Главная --> Публикации --> Неплохой шанс Минус, переходящий в плюс Ипотека в россии будет дорожать вслед за американской Споры о метро вышли из тоннеля Рискованный бизнес

Такие правила предлагается закрепить в проекте закона о внесении поправок в законы О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и О введении в действие Земельного кодекса РФ, рассказал корреспонденту РГ зампредседателя Комитета Госдумы по собственности Евгений Богомольный. Причем, отсутствие документов о положении границ участка не станет препятствием для совершения сделок - наделы можно будет передавать по наследству, продавать, дарить и вносить в залог.

Владельцев шести дачных соток могут избавить от необходимости проводить межевание земли при приватизации. И тогда оформление наделов в собственность будет идти намного быстрее и обойдется дешевле.

Например, в Омской области введены предельные тарифы на первичное оформление в собственность земельных участков, и межевание должно обходиться не дороже 1600 - 2200 рублей. Но землеустроительных организаций в регионе катастрофически не хватает, и они пользуются ситуацией: фактическая стоимость работ по межеванию доходит до 10 тысяч рублей. При этом в договорах на проведение работ сверхтарифные суммы по обоюдному согласию сторон просто-напросто не указываются.

Сейчас по закону о дачной амнистии для регистрации прав собственности на землю надо иметь на руках два основных документа: акт предоставления участка, свидетельство или иной документ, который удостоверяет ваше право на него, и кадастровый план надела. Но без межевания составить кадастровый план невозможно. При том, что именно затраты на эту процедуру напрочь отбивают у дачников желание приватизировать участки. И хотя изначально предполагалось, что предельная плата за межевание должна быть установлена региональными законами, появились они далеко не везде. Да и в тех регионах, где потолок цен указан, на деле стоимость услуг нередко оказывается намного выше.

В 15 - 17 тысяч рублей обходится оформление земли в собственность в Новосибирске и Нижнем Новгороде. В Ставрополе дачники платят за это примерно по 8 тысяч рублей, но удовольствие растягивается на три года, а за ускорение процесса надо переплачивать в несколько раз. Ясно, что такие суммы неподъемны для большинства дачников. И многие, особенно пенсионеры, предпочитают вовсе отказаться от идеи приватизировать наделы.

Примерно столько же берут за срочное определение границ участков в Челябинске. В Самаре областные власти ограничили стоимость таких работ 2000 рублей, но аппетиты коммерческих структур, работающих на этом рынке, непомерны. И в итоге они запрашивают за свои услуги в 10 раз больше предельной суммы.

Впрочем, предупреждают эксперты, в некоторых случаях межу уточнять придется. Ведь нередко дачники самовольно присоединяли к своему участку лишние метры. И если это делалось за счет соседского надела, то надо не только провести межевание, но и заручиться от соседей подтверждением, что они не имеют к вам претензий по границам участка. Если же забор был передвинут на территорию пустыря, леса или иной ничьей земли, то придется получить согласие местной администрации. Причем присоединенный кусок земли удастся зарегистрировать в том случае, если лишняя земля по размерам не превышает стандартного садового надела, установленного местными властями. К тому же надо быть готовыми к тому, что при продаже стоимость участка с неопределенными границами может оказаться ниже, чем у надела, по которому межевание проведено. Покупателю наверняка потребуются гарантии, что в дальнейшем не возникнет споров о границах участка, поясняют эксперты. Не избежать процедуры межевания и владельцам новых участков - все, кто получал наделы после 2001 года, под дачную амнистию уже не попадают. Но само по себе сокращение спроса на услуги землеустроителей собьет цены на рынке, так что в выигрыше окажутся все.

Но вскоре от непомерных затрат можно будет избавиться. Дело в том, что сейчас существует определенная форма кадастрового плана, которая содержит текстуальную и графическую часть, поясняет Богомольный. Поправки предполагают, что отдельные части плана - и графическую, и текстуальную - можно будет не заполнять, а граждане сами будут решать, нужно им межевание или нет.

В то же время эксперты советуют землевладельцам не откладывать в долгий ящик оформление участков в собственность, хотя в действующем законе нет каких-либо ограничений по срокам на оформление прав собственности. Но продать или подарить нелегализованную землю вы не можете. К тому же проблемы наверняка возникнут у владельцев спорных участков. То есть тех, кому свое право на землю надо доказывать в суде. Так, например, если у гражданина на руках нет правоустанавливающих документов, а в территориальном отделении Роснедвижимости отсутствуют сведения о владельце участка, то право распоряжаться землей принадлежит органу местного самоуправления, поясняет Богомольный. И значит, местные власти могут выставить ее на продажу или предложить в аренду.

