Главная --> Публикации --> Россиянам станет труднее брать кредиты на покупку жилья Неплохой шанс Минус, переходящий в плюс Ипотека в россии будет дорожать вслед за американской Споры о метро вышли из тоннеля

-- Развитая система ипотеки сама по себе является серьезным макроэкономическим и социальным фактором. У нас за все годы реформ этому фактически не придавали значения, наглядный пример -- думская судьба закона об ипотеке. В прошлом году ситуация изменилась: Владимир Путин говорил об ипотеке в своем ежегодном послании, была создана специальная рабочая группа Госсовета. Вы ощущаете, что после этого политическая элита осознала важность ипотеки?

Накануне рассмотрения вопросов развития ипотеки правительством и Госсоветом на вопросы обозревателя газеты «Время новостей» Андрея ДЕНИСОВА ответил глава федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр СЕМЕНЯКА.

-- В прошлом году АИЖК разработало федеральный стандарт ипотечного кредитования, а затем убеждало регионы действовать по этому стандарту. Кто-то шел на это сразу, кто-то выжидал. Последних, как я понимаю, сдерживало нежелание отказываться от суррогатных схем ипотеки в виде бюджетных дотаций. Как складывается федеральная система?

-- По мере того как начала действовать рабочая группа Госсовета под руководством Константина Титова, а агентство активизировало свою работу, сначала узкому кругу специалистов, а потом все более широкому кругу участников ипотечного рынка стало понятно: ипотека -- это реальный инструмент, который может заработать уже в ближайшее время. Эта объективная предпосылка оказывает нарастающее давление на законодательную власть (требуется принятие закона об ипотечных ценных бумагах и внесение изменений в ряд других законов) и выдвигает определенные требования перед правительством, потому что уже при подготовке бюджета 2004 года нужно будет учесть возрастающие объемы жилищного строительства и предусмотреть средства, которые потребует ипотека. Ведь агентство как один из участников этого рынка должно быть финансово устойчивым, а для этого правительству нужно на начальном этапе развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования предусмотреть в бюджете определенные средства на поддержание уставного капитала и предоставление гарантий по обязательствам агентства. Так что ответ на ваш вопрос я бы сформулировал так: развитие ипотеки идет от экономики и финансов, но, конечно, оказывает определенное влияние и на другие стороны общественной жизни.

Чтобы решить первую задачу, агентство заключает соглашения с каждым субъектом федерации. Сегодня таких соглашений заключено 23, и еще около 10 будет подписано в течение февраля--марта. Мы рекомендуем регионам увязать их собственные ипотечные программы с теми усилиями, которые предпринимает федеральное правительство.

-- Я считаю достижением, что агентство в целом сформировало понимание того, как должна развиваться ипотека в России. Ипотечное кредитование находится на стыке трех рынков -- труда, жилья и капитала. Исходя из этого федеральная система должна выполнять три функции. Во-первых, услуга ипотечного кредитования должна быть доступна каждой российской семье вне зависимости от места проживания. Во-вторых, в рамках федеральной системы кредит должен быть доступен средней по доходам семье. В-третьих, нужно, чтобы по мере увеличения масштабов кредитования система сохраняла устойчивость -- это наиболее важно с точки зрения финансовых инвесторов.

-- Это значит, что мы рекомендуем им отказаться от кредитования по нерыночной ставке -- ставке, по которой развивалась так называемая социальная ипотека. Мы считаем, что такой подход решает проблемы ограниченного числа людей в силу ограниченности средств региональных бюджетов. Более того, нерыночный подход не позволяет рефинансировать такие кредиты и делает эту модель непривлекательной для финансового рынка.

-- Что это значит?

-- Это стоимость денег, по которой сможет заимствовать агентство, плюс 3% -- маржа ипотечной инфраструктуры. Соответственно, если по сегодняшним расчетам агентства наш заем не превысит 15% годовых в рублях, то речь идет о ставке по ипотечному кредиту в 18%.

-- Какая ставка по ипотечным кредитам может привлечь инвесторов на этот рынок?

