Главная --> Публикации --> Купить а не копить Малый бизнес сможет выкупить арендуемые помещения по льготной схеме Вы нашли друг друга? получите гарантии серьезности намерений Группа пик отдала завод на аутсорсинг Электролинии могут спрятать под землю

Франк не уберег ставку
С начала года Банк Москвы изменил линейку ипотечных кредитов. Минимально возможные ставки в швейцарских франках выросли с 7% до 8%, максимально возможные с 7,9% до 9,5%.

Совершенно новое для рынка ипотеки предложение пообещала анонсировать сегодня пресс-служба Банка Москвы. Суть его официальные представители банка вчера рассказать отказались. А конкуренты ждут от Банка Москвы запуска программы по кредитованию в японских иенах.

Сотрудникам Банка Москвы на местах известно о планируемых нововведениях. По крайне мере о скорой возможности получить кредит в иенах рассказал сотрудник филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге. Заявку на ипотеку в иенах подать нельзя, но на этой неделе из Москвы должна прийти информация по новой программе. При подтверждении дохода по форме 2-НДФЛ и сроке кредита до 10 лет ставка в японских иенах составит от 6% годовых, более 10 лет от 6,5%. Первоначальный взнос составляет минимум 15%, уточнил оператор филиала Банка Москвы в Калининграде.

О такой возможности представители Банка Москвы рассказывали весной прошлого года, когда стартовало кредитование в швейцарских франках. Выдача начнется с конца января, ориентировочно с 20-го числа, а ставки не будут отличаться от анонсированных в мае около 6%, уточнили двое собеседников Ведомостей. Банк Москвы будет использовать непрямое финансирование в японской валюте, известно одному из банкиров. Как и в случае с франками, речь идет об операции валютный своп, позволяющей занять иены под залог другой валюты и затем продать их обратно, уточняет источник в Банке Москвы. Самая популярная валюта в таких парах доллар, рассказывает зампред правления Инвестсбербанка Евгений Егоров. С помощью форексного свопа банк может разместить доллары на год по ставке 3,47%, а привлечь иену под 1,03%. Таким образом, банк получает маржу в 2,44% рыночную разницу между привлечением в долларах и иенах. Поэтому и кредиты, которые банк предоставляет в иенах, должны быть дешевле долларовых приблизительно на столько же, уточняет Егоров.

Тем не менее клиент смотрит в первую очередь на ставки именно за счет более низкой ставки выстрелила ипотека в швейцарских франках на короткие сроки, считает директор дирекции розничных продаж Инвестсбербанка Елена Бушнякова. На прошлой неделе и. о. директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов рассказывал, что франки заняли 35% ипотечного портфеля Банка Москвы, общий объем которого составляет 13,9 млрд руб.

Кредитование в иенах позволяет предложить низкую величину ставки по кредиту, отмечает заместитель исполнительного директора дирекции ипотеки и продуктов розничного бизнеса банка Уралсиб Альберт Фахрутдинов. Фахрутдинов обращает внимание на нестабильность курса иены к другим валютам и традиционное недоверие заемщиков в российских регионах к любым валютам, кроме рубля. Так, например, с 28 февраля 1985 г. по 31 декабря 1987 г. иена подорожала в 2,14 раза по отношению к доллару, за это же время швейцарский франк в 2,25 раза.

Спрос на коттеджи
Единственный проект загородного поселка, близкий к завершению, реализует компания Фудмастер-консалтинг. На земельном наделе в 9,5 га возле поселка Морозово уже проведены все коммуникации, газификация, установлены системы биоочистки, рассказал исполнительный директор компании Владимир Нечаев. Из 34 участков с домами 30 проданы, весной их планируется сдать в эксплуатацию. Другой коттеджный поселок Фудмастер-консалтинга, расположенный неподалеку (Изумрудный остров площадью 14 га), планируется сдать в эксплуатацию летом.

Банк Москвы не первый, предлагающий россиянам ипотеку в иенах. Этим занимался уже прекративший работу в России Мичиноку-банк. Дочка одноименного японского банка выдавала кредиты также от 6% годовых. А при закрытии продала этот портфель ВТБ 2 Получить там вчера комментарии не удалось. Инвестсбербанк, уверяет представитель банка, кредитовать в иенах не собирается: пока это выглядит слишком экзотично.
В декабре Базис-НСБ приостановил начатое в октябре 2007 г. строительство элитного жилого комплекса Сибирская Ривьера в Заельцовском бору на берегу Оби, рассказали Ведомостям два новосибирских девелопера и начальник инспекции Госстройнадзора по Новосибирской области Виталий Ивлев. Заместитель Ивлева Борис Радишевский сообщил, что компания начала возводить два дома на принадлежащем ей участке в 9 га без разрешения. Базис-НСБ не представил в установленный срок (20 декабря 2007 г.) правоустанавливающие документы на землю, генплан строительства, заключение госэкспертизы и надзорных органов, план инженерных сетей, добавляет главный специалист управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Иван Новицкий. В ноябре, по словам Ивлева, Госстройнадзор оштрафовал застройщика на 500 000 руб. и ему было предписано остановить работы до получения всех необходимых разрешений на строительство.

