Главная --> Публикации --> Татьяна хохрина: «сквоттеры пришли и к нам» У миан есть шанс: компания поборется с налоговиками Транспортные штрихи к портрету современной недвижимости Бывает трудно Московский стройкомплекс подвел итоги первого полугодия

Биография
Игорь Левит, генеральный директор ОАО Группа ЛСР, родился в Санкт-Петербурге в 1971 г. В 1994 г. окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет. В группе ЛСР работает с 1994 г. В 1997 г. назначен коммерческим директором ОАО Ленстройкерамика. В 1999 г. перешел на должность гендиректора ЗАО НПО Керамика. В 2002 г. назначен вице-президентом, а в 2004 г. первым вице-президентом группы ЛСР. С 2006 г. является генеральным директором группы ЛСР. Кандидат технических наук. Почетный строитель России. Женат, имеет двоих сыновей.

Ошибается тот, кто думает, что столичный рынок недвижимости уже поделен между московскими компаниями и чужакам на нем нет места. Процесс завоевания столицы продолжается, а новые компании не спешат довольствоваться крохами небольшими площадками под точечные объекты, а планируют развиваться в столичном регионе за счет реализации масштабных проектов. На долю группы ЛСР, по данным журнала Forbes, приходится 70% рынка панельного и 33% дорогого жилья в Северной Пальмире, половина рынка дорожных работ, а также 67% рынка кирпича, 50% рынка железобетонных изделий и 70% рынка песка. В Москве компания планирует занять такие же ведущие позиции, рассказывает Игорь Левит, генеральный директор группы ЛСР.

Сложно управлять большой компанией?
Очень сложно. Наша компания быстро развивается, и основная задача, которую постоянно приходится решать, добиваться того, чтобы управленческая структура не отставала от развития бизнеса. Наверное, и до сих пор это основная сложность. Мы ни минуты не стоим на месте. У нас постоянно расширяется география деятельности, появляется новая продукция, мы осваиваем новые направления бизнеса в строительной индустрии. И здесь очень важно не потерять нить управления, чтобы компания не начала управлять тобой. Второй важный момент подбор тех человеческих ресурсов, которые могут решать поставленные перед компанией задачи. Мы очень много работаем над укреплением нашей команды менеджеров. С точки зрения вопросов управления и менеджмента нужно всегда смотреть на шаг вперед. Остальные аспекты бизнеса, в том числе и финансирование, проще решаются, так как они в какой-то мере идут следом за ростом компании.

Группа ЛСР
вертикально-интегрированная диверсифицированная холдинговая компания
образована в 1993 г. Группа объединяет предприятия по добыче и переработке нерудных ископаемых, производству и перевозке стройматериалов, строительству зданий от крупнопанельного жилья массовых серий до элитных домов, построенных по проектам ведущих отечественных и зарубежных архитекторов. Всего в состав группы ЛСР входит 21 бизнес-единица, объединенная в шесть бизнес-сегментов. Группа имеет предприятия и офисы в Санкт-Петербурге, Москве, ряде городов Ленинградской области, Литве, Латвии, Эстонии, на Украине, в Германии. Общее число сотрудников составляет около 15 000 человек.

У вас строительное образование?
Нет, инженерное. Я окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет по специальности инженер-электрик.


Вы давно в строительном бизнесе?
В 1994 г. я пришел работать в компанию, которая выросла в группу ЛСР.

Вы в компании сделали хорошую карьеру. C какой должности начался ваш карьерный рост?
Я пришел на позицию менеджера. Но относительно быстро стал продвигаться, сначала занял пост заместителя руководителя на одном из наших кирпичных заводов, а когда мы приобрели еще один кирпичный завод, то я несколько лет работал его директором. После создания в нашем объединении управляющей компании я сразу перешел в нее на позицию вице-президента и прошлым летом занял пост генерального директора группы ЛСР.

Наверное, сложно работать не по специальности?
Даже когда работаешь по профессии, полученной в институте, не всегда все просто получается. Наша компания была создана в 1993 г., и в 1994 г., когда я пришел в нее, это была относительно небольшая команда людей, недавно начавших заниматься строительным бизнесом. Костяк команды составляли выпускники экономического факультета Санкт-Петербургского университета, которые и по сей день работают в компании, возглавляя определенные направления ее деятельности. Так получилось, что вместе с ростом фирмы увеличивалась и наша компетенция в ней.

Как делится структура бизнеса между дивизионами?
У нас два направления деятельности, которые функционируют параллельно и независимо друг от друга. Это девелопмент во всех его проявлениях и производство строительных материалов. Мы начинали как девелоперы элитного жилья в Санкт-Петербурге и постепенно в зависимости от проявляющихся тенденций рынка входили в его новые сегменты. Сейчас мы строим и массовое жилье, и загородную недвижимость, и бизнес-центры. Мы давно занимаемся девелопментом, и у нас есть ряд ключевых компетенций, которые позволяют нам развивать данное направление. Направление строительные материалы развивалось только за счет приобретения заводов. Мы только однажды участвовали в приватизации, когда в 1993 г. вышли на рынок производства стройматериалов. В дальнейшем мы всегда покупали предприятия стройиндустрии, занимались их модернизацией, укрупнением, консолидацией мощностей.

Каковы ваши главные достижения?
В сфере строительного бизнеса группа ЛСР одна из крупнейших компаний в России. Мы занимаем одну из лидирующих позиций в Санкт-Петербурге и в Северо-Западном регионе в целом и имеем достаточно серьезный портфель продуктов с точки зрения девелопмента и выпуска строительных материалов. Всего в состав группы входит 21 бизнес-единица, в которых работает около 15 000 человек.

Какие причины выхода группы ЛСР на столичный рынок девелопмента? У вас не хватает площадей в Санкт-Петербурге и вы решили развиваться за счет столичных территорий?

Что вы понимаете под ключевыми компетенциями?
Мы приняли решение о выходе на рынок строительства массового жилья, после того как в структуре нашей компании появилось два крупнейших в городе ДСК они производят почти 60% панельного жилья в Санкт-Петербурге, так как у нас появилась уверенность в том, что мы сможем гарантировать ввод жилья в намеченный срок, сможем отвечать за себестоимость, качество и т. д. На сегодняшний день согласно одному из последних исследований компании Петербургская недвижимость наша фирма занимает 4-е место в городе в этом сегменте.

К 2001 г., когда группа ЛСР начала свой бизнес в Москве, столичный рынок девелоперских услуг был сформирован. В Москве работали крупные компании, за плечами которых были тысячи квадратных метров построенного жилья, и конкурировать с ними было непросто. Как проходила адаптация в столице?

Площади в Санкт-Петербурге у нас есть, но когда мы создали свой холдинг и посмотрели на него с точки зрения перспективы развития, то поняли, что придет момент, когда на рынке Санкт-Петербурга нам станет тесно. Я не говорю, что уже настал такой момент, так как есть еще направления, по которым мы сможем развиваться в своем городе как с точки зрения увеличения доли рынка, так и прибыльности и завоевания более сильных позиций. Но мы заведомо не хотели диверсифицироваться ни в какие другие отрасли промышленности и экономики, поэтому стали анализировать другие регионы, рассматривать города-миллионники, но в итоге поняли, что все территории сразу нам не охватить. Мы выбрали рынок недвижимости Москвы как самый большой и емкий. И поставили задачу занять в нем серьезные позиции по всем направлениям деятельности. В Москве с точки зрения продуктового портфеля мы хотим иметь структуру, похожую на ту, которая у нас есть в Санкт-Петербурге.

Для вас сложнее было начать первый девелоперский проект в Москве или укрепиться на рынке недвижимости столицы?

Нам было сложно потому, что рынок Санкт-Петербурга более либеральный с точки зрения отношения к строительному бизнесу. В Санкт-Петербурге четче прописаны правила игры, гораздо меньше влияние органов власти. Безусловно, придя в Москву, нам пришлось принимать те условия, которые уже были сформированы. Мы понимали, что в чужой монастырь нельзя соваться со своим уставом. Постепенно мы входили в курс дела. У нас есть реализованные проекты, есть проекты, над которыми мы работаем, а основная текущая задача это приобретение новых площадок под строительство.

О каком проекте идет речь?

Я думаю, что начать первый проект всегда сложнее.

А к какому классу вы его относите?

Это жилой дом на ул. Давыдковской.

Любой проект, реализованный в центре города, элитный?