-- Региональные власти соглашаются с таким подходом?

Понимая, что многие регионы проводят свою социальную политику и поддерживают определенные категории населения, мы рекомендуем сделать их собственные программы субсидий адресными и целевыми. Субсидии нужно давать человеку, взявшему рыночный ипотечный кредит. Фактически для нуждающейся семьи субсидия будет допдоходом, который мы будем учитывать при составлении условий кредита. Помимо дохода по основному месту работы определенные категории населения могут и должны получать субсидии, которые выплачиваются из регионального бюджета. Сам же человек, получая субсидии из регионального бюджета, должен платить кредитору 18% годовых.

-- И тем не менее 18% годовых звучит не очень привлекательно...

-- Да, даже те регионы, где активно практиковались льготные ставки, понимают, что только при возможности рефинансирования можно обеспечить значительный приток денежных средств. Большинство регионов, с которыми мы заключили соглашения, такой подход восприняло.

Таким образом, решением проблемы высокой ставки мы считаем нарастающий график выплат при длине кредита в 20--30 лет. Для ипотеки важен не столько текущий уровень доходов, сколько срок активной трудоспособности и ожидаемый темп роста доходов.

-- Высокая ставка -- следствие высокого уровня инфляции. Но вместе с тем высокий уровень инфляции обеспечивает как минимум инфляционный рост доходов людей, причем, по статистике, реальные доходы у нас даже выше уровня инфляции. А по нашим подсчетам, если отказаться от схемы выплат по кредиту по плоской шкале в течение 20--30 лет, сделав ее нарастающей примерно с тем же темпом, как растет инфляция, то за счет этого можно увеличить размер кредита в два раза. При этом с точки зрения нагрузки на человека ничего страшного не происходит, если его зарплата растет пропорционально инфляции и выплаты увеличиваются тоже пропорционально инфляции.

-- Да, размер кредита определяется на базе официальных доходов. Но у проблемы «конвертной» зарплаты есть решение, которое мы, правда, только начинаем обсуждать. Мы ведь уже вовлекли страховые компании в ипотеку, они сейчас страхуют три риска -- утраты жилья, утраты трудоспособности и утраты титула собственности. Дальше, на мой взгляд, они должны проявить интерес и к страхованию кредитного риска по отдельным заемщикам. Ведь если страховщик видит, что уровень накоплений у его клиента выше, чем это видно по официальным документам, то он вполне может застраховать и «вилку» между стандартной величиной ипотечного кредита и той суммой, которую такой человек желает занять. На мой взгляд, такая услуга уже очень скоро будет востребована рынком.

-- Идеологически вы, наверное, правы. Но если сегодня человек придет в банк за ипотечным кредитом и скажет, что зарплата у него пока низкая, но в ближайшие годы непременно вырастет, ему предложат зайти через пару лет. И что еще более актуально -- банки не могут учитывать при расчете кредита «серую» зарплату, а именно ее и получают, как правило, люди молодые и перспективные с точки зрения ипотеки.

-- Отчасти этот перечень документов прописан и в наших стандартах. Смотрите: человек берет кредит на 20 лет -- необходимо проанализировать и защититься от большего количества рисков, чем при краткосрочном кредитовании. А поскольку ипотека находится на стыке прав собственности и социальной политики государства, определенные законодательные требования ведут также к увеличению документов с целью защиты прав кредитора. Фактически предварительно требуется смоделировать ситуацию отселения и на этот случай получить все разрешения. Конечно, по мере совершенствования законодательства и по мере практики кредитования, судебной практики, объем документов будет снижаться, но сейчас мы действительно начинаем с перечня из почти 50 документов.

-- В плане доступности ипотеки серьезным препятствием является забюрокраченность. Чтобы получить кредит, банку нужно предоставить порядка полусотни документов. Эта ситуация будет упрощаться?

-- Нет, таких планов у нас не было. За прошлый год мы выкупили кредитов на сумму 50 млн рублей. Фактически эту сумму дали три региона -- Оренбург, Самара и Мордовия.