Напомним, что кроме отмены межевания в законопроекте содержится еще одна хорошая новость - шанс оформить землю в рамках дачной амнистии получат не только нынешние землевладельцы, но и их наследники. Причем, как поясняет Богомольный, такое право собираются распространить не только на наследников первой очереди, то есть супругов и детей, но и других лиц, которым могут быть завещаны земельные участки.


Из 250 миллиардов рублей, выделенных федеральным Фондом содействия реформированию ЖКХ, Тамбовская область рассчитывает получить порядка двух миллиардов.

Правда, по Земельному кодексу граждане, у которых есть в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении постройки, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или их аренду. Но затраты на оформление прав собственности все-таки меньше, чем цены на землю. Они сильно варьируются в зависимости от месторасположения участка. И уже сейчас в дачном поясе многих крупных городов стоимость одной сотки порой зашкаливает за 100 тысяч рублей. А дальше цены будут только расти - в регионах начинается процесс переоценки земель, и по его окончании кадастровая стоимость наделов увеличится в 1,5 раза, прогнозируют специалисты.

Но как раз с созданием ТСЖ и возникают проблемы. С одной стороны недоверие собственников - как бы хуже не стало, а с другой - нехватка толковых управдомов. Да и толковые домоправители по привычке воспринимаются как персонажи советских фельетонов и карикатур, и живая историческая память самым негативным образом сказывается на их современном имидже. И чиновники, вооружившись буклетами, брошюрами и ведомственными инструкциями пошли в народ, чтобы объяснить, как создать ТСЖ, что они дадут жильцам, с какими проблемами могут столкнуться члены товарищества, чем ТСЖ отличается от других форм управления домами.

Правда, реально региону на капитальный ремонт и снос аварийного жилья требуется раза в три больше, но и обещанная сумма впечатляет. Но чтобы попасть в федеральную программу капитального ремонта, необходимо в спешном порядке создать коммерческие организации по управлению домами, которые могли бы с пользой для дела распорядиться казенными деньгами. Наиболее приемлемая форма таких организаций - товарищество собственников жилья.

Управляющая жилищная компания, если собственники решились ей довериться, принимает на себя все обязательства по ведению, так сказать, домашнего хозяйства. И еще весной городские власти настойчиво призывали горожан не мешкая заключать брак по любви с любой из управляющих компаний - и спать спокойно. А представители компаний на встречах с обитателями многоэтажек нередко шли на откровенный шантаж: не заключите с нами договор - будете до конца дней своих жить под дырявой крышей, иметь дело с недобросовестными работниками.

Новый Жилищный кодекс обязал всех собственников, проживающих в многоквартирных домах, избрать один из трех способов управления: отдаться в руки управляющей компании, создать товарищество собственников жилья или непосредственно самим управлять домом. Последний способ на первый взгляд самый дешевый, но он же и самый хлопотный: жильцам придется напрямую заключать договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии, самостоятельно решать вопросы с ремонтом.

Как заверили в администрации Тамбова, деньги на капитальный ремонт будут выделяться и домам, которые находятся под опекой управляющих компаний. Однако собственники, объединившиеся в товарищества, получат федеральные средства в обязательном порядке. Но при условии, что процесс создания ТСЖ примет необратимый характер, и станет преобладающей формой управления жилыми домами.

Но с принятием федерального закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ ситуация изменилась и скромное обаяние управляющих компаний поблекло. Тамбовский вице-губернатор Николай Перепечин даже признался, что среди них появляется немало недобросовестных любителей урвать и испариться. Интересно, что об этой особенности новых домоправителей обитатели многоэтажек узнали раньше чиновников, ответственных за жилищно-коммунальное хозяйство.

Причины недоверия граждан к реформам в сфере коммунального хозяйства понятны. Слишком часто за последнее время менялись правила их проведения, и сводились реформы в конечном итоге к банальному повышению тарифов. Однако недавнее решение федеральных властей взять на себя затраты на капитальный ремонт жилых домов вселило надежду, что собственники жилья станут хозяевами не развалюх, полученных в наследство от государства, а владельцами нормального жилья...