Я никак не могу привыкнуть к классификации, принятой в Москве. В Петербурге есть элитное жилье в центре города, а все остальное массовое.

Если в Москве вы будете работать на рынке жилья экономкласса, а я знаю, у вас есть такие планы, то продолжите практику сдавать квартиры готовыми к заселению или будете работать, как другие столичные застройщики, возводящие коммерческое жилье без отделки?

Да. Центр у нас не такой большой, как в Москве, поэтому на его территории действуют жесткие правила в отношении архитектуры, высотности возводимых домов и т. д. Никто не разрешит в центре Санкт-Петербурга строить высотное здание. А когда возводят небольшой домик, его оснащают всякими новшествами по полной программе. За пределами центра у нас нет элитных новостроек, поэтому мы спокойно относимся к их классификации. А панельные дома, которые мы строим, не хуже позиционированы на рынке, чем монолитные, и не уступают им в цене. С точки зрения потребительских свойств они даже превосходят монолитные, потому что сдаем мы их с полной отделкой, готовыми к заселению.

Насколько отделка удорожает себестоимость 1 кв. м?

Сложно менять правила игры, которые уже установлены. Если мы поймем, что столичный рынок сориентирован как раз на жилье без отделки и востребовано именно оно, то мы не станем усложнять себе жизнь. Если мы поймем, что сдача квартир, готовых к заселению, это достаточно весомое конкурентное преимущество, то выберем второй вариант.

Есть ли разница в себестоимости строительства жилья, возводимого в Санкт-Петербурге и в Москве?

Примерно на $100-110.

В какую сумму обходится девелоперу земля в центре Петербурга?

Практически нет. Разница только в стоимости земли.

У вас есть планы строить элитные дома в центре Москвы?

В перерасчете на 1 кв. м до $3000.

А участки под массовое жилищное строительство в Москве вы уже подобрали?

На сегодняшний день мы не ставим себе задачу обязательно работать в центре Москвы. Наша основная задача серьезно нарастить объемы, и выполнить ее можно только за счет массового жилья. Хотя, если нам будут попадаться участки под элитные проекты в центре Москвы и они будут с точки зрения финансов интересны, мы и от них не откажемся.

В столичном регионе вы планируете строить питерские панельные серии?

У нас есть ряд предложений под большие объемы в Москве и Подмосковье, но пока по ним не подписаны документы, я не могу назвать адреса.

Для вашей компании есть разница возводить панельное или монолитное жилье?

У нас есть такие планы. 137-я серия, которую мы производим в Петербурге, в свое время считалась самой лучшей в Советском Союзе и выпускалась в разных регионах. Сейчас она прошла модернизацию и широко используется в застройке Санкт-Петербурга. В Москве наше предприятие ЖБИ-6 по производству железобетона готово достаточно оперативно модернизировать производство под выпуск панелей этой серии. Хотя мы будем смотреть на те территории, которые у нас появятся под новое строительство, и если, например, с точки зрения маркетинга нам будет интереснее строить монолитное жилье, то мы не будем настаивать на обязательном использовании нашей панельной продукции. Но тем не менее сертификацию наших серий на территории Москвы и Московской области мы уже начали.

Но вы, наверное, знаете, что в Москве есть проблемы по использованию имеющихся мощностей столичного строительного комплекса. Какое у вас конкурентное преимущество, учитывая, что в Москве потребители уже знают те серии, которые производят столичные ДСК, а вашу нет? Каким способом вы собираетесь привлекать столичных покупателей?

Нет. У нас достаточно опыта и мощностей для того, чтобы строить то, что нужно рынку.

Если мы ее привезем в Москву, то только под наши девелоперские мощности. А с точки зрения потребителя, на мой взгляд, непринципиально, называются дома серия П-44Т или серия 13 Главное чтобы квартира имела оптимальное планировочное решение и нужный метраж.

На самом деле я не вижу большой проблемы. Все объясняется возможностью компании обеспечить себя участками, и, естественно, мы не собираемся заниматься ценовой конкуренцией это самое последнее дело в бизнесе. Мы не планируем предлагать свою панельную серию рынку как предложение другим девелоперам.

Чем объясняется отказ от горзаказа?

Хочу отметить, что мы не планируем участвовать в строительстве в Москве жилья по городскому заказу. В последние годы мы начали участвовать в таких проектах в Санкт-Петербурге, но не потому, что заинтересованы в таких заказах, а потому, что мы одни из немногих в городе, кто может построить большие объемы панельного жилья.

В Москве вы собираетесь строить офисы?

Во-первых, в силу того, что рынок Москвы уже поделен между крупными застройщиками. Во-вторых, мы считаем, что усилия, которые мы должны потратить, чтобы войти в этот сегмент рынка в Москве, несопоставимы с эффектом, который мы можем получить.

На какой стадии реализации сейчас бизнес-центр?

Да. Мы рассматриваем максимум предложений, которые поступают. Хотя мы ориентированы на развитие больших проектов, если проект небольшой, но интересный, мы и от него не отказываемся. Например, когда нам предложили площадку на Садовнической улице, в районе Балчуга, под строительство бизнес-центра премиум-класса, мы взялись за это предложение, оценив его как достаточно выгодное.

Компания работает в разных регионах России. Как вы строили отношения с чиновниками в Москве?

Заканчиваются проектные работы.

Как распределяется ваш девелоперский портфель заказов в Петербурге?

Мы заведомо отдавали себе отчет в том, что, хотя законы везде одинаковые, правила игры в разных регионах отличаются. Не скрою, проблемы были, но скорее всего они вызваны нашим непониманием тонкостей того, как делать строительный бизнес в Москве. Но эти проблемы мы быстро решили. Для тех, кто занимается строительством давно, понять детали несложно, если есть желание. На сегодняшний день мы уже не испытываем никакого дискомфорта от того, что изначально мы не московская компания. Мы предпочитаем развивать рыночные отношения, а не полагаться на какие-то связи и контакты, поэтому готовы доказывать свои преимущества с позиции конкуренции независимо от географии деятельности компании. В последнее время рынок становится все более либеральным, в Москве в том числе, и конкурентные преимущества выходят везде на первое место.

В Москве группа ЛСР представлена одной компанией Мосстройреконструкцией. Почему вы ограничились созданием одной структуры в столице, а не пошли тем же путем, как в Санкт-Петербурге?

До недавних пор мы вели только жилищное строительство. В последние несколько лет компания обратила внимание на сегмент коммерческой недвижимости. Санкт-Петербург испытывает очень серьезную нехватку офисных помещений премиум-класса. В структуре ЛСР мы создали компанию А+ Estate, которая занимается коммерческой недвижимостью. Мы построили три больших бизнес-центра в центре города, которые сдаются в аренду, и ведем несколько проектов по строительству крупных деловых комплексов, которые, на мой взгляд, будут в числе лучших в Петербурге. Каждый сегмент девелоперского бизнеса у нас представлен конкретной компанией. Жилой недвижимостью экономкласса у нас занимается Городская домостроительная компания, в центре города элитные дома возводит строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга, загородная недвижимость компания Особняк.

Один из них бизнес-центр класса А на Садовнической улице вы уже назвали, а какой второй?

Мосстройреконструкция наша дочерняя компания и самостоятельное юридическое лицо. На момент выхода на столичный рынок мы не планировали, что будем работать в разных сегментах рынка недвижимости, поэтому создали одну фирму, которая сейчас занимается и жилыми, в том числе загородными проектами, и офисным строительством. Но если наш девелоперский бизнес в столице будет развиваться, то не исключено, что мы создадим разные компании. Пока в Москве у нас только два проекта, поэтому для их реализации достаточно и одной фирмы. Однако в столице у нас относительно серьезно представлен блок строительных материалов: это и бетон, и железобетон, понемногу мы поставляем кирпич и щебень. Кроме того, на стройках Москвы работает наша строительная техника.

Сколько денег вы вложили в этот проект?

Второй загородный проект Грюнвальд в Заречье сразу за МКАД, по Сколковскому шоссе. Это целый комплекс малоэтажных домов высотой 5-7 этажей, объединенных единой инфраструктурой. Сейчас там активно идут строительные работы.

Кто продает возводимую жилплощадь?

Более $20 млн, но, разумеется, это не все запланированные инвестиции.

Почему? Ведь, воспользовавшись услугами риэлторов, можно гораздо активнее вести продажи.

Мосстройреконструкция. Мы нигде ни в Петербурге, ни в Москве не пользуемся услугами посредников.