Группа Базис-А специализируется на строительстве элитного жилья и офисных центров класса А, построила более 100 объектов в Казахстане и свыше 18 за рубежом. В 2007 г. компания ввела в эксплуатацию 524 000 кв. м недвижимости.
Активы составляют около $780 млн.

ООО Базис НСБ, строительная компания
Дочка казахстанской группы Базис-А, работает в Новосибирске с начала 2004 г.
Построила 16-этажное жилое здание на ул. Урицкого (10 500 кв. м), в 2008 г. собирается строить бизнес-центр класса А на ул. Каменской (115 000 кв. м).

Управляющий партнер DSO Consulting (консультант проекта) Сергей Дьячков рассказал, что проект предусматривает строительство 12 пяти- и семиэтажных домов на 350 квартир, а также санатория-профилактория с лечебными ваннами, бассейнами, фитнес-клубом, рестораном. Участок Базис-А приобрел около пяти лет назад, говорит Дьячков. По его данным, общая стоимость проекта $50 млн. Дьячков рассчитывает, что к апрелю Базису удастся получить разрешение на строительство и возобновить работы на площадке. В начале 2009 г. Базис планирует сдать первую очередь Сибирской Ривьеры на 110 квартир, в начале 2010 г. вторую (170 квартир), а третью (70 квартир) в конце 2010 г. начале 2011 г., говорит Дьячков. На данный момент работы приостановлены на стадии закладки фундамента, отметил он.

В руководстве Базис-НСБ и Базис-А от комментариев отказались.

С оформлением разрешений на жилищное строительства периодически возникают большие сложности, говорит директор агентства недвижимости Акрополь Зафар Умаров. По его словам, на практике строителям иногда выгодней платить штрафы, чем терпеть убытки из-за простоя. На оформление разрешений требуется, как правило, не меньше года, отмечает Умаров. Вряд ли Базису удастся завершить процесс в первом полугодии. По версии риэлтора, чаще всего проблемы с разрешениями на загородное строительство возникают из-за принадлежности привлекательных участков к лесному фонду: для перевода земель в иной статус требуется специальный акт областной администрации.

По словам директора по управлению недвижимостью компании Строймастер Тимофея Мельникова, это первый проект высококлассного загородного жилого комплекса в области. Это перспективное направление, учитывая огромный дефицит загородного жилья, отмечает Мельников. По его оценке, рыночная стоимость 1 кв. м в загородной многоэтажке составит от $300 Если все квартиры будут быстро распроданы, то строительство можно окупить в течение года.

Сметные расходы всегда менее точны, а если сметы не точны, значит, они более завышены, - размышлял на заседании правительства Юрий Лужков. И продекламировал небольшую оду программно-целевому методу планирования: Здесь можно экономить бюджетные средства за счет того, что расходы будут более целесообразными и основаны на точном расчете. То есть, к примеру, деньги на ремонт дороги дадут, если будет доказано, что она в результате 10 лет простоит целехонькая. Выглядит привлекательно, но пока проект постановления получился бумагой о бумагах: нормативные акты о том, какие именно результаты нужно замерять и как, еще только предстоит разработать. А создание чиновниками четких инструкций, регламентов, показателей - дело, как показывает практика, не скорое.

Мэр Москвы Юрий Лужков в целом одобрил проект постановления столичного правительства об эксперименте по внедрению новой системы управления бюджетными средствами. Речь идет о переходе от сметного планирования и финансирования расходов к планированию, ориентированному на достижение общественно значимых и измеримых результатов. В качестве подопытного кролика выступит департамент ЖКХ и благоустройства Москвы - один из ключевых в системе жизнеобеспечения города.

Удастся ли реализовать эти предписания на практике, большой вопрос. Всего лишь немногим более года назад Юрий Лужков отверг проект постановления о мерах по переходу в Москве на бюджетирование, ориентированное на результат, - по сути та же идея, но под другим именем. Интересно, что в качестве эксперимента предлагалось примерить новые принципы бюджетной политики все на том же департаменте ЖКХ. Однако мэр заявил тогда, что проект содержит размытые, общие целеположения, и честно признался, что не очень понял, о чем речь. Видимо, за год ему все разъяснили про целеполагание.