Разумеется, местные власти в первую очередь заинтересованы в создании ТСЖ - когда еще город получит такие деньги на капитальный ремонт, на расселение горожан из аварийных домов. Власти даже готовы взять на себя расходы по юридическому оформлению товариществ, а разъяснительную работу среди населения ведут на положительных примерах. Например, в домах, где жильцы приняли правильное решение, капитальный ремонт уже сделан или делается уже. У федеральных же властей интерес к ТСЖ государственный: товарищества хоть как-то гарантируют, что деньги, попав под контроль жильцов, будут потрачены по назначению.

Михаил Макаров,
заместитель главы администрации Тамбова:

Комментарий

Наиболее примечательной тенденцией рынка недвижимости прошлого года специалисты в один голос назвали появление объектов, в которых совмещены жилые апартаменты и офисные помещения. И в новых лофтных проектах, и некоторых жилых комплексах, и, наконец, в одном из самых знаковых объектов столицы Деловом центре Москва-СИТИ, где практически в каждом небоскребе застройщики обещают подобное соседство, предусмотрены своеобразные зоны для работы и проживания. Насколько мирно они будут уживаться, не будут ли разные форматы мешать друг другу?

- Принципам организации работы ТСЖ напоминают всем известные жилищные кооперативы. Общение с жителями домов, избравших тот или иной способ управления, убеждает, что ТСЖ это наиболее эффективная форма управления. Люди в кооперативах, которые создавались лет 10-15 назад, при закладке первого кирпича их дома уже понимали, что это - их собственность. Когда с ними начинаешь говорить о ремонте, то они, как правило, отвечают, что им ничего не надо, у них все сделано. Что наводит на мысль, что это и есть самый успешный способ управления жильем. Потому что каждая копейка, собранная жильцами, ими же и контролируется. А основная цель управляющих компаний - извлечь прибыль из своей деятельности.

Если забраться в историю еще глубже, то можно найти аналоги и там. Двух- или трехэтажные здания, в которых на первых этажах располагались магазины, рестораны и т.д., а выше жили их владельцы (иногда еще и сдавая часть комнат внаем), существовали в Европе уже много веков назад. А возьмем Москву в ее нынешнем виде в большинстве домов, особенно выходящих на главные городские магистрали, первые этажи отданы под торговлю или же сферу услуг, немало компаний тоже обосновалось там.

Не мы первые
Считать подобную компоновку здания современным российским изобретением никак не получается. Mixed use появился в США, где существует уже по меньшей мере сто лет. Люди, бывавшие в Нью-Йорке, так описывают среднего размера (этажей в 50) нью-йоркский небоскреб: первые пять этажей отведены под паркинг и технические службы, затем идут торговые центры и офисы примерно до 35-го этажа. Выше начинаются отели или апартаменты, а на самой крыше открытый бассейн и рестораны с видами на город.

Что над чем?
Теоретически современное здание можно скомпоновать как угодно технология позволяет устроить жилые помещения на первом этаже, а магазины на последних. Но в реальности существуют признанные на рынке традиции они и диктуют каждому помещению его место. Подвалы и самые нижние этажи отводятся под паркинги и технические службы. Выше располагаются торговые центры, кафе и рестораны, предприятия бытового обслуживания, т.е. места, куда ходят посетители, и этим посетителям должно быть по возможности удобно туда добираться. Над ними офисная зона: посетителей в офисе, как правило, меньше, чем в магазине. На самом верху помещения, где люди живут, гостиницы или квартиры и апартаменты. Такое решение тоже объяснимо: для жизни требуется определенное уединение, и именно там поток посторонних можно ограничить. Кроме того, в квартирах на высоких этажах тише, больше света и чище воздух выхлопные газы от автомобилей не добираются. И вид из окна, за что состоятельные люди готовы платить, лучше.

Так что не будем спорить о том, насколько новой является такая компоновка здания, кто и когда ее изобрел лучше изучим вопрос с точки зрения практической жизни.

Достоинства
С точки зрения девелопера плюсы многофункционального здания однозначны. Московская земля очень дорога, поэтому строить на ней хочется как можно выше. Если на участке нет каких-либо ограничений (чаще всего такое встречается в Центре, где власти административно ограничивают высоту) рост здания оказывается максимальным.

Наконец, на самом верху может располагаться еще один пласт объектов, для которых интересен вид из окна. В первую очередь это, конечно, дорогие рестораны. Но их желание быть поближе к небу входит в конфликт с уже упоминавшимся стремлением жителей к уединению. Поэтому рестораны располагаются, как правило, в нежилых зданиях.