Как у вас идут продажи в Грюнвальде?

Я не согласен. Если компания позиционирует себя как девелоперская, то она должна полностью заниматься всеми ключевыми операциями, в том числе: поиск площадки, разработка проекта, грамотная его реализация в намеченный срок и продажи готового жилья. Если компания не развивает какое-то из этих направлений, а отдает его на аутсорсинг, то это означает, что у нее нет возможности контролировать полный цикл создания объекта недвижимости. Мы весь процесс держим в одних руках, в том числе продажи.

А как продается жилье в Санкт-Петербурге?

Был период, когда продажи немного просели, но сейчас процесс нормализовался.

Вы также работаете за рубежом, в частности в Германии. Успешно?

Весной и в начале лета нам казалось, что начинается спад продаж, но в итоге мы его так и не почувствовали. Продажи идут достаточно ровно, на хорошем уровне, а сейчас даже есть тенденция к увеличению цен. Я думаю, что в Питере год для девелоперов закончится хорошо.

Западе, это была своего рода проба пера, но нельзя сказать, что остались в восторге от полученных результатов. Мы реализуем несколько девелоперских проектов по строительству жилья в Мюнхене и под Мюнхеном, но не придаем им большого значения, потому что наша рентабельность в России гораздо выше. В будущем мы не планируем там развиваться.

За рубежом мы работаем не только в Германии, но и в Эстонии, Латвии и сейчас реализуем проекты в Литве и на Украине. В Германии у нас нет особых интересов. Несколько лет назад мы попробовали вести девелоперский бизнес на

В 2,5-3 раза. Но здесь нужно учитывать общий спад на рынке жилья в Германии. Я думаю, что это объективная причина низкой рентабельности.

Насколько рентабельность строительства в Германии ниже, чем в Санкт-Петербурге?

В Эстонии и Латвии у нас уже есть заводы по производству газобетона, кроме них, как я уже говорил, мы приступили к реализации проектов по строительству таких заводов на Украине и в Литве. Специфика газобетонного бизнеса заключается в том, что ему свойственна очень широкая географическая диверсификация по всему миру. И мы уже одни из крупнейших производителей газобетона во всей Северной Европе. Наши заводы поставляют продукцию не только в Латвию и Эстонию, но и в Скандинавию, на очень перспективный украинский рынок, где практически нет газобетона, в Литву. Не исключено, что мы придем и в другие страны, производство газобетона выгодный бизнес.

А как вы оцениваете свой бизнес в других зарубежных странах?

Во-первых, это единственно возможная для нас структура бизнеса через управляющую компанию. Во-вторых, выгода абсолютно очевидна, так как у нас очень высокая степень диверсификации, но не в разных отраслях экономики, а только в одной в строительной индустрии. Наш портфель разнообразен от нерудных материалов, таких как песок и щебень, до самого высокого класса коммерческой недвижимости, которую мы строим.

Группа ЛСР вертикально-интегрированная диверсифицированная холдинговая компания. Какие преимущества такой модели управления?

Нет. И дивизион производства строительных материалов, и дивизион девелопмента примерно одинаковы по всем финансовым показателям.

Есть ли у вас приоритетное направление деятельности?

Управление дивизионами у нас построено так, что пересечения между предприятиями внутри группы очень небольшие. Максимум 20% выпускаемой продукции потребляется другими подразделениями. У нас нет никакой потребности в трансфертном ценообразовании все предприятия внутри группы рассчитываются [между собой] только по рыночным ценам. Имея весь цикл от добычи щебня до создания объектов недвижимости, мы четко представляем себе все затраты, которые проходят на этом длинном пути. Соответственно, мы можем хорошо контролировать их и получаем тесную связь с рынком.

Как строится взаимодействие внутри компании между существующими дивизионами?

За 2006 г. выручка нашей компании, по данным отчетности по МСФО, составила 21,1 млрд руб., что на 61% больше, чем в 2005 г. А EBITDA удвоилась по сравнению с 2005 г. с 1,9 млрд до 3,6 млрд руб. Наибольшую прибыль принесло производство стройматериалов.

По итогам 2006 г. какой дивизион принес компании наибольшую прибыль? И какова выручка компании?

Это правильный путь. На мой взгляд, открытая компания это весьма серьезное конкурентное преимущество. Мы не скрываем информацию о том, как строим свою деятельность, сколько зарабатываем. Это позволяет привлекать финансирование.

Вы публикуете финансовую отчетность, указываете прибыль, хотя немногие российские компании спешат это делать. Как правило, в России так работают только иностранцы. Вы решили пойти по западному пути?

Привлечение денег на фондовом рынке интересный и полезный опыт. Облигационный заем это беззалоговый инструмент, что крайне важно. Чтобы им воспользоваться, нужно показать себя сторонним инвесторам в лучшем свете. Если для нас, например, не проблема предоставить банку залог, потому что у нас большие производственные мощности, есть объекты, которые могли бы выступить залогом, то для [других] крупных девелоперских компаний облигационный заем один из самых серьезных путей привлечения денег в проекты. Плюс это возможность посмотреть, как [твою] компанию оценивает рынок.

Группа ЛСР разместила на ММВБ уже третий облигационный заем. В чем преимущества используемой схемы привлечения финансов в компанию?

Чем под меньшую ставку ты можешь разместить свои облигации, тем ты интереснее выглядишь в глазах инвесторов.

И как это сказывается на ставке займа?

Под 8,35% годовых в рублях. На мой взгляд, на сегодняшний день это один из лучших показателей среди российских строительных компаний.

Под какие процентные ставки вы разместили третий облигационный заем?

Мы работаем с крупнейшими российскими и западными банками это Сбербанк, ВТБ, Deutsche Bank и др.

Какие еще источники финансирования?

Конечно. Хотя скорее проще не крупной, а серьезной компании. Основные моменты, которые способствуют открытию кредитных линий, это отчетность по международным стандартам, обязательно аудированная известной западной компанией, уровень корпоративного управления в компании. Приятно отметить, что в июле 2007 г. рейтинговое агентство Moody's присвоило группе ЛСР рейтинг B1, прогноз стабильный. Это самый высокий кредитный рейтинг среди всех строительных компаний в России. Все это позволяет гораздо проще и более выгодно привлекать деньги банков.

Крупной компании проще получать кредиты?

В девелопменте все перспективы компании упираются в земельный банк. Если по Москве я пока не могу ничего рассказать в силу того, что нет подписанных документов, то в Петербурге у нас есть банк земли, что дает нам уверенность в том, что мы будем много работать во всех сегментах рынка недвижимости. У нас есть проекты по комплексной застройке территории, исчисляемые сотнями гектаров, где мы будем возводить жилье разного класса. В направлении производства строительных материалов у нас в работе несколько интересных проектов. Это два газобетонных завода на Украине и в Литве, в Ленинградской области у нас строятся кирпичный и цементный заводы. В течение трех лет мы планируем ввести их в строй.

Расскажите о перспективных проектах.

Находите ли время на отдых, чем занимаете досуг?

Мы изучаем и анализируем крупные города с населением более 1 млн и в недалеком будущем объявим о проектах на их территории.

Биография
Старший вице-президент компании Echo Partners Дэнни Уорман работает на рынке недвижимости уже более 15 лет. Он имеет степень MBA Гарвардской школы бизнеса и диплом бакалавра делового администрирования со специализацией финансы Техасского университета (Остин). Уорман потомственный риэлтор; карьерный путь начал, работая в семейном девелоперском бизнесе в Мехико. Занимал должность вице-президента компании Credit Suisse First Boston’s Private Client Services Group и вице-президента компании Deutsche Bank’s Real Estate Investment Banking Group. В компании Echo Partners с 2005 г. Богатый опыт Уормана на рынке недвижимости и в сфере инвестиционного банкинга стал определяющим при назначении его на должность директора по продажам и маркетингу проекта Four Seasons Ocean Residences. В настоящее время Уорман управляет финансовой стороной проекта и регулирует отношения с партнерами и риэлторами во всех странах мира.