Некоторые временные рамки в документе все же установлены. В 2008-2009 годах должны разработать ведомственные целевые программы по основным направлениям деятельности департамента ЖКХ, а в 2010 году - утвердить единую целевую программу по отрасли жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города. Более того, с 2012 года капитальные вложения из городского бюджета предполагается делать только на основе механизмов целевых программ и адресных инвестпрограмм правительства.

Объем индивидуального жилищного строительства, под которым в отчетах Росстата подразумеваются индивидуальные дома, построенные за счет населения, традиционно велик. С начала века в структуре сданного жилья доля индивидуального сохранялась на уровне 40%, с незначительным колебанием в 1-2%. А по итогам прошлого года доля россиян-индивидуалов достигла 49% в общем вводе жилья. При том, что общая цифра сданного в эксплуатацию жилья выросла более чем до 60 млн кв. м. Данные официальной статистики традиционно не учитывают так называемого самостроя, - пояснил корреспонденту Газеты член Общественной палаты Вячеслав Глазычев. По его словам, с учетом доли самостроя в России в последние годы возводится около 70% индивидуального жилья. Однако в успехах индивидуального строительства как не было несколько лет назад, так нет и сегодня заслуг федеральных властей, считает Глазычев.

Более того, утверждают авторы нынешнего проекта, в столице уже действует несколько целевых программ, ориентированных на результат. Например, принятая в конце 2007 года программа капитального ремонта столичных многоквартирных домов (см. номер от 22 ноября 2007 года). Хотя при обсуждении этого документа в Мосгордуме выяснилось, что контрольно-счетная палата так и не нашла параметров, по которым можно определить эффективность расходования средств на капремонт. Зато среди целевых индикаторов программы значится количество зарегистрированных товариществ собственников жилья (ТСЖ). Эксперты заговорили о грядущей массовой тэсэжации горожан, которая может привести к хаосу. Тем более что поначалу проведение капремонта в доме московское правительство ставило в прямую зависимость от создания в нем ТСЖ. В результате, Лужков вчера уточнил: Столичные власти будут не заставлять, а агитировать москвичей создавать ТСЖ. Но при этом добавил, что одним из стимулов для создания ТСЖ будут дотации из городского бюджета на эксплуатацию жилого фонда. Вряд ли создание неравенства среди граждан при ремонте домов является индикатором эффективности расходов. Если индикаторы для ЖКХ будут создаваться по похожим принципам, программа финансирования коммуналки может породить немало скандалов.
Реализация национального проекта Доступное комфортное жилье - гражданам России в значительной мере зависит от интереса губернаторов к развитию базы строительства индивидуальных и малоэтажных жилых домов. В прошлом году - по сути, первом в новой битве за обеспечение населения жильем - проект малоэтажного жилстроительства сопровождали лишь регулярные заявления первых лиц государства, инициатива некоторых компаний да вялые усилия администрации в отдельных российских областях.

Первое чтение законопроекта прошло в апреле прошлого года, а когда его примут в окончательном виде, пока не известно. Как пояснили корреспонденту Газеты специалисты в Росстрое, документ оказался очень сырым, хотя чиновники особенно подчеркивают позитивность самого факта появления законопроекта. По словам начальника управления развития рынка доступного жилья Росстроя Андрея Чибиса, к законопроекту подготовлены 130 поправок. Глава комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям единоросс Мартин Шаккум в интервью Газете отметил, что в законопроекте смешаны несовместимые понятия: объект индивидуального жилищного строительства - это жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, объект малоэтажного строительства - многоквартирный дом. Для строительства объектов индивидуального жилищного строительства в отличие от иных объектов не требуется разработка проектной документации, - пояснил депутат. Это связано с тем, что гражданин строит индивидуальный жилой дом для собственного проживания и, следовательно, заинтересован в обеспечении собственной безопасности и безопасности членов своей семьи. В случае, когда речь идет о строительстве малоэтажных многоквартирных домов, вопросы безопасности таких объектов приобретают иное значение. Зафиксированная в законопроекте отмена необходимости представления проектной документации для получения разрешения на строительства объектов малоэтажного жилищного строительства (ее цель - ускорить получение разрешения на строительство) сделает строительство небезопасным. Шаккум отметил, что его комитет непременно примет участие в доработке законопроекта ко второму чтению с учетом требований градостроительного законодательства.

Закон для одноэтажной России
Идея одноэтажной России созрела в головах власть имущих не так давно. Лишь начиная с прошлого года общество стало получать регулярные сигналы от первого вице-премьера Дмитрия Медведева о намерении властей развивать именно малоэтажное строительство как альтернативу многоэтажкам. Под термином малоэтажное строительство понимается возведение как многоквартирных домов, так и таунхаусов, сблокированных домов (на два домовладения) и, разумеется, индивидуальных. Чтобы всем миром навалиться на проблему, Медведев даже настоял на разработке специального проекта закона О малоэтажном строительстве. Его суть сводится к упрощенному доступу граждан и их объединений, например кооперативов, к земельным участкам для застройки жильем.