-- Как развивается ипотека с точки зрения рынка капитала? Насколько я помню, АИЖК планировало в прошлом году выкупить у банков закладные по кредитам на 1,5 млрд рублей...

-- Покупателем этих бумаг выступит Пенсионный фонд?

Речь шла о том, что в прошлом году агентство получило госгарантию на 2 млрд рублей, а поскольку она распространяется на основной долг и проценты, то выпустить корпоративные облигации мы сможем на сумму 1,07 млрд. Сейчас приняты все решения для выпуска, и размещение мы проведем в первом полугодии -- тогда, когда нам потребуются деньги. Пока что мы направляем на выкуп закладных средства уставного капитала, который декабрьским решением правительства увеличен до 690 млн рублей. Предусмотренная бюджетом гарантия на 2003 год составляет 4,5 млрд рублей, и ее мы планируем использовать уже под выпуск ипотечных ценных бумаг. Мы считаем, что в течение первого полугодия на основе имеющихся соглашений с регионами выкупим закладных на 0,5 млрд рублей. А когда будет принят закон об ипотечных ценных бумагах, выпустим такую бумагу уже с использованием госгарантий этого года и сформированного закладными залогового покрытия.

На наш взгляд, более важно, чтобы в отношении ипотечных ценных бумаг Банк России обеспечил ломбардное кредитование. Если эти бумаги имеют тот же рейтинг, что и госбумаги, режим ломбардного кредитования для такого рода инструмента не создаст дополнительных рисков для Банка России. Зато сделает эти бумаги ликвидными на вторичном рынке. Если это будет сделано, то, я думаю, и Пенсионный фонд, и любой институциональный инвестор смело смогут покупать эти бумаги.

-- Я думаю, на самом деле нет острой необходимости в том, чтобы инвестировала в ипотеку только пенсионная система. Госгарантия в ипотечных ценным бумагах распространяется и на основной долг, и на проценты, так что практически это те же самые ОФЗ. Единственная особенность состоит в том, что эта бумага не с фиксированной доходностью, а с доходностью, привязанной к уровню инфляции. Это потребует определенных усилий и маркетинга при размещении на рынке.

-- Для устойчивого развития этого рынка нужно, чтобы цена на жилье росла не быстрее, чем растут доходы населения. Ипотека может и должна выступить локомотивом жилищного строительства, потому что она обеспечивает платежеспособный спрос. Зная объемы ипотечного кредитования, которые мы оговариваем с регионами на конкретный период, можно достаточно точно просчитать, сколько надо ввести квадратных метров жилья, чтобы, с одной стороны, они были проданы, а с другой -- не возникло дефицита и роста цен. Если регионы будут обеспечивать эту пропорцию, то доступность жилья в регионе не будет ухудшаться. Мы проанализировали данные Госкомстата о ситуации с вводом жилья в 2002 году по всем регионам страны и пришли к выводу, что доступность жилья не ухудшилась только в 50 субъектах федерации. В остальных регионах либо не было достоверных данных, либо цена на жилье обгоняет рост доходов населения.

-- Может быть, главный вопрос: насколько готовы сейчас к активизации ипотеки его ключевые игроки -- строительный и банковский секторы?

Сложность их решения обусловлена тем, что в этой области до сих пор не удалось найти таких существенных организационных и практических решений, которые наработаны в процессе строительства жилья и объектов спорта, культуры, торговли. Мы, заметил префект Валерий Виноградов, все еще действуем методом проб и ошибок, причем ошибок, увы, больше, чем положительных результатов.

Для банков, на наш взгляд, ипотека уже сегодня является прибыльным видом бизнеса, хотя они под таким углом зрения на ипотеку пока не смотрят. Будем рассказывать им, как можно зарабатывать деньги и в качестве первичного кредитора, и путем предоставления услуги по сопровождению ипотечных кредитов.
Серьезные проблемы были выявлены на заседании коллегии префектуры ЮЗАО в ходе обсуждения вопроса: "О выполнении программы строительства гаражей и паркингов и мерах по повышению эффективности использования земельных участков, занятых под плоскостные автостоянки".