Обычно времени на отдых не хватает, но если все же удается выкроить несколько дней, то в первую очередь я провожу их с семьей. Что касается хобби, то меня есть три направления: это футбол, я заядлый болельщик, и поиграть сам очень люблю, рыбалка и автомобильный трофи-рейд. Наша команда ежегодно участвует в Ладога-трофи это один из крупнейших трофи-рейдов в мире. Маршрут проходит по городу, Ленинградской области, вокруг Ладожского озера и по Карелии. Три раза наша команда выигрывала гонку. Мы не боимся трудностей и рады высоким результатам.
Мир не испытывает недостатка в элитных жилых комплексах. Поэтому девелоперы, задумывая новый проект, должны учитывать самые актуальные потребности капризных покупателей. Мы просто увидели нереализованный спрос и заняли пустующую нишу так объясняет идею реализации проекта жилого корабля Four Seasons Ocean Residences Дэнни Уорман, старший вице-президент компании Echo Partners. Апартаменты на судне, совершающем кругосветное путешествие по морям и океанам, будут покупать самые успешные и самые современные граждане мира.

Жилое судно Four Seasons Ocean Residences
развивает скорость 18,5 узла. Управлять судном будет известная 5-звездочная гостиничная сеть Four Seasons. По предварительным данным, инвестиции в корабль водоизмещением 42 500 т составили $337 млн. Корабль сможет вместить до 420 человек, однако оптимальная загрузка 200-250 человек. Общественные пространства на судне разнообразны это и внушительное лобби с декоративным водопадом и роялем, небольшое казино, бильярдные, театр на 70 мест, предназначенный не только для просмотра кинофильмов и спектаклей, но и для проведения всевозможных мероприятий. На борту яхты будет оборудован многофункциональный центр Four Seasons SPA Wellness Center площадью 10 000 кв. м, в состав которого войдут салон красоты полного цикла и помещения для занятий фитнесом и аэробикой. На яхте будут функционировать медицинский центр, клуб для подростков и детская игровая комната.

Компания BV International Holdings
совместное предприятие компаний Ocean Development Group и Echo Partners (является аффилированной структурой одного из крупнейших во Флориде финансовых холдингов Bayview Financial). Активы компании составляют свыше $10 млрд, а в девелоперские проекты инвестировано около $1,5 млрд. Холдинг Ocean Development Group представляет собой команду ветеранов корабельной индустрии, суммарный опыт которых в судостроении, управлении судами и развитии новых технологий составляет более 100 лет. Холдинг сыграл определяющую роль в процессе образования целого ряда компаний, специализирующихся в сфере кораблестроения и круизов, Royal Caribbean Cruise Line, Norwegian Cruise Line, Disney Cruise Line, Royal Viking Line, Premier Cruises, Kloster Cruises, Royal Cruise Line, American Classic Voyages, Fred Olsen lines, Sea Goddess Cruises, Aloha Pacific Cruises, Renaissance Cruises и The World of Residensea.

Мы увидели, что на рынке есть такая потребность. Так пришла идея продавать резиденции на корабле, который будет весь год совершать кругосветное путешествие. Мы решили реализовывать проект в партнерстве с одним из ключевых игроков гостиничного рынка. Первые, о ком мы подумали в этой связи, Four Seasons Hotels Resorts. Это высший уровень качества, превосходное обслуживание и внимание к деталям.

Когда и кому впервые пришла идея реализации проекта Four Seasons Ocean Residences?

C самого начала Four Seasons обеими руками поддержала нашу идею. Нам очень повезло с таким партнером, у нас установились прекрасные отношения.

Были другие варианты на случай, если Four Seasons откажется?

Планируется начать его в I квартале 2008 г. и завершить к лету 2010 г. У нас заключен контракт с финской компанией Aker Finnyards. Поэтому премьера нашего корабля состоится в Хельсинки.

Когда начнется строительство яхты?

Длина судна составит около 220 м, на борту будет 112 апартаментов-резиденций самых разных размеров от 74 (апартамент с одной спальней) до 730 кв. м (3-этажный пентхаус с четырьмя спальнями). Все комнаты каждой из резиденций на нашей яхте имеют естественное освещение, из каждой спальни и гостиной можно выйти прямо на террасу (в каждой резиденции как минимум одна терраса).

Несколько цифровых характеристик: размер яхты, размеры резиденций?

Недвижимость будет находиться в полном владении покупателей на основании контракта leasehold сроком на 50 лет.

Какими правами на собственность будут обладать покупатели недвижимости на яхте?

Лично мне известен еще один проект, реализованный в 2002 г. Однако наш проект уникален тем, что впервые девелоперы выступают в ассоциации с одной из ведущих гостиничных сетей. Другое наше отличие в том, что мы продаем резиденции на корабле (яхте). Люди будут владеть этой недвижимостью так же, как они владеют землей, резиденциями или квартирами в кондоминиумах. Будет образовано жилищное товарищество собственников на воде.

Ваш проект уникален на рынке недвижимости или подобные разработки встречались ранее?

Мы работали с архитектурным бюро Tillberg Design (Форт-Лодердейл, Флорида). Эта компания имеет богатый опыт именно в области дизайна яхт, и недавно ее сотрудники выполнили проект Queen Mary II.

Кто выполнил архитектурный проект яхты?

Поскольку наша компания работает в ассоциации с Four Seasons, все резиденции были спроектированы с тем, чтобы удовлетворять стандартам, принятым в этой самой люксовой гостиничной сети.

Что можно сказать о внутреннем дизайне резиденций?

Все-таки мы считаем, что это самая люксовая гостиничная сеть. Это высочайшее качество внутренней отделки помещений. Резиденции полностью меблированы, кухни оснащены самым новейшим оборудованием.

Будьте корректны: одной из самых люксовых

Яхта будет путешествовать весь год, уже известно предварительное расписание стоянок яхты на два года вперед. Оно весьма разнообразное владельцы резиденций смогут посетить города в самых разных климатических зонах, включая районы Крайнего Севера. В среднем яхта будет находиться у причала до 250 дней в году. Жильцы и их гости смогут не только посмотреть мир, но и побывать в экзотических местах, таких как Амазонские острова или Антарктика.

Яхта будет в пути круглый год или планируются остановки?

Владельцы резиденций смогут принимать определенное количество гостей в год.

Смогут ли владельцы яхты передавать свое право пользования третьим лицам?

Да, если они будут жить в той или иной резиденции, число гостей будет пропорционально ее площади.

Число гостей зависит от площади резиденции?

Цены варьируются от $3,9 млн за резиденцию с одной спальней до $39-40 млн за 3-этажный пентхаус.

Сколько стоит такое оригинальное элитное жилье?

К сожалению, не могу. Мы уважаем приватность всех без исключения покупателей океанической недвижимости. Когда покупатель сочтет нужным огласить свое имя, мы, конечно же, с удовольствием проинформируем вас об этом.

Не могли бы вы назвать имена знаменитостей, которые уже приобрели у вас резиденции?

В первую очередь это очень успешные люди, подлинные профессионалы своего дела. Я бы сказал, что это люди, находящиеся на самом верху социально-экономической пирамиды у себя на родине.

Как вы охарактеризуете типичного покупателя океанических резиденций?

По уже озвученным причинам воздержусь от ответа на этот вопрос.

Среди них есть чиновники?

Мы определенно заинтересованы в русских покупателях.

А русские покупатели у вас есть?

Это наш первый день в России, но мы чрезвычайно оптимистично настроены в отношении российских покупателей. Они проявляют большой интерес; мы уже провели несколько успешных переговоров с потенциальными покупателями наших резиденций.

Но сделок пока еще не было

Вначале мы сконцентрируемся на этом проекте. Возможно, впоследствии мы захотим создать несколько таких яхт, но сейчас нам надо успешно реализовать данный конкретный проект Four Seasons Ocean Residences.

Если реализованный вашей компанией проект будет успешным, вы планируете создать сеть подобных суперэлитных жилых комплексов, курсирующих по воде, в ближайшие 5-10 лет?

Вынужденно ограниченное общение может привести к конфликтам

Вы не задумывались о возможных негативных последствиях существования товарищества на воде довольно много людей под одной крышей, которые месяцами живут бок о бок в одном большом, но ограниченном пространстве?

Но ведь есть же специфические трудности!

Я с вами не согласен, атмосфера на яхте сродни наземному элитному жилому комплексу. Практически ничем не отличается.

Несколько слов об инфраструктуре яхты

Думаю, что их не будет. Просторные резиденции, огромная яхта К тому же владельцы и их гости всегда вольны покинуть борт судна в любое удобное для них время Как я уже говорил, яхта находится на причалах около 250 дней в году. Так что, думаю, опасаться нечего.

Думаю, что резиденции на вашей яхте будут пользоваться спросом не только у потенциальных и реальных покупателей, но и у тех, кто просто хочет примерить на себя подобный образ жизни.

