Центр.

Признаемся, что архитекторы не баловали нас в XX веке, за это время в Ленинграде-Петербурге не было построено ни одного шедевра. Поэтому людям сложно принять то, что мы предлагаем. Это как классическая музыка, к ее пониманию нужно подготовиться. Но я проводил очень много презентаций проекта в разных местах. И люди, послушав меня и посмотрев презентацию, очень часто меняли негативную точку зрения на противоположную. Наши критики просто страдают от недостатка информации.

Небоскреб всё загородит
Критики ссылаются на такое явление, как перспектива. То есть если предмет удалять, его будет меньше видно. Соответственно, так же должно быть и с 400-метровым небоскребом Охта Центра. Поэтому, мол, его нужно отодвинуть в самый дальний угол города. Но это голословные и ненаучные утверждения. Мы же провели детальные расчеты с помощью компьютерного трехмерного моделирования и фотомонтажа, встроив виртуальную башню в модель по результатам тщательных обмеров при помощи навигационного оборудования.

Центр слишком близко
Чем чаще всего недовольны критики? Не самим проектом, а местом, которое для него выбрали. Уж слишком близко исторический центр. Но будущий комплекс на Охте это уже не центр, а его периферия. До Дворцовой площади 5 километров. Это уже вполне достаточное расстояние для того, чтобы не считать небоскреб угрозой старому городу.

Никандров назвал лишь несколько точек в центре, где можно будет увидеть, например, верхушку шпиля башни. Это угол Мойки и Конногвардейского переулка, угол Невского и Лиговского проспектов, угол Мойки и Мошкова переулка, Марсово поле.

Еще один независимый от нас анализ проводили городские власти. Они подняли вертолет на высоту будущего небоскреба 400 метров и засняли его с 25 контрольных точек из центра города. Расчеты показывают, что историческому ансамблю Петербурга ничто не угрожает. На самом деле, небоскреб мало откуда будет виден.

По тем же расчетам, если смотреть на силуэт башни от стрелки Васильевского острова (самый центр), небоскреб будет казаться более чем в два раза ниже шпиля Петропавловской крепости, от здания Академии Художеств на Васильевском острове будет восприниматься ниже Исаакиевского собора почти в два раза и в 1,2 раза ниже шпиля Адмиралтейства.

А во всей своей красе, как главная вертикальная доминанта, небоскреб будет виден только с двух центральных улиц города: Кирочной и набережной Фонтанки от Египетского моста до Московского проспекта.

Сегодняшний покупатель элитного жилья завтра может запросто оказаться ее продавцом. Но если о тех, кто его приобретает, известно почти все (предпочтения, приоритеты и так далее), то о людях, расстающихся с элитными квадратами, мы знаем совсем мало. Но разве не полезно владеть информацией о том, что они из себя представляют? Какие причины побудили их перейти в категорию бывшие хозяева? Как обычно они ведут себя при сделке? Интересуются ли тем, кто вселится в их дом? Могут ли из-за этого резко снизить или повысить цену? И есть ли какие-то общие черты у этих клиентов риэлторских агентств?

Над проектом Охта Центра трудятся свыше сотни проектировщиков из Петербурга, Москвы и Великобритании. Филипп Никандров обещает сдать проект уже весной. Строительство первой очереди комплекса должно завершиться к 2010 2011 годам, весь комплекс должен быть готов к 2016 году.

В целом же риэлторы выделяют несколько категорий продавцов элитного жилья. Первая инвесторы. Это люди обеспеченные, успешно ведущие свой бизнес и инвестирующие часть своих денежных потоков в недвижимость на начальной стадии строительства с целью ее перепродажи, рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED. В свою очередь, категория делится на две группы. Первая продает продукт, созданный застройщиком, например, если это квартира, то без отделки. Вторая доводит объект до конца с целью получения максимальной прибыли. Опять же, если это квартира, то они делают ремонт, а если, например, участок без подряда строят на нем дом. Они обычно очень хорошо разбираются в ликвидности предложения и знают, какой продукт наиболее востребован. Ну и, конечно же, эти люди имеют своих риэлторов, которые вовремя информируют их о выходе интересных объектов на рынок и динамике покупательского спроса.