В результате в округе до сих пор не освоено более двухсот земельных участков, на которых могли разместиться гаражи на 50 с лишним тысяч машиномест. К тому же зачастую решения об отводе площадок под гаражи принимаются без учета социального состава населения. Как следствие - в микрорайонах, большую часть жителей которых составляют работники бюджетной сферы и пенсионеры, вместо дешевых паркингов появляются дорогие капитальные гаражи, места в которых остаются невостребованными: инвесторы несут убытки, а улицы и дворы загромождают сотни "бездомных" автомашин или незаконно установленные "ракушки".
По мнению Валерия Виноградова, для выхода из создавшейся ситуации необходимо решить несколько вопросов. Во-первых, как можно скорее разобраться с участками, на которых строительство идет слишком медленно или не ведется вовсе. Такое поручение он дал своему первому заместителю Алексею Челышеву и начальнику АПУ ЮЗАО Алексею Сахарову.

Одна из причин - медлительность в работе ГУЛ "Управление экспериментальной застройки микрорайонов", которому поручена в столице организация инвестиционных конкурсов на строительство гаражей, паркингов и многоэтажных автостоянок. Как правило, большинство решений о возведении подобных сооружений принимается намного позже того, как закачивается не только строительство жилья, но и обустройство прилегающих к нему территорий, и, естественно, не находит поддержки у жителей.

Во вторник впервые за несколько лет под окнами Мосгордумы собрался пикет москвичей, требующих отдать столичную землю народу. Пикетчики обеспечивали звуковое сопровождение внеочередного заседания думы, на котором рассматривалось ходатайство Совета инициативных групп Москвы о проведении всегородского референдума о запрете точечного строительства и наделении всех москвичей правом собственности на землю. Депутаты отказались от плебисцита, сославшись на юридическую неграмотность заявки.

Во-вторых, ни в коем случае не поддаваться на уговоры инвесторов, иногда пытающихся сэкономить на строительстве гаражей под домами. В-третьих, надо исследовать возможность сооружения гаражей-лифтов, пристраиваемых к глухим фасадам жилых домов. И наконец, пора выяснить, насколько реально произвести надстройку на тех 56 участках, что заняты сейчас плоскостными автостоянками.

- Давай задерживай! - подначивали милиционеры друг друга. - За нарушение авторских прав!

В два часа дня перед входом в Мосгордуму собралось примерно два десятка представителей Совета инициативных групп Москвы. Развернув скромные плакаты с надписью Даешь референдум!, они скандировали лозунг Власть народу!. Чтобы быть услышанными депутатами, пикетчики отчаянно свистели в милицейские свистки. Стражи порядка, следившие за поведением пикетирующих, оживились, заслышав знакомую трель.

- На эти слушания пускают по 30 особо проверенных человек, - продолжает Кульпин. - Также требуем для москвичей права выбирать мировых судей - это помогло бы избежать произвола в судах. Сейчас москвичи, выступающие против точечной застройки, находятся под серьезным судебным прессингом. Например, инициативная группа с улицы Маршала Бирюзова недавно получила иск на сумму 2,5 миллиона рублей за срыв строительства.

- Мы предложили вынести на референдум 6 вопросов, - координатор Совета инициативных групп Александр Кульпин в отличие от милиции был настроен серьезно. - Мы хотим, чтобы судьбу застройки решали жители каждого района на референдуме, а не на окружных слушаниях.

- В формулировках нарушено и федеральное, и московское законодательство, - дал свое заключение столичный депутат Михаил Москвин-Тарханов. - Например, термина городское сообщество в российских законах нет, а значит, не понятно, кому мы собираемся передавать землю. Учитывая, что сейчас почти вся земля в Москве находится в государственной или муниципальной собственности, получается, что нам предлагают провести некую социализацию. Но мы не имеем на это законных оснований. Если мы поддержим эту идею, Мосгордуму тут же распустят!