Однако рекламировать нечто, ссылаясь только на собственные интересы, выглядит откровенным моветоном, и застройщики понимают это. Поэтому пиар многопрофильных комплексов строится на идее удобства этого формата для потребителей. Проживая в том же здании, где находится ваш офис, вы можете отправляться на работу в домашних тапочках. То же и с покупками, развлечениями не нужно ехать за семь верст по забитым машинами московским улицам, единственным транспортным средством будет для вас лифт. Все это существенно экономит время, которое состоятельные люди ценят едва ли не выше, чем деньги.

Но чересчур масштабный проект это всегда риск затоваривания рынка, и создание внутри здания нескольких функционально различных зон является для девелопера одним из способов избежать конкуренции с самим собой. Многофункциональный объект это возможность минимизировать риски и продлить срок жизни объекта, говорит Владимир Брунгарт, руководитель отдела элитной недвижимости компании Авеню. Эксперт напоминает, что, согласно классическому определению, многофункциональным считается комплекс, состоящий из не менее чем трех приносящих доход компонентов, имеющих независимый спрос.

Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, обращает внимание и еще на один аспект юридический статус такой недвижимости. То, что продается для жилья в небоскребах СИТИ, является вовсе не квартирами, а апартаментами. Это принципиально новая для нашего рынка правовая форма. Она предполагает определенные обременения на пользование объектом, невозможность зарегистрироваться там по месту жительства (прописаться). Тайной за семью печатями остаются пока и размеры ежемесячных платежей за эксплуатацию. Несмотря на свой немаленький опыт работы в недвижимости, я не совсем понимаю, что такое апартаменты, отмечает эксперт. И ясно все станет только из практики после того, как первые апартаменты просуществуют на нашем рынке хотя бы три года.

и недостатки
В основном доводы против сводятся к тому, что жить по соседству с офисами, торговыми и развлекательными объектами не очень-то комфортно. Постоянно шум, бродящие по зданию посетители это и по-человечески утомляет, и создает вполне реальные проблемы вроде недостаточной безопасности. Кроме того, находиться весь день рядом с рабочим местом тоже, как бы помягче выразиться, на любителя. Полноценный отдых дома подразумевает, что можно расслабиться, на время отключиться от рабочих проблем. А как это сделать, если, едва выйдя из собственной квартиры, оказываешься у дверей своего офиса?! И собственных подчиненных и сослуживцев встречаешь постоянно, даже когда у тебя выходной или больничный

Первый и самый основной постулат жилые и нежилые зоны должны быть надежно разделены! Вариант, когда на офисные и жилые этажи можно попасть в одних и тех же лифтах, бракуется однозначно: охранники с этажей, где расположены квартиры, могут куда-то отлучиться, и по коридорам начинают разгуливать воришки и продавцы китайского ширпотреба. Поэтому единственно возможный путь создание конструктивно изолированных входных групп. Кстати, напоминает Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга МИЭЛЬ, таково и требование закона и СНИПов: входы в жилые и нежилые помещения должны быть отдельными. И их лучше устроить с разных сторон здания: в коммерческие помещения попадаем со стороны улицы, а в жилые со двора. Так удобнее всем, и меньше вероятность появления заблудившихся.

Главное грамотно!
Впрочем, большинство экспертов относятся к многофункциональным комплексам более благосклонно. Проблемы можно избежать и объект создать вполне привлекательный для всех главное грамотно его скомпоновать.

Для коммерческой недвижимости наличие многих функций внутри одного здания является несомненным преимуществом. Каждый объект привлекает посетителей, они начинают переходить от магазина к магазину (зашли за продуктами а купили новый мобильник и такую миленькую сумочку) на языке профессионалов это называется синергетическим эффектом. Так что при условии грамотной планировки и профессионального управления арендаторы будут только рады многочисленным соседям если они, конечно, не прямые конкуренты.

В целом грамотная организация транспортных и людских потоков внутри комплекса является очень сложной задачей, дополняет мнение коллеги Владимир Брунгарт. Не всегда нужно все жестко изолировать друг от друга, есть такое понятие, как перекрестный спрос: например, офисные работники должны иметь возможность посещать фуд-корт торгового центра.