Штрихи к портрету
Для чего люди покупают квартиру или коттедж? В первую очередь, конечно, для того, чтобы там жить. Кроме того, недвижимость всегда была прекрасным вложением средств, а поскольку цены на квадратные метры постоянно растут, то многие собственники на этом сделали еще и неплохой бизнес. Как правило, продавцы жилых апартаментов в возрасте тридцати лет являются большим исключением. Обычно они лет на десять-двадцать старше. Это преуспевающие в бизнесе, в государственном управлении, спорте, шоу-бизнесе, промышленной сфере россияне, рассказывает Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard. Интересы у них разные, но объединяет одно каждый из них лидер в своей отрасли и добился высоких результатов. Помимо недвижимости в столице, они дополнительно приобретают, например, апартаменты в Лондоне, виллу на Лазурном Берегу или пентхаус в Майами.

Неуместный пиар
Отдать прежнее жилище в хорошие руки владельцы собственности не стремятся. По идее, им все равно, кто купит их квадраты, они не отслеживают этот процесс. Хотя бывают исключения. В моей практике были случаи, рассказывает Наталия Дабсон, когда продавец намеренно завышал цену, узнав, кто покупатель его квартиры. Наверное, действительно сложно удержаться от соблазна накинуть пару-тройку миллионов, когда вдруг узнаешь, что жилье достанется скандальной звезде шоу-бизнеса или сказочно богатому олигарху. Одним словом, от продавца можно ждать чего угодно. Правда, таких клиентов единицы. Риэлторы называют их дилетантами, поскольку они нарушают прописные истины. Любой профессионал знает, что крайне нежелательно повышать цену на объект при наличии потенциального покупателя. Таких резких выпадов не любит никто. Но они, как видим, случаются. Цена перед продажей может как снижаться, так и возрастать, поясняет Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Все зависит, во-первых, от потребностей клиента, во-вторых, от характеристик объекта. Если срочно нужны деньги и бывшее жилье необходимо быстро продать, то покупатель может получить небольшую скидку. А в ситуации, когда, допустим, квартира единственное предложение на рынке и продавец к тому же не торопится, цена, как правило, повышается. У профессиональных продавцов все иначе. В вопросах ценообразования инвесторы обычно всегда очень стабильны: они не повышают и не понижают стоимость квадратных метров.

Вторая категория продавцов люди, которые по каким-либо причинам решили сменить место жительства, увеличить или, наоборот, уменьшить площадь своей квартиры. У кого-то появились дети, и семье стало тесно в прежней квартире, у кого-то ребенок пошел в школу, и его стало далеко и неудобно отвозить на занятия. Да мало ли что еще! Наконец, квартира может просто надоесть, и ее владелец принимает решение о продаже. Может показаться, что все эти квадратные метры на рынке элитного жилья неликвидны, поскольку клиенты с большей охотой приобретают жилье, где ранее никто не проживал, так как каждый из них стремится оформить комнаты с учетом собственных вкусов и предпочтений, а сделать это проще в новостройке. Но это не совсем так. Квартир с дорогостоящим ремонтом на рынке элитного жилья не хватает, в то время как они очень востребованы.

А бывает и так, что продавцы начинают пиарить собственный объект по-черному. Не так давно хозяин одного очень дорогого дома на встрече с покупателем невольно отговорил его от покупки. Каким образом? Да просто взял и излил душу: рассказал о том, как сложно жить за городом, какие недостатки есть у коттеджа и т.д. Хотя на самом деле дом очень достойный и расположен в удачном месте. Но увы! излишняя критика привела к тому, что сделка сорвалась.

В основном же тех, кто продает жилье, интересуют такие вещи, как кредитоспособность и адекватность покупателя. Именно от этих двух составляющих по большей части зависит благополучный исход сделки. В то время как сами продавцы могут вести себя совершенно по-разному. Забавных случаев в риэлторской практике предостаточно. Так, например, одно солидное риэлторское агентство уже в течение трех лет продает дом в одном из поселков. Первый вопрос, который возникает: почему так долго это длится, неужели нет ни одного желающего, который хотел бы приобрести эту недвижимость? Оказывается, все дело в том, что как только находится реальный покупатель, хозяева поднимают цену. Причем не на 2 3 млн рублей, а на 7 10 млн. В результате убедить брокеров продать коттедж становится все сложнее, ведь работа с клиентом трудоемкий и длительный процесс. А из-за таких вот капризов продавца результат уже не в первый раз остается нулевым. Когда хозяева дома после сорвавшейся сделки вновь обращаются к профессионалам с просьбой продать их дом, ничего не остается кроме как вежливо спросить, а уверены ли они в том, что действительно хотят это сделать.