Тем временем в зале заседаний депутаты вникали в формулировки вопросов для референдума. Сделать это было непросто. К примеру, один из них звучал так: Поддерживаете ли вы наделение городского сообщества (жителей Москвы) правом собственника земель Москвы при сохранении за органами государственной власти Москвы права владеть, пользоваться и распоряжаться землями Москвы, но от имени городского сообщества, а не города Москвы?

Хотя есть, конечно, подозрение, что, будь вопросы сформулированы юридически корректно, никакого референдума все равно бы не допустили. На протяжении всей новейшей истории московская общественность не раз пыталась бороться с властью за свои земельные права, но почти всегда проигрывала. (Исключение составляют несколько выигранных на уровне высших судов дел.) В Москве практически не применяются нормы Земельного кодекса относительно приватизации земли - власть предпочитает арендные отношения. Приняв, наконец, в июне 2006 года под давлением изменившегося федерального законодательства постановление О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность, правительство Москвы ввело такие ограничения, которые сделали документ малоприменимым на практике. Например, претендент на приватизацию должен предоставить официально утвержденный градостроительный регламент участка и план подземных инженерных коммуникаций. Кто хоть раз пытался достать эти документы, знает, что это практически неразрешимая задача. Тем более что разрабатывать и принимать регламенты власти не спешат. Не торопятся они и размежевывать земельные участки, то есть формировать их границы. (Жилищный кодекс предписывает закончить эту работу к 2010 году.) А без этого участок не может стать объектом купли-продажи на рынке или объектом приватизации.

В результате депутаты решили отклонить предложение о плебисците.

А в наступившем году правительство планирует принять документ, ограничивающий придомовую территорию, подлежащую приватизации в качестве общедолевого имущества собственников квартир многоквартирного дома, всего парой метров от стены.
Аренда офиса — важный шаг для любого бизнесмена. Деньги приходится тратить большие, и желание сэкономить по-человечески объяснимо. Важно не перестараться с подсчетами — иначе есть риск, что экономия обернется своей противоположностью, то есть дополнительными тратами средств и времени.

Но, даже имея на руках свидетельство о собственности на землю, москвич не защищен от выселения. Так, несколько бутовских семей умудрились оформить право собственности, но их тоже снесли. Основание: изъятие земли для государственных нужд города Москвы, в данном случае - для строительства жилья по городскому заказу. Наконец, 19 декабря 2007 года Мосгордума приняла закон О землепользовании в городе Москве, который закрепил право московских властей изымать землю для реализации государственных целевых программ города Москвы, а также других мероприятий, являющихся городским государственным заказом. То есть почти под любое строительство.

Одной из наиболее распространенных форм мошенничества стали информационные агентства. Вы читаете газету и обнаруживаете вдруг фантастическое, нереально дешевое предложение. Позвонив по указанному в объявлении телефону, вы узнаете, что интересующее вас помещение уже, увы, сдано или продано, но есть “десятки других подобных”. Информация о них содержится в базе данных, за пользование которой агентство просит с вас всего $10 Если доверчивый клиент приобретет базу, он быстро обнаружит, что среди вариантов нет ни одного живого: или все помещения сданы, или сдаются, но по совершенно другой цене, или того или иного объекта никогда не было, а люди, имеющие указанный номер телефона, замучились отвечать на звонки, или обозначенный номер принадлежит посредникам и надо заплатить комиссию еще и им. Другой вариант мошенничества таков: агентство обещает за умеренную плату свести клиента непосредственно с владельцем помещения. Клиент платит, а хозяин квартиры по “уважительным причинам” переносит время встречи, а потом и вовсе заявляет, что помещение уже сдано или продано. Суть уловки состоит в том, что владелец помещения — подставное лицо и его задача — подольше водить клиента за нос.