На судне будут функционировать знаменитое SPA Four Seasons, оснащенное в соответствии с самыми передовыми технологиями и новейшими оборудованием, фитнес-центр, беговая дорожка, площадка для искусственного гольфа. Кроме того, у нас будут работать четыре ресторана, магазин для гурманов и супермаркет. Так что вы сможете купить продовольствие из самых разных стран мира овощи, лобстеров, стейки и даже икру и приготовить трапезу дома. Или, если самому готовить не хочется, вызвать одного из шеф-поваров Four Seasons, который приготовит для вас прямо у вас на кухне. Кроме того, на борту нашей яхты будет функционировать консьерж-служба. Ее сотрудники помогут организовать путешествия и экскурсии (в том числе и вертолетные), турниры по гольфу и даже билеты на концерты. Инфраструктура будет постоянно расширяться и за счет того, что, например, сегодня утром вы можете бежать трусцой по Парижу, а завтра или через пару дней по Монте-Карло. На борту яхты будет функционировать прекрасный бассейн; владельцы и гости яхты смогут заниматься такими экстремальными видами спорта, как подводное плавание и катание на водных лыжах. На борту корабля будут работать казино, театр. Для тех, кто захочет постоянно контролировать свой бизнес, будет функционировать бизнес-центр, оснащенный переговорными комнатами и оборудованием для видеоконференций.

Владельцы резиденций смогут сдавать их в аренду?

Недвижимость на нашей яхте можно купить, а владельцы резиденций в соответствии с правилами, регламентирующими гостеприимство на яхте, могут пригласить к себе энное количество гостей. Но мы не предоставляем широким массам возможность провести на яхте несколько дней. У нас эксклюзивное общество.

Вы говорили о фейс-контроле на яхте, проходят ли его те, кто хочет купить резиденцию? Как подбирается эксклюзивный контингент?

На сегодня официальной программы сдачи недвижимости на яхте в аренду не существует. Однако владельцы могут сами, в частном порядке, сдавать в аренду резиденции сроком не менее месяца.

Занял ли данный проект центральное место в деятельности вашей компании или она продолжает заниматься и другими?

Да, для потенциальных владельцев резиденций проводится проверка на отсутствие связей с преступным миром, позволяющая удостовериться в чистоте происхождения денежных средств.

Это ваш первый проект в недвижимости или вы и раньше работали на этом рынке?

Лично я полностью сфокусировался на проекте Four Seasons Ocean Residences, но наша компания в целом ведет и другие проекты.

Что привело вас в недвижимость?

Мы, я имею в виду нашу семью, известные девелоперы, ведущие проекты в самых разных регионах США, начиная с Майами и кончая Бостоном. Наши партнеры, компания Ocean Development Group, ничуть не менее известны на рынке круизов и судостроения. Суммарно у нас получается свыше 100 лет профессионального опыта!

И вы получали специальное образование по недвижимости?

Это было так давно, что не помню. (Смеется.) Я работаю на рынке недвижимости уже более 15 лет.

Ваши дети тоже станут риэлторами?

У меня диплом MBA Гарвардской бизнес-школы. Как я уже говорил, я занимаюсь недвижимостью уже давно начал с девелопмента, в рамках семейного бизнеса, а затем я увлекся банковскими инвестициями в недвижимость и частным финансированием, работал в структуре Deutsche Bank. В компании Echo Partners я работаю около двух лет. Так что у меня богатый опыт. Мои партнеры и моя компания все они на протяжении ряда лет связаны с недвижимостью.

Москоммерцбанк начал заниматься ипотекой в 2005 г. К 2007 г. он стал третьим банком в столице по объему выданных ипотечных кредитов вслед за Сбербанком и ВТБ 2 Еще в начале июля этого года руководство банка, празднуя придуманный им же День ипотекаря, рапортовало о планах нарастить ипотечный портфель с $1 млрд до $2 млрд в самые кратчайшие сроки. Уже в конце августа банк объявил о снижении темпов выдачи кредитов и повысил ставки для неблагонадежных заемщиков. О том, почему это произошло и как банк намерен работать в дальнейшем, мы беседуем с Альбертом Хисаметдиновым, первым заместителем председателя правления Москоммерцбанка.

Пусть сами решают, что им делать!

КБ Москоммерцбанк
основан в 2001 г. Является стратегическим партнером Казкоммерцбанка (Казахстан) в РФ. Казкоммерцбанку принадлежит 52,11 доли в УК Москоммерцбанка. Стратегическое направление розничный бизнес. Банк занимает 3-е место в рейтинге крупнейших ипотечных банков с объемом ипотечного кредитного портфеля свыше $1 млрд (29,2 млрд руб. по состоянию на 1.07.2007). По темпам роста кредитного портфеля банк занимает 1-е место (РБК-рейтинг). Банк ведет крупные корпоративные проекты, занимается кредитованием малого и среднего бизнеса, факторинговыми операциями.
По данным Интерфакс-ЦЭА, на 1 апреля 2007 г. Москоммерцбанк входил в топ-50 российских банков по основным финансовым показателям (49-е место).

Биография
Альберт Хисаметдинов родился 8 июня 1967 г. в Ульяновске. В 1990 г. окончил МГТУ им. Баумана. В 1998 г. получил экономическое образование в Ульяновском государственном университете. В 2003 г. получил диплом МВА в Высшей школе международного бизнеса Академии народного хозяйства при правительстве РФ (Москва). Опыт работы в банковской и инвестиционной сфере свыше 14 лет. До КБ Москоммерцбанк работал в Городском ипотечном банке (2003 2005 гг.), КБ ДельтаКредит (2001-2003 гг.) и др. Достижения: в 1987 г. получил авторское свидетельство в области лазерных гироскопов. Хобби изучение новой хронологической теории исторических событий.

Москоммерцбанк буквально ворвался на рынок ипотеки, развернув активную кампанию по привлечению клиентов. Почему была выбрана такая стратегия быть максимально лояльным к заемщикам?

По данным на 1 сентября 2007 г., кредитный портфель по МСФО составил $1616 млн, из них корпоративные кредиты - $350 млн, розничные кредиты $1266 млн. Активы банка составили $1945 млн.

Какое соотношение ипотечных и потребительских кредитов в портфеле банка было, когда вы начинали, и сейчас?

В 2005 г. было принято решение развивать розничное кредитование. В октябре 2005 г. я пришел работать в Москоммерцбанк заместителем председателя правления, курирующим розничный бизнес банка, отработав в Городском ипотечном банке и ДельтаКредите. Было решено захватить определенную нишу а именно ипотеку. В остальных нишах розничного кредитования была высокая конкуренция, а в сегменте потребкредитования уже тогда существовала большая просрочка. В итоге, использовав методологию специализированных ипотечных банков, на базе универсального банка мы решили развивать в первую очередь ипотечное направление. В Москоммерцбанке был создан департамент розничного бизнеса. Клиентам предлагаются и потребительские, и автокредиты, но в основном мы работаем как ипотечный банк.

Сейчас люди стремятся расплатиться с банком заранее?

В 2005 г. вообще не было потребительских кредитов, за исключением нескольких, выданных сотрудникам банка и корпоративным клиентам. В декабре 2005 г. мы выдали три ипотечных кредита и семь автокредитов с этого все началось. Банк открыл ипотечный центр в Москве. Сейчас практически все московские офисы (шесть из семи) работают на погашение кредитов. Первое, с чем мы столкнулись при таком бурном росте, это сложности с погашением кредитов. Но мы эту проблему быстро решили, построив семь офисов, которые работают семь дней в неделю по 12 часов в день. Люди ведь обычно в последний момент вспоминают, что им надо внести очередной платеж, бегут в банк, а там очереди. Сейчас очереди еще есть, но не такие, как раньше.

Вы решили в 2005 г. занять ипотечную нишу, потому что сочли, что конкуренция здесь небольшая?

Такая тенденция существует. Мы проанализировали, сколько заемщиков так поступает, их немного. Примерно 0,5% людей приносят деньги в банк заранее. Остальные предпочитают платить или за пять дней до обозначенного срока, или пять дней спустя его.

Получается, что такая стратегия себя оправдала и вы набрали большой ипотечный портфель. Насколько качественный?