И в-третьих, в каждом комплексе должны сочетаться элементы одного класса: офисы категории А, торговые операторы верхнего ценового уровня и отели в пять звезд. В противном случае неизбежны трения: даже если люди разного достатка не встретятся внутри самого здания (оно лучшим образом спроектировано, и все потоки в нем разведены), ничто не мешает конфликту возникнуть снаружи, на улице

Второй аспект посмотреть, что с чем сочетается в рамках одного здания. К примеру, офисные помещения по определению более тихие, чем торговля, говорит Елена Голубева, управляющий компании ХИРШ. А постояльцы гостиниц (особенно не очень дорогих) значительно более терпимы к шуму и беспокойству, чем постоянные жители они живут здесь всего два-три дня, а не длительное время. Значит, в здании, где планируется торговый центр, можно организовать максимум недорогой отель, но никак не апартаменты. А если нужны апартаменты то в комплект с ними подойдут только офисы.

Былое и думы
О недавнем прошлом, когда коммерческие банки словно наперегонки предлагали потенциальному покупателю жилья все новые и новые продукты, теперь можно только вспоминать.

Многообещающие перспективы
Формат mixed use имеет на нашем рынке прекрасные перспективы, считает большинство аналитиков. Такие здания существуют во многих странах уже десятилетия, и везде они востребованы, отмечает Сергей Лупашко, президент Группы компаний Рескор. Что касается Москвы, то Сити позиционируется как новый престижный район, и, думается, найдется немало людей, которые захотят там жить. А тот факт, что дома будут не такими как у всех, только прибавит этим объектам популярности. В целом же прогноз развития этого формата аналогичен тому, что делается для всего рынка: успешными и востребованными будут оставаться удачно расположенные и качественно реализованные объекты с продуманной концепцией.
Кризис ипотечного рынка, стартовавший в США, приобретает все больший масштаб, захватывает в свою орбиту новые страны и регионы, проникает в другие секторы экономики. Россия также не осталась в стороне. Некоторые банки вынуждены были поднять процентные ставки. А ведь еще полгода назад так все было хорошо

За эти годы произошли коренные преобразования, рассказывает Сергей Гордейко, директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка. Когда мы начинали, рассрочки платежа не превышали 10 лет, а сегодня выдаются кредиты на срок в четыре раза больший. Помню, что без первоначального взноса в 30 процентов банки не желали даже выслушать заемщика, зато потом можно было получить заем вообще без предоплаты. Если человеку исполнялось 50 55 лет, то об ипотечном кредите он мог и не вспоминать. Сегодня немало банков, которые готовы работать с заемщиками 60-летнего возраста. Да что шестьдесят! В Судостроительном банке сконструирована программа, по которой возраст заемщика на момент окончания выплат может достигать 85 лет.

А ведь ипотека в стране развивалась так стремительно. Если в 2003 году первопроходцами на этом направлении были только два кредитных учреждения ДельтаКредит и Фора-банк, то по прошествии четырех лет в России насчитывалось 120 банков, которые оптом предлагали более пяти тысяч ипотечных программ.

Полгода назад в России была самая выгодная ипотека в мире! с восторгом произносит Ирина Радченко, генеральный директор компании ЛАУРЕЛ-Ипотека. Кому-то, конечно, и 10 11 процентов казались чересчур высокими! Но если учесть, что инфляция в стране составляет 8 9% в год, то становится понятным, на какие низкие прибыли шли финансисты. При этом банки сильно рисковали: нередко обслуживались клиенты, которые не имели ни кредитных историй, ни справок о доходах. Ну где еще, скажите мне, можно было найти такие условия?

С приходом 2007 года началась самая настоящая охота за клиентами. Делались все мыслимые и немыслимые шаги навстречу заемщикам. Даже когда цены на жилье начали резко подниматься, финансисты первыми озаботились о покупателе: появились кредиты без первоначального взноса, кардинально изменилась скорость рассмотрения заявок, сократился комплект требуемых документов, в некоторых учреждениях разрешалось подтверждать серые доходы справкой в свободной форме. Под залог имеющейся недвижимости предлагались кредиты на любые нужды. Наконец, акции и скидки лились непрерывным потоком. Ипотека стала доступна даже людям с пропиской в другом городе. Впервые в истории российского кредитования банки стали так лояльны к заемщикам.