Не попадитесь информаторам

Цветовые нюансы

Самым обидным для пострадавших является то, что информационные агентства работают совершенно законно, в предлагаемых клиентам договорах речь идет лишь об информационных услугах. Поэтому бежать в милицию или прокуратуру бесполезно. Взимаемые за услуги деньги незначительны, и многие обманутые предпочитают забыть о них и не портить себе нервы. И хотя информационщиков, случается, бьют, как карточных шулеров, канделябрами, в целом их бизнес процветает из-за огромного количества наивных людей. Чтобы не попасть в число простаков, нужно усвоить, что, во-первых, дармовщины не бывает и если предлагаемая цена в пять раз ниже среднерыночной, то это должно настораживать. И во-вторых, требование любой предоплаты, будь то $100 или 500 рублей, неправомерно, так как честные риелторы берут комиссию только после оказания услуги.

Более зрелые фирмы обязательно обратят внимание на документы и проставленные в них цены. До сих пор в Москве распространена оплата частями: белой, которая проводится по документам, и черной, закулисной. Общая сумма отдается владельцу помещения наличными без каких-либо пояснений в финансовых отчетах. В большей степени разноцветные расчеты присутствуют в магазинах и ресторанах — там, где выручка наличными велика, причем последняя не всегда фиксируется. Офисных помещений это касается меньше. Постепенно рынок белеет: собственники помещений (по крайней мере, крупных) переходят на официальные расчеты, но сказать, что такая система стала общепринятой практикой, еще нельзя. С точки зрения арендатора легальный договор аренды с проставленной там истинной суммой хорош тем, что позволяет списать деньги на накладные расходы бизнеса и вывести их из-под налогообложения.

Начинающие предприниматели, как правило, меньше внимания уделяют юридическим аспектам. Их волнуют вопросы “Где?” и “Как дорого?”, а на каком именно основании фирма арендует офис, то есть идет ли речь об аренде, субаренде или договоре о совместной деятельности, для данной категории бизнесменов не так важно. Главное — предприниматель готов отдавать $500 в месяц за помещение в 20 кв. м, не отягощая себя размышлениями о юридической стороне дела.

Прежде всего разберемся с терминами. Снимать помещение у собственника — это аренда. Если же у собственника арендует кто-то, а вы — у этого кого-то, то такой способ называется субарендой. Многие желающие арендовать офис относятся к приставке “суб” с подозрением, желая иметь дело только с владельцем помещения. На самом деле субаренда (если договор надлежащим образом зарегистрирован в Москомрегистрации и если собственником является Москва или Федерация) ничуть не хуже прямой аренды. Вариант, когда собственник — частное или юридическое лицо, несколько хуже: вы не знаете, насколько стабильно положение первого арендатора, а от его устойчивости напрямую зависят ваши собственные позиции.

Суб — это совсем не страшно

Вы к нам надолго?

Субаренда может быть выгоднее прямой аренды. Существуют организации, в свое время сумевшие получить у Москвы помещения в долгосрочную аренду на 25 или 49 лет. Сейчас площади у них часто простаивают, и они охотно сдают их в субаренду, иногда даже по цене, которая немного ниже рыночной.

Сейчас распространены договоры аренды на... 11 месяцев. Дело в том, что соглашения на срок менее одного года можно не регистрировать. Причины нежелания проходить процедуру регистрации самые разные, но наиболее частая — наличие в помещении неузаконенных перепланировок. Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии (МВК), потом получать в БТИ планы помещения без красных линий. Такие операции недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему на смену новая стенка покажется лишней, и снова придется затевать процедуру согласования. В таких случаях обычно заключают договор на 11 месяцев, который продлевают затем несколько раз.

В последние годы российская экономика динамично развивается, что сказывается и на рынке аренды: становятся модными более длительные сроки договоров. Самые ходовые сегодня — на 3–5 лет. Встречаются и 10–15-летние, но они скорее исключение, поскольку долгосрочные прогнозы в нашей стране еще опасны. Будет ли нужно арендатору такое помещение через несколько лет? Кроме того, велика вероятность скачков рынка — сейчас цены выше того уровня, который был до кризиса 1998 года, но уже появляются разговоры о возможности перегрева рынка и общего падения.