Она была небольшая. Работая в Городском ипотечном банке и ДельтаКредите, я понял, что мы что-то неправильно делаем с точки зрения продаж. Мне было очевидно, что ипотечный банк должен удовлетворять посредника на рынке, а не конечного заемщика. Вы же, когда квартиру покупаете, в банк не идете он квартирами не торгует, вы идете к риэлтору, который подберет вам несколько вариантов. Поэтому Москоммерцбанк сосредоточился исключительно на работе с риэлторами. И рекламная кампания у нас была имиджевая объявить о выходе на рынок. Мы на нее потратили $0,5 млн в 2006 г., а выдали кредитов на $600 млн.

Если вы будете впрямую сравнивать показатели по нашим сделкам, за исключением прайсинга [определение стоимости ценной бумаги], то они одних из лучших в России, если не лучшие. Но мы попали на начало кризиса, поэтому прайсинг для нас стал выше. В нас поверили два международных агентства, и это достойный ответ нашим критикам.

Можно долго муссировать тему, что мы кредиты только мертвым не выдавали так про нас говорили на рынке, но посмотрите на сделки банка по секьюритизации. Два международных рейтинговых агентства Moody's и Fitch, оценив качество ипотечного портфеля, присвоили нам высокий рейтинг.

Наши критики кредиты выдавать не умеют. Можете это написать, я за свои слова отвечаю.

А чем вы тогда объясните такую критику?

Все остальные выдают, а мы вот взяли, стартанули, рынок захватили. Мы удовлетворили посредника на рынке, а у него простая потребность скорость принятия решения о сделке, скорость выдачи денег.

На московском рынке никто, кроме Москоммерцбанка, не умеет выдавать кредиты?

Деньги лишними никогда не бывают
А что это банку дает? По этой причине мы не работаем с четырьмя самыми крупными московскими агентствами недвижимости.


Мы не платим комиссионных брокерам, мы никому не даем преференций в отличие от других банков, которые снижают комиссии, ставки или впрямую платят посредникам. Я всегда был и остаюсь самым ярым противником платы риэлторам за привод клиентов. Это несравнимые вещи, зачем платить 5000-10 000 руб., когда риэлтор на сделке зарабатывает несколько тысяч долларов?

Рассказываю почему. Не буду называть агентство, весной этого года разговариваю с его гендиректором. Он мне говорит: вы нам даете преференции, мы вам даем гарантированный объем. Я спрашиваю: сколько? Они обещают $80 млн в год. Я отвечаю: мы в месяц делаем $100 млн. Так что мне ваши $80 млн не нужны. Я ведь вам должен буду заплатить, а гарантий, что вы приведете хороших заемщиков, у меня нет. Поэтому мы будем работать так, как работали.

Почему?

Но эта успешная стратегия была недавно вами пересмотрена. Вы притормозили и уже не говорите о том, что в ближайшее время нарастите ваш портфель до $2 млрд выданных кредитов. Почему так произошло?

Официально мы не сотрудничаем, неформально клиентов к нам их риэлторы приводят. У нас достаточно широкая и интересная для любого агента продуктовая линейка.

Но вторичного рынка ипотечных бумаг в России, мне кажется, по-прежнему как не было, так и нет.

Извечный риск ипотечного бизнеса в том, что отсутствует фундаментальный спрос на бумаги, обеспеченные этими активами. И в июле этого года мы это в полной мере ощутили.

Поэтому, когда случился этот кризис (в США. Ведомости), это затронуло и Россию.

Рынок есть, но за границей. В России его еще очень долго не будет, так как закон, который у нас написан (Об ипотечных ценных бумагах. Ведомости), это неинтересный закон. Не знаю, как по нему можно жить, мы не можем. Миллиардный бизнес у нас будет развиваться, только если деньги будут приходить из-за границы и там будут покупать наши бумаги. Посмотрите на рынок облигаций: где занимают больше в России или за границей? Очевидно, что за границей: там и денег больше, и они дешевле.

Скорость принятия решения по выдаче кредита мы не изменили. Хотя мы сейчас пересматриваем некоторые решения по заемщикам, проверяя еще раз достоверность информации. Чтобы не было недопонимания, я объясняю. Мы даем уведомление, что мы готовы выдать кредит на такую-то недвижимость, но все равно существует определенный временной лаг. По некоторым продуктам, пока сделка регистрируется, залог на недвижимость на какое-то время регистрируется в нашу пользу. За это время может прийти еще какая-то информация, мы же клиентов мониторим. И мы узнаем, что у него появилась просрочка в другом банке. Разве мы не вправе изменить решение?

В Москоммерцбанке кредитов subprime очень мало менее 5%, все остальные prime-кредиты с подтвержденной платежеспособностью клиентов и всеми необходимым документами и нашим анализом. Нас это задело, и сильно, потому что рынок реально молодой: мы разместились почти на 1% дороже, чем рассчитывали, поэтому Москоммерцбанк поднял ставки от 0,5% до 1,5% по разным продуктам, сохранив, однако, прежние расценки для тех заемщиков, которые могут все доходы подтвердить официально.

Да, мы ужесточили процедуру, но в документах это изначально было указано: банк имеет право отказать в кредите. Сейчас мы еще больше ее ужесточаем в плане проверки достоверности информации. Теперь кредитные бюро работают гораздо продуктивнее, информацию можно и найти, и проверить. На начало сентября у нас было 20% отказов по первому уведомлению, сейчас 40%. Мы ничего страшного в этом не видим. Если посмотреть статистику банка с начала нашей деятельности, то из 100 поданных заявок у нас и раньше выдавалось 25 кредитов. Другие банки говорят, что они из 100 заявок 80 кредитов выдают, ну и слава богу.

В конце лета у нас было больше отказов, чем раньше. Что-то не понравилось нашим партнерам ипотечным брокерам. И они решили сказать, что мы закрыли кредитный рынок. Но Москоммерцбанк кредиты выдает. За август мы выдали ипотечных кредитов на $72 млн. Найдите еще хотя бы два таких банка, кроме ВТБ 24 и Сбербанка.

Как ни странно, наша статистика (из 100 заявок 25 кредитов) за это время особо не менялась. Я не знаю почему. Но исходя из этого я не вижу ничего страшного, что мы вместо 20 клиентов откажем 40 в начале пути. Да, объем выдачи у нас сократится, согласен. Ставки мы подняли в августе, но заявок у нас меньше не стало.

Да и недвижимость за два года подорожала. И те люди, которые два года назад могли ее купить, сейчас даже по ипотеке не купят.

Наша работа в регионах не изменилась. У нас сейчас семь филиалов в России это большие офисы, рассчитанные на ведение розничного бизнеса. Везде команда нанимается, ремонт проводится. В этом году мы открыли филиалы в Калининграде, Челябинске, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Перми. На подходе у нас Омск, Тюмень, Ростов-на-Дону, есть планы на Сочи. В Питере и Волгограде мы работаем с прошлого года.

Ваша региональная стратегия останется неизменной или будет пересмотрена?

На мой взгляд, он еще долго будет расти, спрос огромный. Строительство там тоже развивается. А цены на недвижимость такими темпами, как в 2006 г., я думаю, расти уже не будут. С 2008 г. она будет дорожать вровень с инфляцией, не больше.

В большинстве регионов России в прошлом году цены на недвижимость росли бурно. Так же бурно стала развиваться ипотека. Какая ситуация там сейчас? Интерес к ипотеке по-прежнему растет?

Санкт-Петербург для нас тоже столица. Поэтому местный филиал мы не сравниваем с другими. Очень хорошо работает калининградский филиал, там хорошая команда, они сейчас уже почти вышли на плановую производительность. По плану развивается Волгоград.

Вы можете сравнить работу ваших филиалов? Каким-то больше довольны, каким-то меньше?

В регионах вы ощущаете конкуренцию в сфере ипотеки? Если да, то с кем?

Когда мы выходим на региональный рынок, мы предлагаем ему только долларовый ипотечный продукт. Нам сразу говорят, что это невозможно и в регионах нужны рубли. Мы отвечаем: поработайте с нами, будете и долларовые кредиты продавать. Так и происходит. Вот меня порадовало письмо от риэлторов из Волгограда, которые признались, что не думали, что у них доллары пойдут, но пошли.

Но крупные госбанки, например ВТБ 24, действительно лучшие ставки дают.

Для меня конкуренция это когда у меня клиент сидит в очереди, а тут ему звонят из крупного госбанка и говорят, что дадут ему лучшие ставки, и клиент уходит.

На какого заемщика вы сделали ставку?