И все же ипотечное будущее России представлялось радужным. Если бы не шторм, который пришел, откуда его вовсе не ждали. В США нежданно-негаданно разразился кризис ипотеки. У работников ипотечного рынка даже появилась шутка: дескать, гуляла-то Америка, а горькое похмелье наступило во всей Европе

Но даже такие, казалось бы, идеальные условия, не смогли привлечь всех клиентов, нуждающихся в жилье. По двум причинам. Половина из них, в силу низких зарплат, не могла и помыслить о займе. Другая половина не успевала воспользоваться ипотекой только потому, что квартиры, выставляемые на продажу, тут же выкупались за наличные деньги. Спрос на рынке недвижимости в несколько раз превышал предложение. Вот и получилось, что за последние несколько лет банками было выдано только 800 тысяч кредитов. Капля в море, если учесть, что в доле ВВП эта сумма не дотянула даже до одного процента. Почти сто миллионов человек продолжают дожидаться лучших дней. В то время как в странах бывшего соцлагеря Венгрии и Словакии половина граждан успели решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки, не говоря о цивилизованных Европе и Америке.

Такая доступность достигалась искусственными путями, дополняет Владимир Пономарев, председатель Совета Национальной Ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР). Для этого существенно занижались процентные ставки. Дело в том, что банки не несли долгосрочных рисков кредиты рефинансировались (продавались) в первый же месяц после выдачи. Такая политика, пока на недвижимость наблюдался рост цен, создавала иллюзию благополучия.

Подарок из-за океана
Теперь же сами американцы не скрывают, что кризис, казалось бы, десятилетиями отработанной системы кредитования связан с бесконтрольным повышением привлекательности программ. И в первую очередь это связано с тем, что финансисты призывали пользоваться ипотекой, так сказать, малообеспеченные слои населения. Ну не парадокс ли, когда вполне комфортное жилье, причем по самым низким ставкам (2 3%!) предлагалось купить в кредит даже тем, кто получал пособие по безработице? Как выразился Александр Егоров, заместитель председателя правления Газпромбанк-Ипотека, за океаном развернулась борьба за самую неблагонадежную аудиторию, которая даже по скромным подсчетам составляла не более 5% от всего населения Америки.

К чести американцев, надо заметить, что они мужественно принялись за устранение причин кризиса. При ФБР учредили департамент по борьбе с мошенничеством. Ведь были случаи, когда самые хитрые клиенты в один день обходили несколько банков и во всех получали кредиты. Правительство обязалось помочь честным гражданам, кто брал ипотеку, в самом деле нуждаясь в жилье. Да и банки озаботились собственной ликвидностью. В один раз были отменены все экзотические кредиты. Количество программ сократилось вдвое. Прогнозируется, что и объем ипотечных займов в течение года уменьшится в два раза с $3,8 до $1,8 трлн.

Но как только цены начали падать, естественно, становилось убыточным и жилье, находящееся в залоге. Чтобы исправить положение, банки постарались увеличить ставки. Да не тут-то было. У заемщиков не оказалось таких денег. И теперь уже неликвидные квартиры без сожаления оставлялись на попечение ипотечного кредитора. Америка не Россия, рынок недвижимости развивался десятилетиями, благо можно было бы выбрать жилье подешевле, а то и вовсе переселиться к друзьям или родственникам. По крайней мере, на сегодняшний день в Штатах более одного миллиона квартир остаются пустыми, цены на них снижаются, банки остаются с неликвидным залогом.

По мнению некоторых экспертов, американский кризис отразится на небольших российских банках, которые вели либеральную политику и выдали много ипотечных средств по нестандартным условиям. Например, когда заемщики получали рубли и валюту без первого взноса или справки о доходах. Как следствие, такие организации, чтобы остаться на плаву, будут либо ужесточать ставку по кредитам, либо вовсе прикроют ипотечный портфель. В противном случае понесут серьезные убытки или попросту обанкротятся. Другая сторона ипотечного кризиса скажется на деятельности риэлторов, которые, скорее всего, не станут иметь дело с небольшими банками. Они найдут более надежных партнеров.

И откликнулось, и аукнулось
Одни эксперты высказывают мнение, что Америке на преодоление кризиса потребуется от 3 до 6 месяцев. Пессимисты отводят два года. Но нам-то что? Да пока, собственно, ничего. Если не считать, что каждый второй ипотечный заем в России выдан иностранным банком. Отечественные кредитные структуры под небольшой процент привлекают на рынок ипотеки зарубежный капитал и, накинув свой интерес, выдают средства заемщикам. Вполне естественно, что если у материнских западных структур начинаются проблемы, то появятся они и у нас. Импортерам теперь не до закачивания денег в ипотеку России. В результате складывается ситуация, когда на рынке нет свободных средств, которые бы могли направляться либо на строительство жилья, либо на выпуск ценных бумаг. Уже сегодня некоторые некогда успешные московские банки испытывают немалые трудности с выдачей кредитов. Как результат застройщики, которые также пользуются услугами ипотечных банков, остались без финансовой подпитки, на риэлторском рынке разваливаются частные сделки, в тартарары летят задатки за квартиры.