ЖСК запланированы двух типов: закрытого и открытого. Первые будут формироваться из очередников, нуждающихся в жилье, вторые смогут формировать все остальные желающие вступить в кооператив. Главное отличие между этими кооперативами - в доступе к земельному ресурсу. Первым земельные участки будут предоставляться на конкурсах, в которых будут принимать участие только ЖСК закрытого типа. Кооперативы открытого типа будут состязаться за земельные участки на общих основаниях с любыми желающими юрлицами.

Вся власть кооперативам
Самой важной инициативой законопроекта является возрождение жилищно-строительных кооперативов. Как отметил в интервью Газете вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин, они позволили бы увеличить темп застройки индивидуальными домами. Правда, по его мнению, для работы ЖСК необходимо внести поправки и в Жилищный кодекс.

Негосударственный подход
Однако, если государство желает поднять на качественно новый уровень индивидуальное жилищное строительство, главным шагом к этому должно стать улучшение прежде всего социальной инфраструктуры: строительство школ, детсадов, магазинов. Про инженерные коммуникации даже и речь не идет: это должно быть на первом месте. Но пока подвести газ и электричество в загородный дом - целая проблема, а с транспортной доступностью совсем беда. По закону инфраструктура - дело государства. Мы даже готовы дороги сами строить, как это и происходит на протяжении нескольких лет, но самое актуальное для застройщиков на сегодня - проблема обеспечения энергией и газом, - сетует топ-менеджер компании, специализирующейся на загородном строительстве на востоке Подмосковья.

Главная проблема состоит в том, что на конкурсы должны выставляться земельные участки, подготовленные к строительной деятельности. Пригодными для застройки на свободном рынке считаются сформированные земельные участки (с транспортной инфраструктурой, обеспеченные энергомощностями, газопроводами), находящиеся в часе-полтора пути от дома до работы, - сказал корреспонденту Газеты руководитель салона загородной недвижимости Резиденция компании ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. По его мнению, возрождение ЖСК действительно может обострить конкуренцию на рынке загородного жилья и повысить активность всех игроков.

Впрочем, член Общественной палаты приводит и положительные примеры в области малоэтажного строительства, но это, как правило, отдельные проекты, поддержанные на местах. Малоэтажное, индивидуальное строительство процветает там, где чувствуется заинтересованность лично губернатора в решении вопроса, - утверждает Глазычев. - Например, в Ставрополье, на Кузбассе, на Вологодчине. В большинстве же случаев никто целенаправленно не занимается этим вопросом.

Впрочем, по мнению Андрея Чибиса, основная роль государства должна состоять в том, чтобы обеспечить равный доступ к земельным ресурсам. Однако именно в этом основном направлении не помогает ни проект закона о малоэтажном строительстве, ни какие-то иные инициативы государства. Все пущено на самотек, - считает Вячеслав Глазычев.

Конечно, такие точечные стройки капля в море. Но если в регионах губернаторы заинтересованы хотя бы в потемкинских деревнях, то предместьям Москвы не суждено быть застроенными социальными проектами. Расчеты экспертов рынка показывают: работающий россиянин может купить индивидуальное жилье экономкласса по цене не дороже $150-350 тысяч. Собеседник корреспондента в одной из компаний-застройщиков сказал, что потребителем их недорогих на 200 кв. м коттеджей на 10-15 сотках земли обычно являются люди с накоплениями в 2-2,5 млн рублей. Но такие проекты в Подмосковье редки, да и расположены слишком далеко, чтобы стать основным жильем для работающих москвичей. При этом о социальном жилье в коттеджах, сблокированных и малоэтажных (до четырех этажей) домах в рамках нацпроекта речь пока не идет. Так что в Подмосковье нуждающимся в жилье гражданам о своем доме остается только мечтать. Московская область, похоже, останется вотчиной богатых россиян.

Валерий Казейкин добавляет еще несколько регионов, где, по его мнению, в прошлом году началось шевеление. Например, ГУП Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан привлекло в свой региональный проект в селе Алексеевка семь компаний, каждая из которых по своей технологии возвела по 10 индивидуальных домов, часть из которых реализована как социальное, а часть - как коммерческое жилье. В Ростовской области заселены 32 деревянных каркасных жилых дома в поселке Новомирский Азовского района. Стоимость квадратного метра при реализации с использованием ипотеки составила 14, 5 тысячи рублей.



Главная --> Публикации