Да. Но с начала этого года у Москоммерцбанка тактика поменялась: заемщик получает одинаковый процент и на 5-, и на 25-летний срок кредита. Мы нашими продуктами дали рынку понять следующее: белые и пушистые клиенты пусть идут за краткосрочными кредитами и низкими ставками в ВТБ 2 У нас кредиты выдаются на срок до 30 лет, мы видим, что их берут все более широкие слои населения, даже те, которым раньше ипотека была недоступна.

Это длинные сроки. А ставки по ипотеке постепенно уменьшаются. Но те люди, которые к вам идут, из тех, кто не сообразит, что можно перекредитоваться или еще что-то сделать, чтобы уменьшить выплаты.

Который будет кредитоваться долго. На сроки 25-30 лет у нас ставки абсолютно рыночные.

Чем вы тогда привлекаете широкие слои клиентов? Это исключительно заслуга брокеров?

На 25-30 лет у всех банков ставки практически одинаковые, если вы обратите внимание. Смысла нет.

Мне кажется, что такая упрощенная процедура и дала возможность вашим критикам говорить, что вы чересчур лояльны к заемщикам и берете тех, кого не берут другие банки.

Клиентов привлекают риэлторы. Они говорят клиенту: у тебя есть на выбор. Например, в банке Х такие-то условия, комиссии поменьше, ты можешь пойти туда, но мы не гарантируем, что ты получишь кредит на этих условиях. А если тебе нужно получить решение за 24 часа, то есть Москоммерцбанк. Риэлторы же, я так подозреваю, не эксклюзивно услугами нашего банка пользуются. Они заявку в 2-3 банка посылают, получают какие-то ответы.

Количество просрочек и невозвратов в Москоммерцбанке растет?

Нет. Вы посмотрите с позиции риэлтора. Вот он привел к нам плохого заемщика, которого другой банк не взял. Мы его быстро рассмотрели. Мы не выдали кредит, но мы об этом быстро сказали. Другому банку все равно неделя на это потребуется. Потом к риэлтору приходит белый и пушистый клиент. Риэлтор ему говорит: в Москоммерцбанке заявку рассматривают 24 часа, а в другом банке неделю. С непонятным исходом. В Москоммерцбанке кредит дороже, но сделка быстрее пройдет, чем в банке Х, и у тебя квартира быстрее появится. Клиент может и туда и туда заявку подать. В нашем случае он будет ждать гораздо меньше. А ведь квартира может уйти. Риэлтор сам начинает нас рекламировать. С Москоммерцбанком он свои $2000 от клиента возьмет за один день, а с банком Х пусть $2200 (с учетом комиссии), но за неделю. Поэтому риэлтор приведет всех клиентов сюда, здесь ему удобнее. Поэтому у нас весьма солидный портфель по сделкам, с белыми и пушистыми в том числе.

Это мало. Вы думаете, их число будет увеличиваться?

Естественно, портфель стареет. Сейчас их число в пределах 1,5% от остатка ссудной задолженности.

Почему?

Почему вы думаете, что у человека, который получает серую зарплату, поведение должно быть другое, чем у того, кто получает белую? Мне импонируют даже те люди, которые серую зарплату получают.

Вы развиваете корпоративную ипотеку?

Потому что белые клиенты приходят и требуют лучших условий. Мы их посылаем в банк Х.

Мы рассчитываем на массовый рынок, а не на какой-то узкий клиентский сегмент. У нас был один корпоративный клиент, который хотел, чтобы мы прокредитовали 80% сотрудников компании под низкую ставку, под их гарантии и т. д. А зачем нам низкая ставка, если мы на рынке можем найти клиентов под нормальную ставку? Корпоративное кредитование обычно кончается тем, что только топ-менеджмент получает кредит под низкий процент. А если банк будет кредитовать 80% сотрудников, получится, что он будет работать не на конкретного клиента, а на компанию, в которой он работает. Зачем это банку?

Вообще нет ни одного такого клиента. Нет текущих корпоративных программ. Хотя есть две компании East Capital и Москоммерцлизинг, сотрудников которых мы кредитуем на внутрикорпоративных условиях. Но эти компании, условно говоря, входят в нашу группу, и количество заемщиков минимальное.

Но массовый заемщик, мне кажется, до сих пор не до конца понимает, что такое ипотека. Да и квартиру он может выбрать на сайте банка, где планирует взять кредит.

Наша философия ориентироваться на массового клиента, не давая при этом массовой рекламы. У других банков сумасшедшие рекламные бюджеты, я не понимаю, куда их акционеры смотрят, когда такие деньги выбрасываются на ветер.

Каков у вас сейчас средний размер выдаваемого кредита?

Может. Но 80% все равно пойдут к риэлтору. Причем к знакомому.

Максимально сколько выдаете?

Он соответствует стоимости 2-комнатной квартиры примерно $175 000.

И много таких клиентов?

$2 млн на покупку недвижимости. Это отличный продукт риэлторы сами его хотели, по нему нулевая просрочка.

Откуда вы берете деньги на такое динамичное развитие бизнеса? Вы выпустили три займа, планируете еще выпускать?

Не очень много. В портфеле Москоммерцбанка таких кредитов примерно на $50 млн. Средний размер выдаваемого кредита $1,2-1,3 млн. Человек 25-30 клиентов просто супер. Платят повышенную ставку, согласились на пониженный коэффициент кредит/залог. Нам такие кредиты секьюритизировать даже не очень хочется, пусть на балансе висят. Такие кредиты берутся года на 2-3.

Нам начинают предоставлять синдицированные кредиты, сейчас мы проводим переговоры, когда подпишем договор, тогда объявим. У международных инвестбанков интерес все равно есть.

Эти займы были на 9 млрд руб. Готовим еще. У нас в уставном капитале наконец-то зарегистрирован Казкоммерцбанк. Мы к концу года хотим получить на банк рейтинг и начать подготовку к международному размещению. То есть секьюритизация это само по себе, но еще будем выпускать не обеспеченные [ипотекой] бонды.

Сложно сказать. Но если мы занимаем 3-е место по выдаче ипотечных кредитов, наверное, процентов пять. Меня эта цифра не слишком волнует. Рост все равно по активам происходит.

Как вы сейчас оцениваете долю Москоммерцбанка на московском рынке ипотеки?

Да.

Вы бы сами сейчас по ипотеке квартиру купили?

Чтобы мне получить кредит в моем банке, нужно ждать решения совета директоров, процедура долгая. Придется идти в ВТБ 24.
Недвижимость строится не один год и не на несколько лет. Девелопер несет ответственность за будущее своих проектов. Ведь серьезная экологическая проблема, выявленная даже спустя годы, может серьезно и надолго подмочить репутацию инвестора и девелопера. Тогда как современный подход к экологической политике позволяет трансформировать экологическое ограничение в бизнес-преимущество.

Взяли бы кредит в вашем банке?

Примеры запомнившихся заявлений:

Вопрос об экологической составляющей девелопмента загородной недвижимости время от времени обсуждается на профессиональных конференциях, форумах, круглых столах и в кулуарных беседах. Некоторые заявления представителей рынка обнажают откровенное непонимание проблемы.

все вопросы, связанные с экологией, в нашей стране без проблем решаются с помощью коррупционных инструментов;

экология это уже лет 20 немодно, прошли времена, когда людям нужна была Карелия, сейчас для покупателя главное инфраструктура;

Все перечисленное имеет определенное отношение к реальности, но никакого отношения к профессиональному и ответственному подходу к экологической политике в рамках девелопмента загородной недвижимости.

экология поселка это все, начиная с леса вокруг и оформления клумб и заканчивая интонациями продавцов коттеджей, это атмосфера в поселке и офисе продаж.

Один из компонентов, требующих профессионального подхода, экологический. Девелопер обязан учитывать этот фактор на всех стадиях реализации проекта, начиная с предынвестиционной оценки рисков и заканчивая продвижением товара на рынок.

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье активно развивается, становится все более насыщенным и высококонкурентным. На продажу выставлено несколько сотен объектов. Новые проекты в этой ситуации требуют все более качественной проработки. Ошибка (недоработка) в непринципиальной на первый взгляд составляющей концепции может повлечь за собой нежелательные последствия, которые, в свою очередь, неблагоприятно отразятся на рентабельности проекта.

Экологический компонент девелопмента недвижимости можно определить как комплекс действий, направленных на снижение экологических рисков, разработку и реализацию стратегии определения и формирования экологических преимуществ, а также их оптимального позиционирования.