Несмотря на зарегистрированные договоры аренды, может случиться, что у арендодателя изменились планы и он просит арендатора съехать раньше срока. Бороться с данным явлением практически невозможно: законы стоят на стороне собственника. Поэтому при аренде офиса важны личные доверительные отношения между сторонами сделки. Если с самого начала люди не понравились друг другу, добром такие отношения не кончатся. Если же общий язык найден еще до момента оформления документов, то шансы на удачный исход дела повышаются. Встречаются ситуации, когда, не имея надлежащим образом оформленных договоров аренды, клиенты заключают договоры о совместной деятельности и превосходно сосуществуют.

Не подвинут?

Чего не хватает?

Арендатор должен настоять на пункте, касающемся продажи помещения новому собственнику: последний обязан сдавать помещение тому же арендатору на тех же условиях до окончания срока действия договора. А вот параграф о том, что арендатор имеет преимущественное право покупки, сегодня практически не актуален. Раньше в договорах с московскими собственниками он имел большое значение, но сейчас городское имущество продается исключительно на аукционах и конкурсах. А там в правах все равны: кто больше заплатит, тот и получит помещение.

Однако дефицит по отдельным категориям помещений сохраняет- ся. Например, трудно найти большие, от 1000 кв. м, офисы. Даже сейчас, когда возводятся большие бизнес-центры, их собственники предпочитают разбивать площадь на блоки по 250–300 кв. м: во-первых, за небольшие помещения можно получить большую плату (в пересчете на метры, разумеется), а при увеличении метража цена упадет минимум на 10%. Во-вторых, если помещение покинет один маленький арендатор, остальные будут продолжать приносить доход. Если же арендатор единственный и крупный, то его уход приведет к огромным потерям в бюджете собственника.

В целом на рынке сегодня установилось равновесие. Спрос растет, но и строительство офисных площадей не прекращается. В Москве часто можно увидеть рекламные объявления типа “Сдается!”. Баланс, вероятно, сохранится и в ближайшем будущем.

Цены на офисную недвижимость несколько лет назад стремительно росли. В последнее время рост притормозился — в минувшем году в категории дорогих офисов цены поднялись всего на 0,5-1% (такой показатель вполне можно объяснить статистической погрешностью), среди более дешевых площадей рост составил около 10% — больше, но все равно не так, как было раньше. Что будет с ценами в ближайшие годы — предсказать невозможно. Поэтому при заключении более-менее длительного договора аренды в него обычно включают пункт о том, что цена может изменяться, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. И каждый год стороны поднимают вопрос об изменениях цен внутри обозначенной ценовой вилки. Хотя, конечно, не исключен вариант, что прийти к соглашению не удалось, — тогда договор расторгается.

И о деньгах...

Еще одна неприятная для арендатора деталь — так называемый коридорный коэффициент (термин советских лет, используемый сегодня профессионалами). В любом здании есть места общего пользования: лестницы, коридоры, холлы. Владельцу необходимо их окупать, поэтому он может увеличить общую площадь процентов на 20, например, снимая офис в 200 кв. м, придется платить за 24 Чем больше площадь арендуемого помещения, тем меньше коридорный коэффициент, а крупного арендатора, занимающего целые этажи, могут совершенно освободить от подобных выплат.

Помимо основной цены от арендатора иногда требуют заплатить НДС (собственника помещения интересуют только те деньги, которые получит он), например, предложение выглядит так: “$600 за 1 кв. м в год плюс НДС”. Кроме того, нужно заплатить за электричество, воду, отопление, уборку и т. д. Бывает (правда, крайне редко), что цена за коммунальные услуги включена в арендную плату. Обычно же такие платежи возлагают на плечи арендатора. Если сделать это технически невозможно (нет отдельных счетчиков для площадей, занимаемых данным арендатором), владелец помещения, получив общий счет на все здание, выделяет из него долю арендатора и выставляет ему счет. Случается, что эксплуатационные расходы указывают в абсолютной цифре — скажем, $50 за 1 кв. м в год. Данная сумма автоматически прибавляется к арендной плате, и никто не считает, сколько на самом деле арендатор жжет электричества и сливает воды.



Главная --> Публикации