По прогнозам оптимистов, вполне возможно, что евро и доллары все же будут поступать в Россию, но уже не такими дешевыми, как раньше. Предполагается, что ставки повысятся на 2 4%, и достигнут 13 1 По уточнению Владимира Пономарева, чаще всего у нас пользуются ипотекой люди небогатые, которым с трудом давались выплаты по 10 11%-ным займам. Повышенная ставка половине из них окажется уже не по плечу. Удорожание импортных денег приведет к тому, что банки ужесточат условия кредитования для своих корпоративных заемщиков строительных организаций. В результате и без того безмерные цены на жилье могут снова поползти вверх.

Кстати, по мнению Валерия Горячева, эксперта РосЕвроБанка, процентные ставки для ипотечных заемщиков в крупных кредитных организациях могут и вовсе не меняться. Все зависит от доверия иностранных инвесторов к тому или иному отечественному банку. Если сотрудничество надежно и успешно длится на протяжении долгих лет, то процент зарубежных заимствований не изменится. Соответственно на прежнем уровне останутся и процентные ставки для рядовых заемщиков. Во-вторых, и у заимствований есть предел. По оценкам финансистов из Банка России, средний процент по всем привлеченным средствам составил 15,4%. Банкам, долги которых не превысили 20%, по силам справиться с любым кризисом, а вот тем, кто перебрал, придется лихо.

И что самое интересное, среди заемщиков все меньше тех клиентов, которые стараются погасить кредит досрочно. Этот факт говорит о том, что в стране появляется все больше людей, для кого квартира не очередной инвестиционный проект, а надежная крыша над головой.

Пути выхода
Хотя, по данным ВЦИОМ, в России более 70% опрошенных граждан ипотечный кредит не только не брали, но и брать не планируют. Но, тем не менее, ипотечный рынок продолжает заполняться. Если в 2005 г. объем выданных займов увеличился в 3 раза, то уже в 2006-м в 4,4.

В сложившейся ситуации не банковские ставки нужно уменьшать, а искать пути для снижения цен на жилье, уверен Владимир Пономарев. Речь должна вестись о том, как, например, правильно определить малообеспеченные слои населения и выделить им субсидии на приобретение квартир? Каким способом стимулировать застройщиков, чтобы они искусственно не завышали цены? Как добиться льгот на энергоносители? Как снизить цены на землю, инженерную инфраструктуру, стройматериалы? Положительное решение этих вопросов заметно снизит цену квадратного метра.

А Александр Казаков, председатель комитета по секьюритизации НАУИР, уверен, что заокеанский кризис сыграл к тому же самую позитивную роль в развитии кредитования в России. Если сравнивать положение, то в области ипотеки наша страна отстает от Америки на 25 30 лет. Так что если взять на вооружение негативный опыт и сделать правильные выводы, то кризис подобного масштаба в России не случится. Впрочем, некоторые эксперты считают, что заигрывание с отечественными клиентами только начиналось, и хорошо, что не распространилось повсеместно. В то же время проводился более строгий андеррайтинг заемщиков. Второй плюс в том, что на российском ипотечном рынке оказались очень ответственные плательщики, и мошенников можно пересчитать по пальцам. По данным статистики, объем просроченной задолженности по ипотеке не достигает 1%. В то время как на рынке потребительского кредитования граждане задолжали банкам более двух процентов, а в отдельных банках размер просроченных займов достиг угрожающих размеров более пятой части выданных денег.

Банки, которые входят в число лидеров рынка, по-прежнему уверенно продолжают работать с заемщиками. И объемы кредитования только растут.

Конечно, заокеанские средства не единственные и даже не главные, за счет которых функционируют отечественные банки. Ведь на их счетах также аккумулируются вклады граждан, используются деньги юридических лиц. Но этого мало, надо искать и других инвесторов. Например, рассматривается предложение привлекать к ипотеке накопления Пенсионного и других фондов.



Главная --> Публикации