В моде нынче экологичность или нет предмет отдельного разговора, поэтому обратим внимание лишь на некоторые факты. Во-первых, за последние полтора года в Москве и на Рублевке открылось несколько специализированных элитных супермаркетов organic food (экологически безопасное питание), таких как Био Гурмэ, Грюнвальд и др. В Азбуке вкуса, Глобус Гурмэ постоянно расширяется ассортимент экопродуктов. Как правило, такие продукты в 2-4 раза дороже своих не эко конкурентов. Во-вторых, согласно опросу, проведенному порталом kvadroom.ru (в нем участвовало 5200 человек), покупатели загородной недвижимости считают экологичность третьим наиболее важным фактором при выборе коттеджа после цены и удаленности от Москвы и только за ней в списке приоритетов следуют инфраструктура поселка и транспортная доступность.

РИСК № Санкции надзорных организаций (Роспотребнадзор, Росприроднадзор, Ростехнадзор) на любой стадии проекта. Например, в апреле 2007 г. официальный представитель Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ и Росприроднадзор заявляют о начале судебного разбирательства в отношении компании Система-Галс в связи со строительством коттеджного поселка Аврора (Система-Галс вела застройку на 78,5 га, в том числе относящихся к гидротехническим сооружениям). Разбирательство тянется.

Более подробно хотелось бы остановиться на основных экологических рисках при инвестициях в загородную недвижимость.

РИСК № Непредвиденные экологические загрязнения территории застройки или окрестностей: несанкционированные засыпанные свалки, скотомогильники, загрязненные почвы, грунтовые воды и т. д.

Это типичная ситуация: девелопер либо не проводит комплексный анализ ограничений, в том числе экологических, до начала разработки проекта, либо умышленно их игнорирует, не осознавая, что такая безответственность может привести к санкциям надзорных органов, созданию негативного информационного поля вокруг поселка и самой девелоперской компании, тем самым демонстрируя откровенную недальновидность и непрофессионализм.

РИСК № В связи с отсутствием комплексной оценки перспектив развития района недальновидный инвестор может столкнуться с появлением элементов районной инфраструктуры (оживленной автотрассы, железнодорожной ветки, производства и т. д.), оказывающих неблагоприятное воздействие на объект девелопмента. Например, аэропорт Домодедово заявил о намерении строительства семи взлетно-посадочных полос в радиусе 5 км от существующих объектов, а это означает, что поселки, расположенные в 12-18 км от аэропорта, попадут в зону акустического дискомфорта.

В коттеджном поселке Красногорского района, расположенном недалеко от реки Синички, специалистами проводилась комплексная оценка экологической обстановки. При исследовании почв на глубине 1 м было обнаружено масштабное несанкционированное захоронение асбестосодержащих отходов, заражение почв и грунтовых вод превышало предельно допустимые концентрации в десятки раз. Экологическое экспресс-обследование на предынвестиционной стадии выявило бы факт наличия незаконного захоронения и предотвратило бы неудачные инвестиции.

РИСК № Образование негативного информационного поля вокруг поселка или девелоперской компании в связи с экологической безответственностью, неблагонадежностью. В СМИ зачастую можно встретить крайне сомнительную информацию о радоноопасности некоторых районов, о сбросе с самолетов переработанного топлива на тот или иной поселок, об использовании радиационно опасных строительных материалов. Грамотно и оперативно разработанная PR-программа позволит не допустить публикации необоснованных материалов.

РИСК № Отсутствие профессионального сопровождения строительных и проектировочных работ грозит застройщику использованием токсичных стройматериалов, неадекватным подбором, монтажом и эксплуатацией систем водоочистки и энергообеспечения. В 15-20% (как показывает опыт нашей компании) коттеджных поселков, представленных на рынке в настоящее время, трансформаторная подстанция (источник ЭМП) по разным причинам расположена в непосредственной близости от жилых сооружений, зон отдыха. Согласно СанПиН санитарно-защитная зона от стандартной трансформаторной подстанции должно составлять 20 м.

РИСК № Компенсация застройки плодородных, потенциально плодородных почв, вреда, нанесенного лесному, рыбному хозяйству, и т. д. Компенсации за загрязнения, обнаруженные на территории или в окрестностях поселка, но созданные не в результате деятельности владельца участка, а его соседями, предыдущими хозяевами территории и т. д. Например, буквально несколько месяцев назад мы проводили почвенные изыскания на территории 300 га (оценка плодородности, потенциальной плодородности почв) на юге России. Результаты изысканий показали, что компенсация государству, складирование почв, их транспортация (согласно ГОСТ 174303-85 Охрана природы. Почвы. Требование к охране плодородного слоя почвы при производстве земляных работ) обойдутся в 90 млн руб. Данные расходы не были включены в бизнес-план, что вызвало серьезную переоценку рентабельности проекта.

Сейчас PR экологичности заканчивается банальными фразами поселок находится в экологически чистом районе, поселок окружен столетними соснами и т. д. Удивление вызывает поселок, расположенный на севере от Москвы, в названии которого используется приставка эко, хотя посреди поселка проходит высоковольтная линия электропередачи.

(Инвестиционный проект Имеретинская Ривьера реализует принадлежащая Олегу Дерипаске компания Альтиус Девелопмент. Проект предусматривает освоение части Имеретинской долины, расположенной на 220 га в Адлерском районе Сочи. По словам представителя краснодарской администрации, сейчас там пустырь. Всего будет возведено более 1 млн кв. м недвижимости, также планируется строительство транспортного узла, стоянки для яхт, новых дорог, благоустройство дендрария, примерный объем инвестиций оценивается в $2 млрд. Ведомости).

Примером грамотной проработки экологического компонента в девелопменте загородного проекта может служить рекреационный комплекс, возводимый компанией Базовый элемент в Адлерском районе на неоднозначной с экологической точки зрения территории. Был разработан комплекс мер по рекультивации и реабилитации участка, в том числе создание уникального локального орнитологического парка.

предынвестиционная оценка. Включает в себя оценку экологических рисков, экологических ограничений, компенсаций, перспектив проекта в контексте развития инфраструктуры района;

Можно обозначить основные этапы экологической политики, рациональное осуществление которых приведет к минимизации риска и полноценному позиционированию проекта:

разработка рекомендаций для проектных работ: характеристика ограничений, разработка предложений по трансформации экологического ограничения в бизнес-преимущество (создание локального природного памятника, орнитологического парка и т. д.);

этап согласований. Проведение и согласование с надзорными органами обязательных инженерно-экологических изысканий включают в себя проведение комплекса инженерно-экологических изысканий под строительство, согласование результатов изысканий с надзорными организациями Роспотребнадзором, Росприроднадзором;

экологическое сопровождение строительных работ. Включает в себя рекомендации по подбору строительных и отделочных материалов, прокладке электросетей, подбору водоочистных систем, благоустройству окружающей территории;

создание обязательной проектной экологической документации (ОВОС, ООС);

Профессиональной проработки экологической составляющей проекта можно добиться тремя путями. Первый в команде девелоперов присутствует специалист-эколог, прорабатывающий и координирующий экологическую политику. Путь второй привлечение экоконсалтинговой организации для решения конкретных задач. Такие компании появились в России уже несколько лет назад и ведут достаточно активную деятельность, но основными клиентами для них являются зарубежные инвесторы и девелоперы, для которых экологическая политика уже два десятка лет такой же обязательный аспект, как ценовая политика или PR-политика. Путь третий, наиболее новаторский и все более распространенный за рубежом, экоаутсорсинг (environmental outsourcing), подразумевающий передачу всей экополитики инвестиционной или девелоперской компанией сторонней специализированной организации.

разработка экологических элементов, используемых в PR-стратегии. Присвоение экологической маркировки.

Безответственные игроки рынка могут продолжать утаивать информацию об экологических проблемах, уповая на коррупционные инструменты и надеясь на быстрые заработки, но так не может продолжаться вечно, рынок становится сложнее, возврат инвестиций увеличивается в разы, поэтому каждый аспект девелопмента, в том числе экологический, должен быть комплексно и добросовестно проработан. Компании, придерживающиеся противоположной точки зрения, несомненно, будут вынуждены уйти с первых ролей на рынке.

Недвижимость строится не один год и не на несколько лет, она будет существовать десятилетия, и современный инвестор обязан нести ответственность за будущее своих проектов. Серьезная экологическая проблема, выявленная в проекте даже спустя годы, может серьезно и надолго подмочить репутацию инвестора и девелопера.



Главная --> Публикации