Голландцы в течение долгих столетий сражаются с Северным морем. С XIV века Нидерланды шаг за шагом отвоевывали свою землю у соленой воды, сооружая защитные дамбы и осушая низины. Сейчас существенная часть территории королевства лежит ниже уровня океана, но людей это не слишком беспокоит. Местные власти постоянно следят за состоянием плотин, отгораживающих страну от морской стихии.

И все-таки большинство продавцов предпочитают отдавать бразды правления профессионалам. Лет десять назад на рынке было немало риэлторов-показунов, говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество. Их основная задача состояла в том, чтобы открыть дверь в квартиру и впустить туда клиента. А тот уже сам ходил по комнатам, выбирал, сомневался и т.д. Сейчас ситуация изменилась. Риэлторы стали относиться к клиентам более внимательно, они стараются подобрать для них вариант, отвечающий всем требованиям и пожеланиям. Именно поэтому им удается заинтересовать покупателя теми деталями, которые могут стать решающими при выборе объекта недвижимости, но на которые, увы, замыленный глаз собственника давно не реагирует.
Нидерланды собираются создать гигантский географический памятник своему национальному цветку. В стране активно обсуждается предложение намыть в Северном море вблизи голландского побережья искусственный остров в форме тюльпана. Этот остров площадью 10 тыс. гектаров может использоваться для самых различных целей, но скорее всего на нем будут выстроены жилые здания. Кроме того, как сообщает агентство Reuters, тюльпан каким-то образом защитит Нидерланды от натиска моря, которое постоянно грозит затопить страну.

Конечно, голландцы вполне способны справиться со столь амбициозным проектом. Опыта им не занимать -- ведь специалисты из этой страны не только осушали собственные территории, но и создавали искусственную сушу в других странах. Скорее всего найдутся деньги и для морского тюльпана. Дело в том, что стоимость земли в Нидерландах весьма высока, и потому 10 тыс. новых гектаров, по мнению Йопа Атсмы, будут стоить около 10 млрд евро. А в этом случае затраты на намывание острова будут возмещены.

Но сейчас борьба с Северным морем почти закончилась. Последним крупным проектом по осушению территорий был Проект Дельта, продолжавшийся с 1950 по 1997 год. В результате юго-запад страны был надежно защищен от затопления. Теперь Нидерланды, похоже, решили взяться за строительство островов. Мотивация осталась прежней: стране отчаянно не хватает свободной земли -- на территории в 41,5 тыс. кв. км живет 16,5 млн человек. Плотность населения в королевстве -- одна из самых высоких в Старом Свете. В Нидерландах люди живут друг у друга на голове, -- цитирует Reuters христианского демократа Йопа Атсму, активно ратующего за строительство новых искусственных островов.

Как бы ни возмущались экологи, но им придется признать: в последние десятилетия искусственные острова появляются все чаще, особенно там, где людям не хватает природной земли. В конце концов теперь, когда технология насыпания искусственной земли уже хорошо отработана, для создания новых островов нужно лишь солидное финансирование. Например, в многонаселенных Гонконге, Макао и Сингапуре, где миллионы людей ютятся на крошечной территории, строятся чуть ли не целые архипелаги. Так, чтобы построить в Гонконге новый аэропорт для международных рейсов, в 90-х годах прошлого века на месте двух маленьких настоящих островков пришлось намыть гигантскую взлетно-посадочную полосу. В Японии таким же образом отняли у Тихого океана территории для строительства аэропортов Кобе и Чубу. В арабских нефтедобывающих странах недостатка в территориях нет, но здесь искусственные острова строят для привлечения туристов. Россия тоже не смогла избежать этой моды. Первый искусственный остров (точнее, небольшой архипелаг), похожий по форме на очертания России, должен через десяток лет появиться у сочинского побережья.

Единственными противниками расширения территории Нидерландов остаются активисты экологических движений. По их мнению, остров-тюльпан может повредить хрупкую и уязвимую морскую экосистему, помешать миграции перелетных птиц и затруднить судоходство. Лиза ван дер Веен из Фонда Северного моря заявила, что было бы более разумно укреплять уже существующие защитные сооружения, чем строить новый остров.



Главная --> Публикации